mercoledì 21 gennaio 2015

verificare se un immobile è vincolato con vincolo architettonico

Oggi un post breve su un tema sempre attuale: come verificare che un immobile sia vincolato con un vincolo architettonico? la domanda se la può porre per esempio un tecnico che è stato incaricato di redigere un progetto di qualunque tipo su un fabbricato o su un area, ma anche per esempio il potenziale acquirente di un fabbricato in vendita.
Il fatto che un immobile abbia il vincolo architettonico significa che ha delle caratteristiche architettoniche o storiche che lo rendono unico, speciale o comunque meritevole di tutela.
Significa dunque avere a che fare con immobili dal pregio particolare, ma significa anche che intervenire in qualunque modo su quell'immobile comporta un problema in più, cioè quello di dover preventivamente ottenere il nulla osta della sovrintendenza territorialmente competente.

Esistono tanti tipi di vincolo, al di là di quello architettonico: per una guida orientativa sui vari vincoli vi rimando a quest'altro mio post che tratta più in generale l'argomento.

I vincoli architettonici possono essere imposti solo per le facciate esterne oppure per l'intero edificio, ricomprendendo dunque anche gli interni: la descrizione del tipo di vincolo si trova nel decreto di vincolo, che bisogna sempre andare a leggere in caso vi si ricada. In base al tipo di intervento edilizio che si deve fare, infatti, si deve capire in che modo si può intervenire.

sui beni architettonici la sovrintendenza esprime il parere in base sia al testo del decreto di vincolo, ma anche in base alla discrezionalità dell'ufficio: dunque quando si interviene su un bene vincolato non si può mai avere la certezza che il proprio progetto venga approvato.

per verificare che l'immobile ricada nel vincolo architettonico possiamo procedere in due modi:

1. il modo più sicuro ed infallibile: ci si reca di persona presso gli uffici della sovrintendenza ai beni architettonici (quella competente per Roma è in via di San Michele) e si individua l'ufficio vincoli (a Roma è al terzo piano; in genere non c'è mai molta fila, perché le verifiche sono veloci e ci sono almeno tre-quattro assistenti di sala). Lì è possibile chiedere la verifica della presenza del vincolo: portatevi appresso sia l'indirizzo che le coordinate catastali (foglio, particella, ed eventualmente subalterno). Questo è il metodo infallibile, perché la verifica è aggiornata agli eventuali decreti di vincolo pubblicati anche molto di recente. Se la verifica del vincolo dà esito positivo, dovrete fare una richiesta in bollo di "certificazione di esistenza di provvedimento di tutela" che si invia via posta alla stessa sovrintendenza, la quale sempre via posta risponderà inviandovi sia la certificazione, e sia la fotocopia del decreto di vincolo.

2. il metodo più comodo: dal vostro computer, cliccando qui*. si aprirà la pagina di Vincoli in Rete, un portale curato da diversi soggetti nel quale potete fare una verifica sia su mappa (cartografia GIS) e sia a ricerca libera testuale (che dà a volte risultati difformi da quello che si è ricercato). Una volta individuato l'immobile sulla mappa (considerate che i marker di individuazione non sono sempre posizionati in modo corretto sulla cartografia), potete aprire la relativa finestra di informazioni ed appuntarvi l'ID, il codice identificativo unico: a questo punto nel modulo di ricerca libera testuale potete aprire direttamente il form della ricerca avanzata ed inserire nel primo match il valore appuntato, e dovrebbe quindi apparirvi la scheda di dettaglio del vincolo. Sebbene la cosa possa apparire paradossale, i dati del portale telematico non sono aggiornati: per questo ho scritto che il metodo 1 è quello infallibile. Sulla stessa cartografia e è possibile anche visionare i vincoli di tipo ambientale individuati a loro volta nel portale SITAP.

* il sistema on-line non è affidabile: di alcuni vincoli individuati, alcuni in effetti in sovrintendenza risultavano, mentre altri no. In sovrintendenza vi diranno che non c'è un database on-line degli immobili vincolati, dunque utilizzate quel sistema di verifica con il beneficio del dubbio e, soprattutto, a vostro rischio e pericolo.

15 commenti:

  1. ciao Marco, dall'ufficio vincoli presso via di san michele si esce con un foglio di carta in mano in cui c'è scritto "l'immobile non è soggetto a vincoli ecc..." oppure "l'immobile è soggetto ai seguenti vincoli ecc..." ?

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    1. Ciao Marco, si l'operatore in genere rilascia un foglio in cui dichiara l'eventuale tipo di vincolo che ricade sull'immobile con coordinate catastali x e y

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    2. Mi correggo: in sovrintendenza è possibile solo visionare l'eventuale presenza di un vincolo, ma non viene rilasciato nessun certificato. Per ottenere il certificato di vincolo bisogna inoltrare una specifica richiesta, esclusivamente via posta cartacea; la sovrintendenza sempre via posta risponderà certificando l'esistenza del vincolo ed allegandovi la fotocopia del decreto ministeriale che ha istituito il vincolo.

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  3. Gentile Marco sono attualmente coinvolto in una disputa con la Sopraintendenza di Roma relativa alla lettura del vincolo esistente sulla mia proprieta' che dice "portico romano murato nella casa" da cui non si evince chiaramente se applicabile alla sola facciata o all'intero palazzo e la lettura sembra soggetta ad interpretazioni varie.

    Siamo infatti stati all'ufficio vincoli e c'e' chi dice che si tratta di vincolo su sola facciata e chi dice applicabile all'intero immobile.

    Mi sa' dire se esiste un modo per confermare se si tratta di facciata o dell'intero edificio o se bisogna sempre affidarsi all'interpretazione della soprintendenza. Grazie e Saluti Claudio

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    1. dipende da come lo interpreta il tecnico di zona: comunque in questi casi è sempre bene richiedere il nulla-osta.

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    3. Grazie Marco, tecnico di zona chi intendi il responsabile di zona in soprintendenza? In quanto al nulla osta cosa intendi, per caso copia del vincolo? Grazie

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    4. si tecnico di zona. per nulla osta intendo fare la richiesta di autorizzazione al progetto.

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    5. purtroppo la situazione e' piu' complessa. Il tecnico attuale interpreta il vincolo come applicabile a tutto l'edificio e in fase di richiesta di approvazione del nuovo progetto ha messo in discussione una divisione avvenuta preacquisto della casa che era stata fatta senza approvazione della Soprintendenza perche' il tecnico precedente della soprintendenza aveva intepretato il vincolo solo di facciata. Di conseguenza il nuovo tecnico sta mettendo in discussione la legittimita' della divisione avenuta prima di noi perche' non approvata dalla soprintendenza. Quindi mi chiedevo se esistesse una lettura assoluta del vincolo che permette di capire se di solo facciata o all'intero edificio o se ci si debba affidare alla lettura della soprintendenza. Perche' trattandosi di interpretazione ci siamo ritrovati con due tecnici che si sono susseguiti con pareri diversi. Grazie dell'aiuto

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    6. non c'è visura assoluta: provate a trovare un punto d'incontro altrimenti dovrete depositare una richiesta di nulla-osta, attendere l'eventuale diniego, e ricorrere quindi al TAR.

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  4. Caro Marco,
    ho provato a cercare in rete, ma non ho trovato nulla in merito.
    Sai dirmi qual è la procedura da seguire per richiedere alla Soprintendenza di apporre un vincolo su un immobile di proprietà privata?

    Grazie

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    1. è una procedura che si dovrebbe inviare direttamente al ministero, sinceramente non l'ho mai dovuta studiare.

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