Il manuale della compravendita immobiliare scritto da me

Con questo post vi presento il mio nuovo libro: La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non. E' un testo che ho sentito l'esigenza di scrivere - e ringrazio l'editore Maggioli per aver deciso di pubblicare la mia proposta - perché sempre più spesso mi capita di imbattermi in persone disorientate e spesso anche avvilite per non riuscire a trovare chiarezza e risposte ai mille dubbi che attanagliano le persone che decidono di vendere o di acquistare una casa.

Chi fa il tecnico come me sa quanto può essere pieno di insidie il mondo della compravendita immobiliare, ma chi si approccia all'acquisto o alla vendita senza essere un esperto del settore, può in effetti correre inconsapevolmente dei rischi di un certo rilievo. Sempre più spesso, oggi, si sente parlare di immobili acquistati che, solo dopo il loro acquisto, hanno svelato gravi difformità edilizie che l'acquirente è stato costretto ad affrontare, con aggravi di costi e di complessità, da cui è nato un contenzioso civile con il precedente proprietario e venditore. Oppure, quante volte si è sentito dei problemi venuti a galla solo dopo aver acquistato un immobile all'asta?

Questo mio nuovo testo non ha la pretesa di fornire una risposta alle mille domande che possono nascere, ma cerca di sviluppare un cammino all'interno di tutti quegli ambiti che è importante almeno per sommi capi conoscere quando si decide di comprare o vendere un immobile. Chi scrive è un tecnico e questa è una guida che vede la questione da una prospettiva decisamente tecnica: naturalmente, gli attori della compravendita immobiliare sono anche altri (il Notaio, l'agente immobiliare, la banca) e non mancano dei paragrafi dedicati al ruolo di ciascuno di essi.

Nella compravendita difatti è anche importante sapere cosa poter pretendere e da chi: contrariamente a quanto si può pensare, l'agente immobiliare non è necessariamente tenuto a valutare e conoscere lo stato di legittimità edilizia di un immobile, in quanto il ruolo di questa figura è quello della mediazione, e non è tenuto a conoscere dettagli tecnici che, peraltro, neanche gli spettano. Anche la figura del Notaio ha nell'immaginario collettivo un ruolo leggermente diverso da quello che in realtà svolge: egli ha un ruolo di pubblica necessità (avete mai pensato che i rogiti non possono non essere pubblici? come si potrebbe vendere un immobile se non esistesse un registro che annota chi ne è proprietario?), attraverso cui l'immobile subisce il passaggio di proprietà e, nel fare ciò, raccoglie le dichiarazioni del venditore e le trascrive nell'atto, che ha tutte le forme di un contratto. Non è, però, direttamente responsabile della effettiva veridicità di quelle affermazioni, né è formalmente tenuto ad effettuare verifiche di legittimità, a meno che non ne venga espressamente incaricato. Tutto ciò viene descritto nel mio testo, con chiarezza e dovizia di riferimenti alla giurisprudenza che vi è stata nel merito.

Un autoscatto con i miei due libri

Ovviamente, ampio spazio nel mio testo è dedicato alla legittimità urbanistica: accompagno il lettore attraverso la storia della normativa edilizia italiana, soffermandomi sui tratti salienti: solo conoscendo la storia della normativa, difatti, si può effettuare una corretta valutazione della legittimità edilizia. Dato che la conformità è uno dei temi principali della compravendita (ma di cui si parla troppo poco e, soprattutto, troppo tardi), è dedicato ampio spazio alla descrizione dei titoli abilitativi, alla classificazione degli interventi edilizi ed all'inquadramento urbanistico generale, nonché le modalità di gestione delle non conformità: in questo modo il lettore avrà a disposizione tutti gli elementi essenziali per potersi districare attraverso le non conformità e saperne valutare la gravità. Soprattutto, viene spiegato in modo chiaro quali effettivamente sono i documenti a cui occorre riferirsi per valutare lo stato urbanistico legittimo, poiché - sfatiamo un mito - la planimetria catastale non è (quasi) mai un documento probante a livello di conformità edilizia (e nel testo spiego bene perché è così).

Mi è sembrato anche doveroso dedicare un intero capitolo al catasto ed alla conformità catastale, in quanto la rispondenza della planimetria allo stato reale dell'immobile è una condizione che è richiamata espressamente dalla stessa legge: vengono quindi descritti gli elementi per capire se una planimetria catastale è effettivamente rispondente allo stato visionato oppure no.

Un ulteriore capitolo è dedicato esclusivamente agli immobili che, tipicamente più di altri, devono suscitare l'attenzione dell'acquirente (e del venditore): quante volte ci si è imbattuti in immobili realizzati ai piani super-attici dei fabbricati, salvo poi scoprire che, nascendo come locali tecnici tipo stenditoi o lavatoi, non erano idonei per la residenza? oppure, siete sicuri che l'acquisto di una nuova costruzione non presenti le stesse criticità che possono trovarsi nell'acquistare un immobile costruito anni addietro?

Non mancano approfondimenti sulle tasse da pagare nel caso di compravendita, sulle problematiche specifiche degli immobili non residenziali, sulle modalità per gestire le non conformità edilizie.

Come anticipato, il testo nasce da una mia iniziativa, proprio perché sono rimasto impressionato, nel corso della mia esperienza professionale, da come possa esserci tanto disorientamento di fronte a temi davvero fondamentali, soprattutto considerando l'entità delle cifre che generalmente sono in gioco nel caso di immobili.

Per chi avesse interesse ad un testo che valuti la conformità edilizia più dalla prospettiva della Due Diligence Immobiliare, posso suggerire il mio primo libro: Il Manuale del Progettista per l'intervento sull'esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari.