detrazioni fiscali prorogate: (ri) facciamo il punto

Dopo l'approvazione in Senato, dobbiamo solo attendere la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'avvenuta proroga delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e per l'efficientamento energetico degli immobili. Penso sia utile (ri)spendere qualche parola sul tema.

elegante ma non troppo

Un cliente ci ha commissionato questo delicato compito: "vestire", principalmente attraverso i rivestimenti e l'arredo, una porzione di multifamiliare in corso di costruzione. Dati per certi i volumi degli ambienti, e valutato che non vi era la necessità di effettuare modifiche planimetriche, il nostro apporto progettuale si è concentrato tutto sulla scelta dei rivestimenti, sul tocco discreto ma calibrato dei colori delle pareti e, soprattutto, sulla progettazione degli elementi d'arredo, tutti realizzati da falegnamerie artigiane "su misura".

la storia della fattibilità dei frazionamenti a Roma

Oggi un post laconico, giusto per appuntarmi (ed appuntarvi) il concetto citato nel titolo del post che mi è tornato utile sviscerare in questi ultimi tempi: quando sono state introdotte le prime regole specifiche per i frazionamenti a Roma.

Sul concetto di doppia conformità nelle sanatorie edilizie

Esiste un concetto, nell'urbanistica attuale, secondo me molto controverso. Nelle sanatorie edilizie (artt. 36 e 37 TUE) è possibile chiedere l'autorizzazione a posteriori, a patto che l'abuso commesso sia oggi legittimamente autorizzabile in tutto e per tutto (cosa differente dal condono edilizio, che è una misura una-tantum e consente di sanare anche opere che non erano nè sono autorizzabili). Tuttavia secondo gli articoli del TUE vi è un limite: ovvero che l'opera abusivamente realizzata deve essere autorizzabile sia nel momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria e sia nel momento in cui è stato commesso l'abuso. Questo concetto si chiama "doppia conformità" e secondo me - ma anche secondo alcuni tecnici municipali - porta a dei risutati poco logici.

abusi ante 765/67 non possono essere demoliti?

Il Consiglio di Stato spesso emette sentenze importanti che ribaltano le interpretazioni dei Tribunali Amministrativi (il CdS rappresenta il terzo grado di giudizio nel processo amministrativo, come la Cassazione lo è per quello civile e penale): questa volta, con questa recente sentenza (CdS n°2560/2013) va a specificare che se un abuso edilizio è stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge 765/67 esso non possa essere soggetto a procedura di demolizione, ma che invece bisogna stabilire assieme al proprietario una procedura sanzionatoria. Cerchiamo di capirci qualcosa.

piano casa Lazio: dettagli sull'applicabilità - immobili funzionalmente autonomi

Un breve post per riflettere su un dettaglio applicativo del piano casa Regione Lazio. la legge speciale, all'art. 3, comma 1, lettera a, specifica che gli ampliamenti si possono applicare agli edifici "uni-pluri familiari" (è uno dei commi modificati nel 2011: prima infatti gli edifici pluri-familiari - i condomini - erano comunque esclusi). L'ultima frase della lettera indica che tale ampliamento è garantito "per ogni unità immobiliare dell’edificio dotata di specifica autonomia funzionale". Vediamo ciò cosa implica.

il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio

Forse il caso più frequente di cambio di destinazione d'uso è proprio questo: da abitazione ad ufficio e vice-versa. In alcune città d'Italia questa operazione è drammaticamente semplice: basta a volte una semplice comunicazione. Poi ci sono casi un po più complicati e poi, ovviamente, c'è la Capitale, nella quale l'operazione è fattibile solo chiedendo un permesso di costruire. Ho già indirettamente parlato su questo blog di questa operazione, ma vorrei fare un post specifico nel quale posso specificare meglio alcuni concetti.

fabbricati costruiti in modo difforme dal titolo edilizio

Roma è una città curiosa: culla delle leggi del Paese, è stata (ed in parte è ancora) anche l'esempio più significativo del menefreghismo più totale nel rispetto delle stesse, quantomeno dal punto di vista urbanistico. Non stiamo qui a dare colpe o a puntare dita: questo non è e non vuole essere un blog politico (la politica è un'altra mia passione, ma è meglio tenerla lontana da questi ambiti). Parliamo di problemoni reali: spesso - molto spesso - capita che ci si "accorga" che l'appartamento che abbiamo comprato ha dei "difetti" rispetto a come fu originariamente progettato. A quali elementi dobbiamo fare attenzione? vediamoli, assieme alle (non sempre) possibili soluzioni.

aggiornamento al calcolo degli oneri concessori a Roma: la circolare esplicativa di giugno 2013

Lo scorso Giugno è stata pubblicata dal Dipartimento P.A.U. (prot. 67246 del 27 giu 2013) una nuova circolare esplicativa circa le modalità per il calcolo del contributo di costruzione (inteso come contributo di urbanizzazione e contributo relativo al costo di costruzione). La circolare mette semplicemente in ordine concetti già consolidati nella prassi, ma sviscera meglio alcuni aspetti secondari che aiutano a chiarire alcune situazioni. Scrivo questo post come sorta di commento giudato alla circolare stessa.

nuovo indirizzo per gli APE nella regione lazio

La Regione Lazio ha stabilito, mediante questo comunicato che dal 17 ottobre 2013 gli Attestati di Prestazione Energetica per immobili siti sul territorio della Regione andranno depositati non più alla sede dell'ufficio Piani e Programmi per l'edilizia residenziale pubblica ma bensì presso le sedi provinciali dell'ex-genio civile.

Roma: aggiornato il valore del costo di costruzione

Con la circolare n°92235 del 23 settembre 2013 Roma Capitale ha aggiornato il costo di costruzione, valore da usare nel calcolo degli oneri concessori dovuti in alcune procedure edilizie. Il nuovo valore, da applicarsi in realtà a partire dal 1 giugno 2013, è pari ad euro 367,65 per metro cubo. Dunque il valore da usare nelle formulette delle ristrutturazioni (di cui ho dato ampia trattazione in questo post, che ho già aggiornato al nuovo valore) è oggi di 114,89, che deriva da 367,65/3,2 (3,2 è l'altezza media utilizzata per derivare il valore a metro quadro se si parte dai metri cubi).

la CILA a sanatoria a Roma: quali sanzioni?

Vi è un caso un po particolare, a Roma, ed è quello in cui si debba presentare una CILA a sanatoria. La delibera 44/11, quella che ha determinato le sanzioni amministrative per le pratiche edilizie di accertamento di conformità, parla genericamente di una sanzione di 1.000 euro fuori dalla città storica e del doppio entro la stessa. Parallelamente, però, vi è il DPR 380/01 che invece individua il costo della CILA a sanatoria in soli euro 258, che effettivamente in alcuni casi si applica anche a Roma. Cerchiamo di capirci qualcosa.

la legittimità della preesistenza: come cercare la documentaizone

Spesso capita una situazione davvero ambigua: volete fare dei banali lavori alla vostra abitazione, i quali però richiedono una CILA (vedi il mio post specifico sulla CILA), quindi incaricate il vostro tecnico di fiducia, il quale però dopo pochi giorni vi chiama dandovi una notizia sconfortante (e magari anche incomprensibile): dell'edificio di cui il vostro appartamento fa parte non esiste un documento che attesti che sia stato legittimamente edificato. Eh si, è un problema: il tecnico (anzi in verità il titolare dell'istanza, come specifica il DPR 380/01 art. 29), nel redigere anche una "banale" CILA è obbligato dalla legge ad asseverare che l'immobile in cui si intendono eseguire i lavori sia stato a sua volta legittimamente autorizzato dal Comune. Ma non solo che sia stato legittimamente costruito, ma anche che le eventuali, successive modifiche apportate all'immobile siano state autorizzate con gli strumenti urbanistici in vigore all'epoca (ne ho parlato anche in un post più recente). Questo perché in caso contrario, occorre fare una sanatoria che ha ben altri costi e presumibilmente anche un diverso iter autorizzativo.

Dunque sia che siate dei privati in questa situazione, sia che siate dei colleghi tecnici alle prese con questo problema, potete continuare a leggere per cercare di capire qualcosa di più su come porvi rimedio.

il formato degli allegati del DOCFA

A volte capita di voler/dover allegare qualche documento alla pratica DOCFA da inviare telematicamente: può capitare nel caso di richiesta di ruralità, oppure nel caso in cui si abbia il diritto all'esenzione della tassa di variazione e quindi occorra dimostrarlo, oppure magari perché il soggetto che firma non è quello titolare dell'immobile, ma ne è un suo delegato. Insomma a volte può essere utile allegare un documento per rendere più chiara la dichiarazione che stiamo presentando, visto che la comunicazione telematica non prevede il "faccia a faccia" con il quale spesso e volentieri si superano veolcemente eventuali punti oscuri.

il protocollo d'intesa sbap - comune di roma

In questo blog ho spesso trattato delle delicate questioni che si pongono quando occorre intervenire nel centro storico di Roma, in particolare in quello interno al perimetro delle Mura Aureliane, che è specificatamente vincolato dal ministero dei beni culturali in quanto è dichiarato Patrimonio dell'umanità dall'UNESCO. Da ciò deriva il fatto che tutti gli interventi che riguardano gli esterni degli edifici, fosse anche la semplice manutenzione ordinaria, è soggetta al parere preventivo della sovrintendenza. Tuttavia, dato che non erano ben delineati i confini delle responsabilità tra Comune e Ministero, fu siglato qualche anno fa un protocollo d'intesa che solo di recente è stato pubblicato on-line. Vediamone brevemente i contenuti.

il piano casa nei condomini: il nodo dell'adeguamento strutturale

Il Piano Casa della Regione Lazio, come si sa, è applicabile anche ai condomini, per una superficie di ampliamento massima ammissibile per l'intero fabbricato di 70mq. Gli ampiamenti possono essere realizzati praticamente ovunque nell'edificio: terrazze, balconi, piani pilotis, etc sempre nei limiti dei rapporti delle distanze imposti dalla legge, ma in deroga agli strumenti urbanistici locali. Uno dei nodi cruciali dell'applicabilità del piano casa nei condomini è quello dell'adeguamento strutturale.

l'agibilità nei condomini: che fare se non c'è?

Capita molto più spesso di quanto si possa pensare: il condominio in cui si abita o nel quale è posto l'immobile che vogliamo comprare non ha l'agibilità. L'agibilità è un documento che viene rilasciato dal comune DOPO la costruzione del fabbricato e dopo il relativo collaudo, nel quale si attesta che l'edificio è stato costruito conformemente al progetto, che gli impianti in esso installati sono tutti a norma e tutti realizzati conformemente ai relativi progetti, e che, insomma, sono state rispettate, durante la costruzione, tutte le norme imposte. Ma se il nostro fabbricato non cel'ha, che succede?

Appunti per un Comune migliore

Stavolta faccio un azzardo: vorrei raggruppare una serie di appunti di cose che potrebbero essere migliorate a Roma Capitale per ottimizzare e rasserenare il rapporto con i tecnici privati del settore edilizia (di cui faccio parte) e la Pubblica Amministrazione. Vorrei anche il vostro aiuto e la vostra partecipazione, o anche solo il vostro supporto o le vostre preziose critiche: se verranno fuori delle idee condivise, magari potremmo pure presentare il tutto al nuovo governo di Roma Capitale che verrà (tra poco) e magari, chissà, essere pure ascoltati.

Rustico o moderno?

Problema: dei clienti hanno appena comprato un appartamento nella periferia romana (Alessandrino), tagliato male e tenuto peggio. Ha però un bel terrazzo perimetrale ed i clienti amano il gusto rustico dei casali, ma senza rinunciare troppo a quel tocco della modernità che si addice ad una coppia giovane, senza comunque dimenticare che stiamo in piena città e quindi il rustico estremo sarebbe fuori luogo. Ecco come ho messo insieme, in un unico progetto, il gusto tradizionale e lo stile moderno, dando al contempo all'appartamento un taglio più razionale per un ottimale sfruttamento degli spazi e delle superfici, con un occhio ovviamente anche al non esagerare con i costi per la ristrutturazione.

tutela del centro storico di Roma: cosa è possibile autorizzare

Il centro storico di Roma per chi non lo sapesse è stato dichiarato Patrimonio dell'Umanità dall'UNESCO. I confini effettivi coincidono con le mura aureliane e, quindi, con il "vecchio" territorio del primo municipio di Roma Capitale (prima quindi che venisse fuso con il vecchio diciassettesimo). In virtù di questo vincolo, la sovrintendenza statale attua delle precise regole per la tutela: vorrei brevemente descriverne i principi per sommi capi, visto che recentemente ho dovuto approfondire il tema per un cliente.

Video della conferenza "la nuova collaborazione tra ordini tecnici e roma capitale"

Mi sembra utile condividere con tutti voi questa pagina in cui sono raggruppati i video della conferenza che si è tenuta il 22 aprile 2013 presso la sede dell'ordine degli architetti di Roma, in cui si è discusso, assieme a dirigenti e tecnici del Dipartimento PAU ma non solo, delle nuove prospettive che l'informatica offre per rendere la vita di tutti più semplice. Vi sono anche interventi mirati su alcuni argomenti in dettaglio, come il calcolo dell'onerosità nei piani casa o l'agibilità nel condono edilizio.

Archivio delle delibere e circolari dipartimentali

Oggi un post-flash, giusto per segnalarvi che il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica ha inaugurato una pagina in cui ha raggruppato le delibere più importanti relative all'urbanistica e le relative circolari dipartimentali interne che per noi "tecnici" sono molto importanti. Si trovano anche le antiche delibere del 1978, finora pubblicate solo dal Municipio IX: buona consultazione!

Link diretto alla pagina dei documenti relativi alle norme urbanistiche

Link diretto alla pagina dei documenti relativi al condono edilizio

Specifiche sul cambio di destinazione d'uso

Ho finalmente "trovato" in rete la "famosa" delibera 19/2001 del Comune di Roma che descrive in modo più approfondito le modalità per il calcolo dell'onerosità nei cambi di destinazione d'uso. Cercando la delibera nell'archivio di Roma Capitale non risulta (forse per un errore?): per fortuna ci viene in aiuto quello che io ritengo essere uno dei Municipi più diligenti di Roma, il 9° (che verrà presto incorporato nel 10°) che ci mette a disposizione la scansione dell'atto in questione. Da notare che presso la stessa pagina di questo municipio è possibile anche scaricare il pdf delle vecchie delibere del 1978 sull'onerosità in generale. Di seguito, le mie considerazioni dopo l'attenta lettura del documento che, vi ricordo, è antecedente all'entrata in vigore del PRG ed ovviamente anche precedente alla recente revisione delle competenze delle DIA.

la monetizzazione di parcheggi e standard non reperiti

Di questo argomento abbiamo già discusso su questo blog ma forse non in maniera puntuale e diretta. Quando dobbiamo fare soprattutto dei cambi di destinazione d'uso capita che la nuova destinazione abbia dei requisiti di "standard urbanistici" diversi da quelli della destinazione originaria. Nel piano regolatore di Roma, ma anche nelle successive circolari dipartimentali, si è sancito che se vi è una dotazione differenziale di parcheggi o standard urbanistici, e se questa è positiva facendo la differenza tra dotazioni post operam e dotazioni ante, allora è necessario reperire queste superfici per standard: dato che praticamente è impossibile nella città già urbanizzata reperire fisicamente queste superfici, il Comune consente di monetizzarli, ovvero di trasformare in soldoni quello che dovremmo devolvere in superfici reali.

quando serve il cambio d'uso nei locali commerciali

Uno degli aspetti forse meno chiari del Piano Regolatore di Roma riguarda le destinazioni d'uso che possono essere attribuite ad un locale commerciale. Un immobile commerciale, infatti, pur rimanendo accatastato C/1 secondo il piano regolatore può incarnare destinazioni d'uso urbanistiche diverse. Tra l'altro, cambiare da una destinazione ad un altra non è nè agevole (serve una DIA alternativa al permesso di costruire) nè economico (non è raro arrivare a spendere anche più di 10.000 euro per il cambio d'uso). Cerchiamo di vedere i vari casi.

sentenza TAR lombardia: no ai limiti minimi della dimensione degli alloggi

Oggi un post breve, giusto per segnalare una sentenza del TAR di Brescia di qualche anno fa che ha dei risvolti su cui si può riflettere. La storia: un piccolo comune del bresciano istituisce il nuovo regolamento edilizio, imponendo a tutti gli alloggi di nuova realizzazione la superficie calpestabile minima di 45mq. Un costruttore fa ricorso al tar contro questa che gli sembra una eccessiva limitazione del potere edificatorio, e lo vince, in quanto il tribunale sancisce che il comune non può imporre agli alloggi superfici minime diverse (nè inferiori nè superiori, quindi) da quelle imposte dalle norme igienico-sanitarie, in quanto se il mercato immobiliare richiede dei tagli commerciali pari ai limiti minimi delle norme sanitarie, imporre limiti più alti in sostanza significa alterare il mercato.

i vincoli a Roma: vademecum per viandanti

Roma è una città complessa: lo dice la sua storia. Strato su strato, era su era, il tempo e l'uomo ci hanno consegnato un gioiello d'arte e di complessità. La burocrazia, poi, stende sul tutto un velo impietoso, stratificando vincoli e cavilli la cui complessità forse solo in parte è giustificata dalla indispensabile necessità di tutelare un patrimonio dell'umanità tanto bello quanto sensibile e delicato. In questo post vorrei cercare di trattare un tema assai complesso e insidioso: quello dei vincoli sull'attività edilizia che si possono incontrare a Roma in particolare (ma il discorso per certi versi è estendibile anche ad altre realtà).

precisazione sui rapporti aeroilluminanti negli edifici storici

Su questo stesso blog abbiamo parlato dei rapporti aeroilluminanti (per esempio in questo post) che devono essere rispettati per alcuni degli ambienti residenziali (ricordiamolo: nelle camere da letto, camere da pranzo e saloni le finestre devono avere una superficie apribile all'aria aperta non inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile dell'ambiente; le cucine devono avere minimo 1,5mq di superficie apribile indipendentemente dalla superficie), ma soprattutto negli edifici del tessuto storico spesso questi rapporti sono irragiungibili, anche perché molti degli edifici sono stati costruiti prima che entrasse in vigore questa regola (precisamente nel 1934, anno di pubblicazione del regolamento edilizio tuttora in vigore a Roma): oggi ho sottoposto la questione ai tecnici del I municipio con i quali abbiamo delineato dei concetti importanti che vi trascrivo qui di seguito.

gli interventi edilizi a Roma: tavola sinottica

Le norme del PRG di Roma, come si sa, sono varie ed applicate in modo non uniforme all'interno della stessa famiglia di tessuti. Ciascun tessuto può avere delle caratteristiche tipologiche o formali tali da rendere necessaria una specifica limitazione di acune possibilità di intervento: alcune sono comprensibili (tipo nei tessuti più antichi della città non è possibile fare frazionamenti, oppure in tutta la città storica e consolidata non è possibile avere attività commerciali con più di 1500mq di superficie di vendita) altre decisamente più raffinate e forse meno condivisibili (l'avreste mai detto che i cambi d'uso per creare abitazioni fossero più semplici da ottenere nel tessuto storico che non nella città consolidata?). Per barcamenarsi un poco tra le varie limitazioni ho costruito una semplice tavola sinottica di alcuni tra gli interventi edilizi più comuni, senza pretesa di esaustività.

la CILA on-line: qualcosa all'orizzonte

Sempre da voci di corridoio, vengo a sapere oggi che in questi mesi Roma Capitale ha lavorato per consentire l'invio delle pratiche edilizie per via telematica, e quindi per poter essere in regola con il DPR 380/01 che impone alle amministrazioni locali di dare questa possibilità (il termine ultimo per i comuni è scaduto a gennaio, ovvero sei mesi dalla pubblicazione della legge 134/2012 che ribadiva e rafforzava questo concetto già presente nel TUE). 

DURC (a sorpresa) non più obbligatorio da allegare

Stamattina ho depositato una CILA in un municipio e, con mio grande stupore, alla vista del DURC regolarmente allegato alla pratica il tecnico mi risponde: "no, questo non è più obbligatorio". Dopo lo shock iniziale ho chiesto come mai non fosse più obbligatorio, e il tecnico mi ha risposto: "perché da oggi in poi è il committente che dichiara implicitamente di aver verificato la regolarità contributiva dell'impresa, e quindi allegare il DURC non è più obbligatorio". Quindi da oggi in poi non significa che c'è un incombenza in meno, ma semmai una responsabilità in più (e te pareva): il DURC va sempre e comunque richiesto alle imprese e bisogna sempre appaltare lavori ad imprese che sono regolari nel pagamento dei contributi previdenziali verso i propri dipendenti. Anzi, sarebbe opportuno tenersi da parte le copie dei DURC richiesti alle imprese, in caso di futuri controlli. 

attenti alla dicitura sulle planimetrie allegate ai fine lavori

Dato che è già la seconda volta che mi capita nei municipi (prima al terzo, ora al quinto), sospetto stia diventando la norma in tutta Roma, quindi è bene spargere la voce: nelle comunicazioni di fine lavori, come sapete, dobbiamo necessariamente allegare la planimetria dell'accatastamento, a dimostrazione del fatto che abbiamo rispettato l'obbligo normativo di adeguare gli archivi catastali ad ogni intervento edilizio (se prevede variazioni planimetriche, ovviamente). A tale planimetria io sono abituato ad allegare anche la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione nonchè il frontespizio del DOCFA stesso, tuttavia ritengo che planimetria e ricevuta siano più che sufficienti.

Non paghi di tutto ciò e ignorando il fatto che noi tecnici privati ASSEVERIAMO sotto la nostra responsabilità che gli allegati che mandiamo sono conformi agli originali (e ignorando anche il fatto che noi NON dovremmo più allegare alcun documento che la pubblica amministrazione sia in grado di ottenere da sola), i municipi vogliono che sia scritto esplicitamente sulle planimetrie depositate in copia allegate ai fine lavori la seguente dicitura:

"COPIA CONFORME ALL'ORIGINALE ALLEGATO ALLA DENUNCIA DI VARIAZIONE CATASTALE PROT. RMxxyyzz DEL xx/yy/zzzz"

con annesso timbro e firma.

Comunque poco male, se uno ha il timbro appresso si può aggiungere anche seduta stante davanti al personale del protocollo (MAI recarsi negli uffici senza timbro).

Buon lavoro a tutti!

un uccellino mi ha detto...

Gira voce, nell'ambiente degli uffici tecnici municipali romani, che il Dipartimento PAU stia predisponendo una circolare per chiarire i (tanti, troppi) aspetti poco chiari del calcolo dell'onerosità nelle DIA. Probabilmente al Dipartimento stanno arrivando tantissime richieste di chiarimento dai Municipi, e quindi si è giustamente deciso di porre un punto fermo sull'argomento, un po come si è fatto qualche tempo fa con la circolare sui titoli edilizi e le relative procedure.

Staremo a vedere... ;-)

verificare il municipio di appartenenza a Roma

Un post di poche righe, oggi, per una operazione banale - quella di individuare in quale municipio ricade il nostro immobile - ma che ha risvolti molto importanti, sia per i privati che per i tecnici che operano a Roma. Negli altri post di questo blog abbiamo visto infatti come ci siano differenze spesso anche sostanziali tra municipio e municipio nell'interpretazione di alcuni cavilli burocratici: ricadere quindi in un municipio piuttosto che un altro diventa cruciale ma, soprattutto, dato che non è possibile presentare una pratica edilizia in un municipio diverso da quello in cui ricade l'immobile è essenziale andare "a colpo sicuro" per evitare di perdere un'intera mattinata in fila al municipio sbagliato (ultimamente mi è capitato spesso trovare colleghi in fila che avevano sbagliato il municipio: ecco il perché di questo post). Vediamo i modi che io uso per essere certo di non "toppare" il municipio in cui ricade l'immobile.

rifare l'impianto termico di casa: obblighi e procedure

Come da titolo, ci occuperemo del capire e di sviscereare la procedura amministrativa necessaria in caso di completo rifacimento dell'impianto termico della nostra abitazione. Per non rendere il discorso un testo eccessivamente ampio, circoscriveremo il caso in cui si debba rifare da capo l'impianto termico (sostituzione caldaia, sostituzione tubazioni di distribuzione, rinnovo sistemi di controllo) di una singola abitazione o appartamento, esplorando poi qualche semplice variante (p.e. solo sostituzione caldaia).

la parziale difformità dal titolo edilizio: quel 2% che qualcuno chiama un nuovo condono

Qualcuno - secondo me erroneamente - sostiene che l'aver introdotto nel DPR 380/01 all'art. 34 questo concetto 

"non si ha parziale difformità dal titolo abilitativo in caso di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali" 

si traduca in una sorta di condono mascherato. Io sono di parere contrario, e in questo post vorrei dire come la penso in merito, cercando di dare una guida per la più corretta interpretazione della questione.

il contributo straordinario di urbanizzazione

Ho riscritto parti di questo post, alla luce della circolare che il Dipartimento PAU ha emesso in data 18 aprile 2013 e che descrive le modalità per il calcolo di questa ulteriore onerosità che si applica in alcuni specifici casi, quasi tutti di nuova costruzione nella città già urbanizzata (città consolidata) ma anche in qualche caso di ristrutturazione (p.e. cambio d'uso verso abitazioni nella città consolidata, ma leggi sotto). La circolare è scaricabile da qui, e sostanzialmente descrive le modalità per il calcolo

un restyling low cost

Situazione: un locale commerciale arredato su progetto del nostro stesso studio nel 2005, in un punto ad altissima frequentazione di pubblico, in un settore in cui l'aggiornamento dell'immagine è davvero importante, ma in un periodo di crisi economica profonda in cui trovare i soldi per rimanere al passo coi tempi è davvero difficile. Che fare? semplice: rivestire le stigliature esistenti con delle pellicole autoadesive polimeriche ad elevata adesività ed alto fattore estetico, più qualche sapiente e mirato tocco di falegnameria limitato al minimo indispensabile. Il risultato si commenta da solo: il locale ha completamente cambiato fisionomia ma non solo: le pellicole di nuova generazione offrono migliore resistenza al graffio del legno naturale impiegato all'origine, e sono anche più facili da pulire.

un monolocale ed una mini cucina su misura

Un buon progetto di ristrutturazione di un appartamento non può prescindere da una ottimale organizzazione degli spazi, sempre tenendo conto delle esigenze specifiche del proprietario. Oggi vi mostro una realizzazione di qualche tempo fa: un monolocale a roma con la sua micro-cucina, in zona piazza Ungheria.

docfa: trucchi e suggerimenti

Ecco un altro post dedicato in particolare ai colleghi tecnici alle prese con uno dei (tanti, troppi) anfratti burocratici con cui quotidianamente si ha a che fare. Stavolta parliamo del Docfa, acronimo di Documento Catasto FAbbricati: è la procedura - o meglio, il software - necessaria per depositare le planimetrie in catasto dei nuovi fabbricati oppure per effettuare le variazioni sulle planimetrie esistenti. In realtà la procedura sarebbe abbastanza semplice ma, manco a farlo apposta, ci sono diversi passaggi poco chiari e, soprattutto, degli strani comportamenti di un software che definire rudimentale è un complimento (di fatto, non è mai stato veramente aggiornato da una decina d'anni a questa parte).

sostituire gli infissi: autorizzazioni e procedure

Oggi parliamo brevemente di sostituzione di infissi. Agli occhi dei meno avvezzi alle norme urbanistiche ciò potrebbe sembrare una operazione talmente banale da non richiedere alcun titolo abilitativo ma, come spesso accade con la burocrazia, non è sempre così. Purtroppo la scure della burocrazia cade "alla cieca" su un operazione che generalmente si fa per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, cosa che dovrebbe (e da un punto di vista fiscale lo è) essere agevolata in ogni modo. Come al solito, il mio riferimento nello specifico è alle procedure edilizie nel comune di Roma, dove opero abitualmente.