recupero sottotetti nel Lazio

nella foto, mansarda ristrutturata dal mio
studio diversi anni fa

Mi sono appena accorto di una grave mancanza nel mio blog: un post specifico per la Legge Regione Lazio sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, la LR 13/2009. Questa legge, praticamente coeva con il "piano casa", a differenza di questa, non ha scadenza, dunque è ancora pienamente operativa.

testo rivisto e corretto al 29 marzo 2018

Fa parte di una serie di leggi speciali derogatorie che sono state inventate di concerto tra stato e regioni per rilanciare l'edilizia. Nel Lazio, assieme a questa legge sul recupero sottotetti, tra le altre leggi speciali derogatorie abbiamo avuto il piano casa LR 21/09 decaduto a maggio 2017 e quindi non più applicabile, e la legge sulla rigenerazione urbana LR 7/17 tuttora in vigore e, a differenza del piano casa, senza scadenza.

La legge recupero sottotetti, assieme alle altre della rosa delle leggi speciali, è una norma speciale derogatoria, che consente in sostanza di fare delle operazioni edilizie in deroga ai limiti imposti dalla normativa statale e locale (piano regolatore, regolamento edilizio, etc.). La deroga, trattandosi di una norma speciale per il recupero di spazi in origine non abitabili, nel caso specifico riguarda non solo le altezze (1,90 mt di altezza media è l'attuale valore minimo consentito) ma, sopratutto, la cubatura edificabile e/o la capacità di insediare nuove superfici residenziali in aree anche eventualmente sature secondo gli strumenti urbanistici locali. La norma ovviamente deroga anche ai requisiti di cui al "decreto sanità" del 1975, e su questo aspetto si è espressa anche la Regione stessa (parere prot. 154310/2013).

Trattandosi di norma derogatoria, a parere di chi scrive (ma si potrebbero trovare pareri contrastanti), il recupero sottotetti è attuabile anche laddove il costruttore avesse stipulato un atto d'obbligo per il vincolo alla destinazione d'uso delle superfici, cosa richiesta dal comune di Roma nelle costruzioni almeno degli ultimi 15-20 anni, in quanto gli atti d'obbligo pare siano equiparabili appunto agli "strumenti urbanistici" di cui la legge consente espressa deroga. In ogni caso, la Legge regionale ha carattere imperativo ed ha lo scopo preciso di consentire il recupero degli spazi al fine della riduzione del consumo di suolo, dunque anche per tale ragione deve poter avere la forza di derogare anche agli atti d'obbligo. Diversa può essere l'interpretazione se l'atto d'obbligo espressamente cita la LR 13/09 non ammettendone l'applicazione, benché il caso non mi sia mai capitato.

La cubatura edificabile è un valore virtuale che serve a determinare la dimensione massima che un edificio può avere, computata generalmente sulla base della dimensione del lotto o appezzamento di terreno su cui il fabbricato sorge. Se il fabbricato su cui interveniamo ha "esaurito" la cubatura edificabile, le nuove superfici possono essere ottenute solo con leggi speciali derogatorie (quindi quella di cui stiamo parlando, ma anche il vecchio piano casa ormai scaduto o la legge sulla rigenerazione urbana attualmente in vigore).

I sottotetti e gli ambienti a cui questa legge si rivolge devono essere originariamente non destinati a residenza o a destinazioni turistico-ricettive, e quindi possono essere o  semplici volumi tecnici o spazi ad altri usi destinati, anche se sviluppanti all'origine cubatura o destinati ad usi diversi. non rileva, pertanto, ai fini dell'applicabilità della legge, se lo spazio inizialmente era o meno computato all'interno della cubatura edificabile. Se pure non sviluppava in origine cubatura, l'intervento è comunque ammissibile.

Più di recente, una sentenza del Consiglio di Stato è entrata nel merito della ammissibilità dell'intervento anche a fronte di modeste modifiche di sagoma necessarie per l'intervento. in dettaglio, nel comune di Milano, è stato presentato un progetto, che è stato bocciato dalla locale commissione per il paesaggio, espressamente necessario in base alla normativa lombarda. Il Comune ha rigettato la domanda di autorizzazione perché ha ritenuto impattanti sull'estetica dell'edificio (un palazzo dei primi del novecento) opere che, da quel che si capisce, incidevano solo sulla pendenza delle falde del tetto, accentuandola (o forse creando una falda in pendenza al posto di un lastrico orizzontale: questo non si può capire meglio di così dal testo della sentenza): il primo giudice a cui si era rivolto l'istante aveva dato ragione al comune, ritenendo che l'intervento impattasse sul paesaggio e fosse quindi da rigettare. il Consiglio di Stato, invece, con sentenza n°624/2022, (commentata anche sul sito lavoripubblici.it) ha ritenuto sbagliata l'interpretazione restrittiva del Comune ed anche la conclusione del TAR: Palazzo Spada, difatti, ha anzitutto puntualizzato che l'immobile non è interessato da vincoli paesaggistici ma, in secondo luogo, ha indicato che l'amministrazione deve contemperare l'interesse del privato a costruire (nel caso di specie, a recuperare spazi inutilizzati per fini abitativi, con preciso perseguimento dell'interesse pubblico alla limitazione del consumo di suolo) bilanciandolo con l'interesse pubblico alla tutela dell'estetica e del paesaggio. Nel caso di specie, l'intervento, con minime modifiche di sagoma, avrebbe avuto un impatto talmente modesto che non è corretto aver rifiutato l'intera operazione. Quanto detto ci aiuta anche a capire che un intervento di recupero sottotetti effettuato senza alcuna modifica esterna, nel rispetto dei presupposti di legge, in sostanza non potrebbe mai essere rigettato.

Scendendo nel dettaglio della legge, qusta consente di poter adibire ufficialmente ad abitazione o ad ambiente a destinazione turistico-ricettiva (sono quindi escluse tutte le altre destinazioni e, pertanto, a mio parere è da considerarsi preclusa anche la possibilità di fare un successivo cambio d'uso verso le destinazioni non ammesse per gli ambienti "recuperati" con questa legge) dei locali esistenti aventi determinate caratteristiche.

La norma del Lazio genericamente indica che deve "esistere" un immobile cui l'intervento è collegato, a pena la non fattibilità dell'intervento. La norma nella sua genericità non specifica espressamente che l'immobile che funge da "base" debba essere residenziale, tuttavia la Regione, nel parere prot. 193223/2011 reso al comune di Fontechiari, in una risposta forse eccessivamente stringata, risponde che la destinazione residenziale dell'unità "madre" sia "implicita". Sicuramente lo è laddove l'intervento è volto all'ampliamento di superfici di un immobile esistente, ma potrebbe non essere così scontato laddove invece si pone in essere un intervento che prevede la realizzazione di nuove unità immobiliari autonome all'interno del sottotetto di un edificio non residenziale.

Senza pretesa di fare un elenco esaustivo di tutte le casistiche, ecco dei casi tipici in cui è possibile applicare la legge:

• locali sottotetto che derivano dal fatto che il tetto del fabbricato è a falde inclinate e che in origine non avevano alcuna specifica destinazione, purché sviluppantisi all'interno di un immobile definito;
• ambienti che da progetto originario non hanno destinazione residenziale come per esempio locali stenditoi, lavatoi, locali cassoni, locali tecnici in genere, purché elementi inseriti nella sagoma originaria (è pertanto escluso il realizzare detti ambienti oggi e successivamente farne oggetto di recupero) - come indicato nel parere Regione Lazio n°533488/2011;
• ottenimento di volumi mediante la realizzazione di solai per dividere gli ambienti dell'ultimo piano, senza alterazione della sagoma del tetto (ovvero con una modifica che non comporta ampliamento superiore ad un certo parametro) ma intervenendo quindi solo dall'interno, nel caso in cui vi siano le altezze sufficienti per ottenere degli ambienti conformi alla normativa di settore ed ai limiti imposti dalla stessa legge;
• i volumi recuperati devono essere "attigui o comunque annessi" ad immobili già ad uso residenziale o turistico-ricettivo, ovvero devono essere recuperati per ampliare o realizzare una prima casa (specifica aggiunta a novembre 2018).

Risulta invece pacifico che non possono essere recuperati spazi aperti, benché coperti tipo tettoie o stenditoi aperti da più lati, in quanto la loro tamponatura al fine di costituire un ambiente chiuso implica una operazione di ampliamento di volume, la quale non è consentita dalla LR 13/2009. Nel merito si è espresso anche il TAR Lazio con sentenza n°1424/2019 sez. 2B relativa proprio ad un recupero sottotetti nel comune di Roma (attenzione: la sentenza citata è stata successivamente annullata dal Consiglio di Stato con sentenza 5410/2020 anche se nell'annullamento non ci si è espressi nel merito della fondatezza del concetto dell'applicabilità del recupero sottotetti ai volumi non chiusi, in quanto tema travolto dall'accoglimento di uno degli altri motivi di ricorso). 

Tuttavia, diverso può apparire il discorso per dei volumi che, pur non nascendo come effettivamente e completamente chiusi, possono essere oggetto di recupero mediante operazioni "semplici" tipo la sola applicazione di un infisso a chiusura di preesistenti e legittimi "vuoti" di passaggio assimilabili a finestre: tale sembra essere l'oggetto architettonico che è interessato da un recupero sottotetti proprio a Roma e che il TAR Lazio nella sua sentenza non appellata n°1911/2016 sempre della sezione 2-bis considera idonei per poter usufruire della L. R. 13/2009. Dunque appare evidente che non vi è un confine netto tra i volumi che "posso" o che "non possono" essere oggetto di recupero, ma le singole situazioni vanno sempre analizzate caso per caso.

Nell'applicazione della norma, occorre a mio parere fare attenzione all'art. 93 del regolamento di Igiene di Roma Capitale il quale di fatto obbliga alla presenza di lavatoi e stenditoi comuni e fa divieto di eliminarli: dunque occorre porre attenzione nel caso in cui si stia valutando di acquisire degli spazi comuni appositamente per applicare la legge. La norma tuttavia è espressamente derogatoria dei regolamenti locali, ma in questo caso andrebbe ad incidere anche sulle unità immobiliari non oggetto di intervento (gli altri appartamenti del condominio), dunque suggerisco massima attenzione.

Di base la norma nasce con l'obiettivo di ampliare gli appartamenti esistenti, dunque sostanzialmente si applica agli appartamenti dell'ultimo piano che vogliono acquisire maggiore spazio unendo i volumi del sottotetto. Ciò vale ovviamente anche per le case unifamiliari, dove questa legge può essere applicata serenamente.

Non è a mio avviso da ritenersi preclusa la possibilità di sfruttare il recupero sottotetti per unirlo ad una unità non necessariamente contigua: nel caso però si avrebbero più ambienti di una singola unità che non hanno appunto contiguità, e questo contrasterebbe con la definizione di "unità immobiliare" ("insieme di vani tra loro collegati", art. 3 comma 10 delle NTA) fornita dal PRG di Roma (il quale però è derogato dalla presente legge). La cosa va a mio parer sempre studiata nel singolo caso.

In tale ambito bisogna poi tenere in considerazione il parere della direzione Urbanistica della Regione lazio del 15 gennaio 2018 nel quale viene specificato che una condizione essenziale per il recupero è che vi sia una unità immobiliare, attigua o annessa, nello stesso edificio in cui si fa l'intervento e che deve fungere da riferimento. Non è quindi possibile, a parere della Regione, effettuare un recupero senza collegarlo ad una unità immobiliare di riferimento, come potrebbe essere un intervento effettuato da terzi estranei al condominio per il recupero di spazi condominiali appositamente ceduti. Ovviamente, ciò non può precludere la possibilità espressamente consentita dalla legge regionale, di creare unità immobiliari autonome, ma sempre effettuando un intervento che si "poggi" su una unità immobiliare preesistente nel fabbricato. Ciò quindi pare precludere la possibilità di applicare la norma acquistando spazi condominiali direttamente per l'attuazione della norma speciale, a meno che contemporaneamente non si acquisti anche una unità immobiliare residenziale nel fabbricato. Il senso di questa prescrizione potrebbe ravvedersi nella necessità di limitare al minimo le possibilità di applicare la norma per fini esclusivamente speculativi.
Sempre sullo stesso punto va segnalato però che il passaggio normativo è stato ulteriormente affinato con LR 7/2018 ed il testo dell'art. 3 della LR 13/2009 "condizioni per il recupero" al momento di scrivere il presente aggiornamento al post (dicembre 2018) recita così:

1. Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge oppure ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) alla data del 1° giugno 2017, purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora sussistono le seguenti condizioni

la parte in rosso è quella aggiunta ad ottobre 2018 e pare consentire maggiore libertà di applicazione della norma qualora venga applicata per ampliare la prima casa o per creare nuove unità da destinare a prima casa.  La parola "ovvero" di fatto supera il vincolo di annessione o contiguità, forse proprio a voler affinare il testo dopo il parere di inizio 2018 ed a voler rafforzare le possibilità applicative in caso di prima casa. Si parla però sempre di "sottotetti di unità esistente" come se comunque si volesse specificare che questi ambienti devono essere già pertinenze di immobili, come a voler escludere in questo caso gli spazi condominiali. è possibile che arriverà successivamente una più specifica interpretazione di questo passaggio, magari con un successivo parere o con qualche circolare. Resta da chiarire cosa succede se, successivamente all'intervento, l'immobile viene venduto a terzi che non lo useranno come prima casa.

Una delle sentenze che è intervenuta direttamente sulla possibilità di recupero a fini abitativi di sottotetti, basandosi su unità immobiliari già possedute nel fabbricato, è TAR Lazio sez. 2 bis n°10464/2021 nella quale viene statuito che non è sufficiente possedere solamente un posto auto nel fabbricato per poter recuperare a fini abitativi un sottotetto, in quanto il posto auto non è un immobile abitativo, e nella norma è sotteso (benché non esplicitato) il concetto secondo cui per operare un recupero a fini abitativi ci si debba basare su un immobile a destinazione abitativa.

PILLOLE DI RECUPERO SOTTOTETTI LAZIO

- POSSIBILE O AMPLIARE UNITA' O CREARNE DI NUOVE AUTONOME

- ATTENZIONE AL RISPETTO DELLE NORME SUL RISPARMIO ENERGETICO

- H INTERNA MINIMA/MEDIA AMBIENTI 190CM

- RAPPORTI AEROILLUMINANTI MINIMI 1/16

- POSSIBILITA' DI LIEVE AUMENTO DI VOLUME PER RAGGIUNGERE I PARAMETRI

- NON APPLICABILE IN CENTRI STORICI PTPR, VERIFICA DELIBERE COMUNE

- APPLICABILE IN SANATORIA MA CON LIMITAZIONI IMPORTANTI
- NECESSITA' DI POSSESSO DI UNA UNITA' GIA' AD USO RESIDENZIALE NEL FABBRICATO

La legge quindi consente la possibilità di attuare il ripristino per creare nuove unità immobiliari autonome, sfruttando magari sottotetti di maggiori dimensioni. In questo caso, la norma prevede però dei vincoli economici per evitare che si possa fare speculazione edilizia. L'art. 3 comma 6 infatti impone che in questo caso, se si interviene in comuni classificati come ad alta tensione abitativa, la o le unità realizzate devono obbligatoriamente essere immesse nel mercato dell'affitto a canone concordato per otto anni, oppure utilizzate come prima casa da un parente in linea diretta con il proprietario, con vincolo di non venderla per 5 anni.

Abbiamo visto che la norma consente la deroga ad alcuni dei parametri imposti dalle leggi nazionali e locali: le norme derogate sono solo quelle citate, mentre tutte le altre si devono considerare pienamente attive (lo ha specificato la Regione stessa con un suo parere specifico nel merito, in risposta ad un quesito della ASL). Le norme derogate sono sostanzialmente le seguent:

• altezza minima: invece dei 270cm minimi previsti dal decreto sanità del 1975 ed anche dal regolamento edilizio di Roma, gli ambienti recuperati possono avere una altezza utile interna media di 190cm. in caso di tetto inclinato, l'altezza minima non deve essere inferiore a 150cm, con possibilità di sfruttare le porzioni più basse, fino ad un massimo di 130cm, con armadiature chiuse;
• rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo che deve essere rispettato tra superficie calpestabile dell'ambiente e superficie apribile delle finestre verso l'esterno scende dall'1/8 minimo della norma nazionale a ben 1/16, cioè la metà;
• come detto, la norma consente la deroga al volume edificabile ma questo è un concetto più astratto e meno diretto di quelli sopra esposti;
• in caso in cui sia necessario innalzare la quota del tetto per arrivare all'altezza minima di legge, è possibile fare la sopraelevazione ma in tal caso il volume "aggiunto" non deve superare il 20% del volume complessivo originario del sottotetto. L'ampliamento in tal caso va in deroga alle norme sulla cubatura edificabile imposta dal PRG, ma non alle altezze imposte dal DM 1444/68. l'ampliamento, che va considerata una conseguenza straordinaria ed incidentale, e non la norma nell'applicazione della legge, onde evitare possibili abusi, non solo è limitata al 20% della volumetria esistente ma è anche applicabile solamente laddove il sottotetto non abbia le caratteristiche minime della legge negli stretti limiti che consentono di raggiungere le dimensioni minime (su questo la regione si è espressa in uno dei primissimi pareri rilasciati nel dicembre 2009 al comune di San Giorgio a Liri prot. 157959);
• in caso (probabile) di tetto a falda inclinato, l'altezza media va verificata considerando l'intera superficie del sottotetto originario, anche in presenza di superfici con altezza inferiore a 130cm, dunque attenzione quando vi si presentano casi limite. La cosa è stata specificata nel parere prot. 259548 del 2010 (attenzione: l'articolo di riferimento della legge è successivamente stato modificato, ma non in modo tale, a mio avviso, da modificare la validità del ragionamento contenuto nel parere);

Le norme derogate quindi sono quelle qui sopra descritte, con la conseguenza che tutte le altre non lo sono. Pertanto, vigendo tutte le altre norme, per esempio nella realizzazione di una unità immobiliare autonoma di nuova costituzione non si può derogare alla dimensione minima di 28mq calpestabili per l'intera unità, nè alla dimensione minima degli ambienti (14mq per soggiorni e camere doppie; 9mq per camere singole, più tutte le varie regole che ho scritto in questo famoso post sulla CILA), nè a tutte le altre regole tecniche, più o meno esplicite, riguardanti l'edilizia. Ovviamente se si tratta di norme specifiche del piano regolatore o del regolamento edilizio, che sono espressamente derogati, queste non si applicano (per esempio a mio parere nell'ambito di un recupero sottotetti è possibile realizzare dei ripostigli con finestra più grandi di 4mq, appunto perché la norma è contenuta nel regolamento edilizio romano, che è espressamente derogato).

Attenzione andrebbe prestata ad un aspetto, considerato secondario ma potenzialmente foriero di limiti all'applicabilità della norma: la LR 13/09 non consente espressa deroga ai parametri del DM 1444/68 (benché l'art. 7 c. 4 contenga una frase sibillina e generica di "deroga ai limiti del DM"), pertanto, come si è detto e come si dirà, l'intervento non può essere in deroga alle distanze ed alle altezze imposte dal decreto ministeriale. Ci si chiede a questo punto come ci si deve regolare riguardo alla densità edilizia imposta dall'art. 7 del DM: questo articolo di fatto impone limiti massimi di densità edilizia, intesi come volume massimo edificabile (lordo) per ogni mq di superficie fondiaria (per superficie lorda si può oggi utilizzare le definzioni standardizzate dell'edilizia che definiscono il "volume totale" come la somma delle "superfici totali" di ciascun piano - misurate come perimetro esterno, dunque appunto lordo - per l'altezza lorda di ciascun piano; dunque si parla di volume lordo, al di là delle destinazioni o della distinzione tra superficie residenziale e superficie non residenziale). Finché si effettua un intervento che non modifica il volume lordo del fabbricato, e si opera dunque su superfici che per definizione rientrano nel calcolo dei volumi esistenti e nel calcolo della SUL (tipo locali di sgombero, lavatoi, stenditoi ma direi non i volumi tecnici, che per definizione ministeriale ne sono espressamente esclusi; sullo stesso argomento, si veda anche il parere Regione Lazio prot. 415987/2018 relativo alla LR 7/17 - rigenerazione urbana - ma che nello specifico dà una definizione di volumi accessori utilizzabili ai fini del computo del volume edificato) oppure più in generale finché non si altera la sagoma del fabbricato, si può ignorare il problema; ma quando però si effettua per esempio un intervento che prevede l'innalzamento del tetto (quindi aumento di volume lordo) o il recupero di un ambiente che non sviluppa volume lordo (locali asseritamente tecnici; locali ricompresi nella sagoma ma non chiusi tipo stenditoi aperti o lavatoi aperti) o la realizzazione di un nuovo solaio per dividere l'altezza dell'ultimo piano, allora secondo me bisognerebbe porsi il problema e calcolare se l'intervento va ad intervenire su un lotto in cui la cubatura massima edificabile secondo il DM 1444/68 è già esaurita (in particolare nelle zone A e B che sono quelle più restrittive) perché se la cubatura è esaurita, di fatto l'intervento nel caso non sarebbe ammissibile. Ugualmente, quando si effettua una sopraelevazione, il volume "in più" deve rispettare le distanze e le inclinate come se fosse una nuova costruzione, e ciò è ormai assodato (vedi p.es. TAR Bolzano n°295/2014). Rimane tuttavia la sibillina frase della LR 13/09 che, come detto, all'art. 7 c. 4 indica che se l'intervento è "in deroga ai limiti del DM", senza specificare quali (quindi anche l'art. 7?) anche se pare riferirsi ai soli standard urbanistici, allora occorre monetizzare o reperire gli standard aggiuntivi ma comunque ne ammette l'applicazione "anche in deroga". Non ci sono state tuttavia pronunce della giurisprudenza così nello specifico da poter dire con chiarezza come intervenire nel caso di specie, ma la Corte Costituzionale sembra invece fornire una sua versione su questo tema, contenuta nella sentenza n°142/2024 che ha avuto ad oggetto il ricorso del Governo contro alcune norme della Regione Sardegna di cui tra poco si dirà.

Analogo problema potrebbe proiettarsi nel caso in cui la norma si debba ritenere non "completamente" derogatoria del PRG Romano, nel caso del contributo straordinario. Nel caso abbastanza circoscritto in cui si operi nei tessuti della città storica e si effettui l'intervento di realizzazione di un nuovo solaio per sfruttare la maggiore altezza dell'ultimo piano (dunque non nel caso di recupero di volumi esistenti, i quali già sviluppano SUL, soprattutto gli stenditoi e lavatoi), si avrebbe un intervento di ampliamento di SUL, che, se connesso ad opere di RE, in città storica, appunto, sarebbe soggetto a contributo straordinario (art. 25 comma 11 delle NTA). Tuttavia, in generale, la norma è derogatoria degli strumenti urbanistici e persegue uno specifico interesse pubblico (limitazione del consumo di suolo), dunque potrebbe ritenersi derogato questo passaggio; bisogna difatti non dimenticare che la norma ha un carattere straordinario per perseguire un interesse pubblico specifico e puntuale, che è quello della limitazione del consumo di suolo, ed il perseguimento di questo interesse potrebbe non essere ritenuto soggetto ad oneri straordinari. Proprio il bilanciamento degli interessi pubblici che, inevitabilmente, interessano in modo plurimo il "territorio" è elemento per poter considerare le norme speciali sul recupero a fini abitativi dei sottotetti come legittimamente derogatorie delle regole dell'urbanistica ordinaria. Il concetto è che se ho una nuova costruzione su un terreno vuoto, questa è un opera edilizia "pura" che incide sul territorio nel rispetto di tutte le regole imposte (piano regolatore, densità edilizie, etc) e il rispetto di queste regole persegue l'interesse pubblico dell'"ordinato sviluppo del territorio". Nell'applicare la legge sul recupero sottotetti invece si fa una operazione diversa: si interviene su un edificio, dunque una porzione di città già urbanizzata ed edificata, e, per perseguire specifici obiettivi di interesse pubblico (ad esempio la riduzione del consumo di suolo ma anche promuovere interventi che contribuiscano a ridurre la tensione abitativa), si ricavano nuovi spazi abitabili. Vi è dunque un bilanciamento di interessi pubblici diversi, i quali non devono essere messi su piani distinti: questo bilanciamento può giustificare la deroga alle norme regolamentari dell'urbanistica, ivi compreso il DM 1444/68 anche nella sua disciplina delle densità edilizie, purché la norma abbia le seguenti fondamentali caratteristiche: si riferisca a specifici e determinati casi, e non quindi ad astratte applicazioni generiche, e che sia limitata nel tempo. La L.R. 13/2009 sembra rispettare entrambe queste caratteristiche in quanto disciplina il recupero dei sottotetti in casi abbastanza ristretti e ben delineati anche geometricamente, e, con l'indicazione di una data entro cui il sottotetto deve essere stato realizzato, fornisce anche una delimitazione temporale alla sua applicabilità. In sostanza, si può affermare che la L.R. 13/2009 sia rispettosa dei criteri delineati dalla sentenza della Corte Costituzionale n°142/2024.

Qualche parola occorre spenderla per il caso specifico in cui il sottotetto su cui si intende intervenire non rispetti i requisiti minimi della legge. attenzione: qui la norma è abbastanza generica ma comunque chiara: è possibile alzare il tetto, ma solamente per raggiungere i valori minimi della legge. La norma può apparire ambigua, soprattutto perché l'altezza utile interna che richiede ad oggi è estremamente bassa (cm 190 utili), dunque ci si chiede perché non consentire una altezza più agevole. Non sono io che devo rispondere a questa domanda ma è forse utile sempre non dimenticare l'obiettivo della legge: limitare il consumo di suolo e venire incontro alle esigenze abitative, evitando nei limiti del possibile interventi speculativi. In tale ottica è giusto che la norma straordinaria consenta di operare anche su sottotetti che non rispettano le caratteristiche geometriche minime, ed è quindi parallelamente corretto che ammetta di poter aumentare l'altezza del tetto, della quota di colmo o della quota di gronda; se però lo consentisse in maniera indiscriminata, consentendo il raggiungimento di qualunque altezza o a fronte di un non limitato aumento volumetrico, l'intervento si trasformerebbe facilmente in un grimaldello per impostare operazioni edilizie speculative tali dal produrre nuove unità abitative con altezze utili interne "a norma" (h. 270) non previste dagli strumenti urbanistici. L'obiettivo della legge non è questo (e vi sono leggi che invece espressamente consentono questo tipo di intervento, come ad esempio il "piano casa" prima e la rigenerazione urbana poi), dunque è ad avviso di chi scrive corretto che una norma comunque circoscritta benché ampiamente permissiva ponga il chiaro paletto di non consentire sopraelevazioni oltre il valore minimo di legge. attenzione all'applicazione pratica, soprattutto con tetti in pendenza: l'altezza di cm. 190 da rispettare deve essere media e non minima. Sul punto come già accennato si è espressa fin da subito la Regione Lazio con il parere prot. 157959 del dicembre 2009 rilasciato al comune di San Giorgio a Liri. 

SI PARLA DI QUESTIONI COMPLESSE CIRCA IL RECUPERO DI AMBIENTI CHE NON SVILUPPANO PER LORO NATURA CUBATURA EDIFICABILE - TIPO I VOLUMI TECNICI

GLI AMBIENTI TIPO STENDITOI, SOFFITTE, LAVATOI, SIA COMUNI CHE ESCLUSIVI, A MENO CHE NON SIANO NON COMPLETAMENTE CHIUSI, PER DEFINIZIONE MINISTERIALE SONO SEMPRE RICOMPRESI NEL VOLUME EDIFICATO ED ANCHE NELLA SUL

SE SI INTERVIENE IN SOPRAELEVAZIONE, OCCHIO AD AUMENTO DI VOLUME E RISPETTO DELLE DISTANZE

Tuttavia per quanto sopra detto, va considerato che la LR 13 specificatamente parla di recupero di spazi ricompresi nella sagoma, senza citare espressamente il concetto di volume, il che farebbe rientrare nella possibilità di recupero a fini abitativi, senza porsi il problema dell'aumento di volume, anche quegli interventi che vanno a recuperare spazi asseritamente non sviluppanti volume (come i locali tecnici per impianti). Potrebbe nascere infatti l'interpretazione, del tutto accademica, sul se il recupero di un ambiente che non sviluppa per legge volume, possa intendersi come ampliamento di volume e dunque rischiare di sforare i limiti di densità edilizia imposti dal DM 1444: a mio parere, dato che la legge speciale consente espressamente il recupero di volumi "all'interno della sagoma", finché si opera in ambienti appunto entro sagoma, l'intervento è ammissibile anche se in sforamento dei limiti del DM, in quanto sarebbe una operazione espressamente consentita dalla norma speciale. Questa è tuttavia una interpretazione molto personale, comunque ispirata da alcune sentenze che così hanno deciso di interpretare questioni assimilabili.

Attuandosi appunto in deroga alle norme di PRG, a mio parere (e, sottolineo, è un mio parere) non si dovrebbero applicare su Roma né le procedure previste in caso di intervento in città storica (parere COQUE) nè quelle relative alla carta per la qualità, essendo appunto queste delle procedure specifiche del Piano Regolatore di Roma (essendo peraltro la norma derogatoria, non avrebbe senso, per il COQUE o per la Sovrintendenza Capitolina, esprimersi su progetti che per la natura stessa della legge sono in violazione delle norme del PRG), peraltro consultive e non prescrittive. Per il piano casa il Comune fece una delibera apposita, difatti, per obbligare all'ottenimento del parere della "commissione permanente di valutazione" gli interventi che ricadevano almeno in carta per la qualità (ma nulla fece per la città storica senza carta per la qualità), mentre invece per la legge recupero sottotetti non furono fatte delibere specifiche, o quantomeno a me non risultano. Si valuti comunque caso per caso come gestire la questione rispetto a questi aspetti.

Per analaogia, come accennato, non sono considerate come derogabili le norme relative alle altezze ed alle distanze tra fabbricati imposte dal DM 1444/68 in quanto il carattere derogatorio della legge è solo relativamente agli strumenti urbanistici locali: dunque dato che la legge consente di innalzare la quota del tetto per raggiungere le altezze minime, occorre comunque verificare che tale innalzamento non produca violazione dei dispositivi di cui al decreto ministeriale citato. Questa cosa è stata chiarita dalla regione in questo parere rilasciato nel 2011. Anche qui, la deroga invece si applica agli eventuali limiti di altezza imposti dal PRG o dai regolamenti edilizi.

Dopo la modifica al DPR 380/01 attuata dal decreto SCIA 2 (che ha cancellato la lettera a del comma 1 dell'art. 5), è stata eliminata la necessità di produrre una specifica attestazione della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, in quanto adesso questa dichiarazione è incorporata all'interno dello stesso modulo unificato SCIA. Per i recuperi sottotetto depositati prima di questa modifica normativa, dovrebbe essere a corredo dell'istanza o il parere rilasciato della ASL, o l'autocertificazione del progettista. In ogni caso, la Regione ha espressamente indicato, nel parere rilasciato nel 2013 e linkato più sopra, che la norma va in deroga alle altezze minime ed ai rapporti aeroilluminanti imposti dal DM 5 luglio 1975 ("decreto sanità"), ma non a tutte le altre prescrizioni del medesimo decreto (quindi neanche al fattore medio di luce diurna, che deve comunque essere pari o superiore al 2% anche se le finestre possono essere più piccole) che non sono espressamente derogate. Il progettista deve quindi sincerarsi che le condizioni che non sono derogate siano rispettate: occhio in particolare al fattore medio di luce diurna, il quale, in presenza di finestrature di piccole dimensioni quali possono essere quelle ottenute rispettando 1/16 invece di 1/8, può arrivare a valori assai bassi anche al di sotto del 2%.

Ancora sul tema dei requisiti igienico-sanitari, segnalo la Sentenza Corte Costituzionale n°54/2021 (qui su Lexambiente) che ha avuto ad oggetto la norma sul recupero sottotetti della Regione Veneto. Il Governo ha impugnato la norma locale, specificamente tacciando di incostituzionalità le disposizioni della norma con le quali vengono disposte deroghe alle altezze massime ed ai rapporti illuminanti interni: la censura è indirizzata verso il fatto che la norma regionale non potrebbe introdurre disposizioni differenti rispetto al decreto ministeriale sanità del 1975 in quanto considerabili come inderogabili perché finalizzate alla tutela dell'interesse pubblico generale della salute. La Corte, però, dispone che introdurre in una norma regionale e specifica delle nozioni derogatorie non è in contrasto con il principio generale di tutela della salute in quanto fondamentalmente si tratta di una legge fatta per gestire casi molto particolari in edifici che hanno caratteristiche specifiche (aggiungo io, per i quali sarebbe illogico pretendere il rispetto dei parametri "pieni" del DM sanità in quanto spesso se non sempre si tratta di soffitte o locali nati per altri scopi), ma anche perché la finalità della legge regionale è quella di perseguire ulteriori interessi collettivi come la limitazione del consumo di suolo ed il risparmio energetico. Qui emerge un tema che io avevo già intuìto: laddove vi sono due norme le quali entrambe tutelano interessi pubblici benché differenti, si può evocare un principio di non contrasto, laddove vi siano finalità specifiche o particolari specificità tali da giustificare una normazione di dettaglio per casi specifici e puntuali. Altro tema toccato dalla sentenza citata è quello del titolo edilizio necessario per autorizzare i lavori: la legge regionale stabilisce che gli interventi sono classificabili di ristrutturazione edilizia, e questo è pacifico, ma poi specifica(va) che sono soggetti a SCIA "ordinaria": su questo punto la Corte da ragione al Governo ed annulla il passaggio contenente questa specifica, sostanzialmente perché i titoli edilizi devono essere conformi a quello che stabilisce la normazione statale (con facoltà per il governo locale di introdurre delle specifiche "peggiorative", ma non "migliorative"), e quindi laddove un intervento rientra legittimamente in ristrutturazione "leggera" potrà essere autorizzato in SCIA ordinaria, ma laddove rientri nei casi di ristrutturazione pesante sarà da assoggettarsi a Permesso di Costruire o SCIA ad esso alternativa.

Per quanto concerne il risparmio energetico, la legge è chiara nell'imporre che la nuova volumetria resa abitativa dovrà avere delle prestazioni energetiche in linea con quanto previsto dalla relativa normativa (non lo dice proprio così ma è opportuno a mio parere interpretarla in tal senso), quindi l'operazione andrà fatta considerando le componenti disperdenti esistenti e migliorandole nel caso in cui non siano in linea con le leggi in vigore. Se parliamo di sottotetti realizzati in edifici di qualche decennio fa, sarà impossibile che le strutture e le pareti rispettino le severe norme sul contenimento energetico di oggi, quindi occorre tenere ben presente quali e quanti interventi di coibentazione termica effettuare, soprattutto considerando che, se si può intervenire solo dall'interno, la realizzazione di un cappotto termico può mettere in crisi il calcolo dell'altezza minima utile interna (non è escluso che per rispettare i parametri vi venga un cappotto da 10cm): questa cosa va assolutamente considerata prima di intraprendere tutto il percorso autorizzativo. Comunque, agendo dall'interno, si può usufruire della deroga prevista dal decreto requisiti minimi che fa uno "sconto" nel caso in cui appunto si effettuino ristrutturazioni con coibentazione dall'interno, nel caso in cui l'intervento ricada al punto 5 (vedi pagina linkata).

Per le prestazioni energetiche, sebbene la legge regionale sia alquanto vaga e non specifichi riferimenti normativi (parla solo di "coibentazioni"), a mio parere bisogna fare riferimento al d.lgs. 192/05 e soprattutto al decreto dei requisiti minimi. Nelle FAQ relative al decreto requisiti minimi, il ministero ha stabilito che in caso di recupero di sottotetti, vi è scritto che l'operazione è equiparabile a quella degli ampliamenti. dunque ai fini della verifica dei requisiti energetici, occorre anzitutto verificare se la superficie o il volume ampliati non superano il 15% delle dimensioni dell'intero edificio (attenzione: questo nel caso in cui l'impianto di riscaldamento sia centralizzato; nel caso di impianto autonomo, come chiarito nelle FAQ di dicembre 2018, il 15% di ampliamento va considerato avendo riguardo al volume della singola unità immobiliare che viene ampliata): se lo superano, l'intevento diventa complesso, in quanto diventa un intervento di "ampliamento" vero e proprio equiparato alle nuove costruzioni e che richiede il rispetto di determinati parametri globali (comunque sempre riferiti al volume oggetto di lavori) e quindi non solo riguardo alle singole superfici oggetto di intervento, oltre poi a ricadere a prescindere nell'obbligo di dotazione di pannelli solari e fonti rinnovabili per l'acqua calda sanitaria. Se invece si è all'interno di quel 15% e dunque non si ricade nelle opere equiparate a "nuove costruzioni", occorre effettuare una seconda verifica, cioè se il totale delle superfici disperdenti del volume che stiamo convertendo in residenziale sia superiore od inferiore al 25% del totale delle superfici disperdenti dell'intero fabbricato: se sono più del 25%, l'intervento è una "ristrutturazione importante di primo livello" che richiede delle attenzioni maggiori rispetto allo stare al di sotto di tale valore: in tal caso la verifica è limitata alla singola superficie disperdente e non ci sono valori da verificare riguardo all'intero fabbricato.

Vi potrebbe capitare comunque di intervenire su sottotetti urbanisticamente non abitabili ma comunque dotati già di impianto di riscaldamento: sebbene vi sono delle sentenze che indicano che la presenza di impianti termici è uno degli elementi che può configurare l'abuso edilizio, in verità la legge tecnica nazionale non obbliga a che i locali non abitativi non devono essere riscaldati (alcune leggi regionali invece lo specificano), e questo ha una sua logica, perché possono esserci delle soluzioni progettuali in cui per scelta tecnica non è possibile separare termicamente gli ambienti residenziali da quelli non residenziali, e quindi il non riscaldare gli ambienti non residenziali significa produrre uno scompenso termico. In questi casi comunque accertatevi che esista una relazione ex legge 10 che eventualmente autorizza questa soluzione: in caso in cui vi ci troviate e non esista la legge 10 (perché antecedente al 1991 o perché non si trova più) valutate voi caso per caso. Il recupero a fini abitativi di uno spazio legittimamente già riscaldato sotto certi aspetti potrebbe far decadere ogni tipo di ragionamento riguardo all'adeguamento energetico. Se avete reperito la legge 10 ed in questa è indicato che gli ambienti non sono riscaldati quando in effetti lo sono, allora è chiaramente una difformità e non può essere data per buona come "ante operam", a mio modesto parere.
Dato che l'attenzione da prestare a questo aspetto deve essere molta (può comportare anche la non fattibilità dell'intera operazione), facciamo un breve riepilogo:

• se superficie o volume recuperato è maggiore del 15% della superficie o del volume totale del fabbricato (o della singola unità immobiliare: il calcolo deve essere effettuato avendo riguardo al volume servito dal singolo impianto - vedi FAQ MiSE di dicembre 2018) e la nuova zona viene servita da un impianto nuovo ed indipendente: l'intervento è comunque classificato come ampliamento e il progetto energetico deve riguardare l'intero fabbricato , anche nelle porzioni non interessate dal recupero, e le verifiche da raggiungere sono abbastanza severe essendo le stesse richieste per le nuove costruzioni;
• se superficie o volume recuperato è inferiore al 15%, allora si applicano le fattispecie di intervento in cui si ricadrebbe in via ordinaria, come se l'ampliamento non venisse posto in essere e, pertanto, occorre verificare se:
• il totale delle superfici disperdenti è inferiore al 25% del totale delle superfici del fabbricato, si può prevedere nel progetto la verifica, con eventuale adeguamento, solo delle singole componenti disperdenti, senza preoccuparsi di parametri globali (si rientra nella "riqualificazione energetica)". In tal caso l'intervento può prevedere l'installazione di un nuovo impianto autonomo ed indipendente per il volume recuperato perché ciò non fa scattare verifiche complesse, ma solo quelle relative all'efficienza dell'impianto;
• il totale delle superfici disperdenti è superiore al 25%: in questo caso si ricade nella ristrutturazione di secondo livello, ed oltre al rispetto di tutti i parametri previsti nella riqualificazione energetica, sono previste verifiche globali sulle intere pareti (occhio dunque alle ampie superfici finestrate);
• vi è poi il caso abbastanza raro e forse verificabile solo in piccoli edifici unifamiliari in cui le superfici siano superiori al 50%: in questo caso abbiamo una ristrutturazione di primo livello e le verifiche dei requisiti riguardano l'intero fabbricato, comprese le parti che non andremo a toccare; se contestualmente si ristruttura l'impianto termico le verifiche da rispettare sono praticamente identiche a quelle delle nuove costruzioni. 

La legge comunque non vi chiede per forza degli interventi migliorativi: vi chiede "solo" di verificare che il volume su cui intervenite sia conforme o no ai requisiti. Certo è che se intervenite su un locale non concepito fin dall'origine come abitazione, come già accennato prima, difficilmente il costruttore vi avrà posto attenzione nelle prestazioni termiche (tutto ciò che rappresenta un costo senza ritorno economico per l'imprenditore è da evitare come la peste); in particolare poi se si interviene su edifici di oltre un decennio, state pur certi che è matematicamente impossibile che le eventuali coibentazioni dell'epoca rispettino i requisiti delle leggi di oggi, a meno di casi molto rari di edifici costruiti da costruttori o pensati da progettisti particolarmente attenti e lungimiranti riguardo all'aspetto del consumo energetico.

La legge regionale inoltre impone non solo il rispetto della norma generale e nazionale qui sopra riportata, ma anche il rispetto della specifica legge regionale n°6/08 sul risparmio energetico e sul recupero delle tradizioni di edilizia tradizionale e bioclimatica: alcuni obblighi di questa norma possono incidere notevolmente sui costi dell'operazione dunque occorre valutarne l'impatto fin dall'origine. La legge 6/08 sostanzialmente obbliga a prestare attenzione ai seguenti aspetti: 1. (art. 4) creare sistemi per il recupero dell'acqua piovana; 2. (art. 4) installare sistemi per la riduzione del consumo di acqua ed in particolare sistemi di scarico a doppio pulsante e filtri aeratori; 3. (art. 5) installare impianti da fonte rinnovabile per far si che almeno il 50% del fabbisogno ACS sia prodotto da detti sistemi e installare un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo dell'unità immobiliare*; 4 (art. 6) recupero di tradizioni costruttive biosostenibili. Ai punti qui descritti è possibile derogare, se le condizioni fisiche lo impediscono o se la cosa va in conflitto con eventuali vincoli imposti. Alle norme di cui sopra, è possibile derogare, quando vi sono condizioni tecniche che impediscono il rispetto della norma (soprattutto considerando che il recupero sottotetti si applica sempre su edifici esistenti). pensiamo per esempio all'obbligo di fotovoltaico: se interveniamo in un condominio, in cui la superficie del tetto in proporzione alle unità immobiliari è ridotta, sarà facilmente dimostrabile che non è possibile ottemperare all'obbligo in quanto l'installazione dell'impianto impedirebbe agli altri di fare parimenti uso dello spazio comune (il tetto è comunque di tutti, anche se copre uno spazio ad uso esclusivo).

*riguardo a questo aspetto, io sono del seguente parere. La legge regionale è del 2008 ma successivamente è stato pubblicato il d.lgs. 28/2011 che ha normato l'obbligo di dotazione di FER (fonte energia rinnovabile). Questo decreto, all'art. 11, individua quando un intervento è soggetto a tali obblighi, specificando due casi: "nuova costruzione" e "ristrutturazioni rilevanti". se non si rientra in una di queste due tipologie, non vi è alcun obbligo. L'art. 11, inoltre, al comma 7, così recita: "Gli obblighi previsti da atti normativi regionali o comunali sono adeguati alle disposizioni del presente articolo entro 180 giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Decorso inutilmente il predetto termine, si applicano le disposizioni di cui al presente articolo" dal che si potrebbe presupporre che la LR 6/08, limitatamente all'art. 5, essendo precedente al Decreto ed imponendo disposizioni diverse, non essendo stato adeguato successivamente alla pubblicazione del Decreto, potrebbe ritenersi non più applicabile a prescindere. Dunque se così fosse, stante anche la risposta al quesito 3.7 contenuta nelle FAQ MiSE di dicembre 2018, se l'intervento non si configura come "ristrutturazione rilevante" secondo il 28/2011 anche se equiparata alla "nuova costruzione" secondo il Decreto Requisiti Minimi non bisogna realizzare nessun impianto da fonte rinnovabile. Attenzione comunque a prendere per assodata questa valutazione: di fatto a quanto a me risulta non vi è ancora nessuna convalida di questo ragionamento e lo stesso potrebbe ritenersi non valido (anche perché chi scrive non ha nessun potere istituzionale), dunque deve ritenersi quanto detto uno spunto di riflessione e non certo un dato di fatto.

Insomma occorre prestare grande attenzione alla normativa sul contenimento energetico perché in casi limite può arrivare a precludere la realizzabilità dell'operazione, o in ogni caso può incidere notevolmente sui costi: è una delle prime cose da valutare, a mio parere.

Ovviamente, l'operazione di recupero dei sottotetti è onerosa, e non può non esserlo in quanto prevede un aumento del carico urbanistico e delle superfici abitative. Tuttavia, alcune parti dell'onerosità che si avrebbe per esempio in un classico ampliamento, nel recupero sottotetti possono non essere dovute. Senza approfondire il tema generale, su questo blog molto trattato, degli oneri concessori, sintetizzo qui di seguito i tratti essenziali del calcolo del contributo in caso di recupero dei sottotetti:

• il contributo sul costo di costruzione è sempre dovuto e, sebbene la legge equipari l'intervento alla "ristrutturazione edilizia" e non all'ampliamento, questo valore va calcolato computando il prospetto A della L 10/77 e non come computo metrico (sebbene secondo me non è sbagliato invece applicare il computo metrico, visto che la legge chiaramente definisce l'intervento di "ristrutturazione" e non di "ampliamento");
• se si vanno a recuperare degli ambienti che vengono computati nel prospetto A come superfici non residenziali (caso tipico, gli stenditoi e le soffitte) allora può avere senso calcolare il costo di costruzione facendo la differenza tra il prospetto A della situazione ante operam e quella post-operam, entrambe riferite però all'intero fabbricato, andando quindi a stimare le consistenze globali;
• il contributo per le urbanizzazioni primarie e secondarie è sempre dovuto, e va calcolato in base alla volumetria effettivamente resa abitativa, ma moltiplicando l'altezza lorda per 3,2 se inferiore (alcuni sostengono che invece si debba calcolare sull'altezza reale);
• la monetizzazione degli standard urbanistici non è dovuta per i parcheggi privati pertinenziali se non si realizzano nuove unità autonome. viceversa è espressamente previsto;
• per gli altri standard urbanistici (parcheggi pubblici, verde e servizi) vi è una questione squisitamente normativa: la legge di cui parliamo è derogatoria, quindi significa che non si applicano le procedure di calcolo del comune e, dunque, si dovrebbero applicare quelle del DM 1444/68 in quanto la regione lazio non ha delle norme sue in materia di distanze, limiti di altezza, densità edilizia e, appunto, dotazione minima di standard urbanistici. in effetti anche la stessa legge regionale fa riferimento ai parametri e vincoli di questo decreto, ma aggiunge una frase sibillina che recita più o meno cosi (art. 7 comma 4): "se l'intervento è in deroga ai limiti fissati dal DM allora bisogna monetizzare o reperire gli standard" (attenzione: l'articolo potrebbe essere modificato in futuro, io faccio riferimento al testo che è in vigore al momento della redazione del presente post, cioè gennaio 2018) il che praticamente starebbe a dire che se non c'è deroga ai limiti, cosa comunque da analizzare, verificare e asseverare, le monetizzazioni non sono dovute per niente. ciò può avere senso se consideriamo che la legge è fatta apposta per limitare il consumo di suolo, quindi il legislatore regionale potrebbe aver espressamente voluto prevedere una forma di agevolazione. Dato che stiamo dicendo che una buona fetta di soldoni non sono dovuti, è meglio valutare attentamente la presentazione di una richiesta di recupero sottotetti senza monetizzazioni: nel caso in cui il municipio non condividesse questa tesi, occorre valutare se è il caso di andarvi in contrasto (purtroppo nel nostro panorama legislativo, particolarmente contorto e sempre poco chiaro, spesso nelle pratiche è sempre meglio spendere qualcosa di più negli oneri concessori che non qualcosa di meno, per evitare diatribe che possono trascinarsi fino al TAR, bloccando lavori e quant'altro). Comunque vi sono buoni margini interpretativi per poter riuscire a dimostrare, se ve ne sono i presupposti, che l'intervento non è soggetto a monetizzazione degli standard. Sul punto, indirettamente, si veda anche questa risposta tecnica sul sito dell'Ordine.

Per quanto riguarda sempre l'onerosità, la legge non stabilisce procedure specifiche ma dice solo di riferirsi al calcolo che si dovrebbe fare in caso di nuova costruzione per quanto riguarda il contributo sul costo di costruzione e per le urbanizzazioni. Nel caso degli standard urbanistici, fatto salvo quanto scritto sopra, si potrebbe aprire un fronte interpretativo sul fatto che se si interviene su volumi legittimi chiusi (stenditoi, soffitte o anche quando si divide una altezza abbondante con un nuovo solaio) e non su volumi aperti (stenditoi aperti; lavatoi aperti), gli standard andrebbero computati come se fosse un cambio d'uso e non come nuova costruzione, posto che un "volume aperto" non è un volume e quindi si può ritenere che la norma in esame non sia applicabile a prescindere (vedi anche TAR Lazio sez. 2q n°11523/2019, in cui si esclude che un terrazzo, benché coperto, possa fornire un idoneo presupposto per attuare la norma sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, perché non è un sottotetto).

Uno slancio (ma non una implicita autorizzazione) verso la possibilità di applicare la norma anche su spazi non completamente chiusi sembra provenire anche dalla sentenza Corte Costituzionale n°142/2024 di cui si è già discusso in precedenza: in particolare, una delle norme della legge della regione Sardegna che veniva impugnata dal Governo era quella relativa alla definizione di sottotetto a cui applicare la norma, la quale ricomprende espressamente anche locali scoperti per più di un lato (fino quasi a comprendere l'applicabilità anche alle tettoie stamponate). La definizione regge di fronte all'analisi della Corte per quanto stabilito al punto 6.3.2. del dispositivo che si ritiene utile qui appresso riportare integralmente:

La disposizione, al fine di individuare l'ambito oggettivo degli interventi di riuso, aggiunge alla nozione tradizionale di sottotetto - inteso come lo spazio ricompreso tra l'intradosso della copertura dell'edificio e l'estradosso del solaio del piano sottostante (art. 123, commi 1, 4 e 5, lettera a, della legge regionale impugnata, in termini corrispondenti a quella riportata nel «Quadro delle definizioni uniformi» di cui all'Allegato A dello Schema di regolamento edilizio tipo, adottato a seguito di intesa in Conferenza unificata del 20 ottobre 2016) - «b) le terrazze coperte e aperte su uno, due, tre o quattro lati, non rilevanti ai fini volumetrici dalle vigenti disposizioni di legge regionali e regolamenti comunali; c) gli spazi e i volumi delimitati da altezza di imposta delle falde nulla».

Ebbene, deve ritenersi che la definizione del sottotetto adottata dal legislatore regionale sia, come sostenuto in ricorso, particolarmente ampia, in quanto giunge a ricomprendere la chiusura di spazi esistenti che in precedenza non costituivano volumi, come le terrazze aperte su quattro lati. Tuttavia, non vi sono elementi che inducano a ritenere che l'ammissione della realizzazione di tale nuova volumetria disattenda, di per sé, i limiti di edificabilità stabiliti dagli standard o dagli strumenti urbanistici.

Anche in questo caso, allora, la potestà legislativa primaria in materia di edilizia e urbanistica va interpretata in conformità alle suddette norme fondamentali di grande riforma economico-sociale.

Attenzione, però, al fatto che la legge del Lazio non contiene una definizione così ampia di sottotetto, dunque la disposizione sopra riportata non è direttamente applicabile ai sottotetti in questa regione. Può essere, semmai, uno sprone per il legislatore regionale...

Riguardo all'applicabilità, va detto che lo stesso disposto normativo impone che non si possa applicare la legge nei centri urbani storici così come individuati dal PTPR Lazio, tavole B. Per Roma, ciò coincide con il centro storico patrimonio UNESCO, ovvero grosso modo l'ambito di città all'interno del perimetro delle Mura Aureliane. Nella sua stesura originaria e fino ad agosto 2011 quando fu modificata, la legge 13/09 non consentiva l'applicazione nella ZTO A, dunque era molto più limitativa di ora, in particolare riguardo a Roma dove la "città storica" equiparata alla zona A è ben più ampia della zona vincolo UNESCO.

I comuni avevano facoltà di emettere una delibera per escludere ulteriori zone dall'applicazione della legge, entro 180 giorni dalla pubblicazione non della originaria stesura, ma da quella della LR 10/2011 che ha modificato l'art. 7 della LR 13/09. Eventuali delibere quindi vanno cercate da agosto 2011 a febbraio 2012: Roma a che mi risulti non ha una delibera di questo tipo, ma alcuni municipi possono aver deliberato in merito: facendo una ricerca generica su google, l'unico municipio che ha adottato questa limitazione pare essere essere l'ex 6° (oggi 5°, di fusione con l'ex 7°) il quale, con la delibera di giunta municipale n°18/2011 ha escluso alcuni ambiti al Pigneto, al Casilino e nelle aree in cui era previsto lo SDO. La delibera tuttavia è un po confusionaria e mette insieme piano casa (LR 21/09) e recupero sottotetti, non è escluso che la sua validità sia decaduta, anche perché facendo la ricerca per atti sul sito del comune la delibera non compare: se vi capita di dover intervenire proprio in questa zona, informatevi presso il municipio.

Già che abbiamo evocato la vecchia legge sul Piano Casa della Regione Lazio (LR 21/2009, definitivamente non più applicabile da luglio 2017), ricordando che questa norma è stata superata dalla LR 7/2017 sulla rigenerazione urbana, vi segnalo il parere della Regione Lazio prot. 216230 pubblicato l'11 marzo 2020, nel quale la Regione risponde, negativamente, alla ipotesi di applicare congiuntamente la demolizione e ricostruzione prevista dall'art. 6 della legge sulla rigenerazione e la norma sul recupero sottotetti. L'ultima frase del parere tuttavia appare aprire uno spiraglio, anche se rimane criptica, dal momento che sembra avallare l'ipotesi di demolizione e ricostruzione dell'edificio, con ricostruzione del sottotetto, il quale successivamente potrebbe essere oggetto di recupero con legge 13/09. in tal caso però il sottotetto sarebbe realizzato successivamente alla data del giugno 2017 indicata come limite temporale massimo al fine lavori per poterla applicare, a meno che con questo parere la Regione ufficialmente non voglia indicare il fatto che, laddove io vada ad effettuare un "ripristino" di uno stato urbanistico precedente e collaudato antecedentemente al giugno 2017, la norma sia comunque applicabile: e questo sarebbe del tutto logico.

Un piccolo dettaglio: il recupero sottotetti, se viene effettuato senza modifica della sagoma o comunque senza ampliamento di volume, non è soggetto all'invio del modulo ISTAT per espressa previsione dello stesso istituto.

Due parole conviene spenderle per quei casi, che certamente capiteranno, di sottotetti già adibiti abusivamente ad abitazione e suscettibili di essere legittimati con l'applicazione della presente legge.

La regione stessa, interpellata direttamente sul tema, nel 2013 ha emanato un parere, num. 2227, che vale la pena approfondire: sostanzialmente la regione ammette l'accertamento di conformità, purché sussistano i pressupposti della doppia conformità (cioè l'intervento per essere sanabile oggi, doveva essere autorizzabile sia al momento della realizzazione dell'abuso, sia al momento in cui viene depositata la domanda di sanatoria). Dunque, dato che prima della legge recupero sottotetti non era possibile ampliare le unità residenziali nei modi in cui abbiamo visto, è chiaro che la sanatoria è possibile solo per interventi effettuati successivamente alla data di pubblicazione della LR 13/2009. La sanatoria comunque prevede, nella nostra regione, sanzioni molto elevate per questo tipo di abusi (il doppio dell'aumento di valore commerciale), e devono in ogni caso verificarsi tutte le condizioni viste finora, ivi compresa la presenza delle coibentazioni termiche se necessarie.

Comunque, anche se non è stato adibito abusivamente ad abitazione, se il sottotetto presenta delle difformità rispetto al progetto originario di costruzione, vi è un inviluppo che va considerato con grande attenzione, partendo dal presupposto che il sottotetto secondo la legge deve essere "esistente e legittimo" attualmente alla data di giugno 2017 (questa data è già stata procrastinata un paio di volte, è probabile che in futuro venga aggiornata ancora). Dato che il presupposto per poter applicare la legge è che lo stato di fatto sia legittimo alla data indicata, andare a fare una sanatoria oggi per allora significa produrre una legittimità successiva alla data di giugno 2017, e quindi in questo caso a mio avviso anche qualora sanaste, il recupero sottotetti non sarebbe attuabile. All'atto pratico, anche se la legge è netta e quindi non si dovrebbe applicare il caso a prescindere, se le difformità sono considerabili come "minori", tipo diversa distribuzione interna o al limite anche diversa posizione e forma di finestre o aperture, può essere possibile, analizzando caso per caso di concerto con l'ufficio, sanare senza perdere il diritto all'applicazione della norma.

Invece, procedendo con un ripristino - cioè restituendo al fabbricato l'originaria forma e consistenza, situazione che magari non ha mai di fatto avuto perché in ipotesi realizzato in difformità dal progetto fin dal costruttore - si va a recuperare una legittimità che è concretizzata nel passato, e dunque ciò non va in conflitto con la data ultima entro cui il sottotetto deve essere "esistente e legittimo". Attenzione perché questa è una interpretazione mia e di alcuni tecnici amministrativi, e non è detto che venga accolta universalmente. Nel caso quindi sarebbe possibile ripristinare la originaria conformazione non abitativa dello spazio per poi successivamente depositare richiesta per il recupero a fini abitativi.

si ma, i rapporti aeroilluminanti?

Ha senso fare un accenno al come va affrontato il tema dei rapporti aeroilluminanti (RAI). La LR 13 specifica che gli ambienti recuperati possono avere un rapporto aeroilluminante pari a solo 1/16, invece di 1/8 standard imposto dalla normativa nazionale. Tuttavia, la norma nazionale impone che, oltre al rapporto di 1/8, sia rispettato anche il fattore medio di luce diurna, il quale non deve essere inferiore al 2%. La LR non deroga anche a questo parametro, dunque ci si chiede se questo debba essere verificato a prescindere dallo "sconto" sui RAI. Tecnicamente sì, in quanto se non è espressamente derogato, va considerato tuttora valido: ciò può avere la sua logica in quanto quando si interviene sui sottotetti, si presuppone che si possano impiegare finestre che affacciano su ampie porzioni di cielo non avendo presumibilmente edifici vicino, da qui la possibilità che il fattore medio sia verificato anche con finestre più piccole.

Sempre riguardo i rapporti aeroilluminanti, è giusto chiedersi come vadano affrontati e calcolati quando mi trovo nella possibilità di realizzare un solaio che divide in due l'altezza di un ambiente, creando di fatto un unico ambiente su due livelli servito da delle finestre che stanno solo al livello inferiore: se per esempio posso applicare la legge per creare una doppia altezza, e posso intervenire su un ambiente che ha delle finestre molto ampie, già superiori al RAI di 1/8, tendenzialmente posso pensare di poter evitare di realizzare ulteriori finestre, o di allargare le preesistenti, qualora il totale delle superfici del soppalco (calcolato ad 1/16) e dell'ambiente sottostante (calcolato ad 1/8) rispettino i RAI prescritti per l'intera superficie (se il RAI è verificato pari ad 1/8 per tutto l'ambiente compreso il soppalco è meglio). Tuttavia, anche in questo caso è da valutare se la superficie del soppalco, di fatto in questa ipotesi priva di finestre dirette, raggiunga il fattore medio di luce diurna, cosa che farà difficilmente essendo un ambiente illuminato in modo indiretto. In tal caso io ritengo corretto verificare che stia al di sopra del 2% il fattore medio calcolato per l'intera supercie dell'ambiente, sia quella inferiore che quella superiore, ma sul punto potreste trovare interpretazioni discordanti, tant'è che in questi casi sarebbe opportuno, per non incorrere in problematiche, acquisire preventivamente il parere della ASL anche se come abbiamo detto dopo il decreto SCIA 2 la rispondenza igienico-sanitaria è ormai inglobata nelle dichiarazioni della SCIA. Questo purtroppo accade a Roma dove abbiamo un regolamento edilizio ormai del tutto lontano dalla realtà normativa: esistono in Italia comuni che si sono dotati di strumenti moderni ed attenti (come per esempio quello di Milano) in cui troverete delle norme precise sul dimensionamento dei soppalchi in caso di doppia altezza: in questi casi sarà sufficiente rispettare le regole del regolamento (generalmente approvato anche dalla ASL) per essere sicuri di non incorrere in problematiche interpretative, cosa che puntualmente a Roma accade ogni giorno su quasi ogni pratica.

Altro caso in cui ci si potrebbe trovare, sempre riguardo ai rapporti aeroilluminanti, è quello in cui si mettano in comunicazione due ambienti su livelli diversi, collegati tra loro attraverso il solo buco a solaio di una scala, la quale è di fatto aperta sia sull'ambiente superiore che su quello inferiore: in questo caso astrattamente siamo di nuovo nella casistica di cui al punto precedente, in quanto se la scala non è chiusa da porte, di fatto l'ambiente tra sopra e sotto va considerato unico (salvo diversa indicazione nel regolamento locale). In tal caso però, se uno degli ambienti presenta poche o nulle finestre, diventa essenziale dimostrare il fattore medio di luce diurna perché se pure si potesse considerare a norma la ventilazione, l'illuminazione sicuramente sarà inadeguata nell'ambiente privo di finestre, a meno che non si abbia una tale quantità di finestre, ed una dimensione abbondante del varco della scala, tale da illuminare anche l'altro livello in modo naturale.

Nota su cui riflettere, accademica ma anche pratica: finché l'oggetto del recupero sono ambienti da ritenersi "praticabili", tipo per esempio soffitte utilizzate come stenditoi/lavatoi/depositi o nel caso di sfruttamento dello spazio realizzando nuovi solai, possiamo non porci l'eventuale problema legato alle prescrizioni antincendio. Come saprete, gli edifici per civile abitazione sono suddivisi in diverse classi di rischio in funzione dell'"altezza antincendio", la quale è calcolata come differenza di quota dalla strada o spazio a cui può accedere il mezzo di soccorso fino al parapetto della finestra più alta del fabbricato, escludendo espressamente i locali tecnici dal calcolo. Dunque se si interviene su un locale tecnico, espressamente escluso dal calcolo dell'altezza antincendio, occorrerà misurare se l'innalzamento dell'altezza antincendio fa slittare l'intero fabbricato da una classe all'altra di rischio: le implicazioni della cosa potrebbero essere molto delicate da gestire, perché nel caso andrebbe adeguato l'intero fabbricato! Questa attenzione va posta anche nel caso in cui, pur intervenendo su volumi "praticabili", realizzassimo nuove finestre, anche a tetto, prima assenti nel volume originario o comunque che il cui parapetto è posto ad una quota più alta della precedente finestra più alta di tutte.

Ultimo appunto: ammettiamo che si sia annesso ad un appartamento dell'ultimo piano uno spazio non abitativo posto al di sopra, e quindi aver creato una unica unità abitativa su due livelli. Potreste a questo punto avere l'idea di frazionare in due unità quanto ottenuto, forti del fatto che il frazionamento adesso va in manutenzione straordinaria, ovviamente ammesso che ve ne siano i presupposti. A mio parere questa operazione è da ponderare con grande attenzione: anzitutto, la legge regionale stabilisce che in caso di creazione di unità autonome, sono dovuti degli oneri e si impongono dei vincoli che espressamente non si applicano in caso di semplice ampliamento; effettuare successivamente un frazionamento di fatto significa andare ad aggirare quelle imposizioni di legge. Nel caso, l'operazione potrebbe comunque essere fattibile, ma con contestuale devoluzione al comune degli oneri non pagati (diventa quindi una operazione onerosa anche se di base non lo sarebbe) e apposizione dei vincoli imposti (affitto a canone calmierato per un certo numero di anni). Forse, e dico forse, il trascorrere del tempo potrebbe influire sul decadimento di queste condizioni, ma è da valutare con grande attenzione.


N.B.: il presente post è redatto sulla base dell'esperienza personale del sottoscritto: le responsabilità in capo alle istanze urbanistiche è comunque sempre rivolta esclusivamente al tecnico che sottoscrive l'istanza in qualità di progettista, dunque non posso ritenermi responsabile di eventuali errori od omissioni, che comunque nel caso vi pregherei di segnalarmi.