calcolo della TASI per Roma

tutti noi dovremmo in questi giorni esser alle prese con il calcolo della TASI, la nuova, ennesima tassa sulla casa introdotta dal governo. In realtà la TASI è un "pezzo" della IUC, l'imposta unica comunale, che, oltre alla TASI, ricomprende IMU e TARI. Finora però le tre tassazioni rimangono distinte sia per calcolo che per modalità di pagamento (l'IMU e la TARI si calcolano in base al valore catastale, la TARI in base alla superficie calpestabile; l'IMU e la TARI si pagano attraverso l'F24, mentre la TARI con gli appositi bollettini che invia l'AMA; attualmente IMU e TASI hanno scadenze diverse), dunque per ora il nome di "imposta UNICA" appare più una presa in giro che un dato di fatto.

Prima di addentrarci nei calcoli e nelle considerazioni è giusto ricordare che il comune ha facoltà di non imporre la TASI: alcuni (pochi) comuni d'Italia infatti non la fanno pagare.

Quello che trovate scritto in questo post è quello che ho capito io leggendo ed informandomi in modo autonomo, e quindi le cose che qui leggete non sono informazioni ufficiali del comune e potrebbero non essere esatte: la responsabilità del pagamento e del calcolo degli importi rimane comunque in carico a chi legge.

La base imponibile della TASI è la stessa dell'IMU, quindi è il valore catastale calcolato sulla base della rendita rivalutata.

Per calcolare la TASI per il Comune di Roma possiamo usare l'apposito form predisposto dal Comune a cui si accede cliccando qui. Facendo i calcoli ci si rende subito conto di un apparente ambiguità: l'aliquota applicata per la prima casa (2,5 per mille) è molto, molto più alta di quella per la seconda casa (0,8 per mille). Significa che, a parità di rendita catastale, sulla prima casa si paga il triplo che non sulla seconda casa. Ciò è normale, se si intende la TASI come appunto un unicum insieme all'IMU: questa infatti sulla prima casa non si paga e, dato che la legge impone che la somma delle tassazioni di IMU e TASI non debba superare un certo valore (ma questo vale solo per il 2014...) allora, dato che le seconde case sono già assoggettate alla tariffa massima possibile immaginabile per l'IMU (10,6 per mille), ne consegue che la TASI deve avere una aliquota minima perché sommata a quella dell'IMU non deve superare il tetto massimo. Vista da un altro punto di vista, la TASI è un modo per far pagare un po di IMU anche ai proprietari di prima casa, che prima invece non pagavano nulla.

per scaricare la delibera comunale sulla tasi potete cliccare qui.

per il calcolo del quantum da pagare vi rimando al programmino del comune: c'è poco da aggiungere.

Per gli immobili affittati, il comune di Roma ha stabilito di dividere le quote della tasi come segue: l'80% in carico al proprietario ed il 20% in carico all'inquilino (i comuni hanno facoltà di stabilire la percentuale a carico dell'inquilino in un range che va dal 10 al 30%). Ciascuno è responsabile per la propria tassazione, cioè il proprietario può non interessarsi del fatto che l'inquilino abbia assolto alla sua tassa oppure no, fatte salve le considerazioni successive. Invece se l'immobile è intestato a più proprietari, questi sono responsabili "in solido" della tassazione, cioè se uno dei comproprietari non paga allora il comune può rivalersi sugli altri proprietari anche se hanno regolarmente pagato la propria quota.

Se l'immobile è affittato si possono produrre i seguenti scenari:

• se l'affittuario ha tenuto in locazione, o terrà in locazione l'immobile per meno di sei mesi allora questi NON dovrà pagare la TASI, la quale invece sarà a carico del proprietario. In questo caso il proprietario pagherà sia l'80% che spetta a lui e sia il 20% che spetta all'inquilino.
• se avete affittato l'immobile nel corso dell'anno a più persone diverse fra loro delle quali nessuna ha superato i sei mesi di affitto allora ricadiamo comunque nella condizione precedente, cioè la TASI è a completo carico del proprietario.
• se avete affittato l'immobile nel corso dell'anno a più persone delle quali una ha superato i sei mesi ed altre no, allora quello che ha superato i sei mesi di affitto dovrà pagare la TASI come segue: il 20% dell'imposta per il numero di mesi di effettiva locazione. Il proprietario quindi pagherà l'80% della TASI per quegli stessi mesi e poi il 100% dell'imposta per i mesi residui, frazionando gli importi in base agli effettivi mesi. è più facile a farsi che a dirsi, ma purtroppo il modellino di calcolo del comune di roma non prevede la possibilità di fare tali frazionamenti di costo, ma potete sempre inserire più immobili, che in realtà è sempre lo stesso, inserendo di volta in volta i mesi di effettivo uso in base all'esigenza del calcolo.
• se l'immobile è stato affittato per meno di 12 mesi all'anno, allora i mesi di mancato affitto, cioè i mesi in cui l'immobile formalmente è stato nelle disponibilità del proprietario, sono a totale carico del proprietario.

esempio di TASI per immobile affittato: poniamo che il nostro immobile sia stato dato in locazione per 8 mesi ad una persona, per poi rimanere sfitto un mese, e che successivamente un nuovo inquilino abbia preso l'immobile in affitto per gli ultimi tre mesi dell'anno. il secondo affittuario non pagherà la TASI, mentre il primo la pagherà moltiplicando l'intero importo per il 20% e poi ancora per 8/12. Il proprietario invece pagherà l'80% della TASI per 8/12 e poi il 100% della stessa per 4/12.

ricordate che la TASI ha effetto su tutto il 2014: quindi se un affittuario è stato da gennaio a luglio, dovrà comunque pagare la sua quota di imposta anche se non è più affittuario. Ovviamente quello che è successo nel 2013 non ha rilevanza.

Altro dato da mettere in luce è il fatto che se l'immobile non è affittato, cioè nel caso di seconda casa tenuta a disposizione, la tariffa TASI è uguale a quella dell'immobile affittato. questo è bene specificarlo perché in passato si era parlato di aumentare la tassazione sugli immobili non locati, sempre per disincentivare l'affitto in nero. ciò però andrebbe a danno di quei proprietari di immobili che sono tenuti a disposizione perché non si riesce ad affittarli e perché il loro valore in questo momento è troppo basso per venderli.

se l'immobile ha delle pertinenze, per la prima pertinenza si applica la stessa tariffazione per l'immobile principale (cioè si paga una TASI più alta a fronte del mancato pagamento dell'IMU). In caso di più di una pertinenza invece dalla seconda in poi si paga la TASI come per le seconde case (cioè aliquota TASI allo 0,8 per mille ma contestuale pagamento dell'IMU). Se avete la cantina inserita nella planimetria catastale dell'immobile allora avete una sorta di bonus, perché di fatto in questo caso la cantina è come se non risultasse come pertinenza. in questo caso potete considerare come prima pertinenza un box od un posto auto, e quindi di fatto pagare con l'agevolazione prima casa, di fatto, due pertinenze.