martedì 9 gennaio 2018

legge rigenerazione urbana Lazio: prima circolare esplicativa

La aspettavamo tutti ed eccola comparire in clima di campagna elettorale (se notate una vena di polemica politica, è del tutto casuale: io sono un tecnico che in questo blog scrive solo ed esclusivamente di fatti tecnici): la prima circolare della Regione Lazio esplicativa della Legge sulla Rigenerazione Urbana (LR 7/2017 attuativa dell'art. 5 comma 9 L 106/2011).
La circolare, pubblicata sulla BURL del 4 gennaio 2018, come vedremo, non si lancia in dettagli applicativi specifici, ma si limita a dare linee di indirizzo generalizzate che comunque aiutano a chiarire alcuni tra gli aspetti poco chiari della legge (che comunque non è scritta in modo limpido come chiunque si aspetterebbe). In linea di massima, sembra un documento indirizzato più alle amministrazioni comunali che non agli utenti finali: come abbiamo visto, difatti, la legge sulla rigenerazione urbana in quasi tutti gli articoli demanda ai comuni l'emanazione degli atti effettivi per la sua applicazione, in attesa dei quali la legge regionale rimane di fatto congelata.

Foto di Igor Ovsyannykov da Pixabay
Anzitutto, si può cominciare ad affermare che la legge speciale non pare essere applicabile in sanatoria. Già l'enunciato fondamentale della legge lo esclude in modo indiretto quando dice che una delle condizioni per applicare la Legge è quella che si intervenga su un edificio legittimo o legittimato da un accertamento di conformità: se l'eventuale abuso presente nell'immobile non è sanabile con la normativa ordinaria, va da se che non è applicabile la rigenerazione urbana finché quell'abuso non viene sanato, senza utilizzare le premialità previste dalla stessa legge. questa circolare ribadisce questo concetto in modo indiretto, dunque non vi sono ancora espliciti ed ufficiali divieti in tal senso: si va per interpretazione. Viene comunque specificato che la legge è applicabile nel caso in cui su un edificio siano ancora aperte delle pratiche edilizie per trasformazioni successive, purché non siano le pratiche che hanno autorizzato l'originario edificio. Non viene detto però come comportarsi riguardo alle istanze aperte.

La circolare passa in rassegna, nel primo capitolo, i vari temi generali della norma regionale: vengono richiamate diverse cose tra le quali il fatto che la norma tra le esclusioni generali in cui essa non può essere applicata non vi sono i centri urbani storici individuati nel PTPR: tuttavia questa esclusione è contenuta invece nei singoli articoli, ad eccezione del 4 in cui in effetti l'esclusione non c'è, ma l'eventuale divieto viene posto all'eventuale giudizio del Comune.

la circolare con il punto 1.4 dà una lettura più ampia dei limiti di applicazione della legge in caso di aree naturali protette (la legge si applica solo nelle porzioni di territorio individuate come zone urbanizzate nel PTPR, e con limitazioni) e in caso di vincolo paesaggistico. La circolare riguardo ai vincoli paesaggistici indica semplicemente che si può applicare previo ovvio ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica, ma poi fa un excursus di sintesi sullo stato dell'arte della normativa regionale che vale la pena sempre rileggere: attualmente infatti il PTPR non è ancora approvato ma solo adottato, e, di fatto, ancora "convive" con i PTP: la circolare sintetizza quando fare riferimento alle norme dell'uno e quando a quelle dell'altro (in estrema sintesi: in caso di indicazioni differenti tra PTP e PTPR, si applica la norma più restrittiva; in caso di vincolo di cui all'art. 134 comma c) invece si applica il PTPR).

La circolare, introdotti i primi argomenti di ordine generale di cui qui sopra ho richiamato i tratti più interessanti ai fini dell'applicazione diretta della legge, passa all'analisi dei singoli articoli.

Nella trattazione dei vari articoli la circolare non individua grandi sconvolgimenti, anzi le indicazioni fornite sembrano più indirizzate alle amministrazioni comunali, dalle cui delibere di fatto dipende l'applicabilità stessa degli articoli dal 2 al 5. interessante però il passaggio in cui chiarisce, al punto 3 riferito all'art. 3 della LR 7/17, che gli interventi di ristrutturazione edilizia non possono contemplare l'aumento di volume, che invece è relegato esclusivamente alla demolizione e ricostruzione. La cosa è stata ulteriormente ribadita in un successivo parere (prot 415912/2018) rilasciato dalla direzione urbanistica. Io avevo già intuito questa cosa, in quanto la ristrutturazione edilizia in sè per definizione non può ammettere ampliamenti, ma la Regione arriva a questa indicazione attraverso un ragionamento diverso, facendo riferimento all'art. 5 comma 9 della L 106/2011 la quale individua solo nella demolizione e ricostruzione la possibilità di attuare ampliamenti: il risultato comunque è il medesimo, cioè che si può applicare la legge per ristrutturazioni edilizie ma senza aumento di volume

Ci si può legittimamente chiedere a questo punto a cosa serve applicare la legge speciale per fare delle "semplici" ristrutturazioni edilizie senza aumento di volume o superficie, le quali generalmente sono sempre applicabili con strumenti ordinari: la risposta ovviamente c'è. La norma, in particolare all'articolo 6, quella sugli interventi diretti, consente il cambio d'uso anche in deroga alle procedure previste dal PRG vigente, purché le destinazioni siano ammesse in via generale dal Piano stesso: ciò significa che si può depositare un progetto per una ristrutturazione edilizia, anche senza aumento di volume purchè giustificabile come intervento per il raggiungimento di una delle finalità di cui all'art. 1 della legge (tranne che nell'applicazione dell'articolo 4, dove non viene richiesto come obiettivo quello dei parametri dell'articolo 1), e metterci dentro un cambio d'uso che il PRG non ammetterebbe. Si pensa subito alla città di Roma, dove molti cambi d'uso sono inibiti dal PRG (per esempio i cambi d'uso verso destinazioni non residenziali, tipo uffici, o la realizzazione di alberghi in alcuni tessuti della città storica, fermo restando che l'art. 6 non si applica comunque alla città patrimonio unesco) o magari sono resi più complessi da procedure indirette (come i cambi d'uso verso destinazioni residenziali nella città consolidata, che secondo il PRG sono attuabili solo mediante approvazione di un programma di recupero urbano). Mi sembra che il legislatore regionale con questa norma abbia voluto dare in mano a cittadini e investitori una chiave per scardinare il PRG: in effetti quelle del PRG di Roma possono sembrare, e forse magari lo sono proprio, delle norme troppo restrittive per una città che ha comunque bisogno di evolversi, ma forse non è in mano agli eventuali speculatori che operano per intervento diretto che si crea evoluzione della città; va anche detto che fare una qualunque forma di intervento indiretto in una città come Roma significa mettere in conto almeno 5 anni di gestazione del progetto, con continue fluttuazioni al variare del clima politico (vedasi per esempio la gestazione del progetto dello "stadio della Roma" a Tor di Valle) e, difatti, tutte le principali previsioni dell'attuale PRG di attuare dei programmi di riqualificazione nelle aree più interne sono tutti fermi al palo (e lo erano anche quelli del PRG precedente) oppure non sono mai neanche partiti.

Il punto 4, relativo all'articolo 4, specifica alcuni concetti interessanti. Anzitutto, chiarisce che l'articolo, che è applicabile anche senza le delibere comunali ma per un tempo limitato (un anno dalla pubblicazione della legge, cioè fino al 19 luglio 2018), in caso di applicazione senza delibere può essere attuato nei centri storici, ma in tal caso - comma 5 - è vincolato all'approvazione del progetto da parte del consiglio comunale. Dunque si chiarisce che il comma 5 vale solo nel caso di applicazione della legge senza le delibere comunali ed entro un anno dalla pubblicazione della legge: probabilmente perché la legge prevede che nelle norme che i comuni faranno vi saranno indicazioni dettagliate su come operarvi (ammesso che lo concedano, perché in base alla legge è facoltà dei comuni non ammettere l'applicazione di questo articolo ai centri storici). I centri storici comunque sono quelli appositamente individuati nella tavola B del PTPR. Relativamente all'applicabilità di questo articolo, è stata pubblicato successivamente un parere (prot. 415987/2018) della direzione urbanistica che chiarisce, qualora ve ne fosse dubbio, che non è possibile con l'art. 4 operare cambio d'uso per "recuperare" superfici che ab origine non sviluppano cubatura, tipo soffitte, cantine, box auto: questo per ribadire ulteriormente che la natura di questa nuova legge è radicalmente diversa dalla legge Piano Casa che invece espressamente consentiva in alcuni casi il recupero dei locali accessori. Invece specificatamente riguardo alla possibilità di cambio d'uso degli annessi agricoli è intervenuta, sempre in linea con la circolare oggetto di questo post, quest'altro parere (prot 415806/2018).

La circolare inoltre chiarisce che è possibile applicare congiuntamente gli articoli 4 e 6 in un medesimo progetto, ma NON sommando gli incentivi: in pratica ammette che un unico edificio possa essere in parte oggetto dell'art. 4 e la restante parte dell'art. 6. La Legge comunque specifica che gli incentivi dei vari articoli non possono essere cumulati tra loro (e non possono essere sommati a incentivi già goduti con altre leggi speciali, come p.e. il Piano Casa).

Interessante un più recente parere della stessa Regione, che sancisce che l'art. 6 può essere applicato anche ad una demolizione parziale di un fabbricato, e non quindi ad una demolizione totale. Questo quindi apre alla possibilità di demolire solo una limitata porzione del fabbricato (tipo un appartamento?) e quindi fruire del bonus solo su quella porzione di volume demolito e ricostruito.

Se vi state chiedendo come vada computato il volume esistente ai fini della determinazione della premialità ottenibile, vi segnalo il parere della Regione prot. 785180 del 03 ottobre 2019 in cui viene ribadito che il volume deve riferirsi di norma a quello del titolo edilizio originario. Nel parere viene specificato che questa dizione è in effetti anomala nella normativa, ma va comunque considerata proprio perché atipica. Si ribadisce che se un edificio è stato costruito in un epoca in cui non esisteva l'indice di edificabilità (dunque ante DM 1444/68) allora occorrerà misurare il fabbricato e determinare la sua volumetria sulla base di una perizia giurata da parte di un tecnico. Il parere continua affermando che se in un edificio sono stati realizzati dei soppalchi "abusivi" successivamente condonati, questi non concorrono al computo del volume sulla base del quale calcolare la premialità perché la legge parla di volume e non di superfici assentite. Viceversa invece se il condono ha autorizzato dei nuovi volumi, questi possono essere conteggiati con l'accortezza però di saper sapientemente convertire il dato della superficie calpestabile in volume lordo. Infine, si legge sempre nel parere che se  un immobile ha subito un cambio d'uso sanato con un condono, il criterio per il calcolo del volume assentibile è sempre quello del titolo edilizio "originario".

Salto la parte relativa all'articolo 5: penso che questo meriterà un post apposito, ma solo quando avremo la delibera comunale applicativa, in attesa della quale rimane di fatto inapplicabile. La circolare comunque per questo articolo si limita a ribadire concetti che tutto sommato erano già chiari.

Per l'attuazione dell'art. 5 in altri comuni comunque vi segnalo questo parere n°839922 della Regione Lazio di ottobre 2019 in cui viene chiarito che il limite dei 70mq dell'ampliamento deve intendersi come superficie "lorda" (la formulazione dell'art. 5 è in effetti ambigua e non lo specifica) e che l'efficientamento energetico collegato deve essere esteso all'intero fabbricato e non può essere limitato alla singola unità immobiliare eventualmente oggetto di applicazione dell'articolo: occhio quindi perché questa può essere una procedura bloccante per l'applicabilità frazionata di questa procedura.

l'articolo 6, più del 4, è quello che interessa ai più, perché è l'unico che è direttamente applicabile e quello che prevede gli interventi più succulenti. Soprattutto, è quello degli interventi diretti, che non necessitano delibere comunali e che per volontà della norma è direttamente applicabile e i cui interventi sono sempre consentiti intendendo ciò anche in termini di deroga alle norme locali (sul punto si è più di recente espressa la Regione con un parere molto specifico). Si precisa infatti che, dato che l'art. 6 prevede eventuale cambio d'uso purché previsto dal PRG ma "indipendentemente dalle modalità dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi [strumenti urbanistici]", di fatto è una norma derogatoria e sovraordinata agli strumenti urbanistici, sebbene comunque in parte limitata alla pianificazione esistente in quanto non consente di inserire destinazioni d'uso non previste dal piano (a meno che non siano comunque destinazioni all'interno della stessa categoria generale di cui all'art. 23 ter del DPR 380/01). La Regione, in questa circolare ma anche in un più recente parere del settembre 2019 nonché in uno di ottobre 2019 chiarisce che il cambio d'uso è ammissibile solo se viene effettuato congiuntamente ad interventi di ristrutturazione edilizia (che non prevedono premialità) o di demolizione e ricostruzione (con premialità). Dato che la legge non fornisce alcuna differente definizione di "ristrutturazione edilizia", si deve rimandare la definizione a quella generale del DPR 380/01 la quale subentra anche in presenza, per esempio, di variazioni di prospetto (ma non è sempre detto: si faccia riferimento a quest'altro mio post): dunque astrattamente non sembrerebbe vietato effettuare una ristrutturazione edilizia localizzata e circoscritta per appoggiarvi sopra un mutamento d'uso che magari il PRG subordina a procedure più complesse dell'intervento diretto (pensiamo al caso della città consolidata a Roma), ma non andrei mai troppo per il sottile nell'interpretazione delle norme di questa portata, pertanto auspico sempre un dialogo preventivo con l'ufficio comunale competente. 

Sul punto segnalo la più recente sentenza TAR Lazio sez. 2 bis n°10851/2020 nella quale è stato confermato il diniego del rilascio di un PdC richiesto anche per mutamento di destinazione d'uso ai sensi della L.R. 7/17: la sentenza non entra nel merito della derogabilità delle procedure di piano regolatore (cosa che la legge sembra espressamente ammettere, quindi è curioso che sul punto invece vi sia chiusura) ma difatti statuisce che le indicazioni di piano regolatore (relative in particolare al cosiddetto "mix funzionale") non potrebbero essere disattese nemmeno in applicazione della LR 7/17, il che appare invece incongruo con la indicazione generale della norma regionale. L'annullamento viene supportato dalla tesi secondo cui la legge si potrebbe applicare solo agli edifici degradati o dismessi, perché così statuirebbe l'art. 1 comma 1 lett. b) della LR 7/17, ma questi non è solo che una delle possibili ed alternative condizioni in cui si può applicare la norma, non l'unica e tassativa. Peccato che la sentenza non sia stata appellata perché sarebbe stato interessante valutarne l'approdo al Consiglio di Stato.

Tornando agli interventi dell'art. 6, e rivolgiamo l'attenzione alla espressa deroga ai limiti del DM 1444/68 intesi come altezze, distanze e densità fondiarie contenuta nell'art. 8 comma 3, ecco evidente la grande potenzialità (distruttiva?) della norma. Attenzione però perché le deroghe sono ammesse solo per il volume che si realizza in funzione della premialità: dunque dovrà esserci nel progetto un "nucleo" di fabbricato che rispetta le distanze e i parametri del DM a prescindere, ed una parte, quella relativa alla premialità, che può andare oltre tali limiti ed in deroga. Questo è un limite abbastanza sottile e che va gestito con astuzia ma anche con cautela.

Al punto 7.4 della circolare viene chiarito un punto che desterà perplessità: un immobile che ha già beneficiato dell'ampliamento con piano casa, non può accedere alla legge sulla rigenerazione. Da come è scritto il testo normativo, avrei interpretato invece che la premialità della LR 7/17 andasse applicata considerando il volume originario dell'intervento della eventuale LR 21/09, invece il Dipartimento ha individuato un obbligo totalmente restrittivo. Si specifica però che la legge nuova invece è compatibile con la LR 13/09 sul recupero dei sottotetti.

Cominciano ad arrivare poi le prime sentenze TAR Lazio riguardo all'applicazione della LR 7/17. per ora cito la prima:
TAR Lazio n°487/2019 sez. 2 bis - relativo ad una SCIA depositata in applicazione dell'art. 4 (quando si poteva fare senza delibera, entro il primo anno dalla pubblicazione). Il Municipio competente contesta la SCIA, mentre il committente ricorre indicando che: 1. la SCIA è competente per il tipo di intervento (anche se la LR 7 non specifica i titoli edilizi validanti, a differenza del piano casa); 2. l'applicazione della LR 7 può essere fatta in deroga alle previsioni dello strumento comunale ed anche in deroga agli atti d'obbligo; 3. respinge la contestazione di illegittimità della preesistenza avanzata dal Municipio. Il TAR, anche senza entrare nel merito di alcune sfumature, accoglie e annulla gli atti repressivi, confermando la validità del titolo presentato e confermando in linea di massima il concetto che la norma regionale può essere attuata in deroga alla pianificazione comunale.
TAR Lazio n°11416/2019 sez 2 bis - relativo ad una SCIA alternativa al PdC depositata per autorizzare un cambio d'uso da non residenziale a residenziale, in un particolare tessuto del PRG (ambiti di valorizzazione della città storica) dove i mutamenti d'uso urbanisticamente rilevanti (cioè tra categorie generali diverse) sono sottoposti a procedimento autorizzativo indiretto. Il Municipio annulla la SCIA ma l'interessato convince il TAR che ai sensi dell'art. 6 LR 7/17 i mutamenti d'uso, connessi agli interventi previsti dallo stesso articolo, sono autorizzati a prescindere dalla modalità autorizzativa prevista dal PRG a patto che le destinazioni siano compatibili, cioè previste dal PRG. In verità dalla lettura della sola sentenza non si possono capire diversi particolari che sarebbero fondamentali per farsi un'idea davvero chiara della vicenda, comunque da quello che si può comprendere, pare che il cittadino abbia chiesto esclusivamente il cambio d'uso (si parla di "mutamento d'uso senza opere") e che abbia depositato una SCIA ai sensi della LR 7/17 art. 6. La sentenza dunque pare aprire la strada a scenari di applicabilità diretta del mutamento d'uso anche laddove il PRG lo sottoporrebbe a procedure indirette, ma io non la vedo così: se non connesso ad un "vero" intervento di ristrutturazione edilizia (secondo me il MdU non è automaticamente un intervento di RE, ma può essere a questo assimilato; tuttavia un intervento di RE può essere anche un banale intervento di modifica di prospetto tipo la conversione di una finestra in porta-finestra o vice-versa, anche se a mio parere la ratio della norma non è questa) il presupposto di legge potrebbe non consolidarsi in concreto.

Senza farne un post apposito, inserisco qui un brevissimo commento alla recente sentenza della Corte Costituzionale n°70/2020 che ha dichiarato l'incostituzionalità dell'articolo 4 della legge piano casa della Regione Puglia in vigore fino a poco fa. La sentenza entra nel merito dell'illegittimità della disposizione regionale che faceva rientrare le opere di demolizione e ricostruzione anche con diversa collocazione del volume nel lotto (traslazione o decollo) sempre nella definizione di demolizione e ricostruzione, ma, segnala la sentenza, ciò è in contrasto con il novellato comma 1 ter art. 2 bis del DPR 380/01, il quale specifica che la demolizione e ricostruzione non può ricomprendere tale fattispecie (e, quindi, implicitamente si parla di nuova costruzione, assoggettabile esclusivamente a permesso di costruire secondo la disciplina vigente), anche se le ratio delle norme rimangono a mio parere completamente distinte (la disposizione del comma 1 ter* vuole essere rafforzativa della semplificazione alle opere di dem/ric introdotta già dal Decreto SCIA 2 - che possono appunto andare in SCIA se non vi è variazione di volume -, e non era intenzione, sempre a parere di chi scrive, creare invece paletti diretti all'applicazione delle norme speciali del piano casa, le quali traggono radici da ben altro suolo). La norma Regionale pugliese dunque, combinando i dispositivi degli articoli 4 e 5, consentiva di fatto di effettuare demolizioni e ricostruzioni con traslazione della sagoma anche mediante SCIA alternativa: forse era questo il preciso obiettivo della sentenza, la quale parte però anche da altri concetti (la Regione aveva attirato l'attenzione del Governo nel momento in cui aveva fatto una interpretazione autentica alla propria legge in cui ammetteva il valore retroattivo di norme successive, il che è illogico). Dunque occorre da oggi prestare attenzione laddove le leggi regionali contengano definizioni e procedure abilitative diverse da quelle del DPR perché laddove lo facessero, potrebbero essere in contrasto con la Costituzione: in tal caso, potrebbe essere cautelativo procedere mediante permesso di costruire anche laddove le norme disponessero diversamente. Da un certo punto di vista, la legge sulla rigenerazione urbana della Regione Lazio oggetto di questo post sembra essere immune da questa questione in quanto la norma, negli articoli "operativi"**, rimanda la procedura autorizzativa alla disciplina del DPR, senza introdurre innovazioni. Tuttavia, così non era per il precedente piano casa LR 21/2009 dove alcune fattispecie di demolizione e ricostruzione potevano essere autorizzate in Super DIA. Rimane comunque non del tutto chiaro l'aspetto innovativo di questa sentenza, che per alcuni invece rischia di minare alla base l'operatività effettiva di tutti i piani casa regionali, rendendo impossibile gli interventi di recupero con premialità nella demolizione e ricostruzione di edifici (uno fra tutti, il commento alla stessa sentenza dell'avv. Andrea Di Leo dello studio Legal Team di Roma).

*testo dell'attuale comma 1 ter art. 2 bis DPR 380/01: "1-ter. In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo"
**per esempio articolo 6 comma 1 LR Lazio n°7/17 così recita: "Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta.

segnalatemi errori, omissioni, necessità di chiarire ulteriori punti.







98 commenti:

  1. non è un commento ma una domanda:

    ti risulta che sia già operativo il sito APE LAZIO? mi sono registrato come certificatore ma non mi pare che ci sia modo di caricare gli APE da me predisposti.

    Altra questione: continuo a trovare condomini o privati senza libretto d'impianto. Ma non dovrebbero i terzi responsabili o gli istallatori produrre il libretto specifico?
    grazie per la risposta che vorrai darmi

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  2. Buongiorno
    Secondo lei la chiusura di un balcone (interno alla facciata del palazzo) incrementando la mia casa di pochi metri quadrati può rientrare negli "inerventi diretti" dell'art.6?

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    1. l'articolo 6 per quel che si è capito è attuabile solo per demolizioni e ricostruzioni, dunque per avere il beneficio dell'ampliamento, dovrebbe demolire e ricostruire almeno una porzione del fabbricato.

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    2. Buona sera architetto, non capisco questa interpretazione, che per altro mi hanno dato anche in municipio...l'art. 6 parla di "sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente", questo io l'ho interpretato che sia per demolizione e ricostruzione (RE3), sia per interventi di RE 1 e 2 ho il premio del 20%. Negli interventi di RE 2, non sono inseribili i cambi di destinazione d'uso? questo quindi non comporterebbe il fatto di poter acquisire SUL, andando a rendere abitabile un volume entro la sagoma del fabbricato che prima era scomputato dal calcolo della superficie lorda (es, portico, locale tecnico ecc ecc)?

      Grazie per il confronto che offre su questo blog. Buona serata

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    3. l'interpretazione che dà la stessa regione dell'articolo è letterale: la "ristrutturazione edilizia" non dà beneficio di ampliamento, solo la "demolizione e ricostruzione", anche parziale.

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  3. buongiorno Marco e grazie per il tuo blog.
    Anche io mi sono imbattuta nella sconcertante notizia dell'impossibilità di aumenti di volumetria come si poteva fare con il Piano Casa. Questo in un comune diverso da Roma che ha già recepito la circolare esplicativa.
    E dato che probabilmente hai più chiara la legge rispetto a quanto riesca a comprenderla io, in caso di demolizione e ricostruzione di un intero fabbricato a destinazione commerciale è possibile ricostruirne uno a destinazione d'uso residenziale usufruendo del 20% in più di volumetria? o per il concetto della non "cumulabilità" posso ampliare solo la parte non oggetto di cambio d'uso?
    grazie in anticipo
    Arch. Susanna

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    1. la circolare espressamente ammette che si possano applicare congiuntamente l'art. 4 e il 6 ma da come è scritto pare si possa fare su singole porzioni del fabbricato, senza cioè sommare il doppio incentivo sulla medesima superficie. Dunque se l'immobile fosse di 100 mq, nella completa demolizione e ricostruzione per esempio si potrebbero ampliare 50mq facendoli diventare 60 commerciali e cambiando l'uso ai rimanenti 50 portandoli in abitativo. Almeno così ho capito io.

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    2. grazie, anche io credo sia così...infatti spero di poter fare il cambio d'uso con il PRG e usufruire solo dell'ampliamento con la rigenerazione urbana.
      Comunque a breve andrò al dipartimento per delucidazioni, e se avrò qualche novità la condividerò!
      grazie ancora

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  4. Buona sera Architetto nel suo post dice che con la ristrutturazione edilizia non possono essere fatti aumenti di volume se non del 2%, ma allora l'allegato A del decreto scia 2? al n. 8 della sezione edilizia da la definizione di ristrutturazione edilizia pesante, dove è concesso l'aumento di volume e non fa riferimento a nessuna percentuale.

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  5. L'aumento di volume ammesso dal n. 8 della tabella A non ha natura "premiale" come quello previsto per le demolizione e ricostruzione della LR 7/17, ma è possibile se ed in quanto si "disponga" di un residuo di cubatura.

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    1. Quindi questa legge regionale permette di ampliare del 20% solo se demolisci e ricostruisci giusto? Ora vi chiedo, se demolisco un muro di tamponatura e lo ricostruisco spostandolo in avanti, chiudendo una superficie a portico, il muro che vado a demolire e ricostruire è considerato demolizione e ricostruzione? Chi stabilisce se la demolizione e ricostruzione si riferisce a elementi strutturali o semplici tamponature?

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    2. la circolare ha specificato che il bonus volumetrico si può avere solo con demolizione e ricostruzione. La demolizione deve riguardare una cubatura.

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    3. comunque anche questa legge regionale lascia troppo spazio ad interpretazioni, quello che lei dice che deve riguardare una volumetria è sottinteso, ma io non lo trovo scritto da nessuna parte nella Legge, se mi fosse sfuggito le chiedo di indicarmi il punto dove si trova tale passaggio. Poi al n°7 della tabella A del decreto scia 2 gli interventi di demolizione e ricostruzione fanno capo alla ristrutturazione edilizia di tipo semplice dove non è previsto aumento di cubatura. quindi dire che con un intervento di demolizione e ricostruzione si può ampliare del 20% non va in contrasto con il decreto scia 2?

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    4. anche il dpr 380/01 all'art. 3 non fa riferimento alla demolizione e ricostruzione se non alla lettera d) che riguarda la ristrutturazione edilizia.

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    5. è implicito secondo me nel passaggio normativo che impone come si fa il calcolo della volumetria esistente sulla base della quale si determina la premialità. la RE è demolizione e ricostruzione senza appunto aumento di cubatura ma con variazione della sagoma: qui parliamo di interventi infatti classificabili come nuova edificazione o ampliamento, distinti appunto dalla semplice ristrutturazione edilizia.

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    6. Buona sera, complimenti per lo scambio produttivo di informazioni, mi accodo per un ulteriore delucidazione sulle premialità previste dall'Art.3 L.R. 7/2017: è possibile secondo voi, applicarle per intero ad una villa, per una demolizione parziale di volumetria esistente (ad esempio parte dell'ultimo piano)?

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  6. Carissimo architetto le vorrei porre la seguente domanda: Cambio destinazione uso da c2 a c3 ( catastale ) non rientrante in centro storico edificio ante 67. Premetto che il c2 ad oggi ha legittimamente altezze di 3 m e bagno interno ( cosa anomala per una cantina). In considerazione dell' art 6 NTA dovrei dimostrare che è un c2 magazzino ( produttivo ) e non un c2 cantina ( non produttivo ). tale dimostrazione sarà data a dire del tecn. comunale da atti presentati al comune come pratiche inizio attività comm. ecc ecc. Ora con la LR 7/17 posso derogare da quanto richiesto dal tecnico comunale e fare il cambio d'uso considerato che entrambi le destinazioni sono CU/M e standard u. uguali.?

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    1. un c/2 è produttivo a prescindere, a mio parere. bisogna risalire alla legittimità urbanistica di quel locale.

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  7. Salve architetto,ho un seminterrato C/2 con lavatoio all'interno, di 30 mq. ed altezza 2,60 mt., secondo Lei questa Legge potrà permettermi un cambio di destinazione a residenziale? Capisco la domanda molto generica ma almeno se mi può dare una sua impressione di fattibilità, grazie, un saluto

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    1. la legge sulla rigenerazione non mi risulta preveda deroghe alle norme igienico-sanitarie, dunque tendenzialmente direi di no: comunque senza valutare la situazione in concreto, non posso dare giudizi di fattibilità.

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  8. Buongiorno , avendo ampliato la famiglia, vorrei ampliare casa sfruttando un terrazzo di proprietà di circa 20 mq di un appartamento di circa 100 mq nel comune di roma municipio 8 . l'edificio è composto da 5 appartamenti ( senza condominio ) e l'appartamento in questione è al secondo e ultimo piano . secondo lei è possibile ?
    grazie e buona giornata.

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    1. premetto che vi sarà bisogno di intervenire anche sulle mura interne ( non portanti ) tipo variazione del salone e della cucina etc.

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    2. attualmente, per come ho capito il panorama normativo, è attuabile solo l'art. 6, che prevede ampliamento ma solo previa demolizione della cubatura originaria. dunque per ottenere 20mq bisognerebbe demolirne e ricostruirne 100.

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    3. praticamente tutta casa.. cmq grazie per la risposta.

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  9. Buongiorno Arch. Campagna, intendo ampliare la mia abitazione di solo 4-5 mq, nel comune di Roma. Secondo Lei in che modalità è possibile l'ampliamento? Comprendo la natura della domanda molto generica ma almeno se mi può dare una sua impressione di fattibilità.
    Grazie

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    1. come detto anche in altre risposte, attualmente l'unico articolo applicabile a Roma, oltre al 4 (cambio d'uso) è il 6, che prevede ampliamento ma solo a fronte di demolizione.

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  10. Buomgiorno architetto, le scrivo per avere un chiarimento riguardo al vecchio piano casa.

    Prima dello scadere dei termini ho presentato un piano casa per aumento di superficie con recupero di superficie non cubante, nel corso dei lavori, il proprietario ha "recuperato" una metratura maggiore di quella richiesta. Non essendo ancora chiuso il titolo, è possibile chiedere un integrazione di superfici pagando i relativi oneri? nel caso non sia possibile, si potrebbe utilizzare la legge sulla rigenerazione urbana per recuperare i metri quadri a seguito di efficentamento energetico degli ambienti?

    La ringrazio in anticipo per la risposta e le porgo cordiali saluti

    Alberto

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    1. si può fare una variante, ovviamente se l'intervento rientra comunque nei limiti di quanto autorizzabile dalla legge. la stessa legge sulla rigenerazione pare escludere la possibilità di essere applicata su immobili che già hanno beneficiato del piano casa, in ogni caso, o si attua l'art. 6, oppure per tutti gli altri la legge non è ancora operativa a meno che il comune in cui risiede l'immobile non abbia già emesso le previste delibere applicative.

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    2. L'immobile si trova a Roma, quindi solo tramite articolo 6, ma avendo utilizzato il piano casa, mi sembra di capire che non sia possibile utilizzare la legge sulla rigenerazione urbana.
      Però, avendo a disposizione ancora dei metri quadri, non era stata utilizzata tutta la percentuale disponibile per questione di costi, Quindi come dice lei sarebbe possibile usufruirne anche se la legge sul piano casa è ormai scaduta?

      Grazie ancora per le sagge risposte e per la cortesia.

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    3. se il titolo è acquisito, si può fare la variante entro i tre anni dalla presentazione della DIA o dal rilascio del del permesso di costruire. Comunque occorre valutare sempre caso per caso: non c'è mai una risposta univoca e valevole per tutti.

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    4. Ho chiesto anche al municipio, ma non hanno confermato la mia speranza, in quanto dicono che non c'è piu la legge a supportare la richiesta in quanto il piano casa è scaduto!!!!

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    5. il piano casa è scaduto ma le domande ancora in essere a mio parere possono continuare ad essere integrate. Allora se non si potesse più applicare, non si potrebbero nemmeno fare varianti ai volumi oggetto di ampliamento...

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    6. sono del suo stesso parere, proverò ad insistere e vediamo come la prenderanno. grazie ancora per l'apprezzattissimo supporto tecnico

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    7. Sono nuovamente qui a disturbarla. Appurato che non si possono fare ampliamenti anche se il titolo è ancora aperto, in quanto a detta di tre municipi non c'è più la legge che supporta la richiesta, le volevo chiedere un consiglio su come procedere per alcune differenze nel realizzato rispetto al progetto presentato.
      In pratica un ambiente che da progetto era chiuso, è stato realizzato con delle paretine alte 120 cm, quindi, trattandosi di un ufficio, una sorta di postazione a scuderia. e davanti alla porta d'ingresso è stata realizzata una parete in cartongesso alta 180 cm come schermatura. Per queste differenze conviene che presenti una cila in corso d'opera? e nella stessa variante posso far rientrare una modifica di facciata, in quanto nel progetto era previsto un ingresso tutto vetrato mentre alla fine è stata realizzata una porta e una finestra grande che poggia su un muretto da 90 cm? Grazie

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    8. la legge non mi risulta preveda che la CILA possa essere presentata come variante ad altri titoli, ma a mio parere è possibile presentare SCIA per nuovi tipi.

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  11. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  12. Buongiorno architetto, ho un immobile con concessione edilizia in sanatoria (condono 85) dove una porzione di piano terra viene condonato come non residenziale(in catasto C6 box auto) pagando al 60%. Secondo Lei questa Legge mi permette un cambio di destinazione a residenziale? La ringrazio anticipatamente per la risposta.
    grazie, un saluto Riccardo

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    1. finchè non ci saranno le circolari applicative dei singoli comuni non è possibile dare risposta a questa domanda.

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  13. Buongiorno Architetto, ho un immobile in cui ho realizzato un aumento di volume chiudendo parzialmente una terrazza. Dell'opera è stato poi rilasciato regolare titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Successivamente detto titolo abilitativo è stato impugnato da un Condomino attiguo eccependo che l'opera è stata realizzata successivamente al termine temporale previsto dalla legge di riferimento.
    Ora le domando: qualora dovessi perdere la causa e venissi obbligato alla demolizione del volume costruito, posso, attraverso la legge sulla rigenerazione urbana, chiedere ed ottenere nuovamente un permesso di ricostruzione dello stesso volume?
    Come viene gestita la richiesta in presenza di un Condominio?
    Grazie molte

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    1. la legge rigenerazione urbana a mio parere attualmente non prevede la possibilità di sanatoria, ma è possibile che nelle maglie delle delibere applicative qualcosa possa comparire, anche se mi sembrerebbe assai strano.

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  14. ho un villino di 149,00 mq con concessione in sanatoria dell'86 posso richiedere il frazionamento in due unità e richiedere l'ampliamento anche se non demolisco l'edificio in toto ma solo delle piccole parti ?
    Grazie

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    1. Il frazionamento può essere effettuato a prescindere, ovviamente previa valutazione della fattibilità. Per l ampliamento, se si attua l art 6 non si può prescindere dalla demolizione. Per gli altri articoli bisogna valutare le delibere comunali.

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    2. grazie esaustivo come sempre

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  15. Salve Architetto,
    ho una abitazione all' ultimo piano in zona "Città da ristrutturare"/"Prevalentemente residenziale". L'unità è residenziale, molto piccola e con ampio terrazzo. è possibile prevedere un ampliamento se pur minimo?
    grazie

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    1. attualmente senza delibere si può applicare solo l'art. 6 che prevede ampliamento solo previa demolizione.

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  16. riguardo alla domanda precedente...
    ho visto le NTA per quella zona, l'AMPliamento è consentito solo che "non devono prevedere aumenti di SUL che comportino il superamento dell’indice EF" (Edificabilità Fondiaria).
    Da un calcolo veloce da mappa catastale ho rilevato che il lotto è di circa 414 mq e che quindi la Sul realizzabile sarebbe, se non erro, 124,2 mq (414 x 0,3). L'edificio esistente supera di gran lunga tale quantità. Desumo che non sia quindi possibile un AMP come quello descritto prima. Oltre a questo (sempre se non ho fatto errori grossolani nei calcoli) se avessi un lotto libero come quello suddetto (414 mq), per fare magari una nuova costruzione, potrei fare praticamente un appartamento di 124 mq o due da circa 60. Ma tutto intorno le tipologie edilizie presentano almeno 4 o 5 piani e Sul di gran lunga maggiori
    forse non ho capito nulla...
    la ringrazio infinitamente architetto

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    1. la città da ristrutturare consente delle cubature ma se i suoli sono già esauriti no, ovviamente.

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  17. Architetto mi scusi forse non sono nell'argomento giusto, ma ero partito dalla legge sulla rigenerazione urbana per cercare un ambito normativo che mi permettesse l'ampliamento su descritto.
    mi scuso anora

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  18. Architetto buonasera sto costruendo una nuova costruzione in provincia di roma con un garage al piano terra è possibile successivamente cambiare lo stato d uso in cucina considerando il fatto che ho posti auto in giardino? Grazie

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    1. i parcheggi sono spazi a standard urbanistici, non possono essere convertiti in volumetria edificabile proprio perché ab origine in condizioni ordinarie non vi rientrano. diverso può essere il discorso se invece sono rientrati nella volumetria edificabile, ma, nel caso, difficilmente sarebbero stati destinati a box auto...

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  19. Salve, il seminterrato di un negozio a Roma in città Consolidata T3 , alto m 3,16 può essere parzialmente trasformato in laboratorio ?Grazie

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    1. è una domanda troppo generica: bisogna vedere tutte le caratteristiche del locale. Comunque se parliamo dello scorporare il sottonegozio per farne unità a sè e quindi cambiare l'uso, la vedo difficile, ma non impossibile.

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  20. Buongiorno Architetto, abito in un piano terra con ampio portico e giardino di un condominio a roma. Ho capito che non posso sfruttare la rigenerazione urbana per ampliare casa, ma chiedo se: 1) posso sfruttare il fatto che una parte del mio portico è sotto un ampio balcone del primo piano e ha già due pareti su tre chiuse dal perimetro della mia abitazione? la sua chiusura sarebbe assimilabile a un "sotto tetto"? 2)avrei la possibilità di ricavare un ingresso indipendente pedonale direttamente sulla strada. Questo mi agevolerebbe in qualche modo per un eventuale allargamento? Grazie per la sua cortesia e professionalità. Alessio.

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    1. la chiusura del portico rappresenterebbe comunque, a mio parere, un aumento di superficie, se si costituisce un volume chiuso su tutti i lati. Per ora la legge rigenerazione urbana non consente "facilitazioni" per immobili funzionalmente autonomi: questo concetto c'era nel piano casa, ormai decaduto. Se siamo a roma, dovrà attendere l'emanazione delle delibere specifiche, se non può operare in art. 6.

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  21. Buongiorno è possibile la chiusura anche parziale di un portico con vetrate?va sempre richiesto il permesso di costrire?
    Grazie

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    1. se le vetrate producono un volume chiuso, c'è sempre aumento di superficie o comunque modifica della destinazione. dipende comunque anche dalle caratteristiche del portico.

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  22. Buongiorno Marco vorrei effettuare un cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione in zona prg verde e servizi a livello locale . l'area su cui insiste sul ptpr tavola b è beni di insieme. devo richiedere autorizzazione paesaggistica anche se sono opere interne ? e il cambio di destinazione d'suo è autorizzato solo nel caso di demolizioni e ricostruzioni interne ? garzie milla

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    1. il dpr 31/17 ha escluso la necessità di autorizzazioni paesaggistiche per opere interne: ma verifica che non esistano anche vincoli puntuali. a quanto ne so, la legge 7/17 attualmente non prevede il cambio d'uso perché mancano le delibere comunali, e la facoltà speciale di applicare l'art. 4 anche in assenza delle delibere è scaduta a luglio 2018.

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  23. Ciao Marco,

    Complimenti per il tuo blog e ti ringrazio moltissimo del aiuto enorme che ci dai a noi colleghi. Sto seguendo una DR con ampliamneto applicando l'art. 6 delle legge 7/2017. Si tratta di un rudere in stato di abbandono, quindi perfettamente in sintonia con le finalità della legge. (art 1). Stiamo in città consolidata, tessuto T1. Dunque dall'art 8 della legge 7 sembra chiaro che non si possano cumulare premialità con altre leggi statali o regionali. E' stato anche chiarito nella delibera 867, anche se fa solo riferimento al piano casa e sottotetti , ma mi chiedo, devo escludere completamente il beneficio del 5% concesso dalla legge 28/2011 (fotovoltaico) perchè si tratta di una legge statale?... e ancora la cosa che mi sembra più interessante... si parla di non cumulabilità con altre leggi statali/regionali, ma non degli incrementi previsti dagli strumenti urbanistici. Per esempio, in città consolidata, T1, sono ammessi ampliamenti (AMP1) fino al 10% di SUL e VfT "se finalizzati ad una migliore configurazione del edificio rispetto al contesto". Dunque si possono applicare sia il 10% delle NTA che il 20% dell'art 6 legge 7? Terza domanda (e chiudo): nella delibera 867 punto 1.1 parla di applicare la legge 7 ad interventi hce non siano stati ancora realizzati purchè su edifici esistenti. Poi specifica più avanti, "naturalmente, in tale ipotesi, assentibili mediante variante a tali titoli (...) i parametri e le quantità di riferimento da considerare per l'intervento di cui alla lr 7/2017 devono essere quelli dell'edificio esistente e non quelli eventualmente differenti derivanti dal titolo in essere"... Come dire ... se il rudere è 100 mq, faccio 10 mq con PRG, più 20mq con L7. Ma lo devo fare per forza in variante al PdC? Cioè dovrei fare due permessi a costruire?, uno applicando le NTA del PRG e l'altro, in variante, applicando l'art 6 legge 7/2017? Ha senso? Potrei fare un'unico PdC?

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    1. non posso rispondere a tutti questi quesiti senza entrare nel merito del progetto. posso però dire che a mio parere, applicando l'art.6, si va implicitamente in deroga al PRG (e non potrebbe essere diversamente) e dunque il mio punto di vista è che non si possano sommare le premialità tra PRG e LR. Il Dipartimento potrebbe essere di opinione diversa, è a loro che va indirizzata questa questione.

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  24. Buonasera architetto, le scrivo per chiederle delucidazioni riguardo un ipotetico cambio d'uso (art.6) in un villino a Santa Marinella (zona C di PRG, e fortunatamente privo di vincoli da PTPR E PAI)
    Il proprietario dell'immobile vorrebbe, attraverso un intervento di demolizione e ricostruzione, trasformare il garage annesso alla villa in una stanza, usufruendo delle premialità del 20% per ampliare il volume del locale garage (al momento con altezza 2,50 >> portarlo quindi a 2,70). Posso applicare l'art. 6? E soprattutto posso derogare dai limiti di distacco dal confine del lotto (art.8)?
    La ringrazio tantissimo.

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    1. occorre fare una valutazione puntuale del progetto, preferisco non esprimermi per le vie generali.

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  25. Buona sera architetto e complimenti per la sua preparazione, le porgo il mio problema.
    Ho un immobile al piano terra e sopra un'altro appartamento di un altro proprietario. Nel mio appartamento ho un portico sanato e condonato e aperto su tre lati, dovendo fare una ristrutturazione completa dell'immobile, applicando l'art. 6 della demolizione e ricostruzione, in fase di ricostruzione e ristrutturazione posso chiudere il portico sui tre lati ed eventualmente cambiare lo stato d'uso?
    La ringrazio in anticipo

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    1. per applicare l'art. 6 è stato indicato che si debba procedere a completa demolizione di un volume: dunque non si dovrebbe ritenere sufficiente come requisito la ristrutturazione dell'immobile.

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  26. Buonasera architetto, ho una tettoia accatastata su un terrazzo all'ultimo piano di un condominio. Secondo lei è possibile demolirla per poi ricostruirla come tetto autoventilato (o similari) e beneficiare dell'aumento di cubatura chiudendo i 3 lati? Dovrei chiedere permessi al condominio o solo al comune? La ringrazio in anticipo

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    1. a mio parere per usufruire del bonus occorre demolire della cubatura, e non elementi che ne sono sottratti.

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  27. Buongiorno Marco, nel caso in cui si facesse demolizione e ricostruzione con la legge di rigenerazione urbana ma senza utilizzare il bonus di cubatura, l’obbligo della percentuale di housing sociale sai se esiste lo stesso? Grazie

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  28. Buongiorno architetto vorrei farle una domanda ho un villino quadrifamiliare Roma ovest in fase din costruzione finale, da progetto al I Piano e previsto solo una stanza e un grande terazzo coperto , vorrei ampliare la casa (motivo la famiglia si e alargata)chiudendo una parte del terazzo creando un'altra stanza/locale non voglio fare un abuso. Come mi devo comportare ? grazie

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    1. a meno che sul suolo su cui sta sorgendo l'edificio non vi sia della cubatura edificabile residua - e quindi l'attuale permesso non ha sfruttato fino in fondo le capacità edificatorie del lotto - non c'è possibilità di ampliamento ulteriore. Se si sta pensando alla legge oggetto di questo post, attualmente è attuabile solo l'art. 6 a Roma, che prevede sì un ampliamento, ma a fronte della demolizione di un immobile preesistente e facendo riferimento a necessità primarie tipo messa a norma sismica (che sarebbe presumibilmente inutile su un edificio di nuova costruzione).

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  29. Salve, riagganciandomi al quesito di cui sopra, vi segnalo come un tecnico del dipartimento del Comune di Roma sostiene che l'art. 6 non e' applicabile ad un rudere, nonostante sia l'immobile sia tuttora accatastato come A4 ed e' stato dimostrato che trattasi di un edificio smantellato a seguito di lavori mai terminati. Gentile Arch. Campagna, ha dei riferimenti rispetto alla applicabilita' dell'art. 6 della LR 7/17 per edifici in tale stato? Grazie sin da ora

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  30. Buongiorno in merito alla demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso di un capannone industriale trasformando la cubatura in residenziale. Premetto che gli strumenti urbanistici lo permettono oltre la legge 7/17
    Domanda : è possibile andare in deroga all'altezza del fabbricato prescritto dalle norme tecniche di attuazione di piano, per recuperare tutta la cubatura concessionaria e del 20%?
    Grazie

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    1. va visto in dettaglio, non posso rispondere in modo generico su una domanda posta in questo modo. Comunque la LR 7/17 per inciso si applica in conformità alla pianificazione sovracomunale.

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  31. Buongiorno architetto,
    Grazie mille per il suo voler condividere con noi tali argomenti.

    Mi permetto di scriverle in quanto il mio appartamento all'ultimo piano (facente parte di un fabbricato/condominio) ha una stanza da letto che si affaccia su un piccolo terrazzo di mia pertinenza. Secondo lei:
    1) se abbatto la parete (muro perimetrale di tamponamento) della finestra che si affaccia sul terrazzo (quindi parziale demolizione?) potrei usufruire della 'premialità' del 20% in più della mia Sul residenziale previsto dall'art. 6?
    2) potrei usufruire della 'premialità' del 20% previsto dall'art. 5 nel caso decidessi di installare pannelli fotovoltaici? Certo, in questo caso, dato il 20% della Sul residenziale dell'intero condominio, mi spetterebbe la sola quota di mia competenza (o sbaglio?)
    Ovviamente, i due punti sono in alternativa e non cumulabili e andrei comunque a rispettare la facciata del condominio, nonché le relative distanze.

    Grazie in anticipo per il suo volermi rispondere.
    Tiberio

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    1. per l'art. 5, bisogna capire se il comune in cui siamo ha adottato le delibere applicative: attualmente non mi sono giunte notizie del fatto che Roma ne abbia adottate; per l'art. 6, la circolare regionale è abbastanza chiara nell'indicare che la premialità si applica ad un "volume" demolito, e quindi la premialità va calcolata sulla base di quanto effettivamente demolito e non sulla base di ulteriori porzioni non demolite.

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  32. Architetto buongiorno, della rigenerazione urbana anche leggendo la circolare esplicativa a me non è ancora ben chiaro il discorso delle deroghe al D.M. 1444/1968. A Roma, nel caso di demolizione e ricostruzione di una porzione di edificio residenziale (abitazione facente parte di edificio di più ampia consistenza)in che limiti e a che condizioni è possibile derogare alle distanze con gli edifici vicini?
    Ringrazio anticipatamente

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    1. la norma è generica ma sembra potersi interpretare che la deroga è posssibile solo per la porzione di edificio che beneficia del bonus volumetrico.

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  33. Buongionro architetto, grazie come sempre dei suoi preziosi post. Ho un edificio tutto fuori terra la cui parte al piano terra è destinata a magazzino e garage. Posso recuperarla ai finoi abitatvi se faccio demolizione e ricostruzione della villetta? Da noi non esiste una legge sul recupero ai fini abitativi degli interrati, come in molte altre regioni italiane? Siamo nel comune di Grottaferrata. Grazie

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    1. bisogna anzitutto capire se il comune in cui ricadete ha emesso le delibere attuative degli articoli 3, 4 e 5. altrimenti vi rimane solo l'art. 6, cioè demolizione totale.

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  34. Buonasera Architetto, come prima cosa approfitto per ringraziarla del prezioso supporto che fornisce con i suoi post. Una domanda: potrebbe in qualche modo la rigenerazione urbana derogare al regolamento edilizio? nello specifico: un magazzino posto al primo piano di una palazzina con h netta 2.70 ml, potrebbe subire cambio di destinazione d'uso e diventare laboratorio artigianale o studio d'artista? Considerando anche che, dopo diversi colloqui, tutti i vari tecnici della ASL si sono espressi favorevolmente.
    Grazie

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    1. per come la vedo io, se la ASL rilascia il nulla osta si può derogare al regolamento anche senza ricorrere a leggi speciali.

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  35. Buongiorno Architetto
    mi sto occupando di un progetto in centro storico tessuto T6, facendo un cambio di destinazione d'uso da ufficio ad albergo; volevo cortesemente sapere se è anche possibile utilizzare un piano dei tre interrati presenti, attualmente adibiti a parcheggio, per realizzare una palestra/spa a servizio dell'albergo soprastante.
    Nel caso fosse possibile si configura come cambio di destinazione d'uso?
    grazie

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    1. in linea generale da parcheggio a palestra (servizi) è un cambio d'uso.

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  36. Buonasera architetto Campagna,
    la ringrazio per la sua disponibilità. Volevo esporle il mio caso. premetto che Sono laureato in architettura ma faccio tutt' altro lavoro.
    Vivo a Roma in via Carlo Emanuele I (nelle vicinanze di piazza vittori emanuele).
    Il mio appartamento è, all' ultimo piano. Un attico di 21 mq calpestabili con una terrazza a di 100 mq.
    Pensavo di ristrutturare e mi chiedevo se in qualche modo è possibile aggiungere, sottraendoli dal terrazzo almeno i mq necessari per poter creare una stanza da letto?

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  37. Buongiorno architetto Campagna,
    in un intervento di demolizione e ricostruzione con stessa volumetria, sarebbe possibile utilizzare il volume aggiuntivo, al quale si avrebbe diritto, in una successiva pratica edilizia?
    Grazie

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    1. a mio parere, se si opera con la LR 7/17, bisogna realizzare l'ampliamento contestualmente alla ricostruzione, perché è una legge speciale in cui la premialità è legata all'atto della demolizione, dunque non va a produrre automaticamente nuova cubatura edificabile che può essere utilizzata in qualunque tempo. questa è però soltanto la mia opinione.

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  38. Buonasera Marco,
    volevo chiederti se in un abitazione, il cui sottotetto ha usufruito di cambio di destinazione d'uso per mezzo del piano casa, si può usufruire della rigenerazione urbana per permettere il cambio d'uso della restante porzione di sottotetto. Come hai scritto nel tuo articolo, l'art. 7.4 della circolare vieta il cumulo delle premialità, ma questo vale anche per i cambi di destinazione d'uso?
    Grazie mille per la cordialità e la preparazione mostrata in ogni tuo articolo

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    1. non saprei rispondere senza approfondimento: in linea di massima, se si opera su una porzione che non è stata oggetto di piano casa, probabilmente non si applica la clausola di esclusione, a meno che il comune non abbia intenzione di fare una lettura estensiva del passaggio, che in effetti non è chiarissimo da questo punto di vista. però la ratio della norma è che si vuole evitare un doppio beneficio volumetrico sulle stesse superfici, dunque in questo caso apparentemente non sembrerebbe in contrasto.

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    2. Dunque, se non agisco sulle stesse superfici per le quali ho già usufruito del piano casa per il cambio di destinazione d'uso, essendo la norma poco chiara sotto questo punto di vista, potrei usufruire della rigenerazione urbana per il cambio destinazione d'uso dell'altra porzione di sottotetto, sempre che il comune sia d'accordo con questa interpretazione della norma. Grazie mille.

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  39. Gent. Architetto,
    a tuo avviso per una DR con aumento volumetria e cdu rilevante (da produttiva/industriale a residenziale) ai sensi art. 6 comma 2 della legge sulla rigenerazione urbana va in scia alternativa ex art. 23 o in pdc? Grazie e complimenti per il tuo lavoro di informazione!

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    1. la nuova formulazione dell'art. 3 comma 1 lett. d) del TUE sembra aprire alla possibilità di far rientrare questo tipo di interventi in ristrutturazione edilizia, ma devono ricorrere anche altri presupposti (zona territoriale omogenea, eventuali vincoli, etc) e quindi mi muoverei con la dovuta attenzione.

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  40. Innanzitutto grazie per il tempestivo riscontro.
    Zona non A (città consolidata T1) e assenti vincoli.
    L'art. 3 co. 1 lett d include espressamente in RE gli interventi di DR effettuati ai sensi della normativa sulla rigenerazione urbana. Non cita espressamente i cdu ma, prevedendoli la legge sulla rig. urb., direi che "dovrebbero" essere autorizzabili in scia alternativa (ex art. 10 co. 1 lett. c).
    Non so qual'è la tua esperienza io ho riscontrato un approccio dei municipi ancora dubitativo.
    Grazie

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    1. il mutamento d'uso in zone diverse dalla A anche se rilevante può essere assimilato alla ristrutturazione leggera, dunque direi che non è in contrasto con la procedura, almeno in linea teorica.

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  41. Buonasera architetto, mi trovo nel caso di un fabbricato sanatoz in zona città da ristrutturare,ambiti residenziali.al piano seminterrato vi è una autorimessa, al piano terra un locale di 35 mq sanato come garage. è possibile il cambio di destinazione d'uso in residenziale (visto che la zona lo permette) anche se per il suddetto garage sono stati pagati gli oneri della sanatoria al 60% ?

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  42. Salve Marco, ho letto con attenzione il tuo post e la delibera Regionale di Ottobre 2019, da quanto sono riuscito a capire è possibile operare MDU anche in zone in cui il PRG non lo prevede ( penso al residenziale in città consolidata ) a condizione di essere legato ad interventi di RE ( ad esempio la modifica del prospetto ). Mi chiedo con quale strumento intervenire, se scia o scia alternativa, e se procedere direttamente o passare per il tecnico Municipale per una preventiva approvazione.

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    1. le istanze edilizie per espressa previsione della norma regionale devono seguire le regole della norma statale, quindi a seconda che sia zona A o meno o che il cambio d'uso sia rilevante o meno, andrà in CILA, SCIA o SCIA alternativa, a seconda anche delle opere cui è connesso. astrattamente è possibile legare il mutamento d'uso ad opere "genericamente" di RE, ma in effetti ne parlerei prima con i funzionari amministrativi perché il confine non è del tutto chiaro, e forse non basta "spostare una finestra" per poter evocare quella RE cui la norma vorrebbe puntare. ricordate comunque che l'intervento deve essere finalizzato ad almeno uno degli obiettivi primari della norma.

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  43. Buonasera Architetto, secondo lei la nuova legge del 2017 e relativa circolare esplicativa modifica quanto indicato nella circolare interpretativa del 2012 della piano casa 2009 nella parte in cui si esplicita che: "il corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale ben potrà presentare
    una propria identità ed utilizzabilità anche esorbitante il limite della pertinenza urbanistica, ma sarà comunque legato da vincolo di pertinenzialità civilistica all’immobile principale, con
    l’effetto che l’edificio così realizzato non potrà essere fatto oggetto di atti di disposizione il cui effetto sia quello di rescindere tale vincolo pertinenziale con l’immobile principale". Ergo un edificio pertinenziale NON si può vendere in modo separata dall'edifico esistente. Grazie

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.