condoni rapidi a Roma: la delibera 40-2019

Roma Capitale si è dotata nel 2019 di una delibera specifica, la n°40, per cercare di risolvere l'annoso problema dello stallo del rilascio dei condoni edilizi. La delibera è di fatto divenuta operativa solo nel corso del 2020, dopo il varo del portale telematico esclusivamente dedicato a questa procedura. In questo post, vorrei tratteggiarne le caratteristiche, le possibilità, ed i possibili rischi a cui espone, perché, come forse noi tecnici romani abbiamo imparato, non è tutto oro quello che luccica.

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La possibilità di concedere una possibilità "semplificata" per la definizione delle domande di condono non è una novità: già la originaria 47/85 (art. 35 c. 17) prevedeva un meccanismo di silenzio-assenso, poi ripreso anche dalle successive leggi sul condono (art. 39 c. 4 della L. 724/94 e art. 32 c. 27 della L. 326/2003). Il titolo, però, si doveva formare sulla base di istanze perfette e complete, ed è sufficiente anche solo una lettera del comune, trasmessa anche a distanza di anni, ad annullare il trascorrere del tempo o a rendere non applicabile l'istituto del silenzio-assenso. E' sempre stata una situazione estremamente ambigua tale per cui si è sempre ritenuto necessario attendere il rilascio della cocnessione in sanatoria; tuttavia, nell'ambito di un procedimento informatizzato in cui il controllo documentale è tutto sommato serrato (e vi è una dichiarazione esplicita da parte del tecnico della completezza dell'istanza), il principio è in effetti concretamente applicabile. Questo è il concetto alla base del funzionamento del portale comunale SICER online, basato appunto sull'operatività delle disposizioni della delibera 40/2019.

La delibera disciplina due distinte modalità semplificate: la prima è la procedura semplificata, mentre la seconda è quella con silenzio-assenso., più direttamente legata al discorso qui sopra. Passo ora a descrivere il lato più pratico della delibera.

Il sistema prevede l'accesso informatico al database già preesistente dell'ufficio condono edilizio: dunque un cittadino a cui risulta intestata una domanda di condono, entrando nel portale telematico con il proprio SPID dovrebbe essere in grado di visualizzare l'istanza senza dover fare nessuna azione preventiva. Laddove si possiede un immobile con condono ma non risulta una istanza collegata al nominativo di chi dovrebbe essere il titolare, è probabile che non sia stato comunicato al condono il cambio di proprietà: tale procedura è necessaria, in questo caso, per modificare l'intestazione della domanda di condono. Generalmente, l'ufficio recepisce abbastanza velocemente questa procedura.

Le due procedure previste dalla delibera (procedura semplificata e silenzio-assenso) possono essere attivate per qualunque domanda di condono, indipendentemente dalla tipologia e gravità dell'abuso commesso. 

La procedura semplificata prevede, all'esito, il rilascio di una concessione in sanatoria, mentre invece, in caso di attivazione del silenzio-assenso, viene rilasciato, a richiesta, una attestazione della maturazione dello stesso.

Se si attiva la procedura semplificata, una volta presentata la domanda con tutti gli allegati, si è soggetti ad un sorteggio: se si viene sorteggiati, l'istanza viene istruita e verificata come se fosse una normale istanza soggetta a sollecito; se non si viene sorteggiati, tutto si baserà esclusivamente sulle dichiarazioni del tecnico. Vi sono poi dei casi in cui l'istanza non viene sottoposta a sorteggio ma viene comunque istruita: tale è il caso dei condoni che hanno ad oggetto ampliamenti o nuove costruzioni superiori a 450 mc.

Se l'istanza viene sorteggiata, oppure se è soggetta al controllo obbligatorio senza sorteggio, la delibera indica in 180 giorni il tempo di evasione dell'istanza. nel caso in cui l'immobile ricada nelle casistiche in cui è previsto il rilascio del parere dell'ente preposto alla tutela del vincolo (art. 32 L. 47/85) il termine temporale si interrompe da quando viene trasmessa la richiesta e fino a quando ritorna indietro la risposta.

elaborazione grafica sulla base delle disposizioni dell'art. 2 del regolamento allegato alla D.A.C. 40/2019

La procedura per silenzio-assenso è sotto certi aspetti più snella, ma prevede una presa di responsabilità incredibile da parte del tecnico, poiché egli si sostituirà completamente alla Pubblica Amministrazione, assumendone tutte le responsabilità. Io suggerisco di valutare, da tecnici, con estrema attenzione se effettivamente imbarcarsi in una procedura di rilascio condono per silenzio-assenso, soprattutto laddove l'abuso è di una certa entità e delicatezza. Attenzione soprattutto alle istanze che prevedono il rilascio del nulla-osta da parte dell'ente preposto alla tutela del vincolo, laddove attivo, in quanto questo è un aspetto che naturalmente non può essere oggetto di autocertificazione da parte del tecnico. Io personalmente evito del tutto di presentare domande per silenzio-assenso; potrei valutarle in alcuni casi veramente molto semplici, tipo modestissimi ampliamenti in zone non vincolate, o tipologie 5, 6 e 7.

Nessuna delle due procedure semplificata e di silenzio-assenso può essere avviata nel caso in cui venga richiesto un riesame pratica e, diciamolo subito, ricorrere alle procedure non è affatto obbligatorio (anche se l'ufficio la caldeggia molto, ovviamente), essendo sempre possibile procedere con la procedura del "sollecito" che abbiamo utilizzato fino a prima di queste nuove procedure.

Altra clausola (ovvia) di impossibilità di ricorrere alle procedure semplificate è l'eventuale differenza tra dati metrici dichiarati e rilievo dello stato dei luoghi: non è affatto raro trovare domande di condono nelle quali le superfici sono state incomprensibilmente computate male, sottodimensionate, se non proprio inventate o, ancora peggio, semplicemente dedotte dalle misure della planimetria catastale preesistente senza riscontrare le misure in loco: anche se dobbiamo immaginare che i condoni sono stati dei momenti di improvviso parapiglia, in cui tutti, sia cittadini che tecnici, navigavano a vista, non è mai accettabile che venissero presentate domande di condono senza neanche verificare metricamente quali erano le consistenze da dichiarare. Ma ciò avvenne, eccome se avvenne, ed oggi se ne pagano le conseguenze, in quanto non è generalmente ammesso, salvo casi particolari e circostanziati, aumentare le superfici oggetto di condono. La soglia di discrepanza tra dato dichiarato e dato reale, per poter accedere alle procedure semplificate, è il 2% (soglia indicata sul portale telematico ma non ufficializzata nella delibera).

analogamente, non è possibile accedere alle procedure semplificate laddove vi sia necessità di modificare la tipologia di condono. Le tipologie di condono sono sette, per le domande di condono presentate ai sensi della L. 47/85 e della successiva legge del 1993, mentre sono sei per l'ultimo condono del 2003 (con il terzo condono è stata eliminata la tipologia 3 dei primi condoni e le ultime quattro sono slittate di una posizione verso l'alto). le prime tre sono le tipologie degli abusi più invasivi e contemplano nuove costruzioni ed ampliamenti: la tipologia 1 si attua quando l'abuso era effettuato in assenza di licenza e non era conforme alla normativa in vigore (abuso sostanziale): anche la tipologia 2 e 3 (dei primi condoni) riguardano nuove costruzioni o ampliamenti, ma nel caso in cui siano conformi alle norme in vigore al momento dell'edificazione o conformi alle norme in vigore al momento di entrata in vigore della legge; le tipologie 4, 5 e 6 riguardano le opere abusive che non hanno comportato realizzazione di nuova cubatura: si va dalle opere di ristrutturazione edilizia e mutamento d'uso (tipologia 4) al risanamento conservativo in zona A (tipologia 5) e fuori dalla zona A (tipologia 6). la tipologia 7 è quella più blanda, che contempla opere di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, cioè le opere che attualmente possono essere gestite con una CILA. Come accennato, il terzo condono ha eliminato la originaria tipologia 3 (ampliamenti e nuove costruzioni conformi alle norme urbanistiche in vigore al momento dell'inizio dei lavori).

piccola chiosa leggermente fuori tema: finché lavoriamo pratiche di tipologia 1 o delle tipologie 4, 5, 6 e 7, possiamo lavorare abbastanza sereni sulla pratica, dopo aver verificato che l'abuso ricada effettivamente nella tipologia dichiarata. le tipologie 2 e 3, però, richiedono una attenzione ulteriore, in quanto prevedono necessariamente la verifica che effettivamente l'abuso commesso fosse conforme alle norme urbanistiche in vigore, per la tipologia 2, al momento dell'entrata in vigore della legge, per la tipologia 3, al momento dell'inizio dei lavori. questa è una attività di verifica ulteriore e delicata, perché, in sincerità, vedo difficile che un intervento edilizio abusivo effettuato in zone già urbanizzate possa essere perfettamente conforme alla normativa dell'epoca, vista poi la difficoltà di ricostruire con esattezza la normativa in vigore in un preciso momento temporale. In casi dubbi, conviene procedere con procedura ordinaria o chiedere lo spostamento della tipologia verso la 1, con conseguente inapplicabilità della procedura semplificata.

Ogni istanza viene comunque sottoposta ad un controllo formale per verificare la completezza documentale, visto che, nei fatti, questa è l'unica, vera responsabilità della pubblica amministrazione in questo tipo di procedure: la verifica della completezza dei documenti a corredo della domanda. Si presti attenzione estrema a questo aspetto, perché l'ufficio sarà marziale in questa verifica e potrebbe rigettarvi per intero l'istanza anche per l'assenza di una copia di un documento d'identità.

Le tempistiche previste per l'evasione delle istanze possono apparire eccessive, ma non lo sono se si considerano i tempi ordinari di evasione delle istanze, che possono arrivare tranquillamente a due anni o anche più. Anche se l'ufficio spinge molto per la presentazione di istanze con procedura semplificata, a mio avviso, ed al di là dei casi espressamente esclusi (ricordiamolo: pendenza o necessità di istanza di riesame; discordanza tra misure rilevate e misure dichiarate nella domanda di condono), occorre comunque valutare attentamente l'opportunità di procedere con istanza semplificata, soprattutto laddove il condono riguarda immobili delicati, ambiti non del tutto chiari o fattispecie in cui la responsabilità che, come tecnici, occorre prendersi non è proporzionata alla parcella che è possibile chiedere. Dunque, come tecnici ma anche come committenti, valutate con attenzione se effettivamente procedere ad una domanda di procedura semplificata o se piuttosto non convenga operare con le procedure ordinarie.

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