martedì 9 gennaio 2018

legge rigenerazione urbana Lazio: prima circolare esplicativa

La aspettavamo tutti ed eccola comparire in clima di campagna elettorale (se notate una vena di polemica politica, è del tutto casuale: io sono un tecnico che in questo blog scrive solo ed esclusivamente di fatti tecnici): la prima circolare della Regione Lazio esplicativa della Legge sulla Rigenerazione Urbana (LR 7/2017 attuativa dell'art. 5 comma 9 L 106/2011).
La circolare, pubblicata sulla BURL del 4 gennaio 2018, come vedremo, non si lancia in dettagli applicativi specifici, ma si limita a dare linee di indirizzo generalizzate che comunque aiutano a chiarire alcuni tra gli aspetti poco chiari della legge (che comunque non è scritta in modo limpido come chiunque si aspetterebbe). In linea di massima, sembra un documento indirizzato più alle amministrazioni comunali che non agli utenti finali: come abbiamo visto, difatti, la legge sulla rigenerazione urbana in quasi tutti gli articoli demanda ai comuni l'emanazione degli atti effettivi per la sua applicazione, in attesa dei quali la legge regionale rimane di fatto congelata.

Anzitutto, si può cominciare ad affermare che la legge speciale non pare essere applicabile in sanatoria. Già l'enunciato fondamentale della legge lo esclude in modo indiretto quando dice che una delle condizioni per applicare la Legge è quella che si intervenga su un edificio legittimo o legittimato da un accertamento di conformità: se l'eventuale abuso presente nell'immobile non è sanabile con la normativa ordinaria, va da se che non è applicabile la rigenerazione urbana finché quell'abuso non viene sanato, senza utilizzare le premialità previste dalla stessa legge. questa circolare ribadisce questo concetto in modo indiretto, dunque non vi sono ancora espliciti ed ufficiali divieti in tal senso: si va per interpretazione. Viene comunque specificato che la legge è applicabile nel caso in cui su un edificio siano ancora aperte delle pratiche edilizie per trasformazioni successive, purché non siano le pratiche che hanno autorizzato l'originario edificio. Non viene detto però come comportarsi riguardo alle istanze aperte.

La circolare passa in rassegna, nel primo capitolo, i vari temi generali della norma regionale: vengono richiamate diverse cose tra le quali il fatto che la norma tra le esclusioni generali in cui essa non può essere applicata non vi sono i centri urbani storici individuati nel PTPR: tuttavia questa esclusione è contenuta invece nei singoli articoli, ad eccezione del 4 in cui in effetti l'esclusione non c'è, ma l'eventuale divieto viene posto all'eventuale giudizio del Comune.

la circolare con il punto 1.4 dà una lettura più ampia dei limiti di applicazione della legge in caso di aree naturali protette (la legge si applica solo nelle porzioni di territorio individuate come zone urbanizzate nel PTPR, e con limitazioni) e in caso di vincolo paesaggistico. La circolare riguardo ai vincoli paesaggistici indica semplicemente che si può applicare previo ovvio ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica, ma poi fa un excursus di sintesi sullo stato dell'arte della normativa regionale che vale la pena sempre rileggere: attualmente infatti il PTPR non è ancora approvato ma solo adottato, e, di fatto, ancora "convive" con i PTP: la circolare sintetizza quando fare riferimento alle norme dell'uno e quando a quelle dell'altro (in estrema sintesi: in caso di indicazioni differenti tra PTP e PTPR, si applica la norma più restrittiva; in caso di vincolo di cui all'art. 134 comma c) invece si applica il PTPR).

La circolare, introdotti i primi argomenti di ordine generale di cui qui sopra ho richiamato i tratti più interessanti ai fini dell'applicazione diretta della legge, passa all'analisi dei singoli articoli.

Nella trattazione dei vari articoli la circolare non individua grandi sconvolgimenti, anzi le indicazioni fornite sembrano più indirizzate alle amministrazioni comunali, dalle cui delibere di fatto dipende l'applicabilità stessa degli articoli dal 2 al 5. interessante però il passaggio in cui chiarisce, al punto 3 riferito all'art. 3 della LR 7/17, che gli interventi di ristrutturazione edilizia non possono contemplare l'aumento di volume, che invece è relegato esclusivamente alla demolizione e ricostruzione. Io avevo già intuito questa cosa, in quanto la ristrutturazione edilizia in sè per definizione non può ammettere ampliamenti, ma la Regione arriva a questa indicazione attraverso un ragionamento diverso, facendo riferimento all'art. 5 comma 9 della L 106/2011 la quale individua solo nella demolizione e ricostruzione la possibilità di attuare ampliamenti: il risultato comunque è il medesimo, cioè che si può applicare la legge per ristrutturazioni edilizie ma senza aumento di volume

Ci si può legittimamente chiedere a questo punto a cosa serve applicare la legge speciale per fare delle "semplici" ristrutturazioni edilizie senza aumento di volume o superficie, le quali generalmente sono sempre applicabili con strumenti ordinari: la risposta ovviamente c'è. La norma, in particolare all'articolo 6, quella sugli interventi diretti, consente il cambio d'uso anche in deroga alle procedure previste dal PRG vigente, purché le destinazioni siano ammesse in via generale dal Piano stesso: ciò significa che si può depositare un progetto per una ristrutturazione edilizia, anche senza aumento di volume purchè giustificabile come intervento per il raggiungimento di una delle finalità di cui all'art. 1 della legge (tranne che nell'applicazione dell'articolo 4, dove non viene richiesto come obiettivo quello dei parametri dell'articolo 1), e metterci dentro un cambio d'uso che il PRG non ammetterebbe. Si pensa subito alla città di Roma, dove molti cambi d'uso sono inibiti dal PRG (per esempio i cambi d'uso verso destinazioni non residenziali, tipo uffici, o la realizzazione di alberghi in alcuni tessuti della città storica, fermo restando che l'art. 6 non si applica comunque alla città patrimonio unesco) o magari sono resi più complessi da procedure indirette (come i cambi d'uso verso destinazioni residenziali nella città consolidata, che secondo il PRG sono attuabili solo mediante approvazione di un programma di recupero urbano). Mi sembra che il legislatore regionale con questa norma abbia voluto dare in mano a cittadini e investitori una chiave per scardinare il PRG: in effetti quelle del PRG di Roma possono sembrare, e forse magari lo sono proprio, delle norme troppo restrittive per una città che ha comunque bisogno di evolversi, ma forse non è in mano agli eventuali speculatori che operano per intervento diretto che si crea evoluzione della città; va anche detto che fare una qualunque forma di intervento indiretto in una città come Roma significa mettere in conto almeno 5 anni di gestazione del progetto, con continue fluttuazioni al variare del clima politico (vedasi per esempio la gestazione del progetto dello "stadio della Roma" a Tor di Valle) e, difatti, tutte le principali previsioni dell'attuale PRG di attuare dei programmi di riqualificazione nelle aree più interne sono tutti fermi al palo (e lo erano anche quelli del PRG precedente) oppure non sono mai neanche partiti.

Il punto 4, relativo all'articolo 4, specifica alcuni concetti interessanti. Anzitutto, chiarisce che l'articolo, che è applicabile anche senza le delibere comunali ma per un tempo limitato (un anno dalla pubblicazione della legge, cioè fino al 19 luglio 2018), in caso di applicazione senza delibere può essere attuato nei centri storici, ma in tal caso - comma 5 - è vincolato all'approvazione del progetto da parte del consiglio comunale. Dunque si chiarisce che il comma 5 vale solo nel caso di applicazione della legge senza le delibere comunali ed entro un anno dalla pubblicazione della legge: probabilmente perché la legge prevede che nelle norme che i comuni faranno vi saranno indicazioni dettagliate su come operarvi (ammesso che lo concedano, perché in base alla legge è facoltà dei comuni non ammettere l'applicazione di questo articolo ai centri storici). I centri storici comunque sono quelli appositamente individuati nella tavola B del PTPR.

La circolare inoltre chiarisce che è possibile applicare congiuntamente gli articoli 4 e 6 in un medesimo progetto, ma NON sommando gli incentivi: in pratica ammette che un unico edificio possa essere in parte oggetto dell'art. 4 e la restante parte dell'art. 6. La Legge comunque specifica che gli incentivi dei vari articoli non possono essere cumulati tra loro (e non possono essere sommati a incentivi già goduti con altre leggi speciali, come p.e. il Piano Casa).

Interessante un più recente parere della stessa Regione, che sancisce che l'art. 6 può essere applicato anche ad una demolizione parziale di un fabbricato, e non quindi ad una demolizione totale. Questo quindi apre alla possibilità di demolire solo una limitata porzione del fabbricato (tipo un appartamento?) e quindi fruire del bonus solo su quella porzione di volume demolito e ricostruito.

Salto la parte relativa all'articolo 5: penso che questo meriterà un post apposito, ma solo quando avremo la delibera comunale applicativa, in attesa della quale rimane di fatto inapplicabile. La circolare comunque per questo articolo si limita a ribadire concetti che tutto sommato erano già chiari.

l'articolo 6, più del 4, è quello che interessa ai più, perché è l'unico che è direttamente applicabile e quello che prevede gli interventi più succulenti. Soprattutto, è quello degli interventi diretti, che non necessitano delibere comunali e che per volontà della norma è direttamente applicabile e i cui interventi sono sempre consentiti intendendo ciò anche in termini di deroga alle norme locali. Si precisa infatti che, dato che l'art. 6 prevede eventuale cambio d'uso purché previsto dal PRG ma "indipendentemente dalle modalità dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi [strumenti urbanistici]", di fatto è una norma derogatoria e sovraordinata agli strumenti urbanistici. Se a ciò ci aggiungiamo la espressa deroga ai limiti del DM 1444/68 intesi come altezze, distanze e densità fondiarie contenuta nell'art. 8 comma 3, ecco evidente la grande potenzialità (distruttiva?) della norma. Attenzione però perché le deroghe sono ammesse solo per il volume che si realizza in funzione della premialità: dunque dovrà esserci nel progetto un "nucleo" di fabbricato che rispetta le distanze e i parametri del DM a prescindere, ed una parte, quella relativa alla premialità, che può andare oltre tali limiti ed in deroga. Questo è un limite abbastanza sottile e che va gestito con astuzia ma anche con cautela.

Al punto 7.4 della circolare viene chiarito un punto che desterà perplessità: un immobile che ha già beneficiato dell'ampliamento con piano casa, non può accedere alla legge sulla rigenerazione. Da come è scritto il testo normativo, avrei interpretato invece che la premialità della LR 7/17 andasse applicata considerando il volume originario dell'intervento della eventuale LR 21/09, invece il Dipartimento ha individuato un obbligo totalmente restrittivo. Si specifica però che la legge nuova invece è compatibile con la LR 13/09 sul recupero dei sottotetti.

segnalatemi errori, omissioni, necessità di chiarire ulteriori punti.







35 commenti:

  1. non è un commento ma una domanda:

    ti risulta che sia già operativo il sito APE LAZIO? mi sono registrato come certificatore ma non mi pare che ci sia modo di caricare gli APE da me predisposti.

    Altra questione: continuo a trovare condomini o privati senza libretto d'impianto. Ma non dovrebbero i terzi responsabili o gli istallatori produrre il libretto specifico?
    grazie per la risposta che vorrai darmi

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  2. Buongiorno
    Secondo lei la chiusura di un balcone (interno alla facciata del palazzo) incrementando la mia casa di pochi metri quadrati può rientrare negli "inerventi diretti" dell'art.6?

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    1. l'articolo 6 per quel che si è capito è attuabile solo per demolizioni e ricostruzioni, dunque per avere il beneficio dell'ampliamento, dovrebbe demolire e ricostruire almeno una porzione del fabbricato.

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    2. Buona sera architetto, non capisco questa interpretazione, che per altro mi hanno dato anche in municipio...l'art. 6 parla di "sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente", questo io l'ho interpretato che sia per demolizione e ricostruzione (RE3), sia per interventi di RE 1 e 2 ho il premio del 20%. Negli interventi di RE 2, non sono inseribili i cambi di destinazione d'uso? questo quindi non comporterebbe il fatto di poter acquisire SUL, andando a rendere abitabile un volume entro la sagoma del fabbricato che prima era scomputato dal calcolo della superficie lorda (es, portico, locale tecnico ecc ecc)?

      Grazie per il confronto che offre su questo blog. Buona serata

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    3. l'interpretazione che dà la stessa regione dell'articolo è letterale: la "ristrutturazione edilizia" non dà beneficio di ampliamento, solo la "demolizione e ricostruzione", anche parziale.

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  3. buongiorno Marco e grazie per il tuo blog.
    Anche io mi sono imbattuta nella sconcertante notizia dell'impossibilità di aumenti di volumetria come si poteva fare con il Piano Casa. Questo in un comune diverso da Roma che ha già recepito la circolare esplicativa.
    E dato che probabilmente hai più chiara la legge rispetto a quanto riesca a comprenderla io, in caso di demolizione e ricostruzione di un intero fabbricato a destinazione commerciale è possibile ricostruirne uno a destinazione d'uso residenziale usufruendo del 20% in più di volumetria? o per il concetto della non "cumulabilità" posso ampliare solo la parte non oggetto di cambio d'uso?
    grazie in anticipo
    Arch. Susanna

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    1. la circolare espressamente ammette che si possano applicare congiuntamente l'art. 4 e il 6 ma da come è scritto pare si possa fare su singole porzioni del fabbricato, senza cioè sommare il doppio incentivo sulla medesima superficie. Dunque se l'immobile fosse di 100 mq, nella completa demolizione e ricostruzione per esempio si potrebbero ampliare 50mq facendoli diventare 60 commerciali e cambiando l'uso ai rimanenti 50 portandoli in abitativo. Almeno così ho capito io.

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    2. grazie, anche io credo sia così...infatti spero di poter fare il cambio d'uso con il PRG e usufruire solo dell'ampliamento con la rigenerazione urbana.
      Comunque a breve andrò al dipartimento per delucidazioni, e se avrò qualche novità la condividerò!
      grazie ancora

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  4. Buona sera Architetto nel suo post dice che con la ristrutturazione edilizia non possono essere fatti aumenti di volume se non del 2%, ma allora l'allegato A del decreto scia 2? al n. 8 della sezione edilizia da la definizione di ristrutturazione edilizia pesante, dove è concesso l'aumento di volume e non fa riferimento a nessuna percentuale.

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  5. L'aumento di volume ammesso dal n. 8 della tabella A non ha natura "premiale" come quello previsto per le demolizione e ricostruzione della LR 7/17, ma è possibile se ed in quanto si "disponga" di un residuo di cubatura.

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    1. Quindi questa legge regionale permette di ampliare del 20% solo se demolisci e ricostruisci giusto? Ora vi chiedo, se demolisco un muro di tamponatura e lo ricostruisco spostandolo in avanti, chiudendo una superficie a portico, il muro che vado a demolire e ricostruire è considerato demolizione e ricostruzione? Chi stabilisce se la demolizione e ricostruzione si riferisce a elementi strutturali o semplici tamponature?

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    2. la circolare ha specificato che il bonus volumetrico si può avere solo con demolizione e ricostruzione. La demolizione deve riguardare una cubatura.

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    3. comunque anche questa legge regionale lascia troppo spazio ad interpretazioni, quello che lei dice che deve riguardare una volumetria è sottinteso, ma io non lo trovo scritto da nessuna parte nella Legge, se mi fosse sfuggito le chiedo di indicarmi il punto dove si trova tale passaggio. Poi al n°7 della tabella A del decreto scia 2 gli interventi di demolizione e ricostruzione fanno capo alla ristrutturazione edilizia di tipo semplice dove non è previsto aumento di cubatura. quindi dire che con un intervento di demolizione e ricostruzione si può ampliare del 20% non va in contrasto con il decreto scia 2?

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    4. anche il dpr 380/01 all'art. 3 non fa riferimento alla demolizione e ricostruzione se non alla lettera d) che riguarda la ristrutturazione edilizia.

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    5. è implicito secondo me nel passaggio normativo che impone come si fa il calcolo della volumetria esistente sulla base della quale si determina la premialità. la RE è demolizione e ricostruzione senza appunto aumento di cubatura ma con variazione della sagoma: qui parliamo di interventi infatti classificabili come nuova edificazione o ampliamento, distinti appunto dalla semplice ristrutturazione edilizia.

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    6. Buona sera, complimenti per lo scambio produttivo di informazioni, mi accodo per un ulteriore delucidazione sulle premialità previste dall'Art.3 L.R. 7/2017: è possibile secondo voi, applicarle per intero ad una villa, per una demolizione parziale di volumetria esistente (ad esempio parte dell'ultimo piano)?

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  6. Carissimo architetto le vorrei porre la seguente domanda: Cambio destinazione uso da c2 a c3 ( catastale ) non rientrante in centro storico edificio ante 67. Premetto che il c2 ad oggi ha legittimamente altezze di 3 m e bagno interno ( cosa anomala per una cantina). In considerazione dell' art 6 NTA dovrei dimostrare che è un c2 magazzino ( produttivo ) e non un c2 cantina ( non produttivo ). tale dimostrazione sarà data a dire del tecn. comunale da atti presentati al comune come pratiche inizio attività comm. ecc ecc. Ora con la LR 7/17 posso derogare da quanto richiesto dal tecnico comunale e fare il cambio d'uso considerato che entrambi le destinazioni sono CU/M e standard u. uguali.?

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    1. un c/2 è produttivo a prescindere, a mio parere. bisogna risalire alla legittimità urbanistica di quel locale.

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  7. Salve architetto,ho un seminterrato C/2 con lavatoio all'interno, di 30 mq. ed altezza 2,60 mt., secondo Lei questa Legge potrà permettermi un cambio di destinazione a residenziale? Capisco la domanda molto generica ma almeno se mi può dare una sua impressione di fattibilità, grazie, un saluto

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    1. la legge sulla rigenerazione non mi risulta preveda deroghe alle norme igienico-sanitarie, dunque tendenzialmente direi di no: comunque senza valutare la situazione in concreto, non posso dare giudizi di fattibilità.

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  8. Buongiorno , avendo ampliato la famiglia, vorrei ampliare casa sfruttando un terrazzo di proprietà di circa 20 mq di un appartamento di circa 100 mq nel comune di roma municipio 8 . l'edificio è composto da 5 appartamenti ( senza condominio ) e l'appartamento in questione è al secondo e ultimo piano . secondo lei è possibile ?
    grazie e buona giornata.

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    1. premetto che vi sarà bisogno di intervenire anche sulle mura interne ( non portanti ) tipo variazione del salone e della cucina etc.

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    2. attualmente, per come ho capito il panorama normativo, è attuabile solo l'art. 6, che prevede ampliamento ma solo previa demolizione della cubatura originaria. dunque per ottenere 20mq bisognerebbe demolirne e ricostruirne 100.

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    3. praticamente tutta casa.. cmq grazie per la risposta.

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  9. Buongiorno Arch. Campagna, intendo ampliare la mia abitazione di solo 4-5 mq, nel comune di Roma. Secondo Lei in che modalità è possibile l'ampliamento? Comprendo la natura della domanda molto generica ma almeno se mi può dare una sua impressione di fattibilità.
    Grazie

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    1. come detto anche in altre risposte, attualmente l'unico articolo applicabile a Roma, oltre al 4 (cambio d'uso) è il 6, che prevede ampliamento ma solo a fronte di demolizione.

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  10. Buomgiorno architetto, le scrivo per avere un chiarimento riguardo al vecchio piano casa.

    Prima dello scadere dei termini ho presentato un piano casa per aumento di superficie con recupero di superficie non cubante, nel corso dei lavori, il proprietario ha "recuperato" una metratura maggiore di quella richiesta. Non essendo ancora chiuso il titolo, è possibile chiedere un integrazione di superfici pagando i relativi oneri? nel caso non sia possibile, si potrebbe utilizzare la legge sulla rigenerazione urbana per recuperare i metri quadri a seguito di efficentamento energetico degli ambienti?

    La ringrazio in anticipo per la risposta e le porgo cordiali saluti

    Alberto

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    1. si può fare una variante, ovviamente se l'intervento rientra comunque nei limiti di quanto autorizzabile dalla legge. la stessa legge sulla rigenerazione pare escludere la possibilità di essere applicata su immobili che già hanno beneficiato del piano casa, in ogni caso, o si attua l'art. 6, oppure per tutti gli altri la legge non è ancora operativa a meno che il comune in cui risiede l'immobile non abbia già emesso le previste delibere applicative.

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    2. L'immobile si trova a Roma, quindi solo tramite articolo 6, ma avendo utilizzato il piano casa, mi sembra di capire che non sia possibile utilizzare la legge sulla rigenerazione urbana.
      Però, avendo a disposizione ancora dei metri quadri, non era stata utilizzata tutta la percentuale disponibile per questione di costi, Quindi come dice lei sarebbe possibile usufruirne anche se la legge sul piano casa è ormai scaduta?

      Grazie ancora per le sagge risposte e per la cortesia.

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    3. se il titolo è acquisito, si può fare la variante entro i tre anni dalla presentazione della DIA o dal rilascio del del permesso di costruire. Comunque occorre valutare sempre caso per caso: non c'è mai una risposta univoca e valevole per tutti.

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    4. Ho chiesto anche al municipio, ma non hanno confermato la mia speranza, in quanto dicono che non c'è piu la legge a supportare la richiesta in quanto il piano casa è scaduto!!!!

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    5. il piano casa è scaduto ma le domande ancora in essere a mio parere possono continuare ad essere integrate. Allora se non si potesse più applicare, non si potrebbero nemmeno fare varianti ai volumi oggetto di ampliamento...

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    6. sono del suo stesso parere, proverò ad insistere e vediamo come la prenderanno. grazie ancora per l'apprezzattissimo supporto tecnico

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  11. Gentile collega, in merito all'articolo 4, non riesco a decifrare se sia possibile il cambio d'uso di una superficie non residenziale(SnR)in residenziale(SR). Tale trasformazione riguarderebbe un piano seminterrato di una abitazione in villa. Questione spinosa in quanto ogni tecnico comunale interpellato nei comuni fuori Roma tende a dare una risposta diversa.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.