domenica 22 novembre 2020

CILA in sanatoria ed epoca di realizzazione dell'abuso

la CILA è un titolo abilitativo (in verità ibrido, in quanto fino a non molto tempo fa era classificato tra le procedure delle opere di edilizia libera) che, come gli altri, può gestire sia interventi da eseguirsi, sia sanare opere già eseguite, purché, ovviamente, rientrino nell'alveo di competenza della procedura.

Immagine di libero utilizzo da Pixabay

è abbastanza pacifico, almeno presso un gruppo maggioritario di attori (l'omogeneità di visione, si sa, non appartiene all'Ordinamento del nostro paese), dato il tenore della norma, che una CILA postuma (anche detta tardiva o a sanatoria) può legittimare interventi eseguiti da quando esiste lo stesso titolo, cioè dal 2010; tuttavia, è spesso necessario sanare interventi che risalgono a prima di tale data e ci si è chiesti, in modo del tutto legittimo, se la validità della CILA tardiva sia da estendersi anche alle opere eseguite prima del 2010, quando, cioè, quegli interventi erano soggetti ad un titolo diverso da quello della CILA (tipicamente, quello della DIA).

A parere di chi scrive è comunque incongruo pretendere che si debbano sanare interventi usando i titoli edilizi che erano necessari ad eseguire gli interventi all'epoca della loro esecuzione, che sono invece stati realizzati senza titolo, e questo, oltre che per principi giurisprudenziali che ora non sono in grado di evocare, anche per un discorso del tutto pratico: ci sono state epoche in cui esisteva una sola procedura edilizia, che si chiamava licenza edilizia, da richiedersi sia per le nuove costruzioni sia per spostare un piccolo tramezzo in un appartamento; la licenza poi ha cambiato nome diverse volte (prima concessione, poi permesso di costruire), fino a che non sono iniziate a nascere procedure edilizie semplificate. il primo della lunga serie di titoli edilizi semplificati possiamo trovarlo nell'art. 26 della L. 47/85, che ha introdotto una procedura autorizzativa che ha molti degli elementi che, ad oggi, sono propri della CILA.

Se si dovesse sanare un intervento edilizio utilizzando un titolo edilizio in vigore al momento dell'esecuzione dell'opera, si corre il rischio di dover attualizzare dei titoli non più contemplati dalla Legge, producendo quindi un evidentissimo controsenso procedurale: lo stesso art. 26 sopra citato è stato definitivamente abrogato nel giugno del 2003, con l'entrata in vigore del DPR 380/01. Ad oggi sarebbe del tutto illogico presentare un art. 26 per opere che all'epoca lo richiedevano, sia perché i requisiti di legge per applicare quella norma in parte non sono più in vigore, e sia perché tale fattispecie procedurale non è proprio prevista dall'attuale panorama normativo, che contempla solo CILA, SCIA e PdC. Si produrrebbe il paradosso di non avere, nei fatti, uno strumento per sanare delle opere che, se eseguite oggi, avrebbero una loro collocazione procedurale sufficientemente definita.

Sembra quindi che, anche se la Legge purtroppo non lo specifica (è bene sottolineare questo aspetto), l'unica possibilità sia quella di utilizzare i titoli in vigore ad oggi per sanare opere eseguite anche in epoche in cui quel titolo non esisteva. Dunque ciò dovrebbe valere anche per la CILA e dunque la stessa deve potersi ritenere in ipotesi applicabile anche ad interventi eseguiti prima della sua introduzione, avvenuta appunto nell'anno 2010.

alcuni, tuttavia, non ritengono scorretto presentare dei titoli che, nel corso del tempo, hanno "ereditato" il ruolo amministrativo di procedure oggi non più esistenti, come è ad esempio il caso della SCIA che oggi fa le veci della originaria DIA; tuttavia, anche questo principio finisce con il confliggere con il fatto che anche la DIA nel corso del tempo ha avuto delle competenze poi modificate nel tempo, ed è pure complesso riuscire a ricostruire, a posteriori, quale esatto titolo era richiesto per un preciso intervento.

Da un punto di vista dell'interpretazione giurisprudenziale, finora sembra essere stata emessa solo una sentenza che è scesa sufficientemente nel merito della questione, ed è quella emessa dal TAR Sicilia, sede di Palermo, n°1380/2018, passata in giudicato, nella quale il tribunale, nell'annullare degli atti di disciplina adottati da un comune, prende atto del fatto che la normativa vigente riguardo alla CILA non indica né termini temporali di applicabilità, né, peraltro, contiene il principio giurisprudenziale della cosiddetta doppia conformità, invece presente negli articoli 36 e 37 che disciplinano le procedure di accertamento di conformità delle opere che, rispettivamente, avrebbero dovuto essere gestite con permesso di costruire o SCIA.

Nell'attesa di una auspicata chiarificazione normativa (e l'ideale sarebbe che le sanatorie avessero una procedura amministrativa dedicata, avulsa e separata dalle procedure ordinarie, così come pare emergere nelle bozze di una possibile nuova legge che prenderà il nome di "disciplina delle costruzioni"), invito sempre alla massima attenzione.


4 commenti:

  1. Salve, grazie come sempre per il suo contributo prezioso. Vorrei porle un quesito a cui non trovo una risposta univoca. Si può presentare un unico titolo (CILA, SCIA etc) per piu unità immobiliari dello stesso proprietario. Faccio un esempio pratico. sono proprietaria di un appartamento posto al secondo piano e al piano terra risulto proprietaria anche del box auto e di due cantine. in tutto quindi posseggo 4 unità immobiliari. posso presentare un'unica CILA IN SANATORIA includendo tutte le unità? e se si devono essere contigue o basta che siano nello stesso fabbricato? inoltre i diritti di segreteria sono unici (ovvero pago solo una volta per tutte) ? anche la sanzione in questo caso è di sole mille euro? le faccio questa domanda perchè è un tema molto dibattuto a cui nessuno sa rispondere

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    1. secondo me no, occorre presentare una pratica per ogni immobile. comunque questa cosa deriva più dalla prassi che dalla norma, la quale non specifica nulla in tal senso. si ritiene comunque che se le opere riguardano interi fabbricati divisi in più proprietà, è comunque possibile presentare un titolo unico, ma sono ambiti diversi.

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  2. E per le sanzioni? Pago una volta i diritti di segreteria e una sola sanzione una tantum di 1000€ nel caso di semplice CILA in sanatoria per esempio?

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    1. ad ogni cila deve corrispondere un pagamento per diritti di segreteria e per sanzione, se è in sanatoria.

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