domenica 28 giugno 2015

sanare difformità entro il 2%

Torno a parlare di un argomento che ho già trattato (in particolare in questo post relativo alle difformità edilizie in generale ma anche in quest'altro, proprio specifico sul punto che tratterò oggi), e che è molto spinoso e, purtroppo, sempre attuale: vi è davvero la possibilità di sanare delle difformità edilizie, intese come differenze di sagoma e di volume, se all'interno di certi parametri? e se si, a che costi?

La storia è questa: qualche tempo fa (con la legge 106/2011 di conversione del DL 70/11, la stessa che introdusse la SCIA) è stato modificato l'art. 34 del DPR 380/01: questo articolo, che è nella sezione delle "sanzioni", sancisce che le opere realizzate in difformità dal permesso di costruire (o della DIA) debbano essere demolite a cura e spese del responsabile dell'abuso; solo se non è possibile rimuoverle (p.e. nel caso in cui le opere siano strutturali, ma non solo) allora si devono sanzionare pagando delle cifre che, nella regione Lazio, sono calcolate dall'apposita legge regionale 15/2008, recepita dal comune di Roma con la delibera dell'assemblea capitolina 44/11. La legge però non dice che pagando la sanzione si ha la sanatoria dell'abuso: e non si capisce in effetti cosa succeda in questo caso (concedere la sanatoria in questo modo infatti sarebbe troppo "semplice" e presterebbe il fianco ad attività abusive, ferme restando comunque le sanzioni penali a carico di chi si rende responsabile di tali fatti, e fermo restando il fatto che, quantomeno nel lazio, le sanzioni superano il valore stesso di quanto abusivamente realizzato).

Tuttavia il comma 2-ter di questo articolo, quello aggiunto nel 2011, aggiunge dubbi ai dubbi, decretando, in modo sibillino, che le difformità "contenute all'interno del 2% delle misure progettuali" relativamente a distacchi, volume o superficie non costituiscono "variazione essenziale" e dunque non si applica quanto sancito nei precedenti commi del medesimo articolo.

Io ribadisco i concetti che ho già espresso in passato in questo post che ho già linkato più sopra, ma mi sento di scrivere questo nuovo post perché ho visto che diversi municipi, nonché anche il Dipartimento PAU, tendono ad interpretare questo 2% come un margine all'interno del quale si possano in effetti sanare delle difformità edilizie, fermo restando che, come ho già avuto modo di discutere, tali difformità sono in agguato sempre e comunque, soprattutto nell'edilizia realizzata a cavallo tra gli anni 50 e 70. Vi sono alcuni municipi che interpretano invece in modo più stringente il concetto, e che quindi non consentono la procedura di sanatoria di queste difformità, che andremo a vedere.

All'interno del 2% di difformità si può intervenire in DIA, come si evince dalla circolare dipartimentale del 2012 e, dunque, la competenza di tali operazioni, anche in presenza di aumenti di superficie, è dei municipi. Alcuni municipi, come anche chi scrive, non ritengono corretta l'applicazione di tale definizione, ma altri sì: dunque, purtroppo, potremmo trovare situazioni che sono sanabili in alcuni municipi ed in altri no. Spero che sul punto si esprima presto il Dipartimento, perché porta ad una disparità fastidiosa, oltre ad essere in generale una operazione priva di regolamentazione specifica su alcuni aspetti.

Si può "scoprire" una difformità di questo tipo per esempio nel momento in cui un tecnico esegue delle verifiche sulla legittimità della preesistenza per esempio in occasione del dover richiedere un mutuo sull'immobile o anche se nominate un tecnico per presentare una pratica edilizia di qualunque tipo.

Anzitutto, occorre computare questo 2% e dimostrare che si è all'interno di tale valore. La legge non specifica, poi, se questo 2% fa riferimento alla singola unità immobiliare o all'intero fabbricato; verrebbe da pensare che faccia riferimento all'intero fabbricato, ma potrebbe anche essere preso come riferimento le misure della singola unità. Dato che la legge non lo specifica chiaramente, teoricamente questa sanatoria può applicarsi anche se l'abuso fosse facilmente rimovibile: la norma infatti sancisce che solo nel caso in cui siamo in presenza di difformità superiori al 2% l'impossibilità di rimozione debba essere dimostrata. Le superfici vanno calcolate con le norme di riferimento che, in particolare per Roma, sono descritte nelle norme tecniche di attuazione del PRG.

Dunque ammesso che rientriamo nel parametro del 2% per la nostra unità immobiliare o per l'intero fabbricato (nel qual caso dovremmo prendere un accordo di qualche tipo con tutti i partecipanti al condominio), possiamo procedere ad analizzare i vari aspetti che si dovrebbero considerare in un qualunque ampliamento:
  • questione del contenimento energetico: il volume aggiunto o, comunque, la difformità planivolumetrica, se viene sanata oggi deve rispettare le norme sul contenimento energetico in vigore nel momento in cui si presenta domanda di sanatoria: dunque presumendo che si intervenga su immobili datati, occorrerà prevedere delle opere di coibentazione termica per far si che almeno la nuova parte sanata rispetti le norme del d.gls. 192/05 e s.m.i. e relativi decreti attuativi.
  • presenza di eventuali vincoli: i vincoli a Roma, ma non solo, possono essere tanti e possono riguardare anche zone non sospette. per una trattazione più ampia di questo argomento vi rimando a quest'altro mio post specifico. Ovviamente, se abbiamo un vincolo qualsiasi, la procedura per ottenere il nulla osta sarà sempre in sanatoria e, per esempio, considerate che se ci troviamo all'interno delle mura aureliane di Roma ciò sarà impossibile in quanto la Sovrintendenza Statale, tutrice del vincolo architettonico giacente su tutta l'area, non può esprimersi in sanatoria. Dal che se ne dovrebbe dedurre che in questa zona questa modalità di sanatoria è preclusa, così come d'altronde gli ampliamenti in generale, se con rilevanza esterna.
  • verificare distacchi e distanze: soprattutto se parliamo di difformità o abusi commessi dallo stesso costruttore (cosa davvero non rara) ma comuque in generale occorre verificare che l'ampliamento non violi le tante e diverse norme sulle distanze tra costruzioni. il tema è assai vasto ed esiste un mio post specifico al quale vi rimando per approfondimenti.
  • verificare il rispetto delle norme urbanistiche imposte da regolamenti edilizio e di igiene: sono le norme canoniche che si devono rispettare in tutte le costruzioni ma anche nelle ristrutturazioni, cioè che gli ambienti abbiano la superficie minima prescritta, e che abbiano il corretto rapporto aeroilluminante nonché le finestre siano dotate del sufficiente fattore di luce diurna medio. L'ambiente o gli ambienti che hanno beneficiato dell'ampliamento non autorizzato devono rispettare tutte queste norme, molte delle quali sono descritte in quest'altro mio post.
  • eventuale analisi strutturale: se l'intervento di ampliamento ha in qualche modo inciso sulle strutture portanti del fabbricato (per esempio potrebbe essere un vero e proprio volume realizzato al di fuori della sagoma originale) dovrebbe essere indispensabile effettuare una verifica statica dell'intera struttura che evidentemente sarebbe stata realizzata in difformità da quanto originariamente depositato al genio civile in occasione della costruzione.
Qualora abbiate superato efficacemente tutti i punti precedenti, rimane da esplorare solo l'aspetto più doloroso della vicenda, cioè quello relativo alla sanzione, che è normato, nella città di Roma, dalla già citata delibera a. c. 44/11. L'intervento di questo tipo rientra nella definzione della ristrutturazione edilizia (in quanto siamo all'interno del 2%) e dunque in questo caso si computerà il "doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile" acquisito grazie all'abuso. Dunque se parliamo di un ampliamento, occorrerà dapprima valutare il valore di mercato in base ai dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare gestito dall'Agenzia delle Entrate, dip. Territorio, e dunque estrarre il valore "max" così come è indicato nelle premesse della stessa delibera.

La delibera poi ha un lato molto oscuro, forse un errore di battitura (spero): nel caso di un immobile con un ampliamento abusivo, secondo quanto indicato nelle premesse della delibera stessa, si dovrebbe computare la differenza tra il valore "max" applicato all'intera superficie dell'immobile ed il valore "min" sempre della medesima consistenza: questo può portare a dei valori davvero notevoli e fuori luogo, dato che le differenze di valore OMI tra min e max sono spesso dell'ordine delle migliaia di euro. Alcuni municipi, comunque, evitano di applicare questa procedura alla lettera.

quanto riportato in questo post è frutto dell'esperienza di chi scrive e non è un documento pubblico. Quanto riportato è a solo titolo informativo, e l'autore non risponde di eventuali inesattezze o divergenze di veduta con altri tecnici o anche con gli uffici comunali: qualora procedeste ad una sanatoria in base a quanto qui riportato, la responsabilità sarà del tecnico nominato e della committenza e in nessun modo del sottoscritto. A meno che, ovviamente, non mi investiate di formale incarico :-)

4 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,vorrei un consiglio da lei
    dei clienti hanno comprato un villino a fianco alla loro proprietà e vorrebbero fare un accorpamento, prima di fare ciò vorrebbero però demolire degli abusi fatti dagli ex proprietari e mai sanati,(quindi non risultano al livello catastale..) i lavori quindi avverranno in due fasi: la prima sarà la demolizione e la seconda la fusione dei due immobili.. nella prima fase devo presentare una cila in sanatoria? La ringrazio un cordiale saluto

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    1. no, presenterei prima una SCIA per ripristino e poi una CILA (o altro titolo se del caso) per la fusione.

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  2. Buonasera architetto Campagna, torno a porle un quesito su questo argomento.

    Di fronte ad una difformità dal titolo edilizio costituita da un tramezzo spostato di alcuni cm (che non comprometta la regolarità degli ambienti della casa, rapp. a/i, superfici minime etc..) come mi dovrei comportare?

    Difformità di questo tipo, dovute probabilmente a una rappresentazione grossolana eseguita a mano decadi fa, devono essere preventivamente sanate, o si possono correggere nell'ante operam rappresentando direttamente il corretto stato dei luoghi?
    Mi capita spesso anche di incorrere in cavedi non rappresentati o riseghe trascurate...Come comportarsi anche in questi casi?


    La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.
    Cordiali saluti.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.