domenica 22 novembre 2020

CILA in sanatoria ed epoca di realizzazione dell'abuso

la CILA è un titolo abilitativo (in verità ibrido, in quanto fino a non molto tempo fa era classificato tra le procedure delle opere di edilizia libera) che, come gli altri, può gestire sia interventi da eseguirsi, sia sanare opere già eseguite, purché, ovviamente, rientrino nell'alveo di competenza della procedura.

Immagine di libero utilizzo da Pixabay

è abbastanza pacifico, almeno presso un gruppo maggioritario di attori (l'omogeneità di visione, si sa, non appartiene all'Ordinamento del nostro paese), dato il tenore della norma, che una CILA postuma (anche detta tardiva o a sanatoria) può legittimare interventi eseguiti da quando esiste lo stesso titolo, cioè dal 2010; tuttavia, è spesso necessario sanare interventi che risalgono a prima di tale data e ci si è chiesti, in modo del tutto legittimo, se la validità della CILA tardiva sia da estendersi anche alle opere eseguite prima del 2010, quando, cioè, quegli interventi erano soggetti ad un titolo diverso da quello della CILA (tipicamente, quello della DIA).

A parere di chi scrive è comunque incongruo pretendere che si debbano sanare interventi usando i titoli edilizi che erano necessari ad eseguire gli interventi all'epoca della loro esecuzione, che sono invece stati realizzati senza titolo, e questo, oltre che per principi giurisprudenziali che ora non sono in grado di evocare, anche per un discorso del tutto pratico: ci sono state epoche in cui esisteva una sola procedura edilizia, che si chiamava licenza edilizia, da richiedersi sia per le nuove costruzioni sia per spostare un piccolo tramezzo in un appartamento; la licenza poi ha cambiato nome diverse volte (prima concessione, poi permesso di costruire), fino a che non sono iniziate a nascere procedure edilizie semplificate. il primo della lunga serie di titoli edilizi semplificati possiamo trovarlo nell'art. 26 della L. 47/85, che ha introdotto una procedura autorizzativa che ha molti degli elementi che, ad oggi, sono propri della CILA.

Se si dovesse sanare un intervento edilizio utilizzando un titolo edilizio in vigore al momento dell'esecuzione dell'opera, si corre il rischio di dover attualizzare dei titoli non più contemplati dalla Legge, producendo quindi un evidentissimo controsenso procedurale: lo stesso art. 26 sopra citato è stato definitivamente abrogato nel giugno del 2003, con l'entrata in vigore del DPR 380/01. Ad oggi sarebbe del tutto illogico presentare un art. 26 per opere che all'epoca lo richiedevano, sia perché i requisiti di legge per applicare quella norma in parte non sono più in vigore, e sia perché tale fattispecie procedurale non è proprio prevista dall'attuale panorama normativo, che contempla solo CILA, SCIA e PdC. Si produrrebbe il paradosso di non avere, nei fatti, uno strumento per sanare delle opere che, se eseguite oggi, avrebbero una loro collocazione procedurale sufficientemente definita.

Sembra quindi che, anche se la Legge purtroppo non lo specifica (è bene sottolineare questo aspetto), l'unica possibilità sia quella di utilizzare i titoli in vigore ad oggi per sanare opere eseguite anche in epoche in cui quel titolo non esisteva. Dunque ciò dovrebbe valere anche per la CILA e dunque la stessa deve potersi ritenere in ipotesi applicabile anche ad interventi eseguiti prima della sua introduzione, avvenuta appunto nell'anno 2010.

alcuni, tuttavia, non ritengono scorretto presentare dei titoli che, nel corso del tempo, hanno "ereditato" il ruolo amministrativo di procedure oggi non più esistenti, come è ad esempio il caso della SCIA che oggi fa le veci della originaria DIA; tuttavia, anche questo principio finisce con il confliggere con il fatto che anche la DIA nel corso del tempo ha avuto delle competenze poi modificate nel tempo, ed è pure complesso riuscire a ricostruire, a posteriori, quale esatto titolo era richiesto per un preciso intervento.

Da un punto di vista dell'interpretazione giurisprudenziale, finora sembra essere stata emessa solo una sentenza che è scesa sufficientemente nel merito della questione, ed è quella emessa dal TAR Sicilia, sede di Palermo, n°1380/2018, passata in giudicato, nella quale il tribunale, nell'annullare degli atti di disciplina adottati da un comune, prende atto del fatto che la normativa vigente riguardo alla CILA non indica né termini temporali di applicabilità, né, peraltro, contiene il principio giurisprudenziale della cosiddetta doppia conformità, invece presente negli articoli 36 e 37 che disciplinano le procedure di accertamento di conformità delle opere che, rispettivamente, avrebbero dovuto essere gestite con permesso di costruire o SCIA.

Più di recente, il TAR Campania - Napoli - con sentenza n°2899/2021 sembra essere sceso più nel dettaglio: a fronte di riscontrate opere abusive di diversa distribuzione spazi interni rispetto ad una licenza edilizia degli anni 50 (quando, ricordiamolo, per spostare i tramezzi era necessaria una licenza edilizia), viene indicato che il titolo edilizio attualmente idoneo è la "comunicazione" di cui all'art. 6 bis, ovvero la CILA. Il cittadino comunque vince contro il Comune anche perché quest'ultimo sembra abbia emanato una contestazione poco circostanziata e generica.

Nell'attesa di una auspicata chiarificazione normativa (e l'ideale sarebbe che le sanatorie avessero una procedura amministrativa dedicata, avulsa e separata dalle procedure ordinarie, così come pare emergere nelle bozze di una possibile nuova legge che prenderà il nome di "disciplina delle costruzioni"), invito sempre alla massima attenzione.


28 commenti:

  1. Salve, grazie come sempre per il suo contributo prezioso. Vorrei porle un quesito a cui non trovo una risposta univoca. Si può presentare un unico titolo (CILA, SCIA etc) per piu unità immobiliari dello stesso proprietario. Faccio un esempio pratico. sono proprietaria di un appartamento posto al secondo piano e al piano terra risulto proprietaria anche del box auto e di due cantine. in tutto quindi posseggo 4 unità immobiliari. posso presentare un'unica CILA IN SANATORIA includendo tutte le unità? e se si devono essere contigue o basta che siano nello stesso fabbricato? inoltre i diritti di segreteria sono unici (ovvero pago solo una volta per tutte) ? anche la sanzione in questo caso è di sole mille euro? le faccio questa domanda perchè è un tema molto dibattuto a cui nessuno sa rispondere

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    1. secondo me no, occorre presentare una pratica per ogni immobile. comunque questa cosa deriva più dalla prassi che dalla norma, la quale non specifica nulla in tal senso. si ritiene comunque che se le opere riguardano interi fabbricati divisi in più proprietà, è comunque possibile presentare un titolo unico, ma sono ambiti diversi.

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  2. E per le sanzioni? Pago una volta i diritti di segreteria e una sola sanzione una tantum di 1000€ nel caso di semplice CILA in sanatoria per esempio?

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    1. ad ogni cila deve corrispondere un pagamento per diritti di segreteria e per sanzione, se è in sanatoria.

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  3. Buongiorno Marco, mi hanno proposto la pratica per la demolizione di una veranda: i proprietari hanno comprato casa con questa veranda e hanno fatto fare ad altro tecnico richiesta al comune per l'utilizzo della stessa non so con quale pratica. Il comune comunque ha dato il suo diniego. Prima che arrivi la sanzione da parte dell'ufficio tecnico vorrebbero demolirla perchè il condominio in cui abitano deve poter eseguire la ristrutturazione delle facciate con il bonus facciate. Quale pratica devo fare? una cila? e la sanzione quando viene applicata? grazie mille

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  4. Salve, non so se è la sezione giusta,
    nel compilare il fine lavori a Roma sul portale SUET chiedono di indicare la data del collaudo e del fine lavori.
    Per la comunicazione ci sono 3 anni. Siccome ho fatto l'accatastamento e non la comunicazione di fine lavori al municipio. Posso indicare le date del collaudo e del fine lavori sul portale quelle di circa un anno fa? Vado incontro a sanzioni, io o il mio cliente?
    Non mi sembra di aver letto da qualche parte che c'è un limite di tempo fra la fine effettiva dei lavori e la comunicazione, ma posso sbagliare.
    Grazie in anticipo come al solito.

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    1. astrattamente potrebbero evocarsi scenari sanzionatori per tardiva comunicazione di fine lavori, ma in caso di CILA appare sempre tutto molto sfumato. direi di procedere al più presto, e poi se verranno elevate sanzioni si vedrà.

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    2. Volevo solo aggiungere, non sono stato molto chiaro in effetti, che i 3 anni non sono ancora scaduti. Chiedevo se era lecito dichiarare nel collaudo la data di fine lavori dichiarata nel docfa, (circa un anno fa) e come data del certificato di collaudo sempre un anno fa o comunque vicina al data di fine lavori.

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    3. Non saprei dire: io faccio sempre tutte e due le cose insieme (docfa e fine lavori) proprio per non incorrere in possibili interpretazioni ambigue di questa pratica. tuttavia, se siete all'interno della validità della cila, non credo possano esserci problemi a caduta. Io metterei la stessa data dichiarata nel docfa.

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  5. Grazie Marco, gentilissimo e prezioso come sempre.

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  6. Salve Architetto, ho compilato una CILA in sanatoria sul SUET e poi fatto l'aggiornamento catastale. Sul SUET anche se ho spuntato "d.4 Intervento (art. 6-bis, comma 5 del d.P.R. n. 380/2001) con pagamento di sanzione e pertanto si allega la ricevuta di versamento di € 1000,00", risulta la possibilità di presentare il FINE LAVORI, ma essendo in sanatoria non devo farlo oppure si? Nel caso non dovessi farlo, dovrei comunque inviare qualche comunicazione attraverso il SUET relativa all'accatastamento? Grazie per la disponibililtà

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    1. il collaudo delle cila in sanatoria ha poco senso, comunque si ritiene non errato utilizzare la procedura per trasmettere l'accatastamento.

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  7. Buongiorno Architetto,
    Un mio cliente ha acquistato anni fa una casa all'interno di un palazzo degli anni 50 ma ha scoperto purtroppo solo da poco che l'appartamento (come anche altri nel palazzo) risulta difforme rispetto al progetto originario depositato all'epoca, che il condominio ha richiesto per accedere ai lavori di Super bonus.
    Queste difformità sono chiaramente modifiche che fece la ditta di costruzione in fase di realizzazione del palazzo senza mai aggiornare la pianta catastale.
    In particolare dalla pianta originaria sembra fosse disegnata una loggia mai realizzata.
    Il condominio ha intimato al mio cliente di ripristinare la loggia come da progetto ma realmente mai esistita.
    Non sarebbe possibile secondo lei fare una scia in sanatoria, trattandosi di modifiche apportate direttamente dalla ditta in fase di costruzione per rendere invece conforme la situazione attuale? La ringrazio davvero molto per la sua disponibilità

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    1. se non ho capito male, si configura come ampliamento e quindi porta con sé tutte le complessità del caso.

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  8. Buonasera architetto ho un problema un po' complesso e non so cosa chiedere al comune. Io ho avuto in eredità da mio padre e mia madre un appartamento con licenza 91, ma da precisare che mio padre ha acquistato il grezzo dal costruttore e poi l ha chiuso lui internamente completando i lavori nel 93 ma dividendo la casa interna in modo diverso dalla licenza del costruttore.Siccome volevo accedere all ecobonus 110 mi hanno chiesto tutte le documentazioni e mi sono accorta che la licenza del 91 è unica.l appartamento corrisponde alle visure catastali attuali ma non alla licenza. Dato che i miei genitori non ci sono più non so se mio padre abbia fatto qualche sanatoria a livello comunale una volta finito l appartamento,sta di fatto che la unica licenza che risulta al comune e del 91, come faccio a risalire se mio padre abbia sanato o aggiornato del tutto al comune? Cosa devo cercare? Ed esistevano nel 91 la scia e la DIA? In ogni caso se non fosse stato fatto all epoca in comune cosa devo fare per regolare il tutto? E quanto mi viene a costare? Grazie della sua disponibilità

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    1. può chiedere al comune, anche mediante accesso agli atti se necessario, tutti i titoli edilizi inerenti l'immobile.

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  9. Buonasera Architetto, complimenti e grazie per i consigli sempre molto preziosi. A Roma (I Municipio) ho ereditato un piccolo appartamento. Quest'ultimo possiede una pianta definita dal mio tecnico di fiducia di primo impianto che è del 1940 e una piantina catastale del 1988. L'ultima non è legittima, mi è stato detto, in quanto non è stata inviata alcuna autorizzazione comunale all'epoca. Dal 1940 ad oggi sono stati effettuati alcuni lievi abusi (lavori interni) che non hanno intaccato la sagoma. Per sanare la situazione attuale iI tecnico dice (e su questo non sarei perfettamente d'accordo) che, per effettuare la CILA a sanatoria occorre rifarsi alla Piantina del 1940 come ante operam. Tra le cose da sanare ci sarebbe anche una latrina posta sul lato SX del balcone (che appare sulla piantina del 1940 contrassegnata da muretti leggeri su tre lati, dell'epoca). Attualmente quest'ultima ancora esiste come muretti esterni e non è stata mai toccata, ma ovviamente non è utilizzata in quanto è presente il bagno. Con ogni probabilità le modifiche furono fatte appunto nel 1988. Il tecnico mi dice che nella sanatoria basterebbe una CILA a sanatoria, considerando nella relazione tecnica da presentare, l'eventuale cambio di destinazione d'uso della vecchia latrina in balcone. E' tutto giusto? Grazie della Sua preziosa disponibilità

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    1. posto che dovrei vedere la documentazione per dare una risposta compiuta, non posso che ritenere che il collega a cui si è rivolto stia operando correttamente. Se non sono stati presentati titoli abilitativi tra il 1940 ed oggi, e se le trasformazioni rilevate sono esclusivamente riferibili ad opere interne, sembra in effetti potersi ricondurre il tutto ad una CILA, ivi compreso il cambio d'uso della latrina esterna. per questa, però, non vedo molte altre alternative se non la destinazione a ripostiglio.

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    2. Grazie mille Architetto è stato, come al solito, gentilissimo e preciso nelle Sue risposte.

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  10. Buongiorno architetto,
    complimenti per questo blog, che è ormai per noi tecnici un punto di riferimento. La interpello per un quesito circa una CILA che dovrei redigere su una u.i. che negli anni è stata oggetto di concessione in sanatoria rilasciata (ampliamento e cambio d'uso per annessione di soffitta collegati all'abitazione sottostante tramite n.2 scale interne).
    Per una ristrutturazione vorrei eliminare una delle due scale interne, che collega al soppalco che affaccia in un salone a doppia altezza. I due piani resterebbero collegati dalla seconda scala. Questa demolizione può avvenire con una CILA? O essendo una demolizione di una scala (di qualunque materiale), devo procedere con una SCIA?

    Inoltre dopo il condono rilasciato è stata eseguita una DIA in cui separavano due stanze, inizialmente comunicanti, con un tramezzo (perdendo tra l'altro l'A/I di legge che con il condono andava in deroga a 1/12). Posso ripristinare con la mia nuova CILA le condizioni del condono rilasciato, ripristinando la deroga A/I di 1/12 del condono?


    Grazie in anticipo per la sua disponibilità.
    A.

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    1. a mio parere l'eliminazione della seconda scala può rientrare in CILA se non si prevede la richiusura del solaio, perché in questo caso ritengo sia un intervento da assoggettare ad autorizzazione sismica e quindi a SCIA. per i rapporti aeroilluminanti, facendo una interpretazione elastica delle varie norme (ed anche di ciò che non dicono) secondo me è possibile continuare a modificare la porzione condonata secondo le deroghe concesse dal comune di Roma, ammesso che si stia operando sulla superficie oggetto di condono.

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    2. Si, la scala non comporta la chiusura del solaio perchè collega un soppalco con balaustra aperto, quindi andrebbe in CILA...
      Per i rapporti A/I, ahimè, è sempre soggetto ad interpretazione, ma poichè è stato rilasciata una concessione specifica per diversa distribuzione spazi interni con quelle superfici in deroga, credo si possa far valere ancora quei valori, seppure sia sopraggiunta una DIA postuma alla concessione, che ignorerò a questo punto, forse.
      Grazie come sempre per la sua disponibilità.

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  11. è un caso tipico in cui è necessario ricostruire la continuità nel tempo della conformità edilizia: dunque si presenta una pratica in cui l'ante operam è lo stato originario legittimo antecedente ai lavori del 2004 (stato da individuare mediante opportune ricerche), si rappresentano i lavori svolti nel 2004 ma poi si garficizza lo stato attuale rilevato.

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  12. Quindi anche per la fine lavori posso inserire direttamente quella inerente l'ultima CILA del 2012 con relativa variazione catastale, è corretto?
    grazie.

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  13. una cila in sanatoria non ha bisogno di fine lavori.

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  14. Buonasera architetto,
    domanda su una difformità, che però non so come gestire. Sia il progetto originario, sia la planimetria d'impianto del 1939 di un appartamento riportano che il salone confina con l'appartamento adiacente mediante una parete completamente dritta. Invece nella realtà tale parete presenta una "nicchia", da terra a soffitto, di 110 cm x 60 cm (verso l'altro appartamento). La proprietaria, che abita lì da sempre, mi dice che è sempre stata così. Come risolvere visto che bisogna presentare una Cila in sanatoria per sanare pochissimi piccoli spostamenti che negli anni hanno effettuato all'interno dell'appartamento (un tramezzo e una porta aggiunta)? Grazie mille.

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    1. si può presentare comunque una cila, anche se va implicitamente a modificare anche l'abitazione confinante, se del caso. l'ideale sarebbe prsentare due CILA, una per ciascuna delle unità interessate, ma a mio avviso non è contro la legge presentare la pratica anche solo per la propria metà.

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    2. Grazie, come sempre. Tra l'altro, indagando, ho scoperto che questa nicchia altro non era che un vano derivante dall'accordo tra la proprietaria e l'inquilino accanto (ATER) e che conteneva una porta (lasciata per anni e poi chiusa).

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.