domenica 28 giugno 2015

sanare difformità entro il 2%

Torno a parlare di un argomento che ho già trattato (in particolare in questo post relativo alle difformità edilizie in generale ma anche in quest'altro, proprio specifico sul punto che tratterò oggi), e che è molto spinoso e, purtroppo, sempre attuale: vi è davvero la possibilità di sanare delle difformità edilizie, intese come differenze di sagoma e di volume, se all'interno di certi parametri? e se si, a che costi?


[29 novembre 2018 - questo post è stato scritto diverso tempo fa: nella prima parte trovate il testo originario, in cui faccio una serie di considerazioni tuttora a mio parere in parte valide. Tuttavia, una recente sentenza del CdS deve far cambiare il punto di vista: ho aggiunto alcuni paragrafi in fondo senza modificare il testo originale, ma devo invitarvi a leggere integralmente il testo prima di farvi un'idea della questione]

La storia è questa: qualche tempo fa (con la legge 106/2011 di conversione del DL 70/11, la stessa che introdusse la SCIA) è stato modificato l'art. 34 del DPR 380/01: questo articolo, che è nella sezione delle "sanzioni", sancisce che le opere realizzate in difformità dal permesso di costruire (o della DIA) debbano essere demolite a cura e spese del responsabile dell'abuso; solo se non è possibile rimuoverle (p.e. nel caso in cui le opere siano strutturali, ma non solo) allora si devono sanzionare pagando delle cifre che, nella regione Lazio, sono calcolate dall'apposita legge regionale 15/2008, recepita dal comune di Roma con la delibera dell'assemblea capitolina 44/11. La legge però non dice che pagando la sanzione si ha la sanatoria dell'abuso: e non si capisce in effetti cosa succeda in questo caso (concedere la sanatoria in questo modo infatti sarebbe troppo "semplice" e presterebbe il fianco ad attività abusive, ferme restando comunque le sanzioni penali a carico di chi si rende responsabile di tali fatti, e fermo restando il fatto che, quantomeno nel lazio, le sanzioni superano il valore stesso di quanto abusivamente realizzato).

Tuttavia il comma 2-ter di questo articolo, quello aggiunto nel 2011, aggiunge dubbi ai dubbi, decretando, in modo sibillino, che le difformità "contenute all'interno del 2% delle misure progettuali" relativamente a distacchi, volume o superficie non costituiscono "variazione essenziale" e dunque non si applica quanto sancito nei precedenti commi del medesimo articolo.

Io ribadisco i concetti che ho già espresso in passato in questo post che ho già linkato più sopra, ma mi sento di scrivere questo nuovo post perché ho visto che diversi municipi, nonché anche il Dipartimento PAU, tendono ad interpretare questo 2% come un margine all'interno del quale si possano in effetti sanare delle difformità edilizie, fermo restando che, come ho già avuto modo di discutere, tali difformità sono in agguato sempre e comunque, soprattutto nell'edilizia realizzata a cavallo tra gli anni 50 e 70. Vi sono alcuni municipi che interpretano invece in modo più stringente il concetto, e che quindi non consentono la procedura di sanatoria di queste difformità, che andremo a vedere.

All'interno del 2% di difformità si può intervenire in DIA, come si evince dalla circolare dipartimentale del 2012 e, dunque, la competenza di tali operazioni, anche in presenza di aumenti di superficie, è dei municipi. Alcuni municipi, come anche chi scrive, non ritengono corretta l'applicazione di tale definizione, ma altri sì: dunque, purtroppo, potremmo trovare situazioni che sono sanabili in alcuni municipi ed in altri no. Spero che sul punto si esprima presto il Dipartimento, perché porta ad una disparità fastidiosa, oltre ad essere in generale una operazione priva di regolamentazione specifica su alcuni aspetti.

Si può "scoprire" una difformità di questo tipo per esempio nel momento in cui un tecnico esegue delle verifiche sulla legittimità della preesistenza per esempio in occasione del dover richiedere un mutuo sull'immobile o anche se nominate un tecnico per presentare una pratica edilizia di qualunque tipo.

Anzitutto, occorre computare questo 2% e dimostrare che si è all'interno di tale valore. La legge non specifica, poi, se questo 2% fa riferimento alla singola unità immobiliare o all'intero fabbricato; verrebbe da pensare che faccia riferimento all'intero fabbricato, ma potrebbe anche essere preso come riferimento le misure della singola unità. Dato che la legge non lo specifica chiaramente, teoricamente questa sanatoria può applicarsi anche se l'abuso fosse facilmente rimovibile: la norma infatti sancisce che solo nel caso in cui siamo in presenza di difformità superiori al 2% l'impossibilità di rimozione debba essere dimostrata. Le superfici vanno calcolate con le norme di riferimento che, in particolare per Roma, sono descritte nelle norme tecniche di attuazione del PRG.

Dunque ammesso che rientriamo nel parametro del 2% per la nostra unità immobiliare o per l'intero fabbricato (nel qual caso dovremmo prendere un accordo di qualche tipo con tutti i partecipanti al condominio), possiamo procedere ad analizzare i vari aspetti che si dovrebbero considerare in un qualunque ampliamento:
  • questione del contenimento energetico: il volume aggiunto o, comunque, la difformità planivolumetrica, se viene sanata oggi deve rispettare le norme sul contenimento energetico in vigore nel momento in cui si presenta domanda di sanatoria: dunque presumendo che si intervenga su immobili datati, occorrerà prevedere delle opere di coibentazione termica per far si che almeno la nuova parte sanata rispetti le norme del d.gls. 192/05 e s.m.i. e relativi decreti attuativi.
  • presenza di eventuali vincoli: i vincoli a Roma, ma non solo, possono essere tanti e possono riguardare anche zone non sospette. per una trattazione più ampia di questo argomento vi rimando a quest'altro mio post specifico. Ovviamente, se abbiamo un vincolo qualsiasi, la procedura per ottenere il nulla osta sarà sempre in sanatoria e, per esempio, considerate che se ci troviamo all'interno delle mura aureliane di Roma ciò sarà impossibile in quanto la Sovrintendenza Statale, tutrice del vincolo architettonico giacente su tutta l'area, non può esprimersi in sanatoria. Dal che se ne dovrebbe dedurre che in questa zona questa modalità di sanatoria è preclusa, così come d'altronde gli ampliamenti in generale, se con rilevanza esterna.
  • verificare distacchi e distanze: soprattutto se parliamo di difformità o abusi commessi dallo stesso costruttore (cosa davvero non rara) ma comuque in generale occorre verificare che l'ampliamento non violi le tante e diverse norme sulle distanze tra costruzioni. il tema è assai vasto ed esiste un mio post specifico al quale vi rimando per approfondimenti.
  • verificare il rispetto delle norme urbanistiche imposte da regolamenti edilizio e di igiene: sono le norme canoniche che si devono rispettare in tutte le costruzioni ma anche nelle ristrutturazioni, cioè che gli ambienti abbiano la superficie minima prescritta, e che abbiano il corretto rapporto aeroilluminante nonché le finestre siano dotate del sufficiente fattore di luce diurna medio. L'ambiente o gli ambienti che hanno beneficiato dell'ampliamento non autorizzato devono rispettare tutte queste norme, molte delle quali sono descritte in quest'altro mio post.
  • eventuale analisi strutturale: se l'intervento di ampliamento ha in qualche modo inciso sulle strutture portanti del fabbricato (per esempio potrebbe essere un vero e proprio volume realizzato al di fuori della sagoma originale) dovrebbe essere indispensabile effettuare una verifica statica dell'intera struttura che evidentemente sarebbe stata realizzata in difformità da quanto originariamente depositato al genio civile in occasione della costruzione.
Qualora abbiate superato efficacemente tutti i punti precedenti, rimane da esplorare solo l'aspetto più doloroso della vicenda, cioè quello relativo alla sanzione, che è normato, nella città di Roma, dalla già citata delibera a. c. 44/11. L'intervento di questo tipo rientra nella definzione della ristrutturazione edilizia (in quanto siamo all'interno del 2%) e dunque in questo caso si computerà il "doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile" acquisito grazie all'abuso. Dunque se parliamo di un ampliamento, occorrerà dapprima valutare il valore di mercato in base ai dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare gestito dall'Agenzia delle Entrate, dip. Territorio, e dunque estrarre il valore "max" così come è indicato nelle premesse della stessa delibera.

La delibera poi ha un lato molto oscuro, forse un errore di battitura (spero): nel caso di un immobile con un ampliamento abusivo, secondo quanto indicato nelle premesse della delibera stessa, si dovrebbe computare la differenza tra il valore "max" applicato all'intera superficie dell'immobile ed il valore "min" sempre della medesima consistenza: questo può portare a dei valori davvero notevoli e fuori luogo, dato che le differenze di valore OMI tra min e max sono spesso dell'ordine delle migliaia di euro. Alcuni municipi, comunque, evitano di applicare questa procedura alla lettera.

[da qui in poi, paragrafi aggiunti a novembre 2018] Sulla questione interpretativa dell'art. 34 comma 2 ter del TUE, comincia ad intervenire anche la Giustizia Amministrativa. Segnalo difatti la sentenza CdS sez. VI n°4504/18, nella quale viene chiarito che il limite di tolleranza del 2% va interpretato nel senso di una sorta di liberalizzazione delle opere in difformità, contenute entro questo margine. Scrivono infatti gli ermellini che
Si tratta, come appare evidente, di una disposizione di tolleranza rivolta a disciplinare in senso, per dir così, “liberalizzatorio”, interventi edilizi aventi una consistenza minima, come nel caso in esame.
Dunque per la Giustizia Amministrativa in effetti la lettura da dare è quella delle opere di cui l'attività repressiva dovrebbe disinteressarsi. Da qui comunque torna a riproporsi il dubbio già sollevato sopra: se è attività di cui la legge si disinteressa, e quindi certamente non possono essere perseguite come attività edilizie illecite, è legittimo o necessario sanarle? La stessa sentenza riprende anche il DPR 31/17 il quale, in tema di autorizzazioni paesaggistiche, allineandosi all'art. 34, statuisce attività libera dall'autorizzazione paesaggistica quella realizzata all'interno della tolleranza del 2% (ma solo se realizzata nel corso di delle opere autorizzate con un titolo, ed in variante allo stesso), e dunque da qui il Consiglio di Stato prende spunto per ribadire che questo in effetti debba ad oggi considerarsi un limite di "disinteresse" di eventuali abusi, anche in zona paesaggisticamente vincolata come il caso in esame della sentenza.

Dalla lettura di questa sentenza, deve quindi in parte rivedersi il ragionamento fatto più sopra, anche se il caso in esame è specificamente puntato su un edificio di nuova costruzione a cui la norma, secondo gli Ermellini, certamente si adatta. Per quanto riguarda invece gli edifici esistenti, lo stesso Consiglio di Stato si è espresso in un'altra sentenza, in particolare la n°3660/2018 sez. 4 nella quale viene respinto un ricorso, tra i vari motivi, anche perché l'abuso risale a prima del 2011 e quindi in epoca in cui la tolleranza del 2% non esisteva ancora. Questa sentenza interviene proprio sul caso di una DIA presentata per l'accertamento della conformità di un ampliamento entro il 2% (secondo l'appellante), ma viene di fatto acclarato che non è possibile procedere all'accertamento, non per quanto esposto da me sopra, ma perché tale tolleranza si applicherebbe solo alle difformità eseguite entro il 2% delle misure di progetto per opere realizzate successivamente al 2011.
quanto riportato in questo post è frutto dell'esperienza di chi scrive e non è un documento pubblico. Quanto riportato è a solo titolo informativo, e l'autore non risponde di eventuali inesattezze o divergenze di veduta con altri tecnici o anche con gli uffici comunali: qualora procedeste ad una sanatoria in base a quanto qui riportato, la responsabilità sarà del tecnico nominato e della committenza e in nessun modo del sottoscritto. A meno che, ovviamente, non mi investiate di formale incarico :-)

18 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,vorrei un consiglio da lei
    dei clienti hanno comprato un villino a fianco alla loro proprietà e vorrebbero fare un accorpamento, prima di fare ciò vorrebbero però demolire degli abusi fatti dagli ex proprietari e mai sanati,(quindi non risultano al livello catastale..) i lavori quindi avverranno in due fasi: la prima sarà la demolizione e la seconda la fusione dei due immobili.. nella prima fase devo presentare una cila in sanatoria? La ringrazio un cordiale saluto

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    1. no, presenterei prima una SCIA per ripristino e poi una CILA (o altro titolo se del caso) per la fusione.

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  2. Buonasera architetto Campagna, torno a porle un quesito su questo argomento.

    Di fronte ad una difformità dal titolo edilizio costituita da un tramezzo spostato di alcuni cm (che non comprometta la regolarità degli ambienti della casa, rapp. a/i, superfici minime etc..) come mi dovrei comportare?

    Difformità di questo tipo, dovute probabilmente a una rappresentazione grossolana eseguita a mano decadi fa, devono essere preventivamente sanate, o si possono correggere nell'ante operam rappresentando direttamente il corretto stato dei luoghi?
    Mi capita spesso anche di incorrere in cavedi non rappresentati o riseghe trascurate...Come comportarsi anche in questi casi?


    La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.
    Cordiali saluti.

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  3. Architetto buongiorno. Risediamo nel Municipio XV di Roma in una casa in affitto ormai da più di 3 anni. Al momento del ns arrivo nel terrazzo, attaccato alla cucina esisteva una tettoia unopiu, agganciata alla parete dell’abitazione. Tale tettoia era esistente a detta della proprietaria da più di 10 anni. Abbiamo aggiunto pannelli scorrevoli in legno nel marzo 2017 per poter sfruttare anche lo spazio nell’inverno. Il
    Risultato è che gli altri condomini hanno chiesto spiegazioni alla proprietaria di casa. Quale è il modo corretto di affrontare la cosa? L’abuso è sanabile!? Si devono scindere le 2 cose!? Vale a dire tettoia e pareti!? Grazie infinite

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    1. se le pannellature scorrevoli producono una chiusura del volume, si può parlare di abuso per ampliamento, che probabilmente non è sanabile a meno di condizioni molto particoli e comunque, nel caso, a costi molto elevati.

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  4. E si potrebbe mantenere la tettoia realizzata 15 anni fa e chiudere le pareti con Cristal o le pareti in vetro wezee!?

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    1. anzitutto bisognerebbe verifcare se la tettoia è stata legittimamente autorizzata; secondo, a mio parere, in base a sentenze della magistratura anche recenti, le chiusure in vetro di qualunque tipo rappresentano sempre un ampliamento di superficie utile.

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  5. Buongiorno, una domanda molto precisa, alla quale non so però se esiste risposta. Vedo molti colleghi che si basano sulle scansioni (o addirittura le fotocopie!) dei disegni d'archivio per confrontare stato di fatto e di progetto. Ma un disegno scansionato, a meno che non sia scansionato a rullo, non è mai preciso, spesso infatti è visibilmente deformato soprattutto sulle pieghe, com'è possibile vedere quindi tanta rigidità nel calcolare i centimetri in più e in meno e poi tanta superficialità nel prendere dei riferimenti certi? Negli archivi della mia città inoltre non è sempre possibile vedere gli originali cartacei, che peraltro non sono sempre dotati di quote e quindi vanno, se disponibili, misurati a mano.
    Inoltre, nel caso specifico che sto trattando ho un problema: se le quote non corrispondono al disegno, chi vince tra le due? Fa fede la quota o il disegno? Parlo di uno scarto di 20 cm, probabilmente voluto.
    Grazie mille, buona giornata.

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    1. tendenzialmente fra le due vince la quota, perché quella è una sorta di dichiarazione espressa. Per il resto, il progetto fa fede ed è giusto fare sovrapposizioni il più possibile precise: se poi il tecnico valuta che ci sono delle discrepanze che possono essere attribuite ad un errore grafico o a non corretta riproduzione anastatica del foglio originale, il tecnico può provare a giustificarlo.

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  6. Buongiorno Architetto,
    ho constatato una difformità tra il progetto edilizio e lo stato di fatto: il salone dell'appartamento presenta un ampliamento della superficie a scapito della terrazza. Tale intervento è stato effettuato sin dall'origine, nel 1967, tant'è che la planimetria catastale d'impianto è conforme allo stato di fatto. L'ampliamento è inferiore al 2% della superficie dell'appartamento e si trova in una zona non soggetta a vincoli paesaggistici. Ho letto il suo articolo e volevo chiederle se, a suo avviso, è possibile applicare l'articolo 34 comma 2-ter per sanare questa differenza. L'appartamento si trova nel municipio VIII, quale strumento occorrerebbe utilizzare (una scia in sanatoria?) La ringrazio.

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    1. nel post, di qualche anno fa, è contenuta una visione secondo me non del tutto corretta: il passaggio normativo a mio parere non equivale ad una possibilità di sanatoria, ma è solo il discrimine tra abusi gravi ed abusi meno gravi.

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    2. La ringrazio Architetto per la risposta che tuttavia non mi è molto chiara. Se non ho compreso male, il suo post del 2015 dal titolo "sanare difformità entro il 2%" contiene una visione non del tutto corretta. La norma costituirebbe solo un discrimine per la gravità degli abusi. Alla luce di tali considerazioni, tenuto conto che si tratterebbe di un abuso "meno" grave, quale sarebbe lo strumento tecnico per la sanatoria? Quale norma si applicherebbe? La ringrazio.

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    3. il punto è che a mio parere non è possibile nessuna sanatoria con le regole ordinarie, a meno che non vi sia della cubatura edificabile residua sul suolo dove sorge l'edificio o per frutto di perequazioni urbanistiche.

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  7. Buongiorno Architetto e grazie per il suo prezioso contributo.
    Devo eseguire una ristrutturazione di un appartamento e ho verificato la legittimità urbanistica reperendo l'originario permesso di costruire degli anni 70. A parte l'assenza di una porta interna, sembra tutto regolare, ad eccezione di una piccola risega presente tra l'appartamento oggetto di intervento e l'appartamento limitrofo e non presente sul disegno del permesso di costruire (nel quale il muro divisorio tra le due unità procede diritto). Non vi è variazione di volume nè di superficie dell'edificio, ma sarebbe un aumento della superficie interna dell'appartamento di un valore sicuramente inferiore al 2%. Parliamo di una risega di circa 15 cm per una lunghezza di 1 m. E' possibile ritenere questa difformità come trascurabile e procedere con CILA ordinaria, facendo solamente un'esatta rappresentazione della realtà nell'ante operam o è necessario ricorrere alla CILA in sanatoria? Parliamo sempre di un disegno fatto a mano...ma vorrei capire bene come procedere per essere corretto. Il catastale è invece conforme alla realtà (rappresenta la piccola risega). La ringrazio anticipatamente del suo prezioso parere.

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    1. di fatto se non ho capito male si tratta di un trasferimento di superficie utile da un appartamento ad un altro, non la creazione di nuova superficie, pertanto se fosse così, dovrebbe essere sufficiente una CILA.

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    2. Si, è esatto. Parliamo di 0,36 mq. E' necessaria comunque la CILA in sanatoria? O va bene anche la CILA ordinaria? Grazie mille.

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    3. per interventi già eseguiti la procedura prevista è la sanatoria.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.