circolare PAU 2017: esplicazione procedure Mutamento destinazione uso

Il Dipartimento PAU di Roma ha appena pubblicato una nuova circolare, registrata al protocollo numero 191432 del 14 novembre 2017. è una circolare esplicativa, di cui siamo sempre avidi, specifica sulle procedure per il mutamento di destinazione d'uso (MdU, cambio di destinazione d'uso per gli amici).

Di mutamento d'uso o cambio d'uso in questo blog se ne è parlato in tantissimi post: se volete scorrerli tutti, basta cliccare sul tag "cambio di destinazione d'uso" in fondo alla pagina, prima dei commenti.

La circolare è molto lineare e di facile lettura. inizialmente, delinea e sintetizza le voci della tabella A del decreto SCIA 2 che citano la destinazione d'uso, dove già si intravedono le diverse casistiche.

nella manutenzione straordinaria leggera (punto 3 dell'allegato A del decreto SCIA 2), rientrano anche i mutamenti d'uso non rilevanti (perché nell'enunciazione del punto 3 si parla appunto di opere che "non comportino mutamenti rilevanti" ma poi lo stesso punto alla fine chiosa "purché si mantenga la destinazione d'uso", dunque in conflitto con la prima parte): difatti questa categoria di intervento nella circolare è esplicitato come soggetto a semplice CILA, senza onerosità se non eventualmente connessa alla monetizzazione degli standard urbanistici (quindi comunque senza contributo di costruzione nè calcolato come costo di costruzione nè come contributo alle urbanizzazioni primarie e secondarie; può tuttavia essere previsto il contributo straordinario previsto dal PRG di Roma). Va quindi in CILA sia se non connesso ad opere, sia se connesso ad opere di manutenzione straordinaria non strutturali.

nel risanamento conservativo, per espresso intervento governativo attuato attraverso la L. 96/17 a seguito della "famosa" sentenza della cassazione n°6873 del febbraio 2017, rientrano i mutamenti d'uso purché compatibili con l'edificio e con i dettami del PRG, ma sempre se senza cambio di categoria generale. Va come sopra in CILA alle medesime condizioni. Ovviamente, in caso di opere strutturali, rimangono interventi di mutamento d'uso non rilevante ma vanno in SCIA ordinaria.

Successivamente a questi primi due punti, il discorso si fa più fitto e vanno incrociate le definizioni varie che si danno di ristrutturazione edilizia e di mutamento d'uso. Nella definizione di ristrutturazione edilizia leggera (punto 7 della tabella del decreto SCIA 2) è specificato che non sono compresi i mutamenti d'uso rilevanti in ZTO A: questo significa che in questa tipologia oggi sono ricompresi i mutamenti d'uso rilevanti se estranei alla zona A. Dunque vanno in SCIA ordinaria, ma con onerosità calcolata sia sull'intervento di RE, sia sul mutamento d'uso.

Per conseguenza del punto di prima, nella ristrutturazione pesante invece sono ricompresi i mutamenti d'uso rilevanti in zona A. in tal caso, essendo in RE pesante, siamo in SCIA alternativa all'autorizzazione, con ovvia piena onerosità.

A questo punto tecnicamente avremmo coperto tutte le casistiche possibili immaginabili, e cioè mutamenti d'uso non rilevanti con o senza opere strutturali e mutamenti d'uso rilevanti fuori e dentro le zone A. Tuttavia, la legge impone una sorta di ulteriore clausola residuale, una sorta di postilla "di sicurezza", nella quale indica (punto 39 della tabella del decreto SCIA 2) che il mutamento d'uso, in contrasto con tutto quanto detto fino ad ora, va in autorizzazione senza possibilità di attuare l'intervento nemmeno in SCIA ad essa alternativa. Tuttavia a ben leggere la definizione di ristrutturazione leggera, l'indicazione del mutamento d'uso è una indicazione di esclusione e non di inclusione: da qui l'evidenza del fatto che la tabella è scritta in modo non chiaro.
Da un lato, se si voleva tornare ad inserire il mutamento d'uso nella definizione di ristrutturazione edilizia (come è stato per anni a Roma e come è ancora sancito nel PRG), lo si poteva scrivere meglio; dall'altro, se, come invece oggi dice la Legge, il Mutamento d'Uso è una categoria a parte (art. 23 ter del DPR), che senso ha inserire clausole di esclusione nelle singole definizioni, le quali però per esclusione includono gli interventi residuali? e poi, ancora, perché inserire il punto 39, lì da solo, come a normare al di sopra di tutti gli altri il mutamento d'uso (per poi metterlo assurdamente solo in autorizzazione)?

tuttavia la lettura che fa il comune delle indicazioni normative è da ritenersi corretta e, in ogni caso, con questa circolare il Dipartimento si assume in un certo senso la responsabilità dell'interpretazione della norma: dunque noi tecnici a questo punto non facciamo altro che obbedire e regolarci di conseguenza.

In conclusione e sintesi, come riportato sulla circolare, abbiamo dunque:

1. mutamenti di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria generale (a pagina 2 della circolare è riportata la tabella di corrispondenza tra categorie generali e funzioni di cui all'art. 6 delle NTA del PRG) senza opere o con opere di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo vanno in CILA;
2. MdU all'interno della stessa categoria generale come sopra ma connessi ad opere strutturali vanno in SCIA ordinaria non onerosa;
3. MdU rilevante, quindi tra diverse categorie generali, con opere di risanamento conservativo pesante - strutturale - o leggero: SCIA ordinaria onerosa;
4. MdU rilevante in tutte le zone tranne la A, con o senza opere di RE leggera: SCIA ordinaria onerosa;
5. MdU rilevante in zona A, con o senza opere di RE pesante: SCIA alternativa al PdC o PdC, ovviamente onerosi;

vista in altro modo:

dove per SCIA si deve intendere l'istanza ai sensi dell'art. 22 mentre per SCIA alternativa si intende quella ai sensi dell'art. 23. I mutamenti d'uso rilevanti sono da intendersi sempre soggetti al contributo di costruzione (calcolato come differenziale tra situazione post opera e situazione ante, secondo quanto disposto dalla circolare del 2013 e secondo il concetto consolidato dalla Giurisprudenza - come da ultima, fra le altre, TAR Puglia sent. 348/2020). in linea di principio, bisogna fare una doppia lettura: quale titolo sarebbe richiesto dal mutamento d'uso in sè, e quale sarebbe dovuto per le opere edilizie eventualmente connesse: tra le due, va scelto il titolo più alto in grado. Ovviamente possono esserci dei casi in cui si può ricadere anche in permesso di costruire, laddove l'intervento edilizio risulti tanto invasivo sull'esistente da non rientrare nei parametri dell'art. 10 comma 1 lettera c).

Attenzione al caso specifico della destinazione a "magazzini per vendita all'ingrosso": secondo la circolare del 2017 oggetto del presente post, questa destinazione rientrerebbe tra quelle "commerciali", ma la sentenza TAR Lazio sez, 2 bis n°9249/2018 ha ritenuto errata questa valutazione, in quanto il commercio all'ingrosso, anche secondo la normativa regionale applicabile, è da ascrivere alla categoria "produttiva". La sentenza ha dunque espressamente annullato la validità della circolare del 2017 per quanto riguarda l'inserimento del "commercio all'ingrosso" nel commerciale, implicitamente facendolo ricadere nel "produttivo". La sentenza non è stata appellata da Roma Capitale ed è pertanto passata in giudicato.