il NUOVO piano casa della regione lazio

Molti si sono chiesti, del "vecchio" piano casa della Regione Lazio, i motivi di alcune limitazioni all'applicabilità degli ampliamenti apparentemente poco sensate, senza tuttavia ricavarne grandi risposte. Gli stessi probabilmente si stanno chiedendo perché, oggi, sono state tolte alcune limitazioni un po bizzarre e aggiunte altre forse altrettanto poco logiche, ma è indubbio che la nuova versione della legge regionale è applicabile in una casistica molto più ampia di situazioni rispetto alla precedente.

Vediamo, in dettaglio, come e dove è possibile richiedere l'autorizzazione per ampliare la propria abitazione.

Anzitutto, il riferimento normativo: la legge è la n°21/2009 modificata ed integrata dalla 10/2011. A questo link si può scaricare il testo coordinato attualmente in vigore: http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_focuson/LeggeRegionale11agosto2009n21.pdf

Una piccola premessa: in questo preciso istante (fine ottobre 2011) è in corso un'aspra polemica tra il Ministero dei Beni Culturali e la Regione Lazio su alcuni punti del Piano Casa, in particolare quelli sulla possibilità d'intervento sulle aree protette. Ciò non significa che l'intera legge è a rischio "bocciatura" da parte del Consiglio di Stato ma, semmai, solo alcuni articoli la cui applicabilità comunque è abbastanza limitata.

Parlando genericamente, cosa si può fare con questa legge? Anzitutto, e fondamentalmente, si può ampliare la superficie utile della propria unità immobiliare, sia essa una abitazione o un locale ad uso diverso. Ampliare può voler significare costruire un vero e proprio volume aggiunto in aderenza alla nostra costruzione, oppure anche il recupero di una volumetria attualmente aperta ma facilmente chiudibile, come un portico od un balconcino. Ovvero, ancora, non è escluso il poter sopraelevare l'edificio.

E'dunque così facile ormai realizzare un aumento di volumentria? fare finalmente in modo semplice ed "onesto" quello che prima si poteva fare solo abusivamente per poi sperare nei (tanti) condoni edilizi? No, non è così facile, perché la norma impone (giustamente) che vengano rispettate le più disparate norme, più o meno le stesse che è necessario rispettare quando si costruisce un edificio completamente nuovo. L'applicazione di queste norme potrebbe vincolare fortemente la fattibilità di alcune opere (come per esempio il rispetto della norma sui confini: chi ha un appezzamento di terreno "stretto e lungo" troverà difficoltà a reperire gli spazi per ampliare, ma vedremo in seguito.

Descriverò qui nel dettaglio come operare nel caso di ampliamento delle abitazioni uno o pluri-familiari, e lascerò da parte la trattazione degli ampliamenti sugli edifici non residenziali e tutto l'interessante capitolo sulle demolizioni/ricostruzioni integrali: se avete domande specifiche su questi argomenti non esitate a contattarmi.

Nel nuovo piano casa è consentito ampliare la volumetria degli edifici esistenti (ovviamente, devono essere stati regolarmente costruiti o quantomeno regolarmente condonati) fino ad un massimo del 20%. La volumetria che fa fede è quella "vuoto per pieno", ovvero la volumentria compresa degli spessori dei muri perimetrali, ma escludendo eventuali parti comuni e volumi tecnici (per esempio, in un condominio non si computerà la superficie di scale, pianerottoli ed ascensori). Quindi per esempio se avessimo una casa unifamiliare di 100mq, questa svilupperebbe presumibilmente circa 300mc (100mq per una altezza media di 3mt) e quindi potremmo edificare un ampliamento di 60mc, ovvero 20mq.

La legge tuttavia impone che l'ampliamento non debba comunque superare i 70mq per l'intero fabbricato, pertanto chi ha una costruzione che sviluppa più di 350mq (o circa 1.000 mc) dovrà accontentarsi di un ampliamento inferiore del 20%. Il problema - e qui sta quella che secondo me è una delle disparità della legge - è che ci sono edifici ben più grandi di 350mq: pensiamo ad un piccolo condominio a Roma, composto da 10 appartamenti da 100mq: stiamo parlando già di 1.000 mq, per i quali un ampliamento di 70mq equivale ad un "misero" 7%. Senza considerare che ci sono palazzi con uno sviluppo davvero enorme di superficie, come per esempio quello dove abito io, il cui sviluppo complessivo è di circa 13.000 mq, per cui un ampliamento di 70mq rappresenta appena lo 0,5% di ampliamento. Sempre meglio della situazione della precedente legge: gli edifici con più di 1.000mc erano comunque esclusi senza possibilità alcuna di ampliamento. Se volete un parere personale, si poteva applicare la percentuale in modo proporzionale alla volumetria complessiva, andando per scaglioni: per esempio 20% di ampliamento per i primi 1.000mc di edificio; 10% da 1.000 a 3.000mc, e così via. Ma non stiamo a recriminare: accontentiamoci di quello che c'è.

Accennavamo inizialmente al rispetto delle norme nazionali: quelle di cui specificatamente viene richiesto il rispetto sono quelle relative al contenimento dei consumi energetici, alla statica delle strutture, ed al rispetto dei confini e delle altezze massime ammissibili per le nuove costruzioni. Vediamo anzitutto cosa ci chiedono le norme, analizzandole per sommi capi:

- contenimento energetico: la Legge impone che nelle nuove costruzioni vengano realizzate le pareti e tutte le chiusure verso l'esterno in modo tale da limitare il più possibile, entro limiti ragionevoli, lo scambio termico con l'esterno. Quando si fa la ristrutturazione di questi elementi, la stessa Legge ci impone di "aggiornare" queste superfici a dei parametri prestabiliti di trasmittanza termica: per esempio se abbiamo una "vecchia" parete a camera vuota, è probabile che dovremmo inserirci dell'isolante per portarla ai valori richiesti. C

- statica delle strutture: ovviamente, la Legge impone che le nuove strutture di qualunque materiale devono essere progettate e realizzate seguendo specifici calcoli, eseguiti da un tecnico che si prenderà la responsabilità di dichiarare "sicure" le strutture. I nuovi ampliamenti dovranno rispettare la nuova normativa, e ciò potrebbe rappresentare un problema in zone a rischio sismico elevato

- distanze dai confini ed altezze massime: la Legge impone il rispetto di specifiche distanze tra edifici, soprattutto tra facciate dotate di finestre. Negli ampliamenti, non possiamo spingerci oltre i limiti imposti, quindi se la nostra costruzione è stata realizzata con alcuni lati già al "limite" normativo, potremmo ampliare solo sugli altri lati oppure in verticale.

Da una rapida occhiata al panorama normativo emergono le difficoltà da affrontare nell'ampliamento:

- contenimento energetico: nel caso stessimo ampliando l'edificio recuperando lo spazio di un portico o di un balconcino coperto, non basterà realizzare la vetrata a "norma", ma dovranno essere adeguate tutte le altre superfici che, a lavori ultimati, delimiteranno lo spazio interno da quello esterno: se, quindi, stessimo chiudendo il balconcino di casa, se il vicino del piano di sopra non farà altrettanto, sarò costretto a realizzare un cappotto termico sul solaio del terrazzo per renderlo "a norma", perchè questo diventerà, appunto, una superficie di delimitazione tra interno ed esterno. Il limite in questa operazione sta nel fatto che comunque non si può scendere al di sotto dei 270cm di altezza di ogni ambiente: se, quindi, il nostro terrazzino ha già un altezza utile di 270cm, l'operazione del piano casa ci sarà preclusa perché non avremo la possibilità di fare il cappotto termico, perché ci obbligherebbe a scendere al di sotto dei 270cm utili necessari per le superfici abitabili. Lo stesso concetto va applicato ai pavimenti, soprattutto nei portici delle villette: le pavimentazioni degli ambienti su terra devono avere un vespaio al di sotto che limiti lo scambio termico con il terreno: se, quindi, vorrò convertire il portico in un bel salotto, sarò comunque costretto a demolire tutto il pavimento del portico per ricostruirlo "a norma" come se fosse il pavimento di una nuova abitazione.

- sicurezza delle strutture: può sembrare abbastanza semplice e logico che le strutture che si andranno a realizzare per l'ampliamento debbano rispettare la nuova normativa, ma in caso di conversione di spazi "esistenti" la faccenda è davvero complessa e delicata. Se, per esempio, volessimo sfruttare il piano casa per sopraelevare il nostro edificio, non dovremmo limitarci solo a realizzare la struttura del volume aggiunto in conformità della normativa, ma dovremmo adeguare anche tutto il resto della struttura che si trova al di sotto dell'ultimo piano. Ci si rende conto che diventerebbe una operazione davvero invasiva, soprattutto se parliamo di condomini formati da più piani. Non è detto, comunque, che ciò valga anche per i semplici "ampliamenti" su terrazzi o balconi: la casistica è molto ampia e varia caso per caso, comunque tendenzialmente se la nostra esigenza è quella di "chiudere" semplicemente un balconcino (per fare una veranda, insomma), dato che le superfici dei terrazzi esterni devono essere dimensionate (e ciò valeva anche in passato) per supportare lo stesso carico delle superfici residenziali, generalmente non verrà richiesto l'adeguamento alla normativa sulla sicurezza delle strutture.

Ultimo tema, non meno cruciale, è quello del consenso di tutti i partecipanti all'assemblea condominiale, nel caso di condomini e multiproprietà. La Legge infatti, pur consentendo di applicare il piano anche alle multiproprietà (è una novità di agosto 2011), impone che il progetto di ampliamento debba essere uno solo per tutto il fabbricato (anche se gli ampliamenti sono più d'uno e divisi su più appartamenti diversi), e che, di conseguenza, vi sia l'assenso formale di tutti i partecipanti.Ciò potrebbe essere fortemente limitante nel momento in cui, per questioni "strutturali e dimensionali" del fabbricato, siano solo in pochissimi, o magari uno solo, a poter applicare la Legge: come fare per convincere gli altri condomini a consentire l'ampliamento se in realtà nessun'altro potrebbe trarne beneficio? forse se fossimo in una società più filantropica o meno "invidiosa" non ci sarebbero poi tutti questi problemi, ma purtroppo non è così. D'altra parte negli edifici molto grandi, come detto, se pure si dividesse in modo eguale per tutti la capacità di ampliamento ne rimarrebbe talmente poca che nessuno ci potrebbe fare nulla (per chiudere un balconcino sono necessari almeno 4-5mq - dipende poi dalle dimensioni del balconcino - se l'ampliamento totale del fabbricato sono 70mq, nei condomini con più di venti condòmini sarà dura...). Un modo per ovviare al problema potrebbe essere quello di dividere i "famosi" 70mq di ampliamento in base alle quote millesimali di ciascun partecipante all'assemblea, e quindi fare in modo che questi possano "vendere" la propria "cubatura edificabile" a chi è interessato, anche alla libera contrattazione. In questo modo, l'operazione è conveniente anche per chi non può fisicamente fare nulla (es. un appartamento privo di balconi) e ci saranno quindi maggiori probabilità di approvazione. Attenzione però ad una "sfumatura": se si è da soli a voler procedere con l'ampliamento, e magari si ha bisogno solo di pochi metri quadri, sarà comunque indispensabile l'approvazione degli altri condòmini ad eseguire l'unico e globale progetto di ampliamento attuabile sul fabbricato (anche se una sola persona vuole ampliare, il progetto deve comunque essere unico per l'intero fabbricato): insomma gli altri condòmini devono essere consci del fatto che si stanno precludendo la possibilità di presentare, un domani, un'altro progetto di ampliamento con il Piano Casa su quel fabbricato, anche se la cubatura di ampliamento non fosse stata tutta "consumata". Non è escluso che concederanno comunque di presentare una seconda pratica di ampliamento, ma la lettura dei paragrafi normativi ora come ora non sembra consentirlo.

Ci sono poi una serie di esclusioni, ovvero di zone, settori o tipologie di edifici in cui non è proprio possibile fare alcunchè. Si parla anzitutto di edifici abusivi, e qui è abbastanza ovvio comprendere il perché; in ogni caso, sono "ammessi" gli edifici condonati, purchè la pratica di condono sia conclusa con l'emissione della concessione in sanatoria. Le varie clausole d'esclusione sono ben descritte all'art.2 della legge, ma vale la pena sottolineare che il Piano Casa non è applicabile in tutte le zone considerate "centro storico" dal Piano Paesistico Regionale (il Piano si può visionare on-line qui http://www.regione.lazio.it/rl_urbanistica/?vw=contenutiElenco&id=8 ). Attenzione a non confondere le zone del Piano Paesistico Regionale con la definizione di "città storica" del Piano Regolatore Generale di Roma: quest'ultimo considera città storica dei tessuti molto ampi della città, ma la perimetrazione del Piano Regionale invece è più ristretta (grosso modo coincide con il perimetro delle Mura Aureliane). Sarà quindi possibile applicare il Piano Casa anche nei tessuti della Città Storica del PRG di Roma purchè non perimetrati dentro il tessuto di "centro storico" del Piano Regionale.

Il Piano Casa comunque non vi consente di evitare di richiedere permessi o nulla osta eventualmente necessari per l'autorizzazione alle opere: per chiudere un balconcino nei tessuti storici di Roma è sempre necessario il parere della Sovrintendenza, così come eseguire un ampliamento all'interno di una zona con vincolo di rispetto idrogeologico (ammesso che sia possibile nel nostro caso) avrà bisogno dell'assenso della Regione, e così via.

Si ok, ma quanto costa? abbiamo visto cosa è possibile fare e quali sono i vari vincoli che abbiamo di fronte, ma che cifre dovremmo essere pronti a spendere? la "fetta" maggiore di spese sarà comunque quella relativa alle opere edili, ma anche il Comune vorrà la sua parte. Sull'ampliamento dovremmo corrispondere al Comune le cifre che, grosso modo, sono richieste per le nuove costruzioni: tra oneri concessori e oneri sul costo di costruzione parliamo approssimativamente di 200 euro per metro quadro ampliato, ma c'è un secondo capitolo di spesa che non è secondario: gli standard urbanistici. Per le nuove costruzioni è obbligatorio dotare il nuovo edificio di una certa quantità di parcheggi, pubblici e privati e di superfici da destinare a servizi: ci si rende conto che nelle zone già urbanizzate è impossibile realizzare altri parcheggi, e quindi la legge dà la possibilità di "monetizzare" queste dotazioni non fattibili, con la conseguenza che sale ulteriormente il conto per il Comune.

Le domande per il Piano Casa potranno essere presentate fino al 31 gennaio 2015: consiglio a tutti di non ridursi all'ultimo momento per presentare il proprio progetto: vi ricordo che dal momento in cui viene presentata la domanda si ha un anno di tempo per iniziare le opere e tre anni per finirle, ed è possibile richiedere una sola proroga dei termini per ulteriori due anni (o tre, a seconda dei casi): ciò significa che le domande presentate alla data del 31 gennaio 2015 dovranno essere completate entro il 31 gennaio 2018, prorogabili fino al 31 gennaio 2021. Le domande, per quanto riguarda la città di Roma, possono essere presentate solo presso gli uffici del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica sito in viale della Civiltà e del Lavoro all'EUR, quindi non perdete tempo a recarvi presso i vostri municipi perché vi rimanderanno al Dipartimento. Di recente, sempre per Roma, è stata inaugurata la procedura di presentazione on-line delle DIA alternative al permesso di costruire (DIA onerosa o SuperDIA): non è ancora chiaro se ciò valga anche per le domande per il Piano Casa ma si presuppone di si.

Per concludere, si ricorda che se il nostro problema è quello di voler recuperare uno spazio sottotetto o un volume lavatoio non più utilizzato, ritengo più utile e più fruibile utilizzare la legge della Regione Lazio sul recupero dei sottotetti che, essendo specifica per questo tipo di interventi, è più snella e più "permissiva", anche se pure il Piano Casa consente interventi su queste superfici.

la lungaggine era necessaria per trattare un po tutte le questioni inerenti il Piano Casa (e considerate che ho saltato molti macro argomenti, come le sostituzioni edilizie e gli interventi su immobili non residenziali): ad ogni modo, se avete letto fin qui, siete davvero tenaci! :)