lunedì 4 ottobre 2021

condoni rapidi a Roma: la delibera 40-2019

Roma Capitale si è dotata nel 2019 di una delibera specifica, la n°40, per cercare di risolvere l'annoso problema dello stallo del rilascio dei condoni edilizi. La delibera è di fatto divenuta operativa solo nel corso del 2020, dopo il varo del portale telematico esclusivamente dedicato a questa procedura. In questo post, vorrei tratteggiarne le caratteristiche, le possibilità, ed i possibili rischi a cui espone, perché, come forse noi tecnici romani abbiamo imparato, non è tutto oro quello che luccica.

Immagine da Pixabay

La possibilità di concedere una possibilità "semplificata" per la definizione delle domande di condono non è una novità: già la originaria 47/85 (art. 35 c. 17) prevedeva un meccanismo di silenzio-assenso, poi ripreso anche dalle successive leggi sul condono (art. 39 c. 4 della L. 724/94 e art. 32 c. 27 della L. 326/2003). Il titolo, però, si doveva formare sulla base di istanze perfette e complete, ed è sufficiente anche solo una lettera del comune, trasmessa anche a distanza di anni, ad annullare il trascorrere del tempo o a rendere non applicabile l'istituto del silenzio-assenso. E' sempre stata una situazione estremamente ambigua tale per cui si è sempre ritenuto necessario attendere il rilascio della cocnessione in sanatoria; tuttavia, nell'ambito di un procedimento informatizzato in cui il controllo documentale è tutto sommato serrato (e vi è una dichiarazione esplicita da parte del tecnico della completezza dell'istanza), il principio è in effetti concretamente applicabile. Questo è il concetto alla base del funzionamento del portale comunale SICER online, basato appunto sull'operatività delle disposizioni della delibera 40/2019.

La delibera disciplina due distinte modalità semplificate: la prima è la procedura semplificata, mentre la seconda è quella con silenzio-assenso., più direttamente legata al discorso qui sopra. Passo ora a descrivere il lato più pratico della delibera.

Il sistema prevede l'accesso informatico al database già preesistente dell'ufficio condono edilizio: dunque un cittadino a cui risulta intestata una domanda di condono, entrando nel portale telematico con il proprio SPID dovrebbe essere in grado di visualizzare l'istanza senza dover fare nessuna azione preventiva. Laddove si possiede un immobile con condono ma non risulta una istanza collegata al nominativo di chi dovrebbe essere il titolare, è probabile che non sia stato comunicato al condono il cambio di proprietà: tale procedura è necessaria, in questo caso, per modificare l'intestazione della domanda di condono. Generalmente, l'ufficio recepisce abbastanza velocemente questa procedura.

Le due procedure previste dalla delibera (procedura semplificata e silenzio-assenso) possono essere attivate per qualunque domanda di condono, indipendentemente dalla tipologia e gravità dell'abuso commesso. 

La procedura semplificata prevede, all'esito, il rilascio di una concessione in sanatoria, mentre invece, in caso di attivazione del silenzio-assenso, viene rilasciato, a richiesta, una attestazione della maturazione dello stesso.

Se si attiva la procedura semplificata, una volta presentata la domanda con tutti gli allegati, si è soggetti ad un sorteggio: se si viene sorteggiati, l'istanza viene istruita e verificata come se fosse una normale istanza soggetta a sollecito; se non si viene sorteggiati, tutto si baserà esclusivamente sulle dichiarazioni del tecnico. Vi sono poi dei casi in cui l'istanza non viene sottoposta a sorteggio ma viene comunque istruita: tale è il caso dei condoni che hanno ad oggetto ampliamenti o nuove costruzioni superiori a 450 mc.

Se l'istanza viene sorteggiata, oppure se è soggetta al controllo obbligatorio senza sorteggio, la delibera indica in 180 giorni il tempo di evasione dell'istanza. nel caso in cui l'immobile ricada nelle casistiche in cui è previsto il rilascio del parere dell'ente preposto alla tutela del vincolo (art. 32 L. 47/85) il termine temporale si interrompe da quando viene trasmessa la richiesta e fino a quando ritorna indietro la risposta.

elaborazione grafica sulla base delle disposizioni dell'art. 2 del regolamento allegato alla D.A.C. 40/2019

La procedura per silenzio-assenso è sotto certi aspetti più snella, ma prevede una presa di responsabilità incredibile da parte del tecnico, poiché egli si sostituirà completamente alla Pubblica Amministrazione, assumendone tutte le responsabilità. Io suggerisco di valutare, da tecnici, con estrema attenzione se effettivamente imbarcarsi in una procedura di rilascio condono per silenzio-assenso, soprattutto laddove l'abuso è di una certa entità e delicatezza. Attenzione soprattutto alle istanze che prevedono il rilascio del nulla-osta da parte dell'ente preposto alla tutela del vincolo, laddove attivo, in quanto questo è un aspetto che naturalmente non può essere oggetto di autocertificazione da parte del tecnico. Io personalmente evito del tutto di presentare domande per silenzio-assenso; potrei valutarle in alcuni casi veramente molto semplici, tipo modestissimi ampliamenti in zone non vincolate, o tipologie 5, 6 e 7.

Nessuna delle due procedure semplificata e di silenzio-assenso può essere avviata nel caso in cui venga richiesto un riesame pratica e, diciamolo subito, ricorrere alle procedure non è affatto obbligatorio (anche se l'ufficio la caldeggia molto, ovviamente), essendo sempre possibile procedere con la procedura del "sollecito" che abbiamo utilizzato fino a prima di queste nuove procedure.

Altra clausola (ovvia) di impossibilità di ricorrere alle procedure semplificate è l'eventuale differenza tra dati metrici dichiarati e rilievo dello stato dei luoghi: non è affatto raro trovare domande di condono nelle quali le superfici sono state incomprensibilmente computate male, sottodimensionate, se non proprio inventate o, ancora peggio, semplicemente dedotte dalle misure della planimetria catastale preesistente senza riscontrare le misure in loco: anche se dobbiamo immaginare che i condoni sono stati dei momenti di improvviso parapiglia, in cui tutti, sia cittadini che tecnici, navigavano a vista, non è mai accettabile che venissero presentate domande di condono senza neanche verificare metricamente quali erano le consistenze da dichiarare. Ma ciò avvenne, eccome se avvenne, ed oggi se ne pagano le conseguenze, in quanto non è generalmente ammesso, salvo casi particolari e circostanziati, aumentare le superfici oggetto di condono. La soglia di discrepanza tra dato dichiarato e dato reale, per poter accedere alle procedure semplificate, è il 2% (soglia indicata sul portale telematico ma non ufficializzata nella delibera).

analogamente, non è possibile accedere alle procedure semplificate laddove vi sia necessità di modificare la tipologia di condono. Le tipologie di condono sono sette, per le domande di condono presentate ai sensi della L. 47/85 e della successiva legge del 1993, mentre sono sei per l'ultimo condono del 2003 (con il terzo condono è stata eliminata la tipologia 3 dei primi condoni e le ultime quattro sono slittate di una posizione verso l'alto). le prime tre sono le tipologie degli abusi più invasivi e contemplano nuove costruzioni ed ampliamenti: la tipologia 1 si attua quando l'abuso era effettuato in assenza di licenza e non era conforme alla normativa in vigore (abuso sostanziale): anche la tipologia 2 e 3 (dei primi condoni) riguardano nuove costruzioni o ampliamenti, ma nel caso in cui siano conformi alle norme in vigore al momento dell'edificazione o conformi alle norme in vigore al momento di entrata in vigore della legge; le tipologie 4, 5 e 6 riguardano le opere abusive che non hanno comportato realizzazione di nuova cubatura: si va dalle opere di ristrutturazione edilizia e mutamento d'uso (tipologia 4) al risanamento conservativo in zona A (tipologia 5) e fuori dalla zona A (tipologia 6). la tipologia 7 è quella più blanda, che contempla opere di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, cioè le opere che attualmente possono essere gestite con una CILA. Come accennato, il terzo condono ha eliminato la originaria tipologia 3 (ampliamenti e nuove costruzioni conformi alle norme urbanistiche in vigore al momento dell'inizio dei lavori).

piccola chiosa leggermente fuori tema: finché lavoriamo pratiche di tipologia 1 o delle tipologie 4, 5, 6 e 7, possiamo lavorare abbastanza sereni sulla pratica, dopo aver verificato che l'abuso ricada effettivamente nella tipologia dichiarata. le tipologie 2 e 3, però, richiedono una attenzione ulteriore, in quanto prevedono necessariamente la verifica che effettivamente l'abuso commesso fosse conforme alle norme urbanistiche in vigore, per la tipologia 2, al momento dell'entrata in vigore della legge, per la tipologia 3, al momento dell'inizio dei lavori. questa è una attività di verifica ulteriore e delicata, perché, in sincerità, vedo difficile che un intervento edilizio abusivo effettuato in zone già urbanizzate possa essere perfettamente conforme alla normativa dell'epoca, vista poi la difficoltà di ricostruire con esattezza la normativa in vigore in un preciso momento temporale. In casi dubbi, conviene procedere con procedura ordinaria o chiedere lo spostamento della tipologia verso la 1, con conseguente inapplicabilità della procedura semplificata.

Ogni istanza viene comunque sottoposta ad un controllo formale per verificare la completezza documentale, visto che, nei fatti, questa è l'unica, vera responsabilità della pubblica amministrazione in questo tipo di procedure: la verifica della completezza dei documenti a corredo della domanda. Si presti attenzione estrema a questo aspetto, perché l'ufficio sarà marziale in questa verifica e potrebbe rigettarvi per intero l'istanza anche per l'assenza di una copia di un documento d'identità.

Le tempistiche previste per l'evasione delle istanze possono apparire eccessive, ma non lo sono se si considerano i tempi ordinari di evasione delle istanze, che possono arrivare tranquillamente a due anni o anche più. Anche se l'ufficio spinge molto per la presentazione di istanze con procedura semplificata, a mio avviso, ed al di là dei casi espressamente esclusi (ricordiamolo: pendenza o necessità di istanza di riesame; discordanza tra misure rilevate e misure dichiarate nella domanda di condono), occorre comunque valutare attentamente l'opportunità di procedere con istanza semplificata, soprattutto laddove il condono riguarda immobili delicati, ambiti non del tutto chiari o fattispecie in cui la responsabilità che, come tecnici, occorre prendersi non è proporzionata alla parcella che è possibile chiedere. Dunque, come tecnici ma anche come committenti, valutate con attenzione se effettivamente procedere ad una domanda di procedura semplificata o se piuttosto non convenga operare con le procedure ordinarie.

L'autore di questo post, pur garantendo la massima affidabilità possibile dei contenuti, declina ogni responsabilità riguardo alla veridicità ed attendibilità dei contenuti: si faccia sempre riferimento ai documenti ufficiali, alle leggi pubblicate ed al sito di Roma Capitale.





30 commenti:

  1. Ciao Marco,
    come sempre comlimenti e grazie!
    Che tu sappia quali sono i tempi "reali" per la procedura di silenzio assenso? Ho inviato una dichiarazione asseverata ai primi di luglio e ancora tutto tace...
    oggi sollecito!

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    1. per il silenzio-assenso, l'ufficio comunica le somme da pagare a saldo (secondo la delibera, la comunicazione dovrebbe arrivare entro 30 giorni), se ve ne sono: una volta pagate, finisce così.

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    2. Pertanto essendo passati 3 mesi ne posso dedurre che nulla c'è da pagare e quindi... finito!
      Grazie Marco... come sempre più esaustivo degli uffici stessi!

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    3. Buongiorno, mi scusi non so se sto scrivendo nella parte corretta, ad ogni modo ci provo. Devo effettuare dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in un appartamento di Roma sito in Lungotevere Flaminio 80, mi dicono (i geometri che ho contattato hanno pareri discordanti) dal 2 municipio che l'immobile è inserito nella carta per la qualità tav G1b, va quindi acquisito il parere preventivo della Sovrintendenza Capitolina per i lavori interni. Devo quindi chiedere il nulla osta? I lavori sono urgenti soprattutto per quel che riguarda l'impianto idraulico! Ho perdite in cucina e al bagno. e i lavori che devo fare sono esclusivamente interni al mio appartamento non impattano con il palazzo. I tempi del nulla osta sono di addirittura 60 gg e io non posso rimanere in casa ho urgenza di iniziare i lavori. Può darmi qualche indicazione? Grazie mille

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    4. in immobili individuati puntualmente occorre acquisire il parere consultivo; se tuttavia vi è la somma urgenza valutate se trasmettere un parere per opere di mera manutenzione in corso di svolgimento. sarebbe preferibile contattare il funzionario di zona prima di procedere.

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  2. Salve, vorrei se possibile un suo parere inerente il condono 2003: il proprietario di un villino in zona A (Città Giardino) presentò domanda di condono per Tipologia 1 (descritto dopo come Ampliamento) per un cambio di destinazione d'uso del piano seminterrato da Cantine ad Abitazione, 60 mq di SU, 85 mq di SUL, 279 MC. secondo lei il cambio d'uso in questione rientra ai sensi della L12/04 della Regione Lazio nell'art.2 c.1 con restrizione di Vol Max del 20% della Vol esistente e comunque max 200 mc (in quanto effettivamente aumentando il volume abitabile si genera un ampliamento di Vol abitativo) o rientrerebbe nella RE art.2 c.e per il quale non sono previsti limiti di cubatura? A supporto di questo mio dubbio cito una Circolare interna del Notariato (che si era già posto il quesito) che cita a sua volta un Comunicato Stampa della Regione LAzio _ass.Urb. e Casa che "per ristrutturazione si intendono i cambi d'uso, modifiche e aumento della SUL, frazionamento e accorpamento, demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma della preesistenza" Onestamente sono andata in confusione ed ho paura di inficiare la pratica Semplificata (nella quale se indico 279 mc di abuso NON mi fa barrare la successiva casella AMPLIAMENTO dato che il Vol indicato è superiore ai 200 mc.)
    La ringrazio sin d'ora

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    1. per rispondere compiutamente bisognerebbe esaminare la pratica, comunque per come la vedo io, si configura più come ampliamento che non come RE nella misura in cui le cantine sviluppa(va)no o meno cubatura imponibile. Mi sembra però che così non si possa andare avanti.

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    2. sono anche io dello stesso parere, incertezza su tutto. Credo che alla fine farò un interpello all'UCE e nel caso procederemo alla rinuncia parziale di condono per una camera e portarloca meno di 200 mc.
      Grazie come sempre!

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    3. Chiedo scusa, ma la legge regionale dice: "...che non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al venti per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, superiore a 200 metri cubi". Se supero i 200mc e non il 20% perché dovrebbero fare problemi e rigettare la domanda di condono? Grazie

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  3. X semplificare credo che la domanda sia= il cambio di destinazione d uso citato x il condono 2003 si prefigura come Ampliamento o no?
    Grazie di nuovo

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  4. Buonasera Marco e grazie per le delucidazioni. In merito al suo post, lei scrive che non è possibile accedere alle procedure semplificate laddove vi sia necessità di modificare la tipologia di condono. Ora, nel mio caso la tipologia di condono è stata modificata direttamente dall'ufficio tecnico che ha quindi già controllato la pratica. Secondo lei, poichè la pratica è già stata verificata e sono stati calcolati gli oneri concessori aggiuntivi, è possibile procedere con il procedimento semplificato ? Grazie per la cortesia.
    Un saluto

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    1. secondo me in questo caso è possibile procedere, comunque laddove non lo fosse, la procedura dovrebbe essere inibita in automatico.

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  5. ma all'ufficio condono sono ancora vivi o sono morti tutti per l'amianto.....non si hanno piu' notizie

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  6. Salve Marco, grazie mille per le delucidazioni.
    Vorrei chiedere se a suo parere, a seguito di un rifiuto del controllo formale su richiesta di silenzio assenso per mancanza di docoumentazione fotografica, è poi possibile riprovare a procedere con la Procedura Semplificata.
    In caso affermativo, come sarà possibile avviare la nuova pratica se ancora attiva la pratica di Silenzio Assenso che è stata negata?
    Grazie mille

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  7. Buongiorno Marco, mi trovo ad aver portato avanti due procedure semplificate per le quali si è arrivati al "stato abuso 99- Rilasciata licenza", nel fascicolo virtuale è presente con un suo protocollo, ma quando si prova a scaricare la concessione esco due pagine in bianco dove nella prima è presente il numero di concessione/protocollo e data ma sotto è tutto bianco; non ho trovato numero/mail a cui rivolgermi, ne sai qualcosa in merito?
    Grazie

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  8. Buonasera Marco volevo chiederti se secondo te è ancora possibile effettuare un sollecito della definizione per via ordinaria della pratica di condono tramite la dichiarazione del notaio che attesta l'imminente atto di compravendita.
    Ed in caso affermativo si configurerebbe come alternativo alla DAC N. 40 ? Quali sarebbero le differenze?
    Grazie per la cortese risposta

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    1. mi sembra sia ancora possibile. la differenza rimane tra procedura ordinaria e semplificata: comunque c'era una nota di non molto tempo fa in cui si diceva che anche le procedure ordinarie sarebbero state implementate nel SICER, ma ad oggi ancora non ho approfondito questo aspetto.

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    2. Grazie comunque per la risposta, seguo sempre con interesse il tuo blog.

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  9. Ciao Marco buongiorno.
    Vorrei un chiarimento che forse potrebbe sembrare scontato.
    Siamo in zona paesaggisticamente vincolata, ma il mutamento d'uso senza opere, ricadrebbe in tipologia 1 (quindi trattato come ampliamento come il condono della L.47/85) tipologia 3 (ristrutturazione edilizia) o tipologia 4 (restauro o risanamento conservativo)?
    Io ho presentato procedura semplificata per tipologia 3 in quanto all'epoca i cambi d'uso andavano in ristrutturazione edilizia, ma lo stato della pratica ora è passato in "proposta di rigetto" (ancora non vedo l'allegato perché lo stanno caricando).
    Pensi che abbia i termini per avanzare obiezioni? Io vorrei avvalermi dell'ODS del PAU n.984 del 16.04.2013 dove fanno condonare per mutamento d'uso anche in zona vincolata, ma pensi che dovrò chiedere contestualmente il cambio di tipologia di condono dalla 3 alla 4?
    Grazie sempre per i tuoi interventi provvidenziali..

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    1. Aggiungo che non siamo in zona A perché trattasi di zona Agricola..quindi credo che piuttosto sia tipologia 5..

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    2. posso dire che stanno facendo un gran casino con le revisioni delle tipologie, anche io ho una pratica con preavviso di rigetto per un motivo analogo, e non si capisce bene cosa si possa fare. comunque in tipologia 1 andavano i mutamenti d'uso che partivano da locali che non sviluppavano del tutto cubatura, come volumi tecnici.

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    3. In caso di obiezioni al preavviso di rigetto, pensi che sia lecito avvalermi del richiamo di cui all'ODS del PAU n.984 del 16.04.2013? Nel mio caso trattasi di un mdu senza opere da box (condonato con L. 47/85 come pertinenza dell'abitazione) ad abitazione..Quindi non saprei quanto possa essere considerato cubatura esistente..

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  10. Buonasera Marco, come sempre grazie per tutti gli aggiornamenti che fornisci a noi colleghi e a tutti coloro che hanno necessità "tecniche"!
    vorrei sottoporti un dubbio riguardante una pratica che dovrei predisporre:
    mi trovo a dover presentare una CILA su un immobile in zona centro storico (a Roma) dove in data antecedente al 1970 è stato ampliato un balcone (abuso commesso da tutti i condomini dei piani sovrastanti) ricadente all’interno della chiostrina. Per tale abuso il proprietario dell’epoca aveva ricevuto prima un’ordinanza di demolizione nel 1974 e nel 1982 un’Ordinanza del Sindaco (Ripartizione XV) con la quale si chiedeva il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere, cosi come valutato dall’ufficio tecnico erariale, in sostituzione della demolizione o rimessa a pristino di opere abusive o irregolari. Per la stessa sanzione l’apposita commissione aveva espresso parere favorevole ed il proprietario aveva provveduto al versamento dell’intera somma. Mi chiedo a questo punto, tale documentazione è sufficiente a sanare l’abuso, oppure il proprietario dell’epoca avrebbe dovuto comunque presentare domanda di condono?
    Molte grazie in anticipo per la risposta che potrai fornirmi, un saluto, Giona

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    1. la devi gestire come se fosse una "fiscalizzazione dell'abuso" che oggi seguirebbe le regole dell'art. 34. L'immobile non è legittimo, perché non c'è il rilascio di una concessione o non vi è un atto equivalente. tuttavia, l'abuso è da considerarsi non più demolibile da parte del comune, dunque nella CILA io rappresenterei la cosa, indicando che vi è una porzione di immobile che si trova in uno stato urbanistico "sospeso".

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    2. ti ringrazio come sempre per la celerità e la chiarezza della risposta!
      Procederò come da tua indicazione.

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  11. Buongiorno Marco, mi scuso se la questione è già stata affrontata ma ad un primo sguardo sui commenti non mi sembra: nei documenti obbligatori da allegare alla procedura semplificata si richiede una "Documentazione probante non a scopo di lucro", su cui non ho trovato online alcuna delucidazione.. Ti ringrazio se potrai fornirmi tu dei chiarimenti

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    1. probabilmente si tratta di una pratica relativa ad un immobile che, appunto, è dichiarato "non a scopo di lucro" e quindi occorre produrre idonea documentazione atta a dimostrare la condizione.

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  12. Buongiorno colleghi, ma se nella definizione semplificata del condono mi accorgo che nell'accatastamento, per qualche misterioso motivo, non sono state inserite delle finestre che c'erano e una si vede anche dalla doc.fotografica, secondo voi posso inserirle nell'elaborato grafico? Oppure le devo sanare dopo e nell'eleborato devo mettere gli accatastamenti dell'epoca? Premetto che poi devo anche sanare gli interni con una cila in sanatoria... Grazie!

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    1. devi cercare di capire se sono effettive difformità o soltanto errori grafici. Nel secondo caso potresti valutare di procedere comunque, magari specificando la cosa dove ritieni opportuno; nel primo caso va valutato con attenzione.

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    2. Grazie Marco, di 3 finestre fantasma due sono visibili nella doc. fotografica presentata all'epoca, quindi sono a posto. La terza non so come giustificarla, chissa se da qualche foto aerea posso ritrovarla. Sicuramente anche quella era presente sono tutte simili e il proprietario dice così Mi serve una soluzione creativa...

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.