martedì 30 settembre 2014

brevi appunti sul calcolo del contributo sul costo di costruzione in caso di ampliamenti

Oggi condivido con voi due appunti presi dopo l'approfondimento del tema del calcolo degli oneri sul costo di costruzione in caso di ampliamenti di unità immobiliari esistenti.

in caso di ampliamento, sia esso fatto con le norme di PRG, con la legge sul piano casa o sulla legge sul recupero sottotetti, gli oneri sul costo di costruzione vanno calcolati allo stesso modo, ovvero come se fossero nuove costruzioni ma con i calcoli limitati alla superficie ampliata, ovviamente. il calcolo vale anche in caso di cambio di destinazione d'uso con piano casa o recupero sottotetti. In caso di cambio d'uso con leggi ordinarie invece occorre seguire le regole specifiche che trovate nella circolare dipartimentale apposita ed in quest'altro mio post. La delibera di base di riferimento è la 2966 del 1978.


dovendo calcolare la superficie di ampliamento effettiva come se fosse una nuova costruzione dobbiamo calcolare come prima cosa la superficie equivalente, calcolata compilando il prospetto "A" attualmente allegato alla delibera CC 19/2005.

Non vi spaventate: è molto semplice. Nella primo casellario, in caso di ampliamento di un solo immobile anche se in condominio, andremo ad inserire il numero "1" nella riga corrispondente alla dimensione (secondo me quella post-ampliamento). nella colonna successiva inseriremo la superficie calpestabile dell'ampliamento, chiamata Su. Dunque semplicemente in base alla dimensione di base dell'immobile avremo la classe di incremento relativa. Nell'ultima casella inseriremo quindi la superficie rivalutata, moltiplicando la superficie calpestabile effettiva degli ambienti per 1+la percentuale di incremento relativa.

la tabella 2 del prospetto "A" è abbastanza semplice da compilare: la lascio a voi.

in base al rapporto tra Snr (superficie calpestabile degli ambienti non residenziali) e Su (la superficie calpestabile di cui sopra) abbiamo il secondo parametro della classe di incremento: se stiamo facendo un ampliamento che riguarda solo cubatura residenziale, la Snr molto probabilmente sarà pari a zero, e dunque la classe di incremento in questo caso sarà zero. Se è così, trascrivete semplicemente in questa casella il totale già calcolato per la tabella 1.

per la tabella 4 dovete fare riferimento alle migliorie indicate all'art. 7 della delibera 2966 che vi ho linkato sopra. Se l'immobile (inteso come intero fabbricato nel caso di condomini) ha una o più delle cose indicate, dovrete contarle ed applicare la relativa classe di incremento. In caso non abbiate nessuna caratteristica di queste, anche qui trascriverete il totale già calcolato nella tabella 2.

a fianco al totale, dovrete inserire la "classe" dell'edificio: le classi sono individuate sempre nella delibera del 1978, e variano in base agli stessi incrementi che abbiamo già calcolato. In pratica, se nella "tabella 1" avete un incremento del 30% e nelle altre due tabelle nessun incremento, allora il vostro immobile apparterrà alla classe VII. mentre invece se la sommatoria degli incrementi è pari o superiore al 50% sarete in classe XI. In base alla classe, c'è una percentuale di incremento da applicare NON alla superficie che avete già calcolato, ma al costo di costruzione ufficiale.

A questo punto non dovete fare altro che prendere il dato ufficiale del costo di costruzione, aggiornato annualmente e, per Roma, pubblicato regolarmente sul sito del dipartimento PAU, e moltiplicarlo appunto per la classe di incremento relativa. Se per esempio vi trovaste in classe XI, il costo andrebbe aumentato del 50% e quindi il costo base va moltiplicato per 1,5.

Nell'ultima riga, moltiplicherete la superficie rivalutata per il costo di costruzione rivalutato. A questo punto avete la base per il calcolo del contributo sul costo di costruzione. Molto spannometricamente, il costo di costruzione vi verrà grosso modo ricompreso tra i 600 e i 900 euro/mq di superficie netta. potreste arrivare poco sopra i 1.000 in casi limite. se vi vengono valori di molto diversi, ricontrollate i calcoli.

A questo punto si calcola il valore del contributo: dobbiamo sommare i valori R1, R2 ed R3 relativi alle caratteristiche degli immobili. La tabella per determinarli è sempre contenuta nella delibera 19 linkatavi più sopra. la tabella è di lettura intuitiva: basta incrociare i dati che avete. Il valore R3 corrisponde alla classe dell'immobile che avete già determinato per il calcolo della base imponibile. Il valore massimo che può venire fuori dall'applicazione di questi parametri è il 10%: tale infatti è il tetto massimo stabilito dalla legge per questa imposta.

Per il calcolo dell'onerosità in base al contributo di urbanizzazione invece potete seguire grosso modo le indicazioni di quest'altro post, mentre per le monetizzazioni degli standard urbanistici potete fare riferimento a quest'altro ancora.


9 commenti:

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  2. Gentile Marco,
    un mio cliente di Udine ha acquistato un immobile in centro storico, dove risulta realizzato un ampliamento di una loggia che è passata dai 3mq circa del catastale del 39 a circa 9mq.
    In dipartimento mi hanno detto che tale aumento è sanabile con una DIA in base al l'art22 della L.R: 15/08. Come faccio a calcolare il costo della sanatoria?
    Risulta anche realizzata una tettoia a copertura di detta loggia. La stessa può essere sanata se la Sovrintendenza lo ammette; qualora fosse così, come calcolo i relativi costi?
    Grazie del prezioso aiuto che ci dai costantemente.
    Saluti
    Flaminia

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    1. Dunque si, tecnicamente sarebbe sanabile, perché la loggia non fa cubatura: anzitutto è indispensabile ottenere il parere della sovrintendenza, la quale però non può rilasciare permessi in sanatoria. Tuttaivia possono emettere, se il caso nello specifico lo consente, una sorta di "presa di coscienza" dell'esistenza dell'abuso con il quale è possibile presentare la domanda di sanatoria urbanistica: di questi dettagli non posso che rimandarti alla stessa sovrintendenza, perché devono valutare caso per caso, come dicevo.
      Una volta approvato dalla sovrintendenza, il municipio non avrà difficoltà ad accogliere la pratica. Per quanto riguarda la sanzione, secondo me si può procedere in due modi a seconda della situazione: se nel '39 esisteva una terrazza aperta di 9mq di cui 3 coperti a loggia, ed è stata ampliata la tettoia per far diventare sotto loggia 6mq in più di quello che già era un terrazzo, allora si calcola il triplo del costo di costruzione, che dovrai stimare tu redigendo un computo metrico come se dovessi realizzare quella struttura.
      Se invece nel '39 esisteva una loggia di 3mq e basta, allora la sanzione si calcola in base al doppio dell'aumento di valore commerciale di cui ha beneficiato l'immobile con la realizzazione dell'opera abusiva: dato che i balconi vengono computati al 25% del valore commerciale, devi prendere i valori OMI della zona, moltiplicarli per due (che è la sanzione) e poi moltiplicarli per 0,25 (che è la decurtazione catastale). Se per esempio il valore commerciale della zona fosse 8.000 euro/mq (va preso il valore più alto) la sanzione sarebbe: 6qmq x 8.000€/mq x 2 x 0,25 = € 24.000.

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    2. Ti ringrazio per la celere e chiara risposta. Flaminia

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  3. Buongiorno architetto,

    devo presentare una DIA per il rifacimento delle facciate di un immobile del Municipio IX ex XII. Quindi ricadrà negli interventi RE2 (modifica di prospetti, nuove bucature etc);
    per quanto riguarda gli oneri concessori il tecnico del municipio mi ha confermato la formula Ctr x (R1+ R2 +R3) / 100. Io però proprio non riesco a comprendere bene come determinare le classi del valore R3.
    Devo fare il calcolo delle superficie come da tabelle anche se si tratta di lavori che intervengono solamente sui prospetti e non vi è nessun incremento??



    Francesco arch jr

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    1. R3 si determina in genere compilando il prospetto A della vecchia delibera del 1978, ma al tuo caso sarebbe applicabile in modo ambiguo appunto perché non effettui ampliamenti. Trattandosi di ristrutturazione, puoi comunque determinare R3 come stabilito in una delle ultime delibere sul tema (vedi su questo mio post o sugli altri precedenti) cioè in base alla dimensione dell'immobile.

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  4. Ciao Marco,
    scusami ma con la tabella 1 del prospetto A sto diventando matto per il calcolo del CC per un piano casa: Appartamento di 69 mq, ampliamento di 8, totale 77 mq cantina di 20 mq. Nella superificie utile abitabile (colonna 3) devo inserire 77 giusto? Poi il rapporto rispetto al totale sarà 77/8 =8,9. Il che a cosa porta? dovrei comunque essere nella riga <95 mq e quindi incremento pari a 0% ?

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    2. Poi nella tabella 2 devo inserire i 20 mq di cantina e i 30 di terrazzo giusto? 50/77 x 100 = 73 (percentuale di incremento tabella 3 10%)

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.