campi da Padel ed implicazioni urbanistiche

Negli ultimi anni abbiamo imparato a conoscere un nuovo sport di derivazione tennistica: il Padel. Questo è un gioco similare al tennis: dei giocatori con una racchetta colpiscono una palla che determina, a seconda dei modi in cui cade o rimbalza, il punteggio. Gli sportivi potrebbero, legittimamente, ignorare tutto ciò che sta dietro all'approvazione delle opere edilizie ed urbanistiche che portano alla realizzazione dei campi regolamentari per questo gioco: occupandomi io di autorizzazioni edilizie, cerco di sintetizzare in questo post alcuni degli aspetti fondamentali a cui prestare attenzione.

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In questo post non affronterò nessuna questione di tecnica di gioco, anzi personalmente non so neanche come si gioca: a me interessa l'aspetto autorizzativo, tecnico ed urbanistico connesso all'installazione dei campi da Padel.

Il gioco del Padel, a differenza del tennis, ha una correlazione strettissima con le pareti che delimitano il campo da gioco, perché queste sono in effetti una componente essenziale del campo, tant'è che le regole de gioco ammettono che la palla possa rimbalzare anche su di essa, senza perdere il punto. Queste pareti devono avere una determinata altezza (indicata nei regolamenti tecnici) e devono avere, dal lato del campo da gioco, la capacità di far rimbalzare la palla: non possono quindi essere superfici eccessivamente irregolari e nemmeno superfici che assorbono il colpo: possono essere pareti solide ma, più facilmente, anche per consentire agli spettatori di assistere alle partite e per garantire un ribalzo uniforme, sono pareti di vetro.

Si capisce quindi già un primo concetto, assente in altri sport da campo: il Padel è intimamente legato alle sue pareti. Senza le pareti, il campo da Padel non è regolamentare e, sostanzialmente, non si può proprio giocare, almeno non seguendo le regole. Questo connubio indissolubile deve far nascere un dubbio amletico: essendo le pareti opere necessarie al gioco, solide, strutturali, capaci di una certa resistenza e che devono sottostare alle norme per la sicurezza, sono delle costruzioni? Ebbene, anche in assenza di una sentenza specifica sull'argomento ma facendo riferimento ai principali orientamenti giurisprudenziali prevalenti, le costruzioni hanno proprio questi caratteri: quello della solidità e quello della connessione ad una precisa funzione (pensiamo ad esempio alle tettoie, che sono considerate costruzioni). Le pareti del campo da Padel, quindi, sono facilmente assimilabili alle costruzioni e, in quanto tali, devono sottostare alle regole delle costruzioni, tra cui il rispetto delle distanze e delle altezze massime consentite dallo strumento urbanistico (anche se, nel Lazio, per espressa previsione del Regolamento Sismico Regionale - art. 8 comma 1 lett. kk) - sono considerate strutture prive di rilevanza nei confronti della pubblica incolumità, ma ciò non influisce sulla definizione di costruzione). In sostanza, sono opere che più facilmente possono essere inquadrate nella ristrutturazione edilizia, dunque opere soggette a Permesso di Costruire o SCIA ad esso alternativa.

Anche il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica di Roma Capitale, nel rispondere ad un quesito tecnico-procedurale sollevato da un municipio (parere prot. QI 46155 del 21 marzo 2022, a cui è allegato un parere precedente, del 2017), ha affrontato il tema, arrivando a dedurre, senza sviluppare riflessioni specifiche sulle pareti ma implicitamente valutandole come impattanti, che possono esserci due fattispecie di intervento:

• nel caso in cui si intenda convertire un campo da tennis o da calcio già esistente in campo da Padel, l'intervento potrebbe ascriversi alla ristrutturazione edilizia leggera e pertanto soggetta a SCIA;
• nel caso in cui si intenda installare un campo da Padel all'interno di una attività già destinata a centro sportivo, ma creandolo dove prima non c'erano campi, il Dipartimento ritiene debba essere classificata opera di ristrutturazione edilizia pesante e, quindi, soggetta a SCIA alternativa al PdC o PdC.

La casistica dell'installare un nuovo campo da Padel dove prima non c'era attività sportiva quindi presuppone il mutamento d'uso, all'interno di una autorizzazione edilizia che può senz'altro ricomprendere la realizzazione del campo: difficilmente può autorizzarsi con titoli diversi dal PdC o, in casi specifici, SCIA alternativa, da valutare caso per caso.

Non si è entrati nel merito specifico delle distanze tra costruzioni, ma, trattandosi di opere di ristrutturazione edilizia, sarebbe implicito valutare che queste debbano essere rispettate dalle pareti del campo rispetto alle costruzioni limitrofe.

Allegato al parere dPAU sopra citato, vi è anche un parere del Ministero della Cultura (prot. 13473-P del 22/4/2021 DGABAP, in allegato al parere sopra linkato), riguardo all'impatto dei campi da Padel sulle norme paesaggistiche: viene condivisibilmente stabilito che un intervento di questo tipo non può in nessun caso essere considerata attività libera dall'autorizzazione paesaggistica ma che, anzi, sia soggetta a procedura paesaggistica autorizzativa ordinaria (perché non espressamente prevista tra le opere soggette ad autorizzazione semplificata, allegato B DPR 31/17) in quanto, con ogni evidenza, non hanno un impatto paesaggistico lieve né tantomeno nullo.

Attenzione pertanto alle conseguenze dell'operare trasformazioni urbanistiche in assenza di titolo, poiché i reati di cui all'art. 44 DPR 380/01 e art. 181 d.lgs. 42/04 sono dietro l'angolo.

Dunque, volendo fornire una indicazione di larga massima, sempre da verificare nel caso di specie e sollecitando sempre il confronto con l'amministrazione comunale, si può stilare una classificazione del titolo abilitativo necessario in funzione dell'intervento da eseguirsi:

• CILA - vi può rientrare la realizzazione di un nuovo campo se all'interno di un edificio già adibito ad attività sportive, dunque al chiuso. all'interno di un edificio, difatti, le pareti del campo di Padel possono essere a mio parere assimilate alle tramezzature e dunque rientrare nella manutenzione straordinaria;
• SCIA - nel caso in cui si possa ritenere che l'installazione del campo possa rientrare nella definizione di ristrutturazione edilizia leggera: il dipartimento PAU ha indicato che in tale casistica vi si rientrerebbe nel caso in cui si va a convertire un campo da gioco esterno di altro sport (ad. es. tennis o calcetto) in un campo di Padel: l'incidenza urbanistica probabilmente è legata sempre alle pareti, piuttosto che al gioco in sé; il campo da gioco precedente deve essere correttamente legittimato come attività sportiva;
• PDC e SCIA alternativa al PDC - ci si rientra in diverse casistiche: molto probabilmente vi si rientra nel momento in cui si deve instaurare una nuova attività sportiva in un edificio o in un terreno che non è già destinato ad attività sportiva e, quindi, si sta mutando la destinazione d'uso precedente, ma vi si può rientrare, come specificato dal dipartimento PAU, anche se il terreno su cui va realizzato il campo fa già parte di una attività sportiva, ma in un punto in cui non sono già presenti campi da gioco. Vi si rientra in tutti quei casi in cui l'intervento è da classificarsi come ristrutturazione edilizia pesante: in tale ottica si suggerisce di prestare attenzione alla fattispecie specifica dei campi da gioco completi di copertura.

Suggerisco attenzione a non fare troppo facilmente riferimento alle sentenze che ci sono state in passato relativamente ai campi da tennis: il tennis è uno sport diverso dal Padel e non ha questa intima correlazione tra campo da gioco e parete strutturale. La giurisprudenza si è occupata a volte dei campi da tennis specificando che l'installazione di un campo non è soggetta a permesso di costruire (sentenza Cass. Sez.III n. 36560 del 24 settembre 2008), e così pure non è soggetto un campo da calcetto, finché le opere consistono nell'installazione delle porte di gioco e accessori di scarsa rilevanza urbanistica. Per contro, in particolare sui campi da calcetto, è utile ragionare attorno alla sentenza TAR Toscana, Firenze sez. 3 n°1458/2015 nella quale è stato stabilito che un campo da calcetto non è soggetto a permesso di costruire, ma lo sono invece strutture accessorie quali spogliatoi e bagni, in quanto facenti volume. Questa sentenza è utile per capire che bisogna tenere distinto l'aspetto dell'installazione del campo inteso come sistemazione dell'area ed installazione di elementi non strutturali (la rete di gioco per il tennis, le porte del campo da calcio) da quelli strutturali (nel caso della sentenza TAR erano gli spogliatoi: nel caso del Padel, come detto, attenzione alle pareti strutturali che possono essere lette come costruzioni).

Nel merito della assimilabilità delle pareti del campo Padel al concetto di costruzione, vi segnalo il parere del Dipartimento PAU di Roma Capitale prot. 141528/2024 che raggiunge le stesse conclusioni già ipotizzate in questo post, ovvero che le pareti, rappresentando elementi necessariamente fissi proprio per la natura stessa del gioco, devono considerarsi costruzioni agli effetti di legge e, pertanto, devono rispettare le distanze tra costruzioni e verso i confini.

Per quanto riguarda l'installazione del campo in sé, finché stiamo operando all'interno di un terreno che già è destinato ad attività sportiva, dovremo quindi occuparci solo dell'autorizzazione edilizia all'installazione delle pareti e del campo, e potremo non considerare il discorso del cambio di destinazione d'uso. tale aspetto va invece necessariamente valutato ogni qualvolta si installa un campo in un edificio o un terreno che prima era destinato ad altro oppure era in disuso: in tutti questi casi occorre anzitutto verificare quale è la destinazione d'uso autorizzata precedentemente o quale è quella impressa dallo strumento urbanistico, e se è diversa da quella per attività sportive o servizi alle persone, dovremo preoccuparci, oltre che dell'istanza edilizia con le attenzioni di cui sopra, anche del mutamento di destinazione d'uso. Attenzione anche agli edifici dismessi da tempo perché potrebbe scattare l'obbligo di integrale versamento degli oneri concessori.

A Roma questo tipo di attività sportiva può rientrare nella funzione servizi, sottofunzione servizi alle persone, finché si tratta di piccole strutture equiparabili a palestre, mentre invece se si sta impiantando una struttura più importante, ricadremo sempre nella funzione servizi ma nella sottofunzione attrezzature collettive. Saper inquadrare l'attività nella sua corretta sottofunzione è importante per diversi motivi, tra cui 1. alcune destinazioni non sono ammesse in determinati tessuti urbani, dunque l'operazione di mutamento d'uso in tal caso sarebbe del tutto infattibile; 2. le funzioni a servizi hanno carichi urbanistici elevati e operare il mutamento d'uso da altre destinazioni d'uso può comportare il dover monetizzare grandi quantità di standard urbanistici o, in casi estremi, obbligare al reperimento fisico degli standard, creando non poche complessità alla fattibilità pratica dell'intervento di impianto di nuove attività sportive.

Per quanto riguarda le destinazioni d'uso, se la società sportiva che realizza i campi ha una forma societaria di attività di promozione sociale, si può valutare se può rientrare nelle speciali deroghe alle destinazioni d'uso concesse dalla norma del terzo settore: attenzione però al livello di trasformazione che si attua, perché le nuove costruzioni, anche se operate da società di questo tipo, sono comunque soggette a mutamento d'uso. la legge difatti consente la deroga finché si opera adattando o utilizzando così come è un edificio esistente.

Tuttavia, vi sono destinazioni di piano urbanistico a Roma che nascono come già predisposte per accogliere attività sportive: si tratta delle destinazioni a verde privato attrezzato normato dall'art. 87 delle NTA.

Un caso un po' particolare che mi è capitato di trattare è se questi campi possono essere installati sul tetto di un edificio esistente. Anzitutto, occorre valutare la capacità portante del solaio, perché le NTC 2018 sono abbastanza severe per quanto riguarda i requisiti strutturali delle strutture sportive e se il solaio non nasce già per quella destinazione, è possibile che debba essere adeguato strutturalmente. In secondo ordine, occorre fare una riflessione sulla superficie: un campo da Padel non sviluppa SUL, secondo le regole del PRG romano vigente, né sviluppa superficie netta o superficie accessoria secondo le definizioni contenute nel documento delle 42 definizioni uniformi allegate alla legge sul regolamento edilizio tipo: apparentemente, dunque, non ci sarebbero problemi, anche se la costruzione delle pareti del campo da Padel possono essere viste come sopraelevazione (in quanto costruzione, come visto sopra) e, quindi portare con sé tutti i problemi di questa definizione, sia dal punto di vista delle distanze e delle altezze massime ammissibili, sia per quanto riguarda le nozioni delle NTC 2018.

Attenzione va posta ai campi da padel con copertura fissa: ultimamente si stanno pubblicizzando i campi che vengono forniti completi di pareti e copertura, in cui quest'ultima viene realizzata come elemento tipo tettoia o tensostruttura, anche coperta con teli, realizzata al di sopra del campo, retta da pilastri posti all'esterno del bordo campo (ovviamente, dato che da regolamento non possono esserci elementi interni al perimetro del campo, dunque i pilastri non potrebbero mai essere posti all'interno dell'area di gioco). Si presti attenzione al fatto che le coperture fatte in questo modo molto difficilmente si possono far rientrare tra le opere di edilizia libera: tra queste, secondo il glossario unico dell'edilizia libera, vi rientrano i gazebo "di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo", che chiaramente non sono riconducibili ad una copertura di 200mq quale serve al campo di Padel (che è un rettangolo di 10mt x 20); nemmeno si può facilmente parlare di tensostrutture, soggette ad edilizia libera ma previa CIL e, comunque, solo se finalizzate ad esigenze temporanee, dunque inidonee ad una struttura permanente. Si presti attenzione dunque al fatto che una copertura per campo da Padel più facilmente rientra nella classificazione di tettoia, soggetta almeno a SCIA alternativa al Permesso di Costruire, e soggetta pure al rispetto delle distanze. Si pone peraltro il non secondario problema circa il fatto se due campi da gioco possano effettivamente stare a meno di dieci metri l'uno dall'altro, soprattutto se dotati di copertura.

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