martedì 25 maggio 2021

la CILA e la nuova modifica del superbonus: la chiameremo super CILA?

Oggi un post veloce per commentare le modifiche apportate al decreto rilancio dal d.l. 77/2021, in particolare quelle modifiche che sono apportate al testo normativo per rendere più "snella" l'applicazione del super-ecobonus 110%.

Immagine da Pixabay

Questo post l'avevo scritto nei giorni antecedenti alla pubblicazione del decreto, che è poi effettivamente avvenuta il 31 maggio 2021 e confluita nel Decreto Legge di pari data, n°77/2021. l'art. 33 comma 1 lett. c) è stato pubblicato secondo i ltesto commentato in questo articolo, che vado ad aggiornare con ulteriori riflessioni rispetto alla prima stesura.

Con l'articolo indicato, viene ulteriormente modificato l'art. 119 del Decreto Rilancio n°34/2020 che contiene la procedura meglio nota come super-ecobonus 110% e super-sismabonus 110%. Il decreto originario, già modificato diverse volte, viene dunque ulteriormente modificato per cercare di superare l'empasse evidentissima provocata dal fatto che la conformità edilizia, in Italia, è una chimera (e spiace che ce ne sia resi conto solo adesso che l'esecuzione di questi interventi è diventato un obiettivo strategico nazionale peraltro pure urgente: succede quando per TROPPI anni viene ignorata la normativa urbanistica, effettuando modifiche poco ragionate e troppo circoscritte ad un testo unico che già era un copia-incolla di precedenti leggi aventi tutte obiettivi e prospettive differenti tra loro).

la soluzione prevede di assoggettare gli interventi oggetto di superbonus ad una "semplice" CILA, ma non una normale, una in cui specificamente si potrà (dovrà?) NON asseverare la conformità edilizia del fabbricato, ma semplicemente "citare" il titolo edilizio originariamente legittimante: una cosa simile si può fare nei rogiti notarili, in cui lo stesso non è annullabile se vi è il riferimento al titolo originario (vedi Cass 8230/2019), ma anche laddove vi è una difformità rispetto a questo. Tutto ciò senza avere la cognizione che un titolo edilizio non è un rogito: questi sono due documenti che afferiscono a tutele del tutto differenti, e non è opportuno inserire nell'una gli strumenti dell'altra.

Va detto che è comunque apprezzabile lo sforzo del Governo: non dimentichiamoci che il superbonus è una delle componenti che serve al Paese per arrivare a centrare l'obiettivo di riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera entro il 2030, che è un impegno che l'Italia si è presa nei confronti dell'Europa. La riduzione del consumo energetico è una delle componenti chiave di questa strategia, quindi è giusto che la politica faccia di tutto per incentivare questi interventi. Non è però a mio avviso condivisibile la strategia: continuare a mettere "toppe" ad un sistema legislativo che evidentemente non funziona, non è una soluzione ma una moltiplicazione dei possibili problemi, nonché una produzione di una serie infinita di "nicchie" procedurali per cui alla fine avremo una specifica procedura per ogni intervento (ricordiamoci che fino al 1985 avevamo un solo titolo edilizio per ogni intervento: forse era meno semplificato, ma era più semplice).

qui di seguito, il testo dell'articolo citato che sostituisce il comma 13-ter dell'art. 119 del Decreto 34/2020:

«13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1- bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del decreto del Presidente della Repubblica n 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.»

Io vedo alcuni profili di criticità che offre la lettura di questa modifica.

anzitutto, mi sembra eccessivo introdurre quella che, nei fatti, è la quinta procedura autorizzativa edilizia: non si può parlare difatti di una CILA vera e propria, ma è una CILA specifica, in cui occorre produrre delle attestazioni differenti rispetto a quella dell'art. 6 bis del DPR 380/01. Dunque assieme alla SCIA art. 22, alla SCIA alternativa al Permesso in art. 23, al Permesso di Costruire ed alla CILA "ordinaria", avremo la CILA "superbonus". Come semplificazione, non c'è male.

per distinguere la CILA ordinaria da questa nuova "speciale" mi permetto di prendere in prestito la locuzione "super" già utilizzata dal legislatore per indicare la DIA alternativa al permesso di costruire quando fu introdotta: dunque abbiamo CILA ordinaria e, perché no, la super CILA per le opere legate al superbonus, ma con esclusione della demolizione e ricostruzione.

Mi aspetto, comunque, che venga predisposta una modulistica unificata specifica, perché, nei fatti, non ritengo utilizzabile quella già esistente utilizzata per l'attuale "normale" CILA: un esempio lampante dell'inadeguatezza dell'attuale modulistica si ha semplicemente pensando agli interventi di miglioramento sismico. Nella modulistica attuale, essendo la CILA espressamente NON competente per opere strutturali di ogni natura, è previsto di dichiarare solamente che l'intervento non contempla tali interventi: è chiaro quindi che il modulo attuale è inefficace nel gestire le opere di miglioramento sismico che attualmente appaiono comprese nella super CILA.

La norma, è evidente, introduce una forzatura nell'interpretazione amministrativa: tutte le opere che ricadono nel superbonus, siano esse assimilabili alla manutenzione ordinaria (sostituzione della caldaia centralizzata, sostituzione infissi con altri identici) sia quelle che viaggiano verso la ristrutturazione edilizia (realizzazione cappotto esterno, stando alle mie valutazioni affidate a questo post), sono soggette a CILA. Questa è una forzatura anomala: si passa dal titolo edilizio che consegue la tipologia di intervento edilizio, al titolo edilizio che sovrasta le definizioni di interventi: è un pericoloso precedente; potrebbe andare bene finché rimane una cosa una tantum e incentrata ad uno specifico obiettivo, ma, si sa, una volta che le cose sono sdoganate a livello legislativo, poi, inevitabilmente, dilagano. Bene comunque l'aver circoscritto i casi in cui il beneficio può essere perduto.

La norma comunque non risolve il problema della conformità edilizia, ma lo sposta più avanti nel tempo. il nuovo comma 13 ter difatti si conclude con la frase: resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile. Il che significa che gli abusi rimangono tali, ma che sulle superfici abusive si può applicare il superbonus. E se poi l'unico modo per raggiungere uno stato di conformità edilizia è demolire quel muro? sembrerebbe un po' una beffa.

Richiamo l'attenzione, comunque, su un tema di cui nessuno sembra preoccuparsi, ed è quello dell'agibilità. La segnalazione certificata per l'agibilità può essere conseguita solo su immobili che sono urbanisticamente legittimi. Se uniamo questo concetto al fatto che questa procedura deve, per Legge, essere attivata ogni volta che si eseguono interventi di efficientamento energetico*, nasce subito spontaneamente il problema: se ho autorizzato i lavori di efficientamento con una CILA in cui ho potuto non dichiarare nulla riguardo alla conformità, cosa succede quando dovrò fare l'agibilità? succederà che o non si conseguirà nessuna agibilità, oppure si sarà costretti ad eseguire delle sanatorie subito dopo aver completato gli interventi di superbonus, accedendo a dei fondi che non possono essere ricompresi nei bonus fiscali. E se gli abusi sono tali per cui non possono essere sanati? A me sembra che questo scenario non potrà non portare all'emanazione del quarto condono edilizio, il che non è una cosa così tremenda come qualcuno potrebbe pensare leggendola alla leggera.

*l'attuale formulazione dell'art. 24 del DPR 380/01 prevede che l'agibilità debba attestare, tra le altre, le condizioni di efficienza energetica e la conformità dell'edificio interessato. Ogni volta che mutano le condizioni di efficienza energetica, occorre rinnovare l'agibilità. Il comma 2 lett. c) difatti chiaramente indica che l'agibilità deve essere rinnovata ogni qualvolta si vanno a mutare le condizioni del comma 1, ed in quest'ultimo vi è il chiaro richiamo alle condizioni di risparmio energetico.

Inoltre, non tralasciamo un aspetto: queste CILA prive dell'attestazione di legittimità conterranno degli elaborati grafici i quali finiranno negli archivi dei comuni. diventeranno quindi ottimo strumenti per la prevenzione dell'abusivismo edilizio ma anche ottime basi per i comuni per effettuare le verifiche di conformità: saranno, di fatto, delle dichiarazioni depositate negli archivi comunali, i quali potranno disporne a piacimento per le verifiche sulle pratiche pregresse e future.

Non è del tutto chiaro, a parere di chi scrive, quale sarà la posizione di responsabilità del tecnico che (non) attesta la conformità nella super CILA: da un lato, questi non dovrebbe avere alcuna responsabilità nello stretto merito del procedimento amministrativo, ma questo non significa che non potranno esserci risvolti in futuro, soprattutto nel caso sia stato deliberatamente omesso di essere a conoscenza di delle non conformità.

Per tutto quanto qui sopra esposto, io ritengo che questa procedura anomala abbia il solo vantaggio di velocizzare la cantierizzazione delle opere, ma lascerà in mano ai tecnici ed ai condomini il problema della conformità edilizia: e qui viene fuori la vera natura di tutta questa norma strampalata del superbonus, ed è quella di favorire banche ed investimenti non necessariamente legati al mondo dell'edilizia, senza contestualmente dare a condomini e tecnici gli strumenti idonei per poter superare i problemi urbanistici. Attenzione, perché il governo in queste fasi ha solamente interesse che partano i cantieri, ma potrà non avere la stessa sensibilità verso i tecnici quando inizieranno ad arrivare i problemi connessi alle dichiarazioni rese nelle agibilità.

Se avete piacere di valutarli, alla luce di quanto visto, io mi permetto di sottoporvi i seguenti suggerimenti:

  1. eviterei di dare corso agli interventi senza comunque aver fatto la verifica della conformità edilizia: anche se questa può essere esplicitamente omessa nella super CILA, per quanto visto ed a meno di ulteriori future modifiche normative all'art. 24 DPR 380/01, il problema si porrà a valle dei lavori, quando si dovrà attestare la conformità nell'agibilità. è bene quindi che il Condominio sia comunque consapevole di ciò che va a fare, di quale sia il livello di gravità delle eventuali non conformità e, soprattutto, se le stesse siano sanabili o meno;
  2. a corollario del punto precedente, sarebbe opportuno, una volta compresi i livelli di non conformità, stipulare un accordo con il condominio che vincoli lo stesso all'esecuzione delle sanatorie, anche a valle deli lavori effettuati. in ogni caso, suggerisco ai colleghi tecnici di non vincolarsi al riascio delle dichiarazioni nell'ambito dell'agibilità se il Condominio non intende procedere all'appianamento delle difformità eventualmente riscontrate;
  3. laddove si conosce già lo stato di conformità o non conformità di un edificio, può essere opportuno rappresentarlo nella super CILA.

Vi faccio notare, infine, che il decreto, con l'art. 63, ha introdotto la riduzione a dodici mesi, dai diciotto iniziali, del termine entro cui il Comune può avviare il procedimento di autotutela: viene difatti modificato in tal senso il testo dell'art. 21 nonies della L. 241/90 (parliamo sempre ancora di ipotesi). Come già in passato accaduto per l'introduzione del concetto dei diciotto mesi nella 241, ha senso ritenere che la modifica avrà efficacia per le pratiche presentate a partire dal 1 giugno 2021.


6 commenti:

  1. buon giorno Architetto, questo superbonus purtroppo lega la parte politica, la sfera fiscale e quella urbanistica e purtroppo non tutte queste materie hanno gli stessi intenti e gli stessi principi. Il testo unico è stato violentato più volte in questi ultimi anni e purtroppo siamo arrivati ad un punto che neanche i moduli comunali riescono a sta dietro alle modifiche che vengono fatte. Questa è un ulteriore forzatura fatta sul povero 380/01, e in tutto ciò i vari municipi/comuni non capiranno in tempo come reagire a queste pratiche, se pensiamo che più di un municipio mi ha fatto resistenza sul presentare una pratica "condominiale" per rifacimento cappotto, caldaia e pannelli fotovoltaici.
    Staremo a vedere, come stiamo del resto aspettando il PTPR da più di un anno!

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  2. Caro Marco. Volevo condividere con te delle riflessioni fatte dopo avere letto la bozza definitiva.
    Siamo nel classico scenario nel quale la toppa è peggio del buco.
    Premesso che da circa 1 anno ci fanno fare gli investigatori privati degli abusi con mattinate al dipartimento, pec di accesso agli atti dove non risponde nessuno a causa s.w., reperimento di titoli spesso del sbagliati... sopralluoghi in cui ho visto l'impossibile ed oltre; ora il legislatore tenta di rattoppare in maniera sconsiderata un problema che giustamente aveva fatto nascere la prima lettura del dl rilancio.
    Le criticità che nel mio piccolo riscontro e volevo condividere sono relative in primis a noi tecnici, che ancora una volta siamo chiamati con una norma sui generis a chiudere gli occhi di fronte a ogni tipo di abuso e difformità mettendoci la faccia e la firma, per poi vederci un giorno richiamare dalla signora maria che deve vendere casa e il notaio o il perito ha fatto eccezioni.
    Un altro punto critico è costituito da tutti i soggetti quali general contractor, e simili che stanno portando a casa una fetta enorme delle opere da realizzare mediante cessione del credito. Ora alla luce della ulteriore toppa inserita a fine articolo "resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile" quale azienda investe e compra il credito da un condominio X sapendo che potenzialmente è un credito "sporco" ovvero sul quale lo stato può comunque applicare ritorsioni con una virgola in più o in meno inserita in un ennesimo decreto?. Credo in pochi e considerando che il mercato è in mano a questi soggetti sarà nuovamente motivo di rinvio, blocchi procedurali, attese (quanto impiegherà Ats solo per aggiornare il SUET di Roma alla nuova CILA senza verifica di legittimità - 5' titolo autorizzativo!!!???)
    E tutte le sentenze che si rincorrono da anni con le quali finalmente avevamo visto nascere l'art. 9 bis del DPR?
    Sono molto molto scettica oltre che frustrata.
    Ho l'impressione che di fatto abbiamo buttato 1 anno di lavoro, fatica, per nulla o poco più e anche quei cantiere attualmente in fase di allineamento urbanistico per poi partire subito dopo l'estate subiranno l'ennesimo rinvio fino alla sorpresa definitiva che immagini quale ipotizzo possa essere...
    Un abbraccio.
    MDR

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    1. condivido lo sconforto: purtroppo il superbonus è nato con scopi alti, ma si è subito scontrato con una struttura normativa del tutto inadeguata. comunque, il problema della non conformità che fa perdere i benefici fiscali esisteva anche prima (art. 49), ma non se ne era "accorto" nessuno finora. Almeno, questo superbonus ha fatto emergere una condizione che molti ignoravano o facevano finta di non vedere, e cioè che l'edilizia italiana è spesso non conforme. Comunque, la norma, anche se è una toppa, mi sembra abbastanza chiara, quindi tenderei ad escludere che un domani noi si possa essere chiamati a rispondere di delle difformità che non avremmo rappresentato in queste CILA, perché la norma espressamente ci esime dal fare l'operazione di verifica. Se volete il mio spassionato parere, comunque, la verifica della legittimità urbanistica la farei lo stesso come l'abbiamo sempre fatta e, laddove riscontrassimo difformità e il condominio volesse comunque procedere, manderei una relazione in cui comunque vengono evidenziate le difformità, così da non aver nascosto niente a nessuno. purtroppo, però, ciò si può fare solo quando si è incaricati direttamente dal condominio, mentre lavorando per un GC o per una impresa ciò verrà molto osteggiato. purtroppo. Se fossi stato io il legislatore avrei scelto una strada diversa: una revisione dei meccanismi di sanatoria, affiancato ad un quarto condono, attento e circostanziato, con possibilità di effettuare il 110% anche con domanda in corso ma con perdita dei benefici in caso di diniego.

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  3. Buonasera Marco,
    abbiamo capito che hanno messo una toppa su questo Superbonus per quanto riguarda la parte energetica e che quindi noi tecnici dobbiamo chiudere gli occhi davanti a quello che troveremo, ma invece sul SISMABONUS come la mettiamo?
    Se un immobile presenta abusi NON strutturali e quindi siamo costretti a fare una CILA (come indicato da D.L. semplificazini) come possiamo coniugare questo titolo con il Sismabonus che prevede invece la presentazione di una SCIA per poter dare corso a dei lavori sulle strutture?

    E se l'immobile presenta abusi sulle strutture?

    Possibile che il legislatore abbia dato indicazioni parziali riferendosi solo alla parte energetica??
    In questo modo in un immobilie in cui si prevedeva di fare entrambe le cose si è costretti a fare solo la parte energetica e tralasciare quella sismica.
    In alternativa si percorre la strada precedente, si verifica lo stato legittimo, si sanano gli abusi (quando possibile) e si procede alla presentazione di una SCIA per interventi di miglioramento energetico e sismico.

    Un saluto

    BP



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    1. è un argomento molto delicato. da come è scritta la norma, sembra che la CILA possa autorizzare anche l'intervento di sismabonus, ma attenderei chiarimenti.

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  4. Grazie per il post.
    complimenti

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.