martedì 3 marzo 2020

Lazio - novità per le sanatorie

il 27 febbraio 2020 è stata pubblicata la nuova Legge Regionale n°1/2020 che produce delle innovazioni, invero importanti, alle procedure di sanatoria da svolgersi all'interno del territorio regionale laziale, e, evidentemente, anche sul territorio di Roma Capitale. Vediamole insieme.


Foto di Photomat da Pixabay
l'art. 2 della LR 1/2020 va a modificare la discussa legge 15/2008 di cui tanto si è parlato in merito alla sua eccessiva durezza, modifica effettuata alla luce (anche) dell'annullamento di una porzione dell'art. 22 della LR 15/08 effettuata dalla Corte Costituzionale, ma anche modifiche alla Legge regionale 8/2012 che regolamenta la subdelega ai comuni dei poteri in merito di rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche.

Fino alla fine di febbraio 2020, la normativa regionale contemplava una sanzione abbastanza severa per gli accertamenti di conformità (art. 36 del DPR 380/01) per opere effettuate in assenza o difformità del Permesso di Costruire o della SCIA ad esso alternativa (quindi opere di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia): in particolare, per il permesso di costruire era dovuta una sanzione pari al valore stesso della costruzione (come per l'art. 38 del TUE, ed è per questo che è stata dichiarata irragionevole dalla Corte Costituzionale - vedi link sopra), mentre per le opere di ristrutturazione edilizia non computabili in termini di aumenti di valore venale (come per esempio modifiche di prospetti, installazione tettoie), comportava una sanzione pari al triplo del costo di costruzione.

a mio modesto parere, e dovrei averne scritto anche qui sul blog, probabilmente c'è stata una confusione di termini tecnici tra costo di costruzione e contributo di costruzione. anche se i termini sono similari, in verità sono radicalmente diversi. il secondo, il contributo di costruzione di cui all'art. 16 dpr 380/01, è la somma del contributo commisurato al costo di costruzione e dei contributi per le urbanizzazioni primaria e secondaria, e varia in base ad una pluralità di parametri tra cui il tipo di intervento che viene effettuato. il costo di costruzione invece è uno degli specifici parametri usato per la determinazione del solo contributo in base al costo di costruzione, e non può mai superare il 10% del costo stesso. Insomma, senza scendere troppo nel merito di discorsi che possono essere troppo tecnicistici (ma se volete approfondire ne ho parlato in diversi post, tra cui questo è forse uno di quelli più tecnici), il problema era che nella legge regionale n°15/2008 l'oblazione per sanare opere di ristrutturazione edilizia era pari al triplo del costo di costruzione, invece del doppio del contributo di costruzione previsto dalla normativa nazionale.

Con la legge regionale 1/2020 il legislatore ha riallineato le sanzioni applicabili nel territorio laziale con quelle della normativa nazionale modificando l'art. 22 comma 1 lettera a) della LR 15/08, specificando che l'oblazione è da oggi pari al triplo del contributo di costruzione (aumentato dunque rispetto alla legge nazionale che prevede il doppio di detto contributo, ma almeno vi è allineamento dei criteri e delle procedure di calcolo tra le norme), superando così le criticità sollevate dalla Corte Costituzionale, ma, altresì, ha modificato anche la successiva lettera b) annullando la complessa originaria articolazione e asciugando la sanzione come pari, sempre, al doppio del contributo di costruzione senza dover più valutare preventivamente se l'intervento ha o meno inciso sul valore complessivo del bene.

per ulteriori approfondimenti vi rimando alla medesima notizia rilanciata e commentata sul blog dello studio legale Legal Team di Roma.

questo era il testo normativo dell'art. 22 comma 2 in vigore fino al 27 febbraio 2020:
2. Il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione:
[a) nel caso previsto dall’articolo 15, di un importo pari al valore di mercato dell’intervento eseguito, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione;] (7a)
b) nei casi previsti dagli articoli 16 e 18, di un importo pari al doppio dell’incremento del valore di mercato dell’immobile conseguente alla esecuzione delle opere, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione; qualora, in relazione alla tipologia di abuso accertato, non sia possibile determinare l’incremento del valore di mercato, si applica una sanzione pecuniaria pari al triplo del costo di costruzione;
c) nei casi previsti dall’articolo 19, di un importo da un minimo di mille euro ad un massimo di 10 mila euro, in relazione alla gravità dell’abuso
in cui, in rosso, ho evidenziato il passaggio che è stato oggetto di annullamento da parte della Corte Costituzionale.

il nuovo testo normativo dell'art. 22 della LR 15/2008 alla luce delle modifiche introdotte dalla L.R. 1/2020 è il seguente:

2. Il permesso di costruire e la denuncia di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione:
[a) nel caso previsto dall’articolo 15, di un importo pari al valore di mercato dell’intervento eseguito, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione;] (7a)
a bis) nei casi previsti dall’articolo 15, di un importo pari a tre volte il contributo di costruzione; 
b) nei casi previsti dagli articoli 16 e 18, di un importo pari a due volte il contributo di costruzione;
c) nei casi previsti dall’articolo 19, di un importo da un minimo di mille euro ad un massimo di 10 mila euro, in relazione alla gravità dell’abuso
l'art. 16 è quello che contiene il maggior numero di abusi rinvenibili su edifici esistenti: si tratta delle ristrutturazioni edilizie (modifiche di prospetto, balconi inesistenti in progetto ma presenti nella realtà, modifiche della sagoma che non hanno inciso sulle volumetrie, realizzazione di tettoie, realizzazione di volumi tecnici) e dei mutamenti di destinazione d'uso, che finalmente ad oggi verranno gestiti in modo civile (la delibera 44/2011 del comune di Roma aveva innescato un meccanismo davvero perverso per pagare le oblazioni dei cambi d'uso abusivi, tanto perverso che produceva sanzioni a volte anche superiori al valore stesso dell'immobile, per cui la Pubblica Amministrazione semplicemente perdeva occasioni di incassare dei soldi perché a fronte di sanzioni spropositate la gente si teneva l'abuso o procedeva per altre vie, per esempio il ripristino).

Chi pensa che queste semplificazioni vadano a favorire l'abusivismo, sbaglia di grosso. Sono invece procedure che vanno nell'ottica di aiutare il cittadino, giacché le difformità edilizie rispetto agli originali progetti di costruzione (di cui spesso mai nessuno si era avveduto in passato) sono questioni ormai all'ordine del giorno: i cittadini per fare delle compravendite in serenità sono sempre più spesso costretti a fare delle complesse sanatorie che, almeno da oggi in poi, non saranno meno complesse ma almeno avranno delle sanzioni più proporzionate ed accettabili.

altra modifica importante apportata dalla nuova legge 1/2020 è quella relativa agli accertamenti di compatibilità paesaggistica, da effettuarsi ai sensi dell'art. 167 del Codice dei Beni Culturali (d.lgs. 42/2004). l'art. 3 della LR 1/2020 va a modificare la LR 8/2012 che è la norma con la quale la Regione Lazio ha definito il passaggio di poteri ai Comuni per l'emissione delle autorizzazioni paesaggistiche. Moltissimi dei comuni laziali infatti sono dotati del potere speciale subdelegato dalla Regione, con cui possono gestire in autonomia (ma sempre con il dovuto dialogo con la Soprintendenza) le autorizzazioni per gli interventi di cui alla parte III del Codice dei Beni Culturali. Fino a fine febbraio 2020 però gli accertamenti di compatibilità, cioè le sanatorie paesaggistiche, erano gestite esclusivamente dalla Regione, indipendentemente dal Comune.

Viene inoltre ampliata, ricomprendendovi oggi anche le "ristrutturazioni edilizie", il campo di competenza dei comuni per il rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche ordinarie (ed anche in accertamento di compatibilità), anche se in parte queste funzioni erano già implicitamente ricomprese all'interno dell'ambito di validità del DPR 31/17 (autorizzazione semplificata) cui già la Regione aveva già ampliato la competenza comunale. La legge regionale 8/2012 peraltro già in precedenza era stata modificata specificando che tutti gli interventi che ricadono in autorizzazione semplificata ai sensi del DPR 31/17, sono subdelegate ai comuni.

è utile notare che mentre alcune delle casistiche delle procedure di autorizzazione ordinaria (art. 146 del Codice) sono ancora gestite dalla Regione (per esempio, le nuove costruzioni o le varianti sostanziali alle autorizzazioni ordinarie già rilasciate), per l'accertamento di compatibilità (detta volgarmente sanatoria paesaggistica) invece le funzioni sono state interamente delegate ai comuni. ciò ha un senso, in quanto già l'art. 167 è restrittivo di per sé sugli interventi ammissibili in accertamento, escludendo a priori tutto ciò che comporta ampliamenti di volume.

il testo della Legge 1/2020 è molto articolato: potrei tornare ad aggiornare questo post a seguito di ulteriori "scoperte".

63 commenti:

  1. Buonasera Architetto, espongo un caso che rappresenta il momento particolare di emergenza covid19 con irreperibilità dei documenti presso gli archivi...che stiamo vivendo anche professionalmente. Ho un cliente che in un appartamento ha una finestra in più rispetto a quella presente nella planimetria catastale redatta nel 1949(unica planimetria presente al catasto).la finestra ( di un bagno) è però presente a tutti i piani del condominio ed è identica come foggia a quelle del palazzo...quindi secondo me costruita insieme al palazzo. L'unità immobiliare si trova all'interno di un condominio costrutio nel 1943 in zona non vincolata di nessun tipo ....neanche carta qualità.
    Ho visionato il primo atto di compravendita alla conservatoria e la planimetria allegata non riportava la finestra ( è identica a quella catastale). Ho fatto richieste e solleciti all'archivio ma non si trova il progetto ( o meglio si trova solo il progetto relativo ad una soprelevazione). Ho chiesto la dichiarazione via pec di irreperibilità del progetto ma in questo momento neanche rispondono. Pensavo di procedere con una scia in sanatoria utlizzando la LR 1/2020... Lei cosa ne pensa?
    la ringrazio della sua cortese attenzione ed attendo una sua opinione a riguardo.

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    1. senza avere certezza che il progetto non si trova, bisogna operare con cautela soprattutto nelle pratiche che prevedono un pdc o scia alternativa. ne parlerei con il municipio ma secondo me finché non vi è certezza sarebbe preferibile non fare nulla.

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    2. Buongiorno Architetto Campagna, grazie della cortese risposta.Purtroppo in epoca covid19 gli uffici pubblici hanno tempistiche decisamente "incerte". Finalmente il Dipartimento si sta muovendo per la dichiarazione di irreperibilità del progetto orginario dopodichè mi vorrei muovere con una scia in alternativa al permesso di costruire per sanare la difformità del progetto realtivamente alla finestra in più dalla planimetria catastale del '49 (unico documento presente). La sanzione in questo caso verrà calcolata sul 10% costo di costruzione ( in base a computo) moltiplicato x 2 secondo la nuova legge regionale 1/2020? La ringrazio per la disponibilità

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    3. prima visionate il progetto, e verificate che la difformità sia solo la finestra. dopodiché, se si conferma, a mio parere sì, si procede con oblazione pari al doppio del contributo.

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  2. Buonasera architetto, sono residente a Roma, nel municipio X ex XIII in zona residenziale infernetto. Le pongo il caso: il mio vicino ha acquistato l'immobile ad uso civile accanto al mio. Parlandoci, ho appreso che, l’immobile verrà adibito ad uffici con conseguente cambio di destinazione d’uso da civile ad a direzionale. Le dico direzionale perché oltre agli uffici ci sarà anche un centro di formazione.
    Il piano secondo dell'immobile, non abitabile, originariamente aveva un'altezza variabile da H. 2.00 a 0,70. Ora, a lavori quasi terminati, è stato eretto un interno piano con soffitti a 3 metri e conseguente aumento della cubatura. Inoltre, sui tre lati dell'immobile sono state fatte delle grosse vetrate che andranno a ledere la mia privacy.
    Secondo la legge regionale 13 del 16 aprile 2009, in merito alle disposizioni per il recupero ai fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti all' Art. 3 (Condizioni per il recupero) paragrafo F, stabilisce che "sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde esistenti, unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge, a condizione che non comportino un aumento superiore al 20 per cento della volumetria del sottotetto esistente".
    E secondo la Legge Regionale 18 luglio 2017, n. 7 DISPOSIZIONI PER LA RIGENERAZIONE URBANA E PER IL RECUPERO EDILIZIO, è possibile usufruire l’aumento di cubatura se si a un cambio di destinazione d’uso?

    Spero di essere stato il più chiaro possibile.
    Grazie e buona serata

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    1. se mi sta chiedendo se l'intervento era in effetti fattibile, non posso rispondere in questa sede perché occorrerebbe valutare moltissimi fattori, nonché analizzare i titoli abilitativi che lei, in qualità di confinante, ha diritto a richiedere mediante accesso agli atti. credo che acquisire la documentazione legittimante presentata dal vicino sia il primo passo da compiere. la legge recupero sottotetti comunque consente il ripristino solo a fini abitativi o al massimo destinazioni turistico-ricettive.

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  3. Salve, il pagamento a titolo di ablazione previsto dal dell'art. 22 della LR 15/2008 di cui al punto "b) nei casi previsti dagli articoli 16 e 18, di un importo pari a due volte il contributo di costruzione", si intende commisurato all'intero appartamento o solamente sull'incremento volumetrico dell'abuso? Nella precedente versione si faceva riferimento al volume incrementato o all'incremento di valore dell'immobile, ma in questa nuova versione non mi sembra più tanto chiaro

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    1. io ritengo che, essendo il "doppio del contributo", la sanzione segue la determinazione del contributo per lo specifico intervento abusivo effettuato: le caratteristiche dell'immobile nella sua generalità possono influenzare il calcolo in qualche modo.

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  4. Risposte
    1. come prima cosa la ringrazio per le preziose conoscenze che condivide con tutti noi.
      Vorrei porle due domande. A proposito della suddetta legge regionale, pensa sia possibile presentare scia in alternativa al pdc in sanatoria facendo riferimento a tale legge e non alla delibera 44? Per la gerarchia delle fonti di fatto dovrebbe essere così la mia paura è di trovare eventuali opposizioni in municipio.
      Inoltre, in merito alla sanzione della Cila in sanatoria di euro 1000 dovrebbe essere prescritta se l’illecito è stato compiuto più di 5 anni fa. Essendo pecuniaria dovrebbe avere lo stesso regime ( ing. Pagliai ). Ha esperienze che possano confermare tale direzione nei vari municipi di Roma?
      Ringrazio anticipatamente

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    2. Secondo me la delibera 44 rimane in vigore per tutto ciò che non riguarda espressamente le novità introdotte dalla lr 1/20. Sarebbe comunque opportuno che la regione revisionasse l'intero testo della lr 15. La sanzione cila è vero che si prescrive, ma a mio parere non dal momento in cui è effettuato l'abuso ma da quello in cui è depositata l'istanza.

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  5. Buonasera Architetto, innanzitutto grazie per l'enorme aiuto che dà a tutti noi. Vorrei esporle un mio dubbio: Parliamo di una autorimessa interrata pertinenziale dell'immobile di proprietà richiesta con D.I.A. L. 662/96 e realizzata all'interno del lotto di proprietà (specifico che appartamento ed autorimessa sono due corpi staccati, di seguito capirà perchè). Ad oggi invece ritrovo una autorimessa semi interrata (non interrata come previsto) in difformità anche in termini di volumetria (circa 20% in più). Come determino i costi da sostenere per la sanatoria? Inoltre, sopra l'autorimessa, è stata realizzato un rustico di un secondo appartamento residenziale totalmente abusivo. Abbiamo dunque un appartamento totalmente regolare, e -staccati- autorimessa parzialmente difforme dal titolo edilizio più un rustico di un secondo appartamento in assenza di titolo. La legge include anche i costi di sanatoria di quest'ultimo? Grazie infinite

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  6. Buonasera Architetto, complimenti per il blog, la seguo costantemente per l'immenso supporto che da' anche ai non professionisti di settore;
    le scrivo la presente per chiedere delle informazioni circa la possibilità di effettuare un intervento di cambio di destinazione d’uso, relativamente ad un immobile di proprietà, sito in Via Conca d’Oro a Roma zona Prati fiscali,
    Trattasi di unità immobiliare posta al piano terra della palazzina prevalentemente residenziale di via Conca d’Oro. La destinazione d’uso attuale è ufficio (direzionale privato – Cu/b) così come da progetto di costruzione originario e certificato di agibilità. Il progetto di costruzione prevedeva la presenza di due unità immobiliari con destinazione d’uso ufficio site al pian terreno della palazzina in oggetto con accesso da via di Conca d’Oro, mentre nei restanti 4 piani fuori terra la destinazione d’uso delle unità immobiliari è residenziale. Successivamente (in data 2018) per una delle due unità immobiliari al piano terra è stato effettuato cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, tramite deposito di regolare pratica urbanistica presso il Municipio III (ex IV).
    Pertanto, con la presente chiedo se è tutt’ora fattibile (visto anche il nuovo decreto) effettuare il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare in oggetto,da ufficio ad abitazione, tramite deposito di regolare pratica edilizia presso l’ufficio tecnico del Muncipio III, considerando il fatto che l’unità immobiliare limitrofa, confinante con l'immobile in questione , ha tutt’ora destinazione d’uso residenziale a seguito del citato cambio di destinazione d’uso effettuato nel 2018.

    C’è da specificare che l’immobile:

    - E’ inserito all’interno del "Nuovo Piano Regolatore Generale" approvato con Del. del C.C. n. 18 del 12 Febbraio 2008, nel Sistema insediativo della "Città Consolidata" - T2;

    - Non è inserito all’interno della Carta per la Qualità;

    - Non è soggetto a vincoli di natura archeologica e paesistica ai sensi del DLgs. n.42/04.

    Grazie dell'attenzione e pazienza, le
    invio i miei più cordiali saluti

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    1. su questo blog ho già espresso diversi pareri nel merito: può fare riferimento a questo post https://architetticampagna.blogspot.com/2015/01/il-cambio-duso-di-un-locale-commerciale.html ed anche a quest'altro https://architetticampagna.blogspot.com/2016/03/cambi-duso-in-citta-consolidata-colpo.html a mio modo di vedere, attualmente non è possibile procedere, per vie ordinarie, a questo cambio d'uso, se non mediante quanto previsto dal PRG, cioè con strumento indiretto (programma di recupero). Non è comunque detto che l'operazione sia infattibile a prescindere, ma può essere subordinata o a strumenti urbanistici indiretti, ovvero all'applicazione di norme derogatorie degli strumenti urbanistici (ex piano casa) valutando sempre se ricorrono i presupposti per applicarlo a caso di specie.

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  7. Buongiorno,
    parlando di Regione Lazio e riferendomi alla L.R.1/2020 che ha rinnovato la ex L.R. 15/2008 su "abusivismo ed accertamento di conformità", relativamente alla sanatoria di opere di R.E. (vani finestrati), il calcolo dell'oblazione per il rilascio della sanatoria è stabilito (art. 2 comma 2 lett. b) pari a "due volte il contributo di costruzione" (nel caso specifico evidentemente solo afferente gli oneri di costruzione): poichè non mi è del tutto chiaro, volevo domandare se la sanzione amministrativa di 1.000€ per la Scia in Sanatoria sia da pagare a prescindere (o come "anticipazione"?) dall'entità effettiva degli oneri derivanti dal suddetto calcolo (che peraltro per la chiusura di un finestra sarebbero veramente irrisori: es. CME = 1.000€, Oblazione = 1.000 x 10% x 2 = 200€ + C.C. = 1.000 x 10% = 100€, TOT = 300€).
    Grazie a chi potrà rispondermi.

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    1. Sarebbe utile capire se la nota del dip. PAU QI/103381 del 24.09.2020 in merito al tuo caso Preveda la scia ordinaria o quella della scia alternativa al pdc. Per la sanzione devi corrispondere i 1000 per opere interne oltre al doppio del contributo calcolato (municipio 14). Difficoltà ulteriore in tempi covid è come generare la reversale? Scia ordinaria in sanatoria (ma poi dove si mette l’oblazione del doppio del contributo???). Complimenti per il blog e buon lavoro.

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    2. le reversali possono essere auto-generate: è un po' macchinoso ma si può fare, ma forse non sono attive in tutti i municipi. per quanto riguarda la prima domanda, se fosse 1.000 euro il risultato del CME, allora la sanzione sarebbe 200 euro, quale doppio di 100 euro che sarebbe il contributo, laddove R1+R2+R3/100 desse come risultato 10% o dove "per non sbagliare" si volesse calcolare il valore massimo. non si confonda però con la sanzione base di 1.000 euro prevista per talune tipologie di opere.

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    3. Grazie mille per la preziosissima delucidazione.
      Di fatto simulando la reversale (mun XV), le voci possibili da scegliere sarebbero:
      - S.C.I.A. accertamento di conformità - art. 37 c. 4 D.P.R. 380/2001 s.m.i. - art. 22 L.R. 15/08 - SANATORIA INTERVENTI REALIZZATI"; all'interno si legge il riferimento al comma 2 lettera c della L.R. 15/2008 (MS e RC)
      - S.C.I.A. alternativa al P.d.C. - art. 23 D.P.R. 380/2001 s.m.i. - LAVORI ULTIMATI/IN CORSO D'OPERA"; la sanzione amministrativa non compare come ci si attenderebbe in ragione della condivisa interpretazione della richiamata L.R. e della DAC 44/2011.

      Nel caso però di opere congiunte di modifica dei vani finestrati e di diversa distribuzione interna, si deve calcolare il CME anche per quest'ultima categoria di intervento oppure si applica la sanzione di 1.000€ in aggiunta a quella del comma 2 lettera b)?
      Grazie infinite

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    4. in caso di dubbio sulla reversale conviene scrivere al municipio. se la sanatoria prevede sia diversa distribuzione interna, sia RE, a mio parere le sanzioni vanno calcolate entrambe, seguendo le regole relative a ciascuna tipologia. attenzione: questa visione non è universalmente condivisa.

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  8. Buona sera mi allaccio alla domanda precedente di archspf in quanto ho un caso simile di apertura di una finestra e modifiche interne, ma con il decreto semplificazioni l'apertura di finestre non è stata declassata a manutenzione straordinaria eseguibile con SCIA? o vale solo nei casi per raggiungere i requisiti di agibilità? art. 22 comma 1 lett. a).
    Per quanto riguarda la L.R. 1/2020 essendo declassato in intervento di MS non si ricadrebbe nella lettera c) sanzione da un minimo di 1000 ad un massimo di 10000? che per assurdo l'importo sarebbe maggiore di quanto calcolato tramite la lett. b) pari a 2 volte il contributo di costruzione?

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    1. la possibilità di cadere nel paradosso c'è; tuttavia, se si opera come MS, occorre dimostrare che effettivamente la modifica è operata ai fini dell'agibilità.

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    2. Comunque a seguito del decreto semplificazioni, mi sembra chiaro che la modifica dei prospetti (apertura o modifica finestre) ricade sempre in scia art. 22 commi 1-2 dpr 380/01 e quindi in RE leggera, solo quando l'immobile ricade in zona omogenea A la modifica dei prospetti ricadrebbe in scia alternativa al permesso come descritto all'art. 10 comma 1 lett. c dpr 380/01. Detto questo, in caso di accertamento di conformità, ricadrebbero sempre in art. 37 del dpr 380/01 e non art.36, quindi come sanzione andrebbe applicata quella stabilita dalla l.r. 15/08 art. 22 comma 2 lett. c (importo minimo da €1000 a €10000 essendo opere che rientrano in scia e non in scia alternativa al permesso). Secondo me la sanzione di due volte il contributo di costruzione può essere applicata solo a quelle opere che ricadono in scia alternativa al permesso, e non a scia che invece deve pagare l'importo fisso stabilito dal responsabile del procedimento.

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    3. @Giuseppe329 La mia interpretazione, condivisa anche dal collega arch. Campagna è stata di recente confermata da un interpello che dato il seguente esito:


      Gentile Architetto, con nota 103381 del 24/09/20, il Dip.to P.A.U, rispondendo ad un quesito posto dal Municipio XIV, circa la sanzione da comminare, nel caso di accertamento di conformità, per la modifica dei prospetti, ha fornito le seguenti indicazioni: 1) per interventi di M.S., art. 3 comma 1 lett. b) D.P.R. 380/01, importo dovuto ai sensi dell’art. 22 comma 2 lett. c), Legge Regione Lazio n. 15 del 2008, in relazione alla gravità dell’abuso, per un importo massimo fino a 10.000 euro, così come indicato dalla DAC n. 44 del 2011, in funzione delle consistenze dell’unità immobiliare e della zona omogenea in cui ricade l’intervento; 2) interventi di ristrutturazione edilizia pesante, art. 10 comma 1 lett. c) e interventi di ristrutturazione leggera art. 3 comma 1 lett. d), D.P.R. citato, importo dovuto, ai sensi dell’art. 22 comma 2 lett. b, Legge regionale di cui sopra, pari ad un importo di due volte il contributo di costruzione. Può verificarsi, quanto da lei riportato, che le sanzioni del punto 2 siano meno pesanti di quelle al punto 1, specialmente in presenza del solo costo di costruzione, come nel caso da lei indicato. Peraltro, come da esempio, se il computo metrico estimativo relativo al costo di costruzione è pari a 1000 euro e il parametro indicato è 10%, la sanzione da corrispondere è 100 euro per 2 (doppio costo di costruzione) = euro 200.

      Mi pare chiaro a questo punto che la a sanzione fissa o da portare a conguaglio (fino a 10.000€) di 1.000€ sia riferita ai soli casi di M.S.

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    4. @archspf Il parere del Dip. PAU resta sempre e comunque un parere, cosa diversa quanto è scritto sul DPR 380/01 e L.R. 15/08. Se si legge con attenzione il dpr 380/01 art. 3-10-22 e lo si confronta con quanto scritto nella L.R. 15/08 art. 19-22, è molto chiaro che gli interventi (ristrutturazione leggera) che ricadono nel dpr 380/01 art. 22 comma 1-2 e nella L.R. 15/08 art. 19, sono soggetti alla sanzione di cui alla L.R. 15/08 art. 22 comma 2 lett. c (importo fisso da 1000 a 10000). Il dipartimento deve mettere una pezza alla delibera 44 che è fatta con i piedi, ma questo non vuol dire che quanto espresso dal dipartimento nel parere sia corretto.

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    5. è giusto che vi sia diatriba sulla vicenda, ma non dipende dalla legge regionale o dalla delibera comunale (scritte entrambe coi piedi), ma dal fatto che non è chiaro il DPR 380 stesso sull'assoggettabilità ad onerosità degli interventi che ricadono in SCIA "semplice": l'art. 16 da un lato parla di oneri dovuti in caso di "rilascio del permesso" quindi sembra riferirisi ad opere assoggettate a pdc o scia ad esso alternativa; dall'altra ci sono sentenze e prassi che indicano che la ristrutturazione edilizia in generale deve ritenersi soggetta ad oneri, indipendentemente dall'istanza in cui si colloca. è il legislatore nazionale, insomma, che dovrebbe chiarire la cosa (la norma nasce con la L. 10/77 quando non esistevano titoli fuorché la licenza): nel frattempo (l'attesa sarà lunga, forse eterna) ritengo corretto calcolare le sanzioni come se fosse ristrutturazione edilizia, anche quando vanno in SCIA 1.

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    6. Stesso problema dell' @archspf sanatoria apertura vano finestrato e diversa distribuzione spazi interne. Dal Municipio (Roma VII) mi confermano - S.C.I.A. accertamento di conformità - art. 37 c. 4 D.P.R. 380/2001 s.m.i. - art. 22 L.R. 15/08 - SANATORIA INTERVENTI REALIZZATI" ai fini dell'agibilità indicandomi come sanzione amministrativa per le opere interne i 1000€ oltre al doppio del contributo di costruzione (pari al 10% del costo di costruzione). Ora la domanda è come generare la reversale. Il sistema di generazione per S.C.I.A. accertamento di conformità - art. 37 c. 4 D.P.R. 380/2001 s.m.i. - art. 22 L.R. 15/08 - SANATORIA INTERVENTI REALIZZATI non permette di editare la voce relativa alla sanzione DAC 44/11 A CONGUAGLIO (fissa in funzione dei mq e della Z.T.O). Questa voce risulta editabile soltanto per S.C.I.A. alternativa al P.d.C. - art. 23 D.P.R. 380/2001 s.m.i. - LAVORI ULTIMATI/IN CORSO D'OPERA. Come si procede?

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    7. bisogna chiedere al municipio perché è competenza loro. potrebbe darsi che rispondano suggerendo di usare la reversale della scia alternativa.

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    8. @Unknown i funzionari del XV mi hanno "consigliato" di indicare le oblazioni ed il contributo nelle distinte:
      a) Somme destinate agli investimenti
      b) Somme destinate alla spesa corrente

      Non hanno indicato "preferenze" circa la destinazione relativa di ciascun onere (ovvero dove mettere cosa).

      Per ciò che riguarda il conguaglio della DAC 44/2011, sperando di non sbagliarmi, dovrebbe essere relativo solo ai casi di MS e RC e dunque quelli coordinati dall'art. 22 comma 2 lett. c) della L.R. Lazio 15/2008.

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    9. @archspf sono d'accordo con te riguardo alla DAC 44/2011 ma è l'unico modo per computare le sanzioni. Le voci Somme destinate agli investimenti e Somme destinate alla spesa corrente sono sotto la supercategoria "Contributo straordinario" e quindi non sanzionatorio. A mio avviso si sbaglia in tutte le ipotesi. Nel frattempo dal Municipio tutto tace. In questa fase di emergenza sanitaria non rispondono nemmeno più alle richieste di assistenza tecnica.

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    10. il problema è che hanno messo in mano a noi lo strumento delle reversali senza neanche uno straccio di istruzione, senza essere noi i soggetti competenti nello stabilire dove vadano assegnate le somme del bilancio comunale; stiamo superando ogni confine della decenza.

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    11. Condividendo appieno e purtroppo lo "stato di abbandono" a cui siamo lasciati dall'amm.ne, domando se, nel caso di interventi di modifica di prospetto configurati come RE Leggera, vano dedotti dal calcolo analitico del CME i costi "A" riferiti all'allegato A della D.C.S. 19/01, come avverrebbe per le RE Pesante. Inoltre, gli oneri di conferimento a discarica sono da contabilizzare? Grazie

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    12. secondo me la logica di calcolo tra RE pesante ed RE leggera è la stessa. sarebbe opportuno considerare anche gli oneri di discarica.

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  9. Buona sera Architetto, volevo chiedere un'informazione,ho visto un immobile sito in via filare a Roma torpignattara in vendita ma con due abusi. La case é un piano terra di 55 mq e poi un enorme giardino dove prima si aveva cucina e bagnetto all'esterno negli anni del 39, e successivamente ha condonato il corridoio che unisce questa cucina e bagno che sono sul giardino,per annetterli alla casa a piano terra. Ma poi ha fatto altri due abusi uno ha allungato di almeno 3 mq la stanzetta e l'altro abuso é che ha allungato anche il garage per allinearlo alla stanza e ci ha aggiunto il bagno. Tutto ciò é stato fatto dai genitori di questa persona (che ora non ci sono piu)che vuole vendere. Mutuato ciò é stato fatto dallo stesso geometra che ha fatto il condono...ma non si sa perché all'epoca dei condoni non abbia condonato tutto ma soltanto il corridoio. Mi chiedo c'è qualche possibilità di sanare ? Perché mi sono innamorata della casa ma non prendo nulla che non sia messo o con possibilità di esser messo in regola. Grazie in attesa della sua risposta

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    1. non saprei sviluppare una valutazione sulla base di questi elementi: quelle zone comunque possono avere della cubatura edificabile residua, che è il primo presupposto per poter pensare di sanare qualcosa del genere: non si può prescindere da uno studio approfondito, se vuole mi contatti in privato ad info@architetticampagna.it

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  10. Buonasera Architetto, mi ritrovo a scriverle per una richiesta di integrazioni che mi hanno richiesto al III Municipio in conseguenza alla presentazione di una SCIA in sanatoria per modifiche sui prospetti di un condominio costruito con regolare licenza nel 1977. Dopo aver preso il progetto ho verificato delle difformità su una finestra (in realtà portafinestra) e sulla posizione di un'altra finestra, aperta in un'altra posizione rispetto al progetto. Ho così provveduto alla presentazione della SCIA in alternativa al Pdc per accertamento di conformità e ho calcolato la sanzione calcolando il contributo costo di costruzione + ulteriori 2 volte contributo costo di costruzione. Il Municipio mi scrive ora dicendo che il calcolo dell'oblazione è errato in quanto devo far riferimento all L.R. 15/08 e DAC 44/2011, non prendendo assolutamente in considerazione la modifica sul calcolo delle sanzioni della L.R. 1/2020 e la circolare PAU QI/103381 del 24.9.2020. E' corretto controbattere al III Municipio facendo presente quanto sopra? La ringrazio anticipamente, Cordiali saluti. arch. Emanuela Romiti

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    1. la LR 1/2020 ha modificato la LR 15/08, non capisco perché non debba essere considerata già aggiornata.

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    2. Buonasera Architetto, la ringrazio per la risposta che leggo solo oggi. Un'ulteriore difficoltà nasce dal fatto che la modifica dei prospetti su edificio non vincolato ai sensi della 42/2004 sembra rientrare in RE leggera ma la modulistica del Comune di Roma, riporta la sanatoria unicamente con versamento secondo quanto stabilito dall'art. 22 comma 2 lett.c) quindi MS, mentre tale intervento dovrebbe andare con il pagamento di contributo costo costruzione + 2 volte c.c.c. Ho quindi utilizzato la modulistica inerente la SCIA in alternativa al P.d.C. poichè mi permetteva di spuntare il calcolo del contributo di costruzione e inserire i calcoli dell'oblazione nella reversale (mentre nella reversale di scia semplice per interventi ascrivibili in RE leggere mi permette solo di calcolare la sanzione secondo l'art. 22 comma 2 lett. c). Nella PEC del III Municipio non mi contestano l'utilizzo della SCIA in alternativa al Pdc per modifica dei prospetti anche su edificio non vincolato, ma il calcolo della sanzione che, sia per RE pesante che RE leggera dovrebbe essere calcolato in due volte il contributo costo costruzione. Oggi ho parlato anche con un avvocato dell'Ordine degli Architetti che mi ha confermato purtroppo che, non essendoci stata una Delibera del Comune di Roma, successiva alle modifiche introdotte dalla L.R. 1/2020, se il Municipio insiste, l'unica opzione è rivolgersi al Tar. Tutto questo è enormemente complicato dal fatto che, nel III Municipio, non è possibile avere nè un appuntamento in loco nè un appuntamento telefonico nè un dialogo via email con il tecnico che cura l'istruttoria della pratica. In conclusione sono davvero sconfortata e non so che integrazioni inviare in risposta alle loro richieste. Grazie per l'aiuto che fornisce questo blog nel marasma della pubblica amministrazione romana!

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    3. purtroppo non abbiamo molte armi. gli Ordini professionali comunque potrebbero aiutarci, nel senso che così come devono vigilare affiché gli iscritti rispettino il codice deontologico, altresì dovrebbero preoccuparsi che il mondo della pubblica amministrazione ci metta nelle condizioni di lavorare.

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    4. Buonasera Emanuela,

      come ha chiuso la pratica con il III Municipio? Lo chiedo in quanto devo presentare la stessa pratica e anche io ho calcolato il c.c.c + 2xc.c.c. per una terrazza non rappresentata sul progetto originario. Grazie

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    5. Buongiorno, si sarebbe utile sapere come si è conclusa la questione.
      Io sono alle prese con una sanatoria di prospetti (cambio di finestra in posta finestra) per un edificio sito a Ponte Mammolo (città storica) , IV municipio. L'immobile non è vincolato ma l'area sul quale insiste ha vincolo archeologico e fascia di rispetto per la vicinanza al fiume Aniene. Fortunatamente, per la tipologia di sanatoria, l'autorizzazione paesaggistica è esclusa ai sensi del d.P.R. 31/2017, allegato A art.4. Essendo l'ambito e non l'immobile vincolato pensavo di procedere con Scia B in sanatoria con pagamento di sanzione pari al doppio del contributo di costruzione. Stamattina ho sentito il IV municipio e a loro non importa tanto l'utilizzo della modulistica (Scia semplice o alternativa al permesso di costruire), ma l'applicazione della sanzione, trattandosi di città storica mi dicono di far pagare un importo di 2.000 euro di sanzione così come recita la DAC 44/2011.
      Mi chiedo..ad oggi non dovrebbero prevalere le leggi regionali?(01/2020 e 15/2008).
      Il tecnico mi ha riferito che si comportano così per omogeneità con gli altri municipi, a questo punto gli ho riferito che sia il Primo che il XII municipio (per esperienza personale) stanno agendo secondo la nuova normativa regionale...la chiamata è finita con 'ok..ma noi facciamo così'...
      Io vorrei comunque procedere con il pagamento di quanto oggi richiesto, ossia 2 volte il ccc per la sanzione e una volta il ccc visto che a suo tempo non è stato pagato (questo è il discorso che fa il I municipio).
      Marco tu che ne pensi?

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    6. direi che sei libero/a di procedere, ma considerando che è una SCIA 2, dovrai attendere l'avallo dell'istanza da parte del tecnico, il quale probabilmente ti contesterà il pagamento, chiedendoti l'integrazione...comunque non muore nessuno.

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    7. E' vero, ma questa situazione dove ognuno applica la legge che vuole e come vuole (con tariffe sparate anche un po' a caso direi..) non la trovo giusta, soprattutto nei confronti del cliente

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  11. Buonasera Marco, nel caso specifico della Scia in sanatoria art. 37 del DPR 380/01 il Municipio deve esprimersi in merito e rilasciare titolo o no? Grazie

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    1. è una questione dibattuta ed aperta. secondo una tendenza TAR sembrerebbe di sì, ma alcune sentenze dicono di no. secondo me, dato che nell'art. 37 il parere da rendersi è sulla congruità delle somme, e non sull'ammissibilità dell'intervento (questione che al comune spetta comunque, ma in base alle regole "base" della SCIA), può ritenersi corretto che il titolo si formi anche senza parere. la regione lazio emanò un parere in cui diceva però che occorreva l'espressione del parere anche sugli articoli 37.

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    2. se si riferisce a questo parere mi sembra di interpretare, che il silenzio diniego si riferisce solo al permesso in sanatoria e ex dia alternativa al permesso, oggi scia alternativa al permesso. Quindi la scia art 37 non è interessata dal silenzo diniego
      http://www.regione.lazio.it/binary/rl_urbanistica/tbl_pareri/Accertamento_conformit_MunicipioIX.pdf

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    3. Ho letto anch'io quel parere ma sostanzialmente non chiarisce l'argomento e soprattutto non ci dà la certezza che quanto presentato sia stato recepito dall'amministrazione.Come al solito si va per interpretazione.
      A proposito di interpretazione anche in merito all'oblazione ci sono pareri discordanti. Avviando le pratiche e accedendo al sireweb per i pagamenti, imposta la sanzione a 1000 euro o 1500 euro in relazione alla zona, si inserisce il corrispettivo del contributo di costruzione (ad oggi non ho ancora capito se si tratta del semplice contributo o del doppio) e i diritti di segreteria in base alle dimensioni dell'immobile. Pazzesco come non esista una procedura semplice ed univoca almeno per tutti i Municipi di Roma!

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  12. Buonasera Marco, credo che in questo periodo particolare sia argomento importante e dibattuto l'accertamento di conformità per modifiche individuate in corrispondenza dei prospetti degli edifici. In particolare desidero sapere se tu o altri tecnici che partecipano al blog vi siete imbattuti in queste pratiche. Ho contattato qualche giorno fa un tecnico del III Municipio che nello specifico mi diceva che in caso di SCIA a sanatoria art. 37 e per edifici di cubatura superiore a 3000 mc occorre presentare la pratica al PAU. Mi confermate? Se è esatto come si pagano le corrispettive reversali? Con il sireweb vedo che possono pagarsi solo i diritti.

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    1. finché la difformità rientra nella definizione edilizia della ristrutturazione edilizia (così come di recente modificata, peraltro), la difformità dovrebbe essere gestibile mediante una SCIA. Comunque sì, ci sono capitate difformità di prospetto. oserei dire che circa 9 edifici su 10 a Roma hanno difformità di prospetto rispetto al progetto di costruzione, tra quelli edificati fino agli anni '70.

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  13. Buongiorno architetto,
    ho letto le sue indicazioni e risposte in merito all’applicazione della Legge della Regione Lazio sull’utilizzo dei sottotetti.
    Le sottopongo un quesito sulla materia : in un’abitazione ad uso civile è stato realizzato su locale preesistente un ambiente soppalcato, con piccolo lucernario, adibito a camera da letto; stanza e lucernario non sono autorizzati.
    La superficie calpestabile del sottotetto è di 10 mq; il tetto a doppia falda con colmo centrale ha un’altezza minima di mt. 1,83, misurata al netto di una coibentazione totale di 5 cm – esistente - ed a complemento di un doppio impianto di climatizzazione (termosifone e aria condizionata).
    L’abuso da sanare non ha modificato la sagoma del fabbricato esistente, non ha comportato modifiche alla statica dell’edificio e non risulta interessata dal P.T.P.R.-
    A suo parere si può regolarizzare in applicazione della Legge regionale Lazio n. 13 del 2009? Quali sono i limiti temporali di applicazione della norma e se non ci sono fatture come si dimostra la data delle lavorazioni?
    La ringrazio sentitamente per la sua risposta.

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  14. Complimenti architetto Marco Campagna, blog utilissimo!!! Grazie!

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  15. Buonasera, le sanzioni previste dal nuovo art. 22 comma 2 lett. C della L.R.15/2008 si sommano a quanto previsto dall' art 37 comma 4 del DPR 380/2001?

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    1. le sanzioni della LR 15 inglobano quelle del DPR 380.

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  16. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  17. Buonasera Arch. Campagna, seguo il suo blog con estremo interesse, essendo l'unico sempre puntuale, chiaro e aggiornato.
    sto valutando la compravendita di un immobile realizzato a Roma, che presenta alcuni abusi realizzati in fase di costruzione, rispetto al progetto del 1949 ovvero: creazione balconcino in chiostrina, modifica del prospetto interno per via della posizione di 2 finestre, diversa forma dell'ingresso, riduzione di una stanza a causa della realizzazione di un ascensore nel vano scale (non presente nel progetto). Sto valutando se presentare l'accertamento di conformità in via individuale in quanto non è semplice mettere d'accordo tutti i condomini, ma sono indecisa su come procedere in quanto in particolare la scala è connessa ad un abuso condominiale (ascensore) che non sanerei, inoltre avrei una modifica della muratura portante perimetrale che potrebbe necessitare di una verifica strutturale.
    (Anche se nella relazione di collaudo è citata la costruzione degli ascensori).
    Nel frattempo il condominio sta valutando di sanare tutti gli abusi condominiali per accedere al Superbonus (tanto per non farci mancar nulla) ma temo che, una volta capiti i costi di sanatoria, decideranno di non procedere.

    Vorrei capire se mi consiglia di
    - non presentare alcun accertamento di conformità in quanto i rischi di diniego sono troppo alti, date le difformità
    - stimare uno sconto (pari a quanto mi dovrei attendere per sanare tali abusi) e provare a sanare individualmente


    Nel caso di sanatoria secondo lei posso considerare sufficienti 10.000€ come importo delle sanazioni (balcone+modifica un prospetto interno+riduzione superficie di una stanza) oppure il costo si aggira su ordini di grandezza molto maggiori?

    La ringrazio molto in anticipo

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    1. i cosi della sanatoria vanno calcolati analizzando in dettaglio la fattispecie. le difformità mi sembrano comunque sanabili: per le parti comuni, formalmente presentare una sanatoria equivale a denunciare tutto ciò che non è stato sanato, ma ciò non vuol dire che non sia possibile comunque procedere.

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  18. Salve Architetto, le scrivo per la dibattuta necessità dell'espressione di un parere a seguito di SCIA in sanatoria ex. Art 37 (su suggerimento presso l'ufficio tecnico del Municipio II)

    Leggendo le interpretazioni più plausibili mi sembra di capire che il Comune abbia la possibilità di esprimere un parere sull'istanza presentata.
    Non ho trovato però i termini entro cui il Municipio dovrebbe esprimersi.

    Secondo lei posso rogitare "tranquillamente" senza dover attendere 60gg dalla presentazione della scia in sanatoria ex. 37,o è meglio attendere 60gg per paura di un eventuale rifiuto?

    La ringrazio in anticipo per il suo prezioso contributo

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    1. la questione è in effetti dibattuta e ci sono due filoni interpretativi giurisprudenziali: secondo un filone, condiviso peraltro anche dalla Regione Lazio, anche le istanze in art. 37 hanno bisogno di una risposta, perché l'articolo di legge dice che il responsabile del procedimento dovrebbe esprimersi sulla congruità di quanto versato a titolo di oblazione (ma la legge non dice che deve esprimersi in modo espresso da un punto di vista urbanistico, dunque non è una risposta come quella dell'art. 36); l'altro filone, a cui io mi sento di aderire, sostiene che l'art. 37 prevede il deposito di una SCIA come se fosse "ordinaria", la quale produce i suoi effetti immediatamente al momento del deposito (fatti salvi i termini di legge che il comune ha per inibire il titolo laddove lo ritenga viziato), ciò anche in quanto il tecnico privato sotto certi aspetti nel suo svolgere il ruolo di pubblica necessità e sostituendosi all'amministrazione, può anche assolvere al ruolo di certificare la correttezza della determinazione della sanzione, sempre con facoltà del comune di contestarla a posteriori. Dunque io rogiterei senza problemi anche in assenza di risposta.

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    2. Salve Architetto, seguo con interesse il suo blog (e le sue risposte ai commenti) e vorrei ringraziarla per questo servizio che ci fornisce. La questione sollevata mi interessa in quanto mi trovo a dover affrontare una situazione analoga a quella descritta nel commento precedente. Devo però rogitare nella regione Lazio dove, nonostante il citato primo filone interpretativo, la stragrande maggioranza degli art. 37 non riceve risposta. Le chiedo, pertanto, se anche in questo caso, rogiterebbe subito dopo aver presentato la pratica. Non mi espongo al rischio di scoprire, dopo l'acquisto, che la pratica è stata rigettata? Aspettando 60 giorni (in cui ipotiziamo che il comune non si pronunci) posso dirmi al riparo da questa eventualità?

      Grazie per i suoi sempre preziosi contributi

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    3. Se vi è modo di aspettare il trascorrere dei 30 giorni prima del rogito sarebbe preferibile.

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    4. Grazie mille per la risposta. Basterebbero 30 giorni o sarebbero necessari 60?

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    5. la 241/90 indica genericamente che le SCIA edilizie hanno i giorni ridotti a 30: non specifica se riguarda anche gli articoli 37 ma se vale il ragionamento di cui sopra, allora si dovrebbe ritenere valido.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.