bonus facciate 2020 e autorizzazioni edilizie

Gira la voce, anche pubblicata sul sito del Ministero dei Beni e le Attività Culturali, che la legge di bilancio in corso di studio per il 2020 porterà con se una nuova detrazione fiscale, specifica per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. Il bonus in verità già ci sarebbe, perché i condomini possono già da oggi accedere alle detrazioni per ristrutturazione (che, ricordiamolo, per i condomini vale anche sulle manutenzioni ordinarie), ma la vera novità è che se si usufruirà del bonus specifico, la percentuale di detrazione salirà ben al 90% (così si dice), invece del 50% già a regime (se verrà confermata l'aliquota) per le ristrutturazioni. Una occasione ghiotta insomma: ma non cantate vittoria, perché dietro l'angolo ci sono le norme edilizie da rispettare, che possono incidere su procedure, tempi e costi.

Foto di Susanne Jutzeler, suju-foto da Pixabay

Ancora non sappiamo i dettagli applicativi del nuovo futuro bonus*: per ora farei un excursus delle tipologie di lavori. è possibile che il Governo decida di escludere gli interventi più invasivi dal beneficio: staremo a vedere. Per ora in questa pagina non troverete dettagli applicativi della norma, poiché ancora non è promulgata.

*quello che sappiamo attualmente (22 dicembre 2019) è che si applicherà agli edifici siti nelle zone territoriali omogenee A e B - così come individuate nei PRG vigenti - e che potrà applicarsi sia alle opere di manutenzione ordinaria (tinteggiature, ripuliture) ma anche ad interventi di efficientamento energetico (ma occhio in questo caso agli importanti limiti tecnici dovuti all'applicazione del decreto requisiti minimi - e leggasi anche più sotto -, tutt'altro che facili da rispettare soprattutto in fabbricati con qualche decennio di età). Da quello che si capisce finora, non mi sembra molto ben definito l'ambito applicativo e come eventualmente si intreccia con il già esistente bonus fiscale per l'efficientamento energetico. Inoltre non è definito chi stabilisce in che zona omogenea si ricade nel caso in cui ci si trovi nella fase di applicazione di norme di salvaguardia per quei comuni che dovessero trovarsi nella fase transitoria tra un PRG superato e quello nuovo ancora da approvarsi. Per la città di Roma, nella quale troviamo i "tessuti" e non direttamente le zone territoriali omogenee, bisogna fare riferimento all'art. 107 delle norme tecniche di attuazione della versione del PRG del 2008, che detta la corrispondenza appunto tra tessuti e zone. Attenzione perché può non essere ovvio in quale zona si ricade, soprattutto per i non addetti ai lavori o per chi non ha dimestichezza con il complesso piano della Capitale.

Partiamo dalle basi: l'intervento sulle facciate, a seconda delle opere previste, può rientrare in diverse definizioni di opere edilizie. Cerco di fare un elenco più sintetico possibile, ma le casistiche e le combilnazioni di casi possono essere infinite. Ovviamente, il discorso che qui andrò a fare non può essere che generico: ciascun condominio dovrà incaricare un tecnico il quale avrà il compito di valutare in quale categoria edilizia ricade l'intervento che si ha intenzione di porre in essere.

casistiche di interventi edilizi effettuabili su facciate

• manutenzione ordinaria - generalmente non soggetta a titolo edilizio ma occhio sempre ad eventuali vincoli - vi rientrano le opere di riparazione e messa in sicurezza, anche diffusa, e nuova tinteggiatura delle superfici con colori uguali agli originali. Possono essere ricomprese in questa categoria anche le riparazioni e restauri di elementi decorativi e lattonerie, purché sempre non ci sia modifica di caratteristica tra ante e post lavori. Il riferimento generale per questa categoria di opere edilizie è il glossario unico dell'edilizia libera. Se si rientra in questa categoria, eccetto il caso di vincoli che vedremo dopo, le opere possono essere eseguite senza nessun adempimento edilizio. Se si prevede il rifacimento degli intonaci, si vedano le casistiche più sotto.
• manutenzione straordinaria e risanamento conservativo - soggetta a CILA se non contempla interventi strutturali, altrimenti SCIA in art. 22 - in questa categoria vi possono rientrare gli interventi che vanno a modificare in qualche modo la facciata originaria, ma senza stravolgerne gli elementi compositivi: possiamo rientrarci nel caso in cui si va a modificare il colore della facciata (o anche nel caso in cui non sia più ricostruibile il colore originario e bisogna quindi darne uno nuovo), la consistenza, i materiali o il colore dei dettagli decorativi e delle lattonerie (gronde e pluviali). Dato che questi sono interventi soggetti ad una procedura edilizia, nasce già il problema di dover verificare la conformità dell'edificio alle norme edilizie: questa è una attività che in alcuni grandi comuni (tipo Roma) può portare via parecchio tempo e, in caso di "sorprese" sulla legittimità, occorrerà anche fare sanatorie. Attenzione perché potrebbe essere introdotto il meccanismo secondo cui si perde il beneficio in caso di esecuzione di lavori che dovessero risultare abusivi o non conformi alle norme. In questa categoria possono rientrare moltissimi lavori, anche la sostituzione degli infissi con altri di caratteristiche diverse, la modifica dei parapetti o l'installazione di pensiline in facciata a protezione di finestre e porte-finestre.
• ristrutturazione edilizia - soggetta salvo casi particolari a SCIA in art. 22 o SCIA in alternativa al permesso di costruire in art. 23 comma 01. In questa categoria vi rientrano gli interventi più invasivi che possono riguardare, ad esempio, lo spostamento e la modifica dei vani murari (porte e finestre), la realizzazione di nuovi balconi, la modifica della sagoma complessiva dell'edificio (con limitazioni in caso di aumenti volumetrici), l'installazione di tettoie. Impossibile fare una casistica specifica, comunque l'importante è capire che le trasformazioni più invasive sono sempre e comunque soggette a titoli edilizi che possono arrivare fino al permesso di costruire.

Ogni volta che si è soggetti ad una attività che richiede un atto comunicativo (CILA) o segnalativo (SCIA), a mio parere occorre sempre e comunque verificare la legittimità della preesistenza (ricordo in modo laconico che non è sufficiente la piantina catastale né l'agibilità per essere certi della sussistenza delle condizioni di conformità).

casistiche sui vincoli

Fatto salvo quanto detto sopra, il discorso si fa più complesso in presenza di vincoli. I vincoli possono essere di diversa natura (in questo post un excursus di quelli presenti a Roma) ma possiamo fare una estrema esemplificazione distinguendoli in: vincoli "puntuali", di cui al titolo II del codice dei beni culturali - immobili o gruppi di immobili o al massimo ville puntualmente vincolati con apposito decreto; vincoli "areali" o meglio paesaggistici, disciplinati dal titolo III del codice dei beni culturali e divisi ulteriormente tra "ope legis" (vincoli che scaturiscono dal verificarsi di determinate condizioni, anche in assenza di decreto: per esempio un fiume automaticamente impone le fasce di rispetto) e "dichiarativi" - sono generalmente aree più o meno ampie di territorio, vincolate o con un apposito decreto o altrimenti all'interno di appositi piani paesaggistici approvati dalle Regioni; vincoli "impropri", tra cui potremmo far rientrare quei vincoli che non derivano da una legge statale ma piuttosto da speciali imposizioni di alcuni PRG (il PRG di Roma ne ha diversi, tipo la carta per la qualità).

Se ricadete nella prima tipologia di vincolo (beni individuati puntualmente da decreto, oppure edifici di proprietà pubblica o di enti assimilati con più di 70 anni di età), che sono generalmente quelli architettonici o archeologici, prima di effettuare qualunque tipo di opera, anche la più semplice ed apparentemente banale, occorre acquisire il nulla osta dell'ente preposto alla tutela (salvo casi specifici è la Soprintendenza locale): dunque indipendentemente dal regime edilizio in cui ricade l'attività, la prima cosa da fare è valutare le condizioni per il rilascio del nulla osta.

Se ricadiamo nella seconda tipologia, cioè nei vincoli paesaggistici, possiamo evitare di chiedere l'autorizzazione paesaggistica soltanto se il nostro intervento ricade tra quelli espressamente esclusi ai sensi del DPR 31/17; in tutti gli altri casi, occorrerà munirsi della preventiva autorizzazione paesaggistica (semplificata o ordinaria). L'autorizzazione paesaggistica è atto autonomo e presupposto, dunque va acquisito prima, altrimenti il titolo edilizio che ne consegue può considerarsi inefficace.

Per le terze tipologie la casistica è assai vasta e bisogna vedere il singolo comune cosa prevede. Per Roma, se si ricade in carta per la qualità, occorre chiedere, per qualunque lavoro di facciata, il parere consultivo alla Sovrintendenza Capitolina; mentre invece se ci si trova in città storica all'esterno del patrimonio UNESCO, in caso di opere invasive (dalla ristrutturazione edilizia in su) occorre munirsi del preventivo parere consultivo del Comitato per la Qualità Urbana ed Edilizia; invece ancora all'interno del patrimonio UESCO, le competenze del COQUE sono svolte dalla Soprintendenza Statale (SSABAP) ma in questo caso il parere va chiesto anche per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, se su facciate con rilevanza esterna (bisogna fare riferimento al protocollo d'intesa del 2009).

casistiche varie

Non è ancora finita. In quanto opera edilizia, il rifacimento di una facciata può comportare ulteriori limitazioni o essere sottoposto a specifiche procedure di legge. Una facciata, anzitutto, generalmente è anche la "protezione" contro il caldo ed il freddo delle unità immobiliari retrostanti: è a tutti gli effetti un elemento "disperdente", cioè una porzione dell'edificio attraverso cui viene scambiata la temperatura esterna con quella interna. Peggiore è la prestazione di una superficie disperdente in termini termici, maggiore sarà la quantità di energia da immettere nell'immobile per riscaldarlo o raffrescarlo. La normativa specifica (d.lgs. 192/05 e decreto requisiti minimi in particolare). Nel Decreto Requisiti Minimi, attuativo del d.lgs. 192/05, è specificato che nel caso in cui si intervenga sugli intonaci di una superficie disperdente (facciata) e lo si debba fare sostituendo più del 10% dell'intonaco originario, si ricade nell'obbligo di adeguare l'intera facciata alle norme sul contenimento energetico (il riferimento è il punto 1.4.3. del decreto): in poche parole, bisognerà in molti casi prevedere un cappotto termico per l'intera superficie. Attenzione perché si parla di "intonaci" e non di "tinteggiature", ovviamente (per i non esperti, l'intonaco è lo strato di malta che viene steso sulla superficie dei "mattoni" e che serve per "allisciare" la superficie di facciata: al di sopra dell'intonaco, viene stesa la tinteggiatura).

Valgono ovviamente deroghe in caso di beni tutelati (vedi sopra).

operare sulle facciate potrebbe dover implicare interventi che determinano l'obbligo di un progetto sismico: per esempio se si decide di modificare le bucature della facciata (vani finestra, vani porta) e l'edificio ha tecnologia costruttiva in muratura portante, ecco che scatta l'obbligo di progettazione sismica. Nel Lazio in casistiche similari si è esentati solo se si trasforma una porta-finestra in finestra (costruendo il parapetto) oppure al contrario una finestra in porta-finestra (demolendo il parapetto): in tutti gli altri casi occorre il deposito al Genio (attenzione perché l'omessa denuncia è un reato penale). Possono esserci ulteriori casistiche a cui fare attenzione: per questi motivi occorre rivolgersi preventivamente ad un tecnico esperto, prima anche solo di pensare a quali lavori fare sul proprio condominio.

appena ne sapremo di più sul bonus facciate 2020 in termini economici e fattuali, cercherò di trovare il tempo di aggiornare questo post.

Le informazioni qui riportate sono di massima: non assumo responsabilità per "interpretazioni" di quanto scritto su casi specifici: ogni edificio è un caso a sé, e va studiato da tecnici esperti.