venerdì 21 luglio 2017

Lazio: legge rigenerazione e vecchio piano casa

La Regione Lazio ha approvato una nuova legge, chiamata di rigenerazione urbana e che ha preso il numero 7/17, per sostituire il piano casa, che è decaduto il 30 maggio 2017. La nuova legge, applicativa dell'art. 5 comma 9 della L 106/2011 (di conversione del DL 70/2011), secondo la volontà del legislatore vuole essere più specifica per il miglioramento delle condizioni urbanistiche delle città, e non con finalità esclusivamente speculative come praticamente era il precedente piano casa. Tuttavia, ho letto in giro che si vorrebbe far passare l'idea che la nuova legge sulla rigenerazione urbana sarà un nuovo piano casa: leggendo la norma, però, a mio avviso non è proprio così



Del Piano Casa Lazio su questo blog se ne è parlato molto: se volete farvi un ripasso, potete leggere questo post o in generale tutti quelli taggati con "piano casa". Questa legge speciale, a carattere derogatorio (cioè che consentiva espressamente di poter presentare dei progetti anche in contrasto con la normativa urbanistica locale), nacque dall'idea dell'ultimo governo Berlusconi per risollevare l'edilizia, da attuarsi attraverso delle possibilità edificatorie interessanti (ampliamenti fino al 30% e con percentuali ancora maggiori in caso di demolizione del volume originario; recupero di volumi o interi fabbricati esistenti anche verso destinazione residenziale - in housing sociale -; possibilità facilitata di cambio d'uso e recupero di singoli edifici o pozioni di essi) in alcuni casi però limitate ad alcuni ambiti (p.e. per il cambio d'uso in abitativo, l'immobile oggetto di intervento doveva risultare abbandonato o in disuso), ma diciamo comunque facilmente applicabile. Meno semplice, ma comunque astrattamente fattibile, era l'intervento di ampliamento anche sugli interi fabbricati o condomini.

Il vecchio piano casa era insomma una legge che consentiva la "piccola speculazione" o per meglio dire anche la "miglior sistemazione" di appartamenti o case unifamiliari: era quindi una legge che sostanzialmente pensava agli interessi del singolo.

La nuova legge sulla rigenerazione urbana invece si pone ben altri scopi: l'ottica è quella di fornire degli strumenti (che in realtà non sono affatto nuovi) per incentivare interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè la revisione di quelle porzioni degradate della città, anche con interventi assolutamente invasivi come la demolizione radicale degli impianti urbani esistenti e completo rifacimento, anche con delocalizzazione delle cubature, specialmente nelle aree protette o successivamente oggetto di vincolo di inedificabilità. Per incentivare questa pesante operazione, consente un incremento della cubatura del 35% e fino al 45% se il progetto viene sottoposto a gara di progettazione.

Lo scopo è alto e condivisibile, quello di creare una città migliore: nel mio piccolo, ho sempre pensato che è la città fatta male che produce disagio sociale, e non è invece da credersi il contrario, cioè che è il degrado sociale a danneggiare la città. L'uomo, da che mondo è mondo, cerca di costruirsi un ambiente adatto alla vita, che è principalmente vita sociale e di relazione, e se viene inserito in contesti urbani in cui queste relazioni non sono agevolate ma anzi sono del tutto inibite, si crea quel disagio per cui chi ha le possibilità fugge, e chi non le ha, rimane lì, moltiplicando le frustrazioni (p.e. i famosi "quartieri dormitorio", dove ci sono solo case e dove ci si va solo per dormire, oppure ancora ambiti urbani in cui le strade sono talmente grandi da essere solo "a dimensione di macchina" dove non possono nascere relazioni sociali per definizione, o ancora quartieri dimenticati dai servizi pubblici, dove occorre prendere la macchina anche solo per andare alle poste).

Passando all'esame pratico della legge, vediamo alcuni aspetti a confronto con uno schema molto semplice riportato di seguito:

                                              Piano Casa LR 21/09                         Rigenerazione LR 7/17
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va in deroga al prg            |               si                     |      si, ma non alla normativa "sovraordinata"
                                          |                                       |       cioè leggi regionali e nazionali o eventuali
                                          |                                       |      piani regolatori sovracomunali. comunque
                                          |                                       |    in questa legge il comune ha un ruolo attivo.
                                          |                                       |    ed è previsto che il comune adegui il PRG
                                          |                                       |     per poter attuare molti ambiti della legge.    
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è ad intervento diretto      |                si                     |    no, tranne articoli 5 e 6 ma con limitazioni
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ha scadenza                      |    si, 31 maggio 2017     |                                 no
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si attua con                       |        DIA o PdC              |           programma integrato, PRU, PdC
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chi sceglie dove attuarlo  |    il privato, anche a       |         il comune, decidendo le aree. Roma
                                         |      casa sua                     |         nel suo prg ha già delle aree per
                                         |                                        |            programmi integrati e PRU. fanno
                                         |                                        |      eccezione gli interventi agli artt. 4, 5 e 6
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riguardo al cambio di       |    si applicava in modo   |     il comune con questa legge ha facoltà
destinazione d'uso            |   diretto per recupero di |     di introdurre norme per il cambio d'uso
                                         |  edifici esistenti o loro   |     e recupero di immobili dismessi. Roma
                                         |  porzioni (es art. 3 ter)   |     ha già delle norme per il cambio d'uso.
                                         |                                        |      per le singole unità immobiliari, l'art.6
                                         |                                        |   lo consente ma in conformità al PRG
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ampliamenti di singole    | ammesso fino al 30%    |    ammesso fino al 20% ma solo se il PRG
abitazioni                         | e con tetto di 70mq        |    viene adeguato (art. 5) oppure in modo
                                         |                                       |     "libero" in art. 6 ma con specifica finalità
                                         |                                       |      di cui all'art. 1 e senza tetto dei 70mq.

L'articolo 2 della legge norma i programmi di rigenerazione urbana: tutte cose molto interessanti ma che per esempio a Roma in qualche modo sono già previsti nell'attuale PRG e attuati spesso con lentezza e difficoltà. A mio modesto parere, non sarà la premialità aggiuntiva (già prevista nel PRG) a stimolare questi interventi. forse negli altri comuni laziali la situazione è diversa. La premialità è del 35% di base, più un 5% se si aumenta la superficie permeabile (comma 5 art. 2) più un ulteriore 5% se si ricorre a concorsi di progettazione (comma 10 art. 2) fino ad un massimo quindi del 45%. Questi programmi possono essere di iniziativa privata ma è sempre il comune che deve decidere dove applicarli, ed è sempre il comune che ne deve supervisionare la programmazione urbanistica. Questo strumento ha un ampio respiro e può prevedere interventi estesi ad interi quartieri.

l'articolo 3 tratta la possibilità, sempre da parte del Comune, di individuare aree ed ambiti dove poter consentire interventi con premialità fino al 30%, ma non saranno veri e propri interventi diretti ma saranno invece inseriti e normati all'interno di piani specifici predisposti dall'amministrazione, che potranno essere anche dei piani particolareggiati. Può essere adatto a qualificare piccoli ambiti di città.

l'articolo 4 è quello del cambio di destinazione d'uso, ma, anche qui, è il comune che prima deve fare una specifica delibera di modifica del PRG per definire gli ambiti di applicazione. A seconda di come i comuni attueranno questo articolo, si potrà prevedere il cambio d'uso all'interno delle categorie generali normate dal DPR 380/01, esclusi gli interventi sulle aree rurali ed esclusa la possibilità di realizzare piccoli e grandi centri commerciali. Finché i comuni non faranno le delibere, è impossibile capire quali possano essere le potenzialità di questo articolo. Sono curioso di sapere se ROma deciderà di attuare questo articolo, perché nel PRG già sono previste norme per i cambi di destinazione d'uso abbastanza precise.

fino qui abbiamo parlato di articoli che prevedono un intervento attivo del Comune, o per delimitare specifici ambiti, o per dettare norme in applicazione specifica: finché non ci saranno questi atti comunali, gli articoli fin qui visti rimarranno lettera morta. Vediamo ora gli articoli che consentono gli interventi diretti (per estrema esemplificazione per chi è digiuno della materia: l'intervento diretto è quello che può fare il cittadino direttamente, presentando una pratica SCIA o autorizzazione; l'indiretto è quello che si fa assieme al comune, su iniziativa pubblica o privata, e si attua o con varianti al prg o con programmi integrati, e può prevedere anche interventi in deroga al PRG).

gli articoli 5 e 6 sono gli unici di questa legge che riguardano interventi diretti effettuabili sulle singole abitazioni, e riguardano praticamente solo gli ampliamenti, tralasciando quindi tutta quella serie di interessanti interventi di recupero e cambio d'uso che invece consentiva il precedente piano casa, e che forse era la parte socialmente ed urbanisticamente più utile di quella legge perché consentiva la vera riqualificazione.

L'art. 5 consente una attuazione diretta per ampliamenti fino al 20% e con un massimo di 70mq, ma, anche qui come la rigenerazione urbana, è il comune che deve introdurre nel proprio PRG questa facoltà, e quindi non è una norma direttamente applicabile, almeno finché i comuni non la recepiranno. La norma è finalizzata sibillinamente all'adeguamento sismico degli edifici esistenti, ma non vengono date ulteriori specifiche. gli interventi, come già nel piano casa, sono ovviamente consentiti nel rispetto della normativa sismica e di quella energetica, anche regionale.

l'articolo 6 è però sibillino, perché prevede sostanzialmente la stessa cosa dell'art. 5, ma senza la specifica dell'obbligo di preventivo adeguamento del PRG e senza il tetto massimo dei 70mq, ma con l'importante limitazione di operare o in Ristrutturazione Edilizia (che non prevede di per sè ampliamento, o meglio a Roma lo prevede fino ad un massimo del 2%) o in demolizione e ricostruzione, con limite massimo di incremento del 20% (10% per il produttivo). Questo è l'articolo che più di tutti pare trarre diretta ispirazione dall'art. 5 comma 9 della L 106/2011. è come se fosse una norma che si sostituisce all'altra. Questo articolo però può essere applicato solo "per le finalità di cui al comma 1", cioè il miglioramento delle condizioni ambientali dei quartieri o delle porzioni di città, o per l'adeguamento sismico dell'intero fabbricato. Il problema è stabilire chi decide quando un ampliamento raggiunge effettivamente le finalità. Diciamo che un caso secondo me è chiaro: l'art. 1 consente che uno degli obiettivi della legge è quella dell'adeguamento sismico degli edifici esistenti (art. 1 comma 1 lett. d) e dunque questo articolo pare consentire gli ampliamenti del 20% di interi fabbricati, senza limite massimo unitario di superficie, se connesso all'adeguamento sismico dell'intero edificio (ma necessariamente connesso a demolizione e ricostruzione). Questo è potenzialmente interessante per i medi e grandi condomini che con il piano casa precedente avevano sempre un intervento limitato ad un massimo di 70mq, ma per contro l'adeguamento sismico di interi fabbricati si traduce in interventi talmente invasivi da prevedere spesso lo sventramento dell'intero stabile.

sempre l'art. 6 consente il cambio di destinazione d'uso, ma non più come il piano casa in deroga al PRG - anche se si dovrà comunque leggere un superamento degli strumenti urbanistici i quali a Roma non consentono ampliamenti in molti tessuti -, bensì in armonia con questo, e sempre comunque nell'ambito di un intervento di RE o di Dem-Ric quindi non consente cambi d'uso a sè stanti. introduce però un grimaldello interessante: le destinazioni ottenibili in art. 6 sono quelle che il PRG prevede sia in intervento diretto che indiretto. questo starebbe a significare che con questa legge si possono ottenere per intervento diretto anche destinazioni che il PRG prevede solo per intervento indiretto . Essendo questa una legge senza scadenza, non si capisce perché si vuole di fatto annullare la normazione dei piani regolatori riguardo alla volontà di sottoporre a procedimento più complesso alcuni interventi, comunque ciò parrebbe andare a vantaggio, per esempio, del cambio di destinazione d'uso verso abitativo nella città consolidata a Roma, attualmente appunto prevista solo per intervento indiretto e, con questa legge, invece sarebbe possibile per intervento diretto. Altre possibilità sempre a Roma da valuatre, quelle del cambio d'uso negli ambiti di valorizzazione della città storica, in cui non si può cambiare la destinazione d'uso se non all'interno dei programmi integrati (procedimenti indiretti per definizione).

gli articoli 2, 3, 5 e 6 non possono essere applicati nella città storica individuata dal PTPR. l'art. 4 può applicarvisi ma previa delibera della giunta comunale per autorizzazione del progetto: diventa quindi soggetto a valutazione politica.

in generale, facendo riferimento diretto alla L. 106/2011, la legge sulla rigenerazione sarebbe applicabile solo "nelle porzioni urbanizzate" di territorio, e al di fuori dei "centri storici". Purtroppo la legge non fornisce alcuna ulteriore specifica di queste definizioni, qundi occorrerà approfondire ulteriormente o attendere future specifiche. Per adesso, si può dire che per "porzioni urbanizzate" si possono considerare i tessuti urbanizzati così come individuati nel PTPR, e per città storica i nuclei storici individuati sempre nelle tavole B del PTPR. Per città storica tuttavia potrebbe intendersi anche le ZTO A, ed in questo caso non sempre coinciderebbero con la città storica del PTPR (a Roma per esempio la zona A è molto più estesa del nucleo storico vincolato).

altri riferimenti sul Piano Casa a questa pagina di Lexambiente.

56 commenti:

  1. l'art. 6 apre, per la sua genericità ed approssimazione, scenari a dir poco confusi. innanzitutto per l'interpretazione delle finalità espresse dall'articolo 1, come già evidenziato, ma poi, e non secondariamente, per l'annosa e sempre presente qustione della sua applicabilità in sanatoria. non si fa cenno infatti, in nessun punto del testo di legge, per quanto io abbia avuto modo di cogliere, alla applicabilità della legge ai soli nuovi interventi. qual è la sua opinione in merito? grazie

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    1. il legislatore regionale non ha mai brillato per coerenza, in particolare nelle leggi urbanistiche, purtroppo, e la sanatoria, benché sia il sogno o la necessità di molti abitanti del Lazio, è sempre ignorato o gestito con leggi maldestre (vedi la mal fatta LR 15/08, per me peraltro in odore di incostituzionalità). La Direzione urbanistica del Lazio - in genere più accorta e saggia -, che verrà senz'altro interpellata molto presto sul tema, probabilmente sancirà che l'applicabilità in sanatoria, per il principio della doppia conformità, potrà applicarsi solo alle opere che verranno realizzate in assenza di titolo a partire dall'entrata in vigore della legge medesima, purché vengano rispettati i criteri dell'art.1 dei quali però non viene indicato un organo o una figura responsabile di verificare la congruità.

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    2. Credo anche io che alla fine l'interpretazione sarà questa. Ma, come al solito, continuo ingenuamente a domandarmi perchè non ci si esprima con chiarezza direttamente nel testo, visto che il problema esiste sempre e comunque. Staremo a vedere. Intanto, grazie mille per l'opinione.

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  2. Architetto buonasera, con riferimento alla "sanabilità" ed in tema di art 26 legge 47/85 in combinazione con l' art.48, mi domandavo cosa fare (o non fare) in presenza di opere interne relative anche alla distribuzione degli spazi -sempre interni- della costruzione con differenze rispetto al progetto (es. diversa ubicazione porte - vano in meno ); il tutto realizzato in tempi ante legge. Allo stato non è dato rintracciare eventuali comunicazioni rivolte al Comune (in questo caso Roma). Ho avuto modo di reperire la Circolare 3466 del 18/7/1986 emanata dal Ministero Lavori pubblici, e recepita in senso positivo in numerosi atti regolamentari, che darebbe per sanate senza oneri e adempimenti le situazioni riconducibili appunto a quelle dell' art 26. Va detto che l' edificio è stato realizzato con appropriata Licenza e munito di Abitabilità secondo lo schema della 1265/34 e correttamente accatastato. Cosa fare ?

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    1. in casi dubbi si ritiene preferibile effettuare una CILA in sanatoria, a tutela di tutti.

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    2. grazie, ma se i riscontri volumetrici e di superficie fossero coerenti, la circolare richiamate risulterebbe applicabile anche a Roma ?
      Con molta stima

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  3. Gentile architetto, con riferimento agli ampliamenti di tipo diretto vorrei conoscere il suo pare in merito a quanto riportato in un comma dell'articolo 1:

    "favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato"

    il miglioramento della qualità architettonica è molto soggettiva e potrebbe essere utilizzata per armonizzare l'estetica di abitazioni che non hanno goduto del piano casa a quelle di cui ne hanno goduto negli anni passati.
    Ad esempio, un ampliamento fatto dal mio vicino potrebbe essere ora ripetuto da me sulla mia abitazione (non parliamo di condomini, ma case ad accesso indipendente) per il solo fatto di voler "migliorare la qualità architettonica", cosa ne pensa??

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    1. come ho scritto nel post, il problema è che la legge non istituisce una figura responsabile di valutare questo aspetto, che comunque sarebbe discrezionale, dunque prevedo che il tar si riempirà di ricorsi: dalle relative sentenze forse ne sapremo di più.

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  4. Gentile Architetto
    ho incontrato il Suo blog nella mia ricerca di soluzioni sul problema piano casa e vorrei sottoporle il mio caso .
    Ho saputo da amici che per la compravendita di immobili i notai sono feroci e tutto deve essere in regola quindi non è più come prima.
    Ora io ho comperato una casa a Roma periferia sud pagandola troppo! e venduta dal costruttore come d'uso 10 anni fa con piano piloty aperto ma in realtà chiuso quindi con superficie maggiore di quella denunciata al notaio di circa 30 mq. D’accordo, sono colpevole anch’io ma sinceramente nel trambusto dell’acquisto – con accolli di mutuo etc. - non ci ho pensato.
    Ora se volessi rivendere casa e andare dal notaio cosa mi succede?
    Avevo letto che si poteva ampliare con il piano casa ma ora è scaduto e smanettando in internet ho visto la nuova legge ma non ho capito granchè.
    Domanda : cosa può fare un privato cittadino per mettersi in regola con questo piano piloty abusivo?
    La ringrazio se mi risponde

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    1. mi sembra di capire che lei deve sanare un ampliamento abusivo anche di dimensioni consistenti: in questo caso la legge piano casa non l'avrebbe aiutata, perché comunque non poteva essere utilizzata in sanatoria. Sulla nuova legge non è chiara l'applicabilità in sanatoria ma tendo cmq ad escluderne la possibilità. se deve vendere, deve rinunciare alla superficie ampliata demolendo l'abuso, oppure si accoda a quelli che sperano nel quarto condono edilizio e si mette in paziente attesa.

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    2. Grazie della tempestività, ha capito la mia preoccupazione.
      Io comunque non ho costruito nulla, il costruttore ha fatto tutto lui|
      non posso neanche pagare una penale e sanare l'abuso?
      nulla?
      Grazie ancora

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    3. se fosse possibile sanare ampliamenti abusivi pagando una penale, mi creda, Roma avrebbe il triplo delle cubature che ha adesso perché ogni spazio sarebbe stato abusivamente acquisito e poi sanato.

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    4. Arch. Secondo lei quale di queste due soluzioni potrebbe fare al caso della signora Fiore??

      1) interventi senza permesso o Scia, ma ammessi dalla normativa edilizio-urbanistico vigente per quell'area (art. 36 Testo unico). In sostanza il proprietario dell'area o dell'immobile ha costruito senza presentare progetto e richiesta di autorizzazione al Comune (permesso di costruire o Scia) e dunque senza pagare gli oneri, dunque l'intervento è senza dubbio abusivo. Ma le opere realizzate sono comunque ammesse dalle regole edilizie e urbanistiche, cioè la nuova costruzione si poteva realizzare in quell'area (con quei parametri) e la ristrutturazione è conforme alla disciplina edilizio-urbanistica. L'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere al Comune il permesso in sanatoria, pagando un contributo di costruzione pari al doppio del normale.



      2) interventi (di ristrutturazione edilizia o di parziale difformità al permesso) per i quali sia tecnicamente impossibile ripristinare la situazione precedente (articoli 33 e 34).
      Due le fattispecie.
      In caso di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso o in totale difformità da esso, in casi in cui si tratti di interventi non ammissibili in base alle regole edilizio-urbanistiche (a tutti gli effetti abusivi), qualora sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico del Comune si certifichi che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione - anziché l'obbligo di demolizione - consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'aumento del valore dell'immobile.
      In caso poi di interventi (nuovo o recupero) parzialmente ( e non completamente) difformi dal permesso di costruire, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità il Comune non intima l'obbligo di demolizione, bensì applica una sanzione pari al doppio del costo di costruzione. (il doppio del valore di mercato in caso di edifici non residenziali).


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    5. non ci sono mai risposte univoche per casi generici: ogni caso va visto a se. la soluzione 1 è davvero raro che possa verificarsi; la 2 a mio parere alla fine non produce uno stato conforme ma solo un abuso che resta tale ma non è più sanzionabile.

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  5. Salve Architetto la seguo spesso ma scrivo per la prima volta, complimenti per il blog è meglio di un ufficio tecnico... Volevo chiederle i tempi massimi affinché i Comuni percepiscano questa nuova Legge ossia concretamente quando si può presentare un progetto e nello specifico un ampliamento! Grazie.

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    1. non ho idea. immagino che i primi comuni possano dare riscontri dopo 4-6 mesi dalla pubblicazione, comunque non è escluso che Roma emani delle delibere con cui specifica che la legge è applicabile intanto alle perimetrazioni già individuate nel prg per l'applicazione dei programmi integrati.

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  6. Salve architetto, con riferimento all'ampliamento diretto nel caso di un immobile facente parte di un condominio permane il discorso del progetto comune come lo era per il vecchio Piano casa?

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    1. non mi pare di aver letto riferimenti a progetti unitari.

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    2. Da quanto ho letto la legge parla di edifici, non di singole unità immobiliari. Il tecnico comunale anche la vede cosi, per questo chiede progetti unitari, evidenziando le unità immobiliari che hanno già usufruito del Piano Casa. Ci sono chiarimento in merito a questo?

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  7. Salve Gentile Architetto,
    intanto grazie per la sua assistenza continua e preziosa, volevo sapere se fosse possibile con questa nuova L.7/2017 ampliare una casa unifamiliare con una cubatura NON residenziale (magazzino). Tale cubatura NON residenziale sarebbe inferiore al 20% della cubatura residenziale legittimata.
    Grazie

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  8. Buon giorno Marco sono massimo barbera(via Moricca)
    ti disturbo per una pratica che dovrò eseguire. cambio di destinazione d'uso da magazzino seminterrato, finestrato ed alto 3,30, a sede di associazione culturale anche di culto. città storica, in assenza di opere.
    la domada è: si pagheranno solo i diritti della scia o altro? la categoria catastale sarà E/7?

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    1. ciao Massimo! secondo me la destinazione d'uso è servizi, o servizi alle persone, o attrezzature culturali e religiose (hanno lo stesso carico urbanistico) e quindi nel cambio d'uso devi monetizzare la differenza degli standard e valutare se c'è differenza nelle urbanizzazioni primarie e secondarie. La categoria catastale potrebbe anche essere A10 ma in effetti non sono sicuro. Se comunque fossero una associazione di promozione sociale, andrebbero in deroga alla destinazione d'uso (ma non alle altre norme: di sicurezza, igieniche, tecniche, etc) e potrebbero così risparmiare il cambio d'uso.

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  9. Buonasera Architetto,
    ho un dubbio riguardo una procedura da seguire per la regolarizzazione di difformità strutturali (apertura di vani porta su muri portanti). Per poter sanare tali difformità si può presentare una CILA in sanatoria o bisogna presentare una SCIA in sanatoria? La parte strutturale sarà ovviamente sanata tramite una “Autorizzazione Sismica in Sanatoria” ai sensi del D.P.R. 380/01 artt.93, 94 (Genio Civile di Roma).
    Grazie

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    1. per opere strutturali serve sempre la SCIA.

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  10. Buon giorno architetto, volevo chiedere un suo parere in merito alla legge: per quanto riguarda l'articolo 6, riguardando solo interventi di RE (compresa la demolizione e ricostruzione), sembra non sia possibile effettuare aumenti di SUL se non con cambi di destinazione d'uso di locali all'interno della sagoma dell'edificio. Per l'ampliamento dovremmo aspettare che il comune recepisca l'art. 5 con una delibera?

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    1. come ho scritto nel post, l'art. 6 è sibillino e vorrei attendere chiarimenti da parte dal dipartimento urbanistica della Regione prima di applicarlo. Comunque si parla di interventi di RE e Dem-Ric. sia se si procede in RE che in Dem-Ric, è attuabile anche il cambio d'uso. scritta così, la legge potrà essere applicata in modo furbesco, invendandosi opere di RE, anche minimali, per fare da "ponte" al cambio d'uso. comunque in una circolare del dipartimento è scritto che la RE può ammettere ampliamenti fino al 2%. per tutti gli altri articoli, bisogna aspettare le delibere del comune.

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  11. Buongiorno architetto, bentrovato.
    Ho appena avuto una "fulminea" (nel senso che sono stato liquidato frettolosamente) con un responsabile dell'ufficio tecnico di un comune della provincia di Roma.
    Mi ha confermato (ovviamente) che non è più possibile fare interventi di ampliamento con una DIA (come si poteva con il paino casa) ma ci vuole un PdC.
    Quando ho chiesto lumi al recepimento del comune riguardo all'inserimento nel PRG della facoltà di ampliamento (art. 5) dell'esistente, mi ha liquidato con "non è che il comune può non recepire". Alla mia obiezione "sì, ma è stato inserito nel PRG?" la risposta è stata "lei si affidi a un tecnico, presenti la documentazione e il comune la esaminerà":
    Insomma, per chiudere una veranda con una finestra che bisogna fare?

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    1. la legge sulla rigenerazione è abbastanza chiara nello specificare che per l'attuazione servono prima delle delibere comunali. attualmente l'unico articolo applicabile è il 6: deve valutare con un tecnico se è nelle condizioni di poterlo applicare.

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  12. Egregio Architetto,
    sempre con riferimento all'art 6 ed al cambio di destinazione d'uso tramite intervento diretto, se ad esempio ho una casa con un piano terra adibito a cantina, posso trasformarlo in abitazione, nell'ipotesi che ne abbia tutti i requisiti previsti dal PRG o dalle norme sanitarie locali/nazionali attraverso lavori di ristrutturazione eseguiti per le finalità di cui all'art.1 della Legge?
    Grazie mille
    Giovanni Santacroce

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    1. mi sembra difficile che un locale scantinato possa rispettare le norme tecniche e sanitarie attuali se non con importantissimi ed ingenti lavori, comunque astrattamente è possibile.

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  13. Gentile collega,
    in caso di un ampliamento, già realizzato senza titolo, di 10 mq. su un giardino di pertinenza di un appartamento di 110 mq. (siamo in città consolidata a Roma), non sarebbe teoricamente possibile demolire l'abuso e successivamente appellarsi alla nuova normativa per realizzare l'ampliamento in modo "legittimo"? Si tratta di un "corpo" aggiunto alla sagoma originaria e finora il Condominio non ha obiettato.
    Nelle precedenti risposte sembrava Tu escludessi tale eventualità, ma nella normativa non trovo vincoli ostativi in tal senso, e "demolendo" per poi riedificare si potrebbe aggirare il problema dell'attuale illegittimità...cosa ne pensi?
    Grazie

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    1. Se si procede in sanatoria, la legge sulla rigenerazione non lo esclude ne lo prevede espressamente, aspetterei indicazioni dalla Regione ma non credo si discosterà da quanto disse per il piano casa. Invece demolizione dell'abuso per poi procedere a nuove istanza su immobile "pulito" è sempre possibile.

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  14. A ben leggere l'art.6 recita:"sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente".
    Quindi sintetizzando, se si interviene in RE il limite per gli ampliamenti resta al 2%, se si opera in dem/ric si può arrivare al 20% (credo però si faccia riferimento a demolizione e ricostruzione del manufatto originario e non di eventuali abusi).
    Tanto per calarla nel caso specifico, ovvero un ampliamento abusivo del 10/15%, anche se trovare una finalità ex art.1 è impresa ardua in mancanza di direttive stringenti la legge ti sembrerebbe utilizzabile per ri-edificarlo legittimamente dopo averlo demolito?(non c'è più nemmeno il limite dei 70 mq quindi immagino che potrebbero utilizzarla più condomini, con esiti discutibili...).
    E in quel caso quali sarebbero i costi per l'eventuale pratica? La legge non ne fa mezione...
    Grazie in anticipo, quanto più le norme sono lacunose tanto più il confronto è indispensabile.

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    1. io faccio sempre una lettura stringente delle norme, e quasi sempre le successive indicazioni regionali nonché spesso anche le sentenze della giustizia amministrativa vanno nella medesima direzione: fino ad esplicita indicazione contraria, a mio parere la rigenerazione urbana non è utilizzabile in sanatoria, anche se si procede a demolizione di manufatto abusivo. Quello che la legge dice a mio parere è che va demolita la porzione legittima dell'immobile (anche parzialmente) per beneficiare dell'ampliamento, dunque il demolire la porzione abusiva non dà diritto a beneficio (farebbero tutti dei volumi abusivi per applicare la legge in tal modo). Per le finalità dell'articolo 1, quella dell'adeguamento sismico è quella più facilmente applicabile e più difficilmente contestabile.

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  15. Architetto buonasera.
    Cosa ha deliberato la regione con la deliberazione n°867 del 19/12/2017 Oggetto: Approvazione circolare esplicativa: "Indirizzi e direttive per l'applicazione delle "Disposizioni per la rigenerazione urbana ed il
    recupero edilizio" di cui alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7"

    Da quello che mi riguarda hanno rilasciato la possibilità di ampliamento anche ai complessi urbanistici compresi nel PTPR

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    1. sulla circolare esplicativa c'è un mio post apposito più recente.

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  16. Buonasera architetto, ho provato a leggere la delibera ma essendo ignorante in materia non ho capito molto. Vorrei ristrutturare casa e chiudere un balcone e ampliare il mio appartamento. Quali sono i passi che devo fare? Devo fare domanda al comune? Devo avere approvazione unanime del condominio come nel vecchio piano casa?

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    1. mi rendo conto che questa legge è complessa per chi non è del settore: non posso che suggerirle di nominare un tecnico di sua fiducia per valutare l'applicabilità del dettame normativo e considerare gli eventuali ulteriori limiti applicativi.

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  17. Buonasera architetto, in una precedente risposta lei ha detto "Quello che la legge dice a mio parere è che va demolita la porzione legittima dell'immobile (anche parzialmente) per beneficiare dell'ampliamento". Cosa si intende con demolizione parziale? Ad esempio è sufficiente che vengano demoliti e ricostruiti dei tramezzi, aperte o chiuse finestre oppure devono necessariamente essere demolite e ricostruite le strutture portanti?

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    1. la ratio della norma mi pare intanda che debba essere demolito un "volume", con ciò intendendo tutto quello che delimita lo spazio interno.

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  18. Buona sera architetto per lavoro mi è capitato di affrontare le nuove leggi anche in regione Lombardia e ho notato una enorme differenza con quella attuata nel Lazio , ad esempio il cambio di destinazione d’uso di locali , faccio un esempio semplice il signor Rossi possiede una villa sviluppata su due piani (terra e seminterrato) la parte seminterrato è destinata a garage e cantina, il signor Rossi decide di fare un cambio di destinazione del piano seminterrato ad uso residenziale... ecco in Lombardia si può fare nel Lazio no. Questa legge 7 2017 la vedo come un grande “inciucio” per aiutare i grandi investitori o i famosi palazzinari , che va però a discapito dei singoli individui come il signor Rossi che non beneficerà mai di nessun ampliamento o cambio di destinazione ! Di rigenerazione questa legge purtroppo porta solo il nome, ma di per se rigenera solo gl amici degli amici.
    A mio modesto parere i vari ordini di professionisti dovrebbero fare un esposto e contestare una legge insulsa per i cittadini!
    Detto ciò forse ho interpretato male la legge spero che lei o quale altro professionista con più esperienza di me smentisca tutto ciò...
    Le auguro una buona serata, da un giovane Architetto deluso da questo sistema.

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    1. per scelta non produco giudizi politici su questo blog, ma posso dire che anche a me non piace molto come è stata impostata la LR 7/17. spero in future modifiche migliorative, come è stato per il piano casa.

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    2. Nel merito però io ritengo che la modifica di destinazione d'uso si possa fare nell'esempio riportato dal collega.

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    3. in virtù di quale articolo della LR 7/17?

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    4. Chiaramente sempre nell'ambito delle finalità di cui all'art. 1 della legge stessa

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    5. Architetto grazie per la sua risposta, lungi da me dare giudizi politici anzi... a prescindere dallo schieramento politico qui si parla di buon senso che secondo me dovrebbe andare al di fuori di ogni schieramento politico .
      Tornando al profilo tecnico la domanda che vorrei porle è secondo la sua esperienza e secondo la sua lettura questa L.R 7/2017 nel Lazio si permette il recupero ai fini residenziali dei volumi accessori (garage o cantine) ?! Cosa che veniva permessa con la vecchia L.R 21/2009 in misura pari al 20% del volume o della superficie fini ad un massimo di 70 mq.
      Grazie mille.
      Ps: Gboss a mia interpretazione non credo che art.6 comma 2 riporti il recupero ai fini residenziali dei volumi accessori ma comporti sempre il cambio d’uso tra categorie funzionali individuate all’artico 23 ter del d.p.r 380/2001( mutamento d’uso urbanistico cioè il cambio tra le 5 categorie residenziale ; turistico; commerciale;produttiva e direzionale; rurale)
      ... almeno a mio avviso la leggo così.

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    6. A dire il vero leggendo testualmente il comma 2, sembrerebbe che il cambio di destinazione d'uso secondo l'art. 23 del dpr 380/2001 è possibile in aggiunta a quelli che non entrano in contrasto con il PRG vigente. Infatti il comma riporta testualmente: "Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001". Mi farebbe piacere sapere cosa ne pensate.

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    8. l'art. 6 comma 2 specifica che, quando si applicano interventi di cui al comma 1 (cioè RE o demolizione integrale) è possibile cambiare la destinazione d'uso, tra quelle ammesse dal PRG, prevaricando però eventuali più complesse procedure che lo stesso piano prevederebbe (tipo il cambio d'uso verso abitativo in città consolidata: se volete leggete un post apposito di qualche tempo fa). A mio parere questa legge non ammette il recupero di locali accessori che in origine non sviluppano cubatura (tipo box auto o locali interrati) ma consente il cambio d'uso tra volumi comunque sviluppanti cubatura.

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  20. Buonasera abito in un appartamento con giardino di pertinenza in un condominio . Volevo sapere per avere diritto all'ampliamento previsto dal piano casa dovevo avere il consenso dei condomini oppure posso ovviare a questo e rivolgermi agli enti di competenza come il mio Comune di residenza? Abito in una zona inclusa in una area dell'ente parco Castelli romani. Costituisce un impedmento questo oppure posso richiedere il permesso?

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    1. il piano casa è scaduto a giugno 2017. la nuova legge sulla rigenerazione potrebbe già essere operativa, se il comune ha promulgato le delibere attuative: nel caso vanno lette e valutate.

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  21. Gent.le Arch. Campagana, le volevo chiedere ho un cliente che vorrebbe comprare e cambiare destinazione d'uso ad un lavatoio condominiale rendendolo residenziale, anche se non risponde ai requisiti di legge perchè abbiamo un altezza di 2.30 metri, inoltre vorrebbe ampliare la cubatura perchè annesso a questo lavatoio vorrebbe chiudere facendo una serra bioclimatica comprando un pezzo di terrazza condominiale.
    Secondo lei è possibile applicare la legge sulla rigenerazione urbana?

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    1. penso sia più indicata la legge sul recupero sottotetti. la serra bioclimatica non è un elemento che "aumenta la cubatura": difatti è un volume tecnico che non può essere utilizzato per nessuno scopo se non quello di immagazzinare energia solare.

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