ecobonus 110%: lo strano caso dell'asseverazione limitata alle parti comuni

Oggi un nuovo post per riflettere assieme ai lettori su una questione abbastanza delicata, che riguarda il superbonus 110% e la sua applicabilità nel caso di edifici in multiproprietà (condomini) in cui - come si sa e come si è visto - le difformità sono spesso diffuse sia all'interno che all'esterno dell'edificio. La norma sembra consentire di poter fornire una dichiarazione "limitata" alle sole "parti comuni" dell'edificio, ma siamo sicuri che è davvero così e, soprattutto, che implicazioni può comportare questa "limitazione" al momento di presentare l'agibilità?

attenzione: i contenuti del presente post sono stati superati in quanto il 1 giugno 2021 è stato pubblicato il D.L. 77/2021 che ha totalmente riscritto il comma 13 ter dell'art. 119 del DL 40/2020, attorno a cui girava tutta la riflessione qui svolta. Il post lo mantengo pubblicato per futura memoria, mentre per i contenuti innovati, vi rimando a quest'altro post.

sintesi di questo post: riflessioni attorno alla possibilità che le asseverazioni dei tecnici sul super-ecobonus siano limitate alle "parti comuni degli edifici" ed eventuali scenari collegati. ma tutto ciò come si relaziona con l'agibilità che andrebbe chiesta a fine lavori?

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su cosa sia una difformità edilizia su questo blog ne ho parlato molto, non saprei neanche quali post suggerirvi ma se siete proprio digiuni su cosa sia la legittimità edilizia e quali possano essere delle difformità riscontrate rispetto ad essa, posso suggerirvi questo post. Più di recente, il Legislatore ha introdotto una importante definizione - prima assente - di legittimità edilizia nell'ordinamento (attuale art. 9 bis comma 1 bis DPR 380/01), che, pur non introducendo concetti nuovi, ha comunque consolidato la prassi prevalente già in vigore: di questo ne ho parlato qui ed anche su diversi webinar svolti assieme al Collegio Geometri di Roma e con l'Ordine degli Ingegneri di Roma.

Sul perché la legittimità edilizia è importante rispetto all'ecobonus 110%, è presto detto: per poter usufruire di questa agevolazione, così come di qualunque altra agevolazione, è essenziale che la stessa sia fruita su opere autorizzate con un titolo edilizio legittimo: un titolo non è mai legittimo se si poggia su una preesistenza illegittima, da cui la necessità che l'edificio su cui si operi sia urbanisticamente legittimo. tutto ciò è sancito dall'art. 49 del DPR 380/01, che era in vigore da ben prima l'introduzione di questo nuovo bonus. Del perché la questione sia venuta fuori solo adesso non saprei dire, giacché la questione si applica a qualunque incentivo fiscale, fosse anche il "semplice" bonus ristrutturazioni 50%.

Non si sa appunto come e perché, ma adesso il tema della legittimità è endemico e l'Italia si è scoperta abusiva: chi fa il mio mestiere già da prima sapeva che ogni 10 fabbricati su cui si analizza la conformità, uno è (forse) perfettamente conforme mentre nove hanno livelli di difformità che vanno dal facilmente gestibile al drammaticamente insanabile, e questo non (solo) per colpa delle "solite" verande abusive o trasformazioni effettuate sui singoli appartamenti ma proprio per una consuetudine diffusissima nel nostro paese che avevano (hanno) i costruttori di presentare un progetto ma poi costruire un edificio in tutto o in parte differente, senza presentare varianti. Già in tempi non sospetti avevo infatti evocato la necessità di un quarto condono edilizio, mirato e chirurgico, unico strumento idoneo a gestire delle situazioni altrimenti imbarazzanti, di fronte ai quali gli attuali proprietari sono spesso incolpevoli ma anche impotenti.

Per limitare l'endemicità del fenomeno, il Legislatore, dopo pochi mesi dal "lancio" della norma del super-ecobonus, ha cercato di "mettere una toppa" introducendo la definizione secondo cui l'asseverazione del professionista è "limitata" alle parti comuni dei fabbricati. La ratio della norma voleva - forse - essere quella di consentire di "girare attorno" alle situazioni di abuso (tipo una veranda o una porzione di fabbricato illegittima) e di limitare l'intervento alle sole parti "legittime" ma in verità, da come è stata formulata la norma, ne emerge che il tecnico può limitare l'asseverazione alle parti comuni ma considerate nella loro interezza (perché lessicalmente le "parti comuni" sono legate ai "fabbricati" e non a loro porzioni) e, dunque, si tratta di una norma che, da come si può leggere, serve solo a limitare le verifiche urbanistiche alle parti comuni (facciate esterne, vano scala, lastrici, locali tecnici, etc) ignorando le parti private (interno degli appartamenti, dei box, dei locali commerciali).

tali riflessioni scaturiscono dallo stesso testo normativo del comma 13 ter art. 119 DL 34/2020 (fonte: normattiva.it):

13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Analizziamo un attimo la costruzione grammaticale della frase di questo comma: la frase finale parla di "alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi": scritta così, indica che la verifica di legittimità va fatta sulle parti comuni - prese nella loro interezza - degli edifici che sono interessati dagli interventi, anche se gli stessi si attueranno solo su una percentuale limitata di queste superfici comuni. Se il legislatore avesse voluto dire che l'asseverazione è limitata effettivamente alle parti comuni oggetto di intervento, avrebbe scritto "alle parti comuni degli edifici interessate dai medesimi interventi". può una letterina cambiare così tanto il significato? secondo me sì, visto come le norme vengono - giustamente - lette dalla Giurisprudenza. Vista la prima parte della frase, comunque, si può cogliere che - forse - l'intenzione del legislatore era effettivamente quella di limitare la verifica alle sole parti comuni interessate da interventi, ma la formulazione finale, ripeto, a me sembra vada letta in quest'altro senso.

il comma 13-ter è stato introdotto dal DL 104/2020 art. 51 comma 3-quinques e poi è stato oggetto di errata corrige con L. 126/2020 (perché era stato scritto titoli abitativi invece ti titoli abilitativi).

Tutto ciò aiuta? avrebbe aiutato se fosse stato scritto interessate invece di interessati? secondo me, no. O, meglio, (sempre secondo la mia modesta opinione che può essere benissimo smentita) aiuta chi vuole porsi un po' sul filo del rasoio, come vedremo. Intanto, si noti che la definizione del comma 13-ter fa espresso riferimento alla neo introdotta definizione di legittimità edilizia (art. 9 bis DPR 380/01) di cui accennavo sopra.

In subordine, andrei a notare un discrimine ambiguo: le asseverazioni tecniche sono sempre insite in ogni intervento edilizio che richieda la presentazione di un titolo edilizio, qualunque esso sia, dunque perché questa norma dovrebbe valere - come obiettivamente vale, facendo espresso riferimento agli interventi di cui "al presente articolo", cioè il 119 - solo per il super-ecobonus 110%? perché un condominio che volesse optare per una "normale" detrazione 85% per ecobonus+sismabonus non dovrebbe poter usufruire di questo "beneficio" se di ciò si tratta?

vediamo comunque le implicazioni di questa possibilità di limitazione alla dichiarazione da rendere. Partiamo dal presupposto che io non stia sbagliando nell'interpretare la questione secondo cui per "parti comuni di edifici" sia da intendersi l'interezza delle parti comuni, prese nella loro interezza ed intero sviluppo, qualunque esse siano (anche il corridoio cantine del piano interrato, ad esempio), di un qualunque edificio interessato dagli interventi del super-ecobonus: il tecnico dovrà rilevare e verificare la conformità di tutte le parti comuni, quali esse siano: facciate verso esterno, facciate su corti interne; androne, vano scale, lastrici, locali tecnici o stenditoi comuni, eventuali corridoi cantine, locali caldaia, etc. Nel fare ciò, in particolare riguardo alle facciate, dovrà verificare che le aperture e gli aggetti (cioè finestre e balconi) siano conformi al progetto edilizio o agli eventuali titoli di trasformazione successiva. 

E fin qui ci siamo.

Ma come ci si può porre nella verifica di legittimità senza sapere cosa c'è dietro a quelle finestre? mettiamo il caso - davvero frequente - che si riscontrino difformità tra la gerarchia delle aperture di progetto e quelle reali, ed ipotizziamo che le finestre realizzate siano più piccole di quelle di progetto: io potrei sanare questa difformità astrattamente presentando una istanza di accertamento di conformità per ristrutturazione edilizia (in particolare, sulle variazioni di prospetto e relative semplificazioni introdotte dall'omonimo decreto di Luglio 2020, potete leggere quest'altro mio post) ma come faccio ad essere sicuro che quella finestra, anche più piccola di quella di progetto, non abbia creato dei problemi ai rapporti aeroilluminanti degli ambienti interni che sono serviti dalla luce di quella finestra? la legge apparentemente mi dice che io posso scindere la verifica degli esterni da quella degli interni, ma laddove io autorizzassi urbanisticamente una finestra più piccola, se questa produce un ambiente interno che non rispetta le norme igienico-sanitarie (leggi: rapporti aeroilluminanti) io come tecnico avrei inserito una dichiarazione non veritiera all'interno del titolo edilizio (perché noi tecnici nelle nostre ampie dichiarazioni andiamo ad asseverare che le opere che stiamo progettando - siano esse da fare o già fatte - rispettano tutta la pluralità delle norme sovraordinate ed eventuali implicazioni incrociate.

Altro aspetto a mio parere critico, ma su cui si può discutere, ed è quello dell'agibilità. A valle di un intervento di efficientamento energetico è sempre necessario procedere all'aggiornamento dell'agibilità, altrimenti l'edificio non potrebbe essere utilizzato per lo scopo per cui è destinato (lasciamo stare il fatto che nessuno verifica questa circostanza, ma la legge parla chiaro). tale adempimento è evidentemente in carico all'interessato ai lavori, nel senso che il tecnico progettista o direttore lavori non è dalla legge obbligato all'agibilità: il legislatore ha attribuito all'interessato agli interventi questa incombenza; tuttavia, per come è scritta la norma, il direttore lavori, se nominato, non potrebbe sottrarsi dal sottoscrivere la relativa relazione asseverata (a meno che non lo abbia espressamente escluso scrivendolo nell'incarico), quindi in buona sostanza il tecnico rimane comunque legato all'agibilità. Ora, se avete asseverato la legittimità limitatamente alle parti comuni, al momento di depositare l'agibilità, dove bisogna dichiarare la conformità del fabbricato nella sua interezza (spazi privati compresi), come si fa? il comma 13-ter indica che è nel titolo edilizio che può fornirsi l'asseverazione parziale, ma nulla dice riguardo all'agibilità, e nulla potrebbe, perché l'agibilità è da sempre una dichiarazione che afferisce al fabbricato nel suo complesso (o porzioni di esso "funzionalmente autonome", definizione che non può essere limitata alle parti comuni) ed alla sua rispondenza alle norme sovraordinate, non per ultime quelle igienico-sanitarie che riguardano l'interno delle abitazioni.

Soffermiamoci un attimo sul concetto di porzioni "funzionalmente autonome" del fabbricato: l'attuale norma consente di presentare agibilità "parziali" ma solo laddove le stesse riguardano "porzioni funzionalmente autonome": può una facciata presa da sola essere una "porzione funzionalmente autonoma" di un fabbricato? a mio parere, no. per autonomia funzionale appare chiaro riferirsi a locali o immobili utilizzabili e sfruttabili per scopi specifici: una facciata presa da sola non è un immobile autonomo: ne consegue che - sempre a mio smentibile parere - non potrebbe replicarsi la dichiarazione parziale del titolo edilizio nella successiva agibilità.

Qui si potrebbe, però, aprire un grande tema, di cui effettivamente non ho trovato riscontro su sentenze o specifiche ministeriali: è veramente necessaria l'agibilità ai fini della fruizione degli incentivi fiscali? la legge genericamente parla di titoli abilitativi (anche le norme fiscali) e, anche se a volte è stata confusa con questi, l'agibilità è una cosa a sé stante: i "titoli abilitativi" sono quelli di cui al titolo II del DPR 380/01, mentre l'agibilità è il titolo III. Appare però a mio parere chiara una cosa: un tecnico che fornisce una asseverazione parziale su un fabbricato, non sarebbe in grado di fornire la stessa dichiarazione in una procedura di agibilità, a meno che così non disponga espressamente una specifica norma. Il DPR 380/01 comunque parla dell'agibilità come un obbligo e non come una facoltà e, anzi, in passato il non presentare la domanda di agibilità dopo i lavori era considerato addirittura un reato penale (poi ridimensionato alla vigente sanzione inferiore ai 500 euro); più di recente, poi, si sta consolidando l'idea che si possono vendere gli immobili anche in assenza di agibilità, ma questa è un'altra storia, non priva di implicazioni e colpi di scena.

In sintesi, il legislatore ha fatto una cosa buona e giusta con il super-ecobonus, ma forse era il caso di rivedere le norme edilizie nel loro complesso e non inserire delle toppe che rischiano di coprire solo parte del buco.

ovviamente, quanto qui scritto è frutto di riflessioni personali che possono risultare sbagliate o che potrebbero essere superate da interpretazioni ministeriali o dell'agenzia delle entrate, dunque fate riferimento a quanto qui riportato a vostro esclusivo rischio e pericolo: questo blog è un luogo di riflessione comune, dunque se qualcuno avesse desiderio di esprimere opinioni o di fornire elementi che possono corroborare o smentire quanto sopra scritto, avrei piacere che lo facesse scrivendo nei commenti qui sotto.