domenica 21 gennaio 2018

recupero sottotetti nel Lazio

nella foto, mansarda ristrutturata dal mio
studio diversi anni fa
Mi sono appena accorto di una grave mancanza nel mio blog: un post specifico per la Legge Regione Lazio sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, la LR 13/2009. Questa legge, praticamente coeva con il "piano casa", a differenza di questa, non ha scadenza, dunque è ancora pienamente operativa.

testo rivisto e corretto al 29 marzo 2018
Fa parte di una serie di leggi speciali derogatorie che sono state inventate di concerto tra stato e regioni per rilanciare l'edilizia. Nel Lazio, assieme a questa legge sul recupero sottotetti, tra le altre leggi speciali derogatorie abbiamo avuto il piano casa LR 21/09 decaduto a maggio 2017 e quindi non più applicabile, e la legge sulla rigenerazione urbana LR 7/17 tuttora in vigore e, a differenza del piano casa, senza scadenza.


La legge recupero sottotetti, assieme alle altre della rosa delle leggi speciali, è una norma speciale derogatoria, che consente in sostanza di fare delle operazioni edilizie in deroga ai limiti imposti dalla normativa statale e locale (piano regolatore, regolamento edilizio, etc.). La deroga, trattandosi di una norma speciale per il recupero di spazi in origine non abitabili, nel caso specifico riguarda non solo le altezze (1,90 mt di altezza media è l'attuale valore minimo consentito) ma, sopratutto, la cubatura edificabile e/o la capacità di insediare nuove superfici residenziali in aree anche eventualmente sature secondo gli strumenti urbanistici locali. La norma ovviamente deroga anche ai requisiti di cui al "decreto sanità" del 1975, e su questo aspetto si è espressa anche la Regione stessa (parere prot. 154310/2013).

Trattandosi di norma derogatoria, a parere di chi scrive (ma si potrebbero trovare pareri contrastanti), il recupero sottotetti è attuabile anche laddove il costruttore avesse stipulato un atto d'obbligo per il vincolo alla destinazione d'uso delle superfici, cosa richiesta dal comune di Roma nelle costruzioni almeno degli ultimi 15-20 anni, in quanto gli atti d'obbligo pare siano equiparabili appunto agli "strumenti urbanistici" di cui la legge consente espressa deroga. In ogni caso, la Legge regionale ha carattere imperativo ed ha lo scopo preciso di consentire il recupero degli spazi al fine della riduzione del consumo di suolo, dunque anche per tale ragione deve poter avere la forza di derogare anche agli atti d'obbligo. Diversa può essere l'interpretazione se l'atto d'obbligo espressamente cita la LR 13/09 non ammettendone l'applicazione, benché il caso non mi sia mai capitato.

La cubatura edificabile è un valore virtuale che serve a determinare la dimensione massima che un edificio può avere, computata generalmente sulla base della dimensione del lotto o appezzamento di terreno su cui il fabbricato sorge. Se il fabbricato su cui interveniamo ha "esaurito" la cubatura edificabile, le nuove superfici possono essere ottenute solo con leggi speciali derogatorie (quindi quella di cui stiamo parlando, ma anche il vecchio piano casa ormai scaduto o la legge sulla rigenerazione urbana attualmente in vigore).

I sottotetti e gli ambienti a cui questa legge si rivolge devono essere originariamente non destinati a residenza o a destinazioni turistico-ricettive, e quindi possono essere o  semplici volumi tecnici o spazi ad altri usi destinati, anche se sviluppanti all'origine cubatura o destinati ad usi diversi. non rileva, pertanto, ai fini dell'applicabilità della legge, se lo spazio inizialmente era o meno computato all'interno della cubatura edificabile. Se pure non sviluppava in origine cubatura, l'intervento è comunque ammissibile.

Più di recente, una sentenza del Consiglio di Stato è entrata nel merito della ammissibilità dell'intervento anche a fronte di modeste modifiche di sagoma necessarie per l'intervento. in dettaglio, nel comune di Milano, è stato presentato un progetto, che è stato bocciato dalla locale commissione per il paesaggio, espressamente necessario in base alla normativa lombarda. Il Comune ha rigettato la domanda di autorizzazione perché ha ritenuto impattanti sull'estetica dell'edificio (un palazzo dei primi del novecento) opere che, da quel che si capisce, incidevano solo sulla pendenza delle falde del tetto, accentuandola (o forse creando una falda in pendenza al posto di un lastrico orizzontale: questo non si può capire meglio di così dal testo della sentenza): il primo giudice a cui si era rivolto l'istante aveva dato ragione al comune, ritenendo che l'intervento impattasse sul paesaggio e fosse quindi da rigettare. il Consiglio di Stato, invece, con sentenza n°624/2022, (commentata anche sul sito lavoripubblici.it) ha ritenuto sbagliata l'interpretazione restrittiva del Comune ed anche la conclusione del TAR: Palazzo Spada, difatti, ha anzitutto puntualizzato che l'immobile non è interessato da vincoli paesaggistici ma, in secondo luogo, ha indicato che l'amministrazione deve contemperare l'interesse del privato a costruire (nel caso di specie, a recuperare spazi inutilizzati per fini abitativi, con preciso perseguimento dell'interesse pubblico alla limitazione del consumo di suolo) bilanciandolo con l'interesse pubblico alla tutela dell'estetica e del paesaggio. Nel caso di specie, l'intervento, con minime modifiche di sagoma, avrebbe avuto un impatto talmente modesto che non è corretto aver rifiutato l'intera operazione. Quanto detto ci aiuta anche a capire che un intervento di recupero sottotetti effettuato senza alcuna modifica esterna, nel rispetto dei presupposti di legge, in sostanza non potrebbe mai essere rigettato.

Scendendo nel dettaglio della legge, qusta consente di poter adibire ufficialmente ad abitazione o ad ambiente a destinazione turistico-ricettiva (sono quindi escluse tutte le altre destinazioni e, pertanto, a mio parere è da considerarsi preclusa anche la possibilità di fare un successivo cambio d'uso verso le destinazioni non ammesse per gli ambienti "recuperati" con questa legge) dei locali esistenti aventi determinate caratteristiche.

La norma del Lazio genericamente indica che deve "esistere" un immobile cui l'intervento è collegato, a pena la non fattibilità dell'intervento. La norma nella sua genericità non specifica espressamente che l'immobile che funge da "base" debba essere residenziale, tuttavia la Regione, nel parere prot. 193223/2011 reso al comune di Fontechiari, in una risposta forse eccessivamente stringata, risponde che la destinazione residenziale dell'unità "madre" sia "implicita". Sicuramente lo è laddove l'intervento è volto all'ampliamento di superfici di un immobile esistente, ma potrebbe non essere così scontato laddove invece si pone in essere un intervento che prevede la realizzazione di nuove unità immobiliari autonome all'interno del sottotetto di un edificio non residenziale.

Senza pretesa di fare un elenco esaustivo di tutte le casistiche, ecco dei casi tipici in cui è possibile applicare la legge:
  • locali sottotetto che derivano dal fatto che il tetto del fabbricato è a falde inclinate e che in origine non avevano alcuna specifica destinazione, purché sviluppantisi all'interno di un immobile definito;
  • ambienti che da progetto originario non hanno destinazione residenziale come per esempio locali stenditoi, lavatoi, locali cassoni, locali tecnici in genere, purché elementi inseriti nella sagoma originaria (è pertanto escluso il realizzare detti ambienti oggi e successivamente farne oggetto di recupero) - come indicato nel parere Regione Lazio n°533488/2011;
  • ottenimento di volumi mediante la realizzazione di solai per dividere gli ambienti dell'ultimo piano, senza alterazione della sagoma del tetto (ovvero con una modifica che non comporta ampliamento superiore ad un certo parametro) ma intervenendo quindi solo dall'interno, nel caso in cui vi siano le altezze sufficienti per ottenere degli ambienti conformi alla normativa di settore ed ai limiti imposti dalla stessa legge;
  • i volumi recuperati devono essere "attigui o comunque annessi" ad immobili già ad uso residenziale o turistico-ricettivo, ovvero devono essere recuperati per ampliare o realizzare una prima casa (specifica aggiunta a novembre 2018).
Risulta invece pacifico che non possono essere recuperati spazi parzialmente aperti tipo logge o stenditoi aperti solo da un lato, in quanto la loro tamponatura al fine di costituire un ambiente chiuso implica una operazione di ampliamento di volume, la quale non è consentita dalla LR 13/2009. Nel merito si è espresso anche il TAR Lazio con sentenza n°1424/2019 sez. 2B relativa proprio ad un recupero sottotetti nel comune di Roma.

Nell'applicazione della norma, occorre a mio parere fare attenzione all'art. 93 del regolamento di Igiene di Roma Capitale il quale di fatto obbliga alla presenza di lavatoi e stenditoi comuni e fa divieto di eliminarli: dunque occorre porre attenzione nel caso in cui si stia valutando di acquisire degli spazi comuni appositamente per applicare la legge. La norma tuttavia è espressamente derogatoria dei regolamenti locali, ma in questo caso andrebbe ad incidere anche sulle unità immobiliari non oggetto di intervento (gli altri appartamenti del condominio), dunque suggerisco massima attenzione.

Di base la norma nasce con l'obiettivo di ampliare gli appartamenti esistenti, dunque sostanzialmente si applica agli appartamenti dell'ultimo piano che vogliono acquisire maggiore spazio unendo i volumi del sottotetto. Ciò vale ovviamente anche per le case unifamiliari, dove questa legge può essere applicata serenamente.

Non è a mio avviso da ritenersi preclusa la possibilità di sfruttare il recupero sottotetti per unirlo ad una unità non necessariamente contigua: nel caso però si avrebbero più ambienti di una singola unità che non hanno appunto contiguità, e questo contrasterebbe con la definizione di "unità immobiliare" ("insieme di vani tra loro collegati", art. 3 comma 10 delle NTA) fornita dal PRG di Roma (il quale però è derogato dalla presente legge). La cosa va a mio parer sempre studiata nel singolo caso.

In tale ambito bisogna poi tenere in considerazione il parere della direzione Urbanistica della Regione lazio del 15 gennaio 2018 nel quale viene specificato che una condizione essenziale per il recupero è che vi sia una unità immobiliare, attigua o annessa, nello stesso edificio in cui si fa l'intervento e che deve fungere da riferimento. Non è quindi possibile, a parere della Regione, effettuare un recupero senza collegarlo ad una unità immobiliare di riferimento, come potrebbe essere un intervento effettuato da terzi estranei al condominio per il recupero di spazi condominiali appositamente ceduti. Ovviamente, ciò non può precludere la possibilità espressamente consentita dalla legge regionale, di creare unità immobiliari autonome, ma sempre effettuando un intervento che si "poggi" su una unità immobiliare preesistente nel fabbricato. Ciò quindi pare precludere la possibilità di applicare la norma acquistando spazi condominiali direttamente per l'attuazione della norma speciale, a meno che contemporaneamente non si acquisti anche una unità immobiliare residenziale nel fabbricato. Il senso di questa prescrizione potrebbe ravvedersi nella necessità di limitare al minimo le possibilità di applicare la norma per fini esclusivamente speculativi.
Sempre sullo stesso punto va segnalato però che il passaggio normativo è stato ulteriormente affinato con LR 7/2018 ed il testo dell'art. 3 della LR 13/2009 "condizioni per il recupero" al momento di scrivere il presente aggiornamento al post (dicembre 2018) recita così:

1. Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge oppure ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) alla data del 1° giugno 2017, purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora sussistono le seguenti condizioni
la parte in rosso è quella aggiunta ad ottobre 2018 e pare consentire maggiore libertà di applicazione della norma qualora venga applicata per ampliare la prima casa o per creare nuove unità da destinare a prima casa.  La parola "ovvero" di fatto supera il vincolo di annessione o contiguità, forse proprio a voler affinare il testo dopo il parere di inizio 2018 ed a voler rafforzare le possibilità applicative in caso di prima casa. Si parla però sempre di "sottotetti di unità esistente" come se comunque si volesse specificare che questi ambienti devono essere già pertinenze di immobili, come a voler escludere in questo caso gli spazi condominiali. è possibile che arriverà successivamente una più specifica interpretazione di questo passaggio, magari con un successivo parere o con qualche circolare. Resta da chiarire cosa succede se, successivamente all'intervento, l'immobile viene venduto a terzi che non lo useranno come prima casa.

Una delle sentenze che è intervenuta direttamente sulla possibilità di recupero a fini abitativi di sottotetti, basandosi su unità immobiliari già possedute nel fabbricato, è TAR Lazio sez. 2 bis n°10464/2021 nella quale viene statuito che non è sufficiente possedere solamente un posto auto nel fabbricato per poter recuperare a fini abitativi un sottotetto, in quanto il posto auto non è un immobile abitativo, e nella norma è sotteso (benché non esplicitato) il concetto secondo cui per operare un recupero a fini abitativi ci si debba basare su un immobile a destinazione abitativa.


PILLOLE DI RECUPERO SOTTOTETTI LAZIO

- POSSIBILE O AMPLIARE UNITA' O CREARNE DI NUOVE AUTONOME
- ATTENZIONE AL RISPETTO DELLE NORME SUL RISPARMIO ENERGETICO
- H INTERNA MINIMA/MEDIA AMBIENTI 190CM
- RAPPORTI AEROILLUMINANTI MINIMI 1/16
- POSSIBILITA' DI LIEVE AUMENTO DI VOLUME PER RAGGIUNGERE I PARAMETRI
- NON APPLICABILE IN CENTRI STORICI PTPR, VERIFICA DELIBERE COMUNE
- APPLICABILE IN SANATORIA MA CON LIMITAZIONI IMPORTANTI
- NECESSITA' DI POSSESSO DI UNA UNITA' GIA' AD USO RESIDENZIALE NEL FABBRICATO


La legge quindi consente la possibilità di attuare il ripristino per creare nuove unità immobiliari autonome, sfruttando magari sottotetti di maggiori dimensioni. In questo caso, la norma prevede però dei vincoli economici per evitare che si possa fare speculazione edilizia. L'art. 3 comma 6 infatti impone che in questo caso, se si interviene in comuni classificati come ad alta tensione abitativa, la o le unità realizzate devono obbligatoriamente essere immesse nel mercato dell'affitto a canone concordato per otto anni, oppure utilizzate come prima casa da un parente in linea diretta con il proprietario, con vincolo di non venderla per 5 anni.

Abbiamo visto che la norma consente la deroga ad alcuni dei parametri imposti dalle leggi nazionali e locali: le norme derogate sono solo quelle citate, mentre tutte le altre si devono considerare pienamente attive (lo ha specificato la Regione stessa con un suo parere specifico nel merito, in risposta ad un quesito della ASL). Le norme derogate sono sostanzialmente le seguent:

  • altezza minima: invece dei 270cm minimi previsti dal decreto sanità del 1975 ed anche dal regolamento edilizio di Roma, gli ambienti recuperati possono avere una altezza utile interna media di 190cm. in caso di tetto inclinato, l'altezza minima non deve essere inferiore a 150cm, con possibilità di sfruttare le porzioni più basse, fino ad un massimo di 130cm, con armadiature chiuse;
  • rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo che deve essere rispettato tra superficie calpestabile dell'ambiente e superficie apribile delle finestre verso l'esterno scende dall'1/8 minimo della norma nazionale a ben 1/16, cioè la metà;
  • come detto, la norma consente la deroga al volume edificabile ma questo è un concetto più astratto e meno diretto di quelli sopra esposti;
  • in caso in cui sia necessario innalzare la quota del tetto per arrivare all'altezza minima di legge, è possibile fare la sopraelevazione ma in tal caso il volume "aggiunto" non deve superare il 20% del volume complessivo originario del sottotetto. L'ampliamento in tal caso va in deroga alle norme sulla cubatura edificabile imposta dal PRG, ma non alle altezze imposte dal DM 1444/68;
  • in caso (probabile) di tetto a falda inclinato, l'altezza media va verificata considerando l'intera superficie del sottotetto originario, anche in presenza di superfici con altezza inferiore a 130cm, dunque attenzione quando vi si presentano casi limite. La cosa è stata specificata nel parere prot. 259548 del 2010 (attenzione: l'articolo di riferimento della legge è successivamente stato modificato, ma non in modo tale, a mio avviso, da modificare la validità del ragionamento contenuto nel parere);
Le norme derogate quindi sono quelle qui sopra descritte, con la conseguenza che tutte le altre non lo sono. Pertanto, vigendo tutte le altre norme, per esempio nella realizzazione di una unità immobiliare autonoma di nuova costituzione non si può derogare alla dimensione minima di 28mq calpestabili per l'intera unità, nè alla dimensione minima degli ambienti (14mq per soggiorni e camere doppie; 9mq per camere singole, più tutte le varie regole che ho scritto in questo famoso post sulla CILA), nè a tutte le altre regole tecniche, più o meno esplicite, riguardanti l'edilizia. Ovviamente se si tratta di norme specifiche del piano regolatore o del regolamento edilizio, che sono espressamente derogati, queste non si applicano (per esempio a mio parere nell'ambito di un recupero sottotetti è possibile realizzare dei ripostigli con finestra più grandi di 4mq, appunto perché la norma è contenuta nel regolamento edilizio romano, che è espressamente derogato).

Attenzione andrebbe prestata ad un aspetto, considerato secondario ma potenzialmente foriero di limiti all'applicabilità della norma: la LR 13/09 non consente espressa deroga ai parametri del DM 1444/68 (benché l'art. 7 c. 4 contenga una frase sibillina e generica di "deroga ai limiti del DM"), pertanto, come si è detto e come si dirà, l'intervento non può essere in deroga alle distanze ed alle altezze imposte dal decreto ministeriale. Ci si chiede a questo punto come ci si deve regolare riguardo alla densità edilizia imposta dall'art. 7 del DM: questo articolo di fatto impone limiti massimi di densità edilizia, intesi come volume massimo edificabile (lordo) per ogni mq di superficie fondiaria (per superficie lorda si può oggi utilizzare le definzioni standardizzate dell'edilizia che definiscono il "volume totale" come la somma delle "superfici totali" di ciascun piano - misurate come perimetro esterno, dunque appunto lordo - per l'altezza lorda di ciascun piano; dunque si parla di volume lordo, al di là delle destinazioni o della distinzione tra superficie residenziale e superficie non residenziale). Finché si effettua un intervento che non modifica il volume lordo del fabbricato, e si opera dunque su superfici che per definizione rientrano nel calcolo dei volumi esistenti e nel calcolo della SUL (tipo locali di sgombero, lavaoti, stenditoi ma direi non i volumi tecnici, che per definizione ministeriale ne sono espressamente esclusi; sullo stesso argomento, si veda anche il parere Regione Lazio prot. 415987/2018 relativo alla LR 7/17 - rigenerazione urbana - ma che nello specifico dà una definizione di volumi accessori utilizzabili ai fini del computo del volume edificato) oppure più in generale finché non si altera la sagoma del fabbricato, si può ignorare il problema; ma quando però si effettua per esempio un intervento che prevede l'innalzamento del tetto (quindi aumento di volume lordo) o il recupero di un ambiente che non sviluppa volume lordo (locali asseritamente tecnici; locali ricompresi nella sagoma ma non chiusi tipo stenditoi aperti o lavatoi aperti) o la realizzazione di un nuovo solaio per dividere l'altezza dell'ultimo piano, allora secondo me bisognerebbe porsi il problema e calcolare se l'intervento va ad intervenire su un lotto in cui la cubatura massima edificabile secondo il DM 1444/68 è già esaurita (in particolare nelle zone A e B che sono quelle più restrittive) perché se la cubatura è esaurita, di fatto l'intervento nel caso non sarebbe ammissibile. Ugualmente, quando si effettua una sopraelevazione, il volume "in più" deve rispettare le distanze e le inclinate come se fosse una nuova costruzione, e ciò è ormai assodato (vedi p.es. TAR Bolzano n°295/2014). Rimane tuttavia la sibillina frase della LR 13/09 che, come detto, all'art. 7 c. 4 indica che se l'intervento è "in deroga ai limiti del DM", senza specificare quali (quindi anche l'art. 7?) anche se pare riferirsi ai soli standard urbanistici, allora occorre monetizzare o reperire gli standard aggiuntivi ma comunque ne ammette l'applicazione "anche in deroga". Non ci sono state tuttavia pronunce della giurisprudenza così nello specifico da poter dire con chiarezza come intervenire nel caso di specie.

Analogo problema potrebbe proiettarsi nel caso in cui la norma si debba ritenere non "completamente" derogatoria del PRG Romano, nel caso del contributo straordinario. Nel caso abbastanza circoscritto in cui si operi nei tessuti della città storica e si effettui l'intervento di realizzazione di un nuovo solaio per sfruttare la maggiore altezza dell'ultimo piano (dunque non nel caso di recupero di volumi esistenti, i quali già sviluppano SUL, soprattutto gli stenditoi e lavatoi), si avrebbe un intervento di ampliamento di SUL, che, se connesso ad opere di RE, in città storica, appunto, sarebbe soggetto a contributo straordinario (art. 25 comma 11 delle NTA). Tuttavia, in generale, la norma è derogatoria degli strumenti urbanistici e persegue uno specifico interesse pubblico (limitazione del consumo di suolo), dunque potrebbe ritenersi derogato questo passaggio.

SI PARLA DI QUESTIONI COMPLESSE CIRCA IL RECUPERO DI AMBIENTI CHE NON SVILUPPANO PER LORO NATURA CUBATURA EDIFICABILE - TIPO I VOLUMI TECNICI

GLI AMBIENTI TIPO STENDITOI, SOFFITTE, LAVATOI, SIA COMUNI CHE ESCLUSIVI, A MENO CHE NON SIANO NON COMPLETAMENTE CHIUSI, PER DEFINIZIONE MINISTERIALE SONO SEMPRE RICOMPRESI NEL VOLUME EDIFICATO ED ANCHE NELLA SUL

SE SI INTERVIENE IN SOPRAELEVAZIONE, OCCHIO AD AUMENTO DI VOLUME E RISPETTO DELLE DISTANZE

Tuttavia per quanto sopra detto, va considerato che la LR 13 specificatamente parla di recupero di spazi ricompresi nella sagoma, senza citare espressamente il concetto di volume, il che farebbe rientrare nella possibilità di recupero a fini abitativi, senza porsi il problema dell'aumento di volume, anche quegli interventi che vanno a recuperare spazi asseritamente non sviluppanti volume (come i locali tecnici per impianti). Potrebbe nascere infatti l'interpretazione, del tutto accademica, sul se il recupero di un ambiente che non sviluppa per legge volume, possa intendersi come ampliamento di volume e dunque rischiare di sforare i limiti di densità edilizia imposti dal DM 1444: a mio parere, dato che la legge speciale consente espressamente il recupero di volumi "all'interno della sagoma", finché si opera in ambienti appunto entro sagoma, l'intervento è ammissibile anche se in sforamento dei limiti del DM, in quanto sarebbe una operazione espressamente consentita dalla norma speciale. Questa è tuttavia una interpretazione molto personale, comunque ispirata da alcune sentenze che così hanno deciso di interpretare questioni assimilabili.

Attuandosi appunto in deroga alle norme di PRG, a mio parere (e, sottolineo, è un mio parere) non si dovrebbero applicare su Roma né le procedure previste in caso di intervento in città storica (parere COQUE) nè quelle relative alla carta per la qualità, essendo appunto queste delle procedure specifiche del Piano Regolatore di Roma (essendo peraltro la norma derogatoria, non avrebbe senso, per il COQUE o per la Sovrintendenza Capitolina, esprimersi su progetti che per la natura stessa della legge sono in violazione delle norme del PRG), peraltro consultive e non prescrittive. Per il piano casa il Comune fece una delibera apposita, difatti, per obbligare all'ottenimento del parere della "commissione permanente di valutazione" gli interventi che ricadevano almeno in carta per la qualità (ma nulla fece per la città storica senza carta per la qualità), mentre invece per la legge recupero sottotetti non furono fatte delibere specifiche, o quantomeno a me non risultano. Si valuti comunque caso per caso come gestire la questione rispetto a questi aspetti.

Per analaogia, come accennato, non sono considerate come derogabili le norme relative alle altezze ed alle distanze tra fabbricati imposte dal DM 1444/68 in quanto il carattere derogatorio della legge è solo relativamente agli strumenti urbanistici locali: dunque dato che la legge consente di innalzare la quota del tetto per raggiungere le altezze minime, occorre comunque verificare che tale innalzamento non produca violazione dei dispositivi di cui al decreto ministeriale citato. Questa cosa è stata chiarita dalla regione in questo parere rilasciato nel 2011. Anche qui, la deroga invece si applica agli eventuali limiti di altezza imposti dal PRG o dai regolamenti edilizi.

Dopo la modifica al DPR 380/01 attuata dal decreto SCIA 2 (che ha cancellato la lettera a del comma 1 dell'art. 5), è stata eliminata la necessità di produrre una specifica attestazione della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, in quanto adesso questa dichiarazione è incorporata all'interno dello stesso modulo unificato SCIA. Per i recuperi sottotetto depositati prima di questa modifica normativa, dovrebbe essere a corredo dell'istanza o il parere rilasciato della ASL, o l'autocertificazione del progettista. In ogni caso, la Regione ha espressamente indicato, nel parere rilasciato nel 2013 e linkato più sopra, che la norma va in deroga alle altezze minime ed ai rapporti aeroilluminanti imposti dal DM 5 luglio 1975 ("decreto sanità"), ma non a tutte le altre prescrizioni del medesimo decreto (quindi neanche al fattore medio di luce diurna, che deve comunque essere pari o superiore al 2% anche se le finestre possono essere più piccole) che non sono espressamente derogate. Il progettista deve quindi sincerarsi che le condizioni che non sono derogate siano rispettate: occhio in particolare al fattore medio di luce diurna, il quale, in presenza di finestrature di piccole dimensioni quali possono essere quelle ottenute rispettando 1/16 invece di 1/8, può arrivare a valori assai bassi anche al di sotto del 2%.

Ancora sul tema dei requisiti igienico-sanitari, segnalo la Sentenza Corte Costituzionale n°54/2021 (qui su Lexambiente) che ha avuto ad oggetto la norma sul recupero sottotetti della Regione Veneto. Il Governo ha impugnato la norma locale, specificamente tacciando di incostituzionalità le disposizioni della norma con le quali vengono disposte deroghe alle altezze massime ed ai rapporti illuminanti interni: la censura è indirizzata verso il fatto che la norma regionale non potrebbe introdurre disposizioni differenti rispetto al decreto ministeriale sanità del 1975 in quanto considerabili come inderogabili perché finalizzate alla tutela dell'interesse pubblico generale della salute. La Corte, però, dispone che introdurre in una norma regionale e specifica delle nozioni derogatorie non è in contrasto con il principio generale di tutela della salute in quanto fondamentalmente si tratta di una legge fatta per gestire casi molto particolari in edifici che hanno caratteristiche specifiche (aggiungo io, per i quali sarebbe illogico pretendere il rispetto dei parametri "pieni" del DM sanità in quanto spesso se non sempre si tratta di soffitte o locali nati per altri scopi), ma anche perché la finalità della legge regionale è quella di perseguire ulteriori interessi collettivi come la limitazione del consumo di suolo ed il risparmio energetico. Qui emerge un tema che io avevo già intuìto: laddove vi sono due norme le quali entrambe tutelano interessi pubblici benché differenti, si può evocare un principio di non contrasto, laddove vi siano finalità specifiche o particolari specificità tali da giustificare una normazione di dettaglio per casi specifici e puntuali. Altro tema toccato dalla sentenza citata è quello del titolo edilizio necessario per autorizzare i lavori: la legge regionale stabilisce che gli interventi sono classificabili di ristrutturazione edilizia, e questo è pacifico, ma poi specifica(va) che sono soggetti a SCIA "ordinaria": su questo punto la Corte da ragione al Governo ed annulla il passaggio contenente questa specifica, sostanzialmente perché i titoli edilizi devono essere conformi a quello che stabilisce la normazione statale (con facoltà per il governo locale di introdurre delle specifiche "peggiorative", ma non "migliorative"), e quindi laddove un intervento rientra legittimamente in ristrutturazione "leggera" potrà essere autorizzato in SCIA ordinaria, ma laddove rientri nei casi di ristrutturazione pesante sarà da assoggettarsi a Permesso di Costruire o SCIA ad esso alternativa.

Per quanto concerne il risparmio energetico, la legge è chiara nell'imporre che la nuova volumetria resa abitativa dovrà avere delle prestazioni energetiche in linea con quanto previsto dalla relativa normativa (non lo dice proprio così ma è opportuno a mio parere interpretarla in tal senso), quindi l'operazione andrà fatta considerando le componenti disperdenti esistenti e migliorandole nel caso in cui non siano in linea con le leggi in vigore. Se parliamo di sottotetti realizzati in edifici di qualche decennio fa, sarà impossibile che le strutture e le pareti rispettino le severe norme sul contenimento energetico di oggi, quindi occorre tenere ben presente quali e quanti interventi di coibentazione termica effettuare, soprattutto considerando che, se si può intervenire solo dall'interno, la realizzazione di un cappotto termico può mettere in crisi il calcolo dell'altezza minima utile interna (non è escluso che per rispettare i parametri vi venga un cappotto da 10cm): questa cosa va assolutamente considerata prima di intraprendere tutto il percorso autorizzativo. Comunque, agendo dall'interno, si può usufruire della deroga prevista dal decreto requisiti minimi che fa uno "sconto" nel caso in cui appunto si effettuino ristrutturazioni con coibentazione dall'interno, nel caso in cui l'intervento ricada al punto 5 (vedi pagina linkata).

Per le prestazioni energetiche, sebbene la legge regionale sia alquanto vaga e non specifichi riferimenti normativi (parla solo di "coibentazioni"), a mio parere bisogna fare riferimento al d.lgs. 192/05 e soprattutto al decreto dei requisiti minimi. Nelle FAQ relative al decreto requisiti minimi, il ministero ha stabilito che in caso di recupero di sottotetti, vi è scritto che l'operazione è equiparabile a quella degli ampliamenti. dunque ai fini della verifica dei requisiti energetici, occorre anzitutto verificare se la superficie o il volume ampliati non superano il 15% delle dimensioni dell'intero edificio (attenzione: questo nel caso in cui l'impianto di riscaldamento sia centralizzato; nel caso di impianto autonomo, come chiarito nelle FAQ di dicembre 2018, il 15% di ampliamento va considerato avendo riguardo al volume della singola unità immobiliare che viene ampliata): se lo superano, l'intevento diventa complesso, in quanto diventa un intervento di "ampliamento" vero e proprio equiparato alle nuove costruzioni e che richiede il rispetto di determinati parametri globali (comunque sempre riferiti al volume oggetto di lavori) e quindi non solo riguardo alle singole superfici oggetto di intervento, oltre poi a ricadere a prescindere nell'obbligo di dotazione di pannelli solari e fonti rinnovabili per l'acqua calda sanitaria. Se invece si è all'interno di quel 15% e dunque non si ricade nelle opere equiparate a "nuove costruzioni", occorre effettuare una seconda verifica, cioè se il totale delle superfici disperdenti del volume che stiamo convertendo in residenziale sia superiore od inferiore al 25% del totale delle superfici disperdenti dell'intero fabbricato: se sono più del 25%, l'intervento è una "ristrutturazione importante di primo livello" che richiede delle attenzioni maggiori rispetto allo stare al di sotto di tale valore: in tal caso la verifica è limitata alla singola superficie disperdente e non ci sono valori da verificare riguardo all'intero fabbricato.
Vi potrebbe capitare comunque di intervenire su sottotetti urbanisticamente non abitabili ma comunque dotati già di impianto di riscaldamento: sebbene vi sono delle sentenze che indicano che la presenza di impianti termici è uno degli elementi che può configurare l'abuso edilizio, in verità la legge tecnica nazionale non obbliga a che i locali non abitativi non devono essere riscaldati (alcune leggi regionali invece lo specificano), e questo ha una sua logica, perché possono esserci delle soluzioni progettuali in cui per scelta tecnica non è possibile separare termicamente gli ambienti residenziali da quelli non residenziali, e quindi il non riscaldare gli ambienti non residenziali significa produrre uno scompenso termico. In questi casi comunque accertatevi che esista una relazione ex legge 10 che eventualmente autorizza questa soluzione: in caso in cui vi ci troviate e non esista la legge 10 (perché antecedente al 1991 o perché non si trova più) valutate voi caso per caso. Il recupero a fini abitativi di uno spazio legittimamente già riscaldato sotto certi aspetti potrebbe far decadere ogni tipo di ragionamento riguardo all'adeguamento energetico. Se avete reperito la legge 10 ed in questa è indicato che gli ambienti non sono riscaldati quando in effetti lo sono, allora è chiaramente una difformità e non può essere data per buona come "ante operam", a mio modesto parere.
Dato che l'attenzione da prestare a questo aspetto deve essere molta (può comportare anche la non fattibilità dell'intera operazione), facciamo un breve riepilogo:

  • se superficie o volume recuperato è maggiore del 15% della superficie o del volume totale del fabbricato (o della singola unità immobiliare: il calcolo deve essere effettuato avendo riguardo al volume servito dal singolo impianto - vedi FAQ MiSE di dicembre 2018): l'intervento è comunque classificato come ampliamento e il progetto energetico deve riguardare l'intero fabbricato , anche nelle porzioni non interessate dal recupero;
  • se superficie o volume recuperato è inferiore al 15%, allora occorre verificare se:
    • il totale delle superfici disperdenti è inferiore al 25% del totale delle superfici del fabbricato, si può prevedere nel progetto la verifica, con eventuale adeguamento, solo delle singole componenti disperdenti, senza preoccuparsi di parametri globali (si rientra nella "riqualificazione energetica)";
    • il totale delle superfici disperdenti è superiore al 25%: in questo caso si ricade nella ristrutturazione di secondo livello, ed oltre al rispetto di tutti i parametri previsti nella riqualificazione energetica, sono previste verifiche globali sulle intere pareti (occhio dunque alle ampie superfici finestrate);
    • vi è poi il caso abbastanza raro e forse verificabile solo in piccoli edifici unifamiliari in cui le superfici siano superiori al 50%: in questo caso abbiamo una ristrutturazione di primo livello e le verifiche dei requisiti riguardano l'intero fabbricato, comprese le parti che non andremo a toccare. 
La legge comunque non vi chiede per forza degli interventi migliorativi: vi chiede "solo" di verificare che il volume su cui intervenite sia conforme o no ai requisiti. Certo è che se intervenite su un locale non concepito fin dall'origine come abitazione, come già accennato prima, difficilmente il costruttore vi avrà posto attenzione nelle prestazioni termiche (tutto ciò che rappresenta un costo senza ritorno economico per l'imprenditore è da evitare come la peste); in particolare poi se si interviene su edifici di oltre un decennio, state pur certi che è matematicamente impossibile che le eventuali coibentazioni dell'epoca rispettino i requisiti delle leggi di oggi, a meno di casi molto rari di edifici costruiti da costruttori o pensati da progettisti particolarmente attenti e lungimiranti riguardo all'aspetto del consumo energetico.

La legge regionale inoltre impone non solo il rispetto della norma generale e nazionale qui sopra riportata, ma anche il rispetto della specifica legge regionale n°6/08 sul risparmio energetico e sul recupero delle tradizioni di edilizia tradizionale e bioclimatica: alcuni obblighi di questa norma possono incidere notevolmente sui costi dell'operazione dunque occorre valutarne l'impatto fin dall'origine. La legge 6/08 sostanzialmente obbliga a prestare attenzione ai seguenti aspetti: 1. (art. 4) creare sistemi per il recupero dell'acqua piovana; 2. (art. 4) installare sistemi per la riduzione del consumo di acqua ed in particolare sistemi di scarico a doppio pulsante e filtri aeratori; 3. (art. 5) installare impianti da fonte rinnovabile per far si che almeno il 50% del fabbisogno ACS sia prodotto da detti sistemi e installare un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo dell'unità immobiliare*; 4 (art. 6) recupero di tradizioni costruttive biosostenibili. Ai punti qui descritti è possibile derogare, se le condizioni fisiche lo impediscono o se la cosa va in conflitto con eventuali vincoli imposti. Alle norme di cui sopra, è possibile derogare, quando vi sono condizioni tecniche che impediscono il rispetto della norma (soprattutto considerando che il recupero sottotetti si applica sempre su edifici esistenti). pensiamo per esempio all'obbligo di fotovoltaico: se interveniamo in un condominio, in cui la superficie del tetto in proporzione alle unità immobiliari è ridotta, sarà facilmente dimostrabile che non è possibile ottemperare all'obbligo in quanto l'installazione dell'impianto impedirebbe agli altri di fare parimenti uso dello spazio comune (il tetto è comunque di tutti, anche se copre uno spazio ad uso esclusivo).

*riguardo a questo aspetto, io sono del seguente parere. La legge regionale è del 2008 ma successivamente è stato pubblicato il d.lgs. 28/2011 che ha normato l'obbligo di dotazione di FER (fonte energia rinnovabile). Questo decreto, all'art. 11, individua quando un intervento è soggetto a tali obblighi, specificando due casi: "nuova costruzione" e "ristrutturazioni rilevanti". se non si rientra in una di queste due tipologie, non vi è alcun obbligo. L'art. 11, inoltre, al comma 7, così recita: "Gli obblighi previsti da atti normativi regionali o comunali sono adeguati alle disposizioni del presente articolo entro 180 giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Decorso inutilmente il predetto termine, si applicano le disposizioni di cui al presente articolo" dal che si potrebbe presupporre che la LR 6/08, limitatamente all'art. 5, essendo precedente al Decreto ed imponendo disposizioni diverse, non essendo stato adeguato successivamente alla pubblicazione del Decreto, potrebbe ritenersi non più applicabile a prescindere. Dunque se così fosse, stante anche la risposta al quesito 3.7 contenuta nelle FAQ MiSE di dicembre 2018, se l'intervento non si configura come "ristrutturazione rilevante" secondo il 28/2011 anche se equiparata alla "nuova costruzione" secondo il Decreto Requisiti Minimi non bisogna realizzare nessun impianto da fonte rinnovabile. Attenzione comunque a prendere per assodata questa valutazione: di fatto a quanto a me risulta non vi è ancora nessuna convalida di questo ragionamento e lo stesso potrebbe ritenersi non valido (anche perché chi scrive non ha nessun potere istituzionale), dunque deve ritenersi quanto detto uno spunto di riflessione e non certo un dato di fatto.

Insomma occorre prestare grande attenzione alla normativa sul contenimento energetico perché in casi limite può arrivare a precludere la realizzabilità dell'operazione, o in ogni caso può incidere notevolmente sui costi: è una delle prime cose da valutare, a mio parere.

Ovviamente, l'operazione di recupero dei sottotetti è onerosa, e non può non esserlo in quanto prevede un aumento del carico urbanistico e delle superfici abitative. Tuttavia, alcune parti dell'onerosità che si avrebbe per esempio in un classico ampliamento, nel recupero sottotetti possono non essere dovute. Senza approfondire il tema generale, su questo blog molto trattato, degli oneri concessori, sintetizzo qui di seguito i tratti essenziali del calcolo del contributo in caso di recupero dei sottotetti:
  • il contributo sul costo di costruzione è sempre dovuto e, sebbene la legge equipari l'intervento alla "ristrutturazione edilizia" e non all'ampliamento, questo valore va calcolato computando il prospetto A della L 10/77 e non come computo metrico (sebbene secondo me non è sbagliato invece applicare il computo metrico, visto che la legge chiaramente definisce l'intervento di "ristrutturazione" e non di "ampliamento");
  • se si vanno a recuperare degli ambienti che vengono computati nel prospetto A come superfici non residenziali (caso tipico, gli stenditoi e le soffitte) allora può avere senso calcolare il costo di costruzione facendo la differenza tra il prospetto A della situazione ante operam e quella post-operam, entrambe riferite però all'intero fabbricato, andando quindi a stimare le consistenze globali;
  • il contributo per le urbanizzazioni primarie e secondarie è sempre dovuto, e va calcolato in base alla volumetria effettivamente resa abitativa, ma moltiplicando l'altezza lorda per 3,2 se inferiore (alcuni sostengono che invece si debba calcolare sull'altezza reale);
  • la monetizzazione degli standard urbanistici non è dovuta per i parcheggi privati pertinenziali se non si realizzano nuove unità autonome. viceversa è espressamente previsto;
  • per gli altri standard urbanistici (parcheggi pubblici, verde e servizi) vi è una questione squisitamente normativa: la legge di cui parliamo è derogatoria, quindi significa che non si applicano le procedure di calcolo del comune e, dunque, si dovrebbero applicare quelle del DM 1444/68 in quanto la regione lazio non ha delle norme sue in materia di distanze, limiti di altezza, densità edilizia e, appunto, dotazione minima di standard urbanistici. in effetti anche la stessa legge regionale fa riferimento ai parametri e vincoli di questo decreto, ma aggiunge una frase sibillina che recita più o meno cosi (art. 7 comma 4): "se l'intervento è in deroga ai limiti fissati dal DM allora bisogna monetizzare o reperire gli standard" (attenzione: l'articolo potrebbe essere modificato in futuro, io faccio riferimento al testo che è in vigore al momento della redazione del presente post, cioè gennaio 2018) il che praticamente starebbe a dire che se non c'è deroga ai limiti, cosa comunque da analizzare, verificare e asseverare, le monetizzazioni non sono dovute per niente. ciò può avere senso se consideriamo che la legge è fatta apposta per limitare il consumo di suolo, quindi il legislatore regionale potrebbe aver espressamente voluto prevedere una forma di agevolazione. Dato che stiamo dicendo che una buona fetta di soldoni non sono dovuti, è meglio valutare attentamente la presentazione di una richiesta di recupero sottotetti senza monetizzazioni: nel caso in cui il municipio non condividesse questa tesi, occorre valutare se è il caso di andarvi in contrasto (purtroppo nel nostro panorama legislativo, particolarmente contorto e sempre poco chiaro, spesso nelle pratiche è sempre meglio spendere qualcosa di più negli oneri concessori che non qualcosa di meno, per evitare diatribe che possono trascinarsi fino al TAR, bloccando lavori e quant'altro). Comunque vi sono buoni margini interpretativi per poter riuscire a dimostrare, se ve ne sono i presupposti, che l'intervento non è soggetto a monetizzazione degli standard. Sul punto, indirettamente, si veda anche questa risposta tecnica sul sito dell'Ordine.
Per quanto riguarda sempre l'onerosità, la legge non stabilisce procedure specifiche ma dice solo di riferirsi al calcolo che si dovrebbe fare in caso di nuova costruzione per quanto riguarda il contributo sul costo di costruzione e per le urbanizzazioni. Nel caso degli standard urbanistici, fatto salvo quanto scritto sopra, si potrebbe aprire un fronte interpretativo sul fatto che se si interviene su volumi legittimi chiusi (stenditoi, soffitte o anche quando si divide una altezza abbondante con un nuovo solaio) e non su volumi aperti (stenditoi aperti; lavatoi aperti), gli standard andrebbero computati come se fosse un cambio d'uso e non come nuova costruzione, posto che un "volume aperto" non è un volume e quindi si può ritenere che la norma in esame non sia applicabile a prescindere (vedi anche TAR Lazio sez. 2q n°11523/2019, in cui si esclude che un terrazzo, benché coperto, possa fornire un idoneo presupposto per attuare la norma sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, perché non è un sottotetto).

Riguardo all'applicabilità, va detto che lo stesso disposto normativo impone che non si possa applicare la legge nei centri urbani storici così come individuati dal PTPR Lazio, tavole B. Per Roma, ciò coincide con il centro storico patrimonio UNESCO, ovvero grosso modo l'ambito di città all'interno del perimetro delle Mura Aureliane. Nella sua stesura originaria e fino ad agosto 2011 quando fu modificata, la legge 13/09 non consentiva l'applicazione nella ZTO A, dunque era molto più limitativa di ora, in particolare riguardo a Roma dove la "città storica" equiparata alla zona A è ben più ampia della zona vincolo UNESCO.

I comuni avevano facoltà di emettere una delibera per escludere ulteriori zone dall'applicazione della legge, entro 180 giorni dalla pubblicazione non della originaria stesura, ma da quella della LR 10/2011 che ha modificato l'art. 7 della LR 13/09. Eventuali delibere quindi vanno cercate da agosto 2011 a febbraio 2012: Roma a che mi risulti non ha una delibera di questo tipo, ma alcuni municipi possono aver deliberato in merito: facendo una ricerca generica su google, l'unico municipio che ha adottato questa limitazione pare essere essere l'ex 6° (oggi 5°, di fusione con l'ex 7°) il quale, con la delibera di giunta municipale n°18/2011 ha escluso alcuni ambiti al Pigneto, al Casilino e nelle aree in cui era previsto lo SDO. La delibera tuttavia è un po confusionaria e mette insieme piano casa (LR 21/09) e recupero sottotetti, non è escluso che la sua validità sia decaduta, anche perché facendo la ricerca per atti sul sito del comune la delibera non compare: se vi capita di dover intervenire proprio in questa zona, informatevi presso il municipio.

Già che abbiamo evocato la vecchia legge sul Piano Casa della Regione Lazio (LR 21/2009, definitivamente non più applicabile da luglio 2017), ricordando che questa norma è stata superata dalla LR 7/2017 sulla rigenerazione urbana, vi segnalo il parere della Regione Lazio prot. 216230 pubblicato l'11 marzo 2020, nel quale la Regione risponde, negativamente, alla ipotesi di applicare congiuntamente la demolizione e ricostruzione prevista dall'art. 6 della legge sulla rigenerazione e la norma sul recupero sottotetti. L'ultima frase del parere tuttavia appare aprire uno spiraglio, anche se rimane criptica, dal momento che sembra avallare l'ipotesi di demolizione e ricostruzione dell'edificio, con ricostruzione del sottotetto, il quale successivamente potrebbe essere oggetto di recupero con legge 13/09. in tal caso però il sottotetto sarebbe realizzato successivamente alla data del giugno 2017 indicata come limite temporale massimo al fine lavori per poterla applicare, a meno che con questo parere la Regione ufficialmente non voglia indicare il fatto che, laddove io vada ad effettuare un "ripristino" di uno stato urbanistico precedente e collaudato antecedentemente al giugno 2017, la norma sia comunque applicabile: e questo sarebbe del tutto logico.

Un piccolo dettaglio: il recupero sottotetti, se viene effettuato senza modifica della sagoma o comunque senza ampliamento di volume, non è soggetto all'invio del modulo ISTAT per espressa previsione dello stesso istituto.

Due parole conviene spenderle per quei casi, che certamente capiteranno, di sottotetti già adibiti abusivamente ad abitazione e suscettibili di essere legittimati con l'applicazione della presente legge.

La regione stessa, interpellata direttamente sul tema, nel 2013 ha emanato un parere, num. 2227, che vale la pena approfondire: sostanzialmente la regione ammette l'accertamento di conformità, purché sussistano i pressupposti della doppia conformità (cioè l'intervento per essere sanabile oggi, doveva essere autorizzabile sia al momento della realizzazione dell'abuso, sia al momento in cui viene depositata la domanda di sanatoria). Dunque, dato che prima della legge recupero sottotetti non era possibile ampliare le unità residenziali nei modi in cui abbiamo visto, è chiaro che la sanatoria è possibile solo per interventi effettuati successivamente alla data di pubblicazione della LR 13/2009. La sanatoria comunque prevede, nella nostra regione, sanzioni molto elevate per questo tipo di abusi (il doppio dell'aumento di valore commerciale), e devono in ogni caso verificarsi tutte le condizioni viste finora, ivi compresa la presenza delle coibentazioni termiche se necessarie.

Comunque, anche se non è stato adibito abusivamente ad abitazione, se il sottotetto presenta delle difformità rispetto al progetto originario di costruzione, vi è un inviluppo che va considerato con grande attenzione, partendo dal presupposto che il sottotetto secondo la legge deve essere "esistente e legittimo" attualmente alla data di giugno 2017 (questa data è già stata procrastinata un paio di volte, è probabile che in futuro venga aggiornata ancora). Dato che il presupposto per poter applicare la legge è che lo stato di fatto sia legittimo alla data indicata, andare a fare una sanatoria oggi per allora significa produrre una legittimità successiva alla data di giugno 2017, e quindi in questo caso a mio avviso anche qualora sanaste, il recupero sottotetti non sarebbe attuabile. All'atto pratico, anche se la legge è netta e quindi non si dovrebbe applicare il caso a prescindere, se le difformità sono considerabili come "minori", tipo diversa distribuzione interna o al limite anche diversa posizione e forma di finestre o aperture, può essere possibile, analizzando caso per caso di concerto con l'ufficio, sanare senza perdere il diritto all'applicazione della norma.

Invece, procedendo con un ripristino - cioè restituendo al fabbricato l'originaria forma e consistenza, situazione che magari non ha mai di fatto avuto perché in ipotesi realizzato in difformità dal progetto fin dal costruttore - si va a recuperare una legittimità che è concretizzata nel passato, e dunque ciò non va in conflitto con la data ultima entro cui il sottotetto deve essere "esistente e legittimo". Attenzione perché questa è una interpretazione mia e di alcuni tecnici amministrativi, e non è detto che venga accolta universalmente. Nel caso quindi sarebbe possibile ripristinare la originaria conformazione non abitativa dello spazio per poi successivamente depositare richiesta per il recupero a fini abitativi.

si ma, i rapporti aeroilluminanti?

Ha senso fare un accenno al come va affrontato il tema dei rapporti aeroilluminanti (RAI). La LR 13 specifica che gli ambienti recuperati possono avere un rapporto aeroilluminante pari a solo 1/16, invece di 1/8 standard imposto dalla normativa nazionale. Tuttavia, la norma nazionale impone che, oltre al rapporto di 1/8, sia rispettato anche il fattore medio di luce diurna, il quale non deve essere inferiore al 2%. La LR non deroga anche a questo parametro, dunque ci si chiede se questo debba essere verificato a prescindere dallo "sconto" sui RAI. Tecnicamente sì, in quanto se non è espressamente derogato, va considerato tuttora valido: ciò può avere la sua logica in quanto quando si interviene sui sottotetti, si presuppone che si possano impiegare finestre che affacciano su ampie porzioni di cielo non avendo presumibilmente edifici vicino, da qui la possibilità che il fattore medio sia verificato anche con finestre più piccole.

Sempre riguardo i rapporti aeroilluminanti, è giusto chiedersi come vadano affrontati e calcolati quando mi trovo nella possibilità di realizzare un solaio che divide in due l'altezza di un ambiente, creando di fatto un unico ambiente su due livelli servito da delle finestre che stanno solo al livello inferiore: se per esempio posso applicare la legge per creare una doppia altezza, e posso intervenire su un ambiente che ha delle finestre molto ampie, già superiori al RAI di 1/8, tendenzialmente posso pensare di poter evitare di realizzare ulteriori finestre, o di allargare le preesistenti, qualora il totale delle superfici del soppalco (calcolato ad 1/16) e dell'ambiente sottostante (calcolato ad 1/8) rispettino i RAI prescritti per l'intera superficie (se il RAI è verificato pari ad 1/8 per tutto l'ambiente compreso il soppalco è meglio). Tuttavia, anche in questo caso è da valutare se la superficie del soppalco, di fatto in questa ipotesi priva di finestre dirette, raggiunga il fattore medio di luce diurna, cosa che farà difficilmente essendo un ambiente illuminato in modo indiretto. In tal caso io ritengo corretto verificare che stia al di sopra del 2% il fattore medio calcolato per l'intera supercie dell'ambiente, sia quella inferiore che quella superiore, ma sul punto potreste trovare interpretazioni discordanti, tant'è che in questi casi sarebbe opportuno, per non incorrere in problematiche, acquisire preventivamente il parere della ASL anche se come abbiamo detto dopo il decreto SCIA 2 la rispondenza igienico-sanitaria è ormai inglobata nelle dichiarazioni della SCIA. Questo purtroppo accade a Roma dove abbiamo un regolamento edilizio ormai del tutto lontano dalla realtà normativa: esistono in Italia comuni che si sono dotati di strumenti moderni ed attenti (come per esempio quello di Milano) in cui troverete delle norme precise sul dimensionamento dei soppalchi in caso di doppia altezza: in questi casi sarà sufficiente rispettare le regole del regolamento (generalmente approvato anche dalla ASL) per essere sicuri di non incorrere in problematiche interpretative, cosa che puntualmente a Roma accade ogni giorno su quasi ogni pratica.

Altro caso in cui ci si potrebbe trovare, sempre riguardo ai rapporti aeroilluminanti, è quello in cui si mettano in comunicazione due ambienti su livelli diversi, collegati tra loro attraverso il solo buco a solaio di una scala, la quale è di fatto aperta sia sull'ambiente superiore che su quello inferiore: in questo caso astrattamente siamo di nuovo nella casistica di cui al punto precedente, in quanto se la scala non è chiusa da porte, di fatto l'ambiente tra sopra e sotto va considerato unico (salvo diversa indicazione nel regolamento locale). In tal caso però, se uno degli ambienti presenta poche o nulle finestre, diventa essenziale dimostrare il fattore medio di luce diurna perché se pure si potesse considerare a norma la ventilazione, l'illuminazione sicuramente sarà inadeguata nell'ambiente privo di finestre, a meno che non si abbia una tale quantità di finestre, ed una dimensione abbondante del varco della scala, tale da illuminare anche l'altro livello in modo naturale.

Nota su cui riflettere, accademica ma anche pratica: finché l'oggetto del recupero sono ambienti da ritenersi "praticabili", tipo per esempio soffitte utilizzate come stenditoi/lavatoi/depositi o nel caso di sfruttamento dello spazio realizzando nuovi solai, possiamo non porci l'eventuale problema legato alle prescrizioni antincendio. Come saprete, gli edifici per civile abitazione sono suddivisi in diverse classi di rischio in funzione dell'"altezza antincendio", la quale è calcolata come differenza di quota dalla strada o spazio a cui può accedere il mezzo di soccorso fino al parapetto della finestra più alta del fabbricato, escludendo espressamente i locali tecnici dal calcolo. Dunque se si interviene su un locale tecnico, espressamente escluso dal calcolo dell'altezza antincendio, occorrerà misurare se l'innalzamento dell'altezza antincendio fa slittare l'intero fabbricato da una classe all'altra di rischio: le implicazioni della cosa potrebbero essere molto delicate da gestire, perché nel caso andrebbe adeguato l'intero fabbricato! Questa attenzione va posta anche nel caso in cui, pur intervenendo su volumi "praticabili", realizzassimo nuove finestre, anche a tetto, prima assenti nel volume originario o comunque che il cui parapetto è posto ad una quota più alta della precedente finestra più alta di tutte.

Ultimo appunto: ammettiamo che si sia annesso ad un appartamento dell'ultimo piano uno spazio non abitativo posto al di sopra, e quindi aver creato una unica unità abitativa su due livelli. Potreste a questo punto avere l'idea di frazionare in due unità quanto ottenuto, forti del fatto che il frazionamento adesso va in manutenzione straordinaria, ovviamente ammesso che ve ne siano i presupposti. A mio parere questa operazione è da ponderare con grande attenzione: anzitutto, la legge regionale stabilisce che in caso di creazione di unità autonome, sono dovuti degli oneri e si impongono dei vincoli che espressamente non si applicano in caso di semplice ampliamento; effettuare successivamente un frazionamento di fatto significa andare ad aggirare quelle imposizioni di legge. Nel caso, l'operazione potrebbe comunque essere fattibile, ma con contestuale devoluzione al comune degli oneri non pagati (diventa quindi una operazione onerosa anche se di base non lo sarebbe) e apposizione dei vincoli imposti (affitto a canone calmierato per un certo numero di anni). Forse, e dico forse, il trascorrere del tempo potrebbe influire sul decadimento di queste condizioni, ma è da valutare con grande attenzione.


N.B.: il presente post è redatto sulla base dell'esperienza personale del sottoscritto: le responsabilità in capo alle istanze urbanistiche è comunque sempre rivolta esclusivamente al tecnico che sottoscrive l'istanza in qualità di progettista, dunque non posso ritenermi responsabile di eventuali errori od omissioni, che comunque nel caso vi pregherei di segnalarmi.

212 commenti:

  1. Gentile architetto,
    Le scrivo perché sono molto preoccupata. Mia madre, tre anni fa ha acquistato due monolocali c2 in un complesso di sei unità ristrutturati e venduti come loft. Gli immobiliaristi le avevano assicurato che erano in rso procedure "sanare" i locali e ottenere il cambio di destinazione d'uso. Quindi ha proceduto all'acquisto non accorgendosi delle difformità già presenti dato che solo oggi, guardando le planimetrie inserite nel contratto, mi sono accorta che nei 2 il piccolo locale, già ristrutturato come servizio con doccia etc porta la dicitura di deposito invece di servizi igienici (mia madre nel firmare la carta non se ne era accorta!!). L'altro giorno sono venuti i vigili, io non ero presente e hanno parlato con un vicino al quale è stato chiesto di lasciare l'abitazione in quanto non abitabile. Il vigile ha anche lasciati intendere che non lo diventerà mai, poiché una sanatoria non ci sarà mai. Incontrato l'immobiliarista ho chiesto spiegazioni, mi ha addirittura detto che i bagni li ho costruiti io quando invece chiaramente sono stati acquistati in queste condizioni (ho mail con foto inviate dall'agenzia precedenti alla data di acquisto). Cosa posso fare? Ho possibilità di farmi restituire indietro la somma versata da mia madre per i due acquisti? Ho perso tutti i soldi? Mi sento raggirata!! Ps. Il notaio che avrebbe dovuto seguire la pratica e tutelare il mio acquisto è la moglie dell'immobiliarista... La ringrazio profondamente

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    1. è purtroppo diffusa e comune la prassi di vendere immobili dotati, oltre che di superficie "legittima", anche di spazi non abitabili spacciati per tali. Sull'eventuale risoluzione del rogito d'acquisto deve rivolgersi ad un legale. Sull'eventuale sanabilità, bisognerebbe approfondire perché non è detto che non si possa fare, anche se nel caso sarebbe molto costoso in termini di oblazioni. Le suggerisco di rivolgersi ad un tecnico di vostra fiducia per fargli analizzare in dettaglio il vostro caso e stabilire, assieme ad un legale, se e quale strategia è possibile attuare a vostra tutela.

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  2. Buonasera Architetto,
    Ho acquistato una soffitta come pertinenza dell'abitazione principale per trasformarla in abitazione con la legge sottotetti.
    La soffitta si trova a Roma ed internamente è già fatta come fosse un appartamento.
    Ho notato che i venditori prima di vendermela l'hanno accatastata come C/2 ma che prima era accatastata come A/2 avevano quindi fatto un accatastamento non corretto e l'hanno tenuta accatastata A/2 per 50 anni.
    Mi chiedevo non è che potrebbe arrivare una multa per falso accatastamento?
    Grazie

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    1. se hanno fatto una istanza per ripristino di uno stato precedentemente legittimo, non ci sono motivi per applicare sanzioni, e comunque non applicano sanzioni per pratiche che ritengono errate: nel caso le respingono subito. Diverso è invece il discorso urbanistico.

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  3. Egregio Architetto Campagna, sto cercando di capire se la legge del recupero sottotetti della Regione Lazio può essere applicata su di un edificio che ha già usufruito del piano casa regionale mediante la realizzazione di una depandance abitativa. Il proprietario oggi vorrebbe recuperare ad abitazione la mansarda legittimata come soffitta nel 2004 con il condono edilizio ai sensi della legge 326/03. Ho provato a cercare anche delle FAQ sul sito della Regione Lazio ma non ho trovato nulla in merito, e cmq rileggendomi le L.R. 13/2009, 21/2009 (con le ultime modifiche apportate nel 2014)e 7/2017 (rigenerazione urbana) non mi pare di aver letto che l'applicabilità dell'una precluda l'altra

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    1. non mi risulta che una procedura escluda l'altra. così a memoria direi che se ne è parlato in un parere della direzione edilizia della regione.

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  5. Gentile Architetto, devo presentare una pratica per trasformare la soffitta (locale tecnico) in abitazione con la legge sottotetti ma prima di farlo devo sanare la soffitta che risulta con una sagoma diversa dalla licenza edilizia originale del costruttore di fine anni 50. Come cubatura ci siamo ma la sagoma è difforme.Con il secondo condono era stata anche sanata una veranda sul terrazzo che fa parte della soffitta.secondo il mio tecnico con una cil in sanatoria sano la differente sagoma perche dice che il condono ha leggittimato le preesistenze.
    A lei sembra plausibile la scelta del mio tecnico? A dire il vero a me non molto

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    1. Alcuni ritengono che i condoni possano ritenersi, in quanto di fatto concessioni edilizie, "sananti" anche delle situazioni non espressamente oggetto di sanatoria, ma secondo me non è così: quello che si deve ritenere sanato, è quello per cui è stata fatta richiesta, con esclusione di eventuali ulteriori difformità. Come ho scritto nel post, il sanare una situazione difforme produce uno status autorizzato (e quindi legittimato) al momento in cui si ottiene la sanatoria, e questo va in contrasto con il dettame normativo di base che impone che il sottotetto deve essere "legittimo ed esistente" al 30 giugno 2017, cosa che così non sarebbe. Sempre come ho scritto nel post, un ripristino invece alla originaria conformazione, andando a riprodurre una situazione legittima ante 30 giugno 2017, consentirebbe l'applicazione della norma. Tutto ciò comunque è molto in teoria e facendo una lettura molto stretta della norma: se ne può discutere con l'ufficio tecnico che dovrà accogliere l'istanza.

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  6. buonasera Architetto
    approfitto della tua gentilezza e professionalità per chiederle un parere. Devo accatastare per una futura vendita tra condomini, un sottotetto con copertura a padiglione di circa 200mq. diviso in tre zone separate da muri portanti. Si può accedere solo alla zona centrale da cui si può passare a quelle laterali solo da piccola apertura 90x60 per le ispezioni. Il tetto è alto 220cm al colmo e 40cm. sui muri perimetrali non ha prese d'aria e il pavimento che è di tavole rappresenta anche il soffitto delle abitazioni sottostanti. Si accede al sottotetto da una scala di legno che è il preseguimento della scala condominiale e si arriva all'unica zona fruibile di circa 60 mq.con le altezze che le ho detto. Le mie domande sono: le parti non fruibile oltre i muri portanti sono da considerare ad uso esclusivo dei proprietari degli appartamenti sottostanti considerato che vi si può accedere attraverso una botola dal loro appartamento? e a suo perere il sottotetto può considerarsi uno spazio comune oppure assolve all’esclusiva funzione di isolamento e protezione dell’appartamento all’ultimo piano. la ringrazi

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    1. è una situazione che va studiata nel dettaglio, comunque direi che l'area di sottotetto che è accessibile dall'appartamento di sotto ma non dalle parti comuni, da codice civile generalmente si considera appartenente all'appartamento in via esclusiva, salvo sempre casi particolari.

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  7. Buonasera Architetto
    le vorrei chiedere: visto che nell'ambito della Legge recupero sottotetti la Regione Lazio concede solo l'apertura di generiche finestre (a differenza di altre regioni che prevedono espressamente finestre,abbaini e terrazze)si possono intendere tali e quindi realizzabili anche degli abbaini ? Specifico che l'immobile è in provincia di Frosinone . Grazie in anticipo.

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    1. in genere si intende che tutto ciò che non è espressamente previsto dalla legge speciale, può essere realizzato se è ammesso dalla normativa ordinaria, a meno che non siano opere necessarie al perseguimento dell'obiettivo di legge; nel caso però è bene dimostrarlo.

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  8. Salve Architetto
    Un ripostiglio in muratura condonato posto sulla terrazza di un piano attico con copertura piana, ripostiglio adiacente ma non direttamente comunicante (accesso esterno dal terrazzo di proprietà attico) secondo lei rientra nella definizione dell'art.2? Cito: ".... si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano dell'edificio O SUE PARTI, compresi nella sagoma do copertura…". Con "sue parti" io interpreto "parti del piano ultimo". E' corretto secondo lei?
    Grazie

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    1. tendenzialmente direi di sì, ma sono situazioni che vanno valutate carte alla mano.

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  9. Buongiorno Architetto
    dovrei trasformare un locale tecnico, area VI municipio Roma, posto nel sottotetto con altezza di 2,40 m e mi chiedevo quale titolo abilitativo va presentato. Le volevo chiedere se questo tipo di intervento prevede il pagamento del contributo sul c.c. e anche urbanistici? Il locale è di circa 4 mq ed è provvisto anche di apertura. Secondo lei si può realizzare questo intervento? Grazie anticipatamente per la risposta.

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    1. uno studio di fattibilità non può essere fatto in questa sede e con così pochi elementi: occorre andare sul posto, analizzare la legittimità del volume tecnico, valutare tutte le condizioni, e quindi esprimere un parere. Comunque certamente l'intervento è oneroso e prevede il contributo di costruzione.

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    2. Buona sera Architetto
      oggi sono andato all'ufficio tecnico del VI municipio e ho chiesto in merito alla questione. Mi è stato detto che posso reaizzare un bagno con la legge sul recupero dei sottotetti. Ovviamente il locale interessato è leggittimo. Mi è stato detto che Il titolo da presentare deve essere una SCIA onerosa. Leggevo nel blog che l'intervento è da considerasi come RE come anche specificato nela L.R.13 Lazio 2009 quindi i calcoli per i vari oneri vanno riferiti a questa tipologia d'intervento. Le risulta? Ho letto anche che vi è stato un'aggiornamento dei parametri di calcolo degli oneri di urbanizzazione con la delibera di febbraio 2017 del comune di Roma. Ora le chiedevo se per il calcolo va bene sempre lo stesso schema che lei ha pubblicato in questo blog oppure ci sono state modifiche? Per quanto riguarda la legge sul contenimento energetico il locale è stato ben isolato (tetto caldo) in fase di realizzazione in quanto era previsto il recupero degli ambienti ed è provvisto anche di finestra anche se per un locale bagno non è necessaria. Credo che l'intervento sia possibile a meno che non mi sfugga qualcosa, lei che ne pensa? La ringrazio per la risposta e le rinnovo i complimenti per il blog

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    3. Gli oneri si calcolano come nuova costruzione, come specifica la legge. Astrattamente potrebbe essere fattibile, mi sembra ci siano tutti gli elementi, ma non si può prescindere da uno studio di fattibilità.

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    4. Egr. in questo senso mi conferma che, in particolare per ciò che attiene il contributo sul costo di costruzione, questi viene calcolato con esclusivo riguardo alla superficie dell'ampliamento, sempre ricorrendo allo schema "ministeriale" per la determinazione degli incrementi, oppure come differenza rispetto alla situazione esistente.
      Domando questo poichè rispetto ad un caso che sto affrontanod e in, nell'ultima ipotesi prospettata di ricorrere alla "differenza" ante e post, il valore viene negativo (l'impatto del rapporto della snr/su si riduce drasticamente, mentre la superficie ragguagliata cambia di poco e questo determina un contributo percentuale inferiore).
      grazie

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    5. mi sembra strano ci sia una riduzione, anche se possono esserci casi limite in cui ciò può avvenire. comunque, alcuni ritengono che il contributo sul costo di costruzione potrebbe calcolarsi anche con computo metrico, in quanto RE. non vi è certezza su questo punto. paradossalmente si potrebbe fare il calcolo in tutti i modi e poi pagare in base a come viene di più, se si vuole essere proprio "blindati".

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  10. Salve Architetto Campagna e colleghi

    che voi sappiate, relativamente al calcolo dell'altezza del sottotetto, questo potrà essere del tipo "altezza media ponderata" ossia considerando anche l'estensione sulla quale un'altezza insiste, oppure deve essere una semplice operazione di media aritmetica tra il punto più alto e il punto più basso, anche in caso di sottotetti con geometria più complessa?

    che dite?

    saluti

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    1. io ho sempre calcolato l'altezza media del volume netto, considerandolo sulla superficie calpestabile, anche quando avevo ambienti a doppia altezza (quindi calcolo cautelativo), e gli è sempre andato bene.

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    2. Salve Marco,
      la tua mi sembra la modalità di calcolo più logica in effetti.
      Un collega però mi diceva che ha dovuto utilizzare l'altro metodo di semplice media tra punto più alto e più basso, in una pratica fatta però in un altro comune del Lazio.
      Grazie mille, se otterrò l'incarico vi farò sapere come si evolve la questione.
      Saluti

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    3. su questi ambiti in cui la normativa non è del tutto chiara, è secondo me il tecnico che deve imporre la procedura che ritiene corretta, anche perché è lui che se ne assume la responsabilità.

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  11. Buonasera Architetto,
    sto valutando se sia possibile sanare e presentare un accertamento di conformità per opere riguardanti un sottotetto che presenta due terrazze legittime e una serie di finestre verticali per l'accesso a tali terrazze; il sottotetto ha tutti i requisiti per essere anche recuperato ai fini abitativi secondo la Legge Regionale 13/2009. Nello specifico durante la verifica della legittimità urbanistica del sottotetto ho rilevato, su una delle terrazze ricavata nella falda, la presenza di una piccola finestra illegittima posta su uno dei fianchi laterali a "triangolo" della falda prospiciente la terrazza. Il tecnico mi dice che in fase di accertamento di conformità la finestra non può essere sanata in virtù di una nota della Regione Lazio (forse inviata al Comune di Civitavecchia? 2002? 2012?)che vieta l'apertura di finestre sui timpani dei tetti. Il tecnico mi cita il contenuto della nota ma non mi sa dare un riferimento normativo nè l'anno. L'apertura di questa piccola finestra potrebbe però essere legittimata se il sottotetto fosse recuperato ai fini abitativi presentando una Scia 2 per lavori eseguiti e lavori sa eseguirsi. Chiaro che i costi per il cliente sarebbero maggiori, meglio direttamente un ripristino dello stato dei luoghi.
    Per la scelta del giusto iter da seguire (se solo Accertamento o Accertamento e Recupero sottotetto), Lei ha notizie di questo parere della Regione Lazio?
    Grazie in anticipo

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    1. astrattamente la L13 può essere applicata in sanatoria ma solo se è dimostrabile che l'abuso è stato commesso quando già era in vigore la medesima legge (doppia conformità) ma a mio parere la casistica nel Lazio è inapplicabile per la sproporzione del calcolo delle oblazioni. della questione della finestra non ho notizia, comunque i pareri della regione lazio sono tutti pubblicati sul sito.

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  12. Buonasera Architetto,
    mi sarebbe gradita una sua opinione sul parere della regione lazio n. 20507 “Parere in merito al recupero, ai sensi della l.r. 13/2009, di un sottotetto non attiguo o annesso ad unità immobiliari - Roma Municipio V”, dove scrive che: restano esclusi dal campo di applicazione della legge quei volumi collocati nel sottotetto che non accedono ad alcuna unità immobiliare. Mi chiedo come possa un locale tecnico come ad esempio un locale stenditoio o un locale cassoni dell’ acqua, accedere ad un unità immobiliare? Qual è il suo parere? Grazie mille

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    1. a mio parere, l'indicazione regionale, leggendo in modo letterale il dettame normativo, e cercando di arginare eventuali fenomeni speculativi, indica che l'intervento non può essere fatto su sottotetti che non siano già pertinenza esclusiva di altre unità ad uso residenziale o che non siano comunque attigue o annesse a unità residenziali. La condizione a mio parere comunque può anche essere acquisita nel tempo, per esempio diventando proprietari esclusivi di uno spazio in origine di uso comune, ma sempre purché si sia comunque anche contemporaneamente proprietari di una unità già ad uso residenziale collocata nel fabbricato. il senso del parere presta il fianco ad alcune critiche, a mio parere, e non è detto che eventuali sentenze della giustizia amministrativa possano in parte confutarlo.

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  13. Buongiorno Architetto. Volevo sapere se la soffitta sopra al mio appartamento posto all'ultimo piano di 90 mq, ora accatastata c2, potesse rientrare nella LR 13/2009. Inoltre poiché i tetti della soffitta di 90 mq essendo a capanna non sviluppano per l'intera superficie un'altezza media di 190 cm posso usufruire ugualmente della LR calcolando il ripristino del sottotetto sino ad esempio 15/160 cm?
    Grazie
    Paolo

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    1. la situazione potrebbe essere tale da poterci applicare la LR 13. l'altezza media di 190 deve risultare dai vani convertiti in abitativo, e non sono ammissibili altezze medie inferiori.

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  14. Buongiorno Architetto. Innanzitutto grazie se potrà darmi una risposta o consiglio a riguardo, ho un appartamento all ultimo piano(dove prima vi erano i serbatoi dell acqua ed era presente un tetto poi smantellato) di una palazzina(di mia proprietà) accatastato nel 2016 costruito senza titolo edilizio.la palazzina è stata costruita e finita tra il 1963 e 1966 ed è stata costruita regolarmente con tutti i titoli.dunque l abuso riguarda "solo" l ultimo piano. Posso avvalermi della legge sottotetto della regione lazio? Faccio presente inoltre che nel comune dove risiedo vi è l obbligo di copertura a tetto. Cordiali saluti

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    1. la legge, per espressa previsione di norma, si applica a volumi legittimi o legittimati alla data, attualmente, di giugno 2017.

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  15. Gentile Architetto,
    sono intenzionato all'acquisto di un appartamento (stabile formato da soli due condomini) situato al secondo piano di una piccola palazzina nella provincia di Latina.
    L'appartamento di mio interesse, ha al piano superiore un sottotetto di 55mq e vi si accede tramite la scala condominiale.
    Il tetto del fabbricato è a falde inclinate, e dalla planimetria della soffitta, si evince che l'altezza minima è 1.60 e la massima è 3.00 metri.
    Considerando che l'appartamento sottostante è di 87mq, potrebbe rientrare nei canoni per la trasformazione della soffittà? Il mio intento sarebbe quello di realizzare una scala interna che dall'appartamento arrivi alla soffitta senza passare dalle scale condominiali.
    La ringrazio per una eventuale risposta.
    Saluti

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    1. in base a quello che scrive non mi pare ci siano motivi ostativi per l'applicazione della LR13. occorre comunque uno studio di fattibilità mirato sull'immobile, che verifichi anche le condizioni generali e le eventuali clausole di esclusione decise dal comune.

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  16. Grazie per la risposta pronta e precisa.
    Stamani ho fatto un ulteriore sopralluogo all'immobile e se non le è di disturbo, vorrei porle un ulteriore domanda considerando anche la risposta che mi è stata fornita dall'agente immobiliare:

    ho notato che nel sottotetto sono già presenti i tubi e i raccordi dell'acqua e l'energia elettrica. Entrambi provengono dall'appartamento sottostante che è l'immobile posto in vendita che io vorrei acquistare.
    Ho chiesto all'agente immobiliare se nel caso io volessi solo rendere abitabile (ricavarci un bagno e una stanza)per me e per la mia famiglia quel sottotetto cosa dovrei fare;
    la sua risposta è stata che se non voglio cambiare la destinazione di uso e non vado a manomettere l'altezza del tetto, posso rendere abitabile il sottotetto solo ed esclusivamente per una mia comodità e comunque rimarrebbe accatastato C2 e non ci sarebbe bisogno di chiedere alcuna autorizzazione al comune.
    Pensa che sia giusto come ragionamento oppure il consiglio dell'agente è errato?
    Grazie in anticipo.

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    1. utilizzare come residenziali ambienti che urbanisticamente non lo sono è un reato.

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  17. Gent.le collega in merito all'art 3 comma f della legge sul recupero dei sottotetti posso modificare il tetto per raggiungere i parametri previsti dalla Legge a patto di non aumentare il volume più del 20 %. Il mio quesito è: se ho l'altezza media già consentita di 190 cm ma la mia parete minima è inferiore a 150 cm e voglio recuperare ad abitativo, posso non avendo di partenza il requisito di 150 cm, modificare il tetto per raggiungere tale parametro? ed eventualmente anche superarlo purchè io rimanga entro il 20%? Ti ringrazio e mi complimento per il blog!

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    1. è un passaggio che a mio parere si può prestare ad interpretazioni diverse: lo valuterei attentamente assieme ai tecnici comunali.

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    2. grazie della risposta!mi sembra saggia!Andrò e ti aggiornerò sulla risposta.

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  18. Avrei una domanda su una questione.
    Mia sorella ha una mansarda che risulta Catastalmente abitabile, infatti ha altezze medie di 2,7 m e superfici delle camere adeguate. Purtroppo una stanza lì presente ha un rapporto aeroilluminante inferiore a 1/8. Poiché al momento tale mansarda non ha ancora l'agibilità e dovrebbe procedere con la pratica, ci domandavamo se, nel caso di domanda in tal senso il comune (Roma) vorrebbe verificati come parametri aeroilluminati 1/16 o 1/8. E se, allo stesso modo, per le altezze, si terrà conto di 2,7 m o dell'altezza di 2,4 m

    Grazie come sempre della disponibilità.

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    1. se si effettua un recupero con la legge 13, i parametri da rispettare saranno quelli derogati.

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  19. buonasera architetto,
    io ho comprata casa da circa un anno, e volevo fare il recupero del sottotetto ( dove tra l'altro già ho fatto una camera ed un bagno ). Il sottotetto è grande circa 50mq, e essendo il tetto a falde inclinate parte da una altezza massima di 3mt e arriva ad un minimo di 1mt.
    La camera che al momento ho fatto è di circa 18mq e divide il resto del sottotetto ( ossia la parte più bassa ) con un armadio a muro, ha una finestra di circa 2,40mt di lunghezza per 1,20mt di altezza, ed il bagno è di circa 3mq. Il sottotetto è collegato al piano terra con una scala ( progetto originale ) ed mi sembra che al catasto fosse come lavatoio ( o forse proprio sottotetto ). Volevo sapere se avevo i requisiti per fare il recupero del sottotetto e quali documenti presentare al comune per farlo!
    rimango in attesa di una risposta.
    grazie e buona serata

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    1. per una consulenza mirata mi può contattare in privato ai recapiti che trova nella pagina "chi sono - contatti". Se lo ha già adibito a residenza senza autorizzazione, temo si tratti di abuso edilizio.

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  20. buonasera,
    grazie per la risposta e la contatterò a breve, ma volevo precisare che al momento ho solamente effettuato la divisione con dei muri di cartongesso, è rustico non la sto "vivendo".

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  21. Egregio Architetto,
    le scrivo per chiederle un chiarimento in merito ai requisiti delle altezze del sottotetto nei casi di applicazione della legge 13.
    All'articolo 3 della legge, si legge:


    1. Possono essere recuperati a fini abitativi ...i sottotetti esistenti .... qualora sussistono le seguenti condizioni:
    ...
    b) " l’altezza media interna netta ...deve essere fissata in 1,90 metri, ivi compresi i volumi tecnici con copertura piana;
    c) ... il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);
    d) ... ferma restando l’altezza media di cui alla lettera b), ....
    f) sono consentite ..... unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge ...

    Da quello che si legge sembra che l'altezza di 1.9 non sia un valore minimo consentito (come riportato all'inizio del blog) ma l'unico valore medio consentito, in quanto si trova scritto "DEVE ESSERE FISSATA".


    al comma due poi si dice

    2. Ai fini del raggiungimento dell’altezza prevista per "l’abitabilità" ovvero dell’altezza media di cui al comma 1, lettere b) e c), sono consentiti .....

    nel quale bisognerebbe capire cosa intende con la congiungzione "ovvero" il legislatore. "ovvero" va interpretato come funzione esplicativa (cioè) o altrimenti "ovvero" va interpretato come valore disgiuntivo ("oppure") ?

    Mi sembra assurdo che un sottotetto con altezza media di 2.20 m non sia "recuperabile" quando sarebbe ancor meglio abitabile di uno più basso, ma con la legge scritta in questi termini mi viene da pensare che non sia possibile detto recupero.

    Inoltre, secondo lei, ogni singolo ambiente (locale) del sottotetto deve avere altezza media 1.90 m oppure tale valore vale solo come media tra max e min dell'intero locale sottotetto (come dice anche il parere 259548)?

    Perchè se così fosse potrei anche realizzare un bagno in un sottotetto inclinato alto 1.50 m, l'importante sarebbe rispettare l'altezza media di 1.90 in tutto il sottotetto.


    Le chiedo un parere a riguardo perchè vorrei recuperare un locale sottotetto, con tetto a falda unica inclinata, con altezza max 3 metri e minima 1.40 m. Altezza media quindi di circa 2.20 m, più alta di 1.90 m. Vorrei anche dividerlo in una camera e un bagno. il bagno avrebbe altezza media di 1.80 m.
    Per come interpreto la legge sembra non si possa fare a meno di non abbassare l'altezza massima della stanza con controsoffitti?!?!?!?


    Sono io che interpreto male la legge?

    In attesa di un suo gradito riscontro, cordialmente la saluto e la ringrazio in anticipo per l'attenzione concessami

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    1. il passaggio normativo in effetti non è chiaro, ma interpretato in questo senso sarebbe totalmente limitativo dell'applicabilità della legge, andando in contrasto con gli interessi stessi che la norma vuole perseguire. è più chiaro invece quando stabilisce che l'altezza interna di 1,90 non debba essere superata nel caso in cui si debba innalzare il tetto per produrre lo spazio per fare il recupero. Spulcerei i pareri della direzione urbanistica per cercare spunti chiarificatori.

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  22. Salve Marco, ma quindi il recupero sottotetti è applicabile a prescindere dal fatto che sia terminato il Piano Casa?Grazie

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    1. certamente sono leggi distinte e la legge 13/09 non ha scadenza, almeno non la ha mai avuta fino ad ora.

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  23. Buonasera Marco ,io ho un locale tecnico(c2) con annesso terrazzo Che vorrei rendere abitabile con la legge dei sottotetti ,i tecnici ritengono che io non posso farlo perché devo possedere almeno un abitazione allora mi chiedo ,le modifiche apportate alla legge a dicembre non contano? Se danno la possibilità di recuperare purché vengano usate come prima casa perché a me che una casa non ce l ho mi viene negata la possibilità di recupero?grazie spero che almeno tu possa darmi una risposta che mi convinca buon lavoro

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    1. Le modifiche di dicembre in effetti paiono aprire strade nuove ma il dettame normativo non è del tutto chiaro.

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    2. Potresti darmi qualche consiglio per come muovermi?grazie per avermi risposto Buon lavoro

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    3. mi dispiace ma questo non è un luogo appropriato per scendere nel dettaglio degli interventi. Se occorre una consulenza specifica e personalizzata, il mio studio è a disposizione.

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    4. Grazie infinite per la disponibilità la contatto domani in studio buona serata

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  24. Anche io sono interessato a questa risposta, anche a mio avviso la legge non è chiara su questo aspetto che stride con il concetto di prima casa.

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    1. Buonasera Etienne mi consola non essere la sola a non capire!!

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  25. buonasera, sto acquistando un sottotetto trasformato a mansarda con il tetto che ha un altezza uniforme di 2,20 con sanatoria ottenuta nel 2002.Il mio dubbio è sul certificato di agibilità che al momento non è presente.Visto che dovrò richiedere il mutuo e mi dicono che è un documento essenziale, lei dice che la legge sul recupero dei sottotetti permette di ottenere questo certificato a riguardo della Regione Lazio.

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    1. se la situazione attuale dell'immobile è urbanisticamente conforme al condono, e se ci sono i presupposti, si può chiedere l'agibilità sulla domanda di condono senza fare ulteriori pratiche.

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  26. Buonasera Marco,
    a suo parere potrei considerare come sottotetto, ai fini del recupero, alcuni locali destinati a laboratorio (catastalmente C/3) posti al piano terra e collegabili ad una unità abitativa (A/4) posta al piano primo, parzialmente sovrapposta ad essi? I locali laboratorio hanno copertura piana con lucernari ed altezza interna di 2,40 mt (oggetto di condono edilizio 1985 per cambio d'uso da autorimessa a laboratori), e dovrebbero essere collegati all'unità abitativa al piano primo tramite una scala interna da realizzarsi nella porzione di solaio comune ai due livelli.
    Grazie molte,
    IC

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    1. la legge parla di locali sottotetto, e così anche alcuni pareri specifici della Regione. Farei attenzione a considerare tali anche degli spazi che, seppure stando "sotto a un tetto", non sono configurabili come "sottotetti" in senso proprio. comunque non saprei dire con esattezza, bisognerebbe vedere bene tutto il contesto.

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  27. Buongiorno Architetto, come sempre i suoi post sono molto utili e di riferimento per molti amici e colleghi.
    Le scrivo per porle un quesito: un cliente ha un'abitazione che si sviluppa al solo piano terra, con tetto orizzontale piano, al di sopra del quale è presente un semplice lastrico solare. L'altezza interna è pari a 3 m. Il cliente ha l'esigenza di aumentare la superficie residenziale dell'appartamento (non ha più volume edificabile) per poterlo frazionare in 2, destinando ogni unità poi ai suoi 2 figli. A suo avviso è possibile realizzare un nuovo tetto, ma a falde, per poi recuperarne la parte sottostante e aumentare così la superficie residenziale? La legge per il piano casa non è più attiva e per quella di rigenerazione urbana sembra non ci siano linee ancora chiare e stavo pensando un modo diverso per soddisfare il cliente. La ringrazio molto per l'attenzione. Un caro saluto

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    1. mi sembra che la risposta debba essere più negativa che positiva: anzitutto il sottotetto deve essere "esistente" e quindi non può essere "creato" appositamente, e poi mancherebbe il requisito di base dell'esistenza di un "sottotetto". della LR 7/17 si può attualmente applicare solo l'art. 6.

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  28. Salve Architetto Campagna, grazie mille prima di tutto per i suoi sempre utilissimi post. Una mia cliente vorrebbe recuperare la soffitta di proprietà che ha nello stabile in cui ha la sua casa di proprietà. L'appartemento è al terzo piano e la soffitta al sesto. Il tecnico del II municipio dice che non possibile, perchè devo essere collegabili. Io dal suo post avevo capito, invece, diversamente. Sbaglio io? Se no, come posso affrontare, secondo lei, la pratica? Sa di altri casi in questo municipio? La ringrazio anticipatamente per la risposta. Barbara Mattacchini - scusi non avevo cliccato il bottone per le notifiche

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    1. molti municipi consentono di effettuare il recupero su ambienti anche non contigui, ed il motivo è a mio parere il seguente. Nel PRG c'è scritto che l'unità immobiliare è composta da vani contigui, per cui sembrerebbe preclusa la possibilità di avere un immobile con ambienti separati; tuttavia, la legge 13/09 è espressamente derogatoria dello strumento urbanistico e, pertanto, il passaggio può ritenersi derogato. dato che la normativa nazionale non risulta essere in contrasto con un immobile composto da vani non contigui, si ritiene fattibile l'operazione. Ovviamente se il municipio si mette di traverso è tutto più difficile. COmunque il municipio potrebbe avere ragione a prescindere se l'ambiente soffitta che si intende recuperare non ha le caratteristiche minime per essere abitabile (p.e. superficie inferiore a 9mq se camera da letto).

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  29. Grazie mille per la sua gentile e solerte risposta. Quindi diciamo che ci sarebbero le basi per forzare la mano...la soffitta in questione è poco più di 8 mq, ma vorrebbe essere adibita a studio dai proprietari. Non hanno intensione di farci una camera da letto. Proverò magari a parlare con il dirigente. Grazie mille ancora e cordiali saluti

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  30. Salve avendo trasformato un sottotetto di 20 mq. in abitazione nel comune di Roma, ho dovuto versare al comune una cifra intorno ai 7000 Euro ossia circa 350 E per mq.
    Secondo lei posso portare i 7000 euro in detrazione al 50% in 10 anni?.
    Grazie 1000 della risposta.

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  31. Architetto buonasera,
    sono proprietario esclusivo del lastrico solare di circa 140mq e del locale tecnico (stenditoio) di circa 18mq, posti all'ultimo piano di una palazzina a Roma in periferia. Altezza del locale 225cm. Volevo sapere se esistono possibilità di ampliarlo per renderlo abitabile. Grazie mille, cordiali saluti Giulio B.

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  32. Salve architetto, sto valutando l' acquisto di un appartamento su 2 livelli in costruzione, classe a+ riscaldanento a terra impianto idronico /fotovoltaico , tetto in legno con coinbetazione di 14cm lana di roccia se non erro.. e su 2 livelli purtroppo su 80mq solo 31 sono residenziali.. 8 sul 1 piano locale sgombero e tutta soffitta sopra.. il permesso x costruire e del 2012.. ma potrei recuperare il sottotetto con la legge recupero sottotetto o tutto con la rigenerazione urbana? Ad occhio sopra sui 240 di altezza e rapporti di aeroilluminazione anche.. rapporto di aeroilluminazione e altezze presenti anche nel locale di sgombero.. naturalmente vorrei far fare tutto al costruttore o contatto un tecnico e scalo le spese.. grazie

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    1. se i lavori non sono ancora finiti (e mi accerterei che sia legittimo il fatto che i lavori proseguono ben oltre i tre anni dal rilascio della concessione) è probabile che non si possa ritenere concretizzato l'assunto generale della LR 13/09 secondo cui la stessa è applicabile ad immobili realizzati entro giugno 2017. comunque la cosa va studiata.

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    2. La ringrazio, anche a me sembra strano come i lavori non siano finiti

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  33. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  34. Salve architetto, innanzitutto complimenti per l’articolo pubblicato.
    Sono in procinto di acquistare un immobile ricavato da un ex lavatoio in una zona residenziale di Roma. Tale immobile ha ottenuto il cambio di destinazione d’uso in sanatoria ed è attualmente accatastato come categoria A2. Avrò problemi ad avere l’abitabilità visto che l’altezza del soffitto è di 2,20 mt?

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    1. le determinazioni dirigenziali dell'ufficio condono consentono di ottenere l'agiblità con altezze inferiori a quelle del DM sanità, dunque il certificato potreste ottenerlo; tuttavia, la giustizia amministrativa sembra unanime nel dire che l'agibilità anche di immobili condonati non può essere concessa in deroga ai parametri del DM sanità. ho scritto un recentissimo post proprio su questo argomento.

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  35. Gentile architetto,
    innanzitutto la ringrazio per il suo prezioso blog.
    Sono interessato all'acquisto di un immobile a Roma disposto su due livelli, attico e superattico.
    Il superattico catastalmente è un appartamento distinto di categoria A/2, con altezza di 2,30 mt, ma è stato condonato nel 1998 in seguito alla richiesta presentata nel 1986, in quanto si tratta di un ampliamento abusivo di un locale precedente, presumibilmente una soffitta.
    L'agente immobiliare ha fornito il certificato del condono, in cui si fa riferimento alla sanatoria di quanto realizzato abusivamente, con destinazione d'uso Residenziale.
    Sul certificato inoltre è riportata la seguente dicitura:
    "La presente concessione/autorizzazione è rilasciata ai soli fini di sanatoria edilizia e pertanto l'abitabilità è subordinata all'ottenimento del prescritto certificato nell'osservanza delle norme stabilite dalla Legge 47/85."

    In sostanza non c'è l'agibilità.

    L'ampliamento del superattico in realtà è stato costruito in materiali leggeri, tipo alluminio e vetro, quindi andrebbero ricostruiti anche muri perimetrali e tetto.
    Con questa situazione, secondo lei è possibile ricostruire/ristrutturare o il comune rigetterebbe la pratica?
    Potrebbe la legge sul recupero dei sottotetti risolvere questa situazione?

    Grazie mille!

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    1. una volta ottenuta la concessione in sanatoria, un volume ex abusivo può essere a mio avviso ristrutturato. La LR 13/09 secondo me non sarebbe applicabile nel caso di specie perché la stessa come presupposto si applica ai volumi non originariamente destinati a residenziale, mentre invece questo suo lo sarebbe. l'agibilità comunque è una procedura separata dalla concessione quindi significa che non è stata fatta questa procedura ma non che non la si potrebbe fare: quella frase difatti viene riportata su tutte le concessioni in sanatoria.

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    2. ovviamente, per l'agibilità bisogna preventivamente valutare se vi sono i presupposti. Le suggerisco di incaricare un tecnico per studiare assieme a questo i pro e contro dell'operazione e le eventuali criticità.

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  36. Grazie mille per la risposta. Aldilà dell'agibilità, quello che mi preme sapere è se posso o no ristrutturare il superattico. Se così com'è (senza agibilità) posso comunque effettuare la ristrutturazione, posso anche pensare di acquistare l'immobile senza prima richiede l'agibilità del superattico. Crede che ci possa essere il modo di saperlo con certezza? Grazie

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    1. non mi risulta che le procedure vietino di procedere ad una valorizzazione e poi, successivamente, chiedere l'agibilità per tutto. ovviamente sempre previa verifica dei presupposti.

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  37. Buongiorno,

    anch'io la ringrazio per le importanti informazioni lette nel suo blog. Trattate con chiarezza e competenza.

    Sono proprietario di un locale sottotetto (a terrazzo, quindi NOn a falda) con annesso terrazzo, situato in un edifizio di otto piani in zona semiperiferica.
    qualora dovessi trasformare l'unità immobiliare da locale tecnico a residenziale/turistico, per l'apertura di eventuali finestre, devo chiedere sempre l'autorizzazione del condominio ?

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    1. in linea di principio i prospetti esterni sono di competenza condominiale, ma la situazione va sempre vista nella sua specificità.

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  38. Salve architetto, è possibile sanare con la predetta normativa un sottotetto già trasformato ad uso abitativo compreso il servizio igienico?

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    1. se siamo nel Lazio, la normativa e relative interpretazioni regionali non vietano espressamente la sanatoria, purché si possa dimostrare il rispetto della doppia conformità aggiungo io. L'oblazione tuttavia può essere di importante impatto, ma questo va visto assieme al comune territorialmente competente, e si potrebbe invocare il recente pronunciamento della corte costituzionale che ha dichiarato incostituzionale proprio il passaggio della LR 15/08 di determinazione dell'oblazione in caso di opere soggette a permesso a costruire: sul punto ho scritto un post specifico su questo blog.

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  39. Salve Architetto,
    il sottotetto da recuperare ha garantito il ricambio di luce e aria solamente da alcuni lucernari posti sulle falde del tetto e non ha finestre sul prospetto, accertato che i detti lucernari garantiscano 1/16 il municipio mi accetterebbe la pratica senza dover modificare i prospetti, la ASL (se dovessi chiedere il parere preventivo) NON accetta che il fattore aeroilluminante sia soddisfatto in questo modo poichè interpreta la dicitura "superfici finestrate" da intendersi SOLAMENTE come finestre nel senso più stretto del termine
    Poichè l'immobile ha anche un vincolo Paesistico il cambio prospetto implicherebbe un' ulteriore parere....

    Che fare?

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    1. Purtroppo in questi casi è preferibile far tornare tutto, anche se la nota visione della ASL presenta delle criticità. Noi tecnici possiamo comunque attestare i requisiti, ma in mancanza dei decreti specifici sulle caratteristiche igieniche eviterei.

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  40. Egregio Arch.,
    riterrebbe tuttora applicabile la L.R. 13/2009 per il recupero di un sottotetto (originariamente destinato a soffitta) - attiguo ad una unità residenziale - realizzato in difformità al P.d.C. (per uso, distribuzione interna e realizzazione di terrazzini), la cui costruzione sia da ritenersi ultimata (ex art. 31 L. 47/1985) entro il 01/06/2017 (sebbene catastalmente risulti ancora "in corso di costruzione")?
    In caso positivo, trattandosi di ristrutturazione edilizia, gli elevati contributi - da calcolarsi sulla volumetria resa abitativa - potranno essere oggetto di agevolazioni fiscali?
    Ringrazio in anticipo.

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    1. se mi sta chiedendo se la situazione è sanabile, forse astrattamente potrebbe esserlo laddove si dimostri che l'abuso è stato compiuto nell'arco di vigenza della LR 13 e che anche al momento dell'esecuzione l'intervento era realizzabile nelle forme in cui lo è stato. occhio però alle sanzioni, che possono essere importanti, e che devono riguardare anche le altre difformità oltre quella della destinazione d'uso. Non posso però garantire che il comune la pensi così, anche perché questi casi complessi vanno sempre analizzati ad uno ad uno senza mai poter generalizzare.

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  41. Gentile Architetto,
    da quanto riportato dalla L. R. 13/2009 all'art. 3 comma 6 sembra che nel caso di nuova U.I. non sia possibile vendere l'immobile oggetto di recupero del sottotetto per almeno 5... immagino che Roma faccia sicuramente parte della casistica menzionata.
    Ma secondo Lei se la nuova U.I. fosse creata successivamente con un frazionamento? la nuova UI sarebbe composta dall'ex soffitta recuperata oltre un bagno e una terrazza (facenti parte della U.I. originaria).
    Secondo lei potrebbe essere una soluzione per vendere?
    Grazie mille

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    1. non mi sembra cautelativo fare un ragionamento del genere: l'interesse della norma è evitare operazioni speculative e, anche se nel caso di specie non lo è, eventuali azioni per aggirarle, sebbene fattibili dal punto di vista edilizio, possono comunque comportare violazione ai principi della norma, con conseguenze a caduta. eviterei.

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  42. Buona sera architetto, volevo chiederle un informazione in merito al l'abitabilità. Con il condono del 2003 è stato condonato un locale termico ad uso abitativo e sono stati fatti ampliamenti in legno (anche questi condonati ad uso abitazione) . Il locale termico è stato fatto diventare bagno con altezza 2,20m mentre la restante casa ha un'altezza media di 2,70 (altezza massima è 3 perché il tetto è spiovente). Il locale termico è in muratura mentre la restante casa interamente in legno. Le camere hanno un'altezza non inferiore ai 2,40m (credo sui 2,60). La casa è pertinenza dell'attico e si accede esclusivamente dal suo balcone (l'intero infatti è lo stesso). Potrebbe il nuono immobile ottenere l'abitabilità date le altezze? Grazie mille

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    1. Aggiungo che nel progetto approvato in sede di condono la realizzazione del bagno nel locale termico era ben evidenziata come la suddivisione degli altri spazi adibita a camera e soggiorno

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    2. secondo le determinazioni dirigenziali comunali, reperibili sul sito del dipartimento urbanistica, le altezze interne per l'agibilità di immobili residenziali possono essere inferiori a quelle di legge: mi pare che l'altezza minima sia 2,10mt. io intravedo dei possibili problemi interpretativi di questo meccanismo derogatorio con determinazioni dirigenziali, e ne ho parlato sul blog: ciascuno poi valuti come meglio crede.

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    3. Grazie mille, il tecnico (geometra) che si è occupato della pratica mi ha ribadito che lui l'agibilità la certifica. In caso di compravendita presentando questo documento cosa potrebbe accadere? Grazie mille

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    4. finché nessuno contesterà la validità di quelle determinazioni probabilmente non succederà nulla. Quando e se ciò accadrà, si vedrà (e sarà un gran casino).

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  43. Salve, vi chiedo l'aiuto per capire come calcolare altezza media di un immobile in parte in muratura ed in parte in legno (oggetto di condono) .
    L'immobile ha diverse altezze perché soffitto a falde (é una costruzione fatta nel giardino come dependance). Nel perimetro i muri laterali hanno altezza 2,40m mentre al centro del tetto l'altezza massima è di 3m. All'interno dell'immobile è presente un manufatto in muratura alto 2,40m al cui interno il soffitto è 2,20m. La parte sopra del manufatto è poi lasciata libera fino al tetto. L'immobile è di circa 44mq ed il manufatto di 6,50mq. Grazie mille

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  44. L'altezza potrebbe essere sempre 2,7m perché la parte sopra il manufatto è cmq libera fino al soffitto?

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    1. per le superfici inclinate, l'altezza media si calcola ricostruendo la geometria della sezione; se è un volume complesso (per esempio più falde orientate in modo diverso) occorrerebbe calcolare il volume del solido geometrico e dividerlo per la superficie. nel calcolo, generalmente e salvo casi particolari, si possono omettere travi intradossate.

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  45. Dal momento che non sono un tecnico le chiedo semplicemte questo...

    Il tetto è a spiovente con altezza massima 3 e perimetro 2,4.parte del perimetro lo fa il manufatto (per 2 lati per un'altezza di 2,4). Il muro di facciata è composto da uno dei 2 lati del cubo + legno. Nel disegno hanno indicato altezza media 2,7. L'altezza interna del cubo deve influire su questo calcolo? Ripeto che sopra al cubo non c'è nulla se no il vuoto fino al soffitto. Grazie mille

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    1. in mancanza di eventuali specifiche diverse contenute nei regolamenti edilizi, l'altezza media utile si ottiene dividendo il valore del volume netto per la superficie calpestabile.

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  46. Buongiorno, è possibile far diventare un bagno condonato come ripostiglio dal momento che le sue dimensioni non permettono di avere l'abilità (h2, 15) ed aggiornare così la piantina?

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    1. non mi risulta che i ripostigli siano svincolati dall'altezza minima di 2,40.

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  47. Buongiorno Architetto,
    le scrivo per chiedere il suo parere in merito ad un problema riguardante il mio condominio
    In una palazzina costruita a Roma nel 1974 furono “ricavati” 4 sottotetti (mansarde) con entrata indipendente e collegati agli appartamenti del piano sottostante mediante una scala interna. Naturalmente, l’ascensore arriva al piano sottostante il sottotetto. I sottotetti furono condonati, credo nel 1985. Attualmente, uno dei sottotetti è occupato da diversi anni da una persona, legittima proprietaria con residenza ed allacci di luce, riscaldamento centralizzato, gas e acqua. Nella ripartizione millesimale del condominio paga le quote come fosse una civile abitazione. Il sottotetto sembra essere accatastato come A2, ma non sono mai stati fatti lavori di ampliamento dei volumi per adeguare le altezze a quelle richieste. Non ho mai visionato questi sottotetti pertanto non sono in grado di fornire numeri certi, ma so per certo che presentano falde inclinate. Le chiedo gentilmente un parere sulla legalità di questa situazione e sulla eventuale possibilità di sanarla. La ringrazio anticipatamente per la risposta

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    1. per una valutazione sulla conformità edilizia occorre fare uno studio diretto sull'immobile e sui documenti legittimanti: con così pochi elementi non è possibile fornire indicazioni attendibili. il mio studio è a disposizione per effettuare verifiche di conformità.

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    2. la ringrazio per la risposta ma, non essendo io il proprietario di alcun sottotetto, non ho modo di accedere alla documentazione necessaria. Grazie lo stesso

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    3. dimenticavo di chiederle se potesse almeno rispondermi su un punto: è possibile avere accesso alla legge del 2009 anche se il sottotetto è regolarmente abitato, con tanto di residenza ed allacci, da decenni ? grazie ancora

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    4. lo stato dei luoghi deve essere legittimo e conforme al progetto precedente, nel momento in cui si deposita una nuova istanza edilizia. La difformità può riguardare anche l'uso. la Legge 13 comunque non esclude espressamente la sanatoria, ma i margini per applicarla sono ristretti, a mio parere.

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    5. grazie mille per il chiarimento

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  49. buongiorno Arch. Campagna,
    le scrivo per chiederle un parere in merito ad un immobile che vorrei acquistare.
    è un terratetto con al primo piano una unica stanza di 50 mq mansardata e condonata h minima 1.40 h massima 2.6 con tetto a falde.

    vorrei ricavare 3 camere da letto e un bagno, posso rispettare le altezze minime definite dalla legge per il recupero dei sottotetti anche se la stanza è già accatastata come tale o devo rispettare i classici 2.70 mt di altezza?
    grazie mille

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    1. se è un ambiente condonato, deve seguire le regole del condono. eventualmente si può valutare se riconvertire la superficie attraverso la legge speciale, ma è una operazione che astrattamente pone dei controsensi e va valutata con attenzione.

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  50. Buon giorno, complimenti per il sito e per le informazioni sempre prontamente fornite.
    Secondo lei quale è il coefficiente C1 da applicare per il recupero di sottotetto? L'intervento è classificato come ristrutturazione edilizia nel comma 1 dell'art. 4 della LR 13/09 per cui 0,20 ma so che in alcuni municipi chiedono invece 0,90 perchè al comma 2 si parla di "tabelle approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione"

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  51. Buongiorno Marco,
    una questione spinosa: ho fatto una CILA per diversa distribuzione interna di una mansarda già condonata ad abitazione con la 47/85.
    L' altezza interna del condono era indicata in m 2,40 mentre nella realtà dei luoghi è di 2,32. Nella CILA io ho indicato m 2,40 rienendo di non poter legittimare l'altezza inferiore.
    La mansarda attualmente è in vendita e l'acquirente contesta la difformità dell'altezza richiedendo un congruo sconto sul prezzo. Dal momento che sono presenti alcune porzioni mansardate di altezza inferiore che io ho indicato come "sottotetto non praticabile", mi chiedevo se, facendo una SCIA per recupero di queste porzioni di sottotetto, potevo estendere la legittimazione anche a tutta la restante parte per i circa cm 8 di differenza di altezza .
    Nella speranza di essere stato sufficentemente chiaro ti saluto caramente e rimango in fiduciosa attesa di un tuo illuminato parere.
    Grazie.

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    1. il presupposto per applicare la legge 13 è che i locali su cui si applica non siano stati computati come volumi residenziali all'atto del rilascio del relativo titolo. Ora, bisognerebbe capire se il "relativo titolo" è l'originario progetto di costruzione ovvero il successivo condono. Se fosse vera la prima, si potrebbe depositare una SCIA per recupero sottotetti di ambienti condonati; se invece fosse vera la seconda, a mio avviso decadrebbe il presupposto in quanto il "volume" sarebbe stato computato come residenziale dal "titolo edilizio". bisognerebbe chiedere in regione, ma a noi comuni mortali non rilasciano pareri scritti.

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    2. Sì, è la prima in quanto il progetto originale prevedeva soffitte, poi trasformate in residenze con il condono della 47/85. Per cui tu vedresti possibile una SCIA per recuperare sia le superfici con H fino a 1,90 che quelle con differenza di H tra m 2,40 e m 2,32 (parliamo di cm 8), che sono buona parte dell'abitazione. Ai fini dei computi, però, come devo regolarmi?
      Grazie sempre.

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  52. Buongiorno Marco, ti ringrazio sempre per il prezioso aiuto che fornisci a noi colleghi. Vorrei porti una questione. Un mio cliente vorrebbe modificare la distribuzione interna di un'unità immobiliare condonata (condono 1985) da soffitta ad abitazione. Le altezze interne sono circa di 1.90 m. Al Municipio mi dicono che non rispettando la normativa vigente sulle altezze ("classici" 2.70 m) devo verificare se posso utilizzare le normative sui sottotetti. La mia domanda è però, posso utilizzare la normativa in oggetto di questo post, anche se attualmente l'unità immobiliare è già condonata come abitazione? Ci sono per caso altre normative che non conosco? Purtroppo in questo periodo, post Covid, il Municipio non fa ricevimento al pubblico e mi rispondono in maniera criptica solo via email, scrivendomi solamente "tenga conto che nel fare gli interventi dovrà dichiarare la conformità alle normative vigenti, verifichi anche la normative sui sottotetti". Puoi darmi un tuo parere su questa questione? Grazie!

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    1. secondo me non potresti, perché manca il presupposto della L 13 che è quello di intervenire su superfici non adibite a destinazioni residenziali. tuttavia la visione non è così semplicistica e non è escluso che si possa superare anche questa interpretazione.

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  53. Egregio architetto, innanzitutto, mi associo a tutti gli altri complimenti per come conduce il blog. Posseggo un sottotetto, sovrastante la mia abitazione di circa 100 mq. Il tetto é a padiglione e le falde partono da m 2,80 ed arrivano, nel punto più basso a cm 80 dal solaio. Dopo aver acquistato, ho realizzato, senza autorizzazione, un terrazzo di m 3 x 5. Le chiedo, profittando della sua disponibilità: a) l'altezza media ponderata va calcolata tra i due limiti della falda, cioé tra 280cm ed 80 cm o tra 280 cm ed il solaio. b) devo riptistinare lo stato originario della falda recisa per beneficiare del recupero? Grazie

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    1. dipende per quale finalità è effettuato il calcolo; se parliamo di applicabilità della L 13, questa espressamente indica fino a quali altezze considerare le superfici nella media. tecnicamente, un terrazzo "a tasca" può anche essere sanato, se ve ne ricorrono i presupposti, ma, tuttavia, potrebbe scontrarsi con un concetto più raffinato: dato che la legge 13 si applica ad immobili "completati" entro il giugno del 2017 (attualmente), se io effettuo oggi una sanatoria, il titolo lo ottengo oggi, e dunque sarebbe posteriore al giugno 2017. Forse la criticità è anche superabile, ma in questi casi in cui si parla dell'eventuale nullità dell'istanza, ci andrei cauto.

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  54. Buongiorno super architetto, innanzitutto, mi associo a tutti gli altri complimenti per come conduce il blog. Posseggo un sottotetto, sovrastante la mia abitazione unifamiliare di circa 110 mq nel comune di Civitavecchia che ad oggi non ha ancora recepito la LR 7 del 2017 rigenerazione urbana. Il tetto é a due falde con altezza centrale di circa 280 cm per arrivare a zero sulle falde. Posso demolirlo e farci una mansarda ed eventualmente usufruire sia del recupero sottotetti LR n13 del 2009 come riporta lei in piu che del Sisma bonus con efficientamento energetico. Grazie saluti Giuseppe 31/10/2020

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    1. se l'intervento prevede ampliamenti fuori sagoma, possono esserci problemi per i bonus, eccetto il sismabonus che pare possa espressamente prevederlo (ma con grande attenzione). ad ogni modo, il recupero sottotetti può essere applicato anche senza ampliamento (anzi a mio avviso va proprio in contrasto) ma risulta invece incompatibile con l'ecobonus (che mira ad efficientare da un punto di vista energetico volumi già esistenti e già abitativi). Attenzione poi al recupero sottotetti in concomitanza a demolizione e ricostruzione: un recente ed ambiguo parere della Regione Lazio avrebbe posto dei distinguo che devono essere soppesati con grande tatto. è insomma un progetto che va studiato per bene ma senz'altro una serie di benefici possono essere applicati.

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  55. Egregio Architetto,
    la vendita immediatamente dopo la trasformazione di un locale da C2 (oggetto a sua volta di un precedente condono per ampliamento) ad A2 mediante la LR 13/2009 senza attendere i 5 anni previsti fa decadere il titolo?
    Specifico che la vendita sarebbe contestuale all'appartamento sottostante che ha consentito di fatto l'applicabilità della LR in questione.
    Il nuovo proprietario deve ripetere la trasformazione ripagando gli oneri?
    Il nuovo proprietario è obbligato a dichiarare il cespite "prima casa"?
    La ringrazio in anticipo per l'attenzione.
    Cordiali saluti
    FM

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    1. Egregio Architetto,
      Può dare un suo parere in merito ai quesiti sopra riportati?
      Cordiali saluti
      FM

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    2. Non ho risposto perché sono quesiti molto di dettaglio che richiedono forse più un approccio legale piuttosto che tecnico. Comunque può non essere solo una questione di oneri ma anche di presupposti.

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  56. Buongiorno, le chiedo un parere.
    Ho acquistato un lavatoio per il quale ho presentato scia con permesso alternativo a costruire per chiedere l'abitabilità agibilità.

    Il lavatoio acquistato risulta come pertinenza della prima casa che però è in un condominio diverso dal Lavatoio. Sufficientemente vicino da farlo risultare pertinenza.

    Posso fare questo cambio di destinazione d'uso da lavatoio ad abitazione?

    La legge regionale 13/2009 di cui lei scrive mi sembra che imponga che il lavatoio, oggetto del cambio di destinazione, debba essere nello stesso condominio in cui si ha la prima casa.

    ho capito male?
    La ringrazio molto e spero di ricevere suo riscontro

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    1. la norma indica che la non contiguità può essere superata se si tratta di prima casa, ma certo l'essere in un fabbricato differente secondo me crea un problema più profondo. sinceramente senza approfondire non saprei rispondere, ma la risposta alla domanda se l'operazione rispetti i requisiti di legge mi sembra più no che sì.

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  57. Leggendo la legge 13/2009 mi sembrava di aver capito che fosse diciamo 'ulteriore' rispetto alla norma nazionale e che, ci si possa ricorrere solo qualora non sussistano i requisiti diciamo abituali per richiedere l abitabilità.

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  58. Salve architetto,
    ho un appartamento diciamo "bilivelli".
    Il quarto piano è un A2 e il quinto piano, collegato al quarto con scala interna, è una soffitta C2 (in cui sono ricavate due stanze e due ripostigli).
    Vorrei rendere tutto A2 con la legge del recupero dei sottotetti del Lazio.

    La soffitta C2 al quinto piano misura 83 mq in totale. Di questi 83 mq, 60 mq hanno un tetto completamente piano e l'altezza interna è di 2,80 m. I restanti 23 mq si trovano invece sotto ad una falda: 8 mq hanno un'altezza che va dai 2,80 m a 1,50 m e i restanti 15 mq si trovano sotto la parte più bassa della falda, ovvero quella che ha un'altezza che va da 1,50 m a 0,37 m.

    In poche parole, la gran parte della soffitta ha tetto piano e altezza di 2,80 m.
    1) Non ho capito bene se l'altezza media ammissibile per rendere la soffitta un'abitazione sia 1,90 m, come leggo qui sul blog, oppure 2,40.
    In entrambi i casi comunque, a causa della falda (che copre una piccola porzione della soffitta) io non raggiungerei mai l'altezza media, nonostante vi siano ben 60 mq coperti da tetto piano e aventi un'altezza costante interna pari a 2,80 m! Infatti, se considerassi l'altezza minima di 1,50 m (ovvero non considerassi la superficie sotto la falda di altezza inferiore a 1,50 m) avrei: (1,50 m + 2,80)/2 = 2,15.
    Possibile mai che con quasi tutto un piano avente un'altezza regolare (2,80), io non possa recuperare il sottotetto?
    Potrei realizzare un muro che "chiuda" la parte sotto la falda, così da avere l'unica altezza di 2,80 metri ovunque?

    2) Inoltre: non devo fare dei lavori, ma semplicemente "regolarizzare" la condizione di questa soffitta, portandola a essere un'abitazione e fondendola quindi in un'unica unità immobiliare con il piano sottostante. Considerando che le finestre esistenti già fanno rispettare il rapporto di 1/16 (e quindi non dovendo aprire nuove finestre, né fare sopraelevazioni o cose simili), la pratica da presentare è una SCIA o una SCIA in alternativa al permesso di costruire? Gli oneri devo comunque pagarli?

    Grazie mille.

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    1. la legge non scende molto nel dettaglio operativo, comunque a me non risulta sia in contrasto con i principi della legge individuare una porzione delimitata di questo spazio in cui applicare la legge, lasciando il resto delle superfici più basse o come locali tombati inaccessibili oppure in altre soluzioni che si riterranno congrue. la cosa più importante da valutare a mio avviso è la legittimità della preesistenza, perché, a meno che non ci troviamo in un immobile risalente ad epoche remote, è strano che un locale ex lavatoi sia così alto. la pratica va scelta in funzione dell'intervento individuato dalla legge, che è di "ristrutturazione edilizia": gli oneri vanno ovviamente comunque pagati perché si tratta di mutamento d'uso, ed occorrerà anche rispettare gli altri dettami della norma tra cui l'esecuzione di coibentazioni.

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    2. Grazie infinite architetto per la sua risposta.

      La legittimità della preesistenza è stata verificata durante questi lunghi mesi (abbiamo dovuto fare una nuova trascrizione dal notaio, una sanatoria e un nuovo Docfa...quindi ora sappiamo che è tutto a posto e sì, l'altezza era proprio quella sin dall'origine).

      Non mi è chiaro se l'altezza media da rispettare sia 1,90 metri oppure 2,00 metri oppure 2,40 metri.

      Per la pratica, visto che non si sono lavori da fare che modificheranno volume o prospetti, va in SCIA normale, stanti comunque gli oneri da pagare?

      Per le coibentazioni di cui parla, si riferisce ai lavori successivi o c'è qualcosa da presentare insieme alla SCIA?

      Grazie!

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    3. la legge impone una altezza interna minima di 190 ma ovviamente se è più alto va bene lo stesso; per quanto riguarda il titolo edilizio, va scelto in base all'intervento in sé cioè mutamento d'uso rilevante, ma comunque la stessa norma impone che si debba sempre interpretare come ristrutturazione edilizia, al di là degli interventi effettivamente da porre in essere. le coibentazioni vanno predisposte per essere eseguite durante i lavori, bisogna progettarle, eseguirle, e seguire i relativi adempimenti amministrativi imposti dal d.lgs. 192/05.

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    4. Di nuovo buonasera e grazie per la nuova risposta.
      Quello che continuo a non capire è (stante il fatto che trattasi di un intervento di ristrutturazione edilizia): per calcolare gli oneri (parcheggi privati, parcheggi pubblici, verde pubblico e servizi pubblici), devo comunque far riferimento ad un cambio di destinazione d'uso, è corretto? Perché, altrimenti, come posso (in base alla sua tavola sinottica) calcolare la differenza tra l'ante e il post operam? E allora mi chiedo: la soffitta di mia proprietà che voglio recuperare per unirla al piano sottostante (soffitta che è sempre stata solo e unicamente soffitta privata e accatastata singolarmente come C/2) devo considerarla come avente destinazione funzionale "commerciale"? (così da poter calcolare quelle differenze per gli standard).
      Grazie mille.

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    5. i calcoli secondo me è corretto farli come se fosse un ampliamento, non un cambio d'uso, ma ci sono alcuni particolari calcoli (come p.e. tabella A) che possono seguire le regole del mutamento d'uso. Se si fanno comunque tutti come ampliamento non ci si sbaglia: alle perse si da qualcosa di più, che è sempre cautelativo per tutti.

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  60. buonasera, la legge per il recupero dei sottotetti è applicabile nel caso in cui un appartamento ha come soffitto un semplice controsoffitto ad una altezza di 3, 40 m oltre il quale ci sono circa 2, 00 m per arrivare alle travi del tetto? é possibile eliminare il contosoffitto e realizzare un soppalco abitabile che comporterebbe aumento di superficie? e quanto grande può essere eventualmente questo soppalco?
    grazie per la disponibiltà

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    1. la norma non sembra vietare l'intervento in tale contesto, anzi sembra essere una delle casistiche espressamente consentite. ovviamente a patto che il soffitto sia effettivamente il tetto di copertura del fabbricato e non sia a sua volta il solaio di calpestio di un altro piano superiore.

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  61. Buonasera Marco, ti scrivo perché sono alle prime armi con il prospetto A della Deliberazione 19/2005, per la determinazione del costo di costruzione.

    Mi sembra tutto molto complesso, ma forse è perché sono agli inizi.

    Nella Tabella 1, alla voce Superficie abitabile, devo inserire i mq del sottotetto che voglio recuperare (e quindi inserire n.1 alloggi... anche se poi di fatto non è un alloggio autonomo, ma un annesso al piano di sotto)?

    La Tabella 2 e la 3 nel mio caso non andrebbero compilate, perché ho solo una grande soffitta che voglio far diventare mansarda annessa con il piano sottostante e non ho servizi e accessori.

    Poi: Dove trovo il costo massimo a mq dell'edilizia agevolata? E' il valore di 436,07 euro che trovo come adeguamento del costo di costruzione del Comune di Roma (6 agosto 2020)?
    E a cosa serve calcolare il costo a mq di costruzione maggiorato (con quella formula)?

    Ma esiste una circolare esplicativa per tutto ciò? Grazie!

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    1. il costo da utilizzare è quello da te individuato: è il costo base dell'edilizia agevolata che viene aggiornato annualmente. la classe di incremento serve appunto a far crescere quel valore per tararlo sulle qualità della specifica costruzione: il concetto è che si deve partire dal costo "base" e poi aumentarlo in base alle caratteristiche qualitative del fabbricato. generalmente è difficile che rimanga il costo base, almeno un 20% di incremento viene fuori sempre. per quanto riguarda la compilazione del prospetto A in sé, non ci sono indicazioni univoche comunque secondo me il modo più rigoroso per applicarlo è compilarlo due volte, una prima volta simulando l'immobile post-operam, ed una volta simulandolo nella situazione ante-operam: in questo modo è la differenza tra i due valori che produce l'effettivo "costo di costruzione". tuttavia, questa tecnica spesso non è applicabile perché andrebbe a quel punto riferita all'intero fabbricato e non solo all'immobile da ampliare, quindi quando si opera ad esempio nei condomini invece ritengo maggiormente verosimile compilare il prospetto A come se fosse un ampliamento "secco" dell'unità immobiliare da ampliare. Un metodo che altri ritengono non sbagliato è calcolare il costo di costruzione non con il prospetto A ma con il costo di costruzione determinato con il computo metrico con il prezzario ufficiale, perché in fondo si tratta sempre di ristrutturazione edilizia, come definito dalla norma. Comunque, ricordate sempre che un eventuale insufficiente od anche omesso pagamento del contributo di costruzione non può mai rendere inefficace una istanza edilizia, quindi eventuali errori in questi calcoli non sono mai "fatali", almeno finché non cambia l'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato in tal senso.

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    2. Grazie infinite!
      Un'ultima cosa per cui ti disturbo...Quando nel tuo articolo dici che "...la monetizzazione degli standard urbanistici non è dovuta per i parcheggi privati pertinenziali SE NON SI REALIZZAZANO NUOVE UNITÀ AUTONOME", intendi casi come il mio quindi, ovvero casi in cui la soffitta che vado a recuperare NON sarà un'unità a sé, ma sarà di fatto solo l'ampliamento di un appartamento già esistente. È corretto? Quindi in questo caso NON conteggerò i parcheggi privati pertinenziali...

      Per quanto riguarda parcheggi pubblici e verde+servizi, ho invece considerato la differenza tra dotazione di standard ANTE (magazzino-locale deposito) e dotazione di standard POST (abitazione). È corretto?

      Grazie ancora!

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  62. Mi associo alle domande della collega

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  63. Gentile Arch., mi associo in parte alle domande della collega nel chiederti ad oggi qual è il costo massimo a mq dell'edilizia agevolata da inserire nel prospetto A? Dove si può ritrovare? La Nota prot. n. QI/87376 del 6.08.2020 del Comune indica il valore di 436,07 euro come adeguamento del costo di costruzione. Grazie

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  64. Gentile Arch. permettimi un'ulteriore domanda: se il sottotetto recuperato fa parte di una villetta unifamiliare che è prima casa, nel calcolo delle urbanizzazioni Up e Us devono essere equiparate a Up e Us delle zone 167? Dove posso trovare il riferimento per questo tipo di agevolazione? C'è una delibera del Comune di Roma in merito? Grazie molte e buon anno

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    1. secondo me sì, se è prima casa, i valori Up ed Us vanno riferiti alle zone 167, perché così specifica la legge.

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  65. Salve Architetto, complimenti e grazie per questo blog così utile. Ho una domanda. Sono proprietario di un villino indipendente che sul terrazzo posto al secondo piano presenta un locale tecnico (adiacente all'immobile) di circa 6 mq e un'altezza di 2.10 m. Il locale è accessibile da una porta posta sul terrazzo. Considerata l'attuale destinazione d'uso del locale non posso collegarlo alla camera da letto come vorrei. E' possibile utilizzare la L 13 per recuperare tale locale tecnico e trasformarlo in un bagno con possibilità di collegarlo poi alla camera da letto? Grazie mille per la sua risposta.

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  66. Buonasera architetto,
    grazie per tutte le informazioni che fornisce.

    Una domanda. Dovrò presentare la pratica di SCIA in alternativa al permesso di costruire per effettuare il recupero del sottotetto e trasformarlo così in mansarda abitabile (da C2 ad A2).
    Il dubbio: con la stessa pratica posso ANCHE provvedere all'accorpamento del sottotetto (che diventa mansarda) con il piano sottostante (che è già stato sanato riguardo piccole modifiche di tramezzi con una precedente pratica)?
    In questo modo poi si farebbe una pratica catastale unica in cui si denuncia il recupero del sottotetto e l'accorpamento (unico subalterno nuovo). Potrebbe essere una soluzione?
    Grazie.

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    1. non vedo potenziali problemi ad impostare una cosa del genere. anzi rientra proprio nelle finalità naturali della legge, recuperare gli spazi sottotetto per annetterli direttamente agli appartamenti sottostanti.

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    2. Grazie architetto. La mia domanda, per entrare ancora più nello specifico, è: ok, con la stessa pratica posso recuperare il sottotetto e annetterlo all'appartamento del piano sottostante, ma, sempre con la stessa identica pratica, posso ANCHE far provvedere al nuovo progetto dei due piani andando ad apportare tutte le modifiche che voglio per la casa?
      Oppure è meglio fare una PRIMA pratica con la quale si recupera il sottotetto e lo si annette al piano sottostante e poi, una volta reso il tutto un'unità unica, presentare una SECONDA pratica con la quale mostrare il progetto di ristrutturazione?
      Grazie.

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    3. da un certo punto di vista la conformazione del piano di sopra dovrebbe essere ricompresa nel progetto, soprattutto se modificare la distribuzione serve a raggiungere i parametri igienico-sanitari, se il sottotetto così come è non li dovesse rispettare. comunque certamente il progetto può ricomprendere tutto ciò che è a corollario della trasformazione in sè, su questo veramente non vedo potenziali problemi. per simmetria, comunque, potrebbe pure essere possibile scindere le due pratiche, laddove ciò dovesse avere una qualche utilità strategica ma, nel caso, la soffitta deve essere conforme ai requisiti igienico-sanitari (ivi comprese le deroghe della LR 13) nello stato in cui si trova.

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  67. Salve Architetto, non avendo ricevuto risposta ad un mio precedente quesito mi permetto di riproporlo. Sono proprietario di un villino indipendente che sul terrazzo posto al secondo piano presenta un locale tecnico (adiacente all'immobile) di circa 6 mq e un'altezza di 2.10 m. Il locale è accessibile da una porta posta sul terrazzo. Considerata l'attuale destinazione d'uso del locale non posso collegarlo alla camera da letto come vorrei. E' possibile utilizzare la L 13 per recuperare tale locale tecnico e trasformarlo in un bagno con possibilità di collegarlo poi alla camera da letto? Grazie mille per la sua risposta.

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    1. potrebbe essere possibile, in linea di principio, perché la legge non esclude i volumi tecnici, purché ovviamente siano legittimi. per verificare la fattibilità, è necessario un approfondimento tecnico, inevitabilmente.

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    2. grazie mille! Sì, il volume tecnico di cui parliamo è legittimo. grazie ancora, saluti.

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  68. E' possibile sanare solo sottotetti adibiti abusivamente ad abitazione precedenti al giugno 2017? Quelli fatti dopo?
    Potevo tranquillamente presentare la pratica per un utilizzo di un sottotetto di altezza media di circa 245 cm come soggiorno?
    Si è concluso il progetto di ristrutturazione nel 2018 con una planimetria difforme con questa irregolarità perche i tecnici che mi seguivano i lavori hanno detto che non avevo l'altezza media minima per l'abitabilità, e forse anche qualcosa riguardante la cubatura ...
    Gentile Architetto posso secondo lei sistemare la mia situazione,in qualche modo appellandomi a questa legge LR 13/2009?

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    1. la norma non sembra precludere l'intervento in sanatoria, ma va valutato in dettaglio perché devono verificarsi tutti i presupposti di legge, che non sono solo di natura urbanistica ma anche edilizia (ad esempio esecuzione di coibentazioni, se il locale non è già efficiente o riscaldato).

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  69. Buonasera,
    Ho fatto la pratica per il te giorno sottotetto, sino alla scia di agibilità nel 2018.
    Ora non ho ben compreso se posso venderlo a terzi liberamente o sono obbligato alla locazione e nel caso come ovviare a ciò!!
    Grazie e buon lavoro

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    1. l'articolo 3 comma 6 della Legge indica delle condizioni particolari in cui può esserci una limitazione alla rivendita o nella locazione successivamente all'intervento, per un certo periodo di tempo: se non rientrate in quelle casistiche non mi sembra di poter individuare delle limitazioni in tal senso.

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  70. Egr. Arch.
    Posseggo una soffitta di circa 100 mq, coperta da un tetto a 4 falde, sovrastante il mio appartamento e facente parte di un piccolo fabbricato di 2 piani fuori terra e da un seminterrato.
    Da una parte vorrei recuperare il sottotetto e dall'altra ( insieme agli altri 2 condomini) usufruire del superbonus, per il cappotto e per il miglioramento sismico del tetto. Non so se fare prima l'uno o l'altro intervento. I quesiti sono questi:
    - E' possibile rifare il tetto con sagoma diversa, senza ampliamento?
    - E' compresa in questo intervento la coibentazione del tetto?
    - Il cordolo sommitale, necessario, comporta aumento di volume?
    - E' possibile successivamente aprire abbaini sul nuovo tetto per rispettare il rapporto aeroilluminante per il sottotetto?
    Grazie , per me è importante

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    1. Ma la discussione è chiusa?

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    2. i suoi sono quesiti molto complessi, non possono prescindere da uno studio specifico sul fabbricato e da una valutazione di pre-fattibilità: le suggerisco di incaricare un tecnico per assisterla al meglio.

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  71. buonasera, volevo porle una questione, sono proprietaria di un appartamento all'ultimo piano di una palazzina ricevuto in eredità, all'appartamento è stato unito lo spazio della cabina idrica adibita a bagno e richiesto con l'ultimo condono un cambio di uso...la pratica di condono è andata per le lunghe ed è difatti ancora aperta. a causa di lavori di ristrutturazione nel bagno mi sono resa conto che l'altezza di quest'ultimo arriva a 2m e 15, probabilmente perchè proviene da una cabina idrica di un palazzo dei primi del 900. Se è un problema come posso risolvere la cosa?
    Grazie

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    1. la concessione può essere comunque rilasciata: successivamente, si può valutare di modificare la porzione di immobile per renderlo conforme alle norme vigenti oppure valutare altre strategie operative.

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  72. Buongiorno,
    nel caso di un appartamento posto all'ultimo piano con soprastante terrazzo su cui ci sono 2 locali: soffitta e locale tecnico, l'accesso al terrazzo è garantito da una scala sul terrazzo esclusivo dall'appartamento sottostante(stessa proprietà), può essere applicata la legge? Trasformando di locali in soggiorno e bagno ad uso del terrazzo. Il mio dubbio è che il collegamento è esterno, comunque da terrazzo esclusivo, e c'è un altro accesso dalla scala del condominio. Chiaramente i due locali non andrebbero a formare UI autonoma (non avendo grandezza minima) ma una sorta di dependence a servizio del grande terrazzo in copertura, Cosa ne pensate? Un saluto all'ottimo blog e blogger.

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    1. secondo me è fattibile anche se il collegamento non è interno: tuttavia, è una questione borderline che andrebbe preventivamente verificata con il municipio.

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    2. Grazie Architetto, è anche la mia opinione. Purtroppo in questo periodo parlare con un tecnico del municipio sembra essere impossibile, dicono che non sono tenuti a dare consulenze, solo quando istruiscono le pratiche entrano nel merito, almeno a me hanno risposto questo, mah.

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    3. Sono riuscito a parlare con un tecnico, l'intervento è fattibile con SCIA in alternativa, poi sarà un altro discorso con il catasto, a mio avviso potrebbero considerare l'UI autonoma. Per quanto riguarda la questione termica se un locale che converto è già riscaldato con impianto collegato io non lo farei rientrare nel calcolo del 15% di volume di ampliamento è corretto secondo voi?

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    4. anche secondo me è così, ma sarebbe opportuno sincerarsi che gli impianti sia stati legittimamente estesi a quei locali, per esempio esaminando la relazione legge 10, oppure constatare che sono stati realizzati in epoca in cui non vi era obbligo di deposito di tali progetti.

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  73. Buonasera architetto, sarei in procinto di acquistare un appartamento all'ultimo piano in condominio. Suddetto appartamento ha sopra di esso un sottotetto a falde con accesso esclusivo dall'appartamento in vendita. Il sottotetto non ha finestre e ha un altezza massima di 250cm, minima 90 ma non sembra essere accatastato e si riferisce ad esso solo nell'atto d'acquisto originario. Se ho capito bene questo è un caso che potrebbe usufruire del recupero sottotetti se non fosse che la zona è gestita dalla soprintendenza ai beni culturali. O questo non è un vincolo?

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    1. l'ambiente potrebbe essere idoneo (previa verifica di fattibilità e di legittimità): se comunque parliamo di zona vincolo unesco, o di qualunque centro storico con vincolo paesistico imposto dal PTPR, la norma non si può applicare per espressa previsione della stessa. in zone con altri tipi di vincolo invece è possibile.

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  74. Gentile Architetto, innanzitutto complimenti per questo importante contributo, è stato illuminante. Approfitto della sua disponibilità e chiarezza per chiederle se secondo lei il recupero di un sottotetto di un appartamento all'ultimo piano di una palazzina anni 20 con tetto a spiovente sita nel II municipio a Roma e non inserita nella carta della qualità può essere richiesto con una SCIA. Il sottotetto è separato dall'appartamento da un soffitto a camera a canne non calpestabile e non accessibile dalle aree condominiali. Nel preliminare che abbiamo sottoscritto non vi è menzione di tale sottotetto. è necessario chiedere un permesso al condominio o dimostrare la proprietà dello spazio?
    La ringrazio e la saluto cordialmente,
    Francesca

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    1. bisognerebbe approfondire però da quel poco che capisco dalla descrizione, mi sembra che l'intervento sia fattibile. i sottotetti non accessibili per codice civile sono di proprietà dell'appartamento dell'ultimo piano, salvo diverse indicazioni contenute nel regolamento di condominio, e la legge recupero sottotetti ammette espressamente la possibilità di dividere in altezza gli ambienti, verificando che rimangano al di sotto del nuovo solaio le altezze minime regolamentari. Comunque, bisogna operare in SCIA alternativa o PdC, eviterei la SCIA ordinaria.

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  75. Gentile collega, innanzi tutto debbo ringraziarla per tenere un così dettagliato registro delle sue esperienze, che mi sono spesso utili.
    Sto recuperando un sottotetto di circa 25 mq e dai calcoli effettuati per le opere di urbanizzazione mi risulta un totale di circa 4000 euro. A suo avviso questa è una cifra plausibile?
    Grazie

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    1. la cifra ha una notevole variabilità, comunque ad occhio mi sembra bassina, se ricomprende anche le monetizzazioni degli standard. se fosse invece solo contributo di costruzione, potrebbe essere più verosimile.

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    2. Grazie per la cortese risposta. Ho anche un altro dubbio: ho il costo per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (Ou), il contributo del costo di costruzione (CC) e la monetizzazione degli standard. Sul modulo della SCIA in alternativa al PDC chiede anche se sia dovuto il contributo straordinario di urbanizzazione. Cosa mi dice a riguardo?

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    3. la LR 13 non contempla il contributo straordinario. questo era dovuto in alcuni interventi di piano casa LR 21/09 ad oggi decaduto, ed in alcuni interventi previsti dal piano regolatore vigente.

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    4. Grazie per la risposta, nonostante questo il tecnico municipale mi ha riferito che questo và calcolato.
      Seguendo i suoi post relativi al contributo straordinario di urbanizzazione ho potuto constatare (come anche riportato dalla deliberazione n°128 del 2014) che in caso di AMP con cambio di destinazione d'uso il contributo straordinario è in realtà dovuto. Se quindi come sostiene questa ulteriore "tassa" non è esigibile dal comune, c'è un modo univoco e inoppugnabile con cui io possa dimostrarlo al tecnico del municipio? (non vorrei dare informazioni errate o contrastanti al mio cliente, purtroppo è la prima volta che mi capita un recupero sottotetti). Grazie per la disponibilità

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    6. indagando ulteriormente, l'art.4 della LR 13 (Classificazione dell’intervento ed oneri concessori) rimanda all'art. 16 del dpr 380/01, dove al comma 4 - d-ter) parla di "valutazione del maggior valore di immobili in deroga o con cambio di destinazione d'uso", parlando di contributo straordinario.
      La cosa potrebbe risolvere il dubbio, se non fosse che il d-ter) sembra essere uno dei criteri che il comune utilizza per stabilire l'incidenza di Oup e Ous. Per cui ancora non riesco ad evincere un univoco approccio

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    7. come principio di fondo potrebbe non essere sbagliato, ed anzi se si operasse secondo le regole del piano regolatore, questi espressamente prevede, in alcuni casi specifici, detto contributo. tuttavia, bisogna anche inquadrare correttamente l'intervento: spesso il recupero sottotetti si fa su volumi che, ad oggi, già sviluppano SUL secondo le regole (stenditoi, sottotetti con altezza utile superiore a 180cm, etc) e quindi non si potrebbe inquadrare come opera di AMP ma, semmai, come cambio d'uso. la LR 13 inoltre indica espressamente di classificare l'intervento come RE. Dunque secondo me è astrattamente possibile che qualche caso limite possa essere ritenuto soggetto a contributo straordinario, ma finché l'intervento è un mutamento d'uso, considerando anche che la LR 13 opera anche in deroga agli strumenti urbanistici e non prevede espressamente tale ulteriore incombenza, secondo me il contributo non è applicabile. comunque a mio avviso la chiave per scardinare le convinzioni del municipio è dimostrare che non vi è aumento di SUL, se del caso, o che comunque non si ricade in nessuna delle fattispecie previste dal PRG in cui è previsto tale contributo. ho scritto un post apposito sul contributo straordinario.

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  76. Gentile Marco,
    mi trovo con una questione un pò strana, ho un immobile accatastato A4 con una planimetria catastale dove appare un locale indicato come cantina. Da quel poco che ho potuto verificare sembra che derivi dalla fusione di un A4 con un C2. A tuo avviso è possibile chiedere il cambio di destinazione d'uso per la parte cantina? Purtroppo non si tratta di un sottotetto ma di un seminterrato.
    Grazie per il tuo consiglio

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    1. astrattamente è possibile, ma bisogna verificare che l'ambiente acquisito abbia le caratteristiche per essere abitabile secondo le regole previste per gli spazi residenziali

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  77. Gentile Arch. Campagna,
    innanzitutto mi complimento per la generosità di informazioni fornite riguardo questo argomento piuttosto intricato.
    Il consiglio che le chiedo riguarda un locale lavatoio in periferia di Roma, superficie di circa 21 mq e altezza di 225 cm costante, che ho acquistato come pertinenza del mio appartamento dagli altri condomini nel 2017, dopo frazionamento e accatastamento in categoria C2 come locale tecnico.
    Il locale in oggetto è al nono e ultimo piano dell’immobile, accessibile dal vano scala con porta indipendente; il mio appartamento (categoria A3) è confinante trovandosi esattamente al di sotto (ottavo piano) ma non è collegato con apertura o scala interna al locale superiore.
    Avrei intenzione di renderlo abitabile cambiando la destinazione d’uso (in categoria A3?) senza però creare collegamento, lasciando quindi solo l’attuale accesso dal vano scale, e ricavando un bagnetto di meno di 4 mq.
    Le chiedo se fosse possibile secondo la recente normativa, vista l’esigua metratura e l’assenza di collegamento con l’appartamento sottostante?
    Ringraziandola in anticipo della cortesia la saluto cordialmente

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    1. la legge non è chiara su questo aspetto, comunque secondo me se il suo appartamento sottostante è per lei "prima casa", questo dovrebbe consentire di accedere ad un sistema rafforzato di deroga per cui a mio parere potrebbe fare l'intervento senza realizzare un collegamento interno. Siccome, però, non vi è certezza su questo aspetto, consiglio vivamente di sentire come la pensa il municipio territorialmente competente che dovrà istruire l'istanza.

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    2. Il mio dubbio nasce dalla modifica del testo della legge: “… purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa”. Confermo che si tratta di prima casa e che il locale è confinante, concetto che non so se assimilabile al concetto di annesso/attiguo. L’estensione poi del diritto di recupero del locale da parte di un’altra unità immobiliare non annessa/attigua sembrerebbe favorevole all’ipotesi di assenza di collegamento tra le unità immobiliari. Essendo quindi pertinenza dell’immobile adibito a prima casa, anche se dotato di ingresso indipendente, può considerarsi superato il vincolo di superficie minima di 28mq per una abitazione? La informo per completezza che a metà 2017, a specifica domanda rivolta a un tecnico del municipio romano di competenza, mi fu risposto negativamente sulla possibilità di recupero senza collegamento, ma trovo assurdo che la materia sia regolata dalla personale interpretazione di un addetto comunale. Grazie ancora del supporto

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    3. E nel caso di eventuale parere favorevole del comune al cambio destinazione d’uso, la pertinenza va fusa con l’abitazione principale o rimane catastalmente separata? Penso non sia possibile avere due immobili prima casa A3.

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    4. lo spazio non ha comunque le caratteristiche per essere una unità immobiliare autonoma (28mq calpestabili), dunque l'unica possibilità è annetterla come ambiente all'appartamento sottostante. secondo me il concetto che ha evidenziato della legge consente di superare il vincolo della connessione interna.

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    5. Grazie mille, riproverò in municipio!

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  78. Buon pomeriggio architetto,
    Stavo leggendo che il recupero del sottotetto, per la Regione Lazio, è ascrivibile a ristrutturazione edilizia. L'agenzia delle Entrate dichiara in vari interpelli che le detrazione del 50% è fattibile solo per i casi in cui non vi è un 'aumento di volumetria'. Sicché, se il recupero ai fini abitativi del sottotetto avviene all'interno delle falde/sagoma dell'immobile (quindi no demolizione e/o ricostruzione per eventuali sopraelevazioni dell'ultimo solaio di copertura, ma eventualmente eliminazioni di controsolai intermedi non strutturali), teoricamente non siamo di fronte ad aumento della volumetria, ma stiamo recuperando un volume già esistente, trasformandolo da 'non residenziale' a 'residenziale', potendo quindi accedere quanto meno al bonus 'ristrutturazione edilizia', giusto? Che poi, nel caso in cui la superficie o volume recuperato è maggiore del 15% della superficie o del volume totale del fabbricato (o della singola unità immobiliare) il recupero del sottotetto è ascrivibile ad un concetto di 'ampliamento', ma semplicemente per meglio definire le caratteristiche 'termiche' del sottotetto...è altra questione, giusto? Ho ragionato bene? Grazie mille per il Suo voler condividere il Suo pensiero. Saluti cordiali

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    1. la domanda andrebbe rivolta all'agenzia delle entrate per avere certezza, comunque il mio parere è che sia un intervento agevolabile, nei limiti di quanto da lei scritto. il tema del 15% è legato solamente alle norme energetiche.

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  79. Buongiorno architetto,

    Si tratta del sottotetto di un immobile A3 sito all'ultimo piano di una palazzina con tetto a spiovente, individuata in zona T5 nel PRG del Comune di Roma, non inserita nella carta della qualità né individuata centro storico PTPR.

    Il sottotetto, che in origine non ha nessuna specifica destinazione, attualmente è separato da un soffitto a camera a canne non calpestabile e non accessibile dalle aree condominiali.

    Abbiamo potuto verificare che, accedendo alla LR13/ 2009, potremmo ampliare l’immobile tramite un solaio intermedio con le altezze minime regolamentari, senza innalzare la quota del tetto e senza dover aprire ulteriori finestre. Il soppalco ipotizzato finora potrebbe ampliare l'immobile di un 17%, (ma stiamo valutando se conviene ridurlo al 15% per le norme energetiche).

    I mie principali dubbi sono:

    - per il titolo edilizio, trattasi di opere di ristrutturazione edilizia che non comportano modifiche della volumetria complessiva dell'edificio, ne mutamenti della destinazione d'uso. Possono quindi essere eseguite con SCIA ai sensi dell'art. 22 D.P.R. cioè interventi di RE di cui all'art.e comma1 lettera d) diversi da quelli indicati nell'Art. 10 comma 1 lettera c)? quindi in SCIA ordinaria

    - i contributi relativi al costo di costruzione e alle urbanizzazioni primarie e secondarie sono dovuti sicuramente, ma se non ho capito male, quelli relativi alla monetizzazione degli standards: i parcheggi privati pertinenziali non sono dovuti perché non è una unità abitativa autonoma, giusto?

    - invece quelli dovuti ai parcheggi pubblici e verde + servizi?

    Grazie in anticipo

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    1. trattandosi di zona A, l'intervento potrebbe leggersi anche come mutamento d'uso, quindi io lo inquadrerei in SCIA alternativa in art. 23.
      per le monetizzazioni degli standard, la formulazione della norma è ambigua e sembra potersi leggere nel senso che in caso di ampliamento di unità esistenti non sia dovuta alcuna monetizzazione di nessuno degli standard: la lettura può avere senso nella misura in cui la norma persegue la tutela di un obiettivo primario, che è quello della limitazione del consumo di suolo; tuttavia, se il municipio dovesse richiedere le monetizzazioni, insistere nel non versarle aprirebbe un contenzioso che forse non ha motivo di essere impiantato, a meno che le cifre in gioco non dovessero risultare ragguardevoli. Avrebbero potuto scrivere meglio la norma.

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  80. Egregio Architetto,

    rinnovo i complimenti per il blog che seguo sempre con interesse.

    Le vorrei porre un quesito magari utile anche agli altri utenti: il comma 6 dell'art. 3 della L.R. 16 Aprile 2009, n. 13 recita "........... l’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, ............... con l’obbligo di non alienarla per un periodo pari a cinque anni.".
    Nel caso in cui la volumetria che genera il sottotetto da recuperare (i) non sia derivante da permessi a costruire con i quali è stato autorizzato lo stabile ma da volumetria abusiva aggiuntiva successivamente condonata come "non residenziale" e (ii) a tale unità immobiliare così generata fosse successivamente trasformata in residenziale per il tramite della L.R. in questione, può essere etichettata come "nuova unità immobiliare" con divieto di alienazione per cinque anni? Se non questo il caso quale potrebbe essere il caso cui tale comma si riferisce, potrebbe fare un esempio?

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    1. se facciamo una lettura letterale della norma, tenderei a dire che non vi è in effetti incremento di unità immobiliari nel caso di specie e la norma non dovrebbe quindi applicarsi; se invece se ne fa una lettura più estensiva, vi sarebbe una nuova unità residenziale, prima inesistente, in grado di impattare sul carico urbanistico similmente all'operazione di creazione "da zero" di una nuova unità immobiliare. cautelativamente, tenderei a validare quest'ultima ipotesi.

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  81. Buongiorno Arch. purtroppo l'hakeraggio della regione lazio ha penalizzato il suo utilissimo blog, facendo saltare tutti i vari link di collegamento al sito della regione, mi saprebbe indicare dove posso trovare il parere 2227/2013 relativo all'accertamento di conformità per il recupero dei sottotetti? Dalla sua esperienza, senza fare dichiarazioni non veritiere è applicabile? Perchè oltre alla doppia conformità, trovare un sottotetto che abbia già i requisiti di risparmio energetico adeguati al 2021 è praticamente impossibile. Grazie

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    1. i pareri purtroppo sono indisponibili tutti, io ne avevo scaricato qualcuno. il discorso della doppia conformità è a mio avviso chiaro nei riguardi delle norme urbanistiche, ma non mi sembra così ovvio estenderlo automaticamente alle norme tecniche. in ogni caso, il volume deve essere adeguato termicamente, per poter consolidare il titolo, in quanto se l'intervento è stato fatto dopo il 2009 (condizione essenziale per la doppia conformità) era già in vigore il d.lgs. 192/05 e quindi i relativi adempimenti avrebbero dovuto comunque essere seguiti.

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    2. l'isolamento termico deve essere adeguato alle trasmittanze al momento dell'abuso? Essendo la l.r. 13/2009 successiva alla l.r. 6/2008, per il recupero del sottotetto tramite accertamento di conformità devono essere già presenti anche pannelli fotovoltaici solare termico e recupero acque piovane? che la l.r. 13/2009 richiede all'art.6?

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    3. alcuni requisiti della LR 6/08 secondo me si possono autocertificare come non realizzabili (le acque piovane ad esempio), mentre per il fotovoltaico, come ho scritto nel post, secondo me delle norme nazionali successive hanno implicitamente abrogato le disposizioni della legge regionale. Per quanto riguarda le coibentazioni, la LR 13/09 è molto generica e parla solo di "coibentazioni" senza fare riferimento al d.lgs. 192/05: ne parlerei con il municipio.

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  82. Buongiorno architetto, non finirò mai di apprezzare i suoi consigli e commenti. Mi trovo di fronte a questa situazione: devo presentare una pratica per il recupero di un sottotetto di un fabbricato in muratura di tufo e per renderlo scatolare dal punto di vista sismico, si vuole realizzare una cordolatura sommitale in muratura armata. Parlando con un tecnico comunale mi è stato detto che il cordolo sommitale costituisce aumento di volume e quindi, secondo lui, bisogna tagliare la muratura e realizzare il cordolo. Premesso che la 13/2009 è in deroga alle norme dei vari PRG e regolamenti comunali, che le norme delle NTC chiariscono che la realizzazione dei cordoli sommitali non costituiscono variazioni di altezza e quindi di volume, che la 108/21 chiarisce anche la realizzazione del cordolo sommitale e del cappotto termico derogano al DM 1444, circa le distanze da rispettare, come mai, secondo lei,il tecnico del comune assume la posizione descritta? C'è qualche norma che mi sfugge? La ringrazio vivamente per la risposta

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    1. non saprei perché viene tenuta questa posizione: io tornerei a confrontarmi portando gli estremi di legge citati.

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  83. Gentile collega, sono alle prese con un fabbricato per il quale fù ottenuta concessione per recupero sottotetto ai fini abitativi, sin dall'origine diviso in alcuni vani (stenditoio, lavanderia, deposito). Tuttavia il progetto ha previsto un parziale recupero, limitandosi solo ad alcuni locali dell'originaria soffitta, lasciando a destinazione non residenziale le residue porzioni.
    Mi domandavo se, al ricorrere di tutti i presupposti della Legge così come innovata dalle ultime modifiche ed integrazioni (in particolare altezze e rapporti aero-illuminanti), sia possibile presentare una seconda istanza per "completare" l'intervento.
    Grazie per il prezioso confronto.

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    1. la legge, a differenza ad esempio di quella sulla rigenerazione, non mi risulta abbia clausole specifiche circa l'impossibilità di applicarla "a completamento" di precedenti interventi parziali.

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  84. Egr. Arch., su suo suggerimento, sono andato a riparlare con il dirigente tecnico del comune di Formia, il quale non ha dato peso alle mie osservazioni, benché avessi mostrato le NTC, la L.R. 13, la quale permette modifiche all'altezza di colmo e di gronda, ed è in deroga agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi locali. Ho anche menzionato qualche sentenza del CdS e di diversi Tar di altre regioni. Le chiedo se mi sfugge qualche legge regionale o qualche sentenza del TAR Lazio. Le chiedo scusa perla lunghezza del post, e le chiedo, ancora, :Quando si parla di demolizione e ricostruzione ci riferisce all'intero edificio o anche a parte di esso? ( per es. demolizione e ricostruzione del tetto con aumento di volumetria). La ringrazio e spero nel suo aiuto

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    1. la demolizione e ricostruzione può anche essere parziale ma dipende sempre in quale contesto applicativo viene calata. Comunque se non ho capito male il vostro caso mi sembra solo un problema di incomprensione: se esiste una figura superiore al tecnico che ritiene non si possa fare, suggerisco di chiedere un incontro a tre. Alle perse, ma è una cosa da valutare con tutte le controindicazioni del caso, potrebbe comunque inviare la pratica, attendere l'eventuale rigetto, e fare ricorso. Se decide così, però, le consiglio una approfondita verifica preventiva con un legale.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.