lunedì 10 dicembre 2012

esempio calcolo oneri per cambio d'uso a Roma

Questo post è la diretta appendice di quest'altro post che parla più in genrerale sul cambio di destinazione d'uso. Mi occuperò di alcune simulazioni di calcolo degli oneri nel caso specifico del cambio di destinazione d'uso nel Comune di Roma. Tenete a riferimento che il Comune della capitale non ha mai comunicato espressamente come si eseguono questi calcoli, quindi i risultati sviluppati non hanno diretti riscontri amministrativi. Usate come sempre il tutto sotto la vostra responsabilità ;-)


Attenzione, leggetevi anche questo mio più recente post sull'argomento, perchè introduce concetti derivati dall'attenta lettura della delibera 19/2001 che parla proprio esplicitamente di cambi d'uso ed onerosità.  Aggiornerò questo post alla luce delle indicazioni riportate in quello più recente, perché le procedure qui individuate risultano non del tutto coerenti con la citata delibera, anche se non mi sembra che la delibera 19 sia applicata "alla lettera" in alcuni municipi.


ipotesi 1: cambio d'uso con opere edili da locale commerciale a studio medico specialistico aperto al pubblico, in un qualunque tessuto della città consolidata, di superficie pari a 150mq


analisi della situazione urbanistica
classificazione in base all'art. 6 delle NTA:
ante operam, funzione commerciale, sottofunzione piccole strutture di vendita (cu/b)
post operam, funzione servizi, sottofunzione servizi alle persone (cu/m)

analisi della dotazione di parcheggi necessaria in base all'art.7 NTA:
ante operam: richiesti per parcheggi privati mq4 ogni 10mq di SUL, ed altrettanti di parcheggi pubblici
post operam: richiesti per parcheggi privati mq4 ogni 10mq di SUL e 6mq/10mq SUL di pubblici

analisi della procedura di onerosità:
vi è cambio di funzione? si
vi è aumento del carico urbanistico? si
la procedura autorizzativa è soggetta a DIA onerosa

Supponiamo di aver già stilato il nostro computo metrico. Che opere andrò a mettere nel computo? sicuramente, tutte quelle che sono indispensabili alla nuova destinazione d'uso rispetto alla vecchia. E qui già nasce l'interpretazione delle cose: generalmente si potrebbe pensare che praticamente tutta la ristrutturazione sia indispensabile per il nuovo uso, ma intanto cominciamo a togliere tutto quello che potrebbe non esserlo: nuovi pavimenti, controsoffitti, sistemi d'illuminazione, porte, infissi, sistemi di condizionamento, tinteggiature, altro che vi viene in mente di "superfluo". Ok, ma per esempio le pareti sono indispensabili per il nuovo uso? probabilmente sono indispensabili quelle per separare i servizi igienici od eventuali spazi che devono essere necessariamente chiusi. Ma nel caso specifico dovremmo andare a valutare se per esempio la singola stanza dove opera un dentista debba avere le caratteristiche di un ambiente chiuso oppure no. Generalmente si ma dovremmo verificare se non ci sia proprio una norma specifica che ci obbliga ad avere una stanza chiusa dove lavorare: vi sto spiegando il concetto di base su cui riflettere per valutare quali opere inserire e quali no. Diciamo che se la pratica la facessi io, sottoporrei ad onerosità tutte le nuove partizioni murarie (al massimo potete considerare anche l'intonacatura, ma la pittura senz'altro no), per non incorrere in futuri eventuali problemi interpretativi. Ci metterei anche qualcosa per gli impianti dei servizi, ma nient'altro. Il computo metrico va redatto usando le voci ed i prezzi del prezzario ufficiale della regione lazio, nell'ultima versione disponibile. Ipotizziamo che il nostro computo metrico ammonti a 5.000 euro (la cifra è orientativamente quella che è lecito aspettarsi dai calcoli).
Come per ogni ristrutturazione, bisognerà calcolare gli oneri sul costo di costruzione e quelli per gli oneri di urbanizzazione. Inoltre, in questo caso, a parte occorrerà calcolare la monetizzazione per la dotazione differenziale di parcheggi. Il costo di costruzione, come spiegavo nel post, può essere calcolato sulla base del computo metrico che abbiamo redatto. Quello sull'urbanizzazione, invece, sarebbe più corretto farlo come differenza tra gli oneri dovuti nel post-operam rispetto all'ante-operam, nell'ipotesi in cui dovessimo costruire l'immobile da zero. Per la spiegazione del perché vi rimando sempre al post principale di cui questo è una sorta di corollario applicativo.

calcolo del contributo in base al costo di costruzione (C.C.): in questo caso è semplicissimo, si applica quanto descritto all'art. 10 di questa delibera comunale. Quindi basterà calcolare la giusta percentuale sulla base del computo già fatto:
oneri C.C. = euro 5.000 x 8% = euro 400,00

calcolo degli oneri di urbanizzazione (O.U.): come accennavo, per questo calcolo secondo me è opportuno calcolare la differenza tra gli oneri dovuti tra la destinazione post operam e quella ante operam, nell'ipotesi in cui l'intero immobile fosse ancora da costruire. In questo caso specifico, però, possiamo subito saltare il problema, perché nella delibera comunale degli oneri di urbanizzazione di ultima promulgazione, sia la destinazione di provenienza che quella di destinazione sono soggette allo stesso, identico parametro per il calcolo (sia da tabella B che da tabella C): quindi ante e post-operam sono uguali e quindi la loro differenza è pari a zero. E allora? ciò secondo me purtroppo non equivale a dire che la concessione è gratuita (leggi in particolare quanto scrivo nell'ipotesi 2 relativamente all'urbanizzazione), ma che, a questo punto, si calcolano questi oneri come se fosse una ristrutturazione edilizia senza cambio di destinazione d'uso (anche se facciamo opere di manutenzione straordinaria - tramezzi, porte, etc - il cambio d'uso è comunque un opera di ristrutturazione edilizia, le quali, per definizione di massima, sono sempre onerose). Dunque io procederei con il calcolo degli O.U. come in una normale ristrutturazione (per i valori da impiegare nella formula ho ipotizzato una DTZ di 250 e città consolidata come tessuto per la tabella C, colonna RE):
oneri O.U. = euro 5.000 x 0,9 x 55,53 euro/mc (val tab. B) x 0,4 (val tab. C) / 114,09 euro/mc =  euro 876,10

Nota: il valore di 114,09 euro/mc che rappresenta il costo di costruzione di riferimento (che deriva da 365,09 euro/mq / 3,2m) è quello aggiornato in uso circa da settembre 2012. Ovviamente è irrealistico ;-) le case non costano 114 euro/mc (magari!).

Notate la sproporzione tra il primo e il secondo valore: può capitare. In particolare, nelle attività terziarie il C.C. è in media più basso di quello delle residenze, mentre invece se guardate la tabella C dell'ultima delibera linkata vi accorgerete che i valori per R.E. per le attività terziarie sono circa doppi rispetto a quelli per le R.E. nelle abitazioni, mentre invece i valori di tab. B sono simili: il risultato quindi è circa un valore doppio rispetto a quello per le abitazioni.Generalmente, per le R.E. sulle abitazioni i due valori tendono ad essere simili.

Procediamo ora con l'ultimo calcolo, quello per la dotazione differenziale di parcheggi. Per fare ciò abbiamo bisogno di consultare la delibera di aggiornamento degli oneri di monetizzazione. Attenzione: io parto dal presupposto che questo onere sia dovuto ma in realtà bisognerebbe prima verificare, e dmiostrare possibilmente, che NON SIA POSSIBILE reperire fisicamente spazi da destinare a parcheggi pubblici nella misura della quantità differenziale indicata. Se per esempio il nostro immobile avesse uno spazio esterno di pertinenza collegato alla strada pubblica, potrebbe essere obbligatorio cedere una porzione di questo spazio, invece di monetizzare l'onere. Certo l'operazione potrebbe essere anche più costosa, perché consisterebbe nel dover frazionare l'appezzamento di terreno, donarne la quota al comune...insomma fate prima a monetizzarli, ma sappiate, in casi dubbi, di dover ben dimostrare l'impossibilità al reperimento fisico delle superfici richieste. Fatta questa doverosa premessa, andiamo avanti.
L'unica tabella allegata alla delibera è abbastanza chiara: bisogna moltiplicare i metri quadri richiesti (nel nostro caso, due, quale differenza tra i 6 richiesti nel post-operam ed i 4 dell'ante-operam, per ogni 10 mq di SUL - che nel nostro esempio sono 150) per il valore tabellare indicato, valutandolo in base al valore di mercato dell'immobile. Ok, ma come calcolo il valore di mercato dell'immobile? devo fare una perizia di stima? ovviamente no: la perizia potrebbe non essere imparziale. Si usa come riferimento, così come indicato nella delibera stessa, l'archivio dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto semestralmente dal Catasto (attenzione: il link che ho inserito non sarà valido a lungo, perché il sito del catasto sta per essere inglobato in quello dell'agenzia delle entrate - diventano infatti un unico ente: uno dei regali di Monti: spero di aggiornarlo con tempestività, quando sarà modificato). Per simulare il calcolo ho ipotizzato che il nostro immobile sia sito nella zona "C29, casal bertone", prendendo la tabella per le destinazioni d'uso terziarie. Il risultato dà - come sempre - un valore minimo ed uno massimo. per stessa ammissione di norma dobbiamo considerare il valore MASSIMO. il risultato dà minimo 3.000 euro, massimo 4.300: quindi il valore che dobbiamo considerare è 4.300.
A questo punto occorre fare una interpolazione lineare (tranquilli, nulla di drammatico) tra i valori della tabella della delibera che stanno tra 4.000 e 4.500 euro/mq, seguendo questo semplice schema:

Ki = Kb + [(Vi - Vb) x (Ka - Kb)/(Va - Vb)]

dove: Ki è il paramentro del ns immobile; Vi è il valore di mercato che abbiamo trovato prima (4.300 euro); Vb è il valore minore all'interno dell'intervallo di riferimento (4.000 in questo caso); Va è il valore maggiore all'interno dell'intervallo (4.500); Kb è il coefficiente relativo al valore più basso (180); Ka è invece quello relativo al valore più alto (214). Applicando la formula al nostro caso viene fuori:

Ki = 180 + [(4.300 - 4.000) x (214 - 180)/(4.500 - 4.000)] = 200,40 euro/mq

Calcoliamo ora il numero di metri quadri effettivi che ci servono per gli standard:
 Srich. = 2 mq/10mq SUL -> St = Srich. x Stot/10

dove Srich è la superficie di posteggi richiesta da normativa per ogni 10mq di SUL; St è la superficie totale calcolata di posteggio; Stot la superficie totale del nostro immobile, calcolata come SUperficie utile lorda (fare riferimento alle NTA per capire come si calcola).

Quindi nel nostro caso: St = 2 x 150/10 = 30mq

A questo punto il dovuto per la monetizzazione per lo standard irreperibile è banalmente dato da:
OneriPosteggi = St x Ki = 30mq x 200,40 euro/mq = 6.012 euro

balza subito all'occhio quanto la monetizzazione dei posteggi possa essere anche di molto più grande dell'onerosità di base per opere di ristrutturazione edilizia.


ipotesi 2: identica all'ipotesi 1, ma realizzata senza opere (se fattibile, se dimostrabile). Ipotizziamo che il locale commerciale sia stato già precedentemente distribuito internamente in modo confacente alle caratteristiche della nuova destinazione, tanto che il nuovo inquilino non abbia motivo alcuno di dover ristrutturare. Il cambio d'uso, a questo punto, deve essere fatto senza opere. Cosa cambia? Sicuramente nulla riguardo al calcolo per la dotazione dei parcheggi, che rimane tal quale. Non cambia nemmeno la pratica da presentare, che è sempre la DIA (perché c'è cambio tra funzioni diverse e cmq aumento di carico urbanistico). Gli altri due calcoli invece cambiano.

Gli oneri sul costo di costruzione secondo me, in questo caso, non vanno pagati per due motivi: 1. non ci sono costi di costruzione da sostenere e 2. se pure volessimo pagarli facendo il calcolo di quanto sarebbero gli oneri dovendo costruire ex-novo l'ante ed il post operam otterremmo anche in questo caso, come prima per l'urbanizzazione, lo stesso risultato, quindi la differenza sarebbe pari a zero. Questo onere quindi secondo me non è dovuto, ma dovete comunque dimostrare perché non lo è, spiegandolo nella relazione accompagnatoria.

Gli oneri sull'urbanizzazione invece presentano diversi problemi interpretativi. Non possiamo procedere come nell'ipotesi 1, perché non c'è computo metrico a giustificare il calolo dell'onerosità. Ed anche in questo caso, la differenza tra oneri post ed oneri ante sarebbe pari a zero perché le destinazioni sono affini. Dunque anche per questo caso specifico l'onerosità dovrebbe essere pari a zero. Però le norme nello specifico in questo caso sono sibilline, in quanto da un lato dicono che il cambio d'uso è comunque oneroso (quindi, in tutti i casi), ma dall'altro dicono che non si calcola come per le ristrutturazioni edilizie di immobili esistenti, lasciando intendere che si debba calcolare l'onerosità come per gli edifici nuovi. Il problema è che così facendo il calcolo degli oneri verrebbe sproporzionatamente grande rispetto all'impatto urbanistico reale, ma soprattutto mi sembrerebbe un abuso da parte dell'amministrazione (se l'edificio è recente, gli stessi oneri sono già stati versati per una destinazione d'uso considerabile affine; se l'edificio invece fosse ante 1977 allora non sarebbero stati - legittimamente - versati per nulla oneri, ma è anche vero che non stiamo andando a modificare l'incidenza sulle opere di urbanizzazione in quanto, appunto, le due destinazioni ante e post operam sono affini dal punto di vista dell'impatto urbanistico). In ogni caso, vediamo come potrebbe essere il calcolo andando a considerare l'onere dell'urbanizzazione primaria e secondaria come se fosse da costruire ex novo:

O.U. = volume dell'immobile x val tab. B x val. tab. C
O.U. = 0,9 x 150mq x 3mt h x 55,53 euro/mc x 0,4 = 8.995,86 euro.

Il che mi sembra un valore decisamente sproporzionato per un autorizzazione del genere. Per contro, però, anche il farlo pagare zero sarebbe illogico ed ingiusto rispetto alle altre ristrutturazioni edilizie, anche perché potrebbe indurre il committente a fare PRIMA le opere di straordinaria manutenzione per modificare la planimetria dell'immobile e quindi DOPO chiedere il cambio d'uso senza - di fatto - pagare gli oneri, ma solo le reversali di base delle due pratiche amministrative. Il Comune dovrebbe chiarire questo punto, e trovare una tariffazione univoca per i cambi d'uso che sia a sè stante rispetto ai calcoli per l'onerosità delle ristrutturazioni edilizie. Perchè non ci siamo posti lo stesso dilemma per il calcolo degli oneri sul costo di costruzione? perché nella relativa delibera non c'è la frase sibillina che lascia intendere che l'onerosità debba calcolarsi sull'intero volume dell'immobile anche in caso di ristrutturazione, ma anzi il paragrafo relativo a tale calcolo dice espressamente che la procedura è unica e vale sia per le nuove costruzioni che per interventi su quelle esistenti. leggetevi anche questa sentenza del TAR lombardia.

Nell'ipotesi 2 quindi c'è una diatriba di ordine interpretativo. Se dovessi presentare una pratica di questo tipo (e forse a breve sarò incaricato di farla, anche per questo ho scritto questo post), secondo il mio parere sarebbe da presentarsi con oneri pari a zero per costo di costruzione ed urbanizzazione, ed onerosa solo per quanto riguarda la dotazione differenziale di parcheggi (che comunque è una bella sommetta).

In seguito, o su richiesta di qualche lettore, farò altre simulazioni.

ipotesi 3 [aggiunta in data 06 mar 2013]

cambio di destinazione d'uso da locale commerciale (accatastato C/1) ad abitazione (A/2).

senza perderci nei lunghi preamboli - tanto la solfa è sempre la stessa - passiamo subito ai calcoli nel concreto. Nel computo metrico andremo ad inserire diverse voci, perché la conversione di un locale commerciale in abitazione certamente richiede diverse operazioni: certamente c'è da creare una cucina, e altrettanto sicuramente andrà creato un bagno completo di vaso, bidet, vasca/doccia e lavabo. Andranno conteggiate tutte le opere impiantistiche e murarie, ed inoltre bisognerà calcolare anche le tramezzature interne di redistribuzione (a differenza di altri casi, secondo me in un contesto del genere va considerata praticamente tutta la distribuzione interna). Possiamo omettere pavimentazioni, pitture parietali ma dovremo conteggiare l'impianto elettrico nuovo ed anche le modifiche sugli infissi esterni per renderli confacenti a quelli di una abitazione (un locale commerciale quasi certamente starà su strada). Valutate che ci sono casi in cui un commerciale non può essere convertito in abitazione, come per esempio il caso di strutture anche parzialmente interrate (da valutare nel dettaglio l'effettiva fattibilità) o il caso di locali commerciali che soddisfano i rapporti aeroilluminanti con impianti meccanici di ventilazione: per le abitazioni non è consentito, per i locali commerciali si può andare in deroga.

Al municipio potrebbero chiedervi una raffinatezza, ma davvero va ad interpretazione e non è detto che sia effettivamente così: convertendo un locale in abitazione in teoria dovremmo aggiornarne anche le prestazioni energetiche in base ai criteri di cui al D.Lgs. 59/09. Non mi è mai capitato di sentirmi fare una richiesta del genere ma chissà: nel caso, comunque, tutte le opere di adeguamento energetico andranno inserite e conteggiate nel CME.

Fatto il CME andremmo a calcolarci il contributo in base al costo di costruzione e quello di urbanizzazione come se fosse una qualunque ristrutturazione, come abbiamo visto più sopra o come descritto nel mio post sul calcolo degli oneri concessori.

Per il cambio d'uso nello specifico siamo soggetti al pagamento, in aggiunta alle varie onerosità "ordinarie", anche del contributo straordinario di urbanizzazione di cui all'art. 20 delle N.T.A. Del calcolo di questo contributo non si sa nulla, a parte quanto descritto fumosamente nello stesso art. 20. Si parla del 66% delle plusvalenze eventualmente ottenute grazie al cambio d'uso, quindi potremmo azzardare ad ipotizzare che si debba andare a calcolare la differenza nelle valutazioni immobiliari OMI tra il valore "massimo" delle abitazioni nel tessuto ed il valore "minimo" dei locali commerciali (il fatto di prendere i valori massimi per il post operam e minimi per l'ante è specificato in altre delibere del comune ma con riferimento ad altri contesti ma effettivamente non vi è una delibera che parli nello specifico di questo). Caliamoci un attimo in un caso reale: prendiamo ad esempio la zona OMI C13 ganicolense: il valore minimo dei commerciali è 3.600 euro/mq, mentre il massimo del residenziale è pari ad euro 4.800/mq. Dunque - stando alle indicazioni dell'art 20, dovremmo devolvere al comune il 66% della differenza tra 4.800 e 3.600 euro, e quindi il 66% di 1.200 euro che fa 800 euro. Questo valore andrebbe moltiplicato qundi per tutti i metri quadri del locale da convertire, il che produce cifre davvero ragguardevoli (tipo 40.000 euro per 50mq di superficie). Se non valesse il principio del confronto tra minimo e massimo, ma tra massimo e massimo o tra minimo e minimo le cifre si ridimensionerebbero considerevolmente: tra commerciale e residenziale infatti ci sarebbe, sempre nel tessuto nello specifico, una differenza di 200 euro, che quindi ridimensionerebbe a 132 euro l'esborso per metro quadro dovuto (sono sempre cifre importanti, comunque, perché vanno moltiplicate per l'intera superficie dell'immobile). Esiste tuttavia un altro contributo straordinario che non è quello di cui all'art.20 delle NTA di PRG ma è quello della legge sul Piano Casa, il quale si calcola in modo meno folle: è il 50% del contributo per le opere di urbanizzazione già calcolato: chissà che non applichino invece quest'altra formula. A breve forse riceverò l'incarico per fare una pratica proprio di questo tipo: ecco il perché di questo nuovo esempio di calcolo. Una volta che mi sarò confrontato con i tecnici municipali vi farò sapere la procedura effettiva (ammesso che loro la conoscano...): nel frattempo se qualcuno volesse condividere delle esperienze già avute con questo contributo straordinario sarebbe il benvenuto.

Ulteriori onerosità potrebbero derivare dalla necessità di reperire parcheggi o superfici per standard urbanistici. Facendo riferimento a quest'altro mio post, verifichiamo un po le varie richieste. Le abitazioni, rispetto ai locali commerciali di qualunque carico urbanistico, hanno sempre una richiesta pari od inferiore sia di posti auto pubblici che privati: dunque, non vi è necessità di reperimento.

Vediamo gli standard urbanistici. Per il commerciale sono richiesti di superficie a verde 4mq/10mqSUL per il commerciale e 2,53 per le abitazioni: anche qui, gli standard sono soddisfatti. Standard per servizi: il commerciale richiede zero servizi, mentre le abitazioni 1,73mq/10mqSUL: questi li dobbiamo reperire o monetizzare. Se li dovessimo monetizzare, dovremmo calcolare la tariffa unica di monetizzazione allo stesso modo di come abbiamo visto nell'esempio 1: facendo l'ipotesi di essere in quello stesso tessuto, avremmo circa 150euro/mq di oneri per ogni metro quadro di standard non reperito e quindi l'onerosità approssimativa, ipotizzando di dover convertire in abitazione un locale di 50mq, sarebbe:

MQst = 1,73mq/10mqSUL x 50mqSUL = (1,73 x 50) / 10 =  8,65mq da monetizzare:

Ost = MQst x 150 euro/mq = 8,65 x 150 = 1.297,50 euro. 

66 commenti:

  1. Complimenti per il Blog.!Davvero ben fatto!!Volevo solo chiederti: nel calcolo per la determinazione del valore del mio immobile (l'interpolazione lineare)ho trovato i valori Va e Vb (Vi è la media di questi 2?) ma non ho cdapito dove trovo i coefficienti Kv e Kb. Portesti aiutarmi? mi manca solo questo tassello per riuscire a fare il calcolo!
    Grazie
    Alessandro

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    1. Ciao, grazie dei complimenti ;) i valori ka e kb sono quelli che trovi nella tabella della delibera A.C. 31/12 linkata nel testo, e corrispondono al valore minimo e massimo nell'intervallo in cui si trova il valore del tuo immobile. Nell'esempio esposto nel post, il nostro immobile "vale" 3.650 euro/mq, quindi i valori minore e maggiore indicati nella tabella della delibera sono 3.500 (Vb) e 4.000 (Va), ora a 3.500 corrisponde un Kb di 149 euro/mq, mentre a Vb corrisponde un Kb di 180. Inserendo i tuoi valori nella formuletta dell'interpolazione ottieni il tuo Ki. Era questo il problema?

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    2. si, ma mi sfigge ancora qualcosa: dove trovo la corrispondenza tra vb (3500) e Kb (149)? nella tabella non l'ho vista, o sono io che non ho capiro qualcosa?

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    3. Kb è un parametro che ho nominato io, non lo trovi sulla delibera: devi confrontare, nella tabella, i valori immobiliari con la colonna chiamata "Tum" (tariffa unica di monetizzazione) ;)

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    4. nel frattempo ho letto meglio la delibera e credo di aver capito.
      Ancora grazie per l'aiuto e per il blog che merita veramente un premio da reperirsi a spese dei nostri amministratori che deliberatamente non si fanno capire!!!

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  2. Buongiorno Arch. Campagna

    Innanzitutto complimenti, mi ha chiarito una serie di nubi dense come la pece.
    Avrei una domanda da farle per quanto riguarda il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Ovvero il valore nella formula corrispondente a 0,9 è un valore fisso? oppure è desunto in qualche modo e varia da zona a zona?.
    Altra domanda il valore da lei indicato essere pari a 365,09 da dove si ricava?. Mentre il valore h 3.20 m è convenzianale (almeno mi sembra di capire).
    La ringrazio e continuo a seguire con molta attenzione uno dei blog meglio strutturati.

    complimenti vivissimi.
    Arch. Cangialosi

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    1. Grazie dei complimenti :) alcune risposte già si trovano in quest'altro mio post http://architetticampagna.blogspot.com/2012/04/gli-oneri-concessori-per-le.html comunque: 0,9 deriva da quanto imposto nella legge regionale 35/77; 365,09 è il costo di costruzione medio usato con delibera del comune di Roma; h 3,20 è convenzionale.

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  3. Salve Arch. Campagna.
    Visto che Lei è espertissomo di cambi di destinazione d'uso a Roma,ho un quesito da porle se può aiutarmi.
    Ho un locale adibito a ristorante in Zona T6 che secondo le NTC dovrebbe essere inserito nella categoria servizi Pubblici esercizi. Posso adibirlo a Filiale di Banca che rientra nella stessa categoria servizi Sportelli Bancari facendo semplicemente un cambio solo di sottofunzione? e secondo Lei non ho bisogno nemmeno di pagare oneri essendo dello stesso Cum? Al Municipio insistono nel dirmi che il locale è commerciale ma io insisto dicendo che essendo stato adibito a ristorante gia da prima dell'approvazione delle NTC vigenti ha acquisito di diritto la funzione servizi. Credo che avrei fatto il cambio d'uso solo se fosse stato adibito a struttura di vendita rientrando nella funzione commerciale delle NTC art. 6. Puoi aiutarmi? é importantissimo! Grazie
    Arch. Raffaele CASAMASSIMA

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  4. Mi scusi architetto,
    dimenticavo di dirle che nel mio caso l'immobile risale agli anni 50 e che originariamente era commerciale anche se da 1998 è adibito a ristorante.
    Con la scissione della vecchia funzione commerciale e paracommerciali io credo che il mio immobile sia passato nella categoria servizi e che non debba fare il cambio da commerciale a servizi richiestomi. Spero che sia stato chiaro e che abbia capito il mio problema.
    Grazie.
    Arch. Casamassima

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  5. Un ultima cosa arch. Campagna.
    Le opere da eseguire sono solo opere interne di manutenzione straordinaria, modifica tramezzi ecc.
    Spero vivamente che possa aiutarmi.
    Buona serata
    Arch.Casamassima

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    1. ciao Raffaele, l'art. 6 comma 1 lettera c delle NTA del PRG vigente (che puoi scaricare qui http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/stories/uo_urban/prg_vigente/prg_nta.pdf ) non mi sembra possano lasciare molto spazio ad interpretazioni: i ristoranti sono funzione servizi, sottofunzione pubblici esercizi, con carico urbanistico medio, e ciò è evidente perché i ristoranti sono esplicitamente citati negli esempi tra parentesi); gli sportelli bancari sono funzione servizi, sottofunzione spotelli tributari, bancari, carico urbanistico medio. Dunque sei all'interno della stessa funzione, non hai aumento di carico urbanistico, e dunque sei in SCIA onerosa invece che in DIA, senza adeguamento di parcheggi o standard urbanistici. La pratica va fatta comunque perché formalmente il cambio d'uso c'è, ma io penso che un buon tecnico sappia contenere entro una cifra ragionevole gli oneri concessori da devolvere. ciao!

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    2. scusa, correggo (abbi pazienza, è tardi): nel tuo caso NON vi è onerosità, così come specificato in questa circolare esplicativa del dipartimento https://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Circolare_eplicativa_interventi_edilizi_2012.pdf a pagina 20. ciao!

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    3. buongiorno architetto, grazie della celere risposta e per il conforto alla mia tesi. mi conferma solamente che anche se l'immobile è di vecchia costruzione e aveva destinazione commerciale, ma essendo stato adibito dal 1998 a ristorante non devo più considerare le vecchie norme tecniche di prg. in in cui destinazione commerciale e servizi era differente? grazie ancora e complimenti vivissimi per il suo blog davvero molto utile.

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    4. La destinazione è differente anche oggi tra commerciale e servizi, comunque dato che al comma 5 dello stesso art. 6 c'è chiaramente scritto "sono fatte salve le destinazioni d'uso legittimamente in essere al momento della entrata in vigore del presente PRG" quello che era prima non t'interessa. Certo tutto ciò presuppone che la destinazione a ristorante sia stata legittimamente autorizzata: ora su due piedi non so dirti il precedente prg come si comportava sul punto (non mi pare ci fosse una distinzione però tra usi commerciali e per servizi), comunque se riesci a dimostrare che la destinazione è legittima allora non possono non consentirti di fare come dicevamo. fammi sapere!

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    5. Salve Architetto,
      dopo 30 giorni esatti dalla SCIA consegnata al municipio IX in cui chiedevo il cambio di destinazione d'uso da sottofunzione Servizi pubblici esercizi a servizi sportelli bancari,oggi mi è arrivata una raccomandata in cui mi rendono inefficace la SCIA.
      Loro sostengono che vada fatto un cambio d'uso da commerciale a servizi in quanto vale la destinazione dell' agibilità del 1950 come locale commerciale. Anche se il locale è stato sempre utilizzato come bar e poi ristorante, non importa in quanto le destinazione commerciali e risoranti erano comprese nell'unica tipologia. A me sembra assurdo in quanto se il locale è stato sempre utilizzato come bar ristorante credo che abbia acquisito di diritto la destinazione servizi con le nuove NTA. Mi sembra tanto una ricerca forzata di un cambio che comporterebbe una cifra considerevole di oneri da versare. Secondo lei una DIA del 2002 fatta per opere al ristorante può essermi utile per dimostrare che la destinazione d'uso in atto è quella di servizi? o vale sempre quella commerciale del 1950?

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    6. Ciao Raffaele: temo che al municipio abbiano un po calcato la mano, comunque certamente la DIA del 2002 ti può senz'altro essere utile per certificare la destinazione d'uso a ristorante. In ogni caso, prima dell'entrata in vigore dell'attuale piano regolatore non mi sembra esistessero distinzioni tra locali commerciali e ristoranti: forse è più a questo concetto che ci si appella, essendo commerciale anche se ristorante in base alle norme del vecchio PRG, il cambio d'suo che si chiede oggi è tra funzioni diverse e quindi andrebbe in DIA. Comunque mi sembra esagerato. considera che ad un altro municipio mi hanno fatto una storia simile con un problema diverso, chiedendomi di fare un upgrade alla mia SCIA per portarla in DIA: in questo caso mi hanno chiesto solo di pagargli la differenza tra la reversale DIA e quella già versata di SCIA, anche se il tuo caso è diverso perché credo che scattino gli adeguamenti di parcheggi e servizi...andrebbe verificato.

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    7. Lo scontro con il municipio è proprio quello infatti. Io cerco di sostenere che il mio locale ha già destinazione servizi secondo le attuali NTA chiedendo solo un cambio di sottofunzione. Loro dicono invece che il locale è commerciale in base al vecchio PRG e che devo fare un cambio CdU3 e non CdU1. Quello che mi chiedo è: il locale può essere diventato in automatico Servizi "pubblici esercizi" con l'approvazione delle NTA 2003 o vale sempre la vecchia destinazione commerciale? Grazie per l'aiuto

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    8. le stesse norme tecniche del prg specificano che "sono fatte salve le destinazioni d'uso legittimamente acquisite al momento dell'entrata in vigore del presente piano regolatore" quindi in linea teorica dovresti essere a posto. Comunque se ti hanno invalidato la SCIA ti rimangono due strade: o chiedi un appuntamento direttamente col dirigente dell'area tecnica del municipio e ci vai a parlare, mostrandogli oltre alla DIA del 2002 anche ulteriori prove che il locale era ristorante prima del 2003 (fatture, registri contabili, iscrizione a camera di commercio o ad associazioni di categoria...bho), oppure fai direttamente ricorso al TAR o al consiglio di stato. Il TAR tra l'altro metterebbe un punto fermo anche su future controversie di questo tipo.

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    9. Grazie architetto. Comunque con il legale del proprietario abbiamo deciso di fare ricorso al TAR. Vedremo come andrà a finire.
      a presto

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    10. Ottimo: mi raccomando fammi sapere l'esito, perché ogni sentenza del TAR obbliga i comuni ad adeguarsi!

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  6. Salve sono un collega e sto preventivando le spese di oneri da pagare per un cambio di destinazione d' uso da garage di 30 mq ad abitazione in zona parioli e in base all' ART. 20 mi viene una cifra di 50.000 € , ma è possibile? va pagato questo contributo? oltre a tutti gli altri ?

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    1. Ciao! purtroppo non ho un riscontro diretto su come si calcoli il contributo straordinario di urbanizzazione, poichè non esistono delibere in merito e i tecnici a cui ho chiesto mi hanno dato risposte vaghe. Non mi sono scontrato ancora col problema nello specifico perché finora non mi è ancora capitato: non posso che dirti di andare al municipio e chiedere lumi su come calcolarlo. Comunque se lo calcoli come ho ipotizzato io nell'ipotesi 3 è possibile che arrivi anche a quelle cifre. Comunque nel tuo caso specifico devi considerare un paio di cose: secondo il regolamento edilizio non si possono avere unità immobiliari con una dimensione inferiore ai 28mq calpestabili, ed inoltre dovresti considerare, se ricadessi in città consolidata, l'art. 45 comma 7 in cui viene fortemente limitata la possibilità di eseguire il cambio d'uso ad abitazione, la quale è consentita in pratica nei soli casi di ripristino di situazioni precedenti.

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  7. nel mio caso il garage va accorpato all' abitazione adiacente pertanto non dovrei avere limitazioni , dopo aver consultato il PRG , dalle norme tecniche mi risulta che sia fattibile il cambio di destinazione d' uso (citta storica tessuto T7), l' unico (???) mio dubbio, oltre al calcolo straordinario, è quello dell' art. 39 del regolamento edilizio del comune di Roma che prevede che le abitazioni che si trovano al piano terra devono eseere sollevate di 1 mt.
    Al nono dipartimento mi hanno detto che se non ci sono tali requisiti non viene rilasciata l' abitabilità.

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    1. Si è così infatti. Più che l'abitabilità non viene proprio accettata la pratica.

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  8. Quello sull'urbanizzazione, invece, sarebbe più corretto farlo come differenza tra gli oneri dovuti nel post-operam rispetto all'ante-operam, nell'ipotesi in cui dovessimo costruire l'immobile da zero.

    Non mi è molto chiaro questo procedimento, come Ctr uso lo stesso.
    grazie

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    1. Si, il ctr è sempre lo stesso. in quella frase esprimo il concetto che gli oneri di urbanizzazione sarebbe più logico devolverli sulla base della differenza tra quelli che dovremmo pagare costruendo da zero l'immobile nella nuova destinazione, sottratti quelli che dovremmo devolvere se invece stessimo costruendo il medesimo immobile con la destinazione attuale. Comunque è una supposizione: il metodo di calcolo si basa su ctr e basta.

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  9. Chiedo questa precisazione perchè stò facendo un cambio d'uso di un immobile da magazzino ad abitazione. Sono stato in circoscrizione 8 e per quanto riguarda gli oneri di urb. il tecnico mi ha detto di guardarmi la delibera 19/2001 (che non trovo) nella quale si esprime la necessità di calcolare suddetti oneri come differenza tra post e ante operam.

    Quindi, scusi la lungaggine, utilizzando la formula ctr*0.9*valore A*valore B/103.94 ciò che varia sono i valori tabellati?

    Conosce la suddetta delibera.
    Grazie

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    1. Purtroppo quella delibera non sono mai riuscito a trovarla, eppure sarebbe importante perché parla proprio dei cambi d'uso. l'urbanizzazione, se è vero quel che è scritto nella delibera, andrebbe dunque calcolata facendo due volte il calcolo degli oneri di urbanizzazione, una volta come se l'edificio fosse ancora da costruire con la nuova destinazione, ed un altro invece simulando gli oneri con la vecchia. quindi non va calcolato con il ctr ma facendo proprio il calcolo come se l'edificio sia da costruire nuovo, variando ovviamente i valori tabellari tra l'una e l'altra destinazione. l'onerosità sul costo di costruzione invece si calcola come se fosse una normale ristrutturazione edilizia. Comunque non avendo mai potuto leggere la delibera (l'ho ricercata anche adesso: al numero 19 del 2001 corrispondono altre delibere che parlano di altre cose) non si può avere la certezza.

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  10. O.U. = volume dell'immobile x val tab. B x val. tab. C
    volume dell'immobile= superficie*h*0.9

    Sarebbe quindi questa la formula da utilizzare?

    nell'immobile in questione (con destinazione d'uso magazzino), sono stati fatti regolarmente con una CILA alcuni lavori che lo hanno portato ad essere rifinito e pronto per essere abitato (c'è anche un bagno). Potrebbero fare dei problemi nonostante nessuna obiezione è stata fatta alla CILA?

    Grazie e complimenti per celerità e serietà.


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    1. La formula dovrebbe essere quella, sì. se la nuova destinazione rispetto alla vecchia non impone ulteriori modifiche edilizie (chessò, tipo la creazione di cucine se si creano abitazioni) il cambio d'uso può essere anche senza opere, con la CILA regolarmente depositata. Ovviamente la cila è meglio chiuderla, se non lo è già stato fatto, prima di presentare la nuova DIA.

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    2. La CILA è stata regolarmente chiusa. La nuova destinazione (abitativa) prevede si una cucina, per la quale il tecnico, con la CILA presentata però aveva già predisposto attacchi e scarichi, in realtà non ci sono opere da eseguire internamente all'immobile.
      L'unica opera, dovendo anche frazionare l'immobile in due parti, riguarda la creazione di un tramezzo per permettere tale suddivisione.

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    3. Ok. ma segui il ragionamento: nei locali magazzino è vietato, da regolamento d'igiene, avere le cucine, quindi io ometterei il fatto che esistono già gli scarichi e invece li inserirei nel computo metrico per il calcolo degli oneri, assieme alla parete divisoria tra le due unità.
      una curiosità mia: in che tessuto di PRG stai facendo il cambio d'uso verso abitazione?

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  11. in effetti quello che pensavo, inserire il tramezzo ed opere per inserire la cucina e quindi fare un cambio d'uso con opere utilizzando la formula contenente il Ctr.

    CITTA DA RISTRUTTURARE tessuto prevalentemente residenziale.

    delle due unità, una solamente sarà oggetto di cambio d'uso, l'altra non subirà variazione.

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    1. ok. tel'ho chiesto perché in città consolidata non si possono fare facilmente i cambi d'uso in abitazione, ma in pochi lo sanno perché sta in un anfratto delle norme tecniche ;-)

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    2. grazie delle preziose informazioni.

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  12. ah, dimenticavo, dovrei inserire anche l'impianto di riscaldamento? nelle norme non si vieta di dotare un magazzino di questo impianto se non vado errato.

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    1. In qualità di tecnico dovresti verificare che l'impianto realizzato "per uso magazzino" sia conforme alle norme attuali per gli impianti per uso abitazione. Se la verifica è positiva, allora puoi ometterlo negli oneri, se invece andasse adeguato, dovresti inserirlo.

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  13. Salve,
    accingendomi a calcolare gli oneri di urbanizzazione, una volta come se l'edificio fosse ancora da costruire con la nuova destinazione, ed un altro invece simulando gli oneri con la vecchia, mi sono accorto che nella tabella B della delibera n.31 del 2012 figura solo Up.
    Il raffronto va quindi fatto solo con Up?
    E Us?
    Grazie

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    1. In base alla destinazione, si può avere o solo Up ovvero Up e Us. Nel primo caso farai il calcolo con solo Up; nel secondo con Up e Us sommati.

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  15. Complimenti.. direi fantastico quello che hai scritto!! molto utile.
    Io sono della regione Lombardia.. quindi alcuni dati sono diversi.. ma il concetto è il medesimo..
    Avrei bisogno di chiedere un parere..

    Devo trasformare un capannone di circa 1300mq, con destinazione attuale produttiva, a commerciale con esercizio di vicinato (ammessa dal PGT) per il limite dei 250mq ed a magazzino/deposito per la restante sup. (è possibile operare congiuntamente commercio di vicinato/al dettaglio per i 250mq e utilizzare la restante sup. per il commercio all'ingrosso essendo una realtà consociata - magazzino edile con soci).

    Dovrà esser fatta una rimozione completa dell'eternit in copertura, con smaltimento e ricopertura in pannelli, sistemazione delle finestrature del capannone, e compartimentazione interna con pareti leggere per l'individuazione dell'area di vendita e spazio amministrativo. Chiaramente saranno rifatte le pavimentazioni in cemento.

    L'area è sprovvista di urbanizzazioni primarie, in quanto non è presente l'allacciamento alla rete fognaria, è priva di allacciamento alla rete del gas (hanno un generatore a gasolio), non sono collegati all'acquedotto (hanno un pozzo), ma sono connessi alla rete elettrica.

    Per quanto concerne la determinazione del costo di costruzione e di trasformazione da produttivo a commerciale, potreste verificare se il procedimento è corretto?

    ONERI PRIMARI (cercherei di non farli pagare.. ma difficile) = (250mq * 38,30€/mq) - (250mq * 10,20€/mq) = 7.025€ (conguaglio fra oneri primari futuri ed attuali)

    ONERI SECONDARI = (250mq * 25,50€/mq) - (250mq * 10,20€/mq) = 3825€ (conguaglio fra oneri secondari futuri ed attuali)

    COSTO DERIVANTE DAL COMPUTO = opere reali di circa 300.000€ (comprensivo di tinteggiatura, allacciamenti tecnici, revisione dell'esterno... quindi molti sarebbero da RIMUOVERE...) * 5% = 15.000€

    MONETIZZAZIONE DEGLI STANDARD = (250mq * 100%) - (250mq * 10%) = 225mq (standard da cedere considerando lo stato futuro e quello attuale) da moltiplicare per un valore che viene stabilito dal comune che si aggira sugli 80€ = 18.000€ (possibile riduzione con cessione di parziale area a standard)

    Il procedimento.. è corretto così facendo?

    Grazie mille

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    1. Ciao Roberto, pur non conoscendo nel dettaglio le norme della Lombardia il procedimento mi sembra corretto. Sugli standard verificherei nel dettaglio quali sono necessari (magari da te per il commerciale vogliono solo parcheggi pubblici, e forse non ti è difficile reperirli tutti senza monetizzarli, magari vincolando con atto d'obbligo alcune superfici, ma vedi tu). Nel computo qui a Roma chiedono di inserire solo quello che è strettamente necessario al cambio d'uso: quindi potresti limitare il computo alla parete divisoria dei due ambienti, alla realizzazione degli indispensabili servizi e poco altro. Ciao!

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  16. Ciao e complimenti per le informazioni dettagliatissime. Vista la tua preparazione vorrei chiederti un chiarimento. Dovrei fare anche io un ampliamento con piano casa, ho letto la risposta che hai dato sull'argomento e per quel che riguarda il costo di urbanizzazione mi sembra che il valore che risulta sia congruo (in particolare ho usato la tua formula 0.9x72.04 "valore da tab A" x 1 "valore tab C" x 27.53 "volume ampliamento ossia 9.90x2.78" = 1748.93 Ma il Costo di Costruzione mi viene parecchio alto quindi credo sia sbagliato. io ho fatto R1+R2+R3 x mq ampliamento x 365.09 ossia 6.75x9.90x365.09 = 24397.14 potresti darmi qualche dritta. garzie in anticipo Alberto

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    1. CIao! R1+R2+R3 va diviso per 100 ;-) e poi se moltiplichi per 365 devi considerare il volume e non la superficie, quindi dovresti fare 365,09 x 27,53 x 0,0675 = 678,44 o almeno così io ritengo che vada fatto :-)

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  17. Ciao e veramente tanti complimenti, c'è una confusione assurda nell'applicazione delle delibere nel comune di Roma ...ogni municipio fa una apllicazione diversa.... avrei bisogno di chiedere un parere su un caso nel comune di Roma dove il tecnico comunale non ha saputo darmi risposte esaurienti. Una palazzina di due piani, ciascun piano di due unità A10, si vuole frazionare in tre unità e fare un cambio d'uso a residenziale in una sola pratica.
    Ho preparato il computo metrico estimativo ( per ciascun appartamento per cui tre computi così come mi ha detto il tecnico del municipio) ciascun computo contiene sia le opere per il frazionamento che per il cambio d'uso, in particolare queste ultime si concretizzano dopo il frazionamento solo nel rifacimento della . cucina.

    Con il Cme devo calcolare il costo di costruzione con la formuletta di cui alla circolare del 2013 ??? con i tre coefficienti.
    Invece per il calcolo degli oneri di urbanizzazione la situazione si complica un pò , in quanto tenendo conto di ciò che si dice nella stessa circolare del 2013 penso che devo prima verificare se si tratta di REparziale o Totale e poi applicare il punto 3.3..2 della circolare???
    fatto questo mi viene una REparziale cambiod'uso con opere, per cui devo
    scegliere il più grande tra i valoriOu1 eOu2 ma a questo punto nel calco un valore mi viene negativo... ma è possibile ???
    E' corretto il ragionamento che ho seguito fino a questo punto???
    E poi devo monetizzare servizi, parcheggi e verde????
    Ti ringrazio in anticipo
    patrizia

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    1. Ciao Patrizia,
      ok per i tre computi, con quelli calcoli il costo di costruzione con la formuletta standard, con riferimento alla destinazione d'uso finale (quindi abitazione). Se hai dubbi interpretativi sul punto, puoi anche applicare forfetariamente il 10% al totale del CME: è la percentuale massima a cui puoi arrivare nelle varie condizioni ed ai municipi la accettano sempre.
      per le urbanizzazioni, hai già capito come fare: devi fare la verifica di re parziale o totale e, nel caso di parziale, applicare il valore maggiore. Il numero non può venire negativo perché "tra i coefficienti della formula non può esserci compensazione", dunque se nella formula uno dei valori viene negativo, va considerato zero e non va sottratto dall'altro valore. Dunque dovrebbe sempre venirti un valore maggiore di zero.
      la monetizzazione nel cambio d'uso da abitazione ad ufficio o vice-versa c'è sempre: fai riferimento a quest'altro mio post più recente sul caso specifico: http://goo.gl/RtBuV9

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  18. ciao perfetto infatti il valore diOu2 somma di Oup e Ous , Oup mi viene negativo .... benissimo IL valore maggiore tra i due rappresenta il valore dell'urbanizzazioni che nel caso specifico devo moltiplicare per i 3 appartamenti. Giusto. ??? a questopunto io sono andata avanti seguendo quanto rportato nella circolare per cio che riguarda la monetizzazione e vedo non c'è aumento di carico urbanistico pr quanto riguarda iparcheggi da A10 a abitativo invece ho difficoltà a capire la monetizzazione del verde e servizi. HO fatto in questa maniera ma non sono certa di aver interpretato correttamente ho trovato il numero di abitanti convenzionale tramite la SUL ( con i 37.5 mq di SUl corrispondente ad 1 ab conv. ho trovato la dotazione minima verde e servizi post operam conosco la dotazione minima anteoperam (4mq/10mq SUL) viene una differenza di 1.2 mq che ci faccio con questo... devo forse relazionarlo con Tm???
    guarda che è un gran casino e questo confronto in questa confusione generale è di grandissimo aiuto... grazie seguo da molto questi tuoi interventi e ti ringrazio molto
    Ciao patrizia

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    1. Per la monetizzazione fai riferimento a quest'altro mio post: http://goo.gl/dA9qPs nel post che ti avevo linkato nell'altra risposta è dettagliato tutto il procedimento per la determinazione di quanti standard devi reperire :-) ti ricopincollo il link http://goo.gl/RtBuV9
      il calcolo dell'urbanizzazione può essere fatto una volta sola per i tre appartamenti insieme: in questo caso non va moltiplicato per tre. in alternativa, puoi fare tre calcoli separati per i tre appartamenti e quindi sommerai il tutto: dipende da come lo imposti.

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  19. Buongiorno Marco, volevo avere delle delucidazioni riguardo un cambio d'uso sono nel caso di cambio d'uso da C1 ad A2 cambio d'uso con opere, ora ho fatto una bozza di come deve venire il post operam e mi vengono tre appartamenti ora dovrei procedere con i relativi computi metrici separati per ogni appartamento, e poi procedere al calcolo degli oneri di urbanizzazione, applico il punto 3.3.2 della delibera tra differenti categorie, ora non riesco ancora a capire Up fin Upin e Usin Usfin sono valori tabellati? come vanno calcolati, devo verificare prima se sono nel caso di ReP o Ret come riporta al 3.2 della delibera?

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    1. I vari U sono gli importi delle urbanizzazioni primarie e secondarie calcolate considerando il volume come se fosse nuova costruzione nella destinazione ante (Up e Us in) e post (Up e Us fin). Non sono valori tabellari: derivano dai relativi calcoli, dove alcuni indici sono tabellari, altri no. il computo metrico è sempre uno, è inutile divierlo. Se nel post-operam ottieni tre appartamenti allora è anche frazionamento: specificalo.

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  20. Salve Arch. Campagna e complimenti per il suo generoso contributo che offre, a colleghi e non, con il suo blog.
    Avrei da chiederle un consiglio.
    Sono stato incaricato per eseguire un cambio di destinazione d'uso con opere, per trasformare un garage c/6 in una sala che ospiterà una associazione sportiva dilettantistica (senza scopi di lucro), quindi se non erro in c/4. L'immobile è indipendente e situato in un lotto privato con ampio giardino su tutti e 4 gli affacci.
    Mi trovo però in difficoltà nel calcolare gli oneri dovuti. Il computo metrico prevede lavori per circa 10.000 €, essendo fondamentalmente da chiudere uno dei 4 lati (l'unico aperto) e la realizzazione di 4 docce (che in realtà già esistono). Le sarei enormemente grato se potesse consigliarmi la procedura da seguire per il corretto calcolo di quanto e cosa pagare.
    La ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti.
    Mauro

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    1. Ciao, anzitutto devi individuare con precisione la destinazione d'uso finale come è classificata dal nuovo PRG, comunque credo come servizi alle persone. Dopodichè, l'onerosità di base la calcoli col metodo del computo metrico descritto nel post, mentre per le monetizzazioni dovrai regoalrti in base alla destinaizone d'uso. Dato che la destinazione di provenienza ha carico urbanistico nullo, verrà una mazzata bella pesante, a meno di non recuperare gli spazi a standard nell'area esterna pertinenziale.

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    3. Grazie per la risposta. Effettivamente la destinazione finale è classificata come servizio alle persone. È previsto di destinare parte del terreno pertinenziale a parcheggio ed area verde. Vorrei chiederle se così facendo si dovranno pagare solo gli oneri relativi ai lavori previsti nel computo o anche quelli di urbanizzazione. Scusi la domanda magari "ovvia", ma all'ufficio tecnico non sono stati chiari nelle risposte e vorrei evitare errori.
      Distinti saluti.

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    4. Gli oneri concessori e gli standard urbanistici sono due cose diverse: i primi sono comunque dovuti (salvo accordi particolari con il comune, ma non è il caso delle "piccole" ristrutturazioni), i secondi sono dovuti se vi è differenza di dotazione di standard tra la destinaizone post operam e quella ante. Se c'è differenza, occorrerebbe reperire fisicamente questi spazi: altrimenti, possono essere monetizzati, dimostrando che non è possibile reperirli. In altri miei post specifici trovi le istruzioni su come calcolarne la monetizzazione.

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  21. Buongiorno Architetto e complimenti per lo splendido lavoro svolto nel presente Blog.

    Le scrivo per chiederLe, in merito ai cambi di destinazione d'uso, un Suo parere circa un lavoro che sto effettuando nel centro storico ( ex XVII Municipio immediatamente a ridosso di piazza Cavour).

    E' plausibile a Suo parere che in un cambio di destinazione d'uso da negozio ad abitazione ( la cui attuale destinazione "commerciale" è stata ottenuta con Concessione Edilizia in Sanatoria rilasciata nel 1991 ) che non vi sia la necessità di monetizzare i parcheggi?

    Il carico urbanistico rimane sempre cu/b ed i parcheggi privati e pubblici nella destinazione commerciale sono 8/10 di SUL mentre nell'abitativo sono 5,5/10 di SUL.....

    L'interpretazione che do io è che la necessità di mq nella destinazione di progetto sia inferiore quindi non necessito di monetizzare alcun parcheggio.

    Cosa ne pensa Lei in proposito?

    Anticipatamente grazie per il tempo profuso.

    Giampaolo.

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    1. Conti alla mano, per un cambio d'uso da commerciale ad abitazione non c'è la monetizzazione di parcheggi, comunque il calcolo occorre farlo differenziatamente per i parcheggi privati e per quelli pubblici (in alcuni contesti, infatti, uno dei due valori può venire negativo mentre l'altro positivo, e quello positivo va monetizzato perché non va in compensazione con il valore negativo). In ogni caso c'è la monetizzazione degli altri standard da reperire (verde e servizi), che per il commerciale sono più bassi di quelli dell'abitativo. ho scritto altri post sull'argomento, anche uno specifico sulle monetizzazioni: dovresti trovarlo nella pagina "indice dei post".

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  22. Gentile Architetto, per un condominio dovrei fare un cambio di destinazione d'uso con opere di ristrutturazione parziale da c/6 ad a/3 utilizzando il piano casa.Il mio problema è però reperire i coefficienti da applicare per il calcolo degli oneri primari e secondari. Ho chiesto ad un tecnico municipale della Quinta Circoscrizione che mi solo riferito di adottare il piano casa perchè in città consolidata T1 non è ammesso il cambio di destinazione d'uso ma non si è espresso su come calcolare gli oneri.
    La prego di volermi gentilmente illuminare!

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    1. il piano casa va in deroga agli strumenti urbanistici, pertanto i calcoli vanno fatti seguendo i parametri delle leggi nazionali, le quali però rimandano comunque ai regolamenti locali per le formule. Dunque le formule rimangono quelle, identiche, già discusse nei miei vari post, mentre i parametri per le urbanizzazioni primarie e secondarie sono quelli del DM 1444/68. La cifra più importante verrà dalle monetizzazioni degli standard, le quali vanno fatte secondo le delibere comunali, che ho descritto in altri post appositi. trovi tutti i riferimenti a questi altri post nella pagina "indice dei post".

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  23. Gentile Architetto, alla data odierna posso utilizzare la circolare 67246 / 2013 al punto 3.3 per il cambio di destinazione d'uso? la trova qui http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Circolare_esplicativa_contributo_costruzione.pdf

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  24. Buongiorno MArco per un cambio d'uso da cantina a negozio, con opere quale formula devo adottare? si dovranno pagare anche gli oneri di urbanizzazione prim e sec e standard urbanistici? ovviamente devo verificare che il prg mi consente il cambio d'uso, ho visto tessuto t5 che mi dice che le destinazioni di pubblici esercizi sono consentite solo al piano terra, il locale soggetto a cambio d'uso è un seminterrato, che dici potrebbero accettarlo? considera che il cambio d'uso è per poterci fare un attivita di gastronomia fredda no cottura cibi, con un impianto di ventilazione secondo me si potrebbe fare, alla asl mi hanno dato l'ok con la deroga alle altezze allo spresal, il mio dubbio è al municipio se mi autorizzano il cambio d'uso da cantina a C1! In catasto risulta gia' come C1 il locale seminterrato risulta graffato al piano terra negozio, e c'è un docfa fatto nel 2011 come fusione che fa riferimento ad una DIA del 1998 il quale progetto riporta al piano seminterrato, il locale cantina, però c'è un progetto del 1997 con rilascio concessione per una cambio d'uso da magazzino a negozio con l'art. 13 della legge 47/85, ho fatto l'accesso agli atti e non mi resta che scoprire se il cambio di destinazione è stato autorizzato anche al piano seminterrato.

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    1. aspetta di visionare le vecchie autorizzazioni e poi valuta. secondo me il cambio d'uso di un locale interrato in commerciale al municipio non te lo danno (la ASL può derogare ai rapporti aeroilluminanti, ma l'urbanistica no, perché le leggi sanitarie per derogare ci sono, quelle per l'urbanistica non sono mai esistite).

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  25. buongiorno architetto campagna,
    volevo intanto farle i complimenti per i post pubblicati, sempre molto chiari ed utili.
    Volevo porle un mio dubbio: mi trovo alle prese con un Cdu da commerciale ad autorimessa non pertinenziale; nella delibera 31/2012 non c'è una tabella dove ricavare il parametro U per le autorimesse (lettera h dell'art.6 delle NTA). Saprebbe dirmi, in base alla sua esperienza, quale valore va preso?
    grazie mille

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    1. generalmente le autorimesse non pertinenziali sono equiparate alle attività commerciali, perché suscettibili di essere utilizzate come garage ad ore. Comunque in effetti non è specificato da nessuna parte questo caso nello specifico.

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  26. Gentile Collega, innanzi tutto complimenti per il servizio e per i spunti interessantissimi che ci offre.
    volevo porle un quesito in merito alla monetizzazione......sono stato sul sito per le quote OMI per controllare il valore max di mercato per i locali commerciali ma.....sorpresa.....il dato non esiste (in questo caso Roma zona E66 vallerano) perciò come faccio a stabilire il valore V x il calcolo della monetizzazione a parcheggi? grazie per la sua cortese risposta e ancora complimenti. Arch. Piergiorgio Bruni

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