Roma: abitabilità ante 1934 ed agibilità

Roma è una città che, almeno nel XIX secolo, era molto "avanti" riguardo alla normativa, rispetto al resto d'Italia. già in epoca insospettabile impone l'obbligo di licenza edilizia per l'edificazione nelle zone centrali (in molte città d'Italia questo obbligo arriverà, implicitamente, solo con la L. 1150 del 1942) ed anche da prima di tale data imponeva la necessità di dotarsi di un certificato di abitabilità per poter abitare i fabbricati di nuova realizzazione.

opere edilizie eseguite in base a permesso annullato

In tema di reati edilizi, esistono diverse fattispecie di violazioni e, conseguentemente, diverse procedure sia repressive, sia di sanatoria. Oggi, ispirandomi ad una sentenza del Consiglio di Stato recentissima (linkata in calce al post), vorrei spendere due parole su un ambito forse meno noto: come si può procedere laddove il Comune abbia prima rilasciato un titolo edilizio abilitativo e, successivamente, lo abbia rimosso perché illegittimo.

bonus facciate 2020 e autorizzazioni edilizie

Gira la voce, anche pubblicata sul sito del Ministero dei Beni e le Attività Culturali, che la legge di bilancio in corso di studio per il 2020 porterà con se una nuova detrazione fiscale, specifica per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. Il bonus in verità già ci sarebbe, perché i condomini possono già da oggi accedere alle detrazioni per ristrutturazione (che, ricordiamolo, per i condomini vale anche sulle manutenzioni ordinarie), ma la vera novità è che se si usufruirà del bonus specifico, la percentuale di detrazione salirà ben al 90% (così si dice), invece del 50% già a regime (se verrà confermata l'aliquota) per le ristrutturazioni. Una occasione ghiotta insomma: ma non cantate vittoria, perché dietro l'angolo ci sono le norme edilizie da rispettare, che possono incidere su procedure, tempi e costi.

monetizzazione standard e prescrizione

Qualche giorno fa è stata pubblicata una sentenza del TAR Lombardia che si pronuncia su un tema su cui ho da sempre riflettuto e su cui finalmente viene fatta luce: la monetizzazione degli standard urbanistici soggiace alla stessa "regola" della prescrizione decennale come per il contributo di costruzione di cui all'art. 16 DPR 380/01?

CILA e attività repressiva

Finalmente è uscita una prima, significativa sentenza della Giustizia Amministrativa sul ruolo giuridico della CILA. Mi sono sempre chiesto, difatti, se la stessa fosse da assimilare alla SCIA e quindi soggetta alle norme di cui alla L. 241/90 oppure, come sarebbe più logico, se non lo fosse visto che la legge non lo prevede.

ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ci aiuta a delineare una differenza tra ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo.

aspettando il PTPR approvato

Si sa che nella notte tra l'1 ed il 2 agosto 2019 il Consiglio della Regione Lazio ha approvato, a maggioranza, il nuovo Piano Territoriale Paesistico Regionale. Da allora, attendiamo la pubblicazione sul BURL del documento definitivo ma, nel frattempo, possiamo intanto "sbirciare" qualcosa anche se non abbiamo la certezza che siano gli atti definitivi.

stralcio delle tavole B adottate nel 2007
del PTPR - dettaglio della zona di
via La Spezia/S. Croce in Gerusalemme
Roma

Master SOGEEA Executive DRPI edizione 2019-20

Per il terzo anno consecutivo, anche per l'edizione 2019/20 sarò docente nel master DRPI - Due Diligence e Regolarizzazione dei Patrimoni Immobiliari - gestito da Sogeea S.p.A., nell'ambito specifico delle onerosità connesse ai titoli edilizi (onerosità intese come costi a diversi livelli, dunque non solo il contributo di costruzione).

Terzo Condono e vincoli paesaggistici

Su questo blog abbiamo spesso parlato di condoni in generale e di vincoli paesaggistici: oggi vorrei commentare una sentenza TAR Lazio (n°7757/2019 sez. 2q del 14/06/2019) in cui si entra nel merito del rigetto di un condono presentato con la terza legge (condono 2003, c.d. terzo condono) in zona paesaggisticamente vincolata. Vedremo anche una più recente sentenza, stavolta della Corte Costituzionale, nel merito della legittimità della disposizione restrittiva della Regione Lazio sulla non condonabilità anche in caso di vincolo sopravvenuto, sempre relativamente al terzo condono.

istituzione nuovo vincolo paesaggistico quartieri nomentano e trieste a Roma

Il 15 luglio 2019 è stato pubblicato sull'Albo Pretorio di Roma capitale la proposta di Dichiarazione di Notevole Interesse Pubblico - cioè per l'apposizione di un vincolo Paesaggistico - in una ampia (ma non amplissima) porzione di città grosso modo ricompresa tra le vie Nomentana, Regina Margherita, Tagliamento e piazza Istria, ovviamente a Roma.

ristrutturazione bagno e detrazione fiscale

La domanda ce la siamo sempre posta in molti: il rifacimento di un bagno, inteso come demolizione e completo rifacimento degli impianti (magari per ammaloramento) e dei rivestimenti, dato che non richiede alcun titolo abilitativo, è fiscalmente detraibile oppure no? la risposta ad un recente interpello finalmente pone fine alle ricerche e alle riflessioni nel merito.

scaldabagni per acqua calda sanitaria e obblighi di efficienza energetica

l'argomento del post di oggi è semplice: quando dobbiamo sostituire o realizzare ex novo un impianto atto a produrre esclusivamente acqua calda sanitaria, riguardo agli obblighi normativi, come dobbiamo regolarci rispetto all'efficienza del generatore e dell'impianto?

sanare aperture su muri portanti

Spesso capita di imbatterci nella situazione in cui, in un immobile, in passato sono stati eseguiti lavori privi del necessario titolo edilizio. Se questi lavori hanno riguardato anche le strutture portanti del fabbricato, è possibile che ci si trovi in casi delicati, da affrontare con la dovuta cautela.

immobili condonati, agibilità e trasformazioni successive

Spesso ci siamo chiesti se un immobile che fosse stato oggetto di concessione in sanatoria - e quindi molto probabilmente caratterizzato da parametri edilizi "derogati" tipo altezze interne o rapporti aeroilluminanti - possa essere trasformato successivamente all'emanazione del condono, continuando ad usufruire dei regimi derogatori: alcune sentenze della Giustizia Amministrativa aiutano a delineare una strada.

ristrutturazione edilizia e modifiche di prospetto

Spesso ci si è chiesti, da bravi tecnici quali siamo, quando un intervento anche se effettuato in facciata ed incida sul "prosptto" possa considerarsi talmente insignificante da poter uscire dalla definizione di "ristrutturazione edilizia", andando quindi a cercare quello "spartiacque" tra un intervento soggetto a CILA o SCIA ordinaria ovvero uno soggetto a permesso a costruire o SCIA ad esso alternativa. In questo post vorrei cercare di dare qualche elemento per navigare in queste interpretazioni.

riproposto nella legge di conversione del DL 32/19 l'interpretazione autentica della regola delle distanze

Oggi un post lapidario, giusto per informarvi che nel testo della bozza di legge di conversione del DL 32/2019, modifiche apportate all'art. 5 del c.d. "sblocca cantieri" è stata reintrodotta l'"interpretazione autentica" del DM 1444/68 per quanto riguarda le distanze tra costruzioni. Vediamo brevemente cosa potrebbe comportare questa novità.

legittimità edifici post 1934 e istanze maturate nel frattempo

Il TAR Lazio entra nel merito di una questione che lo scrivente ha sempre molto a cuore. La questione è quella della conformità edilizia, ed in particolare della sua applicabilità alla complessa realtà della città di Roma. Non solo: un altro tema per me sempre molto importante è quello di capire cosa succede ad un immobile che ha avuto nel tempo passato dei titoli edilizi i quali non sono più annullabili in autotutela in quanto trascorsi i 18 mesi. Una recente sentenza TAR entra nel merito di entrambi questi aspetti, anche se, ovviamente, si dovrà attendere l'eventuale ricorso al Consiglio di Stato.

DL 32/19 e nuovo regime delle distanze

Nel DL 32/2019, cosiddetto decreto sblocca-cantieri, sono state introdotte delle piccole modifiche al DPR 380/01, in particolare per quanto riguarda il regime delle distanze. Nelle bozze che sono circolate nei giorni antecedenti alla pubblicazione si erano viste modifiche molto più incisive, mentre alla fine si è deciso per un intervento tutto sommato "lieve".

distanze, volumi tecnici e preesistenze: una sentenza TAR Calabria aiuta a rifare il punto

Vorrei brevemente commentare la recente sentenza TAR Calabria n°141/2019 perché riassume concetti già ampiamente trattati su questo blog, senza andare a smentire quanto già statuito da precedenti orientamenti giurisprudenziali, ma facendo puntualizzazioni e specifiche secondo me degne di rilievo. Ogni volta comunque è sempre utile ripassare temi così importanti quali le distanze tra costruzioni e la nozione di volume edificabile.

falso nella SCIA e annullabilità

Una sentenza del Consiglio di Stato del 2018 è entrata nello specifico di un argomento molto di dettaglio ma sostanzialmente fondamentale: all'interno dei procedimenti amministrativi, tra i quali rientrano di diritto le SCIA (ed anche quelle edilizie, oltre che quelle commerciali), quando sono contenuti dei falsi, come si deve considerare l'intero procedimento? nullo, annullabile, o "salvo" trascorso un certo termine? la risposta non è semplice ma vorrei cercare di delineare una strada.

sistemi filtranti al posto delle cappe: Roma aggiorna il regolamento d'Igiene

Il tema è "caldo", in tutti i sensi: quando si deve instaurare una attività di ristorazione a Roma ci si scontra subito con la necessità della canna fumaria. Tra vincoli diretti e indiretti, problemi civilistici e varie, realizzare una nuova canna fumaria è a volte impossibile. Dal 2017 la politica romana sta discutendo della possibilità di concedere l'autorizzazione di sistemi alternativi e, forse anche dopo aver ricevuto la spinta finale da una sentenza del consiglio di stato di cui ho parlato qui, è stata finalmente pubblicata la delibera dell'Assemblea Capitolina n°12/2019, che introduce l'art. 64 bis al regolamento d'igiene di Roma Capitale.

Scavi, PRG Roma e Soprintendenza

Il Piano Regolatore vigente di Roma Capitale indica, all'art. 16 comma 8, che in caso in cui in un qualunque progetto si prevedano scavi, occorre acquisire il preventivo parere della soprintendenza archeologica: vediamo le procedure e le implicazioni di questa imposizione.

evoluzioni dei nomi delle strade di Roma

Chi fa il tecnico a Roma lo sa: quando si fanno pratiche edilizie è essenziale poter visionare il progetto edilizio originario di un edificio, ma sa anche che cercare questo progetto non è facile. Uno degli elementi di complessità, è dovuto dal fatto che i progetti sono classificati in base alla strada da cui avevano accesso, ma purtroppo a Roma i nomi delle strade sono cambiati nel corso del tempo e di questi cambiamenti non sempre è presente una chiara documentazione.

CdS e validità della CILA per interventi sui beni culturali

La sentenza del Consiglio di Stato n°1579/2019 del 07 marzo 2019 (link al modulo di ricerca sentenze della Giustizia Amministrativa) si esprime nel merito di una controversia su opere edilizie effettuate su un bene tutelato ai sensi del titolo II del Codice dei Beni Culturali, sancendo che, a seguito delle recenti modifiche del DPR 380/01, la CILA è competente per interventi su detti beni, potendo ricomprendere la stessa anche opere di "risanamento conservativo" e "restauro" ed anche in virtù della competenza per "residualità" che oggi spetta alla CILA (prima competeva alla SCIA). Ma la sentenza si esprime anche su altri concetti, tutti interessanti benché alcuni lasciano qualche dubbio interpretativo, data la specificità della vicenda su cui si esprime.

nuova circolare sovrintendenza capitolina per opere in carta per la qualità

Di carta per la qualità si è parlato molto in questo blog (vedi tutti i post con tag Carta per la Qualità) la quale, in estrema sintesi, è una sorta di sistema vincolistico di cui Roma Capitale si è voluto dotare, e che integra, ma non affianca nè sostituisce, il sistema vincolistico delle norme nazionali o regionali (difatti, in linea di massima e salvo casi specifici, se un intervento risulta sia soggetto a nulla-osta in virtù di leggi nazionali sia che ai sensi della carta per la qualità, questo secondo parere diventa ininfluente rispetto al primo). Oggi parliamo della seconda circolare esplicativa  del 4 febbraio 2019 (prot. RI 2727 del 2019) emanata dalla Sovrintendenza Capitolina, organo a cui è affidato il compito della tutela dei beni individuati in carta per la qualità, attraverso l'espressione di pareri preventivi.

vetrate scorrevoli ed autorizzazioni

Parliamo oggi di un tema di cui spesso si sente parlare: la possibilità di "chiudere" parzialmente o totalmente balconi o terrazzi con vetrate impacchettabili, dette anche vetrate scorrevoli, infissi scorrevoli, infissi frangivento, o come volete voi: si tratta sostanzialmente di elementi vetrati, spesso anche privi di telaio e quindi anche pregevoli sotto l'aspetto prettamente tecnico, impiegati per "proteggere" uno spazio aperto ma creando di fatto una chiusura dello spazio, che diventa da "aperto" a "chiuso", definibile come "veranda" secondo le recenti disposizioni.

Roma ed i piani regolatori dell'origine

Per chi avesse necessità di fare ricerche sui vecchi Piani Regolatori di Roma, segnalo che l'Archivio Storico Capitolino (qui il link ad un mio post su come effettuare le ricerche presso questo ente) ha una sezione, accessibile a tutti e da qualunque postazione, in cui sono messi a disposizione una serie di documenti già scansionati e pronti per la visione, con una ottima risoluzione. Alcuni di questi possono anche essere scaricati come PDF (ma attenzione sempre ai diritti e ad eventuali usi non consentiti del materiale a disposizione).

come leggere il PTPR Lazio

Il Piano Territoriale Paesistico Regionale è lo strumento a cui la Regione Lazio ha lavorato per molti anni, e che rappresenta la sintesi, nonché l'evoluzione, degli strumenti pianificatori precedenti (i PTP o piani territoriali paesistici, tuttora in vigore, fino all'approvazione definitiva del PTPR). Dato che la sua lettura è fondamentale per l'individuazione dei vincoli di progetto, ho ritenuto utile scrivere questo post, per accompagnare il tecnico o anche il semplice cittadino nella lettura di questo importante documento.

studi medici e prescrizioni edilizie

Degli studi medici ed odontoiatrici molto si è detto e molto si è scritto in Internet, ma forse manca un approfondimento specifico su quelli che sono gli aspetti più specificatamente urbanistici ed edilizi che afferiscono a questi immobili.

la legge regionale 15/08 è irragionevole: parola di corte costituzionale

sta facendo scalpore, tra gli addetti ai lavori, la sentenza della Corte Costituzionale n°2/2019 con la quale è stata dichiarata incostituzionale una piccola, ma rilevante, parte della LR 15/2008, la legge della Regione Lazio sull'inasprimento delle sanzioni per l'abusivismo edilizio. in verità non c'è molto da stupirsi: una legge che moltiplica per venti - se va bene - le sanzioni della norma nazionale era chiaro che avesse qualche problema di costituzionalità: dispiace solo che abbiamo dovuto attendere dieci anni per una pronuncia in tal senso.