brevi appunti sul calcolo del contributo sul costo di costruzione in caso di ampliamenti

Oggi condivido con voi due appunti presi dopo l'approfondimento del tema del calcolo degli oneri sul costo di costruzione in caso di ampliamenti di unità immobiliari esistenti.

in caso di ampliamento, sia esso fatto con le norme di PRG, con la legge sul piano casa o sulla legge sul recupero sottotetti, gli oneri sul costo di costruzione vanno calcolati allo stesso modo, ovvero come se fossero nuove costruzioni ma con i calcoli limitati alla superficie ampliata, ovviamente. il calcolo vale anche in caso di cambio di destinazione d'uso con piano casa o recupero sottotetti. In caso di cambio d'uso con leggi ordinarie invece occorre seguire le regole specifiche che trovate nella circolare dipartimentale apposita ed in quest'altro mio post. La delibera di base di riferimento è la 2966 del 1978.

dovendo calcolare la superficie di ampliamento effettiva come se fosse una nuova costruzione dobbiamo calcolare come prima cosa la superficie equivalente, calcolata compilando il prospetto "A" attualmente allegato alla delibera CC 19/2005.

Non vi spaventate: è molto semplice. Nella primo casellario, in caso di ampliamento di un solo immobile anche se in condominio, andremo ad inserire il numero "1" nella riga corrispondente alla dimensione (secondo me quella post-ampliamento). nella colonna successiva inseriremo la superficie calpestabile dell'ampliamento, chiamata Su. Dunque semplicemente in base alla dimensione di base dell'immobile avremo la classe di incremento relativa. Nell'ultima casella inseriremo quindi la superficie rivalutata, moltiplicando la superficie calpestabile effettiva degli ambienti per 1+la percentuale di incremento relativa.

la tabella 2 del prospetto "A" è abbastanza semplice da compilare: la lascio a voi.

in base al rapporto tra Snr (superficie calpestabile degli ambienti non residenziali) e Su (la superficie calpestabile di cui sopra) abbiamo il secondo parametro della classe di incremento: se stiamo facendo un ampliamento che riguarda solo cubatura residenziale, la Snr molto probabilmente sarà pari a zero, e dunque la classe di incremento in questo caso sarà zero. Se è così, trascrivete semplicemente in questa casella il totale già calcolato per la tabella 1.

per la tabella 4 dovete fare riferimento alle migliorie indicate all'art. 7 della delibera 2966 che vi ho linkato sopra. Se l'immobile (inteso come intero fabbricato nel caso di condomini) ha una o più delle cose indicate, dovrete contarle ed applicare la relativa classe di incremento. In caso non abbiate nessuna caratteristica di queste, anche qui trascriverete il totale già calcolato nella tabella 2.

a fianco al totale, dovrete inserire la "classe" dell'edificio: le classi sono individuate sempre nella delibera del 1978, e variano in base agli stessi incrementi che abbiamo già calcolato. In pratica, se nella "tabella 1" avete un incremento del 30% e nelle altre due tabelle nessun incremento, allora il vostro immobile apparterrà alla classe VII. mentre invece se la sommatoria degli incrementi è pari o superiore al 50% sarete in classe XI. In base alla classe, c'è una percentuale di incremento da applicare NON alla superficie che avete già calcolato, ma al costo di costruzione ufficiale.

A questo punto non dovete fare altro che prendere il dato ufficiale del costo di costruzione, aggiornato annualmente e, per Roma, pubblicato regolarmente sul sito del dipartimento PAU, e moltiplicarlo appunto per la classe di incremento relativa. Se per esempio vi trovaste in classe XI, il costo andrebbe aumentato del 50% e quindi il costo base va moltiplicato per 1,5.

Nell'ultima riga, moltiplicherete la superficie rivalutata per il costo di costruzione rivalutato. A questo punto avete la base per il calcolo del contributo sul costo di costruzione. Molto spannometricamente, il costo di costruzione vi verrà grosso modo ricompreso tra i 600 e i 900 euro/mq di superficie netta. potreste arrivare poco sopra i 1.000 in casi limite. se vi vengono valori di molto diversi, ricontrollate i calcoli.

A questo punto si calcola il valore del contributo: dobbiamo sommare i valori R1, R2 ed R3 relativi alle caratteristiche degli immobili. La tabella per determinarli è sempre contenuta nella delibera 19 linkatavi più sopra. la tabella è di lettura intuitiva: basta incrociare i dati che avete. Il valore R3 corrisponde alla classe dell'immobile che avete già determinato per il calcolo della base imponibile. Il valore massimo che può venire fuori dall'applicazione di questi parametri è il 10%: tale infatti è il tetto massimo stabilito dalla legge per questa imposta.

Per il calcolo dell'onerosità in base al contributo di urbanizzazione invece potete seguire grosso modo le indicazioni di quest'altro post, mentre per le monetizzazioni degli standard urbanistici potete fare riferimento a quest'altro ancora.