il contributo straordinario di urbanizzazione

Ho riscritto parti di questo post, alla luce della circolare che il Dipartimento PAU ha emesso in data 18 aprile 2013 e che descrive le modalità per il calcolo di questa ulteriore onerosità che si applica in alcuni specifici casi, quasi tutti di nuova costruzione nella città già urbanizzata (città consolidata) ma anche in qualche caso di ristrutturazione (p.e. cambio d'uso verso abitazioni nella città consolidata, ma leggi sotto). La circolare è scaricabile da qui, e sostanzialmente descrive le modalità per il calcolo

Il contributo straordinario è una ulteriore forma di onerosità basata sull'aumento di valore che le aree e gli immobili possono beneficiare quando il piano regolatore si impone delle varianti o dei progetti straordinari. Le varianti incidono sempre sul valore delle aree, anche se magari il cittadino non se ne accorge: il comune ha quindi introdotto una sorta di "tassa" sull'incremento di valore delle aree conseguente a variazioni delle previsioni urbanistiche. Ciò appare un po illegittimo ed infatti ci fu una prima sentenza del TAR che bocciò l'applicazione di tale contributo straordinario. tuttavia il TAR diceva sostanzialmente che il contributo era illegittimo perché doveva fare riferimento ad una legge nazionale e non poteva essere oggetto di "invenzione" da parte del singolo Comune, benchè tra i più importanti d'Italia. Per "aiutare" quindi il Comune di Roma, in una delle leggi finanziarie (L. 122/2010, art. 17, comma 16, lett.f) è stato inserita una postilla in cui di fatto si autorizza il solo comune di roma ad inserire il concetto di contributo straordinario. La vicenda è passata anche per la giustizia amministrativa: se avete curiosità di approfondire, vi segnalo Consiglio di Stato n°5348/2018 e Consiglio di Stato n°4545/2010.

[inizio paragrafi aggiunti il 05 maggio 2016] Nell'aprile del 2013 è stata emanata una circolare esplicativa con cui si determina la procedura per il calcolo di questo contributo: la circolare è esattamente del 18 aprile 2013 e porta il protocollo numero 41487 del Dipartimento PAU. La circolare, da leggere con attenzione nel caso in cui vi troviate a dover computare questo contributo, prevede una procedura di calcolo un po'lunga ma tutto sommato non complessa: si tratta di determinare il "valore di trasformazione" del bene e, a quel valore, assoggettare una tassa forfetaria del 66,6% (riducibile al 60% a discrezione dell'amministrazione per favorire la qualità dei progetti).

Detto valore si determinerà calcolando anzitutto il valore del bene, determinato con i valori OMI e, per gli immobili esistenti, calcolando il valore medio tra il "minimo" e "massimo" relativo ad immobili in stato di conservazione "ottimo" (purtroppo nell'OMI troveremo quasi esclusivamente valori dello stato di conservazione "normale": valutate voi come affrontare ciò). Dal valore del bene così calcolato, si dovrà sottrarre il costo di costruzione, il quale sarà determinato sulla base di specifici prezziari; se si sta effettuando una ristrutturazione edilizia, però, occorrerà effettuare invece un computo metrico sulla base del prezzario ufficiale regione lazio, computando le opere per la trasformazione. Al costo di costruzione sarà necessario aggiungere altri costi, tutti dettagliati nella circolare, nella quale vengono specificate anche le percentuali ritenute congrue. Alla fine si arriverà a dover fare una semplice sottrazione, tra il valore OMI inizialmente determinato ed il costo di trasformazione.

Attenzione alla particolarità del calcolo proposto per la determinazione degli oneri finanziari: nella circolare è indicato di eseguire una pianificazione degli investimenti per la realizzazione dell'intervento nella prospettiva dei cinque anni futuri, attualizzando quindi ad oggi i relativi costi anno per anno (facendo la procedura come dice la circolare e considerando un euribor dell'1%, il totale attualizzato dei costi finanziari complessivi potrebbe venire intorno al 10% del totale). Tuttavia, un orizzonte quinquennale può essere giustificabile per interventi di grande impatto urbanistico come nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni di interi plessi o zone urbanistiche, mentre nel caso di interventi meno invasivi come può essere un cambio di destinazione d'uso o una ristrutturazione edilizia a mio avviso sarebbe errato eseguire la pianificazione sui cinque anni, in quanto verrebbero dei costi finanziari sproporzionati a quelli reali. per eseguire una ristrutturazione di modesta entità sull'esistente o un cambio d'uso che può essere addirittura anche senza opere quindi "istantaneo", può essere sufficiente un lasso temporale di pochi mesi, dove l'incidenza dell'onere finanziario è senz'altro più bassa. In questi casi può essere più corretto calcolare l'incidenza degli oneri finanziari su un solo anno, quindi una percentuale effettiva che può essere del 3% sul totale (dipende poi dal tasso euribor in vigore al momento della stima). La scelta è naturalmente a carico del progettista che assevera la perizia di stima.

In questa procedura, nel caso di intervento su edifici esistenti, seguendo pedissequamente questa procedura si può arrivare ad un paradosso: nelle ristrutturazioni la circolare prevede di redigere un computo metrico, ma se si va ad effettuare un cambio d'uso in un immobile che non necessita di grandi stravolgimenti (pensiamo al CdU da ufficio ad abitazione, per esempio) difficilmente si arriverà a computi metrici con valori elevati e, quindi, si corre il rischio che il valore da sottrarre sia poca cosa rispetto al valore OMI e, dunque, si va ad aumentare quella forbice sulla quale si calcola il contributo straordinario. Dato che, come detto, il contributo è pari al 60% di questa differenza, se questa differenza è rimarchevole - arrivando paradossalmente ad essere anche non coerente con la realtà - , sarà notevole anche il contributo da pagare. [fine paragrafi aggiunti il 05 maggio]

Unico caso pratico applicativo di questo contributo l'ho trovato in questa ordinanza del sindaco in cui si parla del prolungamento della metro B da Rebibbia a Casal Monastero: come è noto, tale progetto viene finanziato concedendo un aumento dell'edificabilità dei suoli nelle vicinanze della metro stessa (lo trovo un modo vergognoso che per fare interventi che servono ad aumentare la qualità urbana - la metro, appunto - si vogliano concedere cose che abbassano la qualità urbana stessa - la maggiore densità edificatoria): il Dipartimento PAU avrebbe stimato in circa 255 milioni l'aumento di valore delle aree (i soldi che il Comune incasserebbe dai privati per finanziare la metro), ed avrebbe quindi stimato 45 milioni di contributo straordinario di urbanizzazione i quali dovrebbero essere versati dal soggetto attuatore (roma metropolitane).

Dunque questo contributo sarebbe un qualcosa da devolvere al comune in alcune circostanze particolari, come appunto quelle della realizzazione di nuove metropolitane o a seguito di progetti urbanistici che, fatti ovviamente assieme al Comune, vanno a modificare le caratteristiche dei suoli e dell'edificato (e, quindi, sostanzialmente delle varianti al PRG stesso).

[paragrafo aggiunto in data 27/02/2013] Andando a leggere le NTA del PRG per un cliente mi sono effettivamente accorto che detto contributo straordinario può essere applicato anche agli interventi diretti, ma solo in alcuni casi. Per esempio, all'art.45 comma 6 delle N.T.A. di PRG vigente  - stiamo parlando delle norme specifiche per i tessuti della città consolidata - il cambio d'uso verso "abitazioni singole" è soggetto al contributo straordinario di cui all'art. 20 (attenzione: questo passaggio è stato dichiarato illegittimo, leggete quest'altro post). Ma non gli altri cambi d'uso: quindi per esempio in questo caso specifico si dovrebbe applicare detto contributo. A questo punto ho fatto una ricerca mirata su tutte le NTA ed ho estrapolato tutti gli interventi soggetti a questo ulteriore balzello:
- art.25 comma 11: interventi che prevedono aumento di SUL nella città storica (alcune componenti lo prevedono per specifici casi), nell'ambito di interventi di RE, DR e AMP, per la quota che supera la metà delle percentuali degli incentivi descritti all'art. 21 (credo a prescindere se l'intervento sia fatto sfruttando gli incentivi); sull'intera SUL ottenuta mediante interventi di NE1, oppure alla SUL di pertinenza privata negli interventi di NE2.
- art. 36 comma 12: gli ampliamenti e i cambi d'uso effettuati negli edifici e complessi speciali individuati nelle tavole scala 1:500 (dovrebbe essere la carta per la qualità);
- art. 45 comma 6: cambio d'uso verso abitazioni singole nei tessuti della città consolidata (questo comma è stato ritenuto illegittimo da una sentenza del Consiglio di Stato e quindi, a parer mio, in questo caso il contributo straordinario non si può applicare);
- art. 46 comma 3 lettera f: nuova edificazione nella città consolidata, tessuto T1 a sostituzione di edifici distrutti o demoliti da eventi imprevisti;
- art. 48 comma 3 lettera f: nuova edificazione in situazioni particolari nella città consolidata, tessuto T3;
- art. 49 comma 2: ampliamenti in edifici non vincolati ricadenti nei tessuti "verde privato" (qui si pone un dilemma: se l'ampliamento viene autorizzato con piano casa, si debbono pagare due contributi straordinari, uno in virutù delle NTA del PRG ed un secondo in virtù della legge sul piano casa? e se sì, il con. straord. di cui al piano casa, che è in percentuale sugli oneri calcolati, si calcola sugli oneri "base" o su quelli incrementati dal contrib. straord. di cui alle NTA? fateci sapere);
- art. 50 comma 5 lett. c: ampliamenti e nuove edificazioni negli ambiti per i progetti integrati della città consolidata (ma non solo)
- art. 52 commi 8, 10 ed 11: nuove edificazioni nei tessuti della città da ristrutturare in specifici contesti e per specifiche destinazioni d'uso;
- art. 53 commi 11 e 14: nuove edificazioni e cambi d'uso in specifici contesti negli ambiti per programmi integrati nella città da ristrutturare;
- art. 60 comma 4: nuove edificazioni negli ambiti per i progetti integrati della città della trasformazione nel caso in cui si opti per il raddoppio della cubatura edificabile;
- art. 70 comma 4 lettera i: è possibile prevedere l'applicazione del contributo straordinario nella redazione dei programmi integrati di iniziativa pubblica nei parchi agricoli. più in generale, le nuove edificazioni in questo tessuto sono sempre soggette al contributo straordinario (art. 70 comma 7);

il caso più frequente in cui può capitare di dover applicare questo contributo straordinario è effettivamente l'art. 45 comma 6. gli altri casi mi sembrano tutti meno ricorrenti (quantomeno per la mia esperienza professionale).

vi segnalo infine il parere dPAU 196582/2023 nel quale l'ufficio indica che in caso di attuazione di interventi che richiedono il contributo straordinario ma che vengono autorizzati mediante le procedure della L.R. 7/2017, il contributo è dovuto comunque in quanto la norma regionale non va espressamente a derogare tutte le procedure di PRG.

Attendo sempre contributi da colleghi che hanno avuto a che fare con questo balzello.
[fine paragrafo aggiunto in data 27/02/2013]