la superficie minima di una abitazione è lorda o netta?

Se siete arrivati a porvi questa domanda, significa che avete già compiuto i seguenti passi, grosso modo: volete acquisire o avete già nelle vostre disponibilità un immobile che NON è residenziale, e state valutando di cambiarne l'uso in abitativo; oppure state valutando l'acquisto di un immobile residenziale molto piccolo e vi sta sorgendo il dubbio se sia "regolare".

Avete dunque sbirciato le varie (tante, troppe) leggi nazionali in materia urbanistica e magari siete giunti sul "decreto sanità" del 1975, nel quale è sancita la dimensione minima inderogabile che deve sviluppare una unità abitativa (ovviamente, sul territorio italiano); avrete dunque letto l'art 3 di quel decreto, che recita che

[...] l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28 [...]

 e allora magari sarà sorta anche a voi la fatidica domanda: ma quella superficie, è da intendersi lorda o netta?

La domanda è più che legittima, visto che la differenza può essere cruciale, soprattutto per quegli immobili che hanno una dimensione "a cavallo" del valore di 28mq. Come si vede, la normativa nazionale non è affatto chiara nel definire a quale superficie bisogna fare riferimento, e molta altra documentazione relativa, come per esempio il regolamento edilizio di Roma Capitale, hanno copiato in modo identico la frase, lasciando la stessa indeterminazione nella definizione.

Purtroppo, come spesso accade, non c'è modo di delineare in modo definitivo la questione, vista anche la scarsa giurisprudenza in materia, comunque è universalmente riconosciuto che detta superficie sia da intendersi calpestabile, cioè netta. Ciò deriva dal fatto che tutte le altre superfici individuate nel decreto sanità si intendono sempre calpestabili, e, inoltre, la formulazione dell'articolo che specifica "comprensivo dei servizi" lascia intendere che ci si riferisca alla superficie calpestabile. Inoltre, avrebbe potuto essere fuorviante definire la superficie come lorda poiché non c'è un metodo univoco per calcolarla in modo ufficiale (per esempio, secondo le regole catastali la superficie lorda è determinata considerando solo i primi 50cm di spessore delle murature perimetrali, mentre invece nelle norme di Piano Regolatore di Roma si devono considerare solo i primi 30cm e poi l'eventuale uoteriore spessore oltre i 50cm: dunque se si fanno i calcoli con i due criteri diversi si ottengono valori ovviamente diversi).

Per essere certi di non sbagliare, per superficie netta è da intendersi la sommatoria delle superfici calpestabili dei singoli ambienti, e non la superficie al solo netto delle murature perimetrali (che considererebbe la superficie dei tramezzi interni). Ritengo sia corretto, nel calcolo della superficie "calpestabile", fare riferimento alle indicazioni contenute nel D.M.LL.P. n°801/1977 che definisce, ai fini del calcolo dell'incidenza del costo di costruzione nelle nuove costruzioni, cosa si debba considerare e cosa no. Si faccia caso al fatto che anche le scale di collegamento verticali vanno escluse dal calcolo, mentre invece seguendo le norme catastali queste vadano computate "una sola volta" per i vari piani.

La ASL comunque ha il potere di valutare se alcune situazioni limite sono meritevoli di una specifica deroga.

Sul punto si è espressa anche la Giustizia Amministrativa: in particolare il TAR Lazio, nella sentenza n°186/2012, cita le valutazioni di dei tecnici verificatori i quali, nel caso specifico della controversia, avevano acclarato che un dato immobile, sviluppando una superficie calpestabile inferiore a 28mq, era in violazione delle norme del DM sanità.

Dunque se dovete procedere al cambio di destinazione d'uso, dovrete considerare che non è possibile procedere qualora l'immobile abbia una superficie calpestabile inferiore al valore minimo imposto. Non è invece precluso che l'immobile possa "acquisire" la superficie che gli manca per arrivare al parametro: per esempio mediante ampliamento (nei pochi casi in cui è possibile, o per esempio con il Piano Casa) o mediante cessione di superficie da un'immobile limitrofo. Per approfondire il tema dei cambi d'uso in generale, potete visualizzare i molti miei post con il tag "cambio di destinazione d'uso" (trovate il tag in fondo a questo post, prima dei commenti).

Se invece siete arrivati a porvi la domanda perché state valutando l'acquisto di un immobile che sembra legittimamente abitativo ed ha una superficie inferiore a 28mq calpestabili, potreste trovarvi in una delle seguenti:

• l'immobile è storico, edificato in periodi in cui non esisteva la normativa sanitaria o, laddove esistente, era meno restrittiva. ciò in nessun caso può valere per immobili successivi al 1975, anno nel quale è entrato in vigore il decreto sanità già citato. in questo caso accertatevi che la provenienza sia legittima (leggi quest'altro mio post specifico per approfondire) ed evitate acquisti di immobili dei quali non si trovano chiari documenti comprovanti la legittimità della situazione;
• l'immobile è stato oggetto di condono edilizio: in questo caso accertatevi che sia di almeno 20mq calpestabili altrimenti in nessun caso potrà essere agibile, anche se con la concessione rilasciata.

Se non ricadete in nessuno dei casi indicati, potreste trovarvi di fronte ad una situazione di abuso edilizio.