Lazio - novità per le sanatorie

il 27 febbraio 2020 è stata pubblicata la nuova Legge Regionale n°1/2020 che produce delle innovazioni, invero importanti, alle procedure di sanatoria da svolgersi all'interno del territorio regionale laziale, e, evidentemente, anche sul territorio di Roma Capitale. Vediamole insieme.

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l'art. 2 della LR 1/2020 va a modificare la discussa legge 15/2008 di cui tanto si è parlato in merito alla sua eccessiva durezza, modifica effettuata alla luce (anche) dell'annullamento di una porzione dell'art. 22 della LR 15/08 effettuata dalla Corte Costituzionale, ma anche modifiche alla Legge regionale 8/2012 che regolamenta la subdelega ai comuni dei poteri in merito di rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche.

Fino alla fine di febbraio 2020, la normativa regionale contemplava una sanzione abbastanza severa per gli accertamenti di conformità (art. 36 del DPR 380/01) per opere effettuate in assenza o difformità del Permesso di Costruire o della SCIA ad esso alternativa (quindi opere di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia): in particolare, per il permesso di costruire era dovuta una sanzione pari al valore stesso della costruzione (come per l'art. 38 del TUE, ed è per questo che è stata dichiarata irragionevole dalla Corte Costituzionale - vedi link sopra), mentre per le opere di ristrutturazione edilizia non computabili in termini di aumenti di valore venale (come per esempio modifiche di prospetti, installazione tettoie), comportava una sanzione pari al triplo del costo di costruzione.

a mio modesto parere, e dovrei averne scritto anche qui sul blog, probabilmente c'è stata una confusione di termini tecnici tra costo di costruzione e contributo di costruzione. anche se i termini sono similari, in verità sono radicalmente diversi. il secondo, il contributo di costruzione di cui all'art. 16 dpr 380/01, è la somma del contributo commisurato al costo di costruzione e dei contributi per le urbanizzazioni primaria e secondaria, e varia in base ad una pluralità di parametri tra cui il tipo di intervento che viene effettuato. il costo di costruzione invece è uno degli specifici parametri usato per la determinazione del solo contributo in base al costo di costruzione, e non può mai superare il 10% del costo stesso. Insomma, senza scendere troppo nel merito di discorsi che possono essere troppo tecnicistici (ma se volete approfondire ne ho parlato in diversi post, tra cui questo è forse uno di quelli più tecnici), il problema era che nella legge regionale n°15/2008 l'oblazione per sanare opere di ristrutturazione edilizia era pari al triplo del costo di costruzione, invece del doppio del contributo di costruzione previsto dalla normativa nazionale.

Con la legge regionale 1/2020 il legislatore ha riallineato le sanzioni applicabili nel territorio laziale con quelle della normativa nazionale modificando l'art. 22 comma 1 lettera a) della LR 15/08, specificando che l'oblazione è da oggi pari al triplo del contributo di costruzione (aumentato dunque rispetto alla legge nazionale che prevede il doppio di detto contributo, ma almeno vi è allineamento dei criteri e delle procedure di calcolo tra le norme), superando così le criticità sollevate dalla Corte Costituzionale, ma, altresì, ha modificato anche la successiva lettera b) annullando la complessa originaria articolazione e asciugando la sanzione come pari, sempre, al doppio del contributo di costruzione senza dover più valutare preventivamente se l'intervento ha o meno inciso sul valore complessivo del bene.

per ulteriori approfondimenti vi rimando alla medesima notizia rilanciata e commentata sul blog dello studio legale Legal Team di Roma.

questo era il testo normativo dell'art. 22 comma 2 in vigore fino al 27 febbraio 2020:

2. Il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione:
[a) nel caso previsto dall’articolo 15, di un importo pari al valore di mercato dell’intervento eseguito, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione;] (7a)
b) nei casi previsti dagli articoli 16 e 18, di un importo pari al doppio dell’incremento del valore di mercato dell’immobile conseguente alla esecuzione delle opere, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione; qualora, in relazione alla tipologia di abuso accertato, non sia possibile determinare l’incremento del valore di mercato, si applica una sanzione pecuniaria pari al triplo del costo di costruzione;
c) nei casi previsti dall’articolo 19, di un importo da un minimo di mille euro ad un massimo di 10 mila euro, in relazione alla gravità dell’abuso

in cui, in rosso, ho evidenziato il passaggio che è stato oggetto di annullamento da parte della Corte Costituzionale.

il nuovo testo normativo dell'art. 22 della LR 15/2008 alla luce delle modifiche introdotte dalla L.R. 1/2020 è il seguente:

2. Il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione:
[a) nel caso previsto dall’articolo 15, di un importo pari al valore di mercato dell’intervento eseguito, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione;] (7a)
a bis) nei casi previsti dall’articolo 15, di un importo pari a tre volte il contributo di costruzione; 

b) nei casi previsti dagli articoli 16 e 18, di un importo pari a due volte il contributo di costruzione;

c) nei casi previsti dall’articolo 19, di un importo da un minimo di mille euro ad un massimo di 10 mila euro, in relazione alla gravità dell’abuso

l'art. 16 è quello che contiene il maggior numero di abusi rinvenibili su edifici esistenti: si tratta delle ristrutturazioni edilizie (modifiche di prospetto, balconi inesistenti in progetto ma presenti nella realtà, modifiche della sagoma che non hanno inciso sulle volumetrie, realizzazione di tettoie, realizzazione di volumi tecnici) e dei mutamenti di destinazione d'uso, che finalmente ad oggi verranno gestiti in modo civile (la delibera 44/2011 del comune di Roma aveva innescato un meccanismo davvero perverso per pagare le oblazioni dei cambi d'uso abusivi, tanto perverso che produceva sanzioni a volte anche superiori al valore stesso dell'immobile, per cui la Pubblica Amministrazione semplicemente perdeva occasioni di incassare dei soldi perché a fronte di sanzioni spropositate la gente si teneva l'abuso o procedeva per altre vie, per esempio il ripristino).

Chi pensa che queste semplificazioni vadano a favorire l'abusivismo, sbaglia di grosso. Sono invece procedure che vanno nell'ottica di aiutare il cittadino, giacché le difformità edilizie rispetto agli originali progetti di costruzione (di cui spesso mai nessuno si era avveduto in passato) sono questioni ormai all'ordine del giorno: i cittadini per fare delle compravendite in serenità sono sempre più spesso costretti a fare delle complesse sanatorie che, almeno da oggi in poi, non saranno meno complesse ma almeno avranno delle sanzioni più proporzionate ed accettabili.

altra modifica importante apportata dalla nuova legge 1/2020 è quella relativa agli accertamenti di compatibilità paesaggistica, da effettuarsi ai sensi dell'art. 167 del Codice dei Beni Culturali (d.lgs. 42/2004). l'art. 3 della LR 1/2020 va a modificare la LR 8/2012 che è la norma con la quale la Regione Lazio ha definito il passaggio di poteri ai Comuni per l'emissione delle autorizzazioni paesaggistiche. Moltissimi dei comuni laziali infatti sono dotati del potere speciale subdelegato dalla Regione, con cui possono gestire in autonomia (ma sempre con il dovuto dialogo con la Soprintendenza) le autorizzazioni per gli interventi di cui alla parte III del Codice dei Beni Culturali. Fino a fine febbraio 2020 però gli accertamenti di compatibilità, cioè le sanatorie paesaggistiche, erano gestite esclusivamente dalla Regione, indipendentemente dal Comune.

Viene inoltre ampliata, ricomprendendovi oggi anche le "ristrutturazioni edilizie", il campo di competenza dei comuni per il rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche ordinarie (ed anche in accertamento di compatibilità), anche se in parte queste funzioni erano già implicitamente ricomprese all'interno dell'ambito di validità del DPR 31/17 (autorizzazione semplificata) cui già la Regione aveva già ampliato la competenza comunale. La legge regionale 8/2012 peraltro già in precedenza era stata modificata specificando che tutti gli interventi che ricadono in autorizzazione semplificata ai sensi del DPR 31/17, sono subdelegate ai comuni.

è utile notare che mentre alcune delle casistiche delle procedure di autorizzazione ordinaria (art. 146 del Codice) sono ancora gestite dalla Regione (per esempio, le nuove costruzioni o le varianti sostanziali alle autorizzazioni ordinarie già rilasciate), per l'accertamento di compatibilità (detta volgarmente sanatoria paesaggistica) invece le funzioni sono state interamente delegate ai comuni. ciò ha un senso, in quanto già l'art. 167 è restrittivo di per sé sugli interventi ammissibili in accertamento, escludendo a priori tutto ciò che comporta ampliamenti di volume.

il testo della Legge 1/2020 è molto articolato: potrei tornare ad aggiornare questo post a seguito di ulteriori "scoperte".