martedì 21 novembre 2017

circolare PAU 2017: esplicazione procedure Mutamento destinazione uso

Il Dipartimento PAU di Roma ha appena pubblicato una nuova circolare, registrata al protocollo numero 191432 del 14 novembre 2017. è una circolare esplicativa, di cui siamo sempre avidi, specifica sulle procedure per il mutamento di destinazione d'uso (MdU, cambio di destinazione d'uso per gli amici).
Di mutamento d'uso o cambio d'uso in questo blog se ne è parlato in tantissimi post: se volete scorrerli tutti, basta cliccare sul tag "cambio di destinazione d'uso" in fondo alla pagina, prima dei commenti.

La circolare è molto lineare e di facile lettura. inizialmente, delinea e sintetizza le voci della tabella A del decreto SCIA 2 che citano la destinazione d'uso, dove già si intravedono le diverse casistiche.

nella manutenzione straordinaria leggera (punto 3 dell'allegato A del decreto SCIA 2), rientrano anche i mutamenti d'uso non rilevanti (perché nell'enunciazione del punto 3 si parla appunto di opere che "non comportino mutamenti rilevanti" ma poi lo stesso punto alla fine chiosa "purché si mantenga la destinazione d'uso", dunque in conflitto con la prima parte): difatti questa categoria di intervento nella circolare è esplicitato come soggetto a semplice CILA, senza onerosità se non eventualmente connessa alla monetizzazione degli standard urbanistici (quindi comunque senza contributo di costruzione nè calcolato come costo di costruzione nè come contributo alle urbanizzazioni primarie e secondarie; può tuttavia essere previsto il contributo straordinario previsto dal PRG di Roma). Va quindi in CILA sia se non connesso ad opere, sia se connesso ad opere di manutenzione straordinaria non strutturali.

nel risanamento conservativo, per espresso intervento governativo attuato attraverso la L. 96/17 a seguito della "famosa" sentenza della cassazione n°6873 del febbraio 2017, rientrano i mutamenti d'uso purché compatibili con l'edificio e con i dettami del PRG, ma sempre se senza cambio di categoria generale. Va come sopra in CILA alle medesime condizioni. Ovviamente, in caso di opere strutturali, rimangono interventi di mutamento d'uso non rilevante ma vanno in SCIA ordinaria.

Successivamente a questi primi due punti, il discorso si fa più fitto e vanno incrociate le definizioni varie che si danno di ristrutturazione edilizia e di mutamento d'uso. Nella definizione di ristrutturazione edilizia leggera (punto 7 della tabella del decreto SCIA 2) è specificato che non sono compresi i mutamenti d'uso rilevanti in ZTO A: questo significa che in questa tipologia oggi sono ricompresi i mutamenti d'uso rilevanti se estranei alla zona A. Dunque vanno in SCIA ordinaria, ma con onerosità calcolata sia sull'intervento di RE, sia sul mutamento d'uso.

Per conseguenza del punto di prima, nella ristrutturazione pesante invece sono ricompresi i mutamenti d'uso rilevanti in zona A. in tal caso, essendo in RE pesante, siamo in SCIA alternativa all'autorizzazione, con ovvia piena onerosità.

A questo punto tecnicamente avremmo coperto tutte le casistiche possibili immaginabili, e cioè mutamenti d'uso non rilevanti con o senza opere strutturali e mutamenti d'uso rilevanti fuori e dentro le zone A. Tuttavia, la legge impone una sorta di ulteriore clausola residuale, una sorta di postilla "di sicurezza", nella quale indica (punto 39 della tabella del decreto SCIA 2) che il mutamento d'uso, in contrasto con tutto quanto detto fino ad ora, va in autorizzazione senza possibilità di attuare l'intervento nemmeno in SCIA ad essa alternativa. Tuttavia a ben leggere la definizione di ristrutturazione leggera, l'indicazione del mutamento d'uso è una indicazione di esclusione e non di inclusione: da qui l'evidenza del fatto che la tabella è scritta in modo non chiaro.
Da un lato, se si voleva tornare ad inserire il mutamento d'uso nella definizione di ristrutturazione edilizia (come è stato per anni a Roma e come è ancora sancito nel PRG), lo si poteva scrivere meglio; dall'altro, se, come invece oggi dice la Legge, il Mutamento d'Uso è una categoria a parte (art. 23 ter del DPR), che senso ha inserire clausole di esclusione nelle singole definizioni, le quali però per esclusione includono gli interventi residuali? e poi, ancora, perché inserire il punto 39, lì da solo, come a normare al di sopra di tutti gli altri il mutamento d'uso (per poi metterlo assurdamente solo in autorizzazione)?

tuttavia la lettura che fa il comune delle indicazioni normative è da ritenersi corretta e, in ogni caso, con questa circolare il Dipartimento si assume in un certo senso la responsabilità dell'interpretazione della norma: dunque noi tecnici a questo punto non facciamo altro che obbedire e regolarci di conseguenza.

In conclusione e sintesi, come riportato sulla circolare, abbiamo dunque:

  1. mutamenti di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria generale (a pagina 2 della circolare è riportata la tabella di corrispondenza tra categorie generali e funzioni di cui all'art. 6 delle NTA del PRG) senza opere o con opere di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo vanno in CILA;
  2. MdU all'interno della stessa categoria generale come sopra ma connessi ad opere strutturali vanno in SCIA ordinaria non onerosa;
  3. MdU rilevante, quindi tra diverse categorie generali, con opere di risanamento conservativo pesante - strutturale - o leggero: SCIA ordinaria onerosa;
  4. MdU rilevante in tutte le zone tranne la A, con o senza opere di RE leggera: SCIA ordinaria onerosa;
  5. MdU rilevante in zona A, con o senza opere di RE pesante: SCIA alternativa al PdC o PdC, ovviamente onerosi;
vista in altro modo:



dove per SCIA si deve intendere l'istanza ai sensi dell'art. 22 mentre per SCIA alternativa si intende quella ai sensi dell'art. 23. I mutamenti d'uso rilevanti sono da intendersi sempre soggetti al contributo di costruzione (calcolato come differenziale tra situazione post opera e situazione ante, secondo quanto disposto dalla circolare del 2013 e secondo il concetto consolidato dalla Giurisprudenza - come da ultima, fra le altre, TAR Puglia sent. 348/2020). in linea di principio, bisogna fare una doppia lettura: quale titolo sarebbe richiesto dal mutamento d'uso in sè, e quale sarebbe dovuto per le opere edilizie eventualmente connesse: tra le due, va scelto il titolo più alto in grado. Ovviamente possono esserci dei casi in cui si può ricadere anche in permesso di costruire, laddove l'intervento edilizio risulti tanto invasivo sull'esistente da non rientrare nei parametri dell'art. 10 comma 1 lettera c).

137 commenti:

  1. buonasera, quesito: se volessi fare una mdu di una soffitta con scala di accesso esistente nell'appartamento sottostante in centro storico senza opere si potrebbe fare con RE pesante?

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    1. astrattamente si, ma le soffitte non cubano...

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    2. Anche se la soffitta è accatastata come C2 e scorporata dall'appartamento e con altezza a norma e finestre?

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    3. bisogna verificare sul titolo edilizio originario, comunque se avesse avuto i requisiti e avesse cubato, sarebbe stata abitativo fin dall'inizio.

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    4. essendo un edificio del seicento c'è solo la piantina catastale che lo riporta come C2.mi chiedevo se, avendo le caratteristiche di abitabilità come grandezza , altezza e rapporto aeroilluminante si potesse assimilare ad una cantina magazzino a piano terra e quindi si potesse fare l'mdu che mi sembra si possa fare(in caso di magazzino) .

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    5. se è un edificio di prima dell'ottocento, costruito prima che venissero pubblicate le leggi urbanistiche, il discorso cambia e lo scenario diventa valutabile.

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  2. quello che non capisco è perchè se il magazzino C2 è a piano terra si e se è all'ultimo piano no :)

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  3. Buonasera Architetto, un quesito:
    un locale seminterrato sito in città storica, trasformato da cantina (C2) ad ufficio (A10) tramite condono edilizio (concessione in sanatoria rilasciata), può ottenere, alla luce della recente circolare, un ulteriore cambio di destinazione d'uso a residenziale (A2)?
    Come dicevo in premessa l'immobile è interrato per la metà della sua altezza (3.00 mt) e tutti gli ambienti sono dotati di finestre apribili con rapporto aria/superficie superiore ad 1/8.

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    1. con nulla osta della asl è secondo me fattibile, in quanto la cubatura ormai è da considerarsi legittimata. Tuttavia, ottenere il parere per locali seminterrati è molto difficile.

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    2. Mi scusi ancora Architetto, per il tipo di intervento il fatto che l’immobile sia situato all’interno delle Mura Aureliane deve essere interpellata la Sovrintendenza Statale? E se si, in base alla sua esperienza sarebbe un nulla osta ottenibile?

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    3. se è seminterrato sovrintendenza archeologica. ma perché è seminterrato sennò non serviva se il fabbricato non ha vincolo puntuale.

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  4. Buongiorno, mutamento destinazione d'uso all'interno della stessa categoria senza opere..va in CILA come assodato.

    Ma quale voce va selezionata tra gli interventi ammessi? pensavo di selezionare

    "Altri interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Attività n. 30, Tabella A, Sez II, d.lgs 25 novembre 2016, n. 222)"

    A tutti gli effetti non essendoci opere non siamo all'interno di manutenzioni o risanamenti...

    Grazie

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    1. immagino vada indicato proprio quello: conviene chiedere al municipio per sicurezza.

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  5. Buonasera architetto e grazie per le utilissime informazione che fornisce. Il mio quesito: restauro e risanamento conservativo in zona A di immobile sottoposto a vincolo statale con cambio destinazione d'uso rilevante può essere compiuto con Scia Onerosa o solo con Scia alternativa a PdC?

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    1. il cambio d'uso rilevante va a prescindere in scia alternativa. se c'è variazione di sagoma va comunque in permesso di costruire a mio parere, in presenza di vincolo.

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  6. Mi scusi Architetto, se vollesi fare un CDU da locale c/2 a c/6 (parcheggio), senza opere edili poichè è già predisposto, posso considerare come CDU non rilevante quindi farlo in CILA?
    Grazie anricipatamente per la risposta

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    1. Si tratta di un cambio tra categorie generali diverse quindi direi di no. Se il c6 va reso pertinenziale si può valutare se cambia lo scenario.

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    2. Buonasera Architetto, mi trovo nella stessa situazione del Sig. Zagaroli: devo effettuare un CDU da C/2 a C/6 nel XII Municipio, senza effettuare lavori. Scusi la domanda forse banale, ma per quale motivo C/2 e C/6 non rientrano nella stessa categoria generale? Leggendo l'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 sembrerebbero rientrare entrambe nella categoria "C: commerciale".

      Grazie per la sua disponibilità

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    3. C/6 sono box e posti auto, che sono sempre categoria a parte come ha anche specificato il dipartimento in questa circolare: anche se la legge nazionale non lo specifica, non sono comunque a mio parere classificabili nè come commerciali nè come produttivo.

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    4. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    5. Salve Architetto, mi accodo a questa vecchia discussione; quindi in un caso similare a questo esposto, una cantina che vuole diventare un box il tutto ad uso esclusivo di un abitazione attigua, si procede per scia onerosa con calcolo di costo di costruzione e con monetizzazione degli standard se non sbaglio pari a 0? Grazie

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    6. in linea teorica sì, poi nel caso di specie bisogna vedere.

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    7. Salve architetto, secondo lei è fattibile il caso inverso, da C6 a C2?

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    8. un immobile a destinazione autorimessa tendenzialmente non sviluppa cubatura, mentre una a destinazione magazzino generalmente sì (salvo casi particolari per esempio cantine interrate, laddove specificato dal PRG locale), dunque occorre vedere se la destinazione post sviluppa cubatura e, se sì, deve essercene di residuale sul suolo, perché la si va ad erodere.

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  7. Buonasera architetto,
    quindi volendo ridimensionare l'area di un'autorimessa (C/6) privata al piano terra di una palazzina, riducendone la superficie a favore di un magazzino (C/2) ad essa adiacente, tramite la demolizione e ricostruzione in diversa posizione della tramezzatura che divide i due ambienti, ricadrei in MdU 2.2 "Mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante con opere di Ristrutturazione leggera"? E dovrei quindi presentarla in Scia? Infine, dovrei calcolare il contributo di costruzione e valutare la dotazione di standard eventualmente variati?
    Ringraziandola per la sua cortese disponibilità, la saluto cordialmente

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    1. dovrei rifletterci con maggiore attenzione comunque sì, trattandosi di una superficie che di fatto muta il proprio uso, peraltro tra categorie differenti, andrà probabilmente in SCIA alternativa al Permesso. Le autorimesse poi non sviluppano cubatura, mentre i magazzini non ne sviluppano solo in alcuni casi specifici: dunque bisogna anche vedere per bene perché l'intervento potrebbe non essere fattibile a prescindere.

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  8. Buongiorno Architetto volevo chiedere riguardo la MDU da Commerciale (Ex pelletteria) a centro ACI secondo lei devo pagare gli oneri e il costo di costruzione come cambio d'uso?
    Grazie mille

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    1. il comune non ha una tabella di corrispondenze tra attività reali e funzioni di prg, comunque così ad occhio direi che si sta passando da commerciale a servizi alle persone, quindi è un cambio d'uso. Se rientra nella stessa categoria generale, sono dovute solo le eventuali monetizzazioni.

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  9. Buonasera Marco,
    grazie mille per il blog, è davvero utile leggere i tuoi post ed anche i commenti che ci scambiamo fra noi tecnici, sono utilissimi!!
    Di tutti i tuoi post che ho letto sull'argomento Mdu non trovo però risposta al mio quesito, che è il seguente:
    Tessuto T5, Municipio I, Carta della qualità, dentro il perimetro delle Mura Aureliane, quindi zto A.
    - DIA del 2015 con causale FRAZIONAMENTO in due unità immobiliari che passano in A2 da un unica u.i. preesistente accatastata come A10 (abitabilità e licenza edilizia come ufficio).
    Viene quindi fatto un MdU2.3 (ex Cdu) urbanisticamente rilevante, poichè in zona omogenea A.
    Per farla breve l'anno dopo l'Agenzia delle entrate fa un controllo per verificare l'avvenuta vde e segnala l'assenza di una cucina, poichè il proprietario pur avendo accatastato come A2, aveva ancora in corso una locazione come ufficio e quindi è la stessa agenzia delle entrate che di ufficio cambia la destinazione d'uso da A2 ad A10.
    Nel 2018, quest'anno quindi, fanno un DOCFA con causale vde riferendosi alla DIA del 2015.
    Che tu sappia è possibile usare un titolo urbanistico per 2 volte, già chiuso da fine lavori, certificato di collaudo ed accatastamento, visto che è stata l'Agenzia delle entrate ad annullare il cambio di destinazione urbanisticamente concesso?
    Grazie mille, scusa se mi sono dilungata troppo!

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    1. è uno di quei casi in cui bisognerebbe vedere le carte per poter esprimere un giudizio. comunque se la DIA autorizzava solo un frazionamento, come hanno autorizzato il cambio d'uso?

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    2. Domanda molto pertinente! In effetti bisognerebbe fare un istanza per visionare l’atto, almeno per vedere cosa è stato scritto alla voce “ descrizione sintetica interventi”. Di base una Dia può consentire contestualmente un frazionamento ed un cdu, che io sappia. Però appunto se questo titolo è stato chiuso con una fine lavori, è possibile riutilizzarlo per un ulteriore accatastamento, con medesima causale e non andato a buon fine per il sopralluogo dell agenzia delle entrate? Se ciò non fosse possibile, invece di un MDU2.3, andrebbe bene anche un MdU2.1 utilizzando il titolo del risanamento conservativo visto che l’u.i. non sarebbe interessata da modifiche ne dei prospetti ne di sagoma o di volume. Sarebbe un mdu esclusivamente funzionale. Grazie!

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    3. ...pare che la DIA non abbia incluso un cdu, ma soltanto il frazionamento. A questo punto, dal momento che l'appartamento ha una licenza edilizia con destinazione residenziale,ma non è chiara la destinazione dichiarata dalla DIA sopra menzionata, si potrebbe ipotizzare un mdu di ripristino della cat. originaria con una SCIA alternativa all'autorizzazione? però non è molto chiaro, perchè l' MDu 2.1 sarebbe concesso in caso di modifiche urbanisticamente rilevanti, senza modifiche di prospetto o di sagoma...

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    4. una DIA poteva contemplare sia frazionamento che cdu, ma la pratica deve essere stata gestita correttamente e, a mio parere, non deve contenere vizi per poterla usare successivamente come base per la legittimità del titolo successivo. Ripeto: mi sembra un caso complesso, non posso sbilanciarmi in valutazioni che possono completamente perdere di significato ad uno studio attento della situazione.

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  10. Buongiorno Architetto
    vorrei un suo parere su un mutamento di destinazione d'uso.
    A suo parere gli oneri di urbanizzazione primaria sono dovuti (i tecnici del municipio hanno opinioni discordanti in merito). In effetti nella vecchie circolari se ne parla sempre, mentre in quella del 2017 si parla solo solamente di eventuale ccc e monetizzazione standards.
    Inoltre, nel caso in cui fossero dovuti... utilizzando la formula OUp = V + (Up fin - Up in) + Tab C1 * 0.9 nel caso di mutamento da commerciale a direzionale i valori di Up fin ed Up in coincidono ed il prodotto risulta pari a zero.
    Ne deduco che devo preoccuparmi solo della monetizzazione degli standard non reperiti?!
    Grazie anticipatamente

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    1. le urbanizzazioni sono dovute quando c'è cambio d'uso rilevante, negli altri casi non più. le monetizzazioni invece sono sempre dovute, se c'è variazione di carico.

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    2. In effetti occorre fare chiarezza in merito.
      In quanto MdU rilevante ai fini urbanistici (DPR 380/2001) non coincide con MdU rilevante ai fini del calcolo del contributo di costruzione (LR 35/77).
      Consiglio la lettura della circolare prot. n. 67246/2013 punto 3.3.
      Di fatto il commerciale e i servizi rientrano nella medesima categoria ai fini del calcolo del contributo di costruzione.
      Infine la Delibera del Commissario Straordinario n. 19/2001 spiega in modo abbastanza chiaro il discorso delle categorie ai fini degli oneri.

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  11. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  12. Buonasera Architetto,
    vorrei un suo parere a riguardo di un MDU: è possibile da A10 ad A2 in Città Consolidata, Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera Tessuto T3? Se sì, con quale titolo abilitativo o strumento urbanistico?
    Grazie anticipatamente.

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    1. per questa quesione in particolare c'è un post apposito di qualche tempo fa: dovresti trovarlo cercando "cambio d'uso in città consolidata" o comunque dovrebbe essere tra quelli con tag "cambio di destinazione d'uso"

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  13. Salve Marco, ti ringrazio come sempre per i tuoi illuminanti post.
    Una domanda, un A/10 da trasformare in A/2 senza opere, all'interno della città della trasformazione; procedo con scia normale e monetizzo solo il reperimento dei servizi ( parcheggi, verde si equiparano o sono superiori nell'A/10 i servizi no ) senza altri oneri se non quelli di segreteria?
    Grazie per la disponibilità

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    1. scia alternativa, perché c'è cambio di categoria generale, più monetizzazione del verde e servizi, che nel residenziale è maggiore che nell'ufficio. A mio parere verde e servizi vanno calcolati insieme come unico valore e non separatamente, ma c'è chi sostiene il contrario. Pagherei qualcosa anche come contributo sul costo di costruzione sulla base di un CME essenziale per sola creazione angolo cottura.

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  14. Salve Architetto. avrei una domanda: qual è l'iter per l'ottenimento di un cambio di destinazione d'uso da A10 a A2 senza opere? Intendo, una volta presentata eventuale scia e pagati gli oneri, occorre attendere il rilascio di un permesso o si può procedere al nuovo accatastamento decorsi tot giorni dalla presentazione della pratica?

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    1. se si è proceduto con SCIA alternativa al PdC basta il trascorrere dei trenta giorni. Comunque il cambio da ufficio ad appartamento o vice-versa richiede sempre almeno la realizzazione o la demolizione di una cucina.

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  15. Buonasera, presentando una scia onerosa per CDU devo attendere 30 gg per iniziare i lavori?
    Grazie

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    1. la Legge indica che le SCIA alternative hanno il silenzio-assenso di 30 giorni.

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  16. Ciao Marco, trovo in giro pareri discordanti su questa casistica: unità immobiliare in città consolidata sita al piano terra di in condominio categoria catastale C3 laboratorio artigiano, da portare ad A10 studio professionale di avvocato, senza opere.
    Secondo me il MdU si può fare in CILA perchè il cambio è senza opere e allʼinterno della stessa categoria funzionale, non c’è nemmeno aumento del carico urbanistico perchè entrambe le categorie dʼuso hanno CU/b,ricadrebbe nella casistica MdU 1.1 della circolare esplicativa. Secondo te è corretto il ragionamento?
    Grazie del parere

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    1. ricadendo entrambe in effetti nella stessa categoria generale si dovrebbe poter procedere in CILA.

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    2. Grazie del parere! veramente non mi è chiaro quale sia il limite tra la CILA e la SCIA per i cambi d'uso, le sentenze della corte di cassazione parlano solo di SCIA e PDC per questo tipo di interventi. Da quello che si legge nella circolare, almeno per la mia casistica, il cambio d'uso ricade in categoria RC e quindi in CILA.

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    3. questo stesso post parla di una innovazione normativa che c'è stata l'anno scorso, quindi è naturale che la giustizia amministrativa ancora non si sia pronunciata in casi pratici.

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  17. Buongiorno architetto
    Ho un cliente che deve fare un cambio da appartamento a spazi lavoro da affitare tipo coworking.Vista la modalita' di affitto il cambio e da fare da A 2 ad A10 stessa categoria e quindi si puo fare in cila?se si comporta il calcolo degli oneri? Oppure vista la modalita' coworking diventa un ambiente commerciale e quindi dovrei passare da A2 a c1 ?
    Grazie e buona giornata

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    1. residenziale e direzionale non sono nella stessa categoria generale.

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    2. Quindi dovro' fare una scia onerosa per il cambio di destinazione d'uso
      GRazie e buonagiornata

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    3. scia alternativa all'autorizzazione o autorizzazione, a mio parere

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    4. Nella scia in alternativa al pdc gli oneri sono dovuti?visto che l'intervento comprende opere da fare ed e un cambio di destinazione d'uso con consequente aumento del carico urbanistico. nel modulo scia del comune non vedo la voce degli oneri,probabile si calcolano a parte e si allegano alla domanda? Scusa ancora per le domande grazie mille x la disponibilita'e le info

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    5. l'onerosità dipende dall'intervento, non dal titolo richiesto. La modulistica unificata nazionale non ha un prospetto unificato di calcolo oneri, quindi in genere ritengo preferibile procedere secondo i prospetti comunali eventualmente previgenti.

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  18. Salve Architetto, avrei una domanda da porle, ho un locale commerciale categoria c/1 in cui vorrei aprire una associazione sportiva dilettantistica, la categoria è quella corretta o dovrei procedere con un cambio di destinazione? Il locale è su due livelli, terra ed interrato e vorrei modificare la posizione e il materiale della scala, adesso in cemento armato, facendone una in legno modificando l'apertura del solaio, è possibile con la cila?

    Grazie anticipatamente per il suo tempo.

    Buona serata

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    1. la destinazione catastale non coincide con quella urbanistica: bisogna capire quale è quella urbanistica. Comunque se ci si configura come ente del terzo settore si può andare in deroga alle destinazioni d'uso: c'è un post apposito abbastanza recente.

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  19. Salve Marco, ho un locale commerciale c/1 in città storica T7, municipio XII. Il cliente vuole aprire un laboratorio di assistenza informatica (riparazione computer e periferiche). Devo occuparmi della Scia commerciale, i lavori sono stati fatti con una CIla. L'ufficio tecnico di via di donna Olimpia mi ha fatto il problema di aprire un laboratorio in un C/1; secondo me per la circolare 171454 del 10 Novembre 2014, e per la 191432 del 2017 essendo attività commerciale da prima del 2008 - entrata in vigore del PRG - un laboratorio artigianale può essere realizzato come attività in un c/1 perchè "per l'art.6 delle NTA vigenti sarebbe categoria di servizi cu/m artigianato di servizio.
    Che ne pensi?

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    1. come detto più volte, purtroppo non esiste una tabella di corrispondenza esatta tra attività nello specifico e categorizzazione secondo il PRG, dunque in casi non del tutto chiari come questo, il dubbio ci sta. Secondo me comunque è una attività che può rientrare in effetti nell'artigianato di servizio. se comunque prima c'era un commerciale "puro", il cambio d'uso è dovuto, perché comunque passi da commerciale a servizi. Anche se nel dettaglio potrebbe non cambiare la categoria generale e rimanere nell'ambito della CILA, per esempio. Tuttavia il carico medio, se provieni da commerciale basso, ti obbligherebbe alla monetizzazione degli standard, che possono avere una discreta incidenza. La categoria catastale è un discorso a parte, bisognerebbe vedere se in una delle tante circolari è stata trattata la congruenza dell'attività nello specifico, comunque a mio parere questo è un problema più del catasto che del municipio.

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    2. il carico urbanistico rimane invariato, mi sono sbagliato per artigianato di servizio è cu/b, come per le piccole strutture di vendita, quindi nessuna monetizzazione di parcheggi.
      In un altro municipio, il XIII per una situazione analoga con le 2 circolari sono riuscito a far passare un laboratorio di tappezzeria in un C/1. Loro stessi all'inizio erano restii e ci abbiamo messo un sacco a farlo, ma alla fine hanno optato per accettare quello che dice la circolare.
      Ma per cambio d'uso in Cila cosa intendi? Grazie

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    3. mi riferisco a quelle fattispecie di MdU che possono essere autorizzate in CILA, come scritto in questo post.

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  20. buongiorno architetto,le vorrei chiedere un parere riguardo il Cdu di un immobile categoria c/1 coomerciale da trasformare in A/10 uffici, senza opere edili in quanto il locale si presta alla nuova destinazione. Sto procedendo con una SCIA alternativa al Pdc nella quale ho allegato solamente i costi relativi alla monetizzazzione per il reperimento degli standard. In questo caso, non essendoci opere edili non si dovranno pagare altri onereri come quelli di urbanizzazione e costruzione. E' giusto? grazie per la collaborazione

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  21. Buonasera Marco, a proposito di questa circolare, volevo chiederti se sai darmi riferimenti in merito alla definizione di "zona A". Da come la interpreto io, si riferisce al centro storico individuato dal prg del 62, che all'incirca corrisponde all'area interna alle mura aureliane, ma ho trovato alcuni tecnici del primo municipio per i quali vale l'equazione zona A = città storica. Sto affrontando una mdu urbanisticamente rilevante di un locale commerciale nel quartiere delle vittorie, inserito in città storica, tessuto T6, ma ovviamente esterno alla zona A intesa come da prg del 62. Quindi non so se ricado in scia onerosa o scia alternativa al pdc. Grazie del tuo parere.

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    1. la zonizzazione del nuovo PRG secondo il DM 1444/68 è definita nell'art. 107 delle NTA.

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  22. Grazie del chiarimento, non conoscevo l'articolo che mi hai segnalato!
    Ma un intervento di MdU urbanisticamente non rilevante in zona A va sempre in CILA?

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  24. Buonasera, architetto
    E' sempre molto utile leggere i tuoi post e confrontarsi sulle questioni. Grazie quindi per la cortesia.
    Ho visto che già ampiamente hai risposto sul CDU da Ufficio a Residenziale...chiedo anticipatamente scusa quindi se già lo hai scritto e non l'ho letto.
    All'art. 6 delle NTA l'ufficio, ovvero direzionale privato ha carico urbanistico basso cu/b, come pure le abitazioni singole. In questo caso pertanto leggendo la circolare del 2017 a mio avviso l'intervento ricadrebbe in Mdu 2.1 - SCIA1 (art. 22 DPR 380/01) onerosa, perchè è tra categorie differenti ma senza incremento urbanistico, e non SCIA alternativa. Leggevo che invece tu consigliavi una SCIA2. PErchè?
    Per lo stesso motivo, calcolo Costo di Costruzione 10% del CME per gli interventi di adeguamento e la monetizzazione degli standard (verde e servizi), ma oneri di urbanizzazione niente. Giusto?
    Che ne pensi? Grazie.

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    1. la scia alternativa serve se si è in zona A, altrimenti in base alla circolare è sufficiente la SCIA ordinaria. Tendenzialmente preferisco sempre andare in SCIA alternativa in questi casi: proceduralmente non cambia nulla, come oneri non cambia nulla, ma presenti l'autorizzazione in una forma che nessuno può contestare. Certo hai i 30gg di silenzio-assenso che latrimenti non avresti. gli oneri di urbanizzazione ci sono, perché Up e Us sono molto diversi tra abitazioni e direzionale. Confermo anche il Ccc e le monetizzazioni standard differenziali.

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  25. Buonasera Marco, approfitto della tua competenza per chiederti se secondo il tuo parere una società di ingegneria può operare all'interno di un locale commerciale CU/m (C1). Grazie anticipatamente

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    1. se l'attività svolta è quella di ufficio, tenderei a ritenere che serve una destinazione di servizi - direzionale privato.

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  26. Buongiorno architetto Campagna, volevo chiederle se in città storica, Edifici e Complessi Speciali (C4), in cui è possibile solo la R1, sia di conseguenza escluso a priori il cambio di destinazione d'uso tra categorie differenti.

    La Circolare non esplicita che la MU2.3 sia ristrutturazione edilizia pesante, perciò posso provare a presentare al Municipio una SCIA in alternativa secondo lei?

    Al Municipio sono stati poco chiari e dicono che in effetti non c'è una descrizione precisa in merito, se non nel regime sanzionatorio della 15 /2008. Le NTA infatti non escludono il cambio di destinazione d'uso.

    Grazie infinite.
    Alessia

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    1. Potrei altrimenti attuare un Restauro Conservativo (concesso C4), essendo un immobile storico in carta della qualità, seguendo le Definizioni della 380/2001 s.m.i.:

      "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi"

      Pensa possa essere una via?
      Grazie ancora.

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    2. il PRG è in effetti molto contraddittorio in quello ed in altri passaggi, e in città storica tra le righe si capisce che è perfettamente ammesso il cambio d'uso, ma il vulnus è stato generato nel momento in cui, per necessità di regolamentazione procedimentale, è stato assimilato il mutamento d'uso alla ristrutturazione edilizia. nel momento in cui nel DPR 380/01 è stato introdotto l'art. 23 ter con la categorizzazione dei cambi d'uso e l'istituzione di un intervento edilizio autonomo e separato dagli altri, secondo me questo empasse si può ritenere implicitamente superato dall'innovazione della norma nazionale (non ci sarebbe più equiparazione tra RE e MdU). Potresti comunque trovare chi la pensa diversamente: purtroppo non c'è mai certezza di nulla. comunque io di cambi d'uso in città storica anche laddove era vietata la RE2 ne ho visti parecchi, e per me sono legittimi.

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    3. Grazie mille, mi trova d'accordo, ho letto infatti anche la sentenza del Tar Toscana (sentenza 1009 del 2017) in cui si parla di cambi di destinazione d'uso in città storica autorizzati con Restauro Conservativo e SCIA, ovviamente che sia compatibile con le destinazioni d'uso di piano.

      Proveremo a procedere in tal senso. La ringrazio per la pronta risposta.
      Cari saluti.
      Alessia

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    4. Buonasera architetto, torno ad interrogarla in riferimento allo stesso quesito di qualche mese fa.

      A seguito di colloquio con il Municipio, effettivamente il M.d.U. tra diverse categorie in città storica sembra essere recepito positivamente.

      A causa di una necessità della nuova attività da insediare nello stabile, dovrei aumentare l'altezza di un ambiente al piano terra, abbassando la quota di imposta del solaio a terra.
      Secondo lei, considerando che nel tessuto in questione non è ammessa la RE2, è possibile eseguire detta variazione di Volume interno (no variazione di sagoma o prospetti) includendola come Cambio di destinazione d'uso con opere? Oppure ricadrebbe in RE2? Sono in attesa di un nuovo colloquio con il Municipio a riguardo ma sarebbe davvero di aiuto un suo parere.

      La ringrazio per il suo ottimo lavoro. Saluti.

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    5. mi risulta che, da circolare PAU del 2013 (vado a memoria), la demolizione e ricostruzione di solai interni con variazione della quota d'imposta rientra nella RE1 e quindi ammissibile anche in T1 e T2 di città storica.

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  27. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  28. Buonasera Architetto, la ringrazio per la professionalità con la quale da sempre affronta le varie tematiche in campo urbanistico, le chiedo conferma ed informazione in merito ad un caso specifico di cambio destinazione d'uso: u.i. sita in zona A T2 destinazione deposito oggetto di cambio destinazione d'uso in commerciale; MdU non rilevante (stessa categoria), manutenzione straordinaria leggera (allaccio bagno), pratica CILA. corretto?

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    1. dovrebbe essere così. verificate sempre che l'intervento sia ammissibile secondo il PRG.

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  29. Buonasera architetto
    Un Cambio di destinazione d'uso in Città Storica T6 da Servizi:direzionale privato (cu/b) a Servizi:Servizi alle persone sanitario (cu/m) va fatto secondo Lei in Cila, Scia, Scia alternativa?

    Essendoci (in teoria) la monetizzazione di 2mq/10 Sul di Parcheggi pubblici, io l'ho sempre fatta in Scia alternativa se connessa ad altri tipi di interventi (M.S. per lavori interni) aggiungendo il C.C.C (circa il 10% del CME) e in Scia se "senza opere".

    Ma un tecnico comunale mi ha suggerito la possibilità di presentarla in CILA e non monetizare nulla (applicando e dimostrando la dotazione degli standard nazionali - 1444/68 - come da art. 13 NTA)
    mi può togliere questo amletico dubbio?

    inoltre, secondo Lei, la riduzione del 50% della dotazione di parcheggi pubblici (se entro i 500mt da metro o corridoio tram...) è sempre possibile in ogni Zona di PRG?

    grazie

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    1. si può procedere in CILA se le due destinazioni si trovano nella stessa categoria generale, altrimenti va in SCIA alternativa. il discorso dello "sconto" se entro 500mt da servizi pubblici non consente di "azzerare" gli standard, perché i comi successivi chiaramente dicono che lo "sconto" vale solo nel caso in cui si debba reperire fisicamente lo standard, e consente di monetizzare la differenza anche dove la monetizzazione non sarebbe ammessa.

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    2. Direzionale privato e Servizi alle persone sono sotto la stessa categoria di "Servizi" (lett. c art. 6 NTA) ma cambia il carico urbanistico. (da cu/b a cu/m).
      Quindi non centra nulla il fatto di essere in Zona A....vale l'intervento? Questo tipo di intervento "senza opere" secondo Lei è Mdu1.1 o Mdu1.2?

      Il problema del procedere in Cila è che, sul Suet è si possibile monetizzare e pagare la differenza di dotazione parcheggi pubblici...ma se si dimostra (lett. a art. 13 NTA) che la dotazione teorica è già soddisfatta dalla 1444/68 e quindi è "azzerata", non mi fa andare avanti e processare la pratica.
      in pratica il suet non accetta un cambio d'suo all'interno della stessa categoria generale se non si monetizza.

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    3. per capire la tipologia di intervento, non si deve fare riferimento alle funzioni del PRG ma alle categorie generali del DPR 380/01 art. 23 ter. la circolare del novembre 2017 ha armonizzato le funzioni e sottofunzioni di prg con le categorie generali del DPR: se si è nella stessa categoria, si può procedere in CILA; in caso opposto, no.

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  30. buongiorno architetto
    Sono un collega e volevo confrontarmi con lei circa la possibilità di sanare un cambio di destinazione d'uso con opere eseguite, rispettando tutti i requisiti igienico-sanitari. il problema forse maggiore è il fatto di aver chiuso un porticato tra l'altro chiuso per tre lati.
    il fabbricato ricade nella zona di PRG definita città da ristrutturare - nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare.
    Grazie della collaborazione e dei suoi blog esaustivi.

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    1. la città da ristrutturare ha talvolta una cubatura edificabile dei suoli: si può valutare se ve ne è di residua, per sanare l'ampliamento. bisogna valutare - ora non ricordo bene - se le norme tecniche per il tessuto nello specifico pongono vincoli ai mutamenti d'uso per interventi diretti.

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  31. dimenticavo da magazzino a civile abitazione...

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  32. Salve Marco e grazie come sempre dei tuoi preziosi consigli. Mi è stato richiesto di effettuare un cambio di destinazione d'uso di un box pertinenziale che si vuole inglobare nell'appartamento. Siamo in città da ristrutturare tessuti prevalentemente residenziali, secondo te è ammissibile? Se si in Scia? Grazie

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    1. Il box è fuori terra, allo stesso livello dell'abitazione, e catastalmente provvisto di un proprio subalterno.

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    2. come cambio d'uso in sé non sarebbe ammissibile o se lo è sarebbe un caso raro: i box auto difficilmente sviluppano cubatura edificabile e dunque non possono essere convertiti in altro. l'unica via è verificare se sul suolo vi è cubatura edificabile residua, ma se il box appartiene agli standard urbanistici, bisogna anche trovare idonee superfici da compensare.

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    3. Grazie mille Marco, la vedevo allo stesso modo e mi hai tolto ogni dubbio. Comunque appena possibile prenderò un appuntamento presso gli uffici del Municipio e se ci sarà qualche sviluppo interessante lo posterò qui. Buona giornata

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  33. Buonasera Marco e grazie per la risposta che mi ha condotto ad ulteriori riflessioni in merito agli articoli 51 e 55 delle NTA riguardante la Città da ristrutturare.
    Il fabbricato in questione, ricade nel perimetro dei nuclei di edilizia ex-abitativa soggetti a Piano di recupero urbanistico di iniziativa pubblica e/o privata, dove il Comune procede mediante bando o avviso pubblico. Volevo sottolineare, e valutare con lei, che questi nuclei in assenza di Piano di Recupero Urbanistico, all'interno di questi nuclei sono consentiti gli interventi di categoria MO, MS, RC, RE, con divieto di introdurre destinazioni a CU/m e CU/a (art. 55 comma 7). Quindi ritengo plausibile la possibilità di cambio di destinazione d’uso del fabbricato in questione di impianto originario a magazzino (classificazione art. 6 PRG - produttive - Cu/m) a civile abitazione (art. 6 di PRG – Abitative singole - Cu/b), questo nel rispetto dello spirito dell’art. 51 (norme generali – città da ristrutturare) riguardante interventi di riordino e di miglioramento e/o completamento della viabilità spazi servizi pubblici e nella riqualificazione edilizia.
    Volevo avere conferma su quanto esposto e se bisogna comunque anche attenersi all’art. 52 in merito agli indici prescrittivi.
    Rimane sempre il dubbio dell’ampliamento per chiusura del porticato, che se sanabile come il cambio di destinazione d’uso, andrebbero valutati, nell'ambito sanzionatorio secondo la DC n.44/2011.
    Grazie e buon lavoro

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    1. è una cosa che va vista con una certa attenzione, non posso scrivere qui che si può fare oppure il contrario. Se occorre una consulenza personalizzata, scrivimi in privato.

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  34. Buongiorno Architetto, riportare un appartamento alla sua destinazione originaria A2, che diversi anni fa è stata trasformata in A10, che tipo di procedura prevede? Grazie

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    1. direi un ripristino, che dovrebbe rientrare nel risanamento conservativo.

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    2. Gentilissimo Marco, anche io la penso come te anche perché sostanzialmente le circolari successive non hanno modificato il paragrafo 2.3 p.to 2 lett. b il ripristino della destinazione d'uso originaria ecc. della circolare 19137 del 9 marzo 2012, e quindi tale intervento rientra nella CILA, tuttavia sul SUET spuntando la dicitura RC non vi è modo di fare la modifica della destinazione d'uso se non all'interno della stessa categoria. Come si può superare tale empasse? Grazie

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    3. Salve Marco e Manuel, anch'io mi trovo nella stessa situazione, dopo aver ben capito che tale ripristino MdU si può presentare con una semplice CILA in sanatoria, il problema è come eseguire nel SUET il cambio o meglio il ripristino della categoria A2(cat. residenziale) da A10(cat. Servizi) il sistema ci vincola al mutamento ante e post operam riconoscendo secondo l'art. 6 NTA le due categorie diverse.
      Manuel e Marco vi chiedo gentilmente un consiglio per superare questo ostacolo.
      Vi ringrazio

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    4. Buongiorno Claudio, sapresti gentilmente dirmi come hai risolto la problematica del ripristino della destinazione uso sul SUET? Grazie Massimiliano

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  35. Salve Marco,
    sto valutando la possibilità di un CDU in città della trasformazione da commerciale ( bar ) a residenziale, e non riesco a capire se è con o senza opere; il locale ha già un bagno, è sprovvisto di cucina ( mobilio ) ma ha già gli impianti idrico e gas, pertanto le uniche opere da realizzare sarebbero manutenzione straordinaria, a meno che il Municipio non mi richieda di modificare l'accesso al locale, al momento ci sono due vetrine da negozio. Se non mi venisse richiesta la modifica dell'accesso e quindi del prospetto dovrei procedere in scia con il solo calcolo della monetizzazione degli standard, in questo caso pari a 0,26mq/10mq Sul. Corretto?

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    1. Il mutamento d'uso è tra categorie generali differenti dunque è comunque soggetto ad onerosità "completa", a mio parere, indipendentemente che sia con opere o no.

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  36. Salve architetto. Dovrei porre un quesito: ho h a abitazione unifamiliare categoria catastale A2. Alla parte residenziale è annessa una cantina, presente sulla stessa planimetria catastale. Dovendo fare un intervento di demolizione e ricostruzione, è possibile utilizzare a residenziale i mq della cantina, o comporta ampliamento? Oppure conviene fare un cambio di destinazione d’uso prima della demolizione? È possibile ?

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    1. faccio una precisazione: siamo all'interno della stessa categoria catastale

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    2. dipende da che tipo di normativa viene usata per l'autorizzazione all'intervento. se si opera in condizioni ordinarie, bisogna vedere se il PRG ammette il tipo di intervento e, se sì, in che termini; in caso di attuazione mediante leggi speciali (per esempio Legge Rigenerazione Urbana) possono esserci possibilità differenti. nel primo caso, comunque, si tratta quasi sicuramente di ampliamento, se la cantina dello stato ante operam ha le caratteristiche per non sviluppare SUL; nel secondo caso, la legge garantisce comunque una premialità quindi "sacrificare" la cantina probabilmente nemmeno serve. attenzione alle nuove definizioni di dem-ric introdotte con il DL 76/20 che dovrebbe essere convertito in legge entro oggi (14 set 2020).

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    3. La cantina sviluppa SUL, in quanto è fuori terra ed ha un'altezza interna di 3,45 mt. Immagino si possa procedere attuando la legge 7/2017? Nello specifico, ammesso che il prg ammetta tale intervento, si procede con una cila? e ancora, in vista dell'applicazione del superbonus, non converrebbe fare il cambio di destinazione di uso della cantina in abitativo prima della demolizione, per avere una metratura ante operam piu ampia, su cui basare la ricostruzione? (il superbonus non si applica sulle parti "ampliate")

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    4. se la cantina sviluppa SUL viene considerata comunque come cubatura, non vedo il motivo di fare il cambio d'uso prima della dem-ric. a questo punto farei tutto insieme. comunque attenzione all'ecobonus: la cantina in quanto locale non riscaldato non ne potrebbe beneficiare, e, comunque, confermo che in linea di massima non si applica ai volumi aggiunti al di fuori delle sagome legittime, o qualcosa del genere.

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  37. Buonasera Architetto,
    la ringrazio per le sue preziose indicazioni sono sempre molto utili nel nostro lavoro quotidiano.
    Avrei un quesito in merito ad una situazione che sto cercando di risolvere.
    Nel piano terra di un palazzo zona città storica c'è stato uno scambio di superfici tra unità immobiliare a destinazione d'uso negozio ed una, confinante, a destinazione d'uso abitazione. La superficie ceduta e ricevuta combacia. In questo caso è possibile sanare con una cila tardiva anzichè con un accertamento di conformità e tutto ciò che ne comporta a livello di tempistiche e costi?

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    1. non mi sembra possa rientrare in un mutamento d'uso non rilevante.

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  38. Buonasera architetto, Grazie al suo prezioso blog, in genere è fonte di “dritte” illuminanti ma ora mi ritrovo con un caso particolarmente complicato perché si sovrappongono diverse questioni (ed un quadro normativo che cambia in continuazione). Locale uso ufficio A10 posto a livello seminterrato, risultato di un condono (definito) per cambio di destinazione d'uso che accorpava due locali magazzino ed uno box auto. La proprietà lo vorrebbe frazionare nuovamente mantenendo la destinazione d'uso attuale ad ufficio per la maggior parte del locale e vendendo la parte residua previo cambio di destinazione d'uso a box, (ma forse sarebbe più preciso definirlo ripristino parziale in quanto questa parte coinciderebbe, salvo alcuni metri quadrati con quella originariamente destinata a box).
    In Municipio mi suggerivano di avvalermi della Tognoli, ma trovandomi in seminterrato mi pare di capire che non sia applicabile. Tra l’altro questo frazionamento con MdU è stato già realizzato abusivamente con due tramezzi, quindi dovrei andare in accertamento di conformità, sia per le tramezzature interne, sia per il frazionamento, sia per il cambio di destinazione d’uso. In tale caso come calcolare le sanzioni e gli oneri relativi anche a seguito della LR.1/20? Forse si fa prima e costa meno ripristinare lo stato legittimato (abbattendo i due tramezzi) e da lì impostare la pratica, ma anche in questo caso come definire l’intervento e calcolare gli oneri eventuali, visto che si fraziona con cambio di destinazione d’uso si, ma verso carico urbanistico inferiore, anzi nullo? La norma (DPR 380/01 art. 3 lett.b aggiornato alla L.120/2020) mi dice che “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso” .
    Dovrei comunque operare in Scia 1 come RE leggera o RC?. Per completezza mi trovo in Città consolidata T1.
    Grazie

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    1. mi sembra di capire che si possa operare con un intervento di RE ed MdU rilevante, con onerosità calcolata solo sul contributo di costruzione in quanto verso destinazione a CU nullo. per le difformità pregresse, si può valutare se sanarle prima di procedere con la trasformazione. La strada del ripristino va valutata con attenzione: letteralmente, il ripristino deve avvenire ad un esatto e precedente stato di progetto, dunque potrebbe non ammettersi il ripristino di solo una parte di un intero progetto o di una intera unità immobiliare che non verrebbe riportata alle sue originarie e complete fattezze.

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  39. Buongiorno Architetto,
    le espongo il mio quesito:
    una parte del torrino di un hotel (sito immediatamente fuori alle Mura Aureliane) è catastalmente inquadrato come "lavanderia" ma al suo interno ospita la cucina che è al servizio del terrazzo durante la stagione estiva. Il proprietario vorrebbe regolarizzare la situazione, in modo tale da far comparire a tutti gli effetti, anche catastalmente, il locale come cucina. Attualmente però l'ambiente interno ha un'altezza netta di 230cm, con solaio di copertura di 40cm di spessore (eventualmente sarebbe possibile recuperare 10cm...). In base alla sua esperienza, quale procedura si dovrebbe applicare per il MdU? Andrà poi depositato un certificato di agibilità? Per completezza, ci troviamo in Città Storica - T5.
    La ringrazio per il suo ottimo lavoro.
    Saluti, Leo.

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    1. è una situazione da analizzare con attenzione, perchè bisogna anzitutto partire dall'originaria legittimità di questo locale lavanderia, per capire, anzitutto, se era ricompreso come superficie "ufficiale" nei permessi di costruire originari, oppure se nasceva come locale "scomputato" dai volumi imponibili. in quest'ultimo caso l'operazione è complessa perché potrebbe figurarsi come ampliamento di SUL, non sempre - anzi, quasi mai e con difficoltà - è ammesso in città storica.

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  40. Buongiorno Arch. Campagna,
    è possibile effettuare il CdU per un deposito pertinenziale da C/1 a C/2?
    Grazie

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    1. non mi risulta che in assoluto sia vietato: ovviamente, va visto nel dettaglio.

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  41. Buongiorno Marco,
    un quesito.
    Ho un negozio p.t. in zona A con sottonegozio ovviamente al p.s1. Il sottonegozio dovrei parzialmente frazionarlo, e quindi lasciare un piccolo vano legato al negozio al piano terra. L'altra porzione va ceduta come cantine ad un appartamento adiacente. Alla luce della normativa e di quanto letto sul tuo blog, credo che dovrò fare una scia in alternativa al pdc per il cambio di destinazione d'uso da locale pertinenziale del negozio a cantina dell'appartamento, oltre ovviamente al frazionamento. Pertanto pur rimanendo di fatto cantina credo che cambi la destinazione in rilevante in zona A.
    Sbaglio ?
    Grazie mille.

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  42. Caro Collega, stimato Maestro,
    come già detto cerco sempre una parola di conforto/confronto nel tuo blog e stavolta ricado nella fattispecie dei MdU.
    Casus: Roma - Città Storica - T7
    Locale mq. 240 con DU Laboratorio Arti e Mestieri - C3.
    Se ne richiede il MdU in locale commeciale - C1.
    Secondo le note esplicative PAU si ricadrebbe nella fattispecie MdU 2.1 (mutamento urbanisticamente rilevante senza opere) da cui: regime amministrativo SCIA.
    Diminuendo il carico urbanistico da CU/m (attività produttive) a CU/b (piccole strutture di vendita) la SCIA, escludendo il costo di costruzione perchè senza opere, è soggetta alla monetizzazione? Riterrei di no ma sarebbe apprezzatissimo un tuo parere.
    Grazie

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    1. caro brillante Apprendista; anzitutto, in città storica sei in zona A e se il MdU è rilevante, dovresti andare in SCIA alternativa. per la monetizzazione, potrebbe essere che qualcosa sia dovuto in ogni caso, bisogna fare la differenza tra standard e parcheggi post ed ante operam: se le differenze vengono tutte negative o pari a zero, nulla è dovuto. viceversa, occorre monetizzare.

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  43. Buongiorno Architetto,
    Nel caso di unità immobiliare che si trova in città storica.
    Era Abitazione, poi è stata trasformata con condono in 2 unità una Abitazione ed una A/10.
    Ora il proprietario vorrebbe riportare anche l'A10 ad abitazione. In questo caso, trattandosi di un ripristino, posso procedere con una normale CILA evitando di pagare gli oneri?
    Grazie

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    1. se il condono è stato unico per frazionamento e cambio d'uso, secondo me non è possibile ripristinare, a meno che non si elimini anche il frazionamento e si torni ad una unica originaria unità. altrimenti, si può procedere con cambio d'uso se fattibile.

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  44. Salve Architetto,
    necessiterei di un suo parere in merito alla seguente pratica:
    dovrei aprire un laboratorio artigianale (lavorazione e vendita infissi) in un locale commerciale (zona t3 - sito UNESCO), ad oggi il locale è costituito da due livelli, piano interrato individuato come "sotto negozio" e piano terra individuato come "locale commerciale". Volendo realizzare al piano interrato un laboratorio (ci sono i presupposti per la deroga ASL) ed al piano terra uno spazio per le vendite, si configurerebbe un aumento di SUL? Si configurerebbe il passaggio da una categoria generale ad un'altra trasformando la destinazione da "Commerciali: piccole strutture di vendita" a "Produttiva: artigianato produttivo"?
    La ringrazio anticipatamente

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  45. Buongiorno architetto
    vorrei sottoporle un paio di dubbi relativi ad una eventuale pratica che dovrei svolgere a breve.
    Una unità immobiliare ha avuto recentemente una prima mutazione d'uso da C1 (commerciale) a C2 (deposito) non collegato ad una attività ne produttiva ne commerciale, tramite SCIA (sto attendendo di averne copia...), quindi un mero magazzino/deposito privato posto al piano terra di un edificio prevalentemente residenziale.
    Il proprietario vorrebbe ora frazionare l'immobile in tre unità immobiliari, quindi riducendo il locale magazzino e realizzando altri due locali con destinazione C6 (due box privati).
    Primo dubbio: secondo lei, al fine di inquadrare la funz. di cui all'art. 6 NTA del PRG (quindi di conseguenza la categoria generale di cui all'art. 23ter del DPR 380/01), l'ante-operam è riconducibile ai magazzini di cui all'ART.6 lettera b (commerciale) o ai magazzini di cui all'art. 6 lettera e (produttivo)?
    Secondo dubbio: la realizzazione di due box (credo rientrino nella lett. g dell'art. 6 delle NTA in quanto non pertinenziali a unità abitative o commerciali...giusto?) comporta cmq una Mutazione tra categorie diverse (commerciale o produttivo che sia l'ante-operam) visto che i "parcheggi non pertrinenziali" non rientrano in nessuna delle 5 categorie dell'art. 23ter? Grazie anticipatamemte.

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    1. secondo me il c2 rientra nel produttivo, e il mutamento d'uso lo considererei rilevante a scanso equivoci (tanto se non sei in zona A non si pone troppo il problema del titolo). potresti anche operare con tognoli se ti fa comodo, ma dovresti poi rendere pertinenziali i box obbligatoriamente.

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  46. Buongiorno, nell'ambito delle categorie funzionali individuate dal DPR 380/01 la Cantina C/2 (non magazzino di vendita) utilizzata a servizio dell'abitazione in quale categoria funzionale rientra? la mia domanda mira a capire se nell'ambito di un intervento di rigenerazione urbana con Demolizione e ricostruzione posso anche fare un m.d.u. dei locali C/2 in abitazione; perchè la LR mi consente di fare m.d.u. anche in deroga al PRG se compresi nella stessa categoria funzionale

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    1. l'ambito non è mai stato chiarito ma ritengo non errato inquadrarli nel produttivo. tuttavia, se sono pertinenziali ad unità abitative, in effetti non hanno una loro collocazione chiara.

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  47. Buona sera Atchitetto
    Le volevo chiedere se è possibile fare cambio di destinazione d'uso da c/2 ad abitazione nel centro storico di Roma(Rione monti) fermo restando i requisiti abitativi. Stiamo parlando di un edificio del 1745 e il locale è al piano primo. La ringrazio per la sua disponibilità.

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    1. se ci sono le condizioni igienico-sanitarie, il cambio d'uso di questo tipo non mi risulta sia espressamente vietato dal piano regolatore. è sempre necessaria una verifica puntuale di fattibilità.

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    2. Grazie, approfondirò la questione.

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  48. Buongiorno vorrei sapere se è possibile eseguire mdu da c6 ad abitazione

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    1. non è possibile fornire risposte generiche: astrattamente, qualunque cosa si può fare, occorre valutare sempre il caso di specie. Da C/6 comunque è molto difficile si possa fare, essendo generalmente destinazioni sottratte al calcolo della cubatura e spesso pure vincolate alla destinazione per standard urbanistici, se applicati al tempo della costruzione.

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  49. Salve Marco, mi hanno chiesto un MdU da C1 a C6. Siamo in città da ristrutturare nei tessuti dei programmi integrati. zona Torrevecchia-Primavalle. Si tratta di un cambio senza nessuna opera. In che casistica dovrei ricadere? A rigor di logica mi parrebbe MdU 2.1 ma mi chiedo, avendo il parcheggio non pertinenziale, Cu/nullo se non possa fare direttamente una CILA senza esborsi ulteriori. grazie

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    1. tendo sempre a vederlo come MdU rilevante

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    2. innanzi tutto grazie della risposta. Chiedo ulteriore supporto su questo dubbio...ad oggi...se la scia 2 prevede 5 categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e infine rurale, il parcheggio non pertinenziale o garage o autorimessa a quale categoria appartiene? perché c'è cambio di categoria se non c'è categoria?

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    3. sarebbe un quesito da girare al legislatore, comunque la mia risposta è legata alla prevalente interpretazione giurisprudenziale, secondo cui i parcheggi non possono essere assimilati alle destinazioni cui sono pertinenza.

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  50. Marco sei prezioso.grazie mille. Claudio Cigolini

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  51. Buonasera Architetto Campagna,
    Innanzitutto complimenti per il blog, davvero molto utile.
    Sono stato incaricato di effettuare un MdU per un immobile di circa 350mq sito in città storica T7 attualmente accatastato come C/3 laboratorio per arti e mestieri (era presente un'officina-carrozzeria). Il cliente (fotografo) vorrebbe trasformare parte dell'immobile (circa 100mq) in bistrot e la restante parte utilizzarla come studio fotografico/spazio eventi che, in taluni casi, potesse sfruttare la presenza del bar-ristorante tramite una partizione interna mobile.
    Emergono dunque una serie di domande:
    - Per lo studio del MdU, l'officina-carrozzeria (accatastata C/3) ricade in destinazione commerciale o produttiva?
    - Nel caso la destinazione iniziale fosse da considerarsi produttiva, è possibile avere un immobile in cui convivono lo studio fotografico/spazio eventi (che lascerei in produttivo) e la destinazione bistrot (che muterei in commerciale)?
    - Qualora non si potesse e fosse necessario frazionare l'immobile, i 2 immobili con 2 destinazioni d'uso differenti potrebbero essere comunque in comunicazione fra loro tramite passaggio interno diretto?
    - Qualora non fosse possibile mettere in comunicazione questi due usi e fosse necessario optare per una MdU di tutto l'immobile da produttivo a commerciale (accatastandolo tutto in C/1), la destinazione d'uso "commerciale" può adattarsi bene ad entrambe le esigenze (bistrot e studio fotografico/spazio eventi)?
    Spero di non essere stato troppo contorto!
    Grazie in anticipo per disponibilità,
    Cordiali saluti

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    1. potreste valutare l'applicabilità del principio, statuito da legge regionale e confluito nelle NTA del PRG, secondo cui è possibile destinare un massimo del 25% della SUL di un immobile ad un uso diverso da quello legittimo, purché non comporti frazionamento catastale e non appartenga ad una classe di carico urbanistico superiore. se non dovesse essere applicabile questo principio, gli immobili dovranno essere frazionati e separati. la definizione di unità immobiliare secondo il prg prevede che questa sia composta da spazi tra loro comunicanti, dunque sembra risultare che se degli spazi sono comunicanti, devono appartenenre alla stessa unità immobiliare la quale deve avere una unica destinazione d'uso. Alle perse valutate di realizzare una sorta di spazio-filtro, da accatastare come bcnc e che funge come da disimpegno tra i due locali, in modo tale che entrambi comunichino con uno spazio neutro e non vicendevolmente. ma è solo una ipotesi, andrebbe tutto visto in concreto.

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    2. Buonasera Marco, grazie per la risposta. Probabilmente effettuerò un passaggio dell'intero immobile da destinazione "produttiva e direzionale - artigianato di servizio CU/b" a "commerciale - pubblici esercizi CU/m" secondo quando stabilito dalla circolare 191432 del 2017 e ricadendo dunque nella categoria Mdu2.3.
      Ho tuttavia una domanda riguardo il computo metrico per il calcolo del contributo di costruzione: l'immobile, trattandosi di un ex carrozzeria, non presenta infissi; secondo lei questi ultimi andrebbero inseriti nel calcolo del CE insieme alle altre opere propedeutiche al MdU?

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    3. tutte le opere edilizie che risultano necessarie ai fini del mutamento d'uso andrebbero comprese nel computo

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.