aggiornamento al calcolo degli oneri concessori a Roma: la circolare esplicativa di giugno 2013

Lo scorso Giugno è stata pubblicata dal Dipartimento P.A.U. (prot. 67246 del 27 giu 2013) una nuova circolare esplicativa circa le modalità per il calcolo del contributo di costruzione (inteso come contributo di urbanizzazione e contributo relativo al costo di costruzione). La circolare mette semplicemente in ordine concetti già consolidati nella prassi, ma sviscera meglio alcuni aspetti secondari che aiutano a chiarire alcune situazioni. Scrivo questo post come sorta di commento giudato alla circolare stessa.

Anzitutto, scariciamoci la circolare.

In questo post parlerò di argomenti di cui ho già ampiamente discusso nel mio "famoso" post sugli oneri concessori, al quale comunque vi rimando intanto per infarinare l'argomento, qualora ne foste digiuni.

Andremo a vedere che la circolare è soprattutto utile per chiarire alcuni punti in precedenza controversi o comunque non chiari della normativa locale tipo quado vada applicato un calcolo piuttosto che un altro perché per il resto, ovvero per quanto riguarda le procedure di calcolo, non viene introdotto nulla di nuovo rispetto a quanto già si sa.

Seguiamo i punti della circolare.

nota: da qui in poi userò le abbreviazioni della stessa circolare: fate quindi riferimento a quelle elencate nel paragrafo 2, dato che è inutile riportarvi qui il dettaglio di tutte le abbreviazioni, essendo questo un post strettamente legato all'interpretazione della circolare stessa.

paragrafo 3: calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

3.1 per le nuove costruzioni, non c'è davvero nulla di nuovo. Le formule per il calcolo degli oneri concessori sono quelle già note e sono:

Oup = V x Up x tab C x 0,9

Ous = V x Us x tab C x 0,9

la "tabella C" è attualmente quella allegata alla D.A.C. n°01/2017.

Le urbanizzazioni secondarie non sono dovute per alcune destinazioni, e non sono dovute nemmeno nel caso di opere di ristrutturazione edilizia che riguardino esclusivamente la modifica dei prospetti esterni (come esplicitato al punto 3.2.1, alla lettera b dei casi particolari). Nel caso delle modifiche dei prospetti avremo la sola onerosità calcolata in base al costo di costruzione. La circolare non lo chiarisce espressamente, ma tale esclusione si presuppone possa valere anche per gli elementi accessori che vanno sempre in RE quali per esempio le tettoie. Altra specifica assente, è se decade l'applicazione di tale parametro nei casi in cui vi siano trasformazioni della sagoma a parità di volume: in tal caso, difatti, verrebbe a mancare la base imponibile del calcolo (differenza di volume zero => V = 0 => Oup=Ous=0): anche in questo caso si ritiene che l'onere non sia dovuto in quanto non vi sarebbe incidenza sui parametri urbanistici territoriali. Tuttavia così non sembra leggersi fra le righe della circolare, secondo la quale, in caso di demolizione e ricostruzione, occorrerebbe devolvere per intero il contributo per le urbanizzazioni, calcolandolo sul volume oggetto di demolizione e ricostruzione. Va detto che questo approccio è stato ritenuto sbagliato dalla Giurisprudenza (tra le ultime, TAR Piemonte, Torino, sez. 2 sent. n°457/2021 sentenza interessante, da cui si capisce chiaramente che in tali fattispecie di interventi non è dovuto il contributo per le urbanizzazioni, in quanto non vi è variazione del carico urbanistico, ma vi è incidenza del contributo di costruzione, in quanto il concetto alla base del calcolo è del tutto differente).

Si specifica che questo calcolo vale per le nuove costruzioni, per gli ampliamenti al di fuori della sagoma esistente (quindi anche piano casa), e per i casi di demolizione e ricostruzione.

La procedura di calcolo è valida anche quando si sta recuperando un volume esistente precedentemente escluso dal calcolo del volume o della SUL. Nei casi di DR con anche aumento di volume, si specifica che il parametro della tabella C va riferito alla colonna "DR" per il volume esistente, e ad "NC" per quello eccedente. Si fa salvo comunque il ragionamento di cui sopra, relativo alla presunta non debenza del contributo per le urbanizzazioni, in quanto non vi sarebbe aumento di carico urbanistico, a meno che non si tratti di demolizione e ricostruzione con ampliamento.

3.2 interventi di ristrutturazione edilizia pesante

Per interventi di ristrutturazione edilizia pesante si intendono quelli di RE2 ed RE3 così come definiti nelle NTA di PRG all'art. 9 comma 5: si riferiscono, per esempio, a: frazionamento di unità immobiliari (dallo sblocca-italia sono opere non più soggette ad onerosità); modifiche di prospetto (anche minime, tipo trasformazione di una finestra in porta-finestra e vice-versa, ma queste come già detto non sono soggette al calcolo per le urbanizzazioni); spostamento di volumi anche con eventuale aumento di SUL e via dicendo.

Da quando con il decreto sblocca-italia si sono portati i frazionamenti nella definizione di manutenzione straordinaria, e dato che la stessa circolare esclude gli interventi sui prospetti da questo calcolo, di fatto l'applicabilità di questa procedura è ristretta ad alcune opere meno frequenti, quali possono essere, ad esempio:

• spostamento di volumi, con eventuale ampliamento al di fuori della sagoma contenuto entro il 2% (oltre è sempre definito ampliamento);
• demolizione e ricostruzione di porzioni di fabbricato, modificando le caratteristiche del volume;
• recupero di superfici che in origine non sviluppano SUL, come per esempio l'ampliamento di un appartamento a danno di uno spazio condominiale;
• demolizione e ricostruzione totale di fabbricato, con o senza incremento di SUL

Prima di procedere al calcolo vero e proprio dell'onerosità occorre fare una verifica preliminare per valutare se si ricade nella condizione di ristrutturazione edilizia "totale" o "parziale", perché al variare delle condizioni occorre fare calcoli diversi.

Si devono quindi effettuare questi due calcoli preliminari:

Oneorsità totale, quella che si dovrebbe se l'immobile oggetto di ristrutturazione fosse da realizzare ex-novo (calcolando il volume "post operam" se il volume varia tra ante e post): Ot = V x (Up + Us) x tab C x 0,9

Onerosità teorica, quella basata sul computo metrico estimativo Ce (qui specificherò Ce.1, poi vedremo perché) redatto dal tecnico incaricato: Oe = Ce.1 x (Up + Us) x tab C x 0,9 x h/Cc

Dunque banalmente se Ot è minore di Oe allora saremmo in ristrutturazione totale, ed in ogni caso l'onerosità sarà dovuta in base al calcolo già eseguito dell'onerosità totale Ot.

Nel caso di ristrutturazione edilizia parziale senza cambio di destinazione d'uso si applicherà invece la formula dell'onerosità teorica, ma in questo caso dal computo metrico che ho chiamato Ce.1 si potranno detrarre tutte le voci relative alle opere più "semplici" di sola manutenzione ordinaria e finitura interna già descritte nell'allegato A della delibera del C.S. n°19/2001. Pertanto, il computo metrico effettivo in base al quale andremo a calcolare l'onerosità avrà un valore economico inferiore a quello usato per verificare se ci troviamo in onerosità totale o parziale. Da qui possono nascere dei paradossi, ma sorvoliamo sennò questo post non finisce più.

Dunque rispetto sempre al mio vecchio post sugli oneri concessori c'è una novità in più, ovvero l'obbligo di effettuare questa preliminare verifica circa l'onerosità totale o parziale.

Questa verifica, relativa all'onerosità parziale o totale, potrà sembrare un inutile bizantinismo ma, in verità, serve ad evitare che in un intervento sull'esistente si vada a pagare più di quanto non si dovrebbe: Ot in sostanza rappresenta un tetto massimo oltre il quale non si può andare e rappresenta, quindi, una sorta di soglia di salvaguardia.

3.3 cambio di destinazione d'uso

nella trattazione di questo capitolo si arriva alle stesse conclusioni ed agli stessi criteri di calcolo che ho già descritto in quest'altro post sul calcolo degli oneri specifici nel cambio d'uso. In particolare, si rafforzano alcuni concetti che nel vecchio post avevo solo ipotizzato: per esempio è sancito che per verificare se il cambio d'uso sia all'interno della stessa categoria occorre tenere presente la distinzione di categorie contenuta nella delibera 19/2001 (e riportata sulla circolare esplicativa) e NON bisogna fare riferimento alle nuove funzioni del PRG. Le due categorizzazioni grosso modo concidono, ma ci sono dei casi in cui per la classificazione della delibera non ci sarebbe cambio di funzione, mentre per la nuova classificazione del prg invece si (è il caso del cambio d'uso da locale commerciale a studio professionale: per la classificazione della delibera sono nella medesima categoria "commerciale, direzionale", mentre per la classificazione di PRG sarebbero una nella funzione commerciale e l'altra nella funzione servizi): ora sapete che dovete attenervi alla classificazione della delibera.

Vediamo brevemente le procedure di calcolo, nei diversi casi.

Viene anzitutto perfezionata una delle dizioni della delibera 19, nel distinguere i casi di cambio d'uso con e senza opere: si ha cambio con opere quando contestualmente vengono effettuate ache opere di ristrutturazione edilizia pesante, altrimenti siamo in cambio senza opere.

Cambio d'uso senza opere

se il cambio è all'interno della stessa categoria, allora non è dovuto il contributo di urbanizzazione. Si procederà solo alla determinazione del contributo in base al costo di costruzione.

Se il cambio è tra categorie differenti allora l'onerosità è calcolata esclusivamente con la seguente formula: Ou = Ot = Oup + Ous

dove:

Oup è dato da: V x (Up fin - Up in) x tab C x 0,9

Ous è dato da: V x (Us fin - Us in) x tab C x 0,9

Dove Up fin e Us in sono i valori del contributo di urbanizzazione primaria per la destinazione "post" e quella "ante" operam; Us fin e Us in la stessa cosa per l'urbanizzazione secondaria.

Vi faccio notare un aspetto indicato nella nota 19 di pagina 13: viene qui scritto che tra Oup e Ous non è ammessa compensazione. Secondo me ciò va inteso in questo modo: dato che Oup e Ous sono formule di moltiplicazione nelle quali uno dei moltiplicatori è dato da una differenza di valori, questa può pure essere negativa, facendo quindi diventare negativo l'intero valore di Oup o Ous. Io credo che per "non ammettere compensazione" si debba intendere che se uno dei due valori venisse negativo, vada in realtà considerato zero, e non sottratto all'altro.

cambio d'uso con opere

se all'interno della stessa categoria, si procederà con il calcolo dell'onerosità nell'esatto modo in cui abbiamo visto per il punto 3.2: ovvero prima la verifica se si tratti di ristrutturazione totale o parziale, e poi in base al risultato si applica il valore congruo.

se tra differenti categorie si procede sempre allo stesso modo: verificando se ristrutturazione totale o praziale, e applicando il risultato di conseguenza.

Attenzione al caso particolare di cambio d'uso di immobili a destinazione non residenziale (si dovrebbe considerare la destinazione post-operam) effettuati entro 10 anni "entro l'ultimazione dei lavori" (art. 19 comma 3 DPR 380/10): in tal caso, il contributo di costruzione va devoluto per intero, in base alla destinazione post-operam. La dizione "ultimazione lavori" pare ampia e non necessariamente va relegata esclusivamente all'atto del completamento della costruzione "originaria" ma può riferirsi anche ad eventuali titoli edilizi successivi, in particolare se di cambio d'uso: dunque attenzione ad effettuare operazioni di "doppio" cambio d'uso (magari per "aggirare" legittimamente dei vincoli normativi o di PRG) perché se effettuate a distanza temporale ravvicinata può comportare, in base a questa interpretazione, il pagamento di un contributo di costruzione di entità importante nel secondo cambio d'uso.

paragrafo 4: contributo relativo al costo di costruzione

Su questo punto non c'è davvero nulla di nuovo rispetto a quanto ho trattato in quest'altro mio post sul calcolo degli oneri concessori in generale, quindi senza dilungarmi oltre, sul punto vi rimando alla lettura linkata.

considerazioni finali su quando effettivamente occorre applicare questi calcoletti

Da rilevare un dato importante: nella circolare si parla dell'onerosità correlata alle opere di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante". Dunque andando per logica interpretativa, tutte le altre categorie di intervento edilizio descritte all'art. 9 delle NTA di PRG sarebbero esenti da onerosità: che le manutenzioni ordinarie e quelle straordinarie fossero già esenti già lo sapevamo per espressa indicazione delle circolari comunali, ma ci sono altre categorie che a questo punto potremmo considerare anch'esse esentate, come il "restauro", o il "risanamento conservativo" (p.e. le fusioni tra appartamenti limitrofi, o la cessione di vani tra un immobile ed un altro) ma anche la cosiddetta ristrutturazione edilizia leggera. Le opere di ristrutturazione edilizia "leggera", da come si legge anche nella circolare esplicativa sulle procedure edilizie a pag 7-8, sono quelle individuabili sotto la categoria "RE1" così definita nelle NTA di PRG all'art. 9 comma 5 e si possono leggere nel "famoso" schema riepilogativo degli interventi edilizi predisposto dal Municipio VII (ex IX ed ex X) a pag. 4 che sono brevemente: dem-ric di solai interni con variazione del piano d'imposta ma senza aumento di SUL; sostituzione di elementi strutturali con altri di diversa tipologia dagli originali (p.e. sostituzione di un pilastro in c.a. con uno in acciaio o cose del genere); sostituzione o inserimento, all'interno del volume e nel rispetto della sagoma, di nuovi elementi di collegamento verticale. Se ne deduce che le opere di "ristrutturazione edilizia pesante" siano quelle maggiormente ricorrenti, includendo, tra le altre, i frazionamenti, le modifiche (anche minime) dei prospetti esterni e quant'altro.

riepilogo breve di quando gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti

è utile riassumere i vari casi particolari in cui non è dovuto l'onere di urbanizzazione, ma solo quello in base al costo di costruzione:

1. quando si effettuano opere di modifica dei prospetti esterni, tipo trasformazione di una finestra in porta-finestra o vice-versa o trasformazione di un tetto a falde in tetto piano o vice-versa (punto 3.2.1., lettera b dei casi particolari);

2. quando si interviene in zona agricola, anche su destinazioni residenziali, quando si interviene sulle strutture inerenti l'attività agricola;

3. quando si ristruttura o amplia fino al 20% una abitazione singola (no case a schiera, no bifamiliari: solo case unifamiliari singole);

4. nel cambio d'uso all'interno della stessa categoria di cui alla delibera 19/2001

Dei precedenti, nei casi 2 e 3 non è dovuto nemmeno il contributo in base al costo di costruzione, in virtù dell'art. 17 comma 3 TUE.

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