il cambio d'uso per le imprese a Roma e non solo

con la circolare esplicativa del dipartimento PAU del 23 dicembre 2013 Roma Capitale ha adeguato le procedure urbanistiche alla legge 134/2012 che aveva introdotto una nuova voce all'elenco delle opere edilizie che non necessitano alcun titolo edilizio: il cambio di destinazione d'uso di immobili già adibiti ad esercizio di impresa verso un altra destinazione, sempre ad uso impresa. nella prassi certamente capiremo meglio come si applicherà questa procedura, ma intanto vediamo i contenuti di questa nuova circolare.

*attenzione: questo post è stato scritto nel breve lasso di tempo (2012-2016) in cui è effettivamente stato in vigore un passaggio normativo decisamente controverso, successivamente modificato, che consentiva il cambio d'uso in cila di immobili "adibiti ad esercizio d'impresa": oggi l'art. 23 ter del DPR 380/01 ha introdotto un diverso criterio generale: per qualche approfondimento in merito vi rimando a questo altro post più recente. I contenuti di questo post pertanto non sono più attuali, ma lascio questo scritto come riferimento per eventuali future ricerche*

La circolare è breve, tre paginette, e va subito detto che va a sostituire il punto 2.6 della circolare esplicativa del 09/03/2012, dunque fate attenzione, perché concettualmente qualcosa cambia.

La novità più importante nei cambi d'uso ora è che, quando ci troviamo a dover affrontare questo caso negli immobili che già sono adibiti ad esercizio d'impresa, verso nuove destinazioni sempre correlate all'esercizio d'impresa, rientriamo nell'attività edilizia libera. Per i cambi d'uso diversi, rimane in essere il sistema procedurale che c'era prima, che ho ampiamente descritto in quest'altro post a cui vi rimando per un infarinatura generale, ma anche in quest'altro e quest'altro ancora.

Diventa quindi subito cogente capire cosa esattamente si intende per "esercizio d'impresa".  Per nostra fortuna, tale termine è abbastanza ben specificato all'art.4 del DPR 633/72, a cui vi rimando per una attenta lettura. Diciamo subito che NON sono certamente esercizio d'impresa i liberi professionisti (ma le associazioni di professionisti invece dovrebbero rientrarvi, se hanno personalità giuridica) e tutto ciò che è assimilabile al lavoro autonomo; mentre RIENTRANO nell'esercizio d'impresa le attività commerciali di ogni genere (art. 2195 cc), le attività agricole (art. 2135 cc). Tra le attività commerciali sono ricomprese le attività bancarie: dunque, se ne deduce, che oggi convertire un locale commerciale in un locale per attività bancaria, di fatto, è attività edilizia libera, per esempio.

Dunque ora, in base alla circolare, il cambio d'uso di immobili, se si rimane nell'ambito dell'esercizio d'impresa, si possono ottenere con semplice CILA: il che significa non solo che l'attività non è soggetta ad alcuna onerosità (in quanto rientrante nell'attività edilizia libera, così come indicato nella stessa cricolare), ma anche che il cambio d'uso è effettivo dal giorno stesso in cui si deposita la pratica. Inoltre, effettuare un cambio d'uso di questo tipo in assenza di titolo (quindi farlo abusivamente) oggi non comporta alcuna sanzione penale, proprio perché l'operazione edilizia non è soggetta al rilascio di un titolo autorizzativo da parte dell'amministrazione (voi comunque NON fate mai cose abusive!), ma comporta solo sanzioni amministrative peraltro abbastanza blande.

La circolare specifica che, se è il caso, è comunque obbligatorio reperire gli stadard urbanistici, se tra la destinazione post operam e quella ante operam vi è differenza di carico urbanistico o comunque di standard. Gli standard se non possono essere reperiti vanno comunque monetizzati: per la monetizzazione degli standard vi rimando a quest'altro mio post specifico. Per monetizzare gli standard bisogna prima fare specifica richiesta al municipio, che va in silenzio-assenso in trenta giorni.

Ovviamentissimamente, la nuova destinazione d'uso deve essere ammissibile dal piano regolatore generale per il tessuto specifico in cui si deve intervenire, e valgono sempre e comunque tutte le norme specifiche dei vari tessuti. Se la destinazione d'uso di provenienza è legittima ma non è ammessa dal PRG non fa niente, perché il PRG fa sempre salve le destinazioni d'uso che sono legittime alla data di entrata in vigore del nuovo strumento urbanistico (2008). Ovviamente, deve essere ammissibile nel tessuto invece la nuova destinazione che state dando all'immobile.

Alla CILA per cambio d'uso di questo tipo occorrerà allegare, per espressa volontà della norma stessa, le dichiarazioni di conformità da parte dell'Agenzia dell'Impresa. per sapere di più su queste agenzie potete visitare questa pagina.

Qualche esempio non esaustivo di cambio d'uso all'interno di esercizio d'impresa (sempre verificando l'ammissibilità della destinazione post-operam nel tessuto specifico):

- da locale di vendita a bar e vice-versa

- da locale di vendita a banca e v-v

- da magazzino a locale commerciale e v-v

- da ufficio (se sede di una società) a locale commerciale e v-v

Attenzione: tutto ciò vale se e solo se per il cambio d'uso non avete bisogno di effettuare opere che rientrano nella cosiddetta ristrutturazione edilizia pesante: in questo caso si necessita sempre del Permesso di Costruire o, in sua alternativa, della Denuncia di Inizio Attività.

Per quanto riguarda tutti gli altri casi di cambio d'uso, la circolare indica le seguenti procedure:

SCIA, se il cambio d'uso è ascrivibile al CdU2, ovvero se il cambio d'uso avviene all'interno della stessa categoria generale, richiamata nella stessa circolare. Non viene esplicitamente specificato, ma sembra sottinteso che anche in questo caso non è dovuta l'onerosità, ma è sempre dovuto, se è il caso, la monetizzazione degli standard.

DIA o, a scelta dell'interessato, PdC se il cambio d'uso è ascrivibile al CdU3, ovvero cambio tra destinazioni appartenenti a differenti categorie generali (il caso più tipico di ciò è quello da abitazione ad ufficio e vice-versa). Rientrano altresì nella DIA anche le altre casistiche di cambio d'uso se vi sono anche opere di ristrutturazione edilizia c.d. pesante che vengono svolte contestualmente.

Forse è utile trascrivere in modo più esteso le categorie generali, in riferimento alle categorie di PRG. Il riferimento ovviamente è all'art. 6 delle NTA del PRG vigente (attenzione: quelle elencate qui appresso sono le funzioni di prg, che sono diverse dalle categorie generali descritte nella circolare di cui si parla)

1. categoria generale A - residenziale - lettere a) ed f) (parziale) dell'art. 6 ovvero: abitazioni singole; abitazioni collettive; abitazioni in zona agricola.
2. categoria generale B - commerciale, direzionale e turistico-ricettivo - lettere b) c) d) (quest'ultima no attività ricettive all'aria aperta) e) (limitatamente a commercio all'ingrosso, depositi e magazzini di vendita) ovvero: piccole, medie e grandi strutture di vendita; pubblici esercizi quali bar ristoranti, pub etc; servizi alle persone; direzionale privato (uffici A10); sportelli bancari o tributari; attrezzature collettive per lo sport fino a 500mq; strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere; commercio all'ingrosso, depositi e magazzini.
3. categoria generale C - turistico ricettivo complementare - campeggi, villaggi turistici, attività ricettive all'aria aperta
4. categoria generale D - artigianale ed industriale - artigianato produttivo, industria, impianti produttivi agro-alimentari ed edifici correlati all'attività produttiva agricola

Rimangono sempre a parte i parcheggi non pertinenziali, che fanno sempre categoria a sè, e quindi il cambio d'uso da e verso tale configurazione rientra sempre e comunque in DIA.

Come al solito, quanto qui riportato è frutto della mia personale interpretazione degli atti di Roma Capitale: quanto qui scritto non ha valenza ufficiale, pertanto usate le informaizoni di questo post liberamente (chiedetemi sempre l'autorizzazione per linkarmi o citarmi) ma a vostro rischio e pericolo ;-)