venerdì 6 febbraio 2015

la superficie minima di una abitazione è lorda o netta?

Se siete arrivati a porvi questa domanda, significa che avete già compiuto i seguenti passi, grosso modo: volete acquisire o avete già nelle vostre disponibilità un immobile che NON è residenziale, e state valutando di cambiarne l'uso in abitativo; oppure state valutando l'acquisto di un immobile residenziale molto piccolo e vi sta sorgendo il dubbio se sia "regolare".
Avete dunque sbirciato le varie (tante, troppe) leggi nazionali in materia urbanistica e magari siete giunti sul "decreto sanità" del 1975, nel quale è sancita la dimensione minima inderogabile che deve sviluppare una unità abitativa (ovviamente, sul territorio italiano); avrete dunque letto l'art 3 di quel decreto, che recita che
[...] l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28 [...]
 e allora magari sarà sorta anche a voi la fatidica domanda: ma quella superficie, è da intendersi lorda o netta?

La domanda è più che legittima, visto che la differenza può essere cruciale, soprattutto per quegli immobili che hanno una dimensione "a cavallo" del valore di 28mq. Come si vede, la normativa nazionale non è affatto chiara nel definire a quale superficie bisogna fare riferimento, e molta altra documentazione relativa, come per esempio il regolamento edilizio di Roma Capitale, hanno copiato in modo identico la frase, lasciando la stessa indeterminazione nella definizione.

Purtroppo, come spesso accade, non c'è modo di delineare in modo definitivo la questione, vista anche la scarsa giurisprudenza in materia, comunque è universalmente riconosciuto che detta superficie sia da intendersi calpestabile, cioè netta. Ciò deriva dal fatto che tutte le altre superfici individuate nel decreto sanità si intendono sempre calpestabili, e, inoltre, la formulazione dell'articolo che specifica "comprensivo dei servizi" lascia intendere che ci si riferisca alla superficie calpestabile. Inoltre, avrebbe potuto essere fuorviante definire la superficie come lorda poiché non c'è un metodo univoco per calcolarla in modo ufficiale (per esempio, secondo le regole catastali la superficie lorda è determinata considerando solo i primi 50cm di spessore delle murature perimetrali, mentre invece nelle norme di Piano Regolatore di Roma si devono considerare solo i primi 30cm e poi l'eventuale uoteriore spessore oltre i 50cm: dunque se si fanno i calcoli con i due criteri diversi si ottengono valori ovviamente diversi).

Per essere certi di non sbagliare, per superficie netta è da intendersi la sommatoria delle superfici calpestabili dei singoli ambienti, e non la superficie al solo netto delle murature perimetrali (che considererebbe la superficie dei tramezzi interni). Ritengo sia corretto, nel calcolo della superficie "calpestabile", fare riferimento alle indicazioni contenute nel D.M.LL.P. n°801/1977 che definisce, ai fini del calcolo dell'incidenza del costo di costruzione nelle nuove costruzioni, cosa si debba considerare e cosa no. Si faccia caso al fatto che anche le scale di collegamento verticali vanno escluse dal calcolo, mentre invece seguendo le norme catastali queste vadano computate "una sola volta" per i vari piani.

La ASL comunque ha il potere di valutare se alcune situazioni limite sono meritevoli di una specifica deroga.

Sul punto si è espressa anche la Giustizia Amministrativa: in particolare il TAR Lazio, nella sentenza n°186/2012, cita le valutazioni di dei tecnici verificatori i quali, nel caso specifico della controversia, avevano acclarato che un dato immobile, sviluppando una superficie calpestabile inferiore a 28mq, era in violazione delle norme del DM sanità.

Dunque se dovete procedere al cambio di destinazione d'uso, dovrete considerare che non è possibile procedere qualora l'immobile abbia una superficie calpestabile inferiore al valore minimo imposto. Non è invece precluso che l'immobile possa "acquisire" la superficie che gli manca per arrivare al parametro: per esempio mediante ampliamento (nei pochi casi in cui è possibile, o per esempio con il Piano Casa) o mediante cessione di superficie da un'immobile limitrofo. Per approfondire il tema dei cambi d'uso in generale, potete visualizzare i molti miei post con il tag "cambio di destinazione d'uso" (trovate il tag in fondo a questo post, prima dei commenti).

Se invece siete arrivati a porvi la domanda perché state valutando l'acquisto di un immobile che sembra legittimamente abitativo ed ha una superficie inferiore a 28mq calpestabili, potreste trovarvi in una delle seguenti:
  • l'immobile è storico, edificato in periodi in cui non esisteva la normativa sanitaria o, laddove esistente, era meno restrittiva. ciò in nessun caso può valere per immobili successivi al 1975, anno nel quale è entrato in vigore il decreto sanità già citato. in questo caso accertatevi che la provenienza sia legittima (leggi quest'altro mio post specifico per approfondire) ed evitate acquisti di immobili dei quali non si trovano chiari documenti comprovanti la legittimità della situazione;
  • l'immobile è stato oggetto di condono edilizio: in questo caso accertatevi che sia di almeno 20mq calpestabili altrimenti in nessun caso potrà essere agibile, anche se con la concessione rilasciata.
Se non ricadete in nessuno dei casi indicati, potreste trovarvi di fronte ad una situazione di abuso edilizio.

52 commenti:

  1. Buongiorno Marco spero di essere nel post giusto, volevo chiedere un parere, per un locale di casa vacanze nel centro storico che non ha le altezze minime, possono andare in qualche modo in deroga?
    Ci sono altezze di circda 2,20 metri, un altro problema che c'è una cucina senza finestra, al municipio mi hanno detto di rispettare il regolamento edilizio, ma comunque sanno che nel centro storico ci sono questo tipo di abitazioni con queste altezze, inoltre l'appartamento è ante 42 e ante 34, quindi prima della licenza edilizia e del regio decreto sull'agibilità, quindi secondo me dovrebbero andare in deroga in qualche modo, tu ne sai qualcosa a riguardo? So che c'è anche una legge regionale sulle attività ricettive, ma da altezze di 2,70 metri, se devo rispettare la legge regionale non ce la farò mai, ho chimato anche la ASL RMA e mi hanno detto che il tutto è di competenza del municipio.
    Grazie

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    1. devi dimostrare che la costruzione fu edificata così o che comunque si trovava in quello stato già prima del 1934: con questa documentazione secondo me nessuno può opporsi. Può essere sufficiente il catastale del 1939, se indica correttamente le altezze.

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    2. Il catastale del 1939 lo ha, quindi verificando che le altezze siano conformi, e la conformità urbanisticala pratica al suap può essere presentata?

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    3. con il catastale del 1939 conforme allo stato dei luoghi secondo me non ci sono appigli per potersi opporre. Bisogna comunque vedere bene cosa c'è scritto nella legge regionale, perché se lì in effetti ci sono dei limiti di altezze inderogabili, sarà quella che ti bloccherà.

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    4. mi permetto di sottolineare che in deroga sulle dimensioni minime si va in caso l'immobile sia sottoposto a vincolo, come specificato nel regolamento regionale sulle strutture extralberghiere, mentre quando ci si trova davanti a questi casi, le norme dicono che l'immobile deve rispondere al regolamento edilizio e d'igiene del Comune nel quale si trova l'immobile... spero di essere stata di utilità

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  2. Nella legge regionale n 16/2008 dice all'art. 8 che i requisiti strutturali e dimensionali possono andare in regola se l'edificio è tutelato e censito dalla soprintendenza del ministero per le attività culturali, si può derogare in funzione della loro integrale conservazione e preservazione, forse devo fare un salto a via di san michele e vedere se ci sono vincoli o specifiche tutele a questo punto.

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  3. Ciao architetto non se sono nel post giusto. secondo te una frazionamento e fusione fatto senza titolo in citta storica T6 è sanabile se l'unità immobiliare è di mq.28 netti?

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    1. in linea di massima può essere sanabile, perché il limite dei 45mq si applica ai frazionamenti e non ai trasferimenti di superficie.

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  4. si può realizzare una casa vacanza in un monolocale accatastato A/4 o A/5 e inferiore ai 28mq?

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    1. se la situazione è urbanisticamente legittima si potrebbe, e salvo che l'immobile in quella configurazione rispetti i requisiti del regolamento regionale.

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  5. Buongiorno Marco,
    ex residence realizzato nel 1965 formato da monolocali con bagno annesso di totali 19mq circa lordi (bagno+monolocale), trasformato in residenza nel 1975 e venduto frazionato, tre di questi monolocali sono divenuti un alloggio di 3 camere per un totale di 57mq circa lordi (più un balcone perimetrale di 10mq).
    Attualmewnte c'è l'esigenza di dividere in due questo appartamento ma, in tutti i modi, la superficie lorda di ognuno si aggira attorno ai 27/27,50mq. Intravede una via di uscita o è una divisione impossibile? (non so, facendo riferimento al passato, o cercando di includere i balconi, .....).
    Grazie
    Giorgio Villani

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    1. comne destinazione abitativa è impossibile, e cmq nei trazionamenti il minimo è 45mq lordi.

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  6. Caro Architetto,
    dovrei modificare la distribuzione interna di un monolocale di 10mq già condonato nel 2003 (da cantina ad abitazione) in cui sono stati indicati bagno e angolo cottura. Date le dimensioni è possibile, secondo lei effettuare queste modifiche ed abitare il locale?

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    1. secondo me nell'immobile c'è una sorta di corto-circuito burocratico: sebbene le norme sugli spazi degli immobili soggetti a condono siano più permissive di quelle degli immobili ordinari, di fatto non c'è una distribuzione potenzialmente autorizzabile in un ambiente di 10mq totali e duinque a mio avviso non si può cambiare la distribuzione interna. in ogni caso, un immobile così piccolo non può avere l'agibilità a prescindere e quindi non è abitabile. Se si sta chiedendo perché le hanno rilasciato la concessione, il motivo è questo: gli immobili vengono comunque concessionati per legittimare la cubatura ed eliminare il rischio di vedersi comminare una determinazione di demolizione, ma vengono comunque autorizzati anche immobili non potenzialmente abitabili. lo spazio concessionato in questi casi come unica possibilità di diventare abitabile ha quella di essere annesso ad altre superfici abitabili per superare la dimensione minima (20mq calpestabili).

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  7. Gentile Architetto,
    possiedo un A/10 a Roma nel quartiere pinciano di 25 mq servizi inclusi. Non c'è modo tuttora per farlo diventare A/2 vero nemmeno considerando il piano casa?
    Grazie come sempre del suo sempre cortese e competente supporto.
    Cordiali saluti

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  8. Gentile Architetto
    Dovendo dividere un appartamento di 38 mq, è possibile realizzare la seguente divisione:
    soggiorno 20 mq
    letot 11 mq
    bagno e rispostiglio 7 mq

    l'art 40dice che 38 mq è il limite per una persona, di conseguenza la mia unica stanza da letto puo essere minimo di 9 mq? inoltre sempre l'art 40 introduce l'obbligo ad avere una stanza soggiorno di miniumo 14 mq ma non fa riferimenti ad obblighi sulla stanza da letto. Grazie mille

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    1. confermo che a mio parere non ci sono obblighi, nel regolamento edilizio, di avere almeno una camera da letto da 14mq: l'obbligo esplicito è solo per il soggiorno.

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  9. Buonasera Marco,
    devo presentare un fine lavori di una scia nel II MUnicipio. Utilizzerò il modello fine lavori che trovo sul nuovo sito ma non vedo quello per il certificato di collaudo, dove posso reperirlo? Inoltre volevo chiederti se l'accatastamento va fato prima o dopo la presentazione del fine lavori. Grazie per il tuo sempre prezioso aiuto.

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    1. l'accatastamento generalmente è meglio farlo prima, per allegarlo appunto al fine lavori. per il certificato di collaudo, io uso dei modelli in uso presso altri municipi, altrimenti il II municipio ne aveva uno vecchio, non più disponibile on-line, che potrebbe andare ancora bene.

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  10. buongiorno Arch Campagna

    il quesito riguarda un'abitazione storica, 1700, nella quale i mq dell'abitazione complessivamente sono 40 ma suddivisi in 24 stanza, con altezza 4 metri e soffitto a botte, e 16 ripostilgio con altezza 2,00. Tutto questo, compreso le altezza, è riprtato in catasto del 1939. Ora per l'agibilità siamo sotto i 28 mq di legge per l'abitazione singola o posso considerare l'abitazione come 40 mq, quindi non singola ma doppia pur essendo divisa in due ambienti di cui uno non abitabile?
    Grazie

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    1. salvo verifica attenta della documentazione, se il ripostiglio risulta effettivamente tale (e non una cantina) si potrebbe considerare come spazio residenziale, ai fini dell'agibilità. Sempre, ripeto, fatta salva analisi della documentazione che potrebbe svelare altre circostanze.

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  11. Buonasera, sarei interessata all'acquisto di una ex portineria di 17 mq accatastata a4 in un palazzo anni 30 a Milano. Sarebbe possibile creare un bagno ed ottenere quindi una sanatoria in concessione (essendo inferiore ai 28mq) per un monolocale a questo punto "regolare"? Grazie

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    1. mi sembra una situazione delicata, e le deroghe specifiche che applica il comune di Milano in caso di condono non le conosco: le posso suggerire di contattare un buon tecnico del posto.

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  12. Salve architetto Campagna,
    Immobile del '700, ampiamente dimostrato dai vecchi rogiti e dai documenti catastali, che la monocamera è sempre stata unica e di 20mq, quindi non proviene da frazionamenti, in più sempre stata residenziale A/5 ultrapopolare. Presento cila mancata perchè fu realizzato un bagnetto e angolo cottura, il tutto di 6 mq (3+3). Bocciata per mancanza dei min. 28mq da DM 75. Ora mi chiedo; di certo non si potevano rispettare dei minimi normati 250 anni dopo, questo non è un caso che va in deroga? come è possibile che una residenza, già ampiamente dimostrato che è nata di 20mq ad uso residenziale, non ha il bagno che poi è richiesto dal DM del 75?
    la ringrazio anticipatamente

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    1. proverei ad acquisire il parere della ASL: una volta acquisito, il municipio non potrà negare la CILA.

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    2. speriamo, sono ovviamente tentativi, grazie

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  13. Buongiorno Architetto, mi trovo proprio in questo caso "l'immobile è stato oggetto di condono edilizio, con concessione in sanatoria, ma non è stata rilasciata agibilità. La superficie netta è di risulta di 26 mq calpestabili. Occorre chiedere una deroga, in virtù del condono, per il rilascio dell'agibilità?

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    1. il comune di Roma ha predisposto, con delle determinazioni dirigenziali, dei regimi derogatori per le agibilità di immobili oggetto di condono. trova riferimenti specifici su altre pagine di questo blog e sul sito urbanistica.comune.roma.it sezione atti>atti condoni.

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  14. Buonasera. Vorrei acquistare un monolocale di 20 mq costruito inizio anni '60 e mai modificato. Al catasto (1992) risulta A5, con h di 2,45 mt (bagno e ripostiglio 2 mt). Nel comune dove risiedo c'è una delibera che acconsente h a 2,40 mt. Il problema rimane la metratura globale, inferiore a 28mq. E' applicabile anche in questo caso? Andrei a viverci da solo. Grazie

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  15. Errata corrige: al catasto è A/4. In un atto del 1989 l'immobile è dichiarato ante '67. Ora leggo che il DL Semplificazioni di 11 giorni fa ha dichiarato che queste norme (altezza 2,70 e 28mq) sono applicabili solo agli immobili successivi al 1975. E' così? Grazie mille.

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    1. se il comune non ha diramato delle disposizioni derogatorie, potreste provare ad appoggiarvi all'art. 10 c. 2 del DL 76/20 che ha stabilito che le costruzioni ante 1975 non devono rispettare le prescrizioni del Decreto Sanità, ma occorre verificare se l'immobile era così legittimato fin dall'origine o se già all'epoca nel comune o nella regione non vi fossero norme regolamentari specifiche.

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    2. Grazie mille, gentilissimo.

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  16. Che ruolo giocano le altezze ai fini della destinazione d'uso abitativo? Faccio un esempio, può considerarsi in regola con la normativa un monolocale di mq. 24,40 che ha un altezza di 4,00 metri?

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    1. le altezze si intendono minime, non mi risulta sia fissato un massimo.

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    2. Mi perdoni forse sono stato poco chiaro nel formulare la domanda. Intendevo, laddove i metri quadri fossero inferiori rispetto al minimo stabilito, può avere rilevanza l'altezza, ovvero i metri cubi?

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  17. Buonasera architetto, vorrei frazionare un appartamento di 78mq a valle aurelia 00167 Roma. Il primo appartamento diventerebbe di 45 mq come da minimo previsto. Quello più piccolo di 30mq potrebbe diventare un immobile a10 (uso ufficio)?

    Grazie in anticipo per l'aiuto

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    1. Buonasera gentile architetto, da questa sua risposta deduco che lo specifico limite minimo dei 45mq (prescritto a quanto capisco dalle NTA) per unità derivanti da frazionamenti si riferisce ai soli "alloggi"/"appartamenti" e non quindi anche a nuove unità uso ufficio? E' corretto?

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    2. il PRG usa le parole "per gli interventi di frazionamento volti alla creazione di unità residenziali è stabilito un limite minimo di 45mq di SUL per singola abitazione". mi sembra abbastanza chiaro che la definizione è circoscritta alle destinazioni residenziali, ma suggerisco comunque di non interpretare la cosa con troppa allegria.

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  18. Buonasera architetto, un mio cliente vuole acquistare un'unità immobiliare (zona talenti) adiacente il suo appartamento di circa 32 mq (Sup. Netta). Successivamente vuole frazionare questa unità per accorpare un vano al suo attuale appartamento e con la restante parte realizzare un monolocale. Il problema sta che la SUp. Netta sarà di 26 mq. inferiore ai 28 mq come cita il DM. 75. Il comune può rifiutare la pratica? Grazie

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  19. buonasera architetto sto per comprare un locale ufficio,voglio fare cambio uso destinazione residenciale e di 25mq compreso il bagno poi ha un deposito in piano interrato 12 mq con altezza 2.40 vorrei sapere se e possibile il cambio o no ,scusami per il mio italiano discreto.sono straniero grazie mille

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    1. se il deposito è di fatto una cantina, secondo me i 25mq non sono sufficienti al mutamento d'uso in abitativo, mancando uno dei requisiti principali, quello della superficie totale minima.

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  20. Buonasera, devo fare una Cila per manutenzione straordinaria per invertire tra loro una camera di 17mq e cucina di 9,5mq (che diventerà una camera singola). L’appartamento è complessivamente di 32 mq netti/40 mq lordi. Da regolamento edilizio le dimensioni minime risultano quelle di un appartamento per una persona è corretto? Grazie!

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    1. il regolamento dice che l'alloggio monostanza deve essere di 28mq se per una persona, e di 38 se per due. Secondo me nulla osta a fare l'operazione che indichi, ma sappi che c'è chi fa una lettura molto stretta della definizione normativa e ritiene che per alloggio monostanza debba intendersi un appartamento privo di camere da letto, cioè solo con il letto-soggiorno. secondo me è una lettura troppo restrittiva.

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    2. Secondo lei il fatto che la stanza abbia le dimensioni di una singola potrebbe essere comunque un problema? In questo caso prima di presentare la pratica conviene interfacciarsi con il tecnico del municipio di competenza? Grazie!

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    3. Tra l’altro nella dia fatta precedentemente la stanza che diventerà soggiorno con angolo cottura appariva come “camera” e non come soggiorno.

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    4. secondo me quella che ho descritto sopra è una lettura troppo rigida, comunque un confronto con i tecnici del municipio è sempre auspicabile onde evitare problemi a valle della presentazione.

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  21. Gentile architetto. Nel palazzo dove abito c'é un immobile (ex casa del portiere) di proprietà dei vecchi costruttori (mai utilizzato da loro) con cui vorremmo procedere per usocapione. L'appartamento é 28 mq+2 esterni (parlo di metri commerciali). Alcuni condomini sostengono che non sia possibile procedere con l'usocapione dato che poi il comune non rilascerebbe l'abitabilità una volta fatti i lavori di ristrutturazione.
    Ora io leggendo sul suo blog ho visto che non é specificato da nessuna parte che i metri quadri debbano essere calpestabili o commerciali, ma che é solo l'interpretazione generale a considerare quelli calpestabili.
    Lei ha esperienza in merito di monolocali di questa taglia? Oppure in alternativa esistono delle situazioni in cui la grandezza del monolocale sia derogabile per qualche motivo?

    Ad esempio il nostro palazzo é stato costruito negli anni 60. Questo potrebbe costituire un motivo di deroga?
    Inoltre, se facciamo dei lavori potrebbero esserci problemi?

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    1. il fatto che il fabbricato sia stato edificato prima del 1975 può consentire l'accesso a delle deroghe, ma, in ogni caso, sarebbe opportuno che l'appartamento figurasse nel progetto edilizio originario, altrimenti sarebbe un abuso ed il condominio dovrebbe valutare bene se assumersene carico prima di procedere all'usucapione.

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    2. se l'appartamento è presente nel progetto edilizio originario, ma con delle piccole variazioni (ad esempio un bagno più piccolo del previsto) rispetto al progetto originale?

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    3. si potrebbero sanare le difformità, accedendo al concetto di deroga sempre sopra espresso, a meno che non ci siano state riduzioni di superficie tali da abbassare ulteriormente il valore già sotto il limite di legge. Va sempre visto sul posto, però.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.