giovedì 27 ottobre 2011

il NUOVO piano casa della regione lazio

Molti si sono chiesti, del "vecchio" piano casa della Regione Lazio, i motivi di alcune limitazioni all'applicabilità degli ampliamenti apparentemente poco sensate, senza tuttavia ricavarne grandi risposte. Gli stessi probabilmente si stanno chiedendo perché, oggi, sono state tolte alcune limitazioni un po bizzarre e aggiunte altre forse altrettanto poco logiche, ma è indubbio che la nuova versione della legge regionale è applicabile in una casistica molto più ampia di situazioni rispetto alla precedente.
Vediamo, in dettaglio, come e dove è possibile richiedere l'autorizzazione per ampliare la propria abitazione.

Anzitutto, il riferimento normativo: la legge è la n°21/2009 modificata ed integrata dalla 10/2011. A questo link si può scaricare il testo coordinato attualmente in vigore: http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_focuson/LeggeRegionale11agosto2009n21.pdf

Una piccola premessa: in questo preciso istante (fine ottobre 2011) è in corso un'aspra polemica tra il Ministero dei Beni Culturali e la Regione Lazio su alcuni punti del Piano Casa, in particolare quelli sulla possibilità d'intervento sulle aree protette. Ciò non significa che l'intera legge è a rischio "bocciatura" da parte del Consiglio di Stato ma, semmai, solo alcuni articoli la cui applicabilità comunque è abbastanza limitata.

Parlando genericamente, cosa si può fare con questa legge? Anzitutto, e fondamentalmente, si può ampliare la superficie utile della propria unità immobiliare, sia essa una abitazione o un locale ad uso diverso. Ampliare può voler significare costruire un vero e proprio volume aggiunto in aderenza alla nostra costruzione, oppure anche il recupero di una volumetria attualmente aperta ma facilmente chiudibile, come un portico od un balconcino. Ovvero, ancora, non è escluso il poter sopraelevare l'edificio.
E'dunque così facile ormai realizzare un aumento di volumentria? fare finalmente in modo semplice ed "onesto" quello che prima si poteva fare solo abusivamente per poi sperare nei (tanti) condoni edilizi? No, non è così facile, perché la norma impone (giustamente) che vengano rispettate le più disparate norme, più o meno le stesse che è necessario rispettare quando si costruisce un edificio completamente nuovo. L'applicazione di queste norme potrebbe vincolare fortemente la fattibilità di alcune opere (come per esempio il rispetto della norma sui confini: chi ha un appezzamento di terreno "stretto e lungo" troverà difficoltà a reperire gli spazi per ampliare, ma vedremo in seguito.
Descriverò qui nel dettaglio come operare nel caso di ampliamento delle abitazioni uno o pluri-familiari, e lascerò da parte la trattazione degli ampliamenti sugli edifici non residenziali e tutto l'interessante capitolo sulle demolizioni/ricostruzioni integrali: se avete domande specifiche su questi argomenti non esitate a contattarmi.
Nel nuovo piano casa è consentito ampliare la volumetria degli edifici esistenti (ovviamente, devono essere stati regolarmente costruiti o quantomeno regolarmente condonati) fino ad un massimo del 20%. La volumetria che fa fede è quella "vuoto per pieno", ovvero la volumentria compresa degli spessori dei muri perimetrali, ma escludendo eventuali parti comuni e volumi tecnici (per esempio, in un condominio non si computerà la superficie di scale, pianerottoli ed ascensori). Quindi per esempio se avessimo una casa unifamiliare di 100mq, questa svilupperebbe presumibilmente circa 300mc (100mq per una altezza media di 3mt) e quindi potremmo edificare un ampliamento di 60mc, ovvero 20mq.
La legge tuttavia impone che l'ampliamento non debba comunque superare i 70mq per l'intero fabbricato, pertanto chi ha una costruzione che sviluppa più di 350mq (o circa 1.000 mc) dovrà accontentarsi di un ampliamento inferiore del 20%. Il problema - e qui sta quella che secondo me è una delle disparità della legge - è che ci sono edifici ben più grandi di 350mq: pensiamo ad un piccolo condominio a Roma, composto da 10 appartamenti da 100mq: stiamo parlando già di 1.000 mq, per i quali un ampliamento di 70mq equivale ad un "misero" 7%. Senza considerare che ci sono palazzi con uno sviluppo davvero enorme di superficie, come per esempio quello dove abito io, il cui sviluppo complessivo è di circa 13.000 mq, per cui un ampliamento di 70mq rappresenta appena lo 0,5% di ampliamento. Sempre meglio della situazione della precedente legge: gli edifici con più di 1.000mc erano comunque esclusi senza possibilità alcuna di ampliamento. Se volete un parere personale, si poteva applicare la percentuale in modo proporzionale alla volumetria complessiva, andando per scaglioni: per esempio 20% di ampliamento per i primi 1.000mc di edificio; 10% da 1.000 a 3.000mc, e così via. Ma non stiamo a recriminare: accontentiamoci di quello che c'è.
Accennavamo inizialmente al rispetto delle norme nazionali: quelle di cui specificatamente viene richiesto il rispetto sono quelle relative al contenimento dei consumi energetici, alla statica delle strutture, ed al rispetto dei confini e delle altezze massime ammissibili per le nuove costruzioni. Vediamo anzitutto cosa ci chiedono le norme, analizzandole per sommi capi:
- contenimento energetico: la Legge impone che nelle nuove costruzioni vengano realizzate le pareti e tutte le chiusure verso l'esterno in modo tale da limitare il più possibile, entro limiti ragionevoli, lo scambio termico con l'esterno. Quando si fa la ristrutturazione di questi elementi, la stessa Legge ci impone di "aggiornare" queste superfici a dei parametri prestabiliti di trasmittanza termica: per esempio se abbiamo una "vecchia" parete a camera vuota, è probabile che dovremmo inserirci dell'isolante per portarla ai valori richiesti. C
- statica delle strutture: ovviamente, la Legge impone che le nuove strutture di qualunque materiale devono essere progettate e realizzate seguendo specifici calcoli, eseguiti da un tecnico che si prenderà la responsabilità di dichiarare "sicure" le strutture. I nuovi ampliamenti dovranno rispettare la nuova normativa, e ciò potrebbe rappresentare un problema in zone a rischio sismico elevato
- distanze dai confini ed altezze massime: la Legge impone il rispetto di specifiche distanze tra edifici, soprattutto tra facciate dotate di finestre. Negli ampliamenti, non possiamo spingerci oltre i limiti imposti, quindi se la nostra costruzione è stata realizzata con alcuni lati già al "limite" normativo, potremmo ampliare solo sugli altri lati oppure in verticale.

Da una rapida occhiata al panorama normativo emergono le difficoltà da affrontare nell'ampliamento:
- contenimento energetico: nel caso stessimo ampliando l'edificio recuperando lo spazio di un portico o di un balconcino coperto, non basterà realizzare la vetrata a "norma", ma dovranno essere adeguate tutte le altre superfici che, a lavori ultimati, delimiteranno lo spazio interno da quello esterno: se, quindi, stessimo chiudendo il balconcino di casa, se il vicino del piano di sopra non farà altrettanto, sarò costretto a realizzare un cappotto termico sul solaio del terrazzo per renderlo "a norma", perchè questo diventerà, appunto, una superficie di delimitazione tra interno ed esterno. Il limite in questa operazione sta nel fatto che comunque non si può scendere al di sotto dei 270cm di altezza di ogni ambiente: se, quindi, il nostro terrazzino ha già un altezza utile di 270cm, l'operazione del piano casa ci sarà preclusa perché non avremo la possibilità di fare il cappotto termico, perché ci obbligherebbe a scendere al di sotto dei 270cm utili necessari per le superfici abitabili. Lo stesso concetto va applicato ai pavimenti, soprattutto nei portici delle villette: le pavimentazioni degli ambienti su terra devono avere un vespaio al di sotto che limiti lo scambio termico con il terreno: se, quindi, vorrò convertire il portico in un bel salotto, sarò comunque costretto a demolire tutto il pavimento del portico per ricostruirlo "a norma" come se fosse il pavimento di una nuova abitazione.
- sicurezza delle strutture: può sembrare abbastanza semplice e logico che le strutture che si andranno a realizzare per l'ampliamento debbano rispettare la nuova normativa, ma in caso di conversione di spazi "esistenti" la faccenda è davvero complessa e delicata. Se, per esempio, volessimo sfruttare il piano casa per sopraelevare il nostro edificio, non dovremmo limitarci solo a realizzare la struttura del volume aggiunto in conformità della normativa, ma dovremmo adeguare anche tutto il resto della struttura che si trova al di sotto dell'ultimo piano. Ci si rende conto che diventerebbe una operazione davvero invasiva, soprattutto se parliamo di condomini formati da più piani. Non è detto, comunque, che ciò valga anche per i semplici "ampliamenti" su terrazzi o balconi: la casistica è molto ampia e varia caso per caso, comunque tendenzialmente se la nostra esigenza è quella di "chiudere" semplicemente un balconcino (per fare una veranda, insomma), dato che le superfici dei terrazzi esterni devono essere dimensionate (e ciò valeva anche in passato) per supportare lo stesso carico delle superfici residenziali, generalmente non verrà richiesto l'adeguamento alla normativa sulla sicurezza delle strutture.

Ultimo tema, non meno cruciale, è quello del consenso di tutti i partecipanti all'assemblea condominiale, nel caso di condomini e multiproprietà. La Legge infatti, pur consentendo di applicare il piano anche alle multiproprietà (è una novità di agosto 2011), impone che il progetto di ampliamento debba essere uno solo per tutto il fabbricato (anche se gli ampliamenti sono più d'uno e divisi su più appartamenti diversi), e che, di conseguenza, vi sia l'assenso formale di tutti i partecipanti.Ciò potrebbe essere fortemente limitante nel momento in cui, per questioni "strutturali e dimensionali" del fabbricato, siano solo in pochissimi, o magari uno solo, a poter applicare la Legge: come fare per convincere gli altri condomini a consentire l'ampliamento se in realtà nessun'altro potrebbe trarne beneficio? forse se fossimo in una società più filantropica o meno "invidiosa" non ci sarebbero poi tutti questi problemi, ma purtroppo non è così. D'altra parte negli edifici molto grandi, come detto, se pure si dividesse in modo eguale per tutti la capacità di ampliamento ne rimarrebbe talmente poca che nessuno ci potrebbe fare nulla (per chiudere un balconcino sono necessari almeno 4-5mq - dipende poi dalle dimensioni del balconcino - se l'ampliamento totale del fabbricato sono 70mq, nei condomini con più di venti condòmini sarà dura...). Un modo per ovviare al problema potrebbe essere quello di dividere i "famosi" 70mq di ampliamento in base alle quote millesimali di ciascun partecipante all'assemblea, e quindi fare in modo che questi possano "vendere" la propria "cubatura edificabile" a chi è interessato, anche alla libera contrattazione. In questo modo, l'operazione è conveniente anche per chi non può fisicamente fare nulla (es. un appartamento privo di balconi) e ci saranno quindi maggiori probabilità di approvazione. Attenzione però ad una "sfumatura": se si è da soli a voler procedere con l'ampliamento, e magari si ha bisogno solo di pochi metri quadri, sarà comunque indispensabile l'approvazione degli altri condòmini ad eseguire l'unico e globale progetto di ampliamento attuabile sul fabbricato (anche se una sola persona vuole ampliare, il progetto deve comunque essere unico per l'intero fabbricato): insomma gli altri condòmini devono essere consci del fatto che si stanno precludendo la possibilità di presentare, un domani, un'altro progetto di ampliamento con il Piano Casa su quel fabbricato, anche se la cubatura di ampliamento non fosse stata tutta "consumata". Non è escluso che concederanno comunque di presentare una seconda pratica di ampliamento, ma la lettura dei paragrafi normativi ora come ora non sembra consentirlo.

Ci sono poi una serie di esclusioni, ovvero di zone, settori o tipologie di edifici in cui non è proprio possibile fare alcunchè. Si parla anzitutto di edifici abusivi, e qui è abbastanza ovvio comprendere il perché; in ogni caso, sono "ammessi" gli edifici condonati, purchè la pratica di condono sia conclusa con l'emissione della concessione in sanatoria. Le varie clausole d'esclusione sono ben descritte all'art.2 della legge, ma vale la pena sottolineare che il Piano Casa non è applicabile in tutte le zone considerate "centro storico" dal Piano Paesistico Regionale (il Piano si può visionare on-line qui http://www.regione.lazio.it/rl_urbanistica/?vw=contenutiElenco&id=8 ). Attenzione a non confondere le zone del Piano Paesistico Regionale con la definizione di "città storica" del Piano Regolatore Generale di Roma: quest'ultimo considera città storica dei tessuti molto ampi della città, ma la perimetrazione del Piano Regionale invece è più ristretta (grosso modo coincide con il perimetro delle Mura Aureliane). Sarà quindi possibile applicare il Piano Casa anche nei tessuti della Città Storica del PRG di Roma purchè non perimetrati dentro il tessuto di "centro storico" del Piano Regionale.

Il Piano Casa comunque non vi consente di evitare di richiedere permessi o nulla osta eventualmente necessari per l'autorizzazione alle opere: per chiudere un balconcino nei tessuti storici di Roma è sempre necessario il parere della Sovrintendenza, così come eseguire un ampliamento all'interno di una zona con vincolo di rispetto idrogeologico (ammesso che sia possibile nel nostro caso) avrà bisogno dell'assenso della Regione, e così via.

Si ok, ma quanto costa? abbiamo visto cosa è possibile fare e quali sono i vari vincoli che abbiamo di fronte, ma che cifre dovremmo essere pronti a spendere? la "fetta" maggiore di spese sarà comunque quella relativa alle opere edili, ma anche il Comune vorrà la sua parte. Sull'ampliamento dovremmo corrispondere al Comune le cifre che, grosso modo, sono richieste per le nuove costruzioni: tra oneri concessori e oneri sul costo di costruzione parliamo approssimativamente di 200 euro per metro quadro ampliato, ma c'è un secondo capitolo di spesa che non è secondario: gli standard urbanistici. Per le nuove costruzioni è obbligatorio dotare il nuovo edificio di una certa quantità di parcheggi, pubblici e privati e di superfici da destinare a servizi: ci si rende conto che nelle zone già urbanizzate è impossibile realizzare altri parcheggi, e quindi la legge dà la possibilità di "monetizzare" queste dotazioni non fattibili, con la conseguenza che sale ulteriormente il conto per il Comune.

Le domande per il Piano Casa potranno essere presentate fino al 31 gennaio 2015: consiglio a tutti di non ridursi all'ultimo momento per presentare il proprio progetto: vi ricordo che dal momento in cui viene presentata la domanda si ha un anno di tempo per iniziare le opere e tre anni per finirle, ed è possibile richiedere una sola proroga dei termini per ulteriori due anni (o tre, a seconda dei casi): ciò significa che le domande presentate alla data del 31 gennaio 2015 dovranno essere completate entro il 31 gennaio 2018, prorogabili fino al 31 gennaio 2021. Le domande, per quanto riguarda la città di Roma, possono essere presentate solo presso gli uffici del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica sito in viale della Civiltà e del Lavoro all'EUR, quindi non perdete tempo a recarvi presso i vostri municipi perché vi rimanderanno al Dipartimento. Di recente, sempre per Roma, è stata inaugurata la procedura di presentazione on-line delle DIA alternative al permesso di costruire (DIA onerosa o SuperDIA): non è ancora chiaro se ciò valga anche per le domande per il Piano Casa ma si presuppone di si.

Per concludere, si ricorda che se il nostro problema è quello di voler recuperare uno spazio sottotetto o un volume lavatoio non più utilizzato, ritengo più utile e più fruibile utilizzare la legge della Regione Lazio sul recupero dei sottotetti che, essendo specifica per questo tipo di interventi, è più snella e più "permissiva", anche se pure il Piano Casa consente interventi su queste superfici.

la lungaggine era necessaria per trattare un po tutte le questioni inerenti il Piano Casa (e considerate che ho saltato molti macro argomenti, come le sostituzioni edilizie e gli interventi su immobili non residenziali): ad ogni modo, se avete letto fin qui, siete davvero tenaci! :)

221 commenti:

  1. Ciao Marco,

    per un piano casa di una villetta bifamiliare abbiamo protocollato una DIA in alternativa al PdC appena PRIMA della nuova delibera per calcolare gli oneri concessori e giusto una settimana dopo che la competenza era stata spostata ai municipi (verso la fine di giugno, senza però pagare gli oneri, perchè prima di pagare volevamo una conferma dall'amministrazione dei calcoli fatti. Ma prima abbiamo dovuto aspettare che la pratica venisse assegnata al tecnico, ma nel frattempo era scattata la nuova delibera per il calcolo degli oneri, ma dato che non è retroattiva, noi paghiamo e protocolliamo quello che avevamo calcolato a suo tempo, giusto? anche perchè facendo i calcoli con la nuova delibera vengono molto più alti.
    Poi per gli oneri di urbanizzazione abbiamo usato il coeff per le ristrutturazioni, perchè avevamo visto che l'ampliamento era inteso come Ristrutturazione e non come NC.
    Inoltre il tecnico del comune ci aveva fornito un costo unitario di costruzione pari a 279,37 €/mq e noi nei calcoli abbiamo utilizzato quella cifra moltiplicata poi per la SUL di ampliamento. Dato che il municipio non ci aiuterà mai con questi benedetti calcoli, al limite, se serve un'integrazione, ce la richiedono, no?

    Oltre a ciò il tecnico del municipio ci ha detto che serviva una perizia giurata per dichiarare che lo stato di fatto è conforme progetto originiario e un atto d'obbligo che vincolasse la destinazione d'uso per 10 anni, ma noi abbiamo visto che sulla II circolare esplicativa del piano casa è esplicitamente scritto che non serve atto d'obbligo e quelli del municipio per tutta risposta hanno detto di non fare affidamento alle leggi regionali ma solo a quello che dicono loro... O_O

    Secondo noi, a questo punto, si potrebbero iniziare i lavori e se ci fossero delle mancanze, ci chiedono un'integrazione scritta e fine, no? che ne pensi?

    Come sempre grazie della tua immensa disponibilità, è così difficile trovare qualcuno competente con cui confrontarsi!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Francesca: concordo grosso modo su tutto quello che dici, quindi anche io sono dell'idea che se il municipio ha qualcosa che non gli torna vi dovrà scrivere. Io per essere tranquillo aspetterei ancora un poco ad avviare i lavori: facciamo passare formalmente 30 giorni dal momento in cui, in via definitiva l'1 novembre, le competenze per i piani casa sono stati definitivamente trasferiti ai municipi dopo i vari rinvii e traccheggi. Sono quasi certo inoltre di poterti confermare che l'atto d'obbligo non è dovuto, così come mi sembra strana la perizia giurata, ma mi sembra comunque più comprensibile dell'atto d'obbligo. Ho solo un dubbio sul coefficiente che avete applicato perché ristrutturazione invece che NC: su questo non so essere preciso, mi informerò appena posso.
      In linea generale considera che con una recentissima legge si è rafforzato ulteriormente il ruolo dello "sportello unico per l'edilizia" il quale ora è ancora più responsabile unico del processo burocratico, e ciò - in linea teorica - va a nostro vantaggio.
      Ricorda la comunicazione di avvio dei lavori da inviare al municipio: anche se non ve la chiedono espressamente io la farei comunque.
      Fammi sapere come va avanti la vicenda: ho necessità di raccogliere info generali su come vanno i piani casa nei municipi ;-)

      Elimina
  2. Ciao Marco,
    volevo un tuo commento sull'applicazione del piano casa nel comune di Roma.
    Sto facendo il giro dei municipi per capire le regole di attuazione e già ho trovato delle discordanze tra il IV Municipio ed il V.
    Ti riassumo brevemente gli interventi da fare, per poi dopo dirti cosa mi hanno detto.
    Diciamo che gli interventi sono molto simili in quanto si tratta di ampliamenti da effettuarsi all'ultimo piano di due palazzine. Uno comporta un aumento di superficie di 15 mq l'altro la realizzazione di una nuova unità abitativa.
    L'idea è di realizzare gli ampliamenti con delle strutture leggere in legno e cartongesso per esterni, ovviamente coibentati etc.
    Allora secondo il V Municipio basta che nella DIA gli dichiaro che l'intervento non comporta opere per le quali è prescritta l'autorizzazione delle opere, ai sensi degli artt. 65,94,95 del DPR 380/01, e mi bastava un autorizzazione da parte di tutti i condomini.
    Sono andato al IV qualche giorno dopo e qui si che mi hanno complicato la vita. Secondo il tecnico bisogna fare il deposito delle strutture al Genio Civile, avere una atto notarile per la cessione dei diritti di superficie.
    Dato per scontato che il tecnico del IV Mun. fosse più preparato e che quindi i documenti da presentare siano di più, il fatto di dover presentare il progetto delle strutture al Genio Civile impedisce di fatto l'applicazione del Piano Casa nel Comune di Roma, in quanto bisognerebbe fare l'adeguamento sismico di tutta la palazzina.
    Tu come hai risolto? Hai trovato soluzioni alternative?

    Grazie
    Paolo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Paolo, purtroppo so bene che i municipi applicano in modo diverso il piano casa ma soprattutto hanno interpretazioni diverse della normativa, ragion per cui è un gran casino. Detto ciò, bisogna considerare che il piano casa nella sua nuova stesura non obbliga più all'adeguamento sismico dell'intera struttura del fabbricato, ma è anche vero che se vado a realizzare dei nuovi volumi all'ultimo piano, questi creeranno nuovi carichi e, quindi, la struttura esistente andrà adeguata quindi non per obbligo normativo del piano casa ma per il rispetto delle norme sulla sicurezza delle strutture: per questo motivo in particolare un paio di clienti hanno rinunciato all'applicazione della legge sugli ampliamenti, data l'onerosità e l'invasività delle opere strutturali. Se al quinto municipio ti chiedono poche cose può essere un bene o un male: una legge molto recente ribadisce che il municipio, nella figura dello "sportello unico dell'edilizia" è responsabile dell'intero procedimento amministrativo e della sua completezza, ma se questi non sanno quello che serve per normativa la responsabilità dell'assenza di documenti potrebbe ricadere anche sul tecnico. Teoricamente, invece, non servirebbe nulla riguardo gli accordi condominiali perché il comune rilascia i titoli "fatti salvi i diritti di terzi" (in sostanza, tu sei responsabile se non hai chiesto agli altri i permessi) ma forse nello specifico del piano casa non mi sembra sbagliato allegarlo alla pratica anche se non richiesto, visto che è un preciso dettame normativo. in conclusione, l'aspetto strutturale rimane secondo me il problema più insormontabile dell'applicazione del piano casa, a meno che gli ampliamenti non vengano fatti su piani terra o pilotis, come volumi aggiunti a se stanti o semplicemente tamponando volumi già esistenti in cui non vi è aumento dei carichi effettivi, oppure ancora in concomitanza di opere di restauro invasive dell'intero fabbricato.
      fammi sapere se e come procederà!

      Elimina
  3. Salve Marco,
    innanzitutto grazie per i numerosi post che leggo sempre con molto piacere, trovandoli davvero utili, interessanti, ben scritti, direi quasi...INDISPENSABILI ;)
    Vorrei chiedere un tuo consiglio su un lavoro: un cliente ha acquistato un piano terra con destinazione d'uso "magazzino" in uno stabile ad uso residenziale.
    Ora, l'art. 3-ter del Piano Casa consente la possibilità di assentire “cambi di destinazione d’uso a residenziale […] con ampliamento entro il limite del 30 per cento della superficie utile esistente […] degli edifici di cui all’articolo 2 aventi destinazione non residenziale”. In realtà l'edificio in quastione ha destinazione prevalentemente residenziale, tranne questi grandi magazzini al piano terreno. Il committente vorrebbe realizzare 3 appartamentini (di circa 40mq, anche perchè altrimenti non sarebbe sufficiente la superficie vetrata a disposizione)-e la superficie totale del piano è di circa 260mq. Dovrei quindi operare anche due frazionamenti (da 1 unità a tre) e poi il cambio di destinazione d'uso.
    Ti chiedo se secondo te è un lavoro fattibile? Come mi consigli di agire?
    Grazie in anticipo,
    un saluto,
    Giona

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ciao Giona, sono contento di sapere che segui il mio blog :) in linea di massima mi sembra sia un operazione fattibile, proprio sfruttando l'art.3-ter del nuovo piano casa. In questi giorni sto girando diversi municipi per alcune pratiche diversificate e mi sto rendendo conto che l'orientamento è che ciascun municipio si fa le sue regolette per l'applicazione del piano casa. In alcuni municipi addirittura devi chiedere un preventivo appuntamento con un tecnico preposto solo a quello: ti consiglio intanto di telefonare al municipio dove ricade l'immobile e senitre un po come funziona. Dopodichè, recati in municipio con quante più carte possibile e prospettagli il lavoro da farsi. Dovendo fare una pratica comunque molto incisiva, puoi pensare di modificare le finestrature, ampliandole, chiedendo il permesso al condominio. tanto il permesso del condominio serve sempre, ed anzi mi sembra il passaggio più delicato, in quanto bisogna capire se il cambio d'uso di cui all'art. 3-ter va a sottrarre la "cubatura edificabile" globale del fabbricato utilizzabile per i piano casa oppure no.

      Elimina
  4. Grazie per la celere risposta!
    Hai ragione sul fatto che ogni municipio si faccia le "sue regolette" al riguardo, infatti domani andrò a sentire che mi dicono (si tratta del III municipio). Quindi, continuo sulla strada dell'art. 3-ter...valutando se la cubatura sarà sottrratta all'intero fabbricato o meno!? Sicuramente porterò quante più carte possibile e prendo anche in considerazione il fatto di modificare le finestrature, come mi suggerisci.
    Ti ringrazio ancora per la gentilezza e ti terrò informato sugli sviluppi futuri.
    A presto,
    Giona

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Mi spiace di non avere ora il tempo di approfondire il discorso sulla volumetria, lo farò al più presto. Fammi sapere cosa ti dicono, anche in privato se preferisci: vorrei raccogliere delle statistiche su tutti i municipi così da fare un post specifico sul piano casa (se ci riesco...!) ;-)

      Elimina
  5. Ciao,
    nulla di fatto...nel senso che, dopo un'oretta di fila per l'ufficio tecnico, quando sono entrato per spiegare la mia situazione mi è stato detto di andare nella stanza accanto, dove c'era un collega che si occupava esculsivamente dei Piani casa.
    Sono quindi andato dal collega il quale, molto gentilemente, ha letto l'articolo con me e mi ha poi detto che non ha idea sul da farsi?! Dal IX dip. hanno passato tutto ai Municipi, i quali non sono stati "istruiti" adeguatamente al riguardo.
    Insomma, mi ha detto che se voglio posso preparare e consegnare tutto a lui (andando incontro a spese per me e per la committenza), il quale avrebbe trasmesso tutto al IX Dip. dove avrebbero analizzato la pratica! se è fattibile bene..altrimenti "torna indietro".
    Ne ho parlato anche con altri colleghi i quali mi hanno, ovviamente, sconsigliato di andare avanti, vista la natura altamente aleatoria della questione.
    L'unica speranza che ho dato al cliente è quella che il PRG stesso mi dia la possibilità di operare un cambio di destinazione d'uso (evitando così di dover "passare" per il Piano Casa).
    L'edifico in questione si trova nel III Municipio, all'interno dell'area: "CITTÀ CONSOLIDATA:
    TESSUTI DI ESPANSIONE NOVECENTESCA
    A TIPOLOGIA EDILIZIA DEFINITA E AD ALTA DENSITÀ INSEDIATIVA - T2". Devo "spulciarmi" le NTA, vero? Se già sai qualcosa al riguardo, ti chiedo se gentilemente puoi indirizzarmi meglio con la ricerca?
    Grazie come sempre,
    un saluto,
    Giona.

    P.s.: scusa se ti ho scritto qui...ma sinceramente non ho capito come poter inviare il messaggio in privato

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Giona,
      nella pagina dei contatti trovi l'email dello studio alla quale rispondo io, comunque sono più contento se il dibattito rimane pubblico così che anche gli altri colleghi possano trarne informazioni e benefici.
      Mi cadono le braccia a vedere come è organizzato questo Comune: è sempre tutto più sulle nostre spalle (se poi la pratica "torna indietro" il cliente con chi se la prende secondo te?). che tristezza.
      La zona di PRG che hai è "buona", non ha molti vincoli (quantomeno sei fuori dai tessuti storici e questo è già un ottimo punto di partenza): come dici tu, spulciati le norme di settore del tessuto, anche se le NTA sono state scritte prima che si cominciasse a parlare di piano casa quindi non troverai riferimenti diretti.
      Fammi sapere comunque come va avanti la questione!

      ciao!

      Elimina
  6. Ciao Marco,
    volevo porti un problema e sentire le tue opinioni sulla fattibilità.
    Ho una cliente che ha un attico e vorrebbe ampliarsi utilizzando il piano casa.
    Abbiamo l'ok di tutto il condominio quindi, da questo punto di vista non abbiamo problemi, per quanto riguarda le SUL mancanti abbiamo anche già trovato che ci cederebbe la quota necessaria, ben pagata naturalmente.
    Ora sorge il problema per il progetto delle strutture. La palazzina è degli anni 70/80 ed in zona 2B.
    Parlando con i tecnici del Genio Civile mi hanno detto che dovremmo fare un adeguamento sismico di tutta la palazzina e che il progetto andrà a controllo. L'unica soluzione che mi hanno proposto è quella di realizzare un loggiato, in questo caso è sufficiente l'asseverazione dello strutturista, ed in un secondo tempo, chiusa la prima DIA, procedere con la DIA del piano casa.
    Tu come la vedi? Secondo te che problemi mi possono creare al municipio?
    Grazie
    Paolo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Paolo, tecnicamente il ragionamento dei tecnici del genio è corretto: se crei una volumetria in cima al fabbricato, non basta che la struttura del volume stesso sia a norma ma occorre adeguare alle nuove norme tecniche l'intera struttura che sostiene il volume stesso - è un paradosso ma non è neanche troppo sbagliato, come ragionamento di fondo. Sul fare prima il loggiato e poi la volumetria, se al genio civile ti hanno detto che può essere un escamotage, mi sembra l'unica via percorribile (tra l'altro, buono a sapersi... :P). Al municipio non dovrebbero avere nulla in contrario: puoi esporre lo stesso problema anche a loro, parlando senza nascondere la volontà di fare una seconda DIA chiusa la prima, e vedrai che sentito che allo stesso genio civile ti hanno suggerito di fare così non troverai difficoltà. purtroppo non sarà possibile presentare contestualmente le due DIA, quindi c'è sempre un po di rischio che magari ti accettano quella per il loggiato ma poi su quella per il volume ti fanno storie, ma è un rischio che bisogna correre. La tua cliente dovrebbe chiedere due autorizzazioni al condominio a questo punto, una per il loggiato ed una per la volumetria in ampliamento. fammi sapere cosa ti dicono al municipio.

      Elimina
    2. Gentile Arch. Mi trovo anche io con un cliente in una situazione analoga e, dopo scambio con il tecnico competente del Comune, sembrava che la soluzione di tettoia e poi cambio destinazione funzionasse, purtroppo in questi gionri il tecnico mi ha bloccato dicendomi che la chiusura di tettoie è possibile per manufatti precedenti al 2011 e visto che noi andremo a realizzarla nel prossimo futuro, questa esula dal Piano Casa per il successivo cambio destinazione.
      Io non ho trovato in quale punto la Normativa espliciti questa condizione, sa mica come aiutarmi?

      Elimina
    3. all'art. 2 si specifica che il piano casa è applicabile ad edifici realizzati prima del 28 agosto 2011, ma qui scatta la questione interpretativa: il limite è da intendersi generalmente riferito all'edificazione del fabbricato, oppure si estende anche ad eventuali, singoli elementi realizzati posteriormente anche non necessariamente finalizzati all'applicazione del piano casa? Bisognerebbe interpellare la magistratura sul punto, ma così su due piedi io propenderei per la seconda ipotesi, soprattutto se l'idea è quella di realizzare il manufatto appositamente per usarlo come base per l'applicaizone della legge speciale.
      è da diverso tempo che ci giro intorno, perché anche altri miei clienti mi stanno chiedendo come poter superare la questione, ma non ho trovato modi "legittimi".

      Elimina
  7. Ciao Marco, innanzitutto complimenti per il tuo blog! l'ultima speranza per non naufragare tra i dubbi interpretativi è confrontarci apertamente, e credo che questo spazio sia attualmente il più attendibile su piazza. Vengo alla domanda: un cliente mi chiede se può ampliare camera e bagno a scapito della chiostrina a cielo aperto al piano superiore della sua unità a schiera; è un condominio, ma ogni unità ha accesso autonomo dal piano terra su pilotis, dunque a mio avviso rientra nella norma e dovrebbe poter sfruttare il suo esclusivo 20% di ampliamento; non mi è chiaro se in tale fattispecie cambi la sagoma, certamente i prospetti interni, ma mi pare che nessun articolo o circolare esplicativa faccia cenno a limitazioni su questo punto (anche perché poco si salverebbe); ovviamente resta il problema di COME ampliare partendo da un solaio in c.a. esistente (e pure inclinato, visto che è coperto a falda) in modo sano ed economico: dovrò confrontarmi con lo strutturista, di primo acchito pensavo ad una strutturina in legno o metallo; inoltre ci sarebbe la possibilità di recuperare parte del piano pilotis, da progetto adibito parte a parcheggio coperto e parte a terrazzo coperto: qui l'unico problema che vedo è la necessità di isolare verso terra, ma è necessario anche se si tratta di una superficie già coperta benché 'stamponata'? ti ringrazio in anticipo per il contributo e buon lavoro! Giorgio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ciao Giorgio! grazie per il bel complimento sull'attendibilità del luogo di confronto :-)) l'isolamento verso terra va fatto comunque: tutti i nuovi volumi che ampli o che riconverti da altri usi con il piano casa dovrebbero rispettare i dettami del 59/09, e questa legge impone gli isolamenti verso terra. Tecnicamente l'operazione è fattibile, se è vero, come è vero, che gli ampliamenti possono essere fatti anche su superfici condominiali (previa cessione, ovviamente). Tecnicamente c'è anche il cambio di sagoma, oltre a quello dei prospetti interni.

      Elimina
    2. Marco, 3 piccole chiose: 1) premesso che il terrazzo coperto da chiudere è parte del piano pilotis di proprietà esclusiva, dunque non ci sono superfici condominiali da cedere, credi vada comunque chiesto un ok condominiale? 2) l'ampliamento andrebbe presentato mediante superdia onerosa al Municipio, giusto?: credi sia assentibile anche in corso d'opera o a sanatoria per opere già eseguite (non aggiungo considerazioni di natura 'etica' sui clienti, il nostro è diventato un mestiere di frontiera..)?; 3) ammesso che si configuri un cambio di sagoma (non è chiaro, perché l'ampliamento della camera al piano superiore andrebbe a sporgere nella chiostrina totalmente interna), questo può essere un problema? ancora devotamente grazie per la collaborazione,
      Giorgio

      Elimina
    3. Concordo con te nel fatto che la nostra sia una professione di frontiera ;D rispondo ai tuoi punti: 1) secondo me si perché comunque si tratta di modifiche di prospetti esterni 2) DIA onerosa al municipio. La regione lazio è stata interpellata circa la possibilità di usare il piano casa in sanatoria ma ha dato parere contrario. Sul corso d'opera non si è espressa, ma io non andrei a forzare le interpretazioni 3) secondo me il cambio di sagoma c'è comunque, perché la chiostrina è considerabile un volume vuoto non facente parte della sagoma dell'edificio, se intendessimo la sagoma come coincidente con tutte le superfici che delimitano il fabbricato verso l'esterno. Se trovi delle interpretazioni giurisprudenziali di senso opposto fammelo sapere che mi potrebbe essere utile :)) non vedo perché dovebbero opporsi al restringimento in altezza della chiostrina: anzi più è corta e meglio è. Fammi sapere!

      Elimina
  8. Salve arch. le volevo chiedere un suo parere in merito al piano casa. Sto iniziando a valutare l'ipotesi di sfruttarlo per un intervento di ristrutturazione di un abitazione appartenente al XX municipio. L'intervento prevede il recupero del 20 % in aderenza andando quindi a sopraelevare verticalmente per circa 1.50, con conseguente rifacimento del tetto, il tutto con presentazione al genio civile per adeguamento sismico ecc..
    Il mio dubbio resta solo uno e cioè non essendoci attualmente i 10 mt. di distanza tra le due abitazioni che ho nelle vicinanze, devo necessariamente chiedere ai rispettivi proprietari il nulla osta con procura notarile per poter sopraelevare ? Il Piano Casa Lazio all’art.3, comma 1, consente gli amplamenti “In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati” e all’art.3, comma 3, lettera b, riporta che “Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti … nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla legislazione vigente ai sensi degli articoli 8 e 9 del decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968″. come devo comportarmi grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, se posso, ti dico che ho appena fatto la stessa domanda alla R.Lazio, devi rispettare il 1444 del 68 ed il codice civile , quindi 10 m dalle pareti finestrate e 3 metri dagli edifici limitrofi.

      Elimina
    2. a.....dimenticavo.....il 1444 ( cioè le distanze dalle pareti finestrate ) non è derogabile nenche con il nullaosta dei vicini....che poi alcuni municipi dicano il contrario è un altro paio di maniche....ma se vai in causa....c'è il forte rischio di perderla.....Puoi sopraelevare solo con il presupposto che frontalmente ad ogni finestra (che sia tua o del vicino ) devono esserci 10 ml di aria....se poi invece le pareti sono " cieche" e quindi senza finestre puoi costruire anche a 3 m ( non meno )

      Elimina
    3. Grazie Luca per avermi preceduto ;)

      Elimina
    4. grazie mille per le risposte, ma questo vale anche per situazioni pre-esistenti? cioè io mi trovo a ristrutturare una casa che ho comprato e che già avevano costruito a meno di 10 mt.
      Secondo voi come dovrei comportarmi i questa situazione?
      Grazie Mille per la disponibilità

      Elimina
  9. Cioa Marco ...grazie mille per i tuoi mille consigli. Volevo chiederti:
    Sono il proprietario di un piccolo villino su unico livello che sopraeleverò con il piano cassa e paghero quindi : oneri di costruzione + urb. primaria + urb secondaria, tutti e tre eumentati del 50 % ma.... essendo prima casa potrò successivamente ridiminuire del 30 % gli oneri di Urb primaria e secondaria ( come previstoa pag 16 dalla Delibera capitolina N° 9 del 2012 ) giusto ?
    Ora la mia domanda è come calcolare gli oneri per cambio destinazione d'uso inerente un ripostiglio che vorrei far diventare residenziale.
    A mio avviso dovrei pagare esclusivamente urb secondaria ( senza maggiorazione del 50 % ) + contributo speciale determinato dalla delibera capitolina n 9 del 2012 inerente il pano casa.
    E' corretta la mia interpretazione ? ( alla quale non sanno dare risposta i tecnici del municipio )
    grazie mille...saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Luca: anzitutto, ovviamente, il ripostiglio deve essere legittimamente costruito ed autorizzato, e deve avere le altezze minime utili richieste dal regolamento edilizio. Il PRG specifica per il cambio d'uso da non residenziale a residenziale è soggetto al pagamento del contributo straordinariodi urbanizzazione di cui all'art. 20 NTA PRG che non è la stessa cosa del contributo straordinario del piano casa. sinceramente non so come si calcola, non mi è mai capitato di parlarne con i tecnici municipali (ammesso che abbiano ricevuto a loro volta istruzioni) ma certamente non è la stessa cosa del calcolo di quello del piano casa (+50%) ma valuta altri parametri tra cui l'incremento di valore tra destinazione ante e destinaizone post sulla base dei dati OMI (o quantomeno così c'è scritto sul PRG). Comunque senz'altro puoi fare una DIA unica per l'ampliamento e per il cambio d'uso di questo locale, ma i conteggi degli oneri concessori conviene che li tieni separati.

      Elimina
  10. Ciao Marco,
    considerato che il Piano Casa della Regione Lazio ha aumentato a fino al 30% la superficie per la realizzazione delle serre Bioclimatiche, permettendoci così di realizzare dei volumi tecnici utilizzabili eventualmente come giardini d'inverno.
    Mi chiedevo che documenti secondo te vanno presentati insieme alla DIA? Sicuramente la relazione L.10 con la quale si dimostri il risparmio del 10% sui consumi invernali, quello che mi mette il dubbio è se va depositata anche la pratica al Genio Civile o possiamo evitarla in quanto andremmo a mettere solo degli infissi?
    Tu che ne pensi?
    Grazie
    Paolo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Paolo,
      creando una serra solare in realtà non vai a modificare i carichi strutturali, e tutto sommato non vai neanche a stravolgere l'originale destinazione d'uso del lastico solare o quello che sia, quindi penso che non serva nessun deposito. Se proprio dovessero essere cavillosi, al massimo ti possono chiedere una relazione tecnica di uno strutturista circa la non necessità del deposito, ma sul punto ti converrebbe contattare appunto uno strutturista. ciao!

      Elimina
  11. Vorrei realizzare un volume aggiuntivo su un terrazzo di un un attico di un edificio in cemento armato del 2008. L'aumento di carico è dovuto solo alla copertura orizzontale e le tamponatura. dunque se scegliessi copertura in legno e tamponature con materiali coibentanti leggeri me la caverei e quindi non sarei soggetto a verifica statica non avendo aumentato più del 10% i carichi. ovviamente c'è la modifica del prospetto apertura di finestra che rispetta tutte le distanze. ma perchè devo avere l'assenso dei condomini? mi sembra che sia contemplato tale assenso solo se si utilizzano parti a comune. Ho letto male? chi mi sa rispondere?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'assenso del condominio serve per due motivi, uno implicito, uno esplicito: il motivo implicito è che la modifica dei prospetti comunque prevede l'assenso dell'assemblea, in quanto l'estetica esteriore del fabbricato diciamo che appartiene a tutti (è consolidato giuridicamente); tecnicamente occorrerebbe chiedere l'assenso del condominio anche per cambiare gli infissi. Il motivo esplicito è che la legge stessa del piano casa impone che vi sia un limite di 70mq di ampliamento per gli edifici più grandi di una villetta: questa capacità edificatoria è di proprietà indivisa di tutti i condòmini, in quanto la legge non specifica come vadano suddivisi questi metri quadri. L'interpretazione più semplice è che essi vadano ripartiti fra i condomini in base ai millesimi di proprietà, e se uno volesse ampliare di una superficie superiore a quella che gli spetterebbe, allora dovrebbe "comprare" capacità edificatoria da altri. Inoltre, sempre la legge specifica che l'ampliamento deve essere fatto per l'intero fabbricato con un unico progetto: dunque se tu fai il tuo ampliamento senza che altri contemporaneamente facciano altrettanto, di fatto vai ad impedire che chiunque altro possa farlo. Dato quindi che si vanno a toccare i diritti degli altri condomini, è essenziale che gli ampliamenti con piano casa vengano approvati e discussi in sede assembleare. La questione invece dei carichi non la conoscevo e mi interessa: mi sai citare il riferimento normativo che dice che se il sovraccarico non supera il 10% non vi è bisogno di adeguamento statico?

      Elimina
    2. Salve, mi inerisco nella discussione perchè interessa anche me il riferimento normativa del 10% di sovraccarico che esenta dall'adeguamento sismico. È forse riuscito a trovarlo? Grazie

      Elimina
    3. Sulla questione (e su altre) sono andato ad interpellare direttamente il Genio Civile (di Roma), il quale mi ha ribadito che: 1. la verifica statica va fatta sempre e comunque, e deve verificarsi che tutta la "porzione" di struttura che "regge" l'ampliamento rispetti le norme tecniche del 2008; 2. la questione del 10% in realtà non riguarda la verifica statica ma la verifica delle fondazioni: ovvero se in un edificio aumento i carichi fino al 10% posso evitare di far rifare la relazione geologica e la verifica delle fondazioni. Tuttavia di entrambi i concetti non ho avuto riferimenti normativi, ma io non sono uno strutturista: chi avesse informazioni più esatte sarebbe davvero gentile a condividerle!

      Elimina
  12. Ciao Marco, torno su un mio precedente post per ulteriori chiarimenti. Villino a schiera su due livelli nel Mun. 13: a terra, parte del piano pilotis già chiuso su 3 lati con destinazione a 'terrazzo coperto'(una loggia insomma, interamente compresa nella sagoma esistente), verrebbe recuperata ad uso abitativo come ampliamento ai sensi del Piano Casa. 1) Dovrò far isolare il pavimento con un vespaio, ok: ma secondo te basta che lo dichiari in relazione tecnica o dovrò fare una relazione ex legge 10 per tutto l'edificio? 2) per il municipio è un ampliamento, dunque ho calcolato gli oneri usando i valori più alti della Tab. C1 DCC 31/2012 (NE-AMP): secondo te va considerato 'ampliamento' anche se il nuovo volume è interamente compreso nella sagoma esistente? 3) hai notizie della fonte normativa da cui deriva il valore 365,09 €/mc? ho provato a cercarlo sul web in ogni dove, ma nisba. Grazie e un caro saluto. Giorgio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. CIao Giorgio: sinceramente non ho cercato più la fonte ufficiale dei 365,09, non ho purtroppo avuto tempo. L'ampliamento è tale anche se il volume esiste già: si tratta infatti comunque di creare un volume chiuso dove prima c'era uno spazio aperto, e questo è sempre un ampliamento. Dovresti fare una vera e propria relazione sulla legge 10 alla luce delle nuove disposizioni del 59/09, e depositarla o assieme alla DIA oppure a parte all'ufficio preposto del dipartimento PAU. Alcuni municipi non sanno che esiste questa incombenza, quindi potrebbero non chiedertela, ma tu falla uguale perché è obbligatoria per legge. Io evito di farla solo quando le modifiche sono davvero minime e risibili rispetto al contesto. ma in caso di ampliamento va fatta sempre secondo me.

      Elimina
  13. Ciao Marco. Sono reduce dal 13° municipio, dove il solerte tecnico mi ha riportato in modo preciso tutti gli oneri previsti dal Piano Casa. Premesso che non conosceva il contributo straordinario ex art. 20 e perciò me lo ha escluso a priori, il problema principale è che il calcolo degli oneri come ampliamento (coeff. 0,8 della tab. C1) porta il totale (Oc+Ou+CS50%) ad oltre 8600€! sembra davvero troppo per una loggia di 26mq netti (cioè un volume lordo di 30,6x3,20=97,92mc). Dato che l'immobile è esistente, appare un po' una forzatura considerare questo aumento della Sul come 'nuova edificazione' a tutti gli effetti. Ma da come mi dici, non ci sono scappatoie o interpretazioni libere.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, beh effettivamente l'onerosità è proporzionata alle nuove costruzioni: se togliamo il contributo straordinario stiamo parlando di circa 200/250 euro/mq che è giusto l'onerosità degli edifici nuovi, euro più, euro meno. Scappatoie non ce ne sono: il piano casa non serve solo al rilancio dell'edilizia ma anche a fare cassa (che è la motivazione principale, alla fine) ;)

      Elimina
  14. Salve Marco,
    nell'articolo pubblicato ha citato la legge della Regione Lazio sul recupero dei sottotetti come alternativa al Piano Casa.
    La mia domanda è questa: è possibile ricorrere a tale legge anche nel caso di locali tecnici posti in copertura? In un condominio è possibile convertire i locali tecnici posti in copertura (individuati come lavanderia e cabina idrica) in abitazioni di proprietà del condominio? Grazie per l'aiuto e buona giornata!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Si secondo me è possibile, a patto che i locali tecnici perdano la loro funzione primaria appunto di locale tecnico (rifacendo o modificando gli impianti). Secondo il PRG, i locali tecnici non fanno SUL quindi è possibile recuperarli con la legge citata.

      Elimina
  15. Gentile architetto,
    volevo chiederle se secondo lei è possibile utilizzare il piano casa per demolire e ricostruire una unità immobilare singola aumentando il suo volume del 20%.
    Grazie per la sua disponibilità.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Nel caso di demolizione e ricostruzione è possibile ampliare anche fino al 35%. comunque non è obbligatorio sfruttare tutta la cubatura extra concessa, quindi è possibile demolire e ricostruire chiedendo un ampliamento inferiore a quanto consentito.

      Elimina
  16. Ciao Marco, grazie per il tuo aiuto,Piano casa ok.. ampliamento del 30% con fotovoltaico..quindi urbanisticamente è conforme al P.C., mi scuso se sarò prolisso, ora, il PTPR impone un aumento dell'ampliamento non superiore del 20 % del Volume del manufatto. Ora la mia domanda è, cosa è il VOLUME DEL MANUFATTO ? ( io credo tutto quello che è fuoriterra )

    Nel mio caso ( residenziale + deposito attrezzi annesso) i locali adibiti a deposito attrezzi (fuoriterra di H 275cm ) fanno parte del " volume del manufatto " ???

    A riferimento della definizione VOLUME DEL MANUFATTO ho preso le NTA di ROMA che dicono:
    Art.4. Grandezze edilizie
    Volume costruito (Vc): esprime in termini di volume la consistenza edilizia di un fabbricato esistente, calcolata come prodotto della SUL di ogni piano per l’altezza reale relativa.
    4. Volume fuori terra (Vft): esprime in termini di volume la consistenza dell’ingombro di un fabbricato emergente dalla linea di terra, al netto degli spazi di cui alle lett. b) e c) del comma 1.

    Si escludono dalla SUL quindi:
    a) vani corsa degli ascensori, vani scala, androni, in misura non eccedente la Superficie coperta dell’Unità edilizia;
    b) locali o volumi tecnici, per le sole parti emergenti dall’estradosso del solaio di copertura.

    I locali deposito non sono ne locali tecnici ne volumi tecnici che al contrario sono finalizzati al contenimento di impianti tecnici.
    Anche perchè successivamente nel punto D parlano dei vari locali interrati non facenti parte quindi della SUL differenzia tra parentesi (locali tecnici, cantine, DEPOSITI, autorimesse,parcheggi)che qualora fossero interrati non farebbero parte giustamente del computo della SUL.
    Nel mio caso i depositi non sono iterrati, sono annessi alla residenza ( villino unico livello ) non sono locali tecnici, e nella concessione in santoria vengono riportati 20 mq di non residenziale.
    Quindi..secondo te...i locali deposito fanno parte del volume del manufatto ai fini del PTPR??

    RispondiElimina
    Risposte
    1. CIao. si, fanno parte del volume, ma forse ai fini del calcolo della volumetria edificabile devi distinguere quella residenziale da quella non residenziale: ovvero, non è escluso che tu possa ampliare il 30% del volume residenziale per ottenere residenziale, ed una percentuale diversa di non residenziale per ampliare il non residenziale. Sul punto nello specifico non ho approfondito ed ora sono sommerso dalle cose da fare: l'unica cosa che posso fare è indirizzarti al sito ufficiale della regione lazio dove ci sono i pareri emessi dallo stesso ufficio, che valgono praticamente come leggi: http://www.regione.lazio.it/rl_urbanistica/?vw=pareri

      Elimina
    2. Grazie Marco, per quel che riguarda l'ampliamento P.C. è già stabilito che faro "solo" il 30 % del residenziale non prendendo in cosiderazione il non residenziale .Il mio dilemma è più che altro per il PTPR che impone un amplimento inferiore al 20 % del MANUFATTO ( per me, il MANUFATTO comprende sia rsidenziale che non residenziale, escludendo i locali tecnici). Mi è stato deto ( secondo me erroneamente )che per verificare il 20 % del volume consentito dal PTPR devo prendere la SUL e moltiplicarla per l 'altezza e fino qui è OK.....ma poi mi dicono che nella SUL non devo calcolare i depositi......e li a me NON tornano i conti, perchè .....per SUL si intende il volume di tutto l'edificio esclusi i locali tecnici ( nei quali a mio avviso non rientrano i depositi ). Dalla tua risposta credo di aver capito che sei concorde con me dicendo che per VOLUME DEl MANUFATTO si intende tutto il costruito fuoriterra compresi i locali deposito ( ma esclusi i locali tecnici ) .

      Grazie e scusami ancora per l'essere stato prolisso.

      Elimina
    3. Ah ok scusami non avevo allora compreso bene la tua domanda. Se segui la logica del PRG di Roma, la SUL riguarda anche il capanno, non c'è ombra di dubbio. Il problema è però di ordine interpretativo: ovvero il fatto che il capanno sia ricompreso nella SUL vale per tutto ciò che concerne l'applicazione del PRG, ma NON necessariamente vale lo stesso discorso per la Regione (sì, uno dei problemi seri di questo paese è che non esiste una classificazione univoca delle grandezze edilizie: io non so cosa ci vorrebbe ad imporlo per legge nazionale), la quale effettivamente potrebbe interpretare il calcolo in base a parametri diversi. Dovresti cercare se esistono vecchie leggi regionali che specificano come si calcola la SUL o anche nel PTPR stesso. Fammi sapere!

      Elimina
  17. Gentile Architetto,
    ho un immobile sito su un terreno agricolo di circa 2 ettari, attualmente è una unica unità abitativa composta nel seguente modo: Piano interrato - circa mq 180 (residenziale) e circa mq 70 di accessori agricoli interrati; piano terra – circa mq 130 che in origine erano locali a destinazione agricola (magazzini, deposito sementi…), ora recuperati con la legge sui sottotetti e quindi divenuti residenziali.
    Vorrei recuperare i 70 mq rimasti agricoli al piano interrato e contestualmente frazionare l’immobile in 3 abitazioni (per tre fratelli); è possibile fare questo con il piano casa della Regione Lazio (mediante il recupero dei volumi accessori oppure cambio di destinazione d’uso o ristrutturazione, anche valutando l’ipotesi di un piccolo ampliamento)?
    Preciso che l’immobile, realizzato con concessione edilizia del 2000, è stato donato dalla madre (titolare della concessione edilizia) ai tre figli.
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Salve,
      in linea di massima l'intervento potrebbe essere possibile, in virtù dell'art. 5 comma 1 lettera c) della legge sul piano casa. Bisognerebbe valutare l'esistenza di eventuali vincoli paesaggistici che inibirebbero di fatto qualunque possibilità di applicare la norma.

      Elimina
    2. Grazie per la celere risposta,
      non mi risulta che la zona abbia vincoli paesaggistici, ma solo zona agricola classificata "Zona E", dove però la quasi totalità dei terreni ha degli immobili adibiti ad uso abitativo.
      Comunque provo ad informarmi se sono presenti dei vincoli paesaggistici.
      Grazie ancora.

      Elimina
  18. Buonasera Arch. Campagna,

    relativamente ai permessi necessari da parte del condominio per procedere all'ampliamento del sottotetto quali devono essere? In che forma?

    Per un sottotetto all'Esquilino la cui altezza minima è 2 m (quella massima 4 m) è possibile procedere a tale ampliamento diminuendo la pendenza di una o più falde?

    Quale l'iter tecnico e quale quello urbanistico che lei consiglierebbe?

    La ringrazio in anticipo e mi complimento per il suo blog che leggo spesso e con interesse.


    Cordiali saluti



    Francesco M

    RispondiElimina
    Risposte
    1. L'esquilino mi risulta che sia all'interno delle mura aureliane, e pertanto non è possibile nè applicare il piano casa nè la legge sul recupero dei sottotetti. Comunque con il condominio occorre trovare un accordo sui metri quadri edificabili, in quanto la legge specifica che i 70mq massimi consentiti sono suddivisi tra tutti i condomini (si presuppone in base alle quote millesimali ma non è specificato) e quindi occorre "comprare" quote edificabili per raggiungere il volume necessario. Inoltre il presentare un piano casa inibisce la possibilità di presentare la stessa domanda una seconda volta per un altro condòmino nel fabbricato, quindi tutti devono essere certi di non volerne fare uso, altrimenti si inibisce la possibilità edificatoria degli altri.

      Elimina
    2. Grazie per la risposta ed ancora complimenti per il blog!

      Elimina
  19. Salve arch. Campagna,
    innanzitutto complimenti per il sito, utilissimo...provvidenziale!
    Le descrivo il mio caso.
    Sto ristrutturando una villetta zona infernetto/parchi della colombo, i committenti vorrebbero chiudere parte del portico utilizzando il piano casa. Al municipio sembrerebbe non esserci nessun problema. Mi e' stato detto però che, essendo comunque necessaria una DIA, vanno calcolati gli oneri concessori.
    Ho un po' di confusione in merito. Per un caso del genere, devo partire dalla sul per determinare questi costi? O dal costo dell'opera?Come mi consiglia di procedere per non annegare nella burocrazia, tenendo conto che è la prima volta che mi imbatto in una pratica del genere?

    Grazie mille dell'attenzione e ancora complimenti per il blog!

    arch. Montalto

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Daniela,
      ovviamente un piano casa è oneroso, perché si tratta di ampliare delle volumetrie (la legge l'hanno fatta apposta per tirare fuori soldi alla gente). Il Dipartimento ha chiarito in delle circolari che nel piano casa l'onerosità si calcola come per le nuove costruzioni e quindi non come se fosse ristrutturazione: devi quindi calcolarti il volume dell'ampliamento e parametrarti tutti i valori in funzione di questo. Per una guida, sebbene non specifica sul punto, puoi leggere l'altro mio post sul calcolo degli oneri concessori. Considera che c'è anche il contributo straordinario di urbanizzazione, e quindi gli oneri di urbanizzazione vanno calcolati aumentandoli del 50%.

      Elimina
  20. Grazie mille della celere risposta...consulterò anche l'altro post e vi terrò aggiornati.

    Un saluto
    Daniela

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Giusto ieri pomeriggio parlavo con un collega: in un municipio gli avrebbero detto che l'onerosità sul piano casa va calcolata facendo prima una doppia verifica, ovvero calcolando l'onerosità prima come se fosse una nuova costruzione e poi come se fosse ristrutturazione (quindi col computo metrico) e quindi verificare quale delle due da gli oneri più vantaggiosi per l'amministrazione, e quindi usare quello. Cercherò nelle circolari dipartimentali se c'è una cosa del genere: nel frattempo ogni news che dovreste raccogliere dai municipi è bene accetta!

      Elimina
  21. Gentile Arch. Campagna,

    Complimenti per il blog!sempre utile e completo!
    Le chiedo informazioni riguardo il caso che mi trovo ad affrontare, sono stato contatto per un ampliamento di un edificio nel municipio aurelio.

    Il presente fabbricato costituita da 3 unità immobiliari è di un unico proprietario, il quale richiede l'ampliamento del 20% della cubatura, mi chiedo se l'ampliamento in oggetto essendo un edificio plurifamiliare deve essere anche esso distribuito in modo proporzionale tra le diverse unità presenti pur essendo la proprietà unica e non costituita da più condomini per i quali il piano casa prevede un equa distribuzione dei mq?

    E' possibile applicare l'ampliamento ad una sola unità mancando un condominio??diversi proprietari?

    Eventualmente l'ampliamento può essere realizzato come nuovo appartamento o ambiente a servizio di un eventuale futuro condominio?

    Il presente ampliamento può essere fatto in copertura?
    Noto dal piano casa che si parla di aderenza o adiacenza ma non vedo oppure mi è sfuggito se si parla di ampliamento in copertura in quanto l'intervento potrebbe riguardare la realizzazione di un nuova unità di circa 70 mq in copertura o in aderenza all'edificio, per aderenza si può intendere anche quella di copertura?

    Il proprietario ha fatto inoltre la richiesta della possibillità di usufruire dei 70 mq non tutti in copertura ma realizzare un piccolo ambiente in aderenza al piano terra, si possono ripartire i famosi 70 mq su più tipi di inverventi di ampliamento?

    Ultima domanda ancora, mi scuso se sono prolisso,

    Nello stesso lotto è presente una dependance di circa 60 mq la quale anche essa può essere oggetto di ampliamento, al momento risulta la struttura staticamente non idonea quindi richiede un notevole adeguamento statico,
    mi chiedevo della possibilità di usufruire dell'ampliamento nel caso demolizione-ricostruzione pari quindi al 35%, ma con tale intervento posso riposizionare la suddetta dependance nella stessa posizione? in quanto potrei spostandola non avere i distacchi minimi rispetto gli edifici vicini, essendo la stessa posizionata sul muro di confine ed distante 4,5 m dall'edificio vicino realizzato successivamente.

    Spero di non aver abusato troppo della sua gentilizza, la ringrazio in anticipo per la sua risposta.

    e

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'ampliamento può essere concentrato su una sola unità immobiliare, soprattutto se il proprietario delle diverse unità è lo stesso. Puoi creare una autonoma unità immobiliare, non solo ampliarne una esistente. puoi ampliare anche in verticale, ma devi adeguare la struttura sottostante alle norme tecniche vigenti e devi verificare che il tuo ampliamento non comporti problemi per i diritti di terzi (prospettive di veduta, riduzione del fattore finestra dell'immobile del vicino).
      L'ampliamento può essere spezzettato in piccoli ampliamenti minori.
      IL volumotto con problemi statici puoi demolirlo e ricollocare la cubatura, con il premio, sommandola (credo) a quella del 20%, quindi per esempio pure sul tetto dell'edificio che già hai. L'importante è che sia tutto legittimo.

      Elimina
  22. Ciao Marco, sto cercando di capire se è possibile sfruttare il Piano Casa per sopraelevare il piano attico (circa 50mq) di un villino in zona Villa Fiorelli. Sopraelevare nel senso di aumentare l'altezza interna da 2,30 ad almeno 2,70, quindi alzando le pareti e rifacendo la copertura. Penso a strutture in legno lamellare. L'attico è stato condonato con concessione in sanatoria regolarmente rilasciata, ma poiché dovrei fare il cambio di destinazione d'uso da "opere religiose" (catastale B1) a "struttura ricettiva" (attualmente è sede di una congregazione religiosa che lo ha posto in vendita, e gli unici interessati per ora sono intenzionati a farci una pensione o un piccolo ostello), dovrei combinare le due cose (cambio d'uso + parziale sopraelevazione) per non perdere l'agibilità igienico-sanitaria del piano attico. In realtà non ci sarebbe aumento di sup. utile ma solo di cubatura. Non ci sono vincoli ed è zona T5 di PRG. Nelle NTA non ho trovato ostacoli né tantomeno spunti. Che ne pensi? Grazie, un caro saluto. Giorgio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Tendenzialmente il piano casa può essere applicato in quel tessuto, ma valuta uno scoglio di natura tecnica secondo me davvero difficile da superare: la verifica strutturale. Il piano casa infatti impone che il volume che ampli abbia non solo la sua propria struttura verificata in base alle NTC 2008, ma anche tutto il resto della struttura del fabbricato che andrà a reggere quell'ampliamento (questo concetto mi è stato confermato dai tecnici del Genio). Se riesci, non so come, a superare questo scoglio, puoi ampliare come dici con contestuale cambio d'uso.
      Valuta anche i termini di utilizzazione della legge sul recupero dei sottotetti, anche se per fini non abitativi non sarebbe utilizzabile.

      Elimina
    2. Non ho visto il fascicolo completo della sanatoria, ma è probabile che per l'ampliamento all'ultimo piano (cioè l'attico) sia stata richiesta la perizia di idoneità statica. Detto questo, hai ragione, la valutazione andrebbe fatta sull'intero stabile: ma si tratta di un villino anni '20 in muratura portante, tutto sommato ai fini del calcolo strutturale non dovrebbe essere proibitivo stimare i carichi. E la parte che andrei ad aggiungere dovrebbe esser in legno lamellare, so che al Genio apprezzano proprio perché non sovraccarica le strutture esistenti. Quanto alla legge sui sottotetti, sono in trappola, perché se l'applicassi 'prima', dichiarando che il convitto religioso è un 'residenziale collettivo', dovrei bloccare la destinazione d'uso per 10 anni; se l'applicassi 'dopo', potrebbe essere incompatibile con la destinazione ricettiva. Grazie come sempre per il tuo prezioso contributo!

      Elimina
  23. Buonasera, Ti scrivo e ti ringrazio già del tuo splendido blog.
    Ieri sera mi è sorto un problema con un condomino che nella riunione condominiale dove discutemmo il mio progetto di ampliamento, non fece obbiezioni, ma diede l'assenso, purtroppo, per un mio errore di mal posta fiducia nella suddetta persona, fu solo verbale.
    Oggi a ormai 2 mesi dall'inizio dei lavori, mi intima di fermarmi, in quanto non intende permettermi di effettuarli.
    Il mio piano casa riguarda un appartamento nel municipio XX di Roma, posto al pian terreno con due ingressi indipendenti, e si realizza con allargamento della casa sull'esterno, nel giardino, naturalmente in aderenza alla palazzina, con un giunto, come da norme del genio civile, con adeguamento delle strutture sismiche, la mia domanda è, può diffidarmi e rischiare di stoppare i miei lavori, una volta iniziati. pagato il comune?, ma soprattutto ha leggittimità a farlo o no?
    Grazie
    Filippo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Se il tuo appartamento ha un accesso indipendente, allora salti a piè pari il (grosso) problema dei rapporti con gli altri condòmini per quanto riguarda la suddivisione della cubatura edificabile: nel tuo caso infatti puoi ampliare il tuo immobile del 20% senza curarti della restante parte del fabbricato. Al condominio tuttavia rimane la questione dell'impatto estetico, perché l'ampliamento modifica i prospetti dell'edificio, e sulla modifica dei prospetti c'è bisogno dell'assenso assembleare.
      Tuttavia secondo me da un punto di vista urbanistico puoi proseguire i lavori, in quanto legittimati, ma rischi di andare in causa con il condominio se non esiste un assenso assembleare ai tuoi lavori di modifica di prospetto. L'esito di una eventuale causa non saprei dirtelo: non credo che il giudice vorrà disporre la demolizione di quanto realizzato, ma forse potrebbe riconoscere una indennità al condominio non interpellato. Nel frattempo io proverei ad ottenere un assenso assembleare ex post: se già raggiungessi la maggioranza dei millesimi sarebbe qualcosa di utile.
      Comunque se non vi è nulla di scritto nel verbale della riunione è anche una mancanza dell'amministratore, del segretario e del presidente di quella riunione, perché nel verbale bisogna sempre trascrivere, anche solo accennandolo, quello che viene detto e l'esito di eventuali pareri rilasciati dai condòmini.

      Elimina
    2. Grazie mille per la risposta, il problema è che vorrei evitare cause.
      Il condomino è un magistrato, ed è l'unico su 10 condomini a far finta di non ricordarsi dell'assenso, e a fare questo problema.
      Anche l'amministratore si ricorda della vecchia riunione condominiale e che tutti furono d'accordo.
      Potrei chiedergli una dichiarazione scritta a lui e agli altri nove del fatto che ci fù questo assenso nella riunione e che ancora oggi sono d'accordo nel farmi procedere.
      Che ne pensi?
      Grazie

      Elimina
    3. Mi sembra comunque assurdo che non sia stato trascritto nulla sul verbale dell'assemblea di questa "votazione" o dichiarazione di assenso: è stata una grave mancanza. Io raccoglierei le firme dei condòmini favorevoli, mettendo quindi per iscritto l'assenso: valuta tu se impostare questa dichiarazione come una sottoscrizione di quello che fu detto allora oppure se richiedere un parere del tutto nuovo. Forse più la prima, ma devi valutare tu.

      Elimina
  24. Buonasera. Grazie per lo spazio e il tempo che da a nostra disposizione. Il mio quesito è il seguente: in un negozio e sotto negozio, che recentemente sono stati fusi in unico locale c1, è possibile nel sotto negozio aumentare l'altezza usufruendo del piano casa????? attualmente il soffitto è a volta con punti minimo 200 e massimo 230, l'intenzione è pareggiare la volta mantenendo i 230/240 cm.
    grazie

    roberto

    RispondiElimina
    Risposte
    1. come procedura autorizzativa si potrebbe fare anche senza piano casa, ma come intervento edilizio significa rifare il solaio, dato che immagino che la volta sia strutturale.

      Elimina
    2. Grazie per la sua celere risposta. Approfitto per togliermi un dubbio ed eventualmente passare nel suo ufficio per poter discutere la fattibilità...... è possibile (mantenendo la volta che come dice giustamente è strutturale) pareggiandola con un controsoffitto e recuperare l'altezza abbassando il pavimento????
      grazie mille

      roberto

      Elimina
    3. bisognerebbe vedere sul posto per fare delle indagini e capire cosa c'è sotto: eviterei di toccare le fondazioni del fabbricato, comunque se non ci sono particolari questioni strutturali si potrebbe ipotizzare.

      Elimina
  25. Gentile Architetto,

    Abito in un appartamento sito al piano terra con giardino privato ad uso esclusivo, accessibile sia dall'interno di casa, sia da un cancello esterno indipendente. L'appartamento al piano terra fa parte di un edificio con altri 4 appartamenti, ed essendo in totale 5 condomini non esiste un regolamento di condominio.

    Vorrei sfruttare il piano casa della regione Lazio e ricavare un'altra stanza nel mio giardino. (il 20% al max della metratura dell'appartamento).

    Le cose che vorrei sapere sono:

    1) Serve l'autorizzazione degli altri condomini (maggioranza o totale?) o posso procedere autonomamente rispettando le distanze e tutti i paramentri di riferimento?(Tempo fa un tecnico del XV Municipio mi ha detto, che nel mio caso, non serve il consenso unanime dei condomini; ma sapendo che c'è un condomino rompipalle che non darebbe il suo nulla osta, vorrei stare tranquillo prima di iniziare i lavori e/o evitare che impugni in futuro)

    2) Mi conferma che il calcolo del 20% massimo è ottenuto considerando anche le mura perimetrali dell'appartamento? (il mio appartamento calcolando le mura perimetrali è di 80mq, senza, quindi solo la metratura calpestabile, è di 63mq)

    3) Nel caso di serra bioclimatica, al posto di un ampliamento in muratura, le regole sono le stesse?Serve cmq il consenso unanime dei condomini?In questo caso potrei ampliarmi del 15% al massimo se non sbaglio? Il giardino mio è esposto a nord, ma sempre al XV Municipio, mi hanno detto che per l'approvazione del progetto basta un tecnico che assicuri che l'edificio ne giovi come risparmio energetico, aldilà dell'esposizione dell'appartamento...

    Grazie in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Salve, rispondo ai quesiti:
      1. si, se l'immobile è "funzionamente autonomo" allora è possibile procedere all'ampliamento anche senza aver contrattato con i condòmini le condizioni. tuttavia, rimane la questione della modifica del prospetto del fabbricato, cosa che comunque richiederebbe un nulla osta da parte dell'assemblea.
      2. la SUL esistente si deve calcolare con le attuali regole del prg, quindi i muri perimetrali contano solo per i primi 30cm di spessore.
      3. eviterei di procedere all'ampliamento facendo una serra bioclimatica, detto in sincerità, comunque si, sostanzialmente basta l'asseverazione di un tecnico, con calcoli alla mano, che dimostri che l'immobile raggiunga il beneficio energetico richiesto dalla normativa regionale (ed essendo esposto a nord è dura).

      Elimina
  26. Ciao Marco,
    mi collego all'intervento precedente perché ho un caso simile: zona Cassia ex Mun.XX, palazzina abusiva condonata a pezzi. Il cliente ha un'unità su due livelli, PT-S1: sopra, al piano terra catastale, c'era già un miniappartamento (camera con terrazzo, cucina e bagno) con ingresso comune dall'androne condominiale; sotto, collegato con scala interna, c'era una grande cantina con affaccio su giardino privato, che è stata condonata a residenziale. Risultato attuale: alloggio su due livelli con 3 accessi: 1. dall'androne comune (ex ingresso miniappartamento); 2. dal piano S1, dalla corsia di accesso ai garage, cui si accede dalla rampa condominiale (ex ingresso cantina); 3. dal giardino, con un cancelletto che immette sempre sulla rampa condominiale. Secondo te è un'unità funzionalmente autonoma? 2 su 3 sono accessi sì indipendenti, ma non dalla strada pubblica bensì da una proprietà comune. L'intervento richiesto è l'ampliamento della camera al livello superiore occupando il terrazzo. Comunque credo che per questo caso dovrò disturbarti in privato, se possibile. Grazie, a presto. Giorgio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Purtroppo la legge regionale non scende così nello specifico nello stabilire quando un immobile è definibile effettivamente e totalmente "funzionalmente autonomo". Da un lato il tuo lo è, in quanto puoi entrare all'immobile senza passare dalle scale condominiali, ma è pure vero che devi sempre calpestare del suolo condominiale per poter usare gli accessi autonomi, quindi dall'altro lato non è funzionalmente autonomo. Secondo me in questi casi va all'interpretazione del municipio, che però, se fossi io il municipio, farei in modo molto cautelativo e tenderei a dirti che la tua unità non è funzionalmente autonoma. forse vale la pena spulciarsi i pareri dell'ufficio urbanistica della regione lazio per vedere se c'è stata qualche diatriba similare.

      Elimina
  27. Salve gentile architetto..
    ..vorrei formularle il mio quesito..
    ..nel mio condominio c'è un mio vicino che vuole ampliare il suo appartamento.. premetto che il suo progetto è gia stato approvato in seguito ad una riunione condominiale.. Ora però mi chiede di cedere il mio diritto di usufruire della possibilità di ampliare il mio appartamento anche perche non avrei modo di farlo a causa della struttura del mio appartamento..Per fare questo accordo mi chiede una somma che io devo stabilire.. Quindi le chiedo se mi puo aiutare in questo senso dandomi un idea di quanto può valere cedere questo diritto.. La ringrazio e la saluto...

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Secondo me bisogna calcolare il valore come se fosse valore di costruzione. Dunque prenderei il valore medio commerciale degli immobili della zona (se si vuole usare un parametro universale si prenda i valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare accessibile dal sito dell'agenzia delle entrate - per le abitazioni è abbastanza verosimile) e sconterei da quello il costo teorico di costruzione dell'ampliamento. Il costo di costruzione si può anche forfetariamente considerare intorno ai 1.200 euro/mq, quindi se i valori OMI della zona fossero di 3.000 euro/mq, la cessione della volumetria edificabile può farsela pagare 1.800 euro/mq. Se alla controparte non dovesse bastare un calcolo del genere, potreste nominare un tecnico (meglio che non sia quello che già sta curando la pratica) che faccia una valutazione economica puntuale.

      Elimina
    2. ..innanzitutto la ringrazio per la sua repentina risposta ..poi volevo chiederle ma la quota che viene fuori la devo dividere per i miei millesimi del condominio ? Grazie ancora..

      Elimina
    3. La sua quota "edificabile" secondo me è giusto calcolarla dividendo per i millesimi i metri quadri totali che chiede il condòmino. tuttavia, non è sbagliato concettualmente farsi pagare la quota millesimale dell'ampliamento massimo assentibile con il piano casa, ovvero 70mq, perché una volta depositata una pratica per piano casa, viene inibita la possibilità di presentare un secondo piano casa per il resto del fabbricato. Comunque queste sono scelte che dovete fare tra voi condòmini.

      Elimina
  28. Egregio collega. Mi unisco al coro delle lodi per questo blog, ampliare le conoscenze può servire a lavorare meglio tutti.
    Volevo porti un quesito; un cliente, possiede un appartamento al piano terra rialzato, di una palazzina di 4 piani, di proprietà esclusiva dell'appartamento sono due ampi giardini, uno dei quali con un cancelletto che consentirebbe l'accesso dall'esterno all'appartamento. nel 1998 sono stati eseguiti dei lavori interni, regolarmente autorizzati con art 26 Legge 47/85, ma poiché non era obbligatorio con quella procedura, non esiste comunicazione fine lavori e variazione della planimetria al catasto. Immediatamente a seguire detti lavori, è stato realizzato, nel giardino più grande, un balcone di 17 mq circa senza altra autorizzazione. Considerato che: 1) la sagoma del balcone rialzato, ad esclusione di un piccolo ballatoio (che per altro fa da protezione alla sottostante uscita di sicurezza del piano garages) segue esattamente quella dei balconi soprastanti 2) il solaio del balcone è sollevato da terra di circa 80 cm, 3)il balcone è posto in corrispondenza del confine con altro condomino del piano terra che ha similmente realizzato lo stesso tipo di balcone (quindi i due balconi, per simpatia, sono abusivi entrambi e confinanti :-))) 4) quasi tutti i balconi soprastanti che hanno il parapetto in muratura sono stati chiusi con vetrate (indovina un po' ... abusive) 5) sulla superficie di detti balconi al piano terra, ancorché non compresi nel progetto originale, sono stati calcolati e vengono regolarmente pagati dai proprietari dei piani terra i millesimi 6) il mio cliente possiede inoltre, in aggiunta al posto auto di pertinenza dell'appartamento, un ulteriore posto auto acquistato da altro condomino, e similmente per la cantina. Con tale situazione, cosa consigli per regolarizzare tale Superficie ? ovviamente saranno da calcolare gli oneri di urbanizzazione costo di costruzione e dotazione standard ma in che misura? Usare il piano casa converrebbe, anche in previsione di eventuale chiusura con vetrate? ma la documentazione fotografica dell'ante opera che non c'è come la sistemo? ma non era meglio se studiavo da eremita :-))))) ??
    Grazie in anticipo e scusa la lungaggine

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao! i balconi si possono sanare senza particolari problemi perché non sviluppano SUL, quindi non è ampliamento ma "solo" ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di titolo. Gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti, mentre sono dovuti quelli sul costo di costruzione come da computo metrico. L'oblazione per la sanatoria sarà poi pari al triplo dello stesso costo di costruzione. Ovviamente se ci sono vincoli paesaggistici sull'area occorre prima chiedere il nulla osta in accertamento di conformità alla regione. Il piano casa, semmai, lo presenti successivamente, ma si potrebbe pure presentare contestualmente ma in questo caso tocca sentire come la pensano al municipio.

      Elimina
    2. ti ringrazio per la solita cortese sollecitudine e chiarezza, ma se ti candidi a presidente dell'Ordine ??

      Elimina
  29. Salve Architetto, avrei una domanda sulla circolare DGR 184/2012 piano casa, leggendo l'art 3ter comma1 tipologie interventi ammissibili, trovo questa dicitura "volumetria esistente e trasformandola in SUV - equivalente a
    SUL, come definita nella precedente circolare - in base alla nota equazione V/3,20=SUV)".
    Volevo chiederle se questo modo di calcolare il volume vale solo per l'art. 3ter trattandosi di cambio d'uso da non residenziale a residenziale, o vale anche per l'art.3 in caso di ampliamento del 20% di un immobile residenziale.

    RispondiElimina
  30. Buonasera architetto, intanto complimenti per il blog. abito al secondo piano di una villetta bifamiliare, nella parte posteriore dell'immobile ho un terrazzo di circa 15 mq che vorrei far diventare una stanza vera e propria. il terrazzo è all'interno del perimetro della casa, nel senso che non sporge in fuori come un normale balcone. posso avvalermi del piano casa del 20%? oltre a farmi fare un progetto da un un architetto o chi per lui, e a richiedere la dia; devo fare altro? qualche altra accortezza? grazie in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se il suo immobile è classificabile come "funzionamente autonomo", ovvero ha un accesso autonomo ed indipendente, allora il piano casa è applicabile in via esclusiva, chiedendo agli altri comproprietari solo l'assenso per la modifica prospettica. Da un punto di vista tecnico, invece, occorre verificare che la struttura portante sia a norma con le attuali norme tecniche sulle costruzioni, ovvero adeguarla in caso contrario.

      Elimina
  31. Buonasera Marco, volevo sapere per la presentazione di un piano casa rientrante in un piano di zona ci sono limitazioni?
    premetto che l'appartamento è funzionalmente autonomo, ha accesso dal giardino esterno e dalla parte condominiale, quindi in questo caso può sfruttare tutto il 20% della superficie, previa autorizzazione del condominio, visto la modifica dei prospetti.
    Volevo chiederti se è funzionalmente autonomo ha diritto al 20% della superficie dell'appartamento? non va ripartita la superficie ampliabile tra i vari appartamenti ? nei piani di zona ci sono limitazioni particolari? purtroppo non ho trovato le norme tecniche del piano se è consentito l'ampliamento. comunque l'area di prg rientra in ambiti ripianificati.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Il piano casa va in deroga alle norme urbanistiche comunali, quindi "salti" anche ogni forma di limitazione del piano di zona, e puoi anche ampiamente fregartene. se l'immobile è funzionalmente autonomo allora il 20% lo calcoli sulla base della SUL del singolo immobile che vai ad ampliare, senza considerare null'altro riguardo al fabbricato e alle altre unità.

      Elimina
  32. Buonasera architetto ho una casa di 35 mq a Roma e ho montato sul terrazzo sui due lati aperti un veranda in vetro amovibile(completamente apribile) senza montanti cosi da proteggermi dal vento; desidererei sapere se tale operazione rientra nell'ampliamento secondo il piano casa e quindi determina apliamento di superficie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. una veranda chiusa determina un aumento di cubatura, anche se "amovibile" e leggera nelle forme e nei materiali. Il piano casa può essere usato per autorizzare dei nuovi ampliamenti, ma non può essere attuato per sanare situazioni preesistenti realizzate in assenza di titolo.

      Elimina
  33. Salve,volevo dirle intanto che trovo molto utili i post e con la speranza che lei mi possa dare una mano le scrivo qual è il mio problema. Ho un'appartamento (attico) di 44 mq e 64 mq di terrazza siamo 18 condomini e nessuno tranne me vuole utilizzare il piano casa io vorrei ampliare di 24 mq leggevo che è possibile acquistire la cubatura edificabile di un altro condomino ? oppure comunque non posso ampliare piu del 20 % di 44 mq?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il 20% dovrebbe essere limitato alla singola unità immobiliare, quindi sarebbe il 20% di 44mq. Serve comunque l'assenso dell'intero condominio, perché di piani casa se ne possono presentare solo uno per ogni fabbricato: dunque se si presenta la pratica per il suo ampliamento, tutti gli altri poi saranno automaticamente impossibiliati a farlo. Negli edifici esistenti con più di una decina d'anni di età diventa molto spinoso il problema dell'adeguamento strutturale, soprattutto per ampliamenti da realizzarsi in sommità.

      Elimina
    2. grazie architetto e stato molto celere quindi grazie mille..... comunque non potro ampliare piu di 8,8 mq, pensavo che comprando cubature altrui destinate al piano casa potevo ampliare fino a 24 mq con una struttura leggera in legno lamellare per fare due camere, con il condominio abbiamo gia parlato del piano casa, per quanto riguarda le aree in comune non ci sono i spazi e le esigenze quindi all unanimità abbiamo deciso di non farlo .Per le unita abitative non hanno spazio perche tranne il mio appartamento con la terrazza di 64 mq i due sotto di me che non hanno balconi gli altri 15 sono tutti al pian terreno con entrata indipendente e con poche finestre e giardino .... Grazie ancora e scusi per il disturbo .... un ultima domanda leggevo la risposta che ha dato a g.pistagnesi sul valore del metro quadro da cedere nel piano casa circa 1800€ al mq . tecnicamente giustissima ma nel suo articolo leggevo che le domande si possono presentare entro il 31 01 2015 quindi il venditore senza balconcini deve tenere conto che se non trova un compromesso dopo il 2015 non prende neanche un euro ..... giusto ? grazie ancora

      Elimina
    3. non credo di aver capito l'ultimo passaggio: comunque il piano casa si potrà presentare entro gennaio 2015 (anche se si parla già di una proroga, come stanno facendo in tutte le altre regioni), dunque se non si raggiungono accordi col condominio entro tale data, nessuno può ampliare.
      Comunque tutti gli appartamenti che hanno un accesso autonomo tecnicamente non fanno parte del condominio ai fini del calcolo della cubatura edificabile, perché loro valgono come unità immobiliari a sè stanti; in pratica dovrebbe accordarsi solo con quelli che non hanno immobili funzionamente autonomi.

      Elimina
    4. L'ultimo passaggio è una mia valutazione sul prezzo stimato di 1800 euro al mq che tecnicamente è giusto ma il valore è limitato nel tempo ..... quindi se anche arrivasse una proroga di un anno con scadenza nel 2016 o 2018 dopo la scadenza il valore è pari a zero a discapito di chi ha voluto tirare il prezzo di una metratura che tecnicamente non può neanche utilizzare (secondo me questo è un errore del piano casa) .... Comunque tutti i condomini sono d accordo mi scuso perchè è un passaggio che ho omesso ho trovato un compromesso con tutti avevo il dubbio di quanto potevo ampliare vorra dire che farò quello che posso a questo punto spero in 8,8 mq GRAZIE MA PER AVERE UNA CONSULENZA DA LEI COME POSSO FARE ?

      Elimina
    5. può mandarmi un email a info@architetticampagna.it

      Elimina
  34. Salve architetto
    Sono in un villino unifamiliare in ardea. Devo chiudere il patio per costruire una camera ed ho a disposizione 22,70 mt2 ricavati dal 20% della cubatura totale.Sono esattamente le dimensioni del patio- Visto che lil villino, posto su due livelli, è stato costruito nel 2002 e già erano in atto tutte le misure antisismiche il mio geometra, che è colui che farà il direttore dei lavori, dice che non ho bisogno del genio civile ma che dovrei sentire il parere dell'ingegnere per creare dei plinti con cordoli di cemento agli angoli ed ai lati del patio.
    Ora vi chiedo visto che il patio ha gia una sua fondamenta il genio civile serve o no, idem l'ingegnere? Perchè mi dice che il genio civile costa all'incirca 2000euro, ingegnere, geologo, etc. mentre solo l'ingegnere 7-800 euro.
    Ma il genio civile è ufficiale mentre l'ingegnere è al di fuori del progetto.
    In più se io utilizzo meno del 20 %, infatti sfrutterò il 19%, la monetizzazione devo pargarla? Perchè ho letto che non si deve pagare se non sfrutti tutto il 20%.
    Grazie Saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. nel piano casa serve sempre lo strutturista, fosse anche solo per dichiarare che la struttura esistente va già bene com'è. Se però si parla di realizzazione nuovi plinti ed elementi strutturali, allora va da sè che è necessario il progetto strutturale, il geologo ed il deposito al genio del tutto. Le monetizzazioni non sono necessarie in alcuni specifici contesti di applicazione, ma negli ampliamenti quasi sempre sono dovute.

      Elimina
  35. Salve architetto, volevo un suo parere per quanto riguarda il reperimento di parcheggi in riferimento all'art.3 del piano casa ampliamento 20%. In caso di sup. inferiore a 20 mq i parcheggi vanno realizzati o monetizzati? O se inferiori si considera il minimo di mq 20? Il comma 6 dell'art.3 dice che il calcolo dei parcheggi va fatto secondo la legge 1150/42 art 41 sexies ossia 1mq/10mc, praticamente in caso di ampliamento del 20% si sta quasi sempre sotto i 20 mq di parcheggio. Le lascio questo link di una domanda posta sul sito della regione lazio http://www.regione.lazio.it/rl_urbanistica/?vw=faqdettaglio&id=69
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. sotto i 20mq di parcheggio necessario, si può monetizzare quando si dimostra l'ipossibilità del reperimento fisico. Al di sopra dei 20mq invece si è obbligati al reperimento, pena l'impossibilità di applicare la legge. almeno io ho sempre interpretato così.

      Elimina
    2. Sotto i 20 mq si monetizzano solo i mq di parcheggio da reperire e non il minimo di 20mq. Cioè se ho un ampliamento di 50mc dovrò monetizzare 5mq di parcheggio e non 20mq che è il minimo, giusto? Perchè alcuni chiedono la monetizzazione del minimo di 20mq

      Elimina
    3. no, la monetizzazione è relativa alla quantità effettiva da reperire, non possono chiedere la monetizzazione di valori maggiori. La legge, di speciale rispetto alle onerosità standard, prevede solo il contributo straordinario di urbanizzazione.

      Elimina
  36. Buonasera Architetto,

    una domanda: ho un appartamento al piano terra con giardino in un complesso di 3 palazzine. Se riuscissi ad aprire un cancello che dal giardino da sul marciapiede della strada comunale, a quel punto il mio appartamento diverrebbe funzionalmente autonomo?
    Ed a quel punto potrei usufruire del piano casa (20% o 70mq max) senza dover suddividere le quote con il resto degli appartamenti, senza dover effettuare alcun progetto unitario e senza l’approvazione dell’assemblea di condominio? E sempre che l’ampliamento non incida sul decoro architettonico dell’immobile e non riguardano parti comuni?
    Grazie in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'assemblea serve sempre, perché comunque un ampliamento incide sempre sui prospetti del fabbricato, e quindi occorre sempre l'assenso. L'appartamento può anche "acquisire" l'autonomia funzionale, non penso che al municipio facciano storie, ma è un caso che non mi è mai capitato e bisognerebbe andare a chiedere a loro.

      Elimina
  37. Buongiorno Architetto, scopro con piacere questo blog e la cura che dedica a tutti i quesiti che le vengono posti. Il mio appartamento si trova a Roma, Monteverde, ex XVI Municipio, al piano terra di un palazzo di 14 appartamenti, gode di un giardino di ca 500 mq che si sviluppa su tre dei suoi lati, e possiede un cancelletto che si apre direttamente sul vialetto condominiale (il quale poi sfocia nella strada privata), cancellato che però non è chiaro se risulti effettivamente accatastato come apertura (la piantina non è chiara). Vorrei chiudere a veranda (con la possibilità di abbattere quasi del tutto la parete del salone che su questa veranda affaccerebbe) la parte sottostante il balcone del condomino del primo piano. Questo per non creargli "disturbo" costruendo una struttura che si prolunghi oltre il perimetro del suo balcone (anche se mi piacerebbe...). Nel nostro palazzo già i due condomini del 2° e del 3° piano hanno chiuso, con vetri fissi, gli stessi balconi. Il mio appartamento ha una superficie di 120 mq, quindi rientrerei abbondantemente nei limiti del 20%. Le domande sono: vista l'esistenza di altre verande simili a quella che io vorrei costruire (anche se di vetro, mentre io vorrei che la mia fosse in muratura nella parte inferiore, lasciando a vetrata la superiore, per godere finalmente di un po' di luce) è necessaria comunque un'approvazione all'unanimità?
    Devo "comprare" delle quote dagli altri condomini? Solo un'altra condomina vecchissima ha un giardino, potrebbero i futuri eredi porre dei limiti? come risolvere il problema? Casa mia è parecchio buia perché le finestre sono quelle "a bandiera" degli anni 50/60, abbattere la parete del salone verso la veranda, che avrebbe una grande vetrata, ridurrebbe di parecchio la mia bolletta Acea.... La parte di edificio dove edificherei la veranda è completamente nascosta dalla strada (che oltretutto è privata, consortile), posso legalmente chiedere un'approvazione unanime visto che anche da un punto di vista estetico non ci sarebbero variazioni per i passanti? Quali i passi da compiere che mi possano tutelare da qualunque problema legale presente e futuro? Grazie ancora, davvero un bel blog il suo :)

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Il nodo del cancelletto è importante, perché se fosse legittimo, l'immobile si potrebbe configurare come "funzionalmente autonomo" e dunque ci si potrebbe svincolare dagli altri condomini per quanto riguarda la cubatura complessiva: dunque non dovrebbe acquistare cubatura edificabile. è anche vero che - secondo me - l'immobile può essere reso autonomamente funzionale pure se inizialmente non lo è, acquisendo comunque i medesimi diritti.
      per il resto, l'autorizzazione condominiale serve limitatamente al discorso della variazione dei prospetti, ma dato che anche altri condomini hanno effettuato variazioni di prospetto analoghe per tipologia d'intervento, se le dovessero negare l'autorizzazione potrebbe minacciare cause per violazione del codice civile (che dice che se alcuni condomini hanno fatto una certa modifica, questa non può essere negata agli altri).
      Il nostro studio si occupa dell'istruttoria delle pratiche per piano casa: se deisdera ulteriori informazioni mi scriva a info@architetticampagna.it

      Elimina
    2. Leggo solo ora la sua risposta...grazie! le scriverò sicuramente, il tempo di trovare la piantina di casa :)

      Elimina
  38. Buon giorno Architetto
    Innanzitutto le faccio i complimenti per la competenza e la disponibilità con cui gestisce questo sito, qualità rare da trovare oggigiorno, soprattutto se combinate.
    Volevo chiederle un parere, o meglio un consiglio, su un caso che sto affrontando di recente in un Comune della Provincia di Roma che riguarda il Piano Casa.
    L'immobile sul quale intervenire consiste in una villa unifamiliare su tre livelli inserita in area boscata, sia su PRG che su PTPR, e quindi sottoposto a tutela paesaggistica.
    La struttura è articolata su 3 livelli: un piano seminterrato, un piano rialzato ed un piano mansarda.
    Oltre alla ristrutturazione dell'intero immobile, l'intenzione dei proprietari è quella di procedere alla chiusura di una parte del piano seminterrato attraverso l'applicazione del Piano Casa per ricavarne una taverna ed un locale tecnico, nonché la realizzazione di un prolungamento di una superficie pavimentata a veranda per un incremento di circa 8 mq.
    L'attuale portico ha un'altezza utile pari a 2.40 e si trova all'interno della sagoma del fabbricato.
    Recatomi presso l'Ufficio Tecnico comunale ho ricevuto risposte che ritengo poco coerenti, soprattutto per quanto concerne l'autorizzazione paesaggistica. Le informazioni che mi sono state fornite a livello informale sembrano aprire alla possibilità di realizzare le citate opere, ma io nutro dubbi al riguardo.
    Le chiedo se secondo lei è possibile applicare il Piano Casa senza ricavare spazi da adibire ad uso residenziale (cucina, camere da letto), e soprattutto se ritiene che si possa ottenere l'autorizzazione paesaggistica per l'intervento da eseguire.
    La ringrazio anticipatamente e le rinnovi i miei complimenti per la gestione di questo blog.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Il piano casa consente gli interventi in zone con vincolo paesaggistico, ma ovviamente previo nulla osta paesaggistico.
      Il piano casa consente ampliamenti di SUL in deroga agli strumenti urbanistici locali, ma rispettando comunque tutte le norme nazionali: dunque se il portico è alto 240cm, lo si dovrebbe portare a 270cm per poterlo convertire in cubatura ampliata. La taverna non è una destinazione d'uso assentibile: o si parla di magazzino/cantina (per il quale è possibile chiedere l'ampliamento con piano casa) o di spaizio abitativo (ma se è completamente interrata, non può esserlo). Il locale tecnico generalmente non va in SUL, quindi si può creare o ampliare anche senza piano casa.

      Elimina
  39. Salve Architetto, ho acquistato un appartamento con giardino privato al quale accedo da un cancello esterno. Ovvero: per arrivare in giardino esco dal portone condominiale percorro un viottolo ed arrivo al cancello e di conseguenza entro nel mio giardino. Quindi attualmente non c'è nessun collegamento diretto dall'interno di casa mia al giardino.
    Per poter far si che il mio appartamento possa risultare ad "autonomia funzionale" e sfruttare il piano casa per costruire una stanza in più in giardino, devo fare una "porta-finestra" che dia sul giardino? Posso presentare un progetto per il piano casa per espandermi del 20% inserendo insieme al progetto per la cubatura della stanza nuova, un porta-finestra che attualmente non ho?
    Oppure devo fare prima una SCIA o DIA Onerosa per l'apertura di una porta finestra, e poi dal momento che sarei entrato nell"autonomia funzionale" fare un progetto per il piano casa?
    E poi, eventualmente, per avere un collegamento dall'interno di casa al giardino, potrebbe bastare, a questo punto, solo la porta-finestra della nuova stanza?
    Grazie in anticipo.

    RispondiElimina
  40. Buongiorno Architetto, volevo chiederLe un informazione. vorremmo effettuare il piano casa su una nuova costruzione appena acquistata. In realtà si tratta di un complesso di 3 appartamenti in villa. Sono 3 corpi uguali tranne le prime due e l'ultima che sono villini. il geometra che segue la ns pratica ci ha detto che dobbiamo chiedere il consenso solo al vicino proprietario della villa e al condomino di su e laterale che ci è attaccato. gli altri corpi ci ha detto che non centrano nulla è così? Grazie D.S. Annalisa

    RispondiElimina
    Risposte
    1. per applicare il piano casa l'edificio deve risultare ultimato alla data del 28 agosto 2011: se la costruzione è successiva non è applicabile (giustamente, altrimenti i costruttori potrebbero predisporre l'applicazione del piano casa nelle nuove concessioni edilizie, e sarebbe un palese abuso). comunque se l'immobile ha un accesso autonomo, il permesso va chiesto solo per la variazione di prospetto e solo a coloro i quali sono comproprietari dell'unico volume edilizio, quindi tutto ciò che sta "attaccato" a casa sua.

      Elimina
  41. Sto acquitstando un appartamento. Il fabbricato è oggetto di P. C. del 2009. Nel corso dei lavori viene presentata variante e piano casa x aumento di cubatura e cambio d'uso da negozi a residenziale. I lavori a tutt'oggi non sono ultimti. Tutto regolare? Riferimenti di legge? Grazie, Marco

    RispondiElimina
    Risposte
    1. beh tecnicamente è possibile presentare il piano casa su immobili in costruzione, basta che abbiano appunto ricevuto il permesso prima del 28 agosto 2011. Se il PdC è del 2009 probabilmente avranno dovuto rinnovarlo nel 2012 altrimenti gli sarebbe scaduto.
      Per il resto, bisognerebbe vedere le carte.

      Elimina
  42. Buongiorno Architetto Campagna,
    vorrei sapere se è possibile applicare il piano casa nelle porzioni di territorio già interessate da un Piano integrato, qualora non tutti i proprietari dei lotti interessati , vogliano ampliare con il piano casa.
    Le chiedo questo perchè quando mi sono informata per costruire su uno di questi lotti usufruendo della cubatura messa a disposizione dal nuovo piano regolatore, mi è stato risposto dai tecnici comunali che era possibile solo se tutti i proprietari dei lotti facenti parte del Piano Integrato aderivano,nessuno escluso, a costruire. Insomma bisognava presentare un progetto unitario.
    La ringrazio per l'attenzione.
    Eleonora Modesti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il piano casa va in deroga agli strumenti pianificatori locali, dunque tecnicamente è applicabile anche in deroga al piano integrato, salvo diversa indicazione sulla stessa legge piano casa.

      Elimina
  43. Buongiorno, grazie per il prezioso blog e per i preziosi approfondimenti.
    Sono alle battute finali della presentazione di una pratica di ampliamento, ma ovviamente manca una cosa fondamentale per chi svolge il nostro lavoro:
    - una lista degli elaborati grafici da presentare
    - una lista dei documenti da presentare
    ...Davvero non riesco a trovare niente del genere, come e dove posso trovarla?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. gli elaborati ed i documenti sono quelli generalmente richiesti in una DIA e in più, nello specifico, le dichiarazioni ed i documenti specificamente richiesti. dovrà essere prodotta la documentazione relativa alla statica delle strutture, i calcoli per il contenimento energetico del nuovo involucro, la eventuale documentazione relativa agli accordi con gli altri condòmini, eventuali atti d'obbligo...insomma quello che serve per certificare la completezza del progetto.

      Elimina
    2. Grazie per la risposta e buon lavoro.

      Elimina
  44. Buongiorno Architetto, innanzitutto complimenti per questo utilissimo blog, Le volevo chiedere alcune delucidazioni in merito:
    sono possessore di un appartamento avente anche entrata indipendente dal mio giardino privato, sito al piano terra in una palazzina di 7 appartamenti, facente parte di un condominio privato di 7 palazzine tutte uguali. Vorrei chiudere due balconi e mi pare di aver capito di poter usufruire del Piano Casa nella misura del 20% in quanto il mio appartamento risulta ad "autonomia funzionale" e fin qui ci siamo. Dovrei chiedere l'assenso al cambiamento del "prospetto" delle facciate solo ai condomini della mia palazzina in quanto indipendente dalle altre, o l'assenso deve essere chiesto a tutti i condomini del comprensorio in sede di assemblea condominiale?........spero di essere stato chiaro e grazie per l'eventuale risposta.

    Domenico

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dovrebbe essere sufficiente l'assenso del condominio, ma se c'è un consorzio conviene capire quali poteri ha in merito alle decisioni sulle modifiche esterne; dovrebbe essere presente uno statuto del consorsio che stabilisce quando e come si deve esprimere.

      Elimina
    2. Buongiorno, grazie per la risposta ma ancora non mi è chiara la questione dell'assenso......nel mio caso non si tratta di Consorzio ma bensì di Condominio composto da 7 palazzine.....volevo capire se l'assenso lo posso chiedere solo ai condomini della mia palazzina o lo devo chiedere a tutto il condominio (quindi anche ai condomini delle altre palazzine)..... "comunque se l'immobile ha un accesso autonomo, il permesso va chiesto solo per la variazione di prospetto e solo a coloro i quali sono comproprietari dell'unico volume edilizio" cito una Sua precedente risposta perchè il concetto di volume edilizio potrebbe far pensare che basterebbe l'assenso solo dei condomini comproprietari della mia palazzina, è così? grazie.

      Elimina
    3. bisogna vedere quali sono i compiti del consorzio o supercondominio che sia. Se si parla di supercondominio, è probabile che abbia delle funzioni molto limitate (gestione delle aree comuni), quindi dovrebbe bastare l'assenso solo del suo. Bisogna vedere il regolamento di supercondominio per capire quali funzioni abbia.

      Elimina
  45. Gentile Architetto,
    complimenti per il blog ben fatto e le informazioni Utili.

    Le espongo il mio caso:
    Villino signorile composto da piano terra e interrato, primo piano, secondo piano e lastrico solare di proprietà esclusiva dell'ultimo piano (secondo piano).
    Le unità immobiliari al piano terra e interrato (2 uffici) godono entrambe di accesso autonomo.

    Apprendo dal suo blog che le unità dotate di accesso autonomo vengono considerate unità immobiliari autonome e, ai fini del calcolo della cubatura edificabile, tecnicamente non fanno parte dell’edificio in quanto valgono come unità immobiliari a sè stanti.

    Dovrebbe essere giusto quindi affernmare che le due unità autonome al piano terra/interrato godono ciascuna di quote di ampliamento fino al max di 70 m2.

    Quesito 1: E' giusto quindi affermare che il valore massimo di 70 m2 per l'edificio sia ripartibile proporzionalmente tra le unità immobiliari del primo e secondo piano? (In particolare avendo superfici simili i 70 m2 verrebbero ripartiti in 35 m2 per ogni piano).


    L'unico intervento possibile per l'edificio è quello di ampliamento costruendo in elevazione sul lastrico solare entro il 20% della superficie del secondo piano (122 m2).

    Ne le unità al piano terra/interrato ne quella al piano primo hanno spazi o balconi per realizzare ampliamenti.


    Quesito 2: La percentuale del 20% è elevata di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l’uso di fonti di energia rinnovabili. Le Pompe di calore possono essere considerate tencologie ad energia rinnovabile?

    Quesito 3: Sempre dal suo Blog capisco che è necessaria una verifica statica e sisimica dell'intero edificio che deve essere presentata al Genio Civile. E' necessario aspettare la risposta del Genio Civile? E se si ci sono dei tempi massimi previsiti?

    Quesito 4: Quali sono approssimativamente i costi per far redigere da uno strutturista la verifica statica dell'edificio? Lei saprebbe eventualmente suggeririmi un buon professionista?


    Nel ringraziarla in anticipo per la sua risposta Le rinnovo i miei complimenti per il suo blog.

    Un saluto

    RispondiElimina
    Risposte
    1. le unità autonome hanno ciascuna un limite massimo di 70mq, ovviamente sempre fino ad un massimo del 20% o del 30% con uso di tecnologie rinnovabili. per rinnovabile teoricamente si intende anche le pompe di calore, se sono gli unici sistemi di climatizzazione per l'unità immobiliare, ma generalmente si richiedono proprio i pannelli fotovoltaici o solari termici. La verifica strutturale va depositata al genio: a seconda del rischio sismico della zona, può avere iter autorizzativi differenti. In genere comunque in un mese la pratica si esaurisce, a meno che non viene sorteggiata per il controllo: in quel caso i tempi si possono allungare. il costo del progetto strutturale è di qualche migliaio di euro; spesso serve anche l'indagine geologica.

      Elimina
    2. Grazie davvero per le risposte velocissime.
      Per quanto riguarda i limiti massimi dei 70 m2 non ho ancora ben chiaro però se le unità autonome che godono ognuna di ulteriori 70 m2 hanno diritto anche a una quota parte dei 70 m2 di edificio.

      Elimina
    3. Inoltre per quanto riguarda la verifica strutturale mi chiedo se una palazzina dei primi del 900 può realisticamente rispondere ai metodi e parametri stabiliti nelle Norme Tecniche per le Costruzioni del 2008.

      Elimina
    4. Le unità autonome secondo me non hanno nessun diritto sulla cubatura del resto dell'edificio, così come il resto dell'edificio non ha diritti di cubatura sulle unità autonome. QUesto è chiarito abbastanza bene anche nella brochure che fece la Regione sull'interpretazione del piano casa http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_focuson/Brochure_PianoCasa.pdf
      sulla questione strutturale, bisogna valutare dove e come viene fatto l'ampliamento perché l'obbligo di adeguamento strutturale è limitato all'eventuale porzione di struttura preesistente che va a sostenere l'ampliamento. dunque se per esempio si ha un ampliamento su un edificio a piano terra, e detto ampliamento non tocca le strutture preesistenti, di fatto non si deve fare la verifica dell'edificio esistente ma solo quella dell'ampliamento.

      Elimina
    5. Grazie di nuovo per la risposta.
      Per quanto riguarda i diritti sulla cubatura delle unità autonome la figura di pag 18 della brochure sembra chiarire bene il dubbio.

      Non mi è però ancora del tutto chiaro la definizione di 'unità immobiliare con autonomia funzionale'. Questa viene definita al punto 6.1 della Circolare Lazio 30/12/2011 n. 25383 come :
      "Per “unità immobiliare con specifica autonomia funzionale” deve, invece, intendersi porzione di fabbricato o la singola unità immobiliare con accesso autonomo dall’esterno del fabbricato".

      Il mio dubbio è il seguente: una unità immobiliare in un villino plurifamiliare che ha sia una entrata dall'androne condominiale sia un accesso autonomo dall'esterno del fabbricato può considerarsi autonoma?
      E se la risposte è si, ci sono dei limiti alle dimensioni e tipi di porte per l'entrata indipendente?
      Nel mio palazzo al piano terra ci sono 2 uffici che hanno sia ingresso dall'androne condominiale sia da due porte esterne che danno sul cortile. Secondo il proprietario però la ridotta dimensione delle porte (106x190) non renderebbe le unità autonome. Le unità quindi non avrebbero diritto ciascuna a 70m2 ma alla quota parte dei 70 m2 dell'edificio.


      Sulla questione strutturale la verifica nel mio caso deve essere fatta in quanto l'ampliamento riguarda un intervento sul lastrico solare di proprietà dell'ultimo piano. A tal proposito le chiedo nuovamente se può indicarmi un tecnico a cui far fare la verifica o consigliarmi come procedere.

      Grazie ancora e buon sabato.

      Elimina
    6. Non mi risulta ci siano indicazioni chiare sulla dimensione delle porte riguardo al fatto se costituiscano prova concreta dell'accesso autonomo; comunque in tutti i municipi in cui mi è capitato di discutere della questione, non hanno mai fatto problemi nè sulle dimensioni degli accessi nè sul fatto che siano comunque autonomi gli immobili che hanno anche accesso dall'androne condominiale.
      Il vincolo all'adeguamento strutturale nel caso degli ampliamenti su lastrici solari posti in piani alti è spesso un vincolo insormontabile, poiché prevederebbe l'adeguamento di tutta la struttura sottostante del fabbricato preesistente. Io collaboro con dei miei strutturisti di fiducia, se ne vuoi il contatto devi scrivermi in privato.

      Elimina
    7. Grazie mille Marco. Ti scriverò in privato domani.
      Buona domenica!

      Elimina
  46. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Non c'è una procedura univoca per accordarsi con gli altri condomini, comunque serve un atto da stipulare da un notaio perché si tratta di cessione di diritti reali, in un certo senso. Senta sul punto il parere del suo notaio.
      I contributi devono essere versati entro trenta giorni dal deposito della pratica edilizia, oppure possono essere rateizzati. Per la rateizzazione però il comune chiederà una fideliussione bancaria che può arrivare ad essere parecchio costosa.

      Elimina
    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

      Elimina
    3. l'atto io lo farei prima, e lo allegherei alla DIA.
      per deposito pratica edilizia intendo la protocollazione della DIA presso il municipio. Un piano casa può avere orientativamente un costo pari ad almeno 600 euro per mq ampliato, ma è un valore molto indicativo che può variare significativamente.

      Elimina
  47. Appartamento piano terra ad autonomia funzionale (entrata indipendente). Vorrei sfruttare il piano casa per costruire una stanza in più in giardino. Ho la maggioranza delle firme dei condomini.(non ci sono i millesimi, non esiste un regolamento condominiale ed essendo in 5 vinciamo 3 a 2).
    Ho tutte le distanze necessarie dai confini degli altri giardini, MA...non ho i 3 metri di distanza tra il tetto a spiovente della stanza che andrei a costruire e la base della finestra dell'inquilino del primo piano.
    1) Come si calcolano i 3 metri di vista appiombo?
    2) Se l'inquilino del primo piano si oppone, non posso costruire niente oppure esistono delle deroghe sulle distanze stabilite dalle Regioni?
    3) Mi viene da pensare che situazioni analoghe alla mia ce ne siano a bizzeffe, chi lo sfrutta allora il piano casa?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il piano casa infatti è di difficile applicazione: io stesso sono riuscito ad applicarlo in contesti molto particolari e specifici. Le regole delle distanze sono contenute negli articoli del codice civile, ma in rete esistono anche dei disegni esplicativi. Dipende comunque dall'articolo nello specifico.

      Elimina
  48. Grazie. Che tu sappia il Piano Casa Lazio consente di derogare dalle distanze?
    Senti cosa ne pensa il TAR relativamente al Piano Casa Veneto:

    http://venetoius.myblog.it/2010/10/22/secondo-il-tar-il-piano-casa-del-veneto-consente-di-derogare/

    Ma poi, francamente, i 3 metri di veduta appiombo da garantire al condomino del 1 piano, impediscono nella stragrande maggioranza dei casi di poter
    costruire una stanza nel proprio giardino per tutte le abitazioni plurifamiliari.

    Gurdate a pag. 18 del documento ufficiale del Piano Casa Lazio, l'esempio illustrativo per l'ampliamento di una stanza nel caso di una plurifamiliare.
    Dal disegno non sembrerebbe proprio preso in considerazione il diritto alla veduta in appiombo del condomino del 1° piano:

    http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_focuson/Brochure_PianoCasa.pdf


    RispondiElimina
    Risposte
    1. il piano casa lazio chede espressamente che vengano rispettate le distanze, ma si riferisce a quelle della normativa nazionale o regionale. Gli appiombi invece in genere derivano dal codice civile e quindi esulano dalla sfera di competenza dell'autorizzazione edilizia, ma vanno comunque rispettate onde violare i diritti civili di terzi.

      Elimina
  49. Buongiorno architetto, mia moglie è proprietaria di una porzione di villa trifamiliare.
    Vorremmo allargare la casa di circa 10 metri quadri (la porzione di proprietà di mia moglie è di 280 m/q.), semplicemente chiudendo parte della terrazza.
    L'intervento non viene minimamente ad interessare gli altri due proprietari, poichè si interviene su una parte di terrazza a nostro uso esclusivo. Chiedo:
    rientro nella fattispecie del piano casa? E' sufficiente una dichiarazione da inviare al Municipio competente? Devo comunque avere un cenno di riscontro dagli altri proprietari?
    Grazie cordiali saluti Luigi Corbò

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Salve,
      l'ampliamento è autorizzabile con piano casa, salvo verifica dei vari vincoli gravanti sulla questione, senza interpellare gli altri proprietari in quanto l'mmobile, immagino, avrà un accesso autonomo ed indipendente dagli altri tale da conferire alla sua porzione una "autonomia funzionale" che consente appunto gli ampliamenti in modo autonomo e legittimo.
      in ogni caso, al municipio deve essere inviata una DIA per l'autorizzazione ai lavori, corredata di tutte le asseverazioni, documentazioni, nulla osta ed elaborati grafici richiesti dal caso.
      Per ulteriori informazioni o per un preventivo senza impegno per avere una idea dei costi mi scriva a info@architetticampagna.it

      Elimina
    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

      Elimina
  50. Grazie delle risposta, le avevo chiesto sulla scadenza al 31 gennaio 2015 ma ho trovato in rete che è stato prorogato.
    In ogni caso la situazione di casa di mia moglie è come descritta da lei, accesso autonomo e completa autonomia funzionale.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Si, infatti ora c'è tempo fino al 31 gennaio 2017 per il deposito delle istanze. Se rientra nella casistica degli immobili funzionalmente autonomi le confermo che non deve chiedere il permesso per il piano casa agli altri condomini, ma può comunque essere opportuno chiedere ed ottenere l'assenso alle variazioni del prospetto, benché questo aspetto, in questa situazione, a fini civilistici può incidere relativamente poco.

      Elimina
  51. Buongiorno architetto,
    grazie per il tempo che mette a disposizione di noi colleghi, è davvero encomiabile ciò che fa!
    Mi trovo in una situazione in cui un condominio vuole valutare la fattibilità o meno di un piano casa per trasformazione dei lavatoi condominiali in residenze da affittare.
    Per fare ciò vorrei mettergli di fronte tutte le spese che dovrebberoaffrontare così da essere completi nella valutazione. Ciononostante siccome la decisione non è stata presa e calcolare nel dettaglio gli oneri relativi al costo di costruzione e gli oneri concessori richiede tantissimo tempo volevo fare un calcolo approssimativo per poi passare alla fase di calcolo accurato solo al momento in cui saremo certi il progetto si farà.
    Ho letto sul suo blog che per gli oneri concessori e gli oneri relativi al costo di costruzione il calcolo approssimativo è in genere per circa 200 euro al mq. Se nel progetto in questione è previsto il solo innalzamento dei solai e quindi di cubatura senza aumento di superficie, secondo lei posso calcolare il corrispettivo in mq di questi mc ampliati dividendo la cubatura totale ampliata per 3,20 (mc per mq) per avere una indicazione di prezzo approssimativa?
    A questi devo aggiungere il contributo relativo ai parcheggi e quello relativo al verde e ai servizi giusto?
    Mi sono persa qualcosaltro per strada?
    La ringrazio tantissimo ancora,

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'incidenza degli oneri per i piani casa è ovviamente variabile, anche in base all'articolo che si utilizza, comunque molto molto molto spannometricamente siamo sui 500 euro/mq di soli oneri. In casi del genere, dove cioè essere precisi è importante fin dall'inizio - ed in special modo nei condomini, dove se si fanno dei calcoli sovrastimati si rischia di far scoraggiare i propositivi e dove se ne fanno di sottostimati si rischia di dare argomenti ai disfattisti -, mi faccio semplicemente affidare un incarico per il solo studio di fattibilità, la cui parcella è essenzialmente correlata al tempo perso a fare i calcoli.
      la volumetria da calcolare, comunque, se gli ambienti hanno interpiano inferiore a 3,2mt si considera il volume come calcolato per 3,2; se superiore, si calcola l'altezza effettiva, e la logica segue quella delle nuove costruzioni.

      Elimina
  52. Gentile Architetto,
    Le scrivo per avere un suo parere circa il calcolo della SUL, per quanto riguarda le scale interne alle singole unità abitative.
    Lo faccio qui perché ho visto che ha menzionato la SUL nel post, in riferimento ai vani scala dei condomini.
    Devo presentare un Piano Casa per l’ampliamento in sopraelevazione di una villetta unifamiliare…secondo l’art. 4 delle NTA i vani scala non vanno in SUL e non è specificato con precisione se si tratta dei soli vani scala condominiali o anche di quelli delle singole unità abitative.
    In un recente post sul sito dell’Ordine (consulenze on line) ho visto che il tecnico-consulente ritiene che le scale interne alle singole unità abitative non vadano in SUL, ma so anche di casi in cui, in casi analoghi al mio, la sagoma della scala sia stata fatta considerare SUL per uno solo dei due piani, e di altri in cui sia stata fatta considerare SUL addirittura per entrambi i piani.
    Il tecnico del municipio di competenza sembrerebbe essere d’accordo con l’interpretazione dello Sportello on line dell’Ordine, e quindi con lo stornare la superficie della scala dal computo della SUL, ma in ogni caso mi chiedo, visto che la firma apposta sulla pratica sarà la mia: la verità qual è?
    Esiste una circolare ufficiale che regoli la questione o va ad interpretazione del singolo tecnico e del municipio di turno? Qual è la sua opinione in merito? Le sono capitati casi analoghi?
    Un cordiale saluto e i miei più vivi complimenti per il suo blog, a cui dedica tempo e fatica.
    F.M.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. non ho conoscenza di circolari specifiche sul tema, ma non escludo possano esistere. Secondo me la questione è regolamentata in modo chiaro dal'art. 4 NTA, che sanciscono appunto, senza distinzione, che i vani scala non vanno in SUL: dato che non è specificato, si ritiene che ciò valga tanto per gli immobili plurifamiliari che per quelli monofamiliari. Dunque la mia interpretazione è in linea con quella del tecnico dello sportello on-line dell'ordine.
      La superficie dei vani scala viene calcolata una sola volta quando si ha a che fare con gli accatastamenti: secondo le regole catastali infatti il vano scala va computato una sola volta per un solo piano, come ho scritto - mi pare - nel mio post specifico sul DOCFA. le regole catastali però sono diverse da quelle urbanistiche, e appartengono a mondi distinti.
      Le scale computate invece per tutti i piani non le ho mai sentite.

      Elimina
    2. Gent.ssimo Arch. Campagna,
      quant'è difficile il nostro lavoro!
      Oggi in un altro municipio da quello del post precedente, in cui mi trovavo per un'altra pratica, ho chiesto al tecnico il suo parere in merito alla questione della SUL per la scala interna. La sua risposta è stata (con tanto di battuta "fuori luogo" circa il fatto che lo insegnano anche all'Università) che la scala va conteggiata una volta perché, ..."basta rifletterci"..., si tratta di un collegamento verticale che funziona un po' come un corridoio.
      Che pazienza che ci vuole!
      Un saluto

      Elimina
  53. Gentile Architetto Campagna,
    vorrei fare una domanda circa la richiesta di nulla osta. L'ampliamento riguarda una casa indipendente, ma adiacente a un condominio, con il quale non sono rispettati i vincoli di distanza. Durante l'assemblea condominiale la nostra richiesta è stata bocciata, posso tentare di chiedere a ciascun condomine l'autorizzazione, serve la maggioranza, o devo avere il consenso di tutti? Grazie per l'attenzione, cordiali saluti.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. premettendo che l'autorizzazione edilizia viene concessa fatti salvi i diritti di terzi (leggasi: al comune non importa se la costruzione creerà problemi civilistici), secondo me è sempre opportuno che tutto il condominio in modo unanime (o almeno con la maggioranza prevista dal codice) approvi l'opera, altrimenti una eventuale causa sarebbe già persa in partenza e potrebbe sfociare con la demolizione di quanto realizzato e il ripristino dello stato dei luoghi.

      Elimina
    2. Grazie infinite! Parto con l'opera di persuasione.

      Elimina
  54. Ti chiedo cortesemente se la legge ( L.R. 16 Aprile 2009 , n. 13 e L.R. 13 Agosto 2011, n. 10 ) sul recupero abitativo dei sottotetti si può applicare anche se sull'immobile esiste un atto "d'obbligo" ed un regolamento condominiale dove è stabilito che non si può cambiare la destinazione d'uso del piano soffitta.
    Se la legge si può applicare occorre l'autorizzazione del condominio ???
    Grazie per le tue pronte risposte e per il tuo Blog che metti al servizio di tutti i colleghi.
    Un Saluto
    Toni Tancredi

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Dell'argomento in particolare mi sono già interessato per un mio cliente: al Dipartimento mi hanno detto che l'atto d'obbligo è superabile, in quanto la legge sul recupero sottotetti va in deroga ai regolamenti comunali dei quali l'atto stesso fa parte. Tuttavia non tutti i municipi sono allineati in questa visione della faccenda.
      Se l'intervento riguarda esclusivamente l'interno del volume, senza modifiche esterne di alcun tipo, secondo me non serve l'autorizzazione del condominio. Potrebbe comunque tornare utile un nulla osta da parte dell'assemblea, perché nei condomini non si sa mai.

      Elimina
  55. Gentile Architetto Campagna,
    innanzitutto le faccio i complimenti per il Blog.
    Avrei la seguente domanda:
    - Dovrei acquistare un appartamento in zona Eur di circa 75mq (Facente parte di una palazzina di 16 appartamenti) nel quale è già presente una veranda di circa 11 mq che però è abusiva. Questa veranda è stata realizzata a partire da una Loggia (Balcone cosi formato: Pavimento, Soffitto per tutta l'estensione del Balcone, Pareti latereli in muratura da terra fino al soffitto del balcone). L'unico intervento effettuato è stato quello di chiudere la loggia attraverso una vetrata finestrata senza nessun tipo di opera muraria. Inoltre è stato montato un termosifone in questa veranda e ovviamente rifatto il pavimento.
    Quello che volevo capire era cio che segue:
    -Posto che il proprietario attuale riporterebbe nello stato senza veranda l'appartamento prima della vendita, potrei ripristinare la veranda a seguito dell'acquisto e renderla "Non Abusiva" attraverso il piano casa?
    -In alternativa, visto che la facciata è a sud, si potrebbe pensare di renderla "Non Abusiva" attraverso un progetto di efficentamento energetico tipo Serra?

    Aspetto una sua risposta.

    La ringrazio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'ampliamento mediante piano casa è teoricamente fattibile, ma è indispensabile trovare un accordo con tutti gli altri condomini perché la cubatura ampliabile è unica per tutto il fabbricato. Inoltre il progetto per la legge piano casa deve essere unico, cioè si potrà presentare un solo progetto per tutti gli ampliamenti da farsi, e se si effettua un solo ampliamento, successivamente potrebbe non essere possibile presentare un'altra istanza per un altro ampliamento: ciò per far capire quale è la complessità dell'accordo da trovare, soprattutto in edifici plurifamiliari. Comunque, in linea teorica, la procedura sarebbe fattibile, salvo superare alcune problematiche di natura tecnica come l'adeguamento strutturale, ma forse da quel punto di vista qualcosa all'orizzonte sta cambiando in meglio.
      Le serre solari, di cui trova un approfondimento in un altro mio post di qualche tempo fa, possono essere realizzate solo e soltanto se non creano volumi suscettibili di essere utilizzati a fini abitativi, anche temporanei (è una legge fatta apposta per NON trovare l'inganno): dunque la possibilità è del tutto preclusa, a meno di non dichiarare il falso.

      Elimina
    2. La ringrazio, tutto chiaro.

      Elimina
  56. Gentile Marco Campagna, sono Riccardo, un collega di Roma. Anzitutto davvero complimenti per la costanza, la lucidità, la disponibilità e la professionalità che dimostri e per questa "piazza" ricca e utilissima. Sto cercando tra molte difficoltà a portare avanti il Piano casa per due condomini rispettivamente in una palazzina e in una porzione di "stecca". Ho letto la legge e seguito ultimamente due seminari di Legislazione Tecnica e di Dei Consulting. Permangono alcuni dubbi. Faccio la divisione della premialità dei 70mq pro quota secondo millesimi della tabella A per i condomini. Allego progetto del mio cliente. Faccio portare in assemblea. 1) Qual è la reale necessaria maggioranza? Se incide sul prospetto a livello "decorativo" si presume l'unanimità... ma se non incide sull'immagine? 2) Se il cliente ha bisogno solo dei suoi mq ok, ma se gliene occorrono di più cosa fa? Compra dai singoli condomini non interessati le loro quote e lascia agli altri la possibilità di fruirne in un secondo tempo (ai convegni hanno detto che è possibile)? E quelli da cui compra deve portarli tutti fisicamente dal notaio per il rogito? E se invece vuole comprare un pezzetto da tutti - perché così magari invece di soldi cash offre, per esempio, il rifacimento dell'androne condominiale - vanno tutti con lui dal notaio? Quindi se qualcuno non vuole andare l'affare salta, indipendentemente dalla maggioranza? Grazie mille Riccardo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ciao, la questione non è del tutto chiara, e devo dire che lo scoglio degli accordi condominiali è così alto che alla fine molto difficilmente sono riuscito a procedere in contesti analoghi al tuo. Detto ciò, grazie al fatto che il piano casa può essere applicato a fasi diverse, ma con "progetto unitario", significa secondo me che i condòmini devono accordarsi comunque su un progetto che sia unico, o comunque un progetto che preveda una applicazione condivisa di certi materiali, colori o stilemi architettonici. Su questo progetto a mio avviso i condomini devono dare la loro approvazione all'unanimità (o con maggioranza qualificata), e sarebbe bene che il progetto preveda anche i modi di suddivisione delle quote edificatorie (che possono non seguire la tabella di proprietà: lo decide l'assemblea), che in effetti possono pure essere compravendute. Secondo me con il progetto approvato dai vari condomini, si evita di dover andare tutti insieme da un notaio. in ogni caso, per evitare di andarci tutti fisicamente, si possono fare delle procure.

      Elimina
  57. In effetti in uno dei due casi che sto affrontando si potrebbe redigere un progetto unitario perché ogni condomino ha il suo balcone/terrazzo dove poter realizzare la cubatura. Ma nel secondo caso essendo il fabbricato privo di balconi l'unico che può sfruttare il Piano Casa è il mio cliente che realizzerebbe la cubatura nel suo giardino di proprietà , in aderenza al fabbricato. In questo caso potrebbe comprare le quote solo da alcuni condomini, ma gli altri potrebbero opporsi per "mancato guadagno" o potrebbe comprare un pò da tutti offrendo in cambio come dicevo per esempio il rifacimento dell'androne condominiale. Nel primo caso andrebbe al rogito solo con gli interessati, nel secondo caso con tutti. Le procure sono una buona idea, ma sono comunque un atto da dover fare dal notaio, quindi cambia poco. Grazie per un eventuale ulteriore commento. Da parte mia aggiornerò il blog su come ho provato a risolvere e con quali risultati. Grazie ancora, Riccardo

    RispondiElimina
  58. Ciao Marco,

    non so se ti è già capitata una domanda simile e hai già risposto, ma ad essere sincero non ce la faccio a leggere tutti commenti di cui sopra:)
    volevo chiederti: in un fabbricato non esiste un condominio ufficiale ma vi sono comunque tre distinte proprietà, una di queste vuole fare il piano casa e le altre no però sono consenzienti nei confronti del primo…secondo te è sufficiente una scrittura privata? E se si…questa poi deve essere registrata presso un notaio o trasmessa ad un ufficio pubblico (ad esempio il dipartimento urbanistica nel caso di Roma)?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. secondo me serve un atto dal notaio, comunque se l'immobile in cui si effettua il piano casa è definibile come funzionamente autonomo allora non c'è bisogno di nessun accordo con gli altri.

      Elimina
    2. grazie Marco, la questione dell'autonomia funzionale mi era sfuggita.
      comunque al dipartimento un tecnico mi ha detto che secondo lui non è rilevante che ci sia o meno un condominio ufficiale e l'atto del notaio serve solo in caso di compravendita delle cubature. quindi secondo questo ragionamento se rinunci in modo ufficiale devi vendere...altrimenti ti tieni la tua cubatura ferma lì, che dovrà comunque risultare nel progetto unitario.

      Elimina
    3. secondo me l'accordo del notaio serve comunque, perché la legge (giustamente) non stabilisce nessuna regola per l'attribuzione delle cubature edificabili, e se queste non vengono stabilite in modo chiaro fin dall'inizio, si può andare incontro a contenziosi.

      Elimina
    4. in effetti la risposta che mi era stata data non è che mi avesse convinto al 100%, nonostante quel tecnico avesse parlato con tono molto rassicurante.
      per dirla tutta mi aveva fatto il paragone con le cubature stabilite nei piani particolareggiati divise per comparti edificatori...però c'è da dire che in quel caso è tutto deciso ufficialmente a monte dall'amministrazione.
      nel piano casa invece il totale della cubatura realizzabile chi la stabilisce? il tecnico privato, che certamente segue delle regole di calcolo, ma non ha l'ufficialità dell'amministrazione, anche se fosse incaricato da tutti i proprietari in gioco. insomma si, con l'atto notarile si può dare ufficialità all'accordo tra privati, anche senza compravendite e ognuno si tiene la sua cubatura. grazie Marco.

      Elimina
  59. Salve ho letto da una risposta che l'atto d'obbligo non serve per la realizzazione di sette solari. Tuttavia il comune la richiede. Potreste fornirmi i riferimenti puntuali alla normativa in modo da poter rispondere al comune? Ho letto la secondo circolare esplicativa ma non ho trovato nulla a riguardo. Grazie mille

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il comune ha facoltà di richiedere atti d'obbligo per situazioni in cui ritiene di doversi tutelare soprattutto contro i futuri cambi di destinazione d'uso; comunque la normativa in dettaglio non la conosco, dovrebbe chiedere ad un legale.

      Elimina
  60. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  61. Salve, ti ringrazio per tutte le preziose indicazioni, avrei da richiedere un ulteriore aiuto. Vivo in una villetta monofamiliare in un terreno nel comune di Roma. Vorrei utilizzare un terrazzo per ricavare una stanza di ulteriori 30 mc (rientrano nel 20% consentito dal piano casa). Orientamente quanto mi costerá questa operazione, in termini di oneri di concessione comunale e di tariffa professionale del tecnico che si occuperá della pratica? Chiedo una cifra orientativa, mi rendo conto che esistono diverse variabili, sopratutto nel secondo punto. Sono infinitamente grato

    RispondiElimina
    Risposte
    1. è veramente difficile dare una cifra spannometrica. per gli oneri concessori molto molto approssimativamente si possono considerare 7/800 euro/mq. le tariffe tecniche variano in base a quello che è necessario fare: generalmente potrebbero partire dai 7/8.000 euro a salire, a seconda delle incombenze, dei vincoli, delle problematiche tecniche, della complessità della direzione lavori. A tutto ciò si dovrà aggiungere il costo di costruzione effettivo.

      Elimina
    2. Grazie davvero anche per la supervelocitá nella risposta, ho omesso di indicare un elemento forse essenziale, la terrazza in questone é parte di un edificio che é stato costruito poi sanato secondo la legge del 84/85, la terrazza é quindi sanata come zona non residenziale, cambia qualcosa ?
      ringrazio davvero per la disponibilitá

      Elimina
    3. la terrazza ovviamente sarà concessionata come superficie non residenziale, ma questo è normale. l'importante è che sia residenziale l'immobile che si vuole ampliare.

      Elimina
  62. Gentile Architetto Campana,
    sono proprietaria di un attico con ampio terrazzo a livello, su cui vorrei fare una veranda di 15mq. E' già presente una regolare tettoia realizzata in travi di legno e tavelloni; l'intervento, pertanto, si limiterebbe a chiudere con vetrate e due muretti bassi (circa 1 metro) i due lati della tettoia (gli altri due sono pareti dell'appartamento). Alcuni condomini hanno condizionato il consenso alla verifica statica della terrazza (spingendosi a chiedermi la verifica statista dell'intero edificio, fino alle fondamenta!), da svolgere tramite un soggetto indipendente dall'architetto che gestirà l'intera pratica dell'ampliamento. Vorrebbero che chiedessi l'intervento di un ente pubblico come il Genio Civile e/o i Vigili del Fuoco. Ritiene che sia una richiesta legittima? A che tipo di costi andrei incontro? Non è sufficiente la verifica che comunque il mio architetto dovrà svolgere e dare sotto la sua responsabilità? La ringrazio molto per il parere che mi vorrà dare.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. un opera di ampliamento è oggi autorizzabile quasi esclusivamente mediante piano casa, il quale prevede esplicitamente la verifica strutturale dell'intero fabbricato, o quantomeno delle porzioni di struttura che andranno a reggere il nuovo carico. Il suo tecnico comunque dovrà svolgere una verifica di questo tipo.

      Elimina
  63. Gentile Architetto Campana,

    volevo chiederLe se a suo avviso potevo costruire un volume tecnico in muratura di circa 9 mq nel mio giardino privato senza incappare nel procedure del "piano casa" o del "permesso a costruire".

    All'interno del volume tecnico porterei un elemento dell'impianto come ad esempio una caldaia, un lavatoio o altro ancora, inoltre esso andrebbe costruito distaccato dall'edificio e con l'assenso dei confinanti per le distanze minime dai terreni.

    E' chiaro però che vorrei sfruttarlo anche come piccolo ufficio o come depandance occasionale per gli ospiti.

    Al municipio, indicativamente e in base al PRG, mi hanno detto che non dovrebbero esserci problemi, lei cosa ne pensa?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. i voumi tecnici non sviluppano SUL; ma da recenti sentenze della magistratura tali elementi devono avere dimensioni strettamente necessarie all'apparato tecnologico che vanno a contenere. Il lavatoio non è considerato in genere elemento tecnico. Se il terreno ha invece cubatura edificabile residua, allora il discorso cambia. Se autorizzato come volume tecnico, ogni uso diverso da quello è un abuso.

      Elimina
  64. Carissimo collega, nel ringraziarti per i tuoi preziosi e appropriati consigli ti volevo sottoporre un quesito; sono stato incaricato di un ampliamento da un condomino del mio palazzo di circa 18 mq da realizzare nella sua terrazza a livello; naturalmente gli ho fatto il progetto e siamo andati in assemblea con tutti i prospetti ante e post operam e da questa ha avuto l'assenso a procedere. Ora però per raggiungere i 18 mq è necessario acquisire/acquistare i diritti edificatori di altri condomini (tra cui me), che comunque non hanno possibilità di fruirne perché privi di balconi o terrazze; il problema è valorizzare il costo di un mq di ampliamento (non fruibile) per indennizzare i condomini disposti a cedere i propri diritti edificatori. Hai dei riferimenti a riguardo? Considera che anche io mi trovo a Roma precisamente a Garbatella. Grazie in anticipo.
    Alessandro Marotta

    RispondiElimina
    Risposte
    1. penso che il modo migliore per stimare il metro quadro edificabile sia come differenza tra costo di costruzione reale e valori commerciali medi della zona. Devi fare e far approvare il progetto unitario anche se gli altri non hanno possibilità di ampliamento: ho scritto un più recente post apposito. Il problema strutturale come lo affronti?

      Elimina
    2. Certo, per ora è stato approvato all'unanimità un progetto (preliminare) comprensivo dell'analisi strutturale dell'intero edificio fatta da un ingegnere strutturista; il problema è che il costo al mq seguendo il tuo metodo mi sembra eccessivo circa € 1500,00 per un diritto edificatorio non esercitabile dagli altri condomini.

      Elimina
    3. Il risultato è corretto, seguendo questo criterio di stima. ma sulla legge non c'è scritto che il trasferimento deve essere fatto a titolo oneroso, e non è escludibile che gli altri condomini possano privarsi del loro diritto edificatorio anche in cambio di nulla. è una trattativa privata, in buona sostanza.

      Elimina
  65. Salve Arch. vorrei confrontarmi con lei in merito a questo quesito, dovrei applicare il piano casa su un fabbricato composto da:
    -piano terra di proprietà della madre
    -piano primo di proprietà del figlio
    -piano sottotetto di proprietà della madre.
    ora loro vorrebbero demolire la copertura esistente a tetto, per realizzare un ampliamento in sopraelevazione del 20% di tutto il volume del fabbricato.
    L'ampliamento sarà sempre con copertura a falde ma con i requisiti di altezza previsti per le abitazioni esempio hmin=2.70 hmax=3.30.
    La mia domanda è possibile adottare questa procedura o sono obbligato a fare il recupero del sottotetto esistente, con il limite del 20% del volume del sottotetto esistente? visto che con il recupero dei sottotetti, mi permettono di modificare l'inclinazione delle falde e le quote di gronda e colmo, alla fine sarebbe comunque da demolire il tetto.
    Con il piano casa vanno in deroga le altezze dei fabbricati stabilite dalle NTA del PRG?
    Eventualmente la cubatura dell'appartamento intestato al figlio deve essere trasferita alla madre tramite un atto, o non serve?
    grazie mille in anticipo della collaborazione.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. le altezze nel piano casa devono rispettare il DM 1444/68, mentre nel caso del recupero sottotetti la deroga sembra essere totale, anche se pure lì farei attenzione a violare i limiti ministeriali. deve comunque esserci un accordo tra i comproprietari per la definizione delle quote edificabili, nonché l'approvazione del progetto unitario, anche se riguarda un solo appartamento.

      Elimina
    2. ok ma il D.M. 1444/68 non dice molto, non specifica un altezza, se vicino ho edifici più alti potrei sopraelevare?
      art. 8. Limiti di altezza degli edifici.
      2) Zone B):
      - l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all'art. 7.

      Elimina
  66. Gentile Architetto,
    vorrei sottoporLe una questione relativa all'aspetto pertinenziale di un ampliamento. Nel particolare, il mio caso ha a che fare con un villino unifamiliare sul cui terreno vorrei costruire un corpo edilizio separato con > ai lim. artt. 8 e 9 DM 1444/68 (come descritto a pag 17 della brochure esplicativa della Regione Lazio). La domanda è questa: una volta costruito il corpo edilizio separato è possibile un frazionamento tra il villino esistente e il nuovo costruito oppure, come dice un tecnico del comune di Roma, tale frazionamento è subordinato affinché una quota parte dell'unità esistente (forse almeno 28 mq) rimangono a carico della nuova unità abitativa?? Premesso che quest'ultima condizione è difficilmente praticabile, lo scopo di tutto ciò, per il proprietario, è costruire la nuova unità indipendente e venderla alla figlia.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. mi sembra di ricordare che in tale situazione non è possibile effettuare un frazionamento perché è la stessa legge sul piano casa che impone un vincolo di pertinenzialità.

      Elimina
    2. Riguardo la pertinenzialità e piano casa, non mi è del tutto chiaro un concetto. Se realizzo un ampliamento staccato con vincolo di pertinenzialità civilistica come definita dal piano casa, la nuova costruzione deve rispettare i limiti minimi di 28 mq? La nuova unità sarà, a livello catastale un nuovo sub, quindi fiscalmente indipendente e il vincolo di pertinenzialità dovrà essere trascritto con atto pubblico?
      grazie ancora.

      Elimina
    3. non ho affrontato la situazione in maniera statisticamente rilevante, comunque ritengo che dipende dalla natura della pertinenza che si va a realizzare: se si intenderà come unità autonoma, allora si, dovrà avere 28mq minimi. Altrimenti potrebbe essere inferiore, ma in effetti si collocherebbe in una categoria edilizia priva di normativa di riferimento, sebbene nessun passaggio normativo, a mia memoria, vieti esplicitamente di avere un immobile unico ma diviso in parti non contigue.

      Elimina
  67. Gentile Architetto, le espongo il seguente problema:
    Ho un appartamento di 65 mq calpestabile con una altezza di 3,10 mt. con un giardino di 120mq. in oltre ho anche un cantina in giardino di circa 6mq.
    idea era quella di sfruttare il 20% dell'espandibilità per creare una nuova stanza. A livello assembleare sarei a posto in quanto il condominio ha dato un parere positivo per l'ampliamento.
    Con il geometra sto avviando la procedura per la carrabilita del giardino verso la strada viccinale che renderebbe la mia proprietà avere un accesso autonomo dal casseggiato.
    La mia vicina di sopra sarebbe disponibile a cedermi il suo 20% di ampliabilita in cambio di lasciargli la terrazza sovrastante al locale nuovo che verrei a creare
    Il problema sorge sul fatto che il mio geometra asserisce che in comune dicono che usufruendo del 20% del mio vicino la struttura che vado a creare nel mio giardino deve essere considerata come nuova costruzione e quindi devo rispettare i 5mt di distanza dalla strada, invece del 1,5mt se usassi solo il mio 20%.
    E' effettivamente cosi? perché non ho 5mt a mia disposizione dalla fine della nuova costruzione.
    Nel caso fosse cosi non potreì attribiuire ad un ampliamento del mio vicino di sopra il 50% della cubatura che si viene a creare per la soletta del terrazzo con l'aggiunta sempre del 50% pilastri di sostegno della terrazza e delle fondamenta, in modo tale che tale cubatura venga defalcata dal mio 20% per cosi ottenere più cubatura e quindi più mq nella mia ampliabilità.
    Sempre in comune gli hanno detto che se nel caso demolissi la cantina non posso aggiungerla al 20% dell'ampliamento. Gli hanno detto che posso demolirla ma non posso ricostruirla con il manufatto nuovo in quanto non posso fare il cambio d'uso ma posso solo ricostruirla in altro posto con un massimo di altezza di 2,30 mt e quindi non abitabile.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. le distanze vanno rispettate in ogni caso: non mi risulta ci sia differenza nell'applicazione delle distanze in funzione della procedura che si va ad applicare. Per quanto riguarda la cantina, invece, secondo me può essere recuperata sfruttando l'articolo che consente il recupero a fini abitativi degli accessori, facendo una pratica che sfrutta più articoli.

      Elimina
  68. ha dimenticavo ho visto nei precedenti post che il cacolo della nuova cubatura per l'ampliamento si calcola con i mq calpestabili con l'aggiunta di 30cm per i soli muri perimetrali moltiplicando per l'altezza.
    in sostanza sarebbe nel mio caso :
    (7,2mt+0,30)*(9+0,30)*3,10mt=216mc
    in pratica si applica il sistema vuoto per pieno.
    La mia domanda ma anche nella costruzione si applica il vuoto per pieno o invece li si calcola proprio la superfice occupata dal corpo intero compreso fino alla parte esterna del muro del nuovo locale.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il calcolo della nuova cubatura e della preesistente segue le stesse regole.

      Elimina
  69. quindi intendi dire che bastano 1,5 mt dalla strada in quanto ampliamento anche con il 20% della mia vicina di casa?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. no, intendo dire che le regole secondo me non cambiano a seconda della modalità scelta, ma bisogna vedere in dettaglio quali sono. Spesso, però, i metri dal ciglio strada sono 5 e non 1,5.

      Elimina
  70. Salve vorrei effettuare un ampliamento della mia casa villetta trifamiliare sfruttando il piano casa.
    Vengo subito al nocciolo della questione (ho raccolto pareri discordanti anche contattando geometri e l'ufficio tecnico del comune), mi trovo a Roma nel VI municipio.
    1) Vorrei recuperare un locale accessorio di 4,4mq con altezza di 240cm togliendo la parete interna e facendolo diventare parte del salone.
    2) Vorrei costruire in adiacenza una cameretta di 9-10mq arrivando così a 1,5 o 2 metri dal confine, il muro del confine è alto 1metro circa più la rete, davanti c'è un lotto non edificato frontalmente in cui il fabbricato è molto lontanto in linea diagonale dal mio confine.
    In conclusione ho letto che il piano casa è in deroga del piano regolatore e quindi dovrei rispettare solo il DM 1444/68 cioè 10 metri tra pareti finestrate o l'art. 873 cc ossia 3 metri tra fabbricati.
    La parete che andrei a realizzare verso il confine la farei priva di finestre.
    Ho contattato la proprietaria del fondo confinante che non vuole rilasciarmi un accordo per costruire a minor distacco, secondo voi posso ottenere lo stesso il permesso dal comune?
    La costruzione in adiacenza deve essere per forza di 270cm di altezza o può essere fatta con falda in pendenza da 270cm a 240cm o anche meno? Grazie a tutti, scusate il lungo posta ma a me sembra che ognuno interpreta la legge a modo suo.....

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il comune deve solo verificare il rispetto del DM 1444/68 perché quello gli compete, ma il discorso civilistico non sarebbe rispettato, perché per il codice civile dovreste stare ad 1,5 metri dal confine. Andando in deroga al regolamento edilizio potreste pure realizzare un muro di confine alto tre metri (a roma può essere massimo 1,8) e quindi bypassare le regole del codice civile, ma comunque il confinante avrebbe una limitazione nell'attività edificatoria e quindi dei potenziali problemi civilistici ci sono sempre, anche se si ottenesse il PdC, che comunque va rilasciato fatti salvi i diritti di terzi. Secondo il mio modesto parere non le conviene edificare senza l'accordo del vicino, anche se degli escamotage urbanistici si potrebbero trovare, forzando la mano.

      Elimina
    2. Grazie per la risposta, io vorrei edificare a 1,5 o 2 metri dal confine non mettendo finestre su quel lato, ho parlato con due geometri distinti ma mi dicono che senza il permesso del vicino non otterrei il permesso dal comune.
      Secondo me essendo il primo a costruire farei valere il diritto di prevenzione del codice civile art. 873 e seguenti, se così fosse quali diritti avrebbe il confinante in futuro?

      Elimina
    3. per il codice civile starebbe a posto, ma in virtù del 1444, lei di fatto produce una limitazione all'attività edificatoria potenziale del vicino, il quale se mai vorrà costruire, dovrà tenersi a 10 metri dal muro che lei andrà a costruire, costringendolo ad arretrarsi ulteriormente a quanto avrebbe diritto a fare oggi. Da un punto di vista urbanistico può ottenere il permesso di costruire, ma questo non la protegge da eventuali cause civili del confinante di risarcimento danni.

      Elimina
  71. Ciao Architetto Marco
    approfitto della tua gentilezza e competenza per chiedere cortesemente un parere su una questione alla quale non riesco a venire a capo. vorrei effettuare un ampliamento su un villino a schiera a roma, in zona eur. si tratterebbe della chiusura di un patio per un totale dii 9 mq circa su untotale di 170 coperti dell'edificio. vorrei saper se esiste una qualche legge o normativa regionale o nazionale, che mi imponga di installare un fotovoltaico. ti ringrazio anticipatamente per l'attenziona che vorrai rivolgermi e, se tiservono chiarimenti ulteriori sarò ovviamente lieto di darteli immediatamente

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la legge piano casa obbliga al rispetto delle normative sul contenimento energetico, le quali a loro volta vincolano all'installazione di dei sistemi speciali. tuttavia se l'ampliamento è modesto, la cosa se la deve gestire il tecnico. COmunque il fotovoltaico nello specifico è obbligatorio solo se si vuole raggiungere la percentuale di ampliamento del 30%.

      Elimina
    2. grazie per la risposta immediata, che nasconde però ancora un che di sibillino. cosa significa se la deve gestire il tecnico? tu dici che nel mio caso non è obbligatorio, e così avrei inteso io. esiste una discrezionalità o una ambiguità delle normative che può lasciare spazio all'interpretazione?

      Elimina
    3. il tecnico deve interfacciarsi col municipio per valutare caso per caso.

      Elimina
  72. buonasera architetto,
    volevo porle un quesito.
    ho ricevuto in donazione due appartamenti, il primo in compropieta' con mio fratello, con un terrazzo ad usco esclusivo, l'altro sempre in compropieta' con mio fratello(sottostante il primo) della nuda propieta (usufrutto di mia madre)con ingegnere e architetto sto procedendo per presentare una dia per un ampliamento del primo appartamento sul terrazzo,
    le case si trovano in un edificio di 4 appartamenti(2miei e 2 di mia zia, tra cui uno ha l'entrata indipendente)
    l'architetto mi ha suggerito di fare la compravendita prima della presentazione della dia(acquisto il 50% di mio fratello) e di farmi fare un atto di cessione di cubatura (per la casa con nuda propieta') per usufruire anche di questa percentuale.
    mia zia deve darmi l'ok? anche se non esiste un regolamento condominiale? ma sopratutto se presentato tutto pago la legge bucalossi poi presento la dia e per qualche motivo mi bloccano tutto come posso recuperare i soldi della bucalossi?
    grazie in anticipo per le delucidazioni e buona serata

    RispondiElimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.