Oggi un post breve per commentare una recente sentenza del Consiglio di Stato che va a convalidare una teoria da me più volte sviluppata. Si parla di volumi imponibili a fini edificatori (dunque cubatura massima edificabile su un lotto) e relativa applicabilità agli spazi non prettamente abitabili ma potenzialmente tali.
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| Immagine da Pixabay |
Parlo della sentenza n°7785 sez. IV del 22 novembre 2021.
In estrema sintesi, dei vicini contestano ad un comune abruzzese di aver rilasciato un permesso di costruire asseritamente illegittimo, in quanto nella cubatura edificabile non sarebbe stato conteggiato anche il sottotetto, il quale, avente altezza di 2,40 metri (in media) ed avendo caratteristiche tali che ne consentono l'abitabilità, non dovrebbe essere sottratto da tale conteggio.
La giurisprudenza già si era espressa in passato nel merito dei locali sottotetto (o stenditoio/lavatoio) i quali non potevano essere considerati volumi tecnici: è importantissima, difatti, la distinzione tra volume tecnico propriamente detto, e spazi invece potenzialmente abitabili. il volume tecnico è quell'elemento edilizio chiuso, concepito esclusivamente per esigenze tecnologiche, che deve peraltro essere dimensionato senza esagerare troppo nelle dimensioni. Sono volumi tecnici i locali che ospitano caldaie o boiler dell'acqua calda, così come lo sono gli extracorsa degli ascensori, ovvero locali necessari per l'alloggiamento di apparecchiature elettriche od elettroniche funzionali al corretto funzionamento degli impianti. Dato che il volume tecnico è un elemento tecnologico indispensabile anche per far si che gli impianti possano essere realizzati nel rispetto della normativa sulla sicurezza o almeno per aumentarne la durata nel tempo, è consentito che questi spazi dedicati vengano sottratti alla cubatura edificabile: non è difatti un caso che, pur essendo elementi che incidono sulla sagoma e sui prospetti, possono essere realizzati su edifici esistenti spesso anche in "semplice" SCIA.
Tutto ciò che non è un volume tecnico e, soprattutto, che ha le caratteristiche per essere potenzialmente abitabile, invece, deve necessariamente essere computato nel calcolo della cubatura edificabile. Per meglio identificare la questione, il Consiglio di Stato fa espresso riferimento alla circolare n°2474 del 31 gennaio 1973, la quale è estremamente chiara sul punto, tanto da chiedersi perché ancora dopo quasi cinquant'anni ancora si discute su questo argomento.
Il Permesso di Costruire in esame, pertanto, è stato annullato. Fortunatamente (e, correttamente) viene specificato che l'annullamento riguarda solo la porzione del sottotetto, dunque il resto della costruzione viene confermato implicitamente nella sua legittimità (almeno solo per il fatto di non essere stato oggetto diretto di impugnazione).
I ricorrenti avevano impugnato anche uno specifico articolo del regolamento edilizio comunale che disciplina appunto la possibilità di scomputare volumi che hanno determinate caratteristiche, ma tale aspetto non viene valorizzato dal Consiglio di Stato il quale ritiene che quel passaggio normativo si riferisce alle caratteristiche tecniche che devono avere i volumi tecnici per non essere considerati comunque all'interno del volume edificabile, pur essendo, appunto tecnici. Dunque il regolamento viene fatto salvo.
fERMO REATANDO VOLUME E SAGOMA, IL SOSTTOTETTO AVENTE ALTEZZA MEDIA >2,40M DERIVANTE DALL'ABBASSAMENTO DELL'ULTIMO SOLAIO, COME SI INQUADRA URBANISTICAMENTE?
RispondiEliminase si parte da uno spazio effettivamente "volume tecnico" mi sembra si possa inquadrare come ampliamento.
EliminaBuongiorno Marco,
RispondiEliminail Comune di Roma in quale documento normativo definisce le caratteristiche tecniche che devono avere i volumi tecnici per non essere considerati comunque all'interno del volume edificabile SUL)? Non mi sembra che nelle NTA e RE ci siano indicazioni in merito !
nelle NTA del PRG sono definite le caratteristiche che devono avere i volumi per non rientrare nel calcolo della SUL: è lì che li trovi. per il Lazio, poi, si fa riferimento ad una vecchia circolare, poi in parte superata, che stabiliva le linee guida per la redazione dei regolamenti edilizi: oggi, però, deve ritenersi implicitamente superata dalle 42 definizioni uniformi dove pure si trovano indicazioni in tal senso.
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RispondiEliminaBuongiorno, chiedo una cosa: all'interno di un sottotetto (non abitabile), si vuole spostare il vano scala in un altro punto del solaio (scala autoportante). Una parte di questo sottotetto è stata condonata a soffitta (sempre senza abitabilità, non ci sono le altezze) e delimitata da tramezzi; è in questi mq che si trova l'attuale "buco" - vano scala. Il nuovo vano scala invece, ricadrebbe nella parte di sottotetto, quella non condonata a soffitta per intenderci. Dal punto di vista edilizio urbanistico corrisponderebbe alla creazione di una cubatura in più? A mio avviso no, essendo il sottotetto un volume tecnico...ma chiedo conferma! Grazie
RispondiEliminain linea di massima direi di no, perché non è espressamente vietato che una scala colleghi ambienti abitabili con altri non abitabili. è comunque importante verificare che sia legittimo il volume in cui si interviene, a prescindere dalla destinazione. attenzione comunque alle dispersioni termiche.
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