venerdì 21 giugno 2019

immobili condonati e trasformazioni successive

Spesso ci siamo chiesti se un immobile che fosse stato oggetto di concessione in sanatoria - e quindi molto probabilmente caratterizzato da parametri edilizi "derogati" tipo altezze interne o rapporti aeroilluminanti - possa essere trasformato successivamente all'emanazione del condono, continuando ad usufruire dei regimi derogatori: alcune sentenze della Giustizia Amministrativa aiutano a delineare una strada.


nel Comune di Roma si ritiene ammissibile che un immobile possa avere dei parametri edilizi derogati rispetto agli standard minimi di legge imposti dal Decreto Sanità del 1975, in particolare per quanto riguarda le altezze interne e i rapporti aeroilluminanti. In questa determinazione dirigenziale n°65/2012 successivamente integrata dalla DD 4/2013, sono stabiliti i requisiti minimi necessari per il rilascio dell'agibilità a seguito di immobile oggetto di condono.

Come si nota dalla lettura del documento, nella Capitale è possibile dichiarare agibili immobili con caratteristiche fisiche anche inferiori ai parametri del decreto sanità, anche se, va detto, altri comuni non sono d'accordo con questa visione (aderendo ad uno specifico filone giurisprudenziale che vedremo tra poco) e rilasciano le agibilità soltanto se i volumi oggetto di condono rispettano comunque i parametri del citato decreto, anche se è stata rilasciata la relativa concessione in sanatoria. Se questo può sembrare strano, in realtà da un punto di vista "pratico" non lo è: rilasciare il condono per immobile che non possono essere agibili ha un senso: con il condono l'immobile viene sottratto all'attività repressiva e viene dotato di una legittima "cubatura". Se l'intervento non è conforme alle norme primarie, è data facoltà di trasformare l'intero volume per renderlo conforme.

La determinazione dirigenziale di cui sopra comunque è cofirmata da Comune e ASL competente per territorio, dunque si ritiene si possa considerare una procedura a cui poter fare affidamento (vi ricordo che i servizi preposti della ASL assolvono alla funzione che, in tempi andati, era svolta dall'ufficio di igiene).

Dunque ammesso che sia corretto che possano regolarmente essere utilizzati immobili con altezze e rapporti aeroilluminanti inferiori al decreto, ci si pone una questione importante: se l'immobile deve subire delle modifiche, anche di banale diversa distribuzione spazi interni, come ci si deve comportare nella progettazione di questi spazi, considerando che appunto nascono con delle misure ab origine inferiori al minimo?

"a senso", si è sempre ritenuto non sbagliato modificare quegli ambienti rispettando le deroghe così come specificate nella determinazione dirigenziale, quindi mantenendo gli spazi all'interno dei requisiti per l'agibilità ma, laddove possibile, portare comunque l'immobile in condizioni "migliori", cercando di avvicinarsi il più possibile, o anche idealmente superare, i requisiti del più restrittivo decreto sanità, così da non lasciare spazio a dubbi circa la legittimità dell'intervento.

Per capire se questa strada è corretta, ci aiuta la sentenza del Consiglio di Stato n°4267/2016 sez. 6 che, trattando di una controversia avente ad oggetto proprio una distribuzione interna in un immobile oggetto di condono, laddove gli ambienti - in particolare un bagno - avevano una altezza inferiore a 240cm e che quindi questo aspetto veniva contestato dal municipio (ed avallato dal giudice di prime cure), ribaltando la sentenza di primo grado, dà ragione al cittadino dicendo che le modifiche degli spazi interni di immobili condonati ricadono nella diversa distribuzione interna e non, come contestato, nella ristrutturazione edilizia.

Dunque la sentenza prende "di striscio" la vicenda e non la affronta nel vero nodo della questione (cioè se è legittimo modificare la destinazione interna di un immobile oggetto di condono, continuando ad usufruire dei benefici delle deroghe) ma quantomeno le ritiene non passibili di ordine demolitorio, in quanto pacificamente rientranti nella diversa distribuzione spazi interni.

Entriamo ora nel merito della questione più spinosa, e fondamentale: può in effetti - in termini assoluti - essere utilizzato (e quindi ottenere l'agibilità) un immobile che NON rispetta i parametri primari del decreto sanità? la giurisprudenza amministrativa tendenzialmente è orientata a dare risposta negativa a questa domanda: in particolare con una delle più recenti sentenze del Consiglio di Stato (numero 3610 del 30 maggio 2019, sez. III), che cita quelle principali già emesse sul tema, ribadisce che il condono può essere ottenuto derogando alle sole indicazioni regolamentari, ma non alle norme di rango primario, soprattutto quando hanno a che vedere con la tutela di interessi pubblici quali la salute pubblica, l'igiene pubblica e la pubblica incolumità.

per norme regolamentari devono evidentemente intendersi quelle facenti capo al regolamento edilizio ed al piano regolatore generale, ed in generale quelle norme che possono essere emanate dal Comune o dagli enti territoriali che hanno competenza in specifici ambiti, ma anche quelle emanate dai ministeri (decreti ministeriali), ma con eccezioni importanti (leggi sotto).

Quanto sopra detto era già stato oggetto di trattazione, con le medesime conclusioni, anche in una sentenza specifica sul territorio di Roma Capitale (dove le DD di cui sopra non vengono neanche citate): la sentenza è Tar Lazio n°186/2012 sez. II. Altra sentenza che giunge sempre alle medesime conclusioni è TAR Toscana sez. III n°857 del 14 giugno 2019 ed ancora, più di recente, di nuovo Consiglio di Stato sez. 6 n°2575/2021. In quest'ultima, peraltro, viene affrontato anche il tema del superamento dei 18 mesi per attuazione del silenzio-assenso in caso di falsa prospettazione: il caso di specie verteva sulle altezze, inferiori al minimo regolamentare (2,20 rappresentati dal tecnico, 2,18 rilevati, 2,70 quelli minimi da Decreto Sanità), di un ex garage convertito con condono ad abitazione; i Giudici convalidano l'azione del comune, espressa dopo i 18 mesi, perché vi è stata "falsa attestazione", ma, in verità, il tecnico non sembra aver rappresentato una altezza differente da quella reale: la "falsa attestazione", secondo la sentenza, sarebbe implicitamente insita nella dichiarazione generica che il tecnico sottoscrive riguardo alla rispondenza della situazione alle norme sovraordinate genericamente richiamate. Sinceramente, questo passaggio mi sembra un po' forzato, perché in effetti una falsa rappresentazione non sembra essere stata prodotta, almeno per ciò che si può capire dal dispositivo.

Come si pongono quindi le indicazioni del Comune di Roma viste sopra, riguardo a questa disposizione, che sembra andare palesemente in contrasto con queste? io non ho una risposta, ma tendo a pensare che Roma Capitale abbia ritenuto di detenere il potere di derogare a norme di rango primario, accordandosi specificatamente con la ASL che è l'ente territoriale preposto alla tutela della salute pubblica. Tuttavia ciò pare in contrasto con il principio giuridico di fondo della normazione secondo cui nessun regolamento può derogare alle leggi di livello superiore.

Per tornare al tema principale, dunque, dopo aver fatto queste riflessioni, potremmo cautamente provare a dire che, dato che un immobile per essere utilizzato deve essere agibile, e dato che per essere agibile deve rispettare specifiche norme che NON sono derogate dal condono, ne consegue che nell'intervenire su un immobile oggetto di concessione in sanatoria, le opere edilizie dovrebbero tendere a renderlo a norma riguardo a tutte le leggi sovraordinate (a meno che il committente non vi dispensi espressamente) e dunque gli ambienti andrebbero portati ad almeno 2,70mt di altezza, avere un rapporto aeroilluminante non inferiore ad 1/8, rispettare le norme sulle dispersioni energetiche, etc. etc. Nel fare questi interventi, che possono essere decisamente invasivi (pensiamo agli appartamenti ricavati negli ex locali lavatoi alti 2 metri), a mio modesto parere può ritenersi legittimo continuare ad usufruire del beneficio della deroga alle norme regolamentari, ma non a quelle primarie - in sostanza, un immobile che non ha l'altezza minima andrebbe completamente demolito e ricostruito "a norma". Sotto certi aspetti si può ritenere essere una norma regolamentare lo stesso decreto 1444/68 che impone limiti di densità edilizia, altezze e distanze, ma attenzione perché invece il decreto sanità del 1975, pur essendo anch'esso una norma regolamentare in quanto emanata da un ministero, con la sentenza del CdS n°1997/2014 viene elevata implicitamente a norma di rango primario perché diretta attuazione di una volontà normativa primaria (così come lo è il 1444/68, e quindi seguendo la stessa riflessione, anche questo varrebbe come norma inderogabile dal condono).

Va detto che nelle DD citate sopra il tema è stato affrontato (il Comune di Roma, come è giusto che sia, è molto attento a non produrre atti annullabili o nulli), e il Dipartimento chiese espressamente un parere all'Avvocatura Capitolina (tutto ciò è descritto nel testo della prima DD del 2012), la quale ha ritenuto che il DM sanità del 1975 abbia carattere regolamentare e ne ha pertanto ritenuto possibile la deroga (la sentenza CdS citata sopra arriverà due anni più tardi). In effetti in quanto decreto ministeriale, il DM sanità del 1975 è di fatto un atto regolamentare: il CdS difatti lo ha elevato a norma primaria perché in diretta emanazione di una volontà normativa (il testo unico delle leggi sanitarie del 1934, come poi meglio chiarito nella sentenza 2575/2021 sopra citata), ma in effetti i parametri delle altezze minime e dei rapporti aeroilluminanti non sono contenuti nella legge ma solo nel DM: si noterà che la questione è assai delicata.

In questo contesto assai delicato può ritenersi legittimo operare, nel territorio di Roma Capitale, delle trasformazioni nell'ambito delle deroghe indicate nelle determinazioni dirigenziali viste sopra, almeno finché non arriverà qualcuno a valutare l'eventuale illegittimità di questi atti.

25 commenti:

  1. In merito ai rapporti aeroilluminati, volevo sapere se esiste una procedura di deroga ai paramenti canonici, per la riconversione di edifici storici, che per caratteristiche architettoniche non consentono il soddisfacimento della normativa.
    Grazie, Mario Fontana

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    1. nelle norme romane non ho mai trovato deroghe specifiche, comunque scrissi tempo fa un post più mirato su questo tema.

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  2. Gentilissimo Marco.
    Se un immobile e' stato concessionato prima dell'entrata in vigore del DM 75, ed ha un rapporto rispettato di 1/12 e non di 1/8 come poi previsto (modificando il nostro RE) in fase di manutenzione straordinaria e diversa distribuzione potremo fare riferimento al valore di 1/12 o dobbiamo adoperarci perché venga rispettato il parametro di 1/8 (ad esempio riducendo le superfici delle camere...)
    Grazie

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    1. prima del DM bisogna vedere cosa imponeva il regolamento edilizio: a Roma comunque era più di 1/12 anche prima del 75, anche se non era proprio 1/8. Nel fare le ristrutturazioni ad oggi, secondo me bisogna rispettare i valori attuali: eventualmente, ambienti che non subiscono modifiche possono continuare a seguire norme precedenti, anche se l'argomento è dibattuto e non vi è unicità di veduta sul tema, per cui è sempre bene valutare caso per caso e interfacciarsi con l'ufficio di turno.

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  3. Gentile Architetto,
    vorrei un suo parere circa la procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d'uso di un immobile condonato.
    Le illustro la storia dell'immobile.
    Domanda di Condono registrato nel 1987: 
    - Viene accorpato all'unità immobiliare un ambiente condominiale  che diventa ad uso abitativo pur non avendo le altezze adeguate;
    Domanda di Condono registrata nel 2004: 
    - All'immobile nella sua interezza viene cambiata destinazione d'uso da A1 ad A10.
    In entrambi i Condoni la planimetria catastale allegata, riporta un errore nell'altezza di uno degli ambienti (essendo in origine un sottoscala, l'altezza media reale è di 2,65m e non di 2,81, come riportato).
    Gli attuali proprietari vorrebbero ripristinare la situazione antecedente al 2004, quindi riportare tutto l'immobile ad uso residenziale.
    Secondo lei è possibile effettuare questa operazione?
    Nel caso lo fosse, che titolo abilitativo bisognerebbe richiedere, tenendo conto che si tratta di un intervento senza opere edilizie?
    E' possibile rinunciare all'ultimo condono ottenuto senza invalidare il primo?
    Infine, al fine di ottenere l'agibilità se uno dei vani dell'immobile affaccia su un locale condominiale aperto (senza serramenti) i rapporti aeroilluminanti possono essere considerati soddisfatti essendo la finestra 1/8 della luce?
    Ho avuto modo di verificare che nella modulistica del Comune di Roma per l'agibilità legate ai Condoni sono previste delle deroghe tanto all'altezza che ai rapporti aeroilluminanti.
    Grazie

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    1. in linea teorica è possibile rinunciare all'ultimo condono tornando quindi alla situazione del primo, e se non ci sono opere, si dovrebbe poter procedere come risanamento conservativo.

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  4. La ringrazio molto. Proverò a procedere con il risanamento conservativo perché suppongo che sia la procedura più rapida.

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  5. Buongiorno Marco,
    mi trovo ad intervenire in sanatoria su un immobile che ha subito un cambio d'uso condonato nell'85 (da magazzino a residenza).
    La sanatoria riguarda un unico ambiente con angolo cottura che, facendo il calcolo della superficie finestrata, non rispetta il rapporto di 1/8.
    Successivamente al condono è stata create una stanza da letto che ovviamente prende una delle due finestre. Mentre la nuova camera rispetta i rapporti aeroilluminanti, il resto dell'immobile (soggiorno con angolo cottura) no.
    Mi chiedo, visto che con il condono è stato concesso un rapporto aeroilluminante minore, come mi devo comportare con la nuova configurazione che non potrà mai rispettare la normativa?
    Grazie

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    1. verificherei che la nuova distribuzione sia almeno coerente con quanto disposto dalle determinazioni dirigenziali dell'ufficio condono riguardo all'agibilità dei locali.

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  6. Buonasera Architetto, a luglio 2020 ho acquistato un immobile nel comune di Roma che aveva usufruito della concessione in sanatoria del 94 e con la quale aveva trasformato il piano seminterrato della villetta completamente sbancato (ex box e posto auto) in soggiorno e cucina.
    Adesso mi ritrovo a dover ristrutturare l'immobile e mi chiedo visto che l'altezza dei soffitti è di 2.50 se nella ristrutturazione e futura richiesta di agibilità posso avere problemi.
    Grazie

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    1. bisogna valutare l'eventuale specifica regolamentazione locale, comunque in linea di principio ed in assenza di circostanze specifiche, gli immobili condonati non dovrebbero poter derogare alle regole sull'agibilità degli edifici nati legittimamente.

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  7. buonasera
    è possibile demolire e ricostruire in posizione diversa ma nello stesso immobile , una superficie realizzata abusivamente e oggetto di sanatoria rilasciata riportando ai valori corretti i parametri igienico sanitari?
    Nello specifico si tratta di un bagno con h cm 232 ottenuto realizzando un ampliamento di un solaio intermedio all'interno dell'unità immobiliare su tre piani .
    Il bagno è stato legalizzato con h. 232 cm mediante il rilascio della concessione in sanatoria e ora si vuole demolire l'ampliamento del solaio (e relative pareti) per ricostruirlo in posizione diversa all'interno della stessa unità immobiliare ma con H 240 cm
    grazie

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    1. secondo me operando in dem-ric è opportuno che la costruzione ricostruita sia a norma riguardo alle regole attualmente vigenti, salvo casi particolari che possono crearsi in ambiti vincolati o in interventi di fedele ricostruzione.

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  8. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  9. Buonasera architetto, volevo chiederle un parere in merito alla possibilità di effettuare una cila per un immobile oggetto di terzo condono per una veranda abusiva ma con concessione non ancora rilasciata.
    Se le opere non riguardano la veranda, secondo lei è possibile presentare una cila per risanamento conservativo (devo installare una caldaia esterna per la sola produzione di acqua calda sanitaria, oltre diversa distribuzione degli spazi interni) mettendo come ante operam comunque la planimetria del condono?
    La ringrazio in anticipo
    Cordiali saluti

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    1. non è vietato ma il comune secondo una vecchia circolare che potrebbe ritenersi superata, chiedeva in tali casi di allegare la copia integrale del condono ed un atto d'obbligo al ripristino dell'originario stato dei luoghi in caso di diniego della sanatoria. valutate anche se non convenga istruire una procedura semplificata per la definizione del condono.

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  10. Grazie architetto, provo a cercare questa circolare...nel frattempo dall'ufficio condono mi hanno risposto che non posso fare pratiche se il condono è aperto, ma alla mia domanda del perchè è ammessa la scia in alternativa al pdc con condono non definito (ho anche allegato le linee guida del municipio XIV che indicano tale procedura) hanno solo risposto che la domanda di condono non è un titolo abilitativo (cosa che ovviamente sapevo...). Sto cercando di capire come muovermi per la procedura semplificata ma sto ancora aspettando da 2 mesi che il SIPRE mi invii la copia del fascicolo del condono...lei ha per caso già attivato questa nuova procedura? Quanto dovrei aspettare prima di poter procedere con la cila?

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    1. se si presenta una SCIA su immobile con condono, semplicemente l'ufficio la sospende e sollecita la definizione del condono: questa, da quanto so, è la prassi in vigore fino ad un po' di tempo fa.

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    2. Grazie architetto,
      In merito alla circolare che citava effettivamente ho trovato una delibera in cui si specifica che non è più possibile richiedere atti d'obbligo.
      Se per la SCIA è valida la procedura che lei cita, per la cila potrebbe essere lo stesso? Ma cosa dovrei indicare come ante operam se il condono non è rilasciato?
      La ringrazio sempre in anticipo per la sua disponibilità

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    3. il punto è proprio questo: come ante operam si dovrebbe mettere lo stato autorizzato "virtuale" di condono: è per questo che se poi il condono viene denegato, il titolo edilizio che si deposita diventa inefficace.

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  11. Buongiorno architetto,
    mi trovo in questa situazione: siamo in Calabria, ed abbiamo un Immobile (2 Piani F.T. oltre sottotetto non praticabile) realizzato ante 1967, per cui il Comune, nel 2005, rilascia Permesso di Costruire in Sanatoria, su richiesta presentata dalla committenza ai sensi della Legge 47/1985 (primo condono).
    Trattandosi di immobile avente volume inferiore ai 450,00 mc, ai sensi della Legge 47/1985, non fu presentata - cito testualmente dalla Legge sul primo condono - “una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all'esercizio della professione attestante l'idoneità statica delle opere eseguite”.
    Pertanto, oggi, l’immobile, avente struttura mista (muratura ordinaria e struttura intelaiata in c.a.), oltre ad essere privo di collaudo, non ha nemmeno la predetta perizia giurata attestante l’idoneità statica delle opere eseguite, in quanto all’epoca della richiesta di condono, non “necessaria”, stante la cubatura al di sotto dei 450 mc.
    “Ovviamente” non è mai stata richiesta l’agibilità di questo immobile.
    Su questo immobile, a breve, saranno eseguiti lavori di ristrutturazione per cui sarà presentata SCIA al Comune. Fra questi lavori, la chiusura di una porta esterna e la realizzazione di un foro (di superficie di 1 mq) sul solaio di interpiano finalizzato all’inserimento di una scala a chiocciola prefabbricata, che andrà dal P.T. al Piano 1° (opere rientranti fra gli “interventi privi di rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità” ai sensi della Legge sismica Regionale per cui, a fine lavori, andrà redatta Dichiarazione di regolare esecuzione e Certificazione di Rispondenza al progetto, così come da normativa regionale).
    La domanda è: alla luce delle premesse, una volta ultimati i lavori, per poter chiedere l’agibilità di questo immobile, sarà sufficiente una perizia di idoneità statica oppure è necessario procedere al collaudo statico (con tutto ciò che comporterebbe)?
    Grazie per la risposta e mi scuso per il papiro, ma era necessario.



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    1. è una situazione da valutare approfonditamente, e certamente conta anche il fatto se ci si trova in zona a rischio sismico oppure no, perché ciò incide sulla documentazione necessaria ai fini dell'acquisizione del condono e dell'agibilità.

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  12. Sì, siamo in Calabria, quindi zona sismica. Addirittura c'era un vecchio regio decreto degli anni '20 (sto andando a memoria e potrei ricordare non perfettamente) che includeva tutti i comuni calabresi fra quelli a zona sismica.

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  13. Buongiorno. Sono proprietario di un'abitazione costruita abusivamente negli anni 90 e totalmente condonata. Ho effettuato nel 2016 lavori di modifica degli ambienti interni (tutto in regola con CILA) e successiva presentazione al catasto della nuova disposizione interna. E' necessario intervenire sul condono edilizio originale oppure è sempre valido? Grazie

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    1. il condono è come una licenza edilizia ordinaria: una volta ottenuto, entra a far parte della storia della legittimità dell'immobile, ma non deve essere "toccato" più: i nuovi titoli dovranno essere in coerenza con quelli pregressi.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.