il piano casa nei condomini: il nodo dell'adeguamento strutturale

Il Piano Casa della Regione Lazio, come si sa, è applicabile anche ai condomini, per una superficie di ampliamento massima ammissibile per l'intero fabbricato di 70mq. Gli ampiamenti possono essere realizzati praticamente ovunque nell'edificio: terrazze, balconi, piani pilotis, etc sempre nei limiti dei rapporti delle distanze imposti dalla legge, ma in deroga agli strumenti urbanistici locali. Uno dei nodi cruciali dell'applicabilità del piano casa nei condomini è quello dell'adeguamento strutturale.

Il nuovo Piano Casa del Lazio prevede (art. 3 comma 4) che gli ampliamenti debbano rispettare la normativa tecnica sulla statica delle costruzioni. Ciò implica non solo che l'ampliamento va realizzato concependolo come un volume staticamente verificato secondo le nuove, restrittive norme, ma che debba essere verificata nonché adeguata eventualmente tutta la struttura portante esistente del fabbricato che dovrà "sostenere" il nuovo volume, fino alle fondamenta.

Le norme tecniche introdotte nel 2008 hanno modificato diversi parametri nei calcoli strutturali, rendendo di fatto estremamente difficile la possibilità che una struttura realizzata prima del 2008 possa essere ancora verificata dopo il 2008. Inoltre, più si va indietro nel tempo, più la normativa strutturale diventa semplicistica e poco severa, quindi aumenta il rischio che la struttura già esistente non sia idonea per sostenere i nuovi carichi.

Facciamo il caso tipico a Roma di un edificio costruito tra gli anni 50 e gli anni 70: in questi anni le norme tecniche erano abbastanza blande, le verifiche erano assai semplici (rispetto ad oggi) ed i carichi strutturali da prendere in considerazione erano statici (non occorreva neanche fare la stima delle diverse condizioni di carico) e non dinamici, ed il rischio sismico praticamente non veniva considerato (il sisma produce violente spinte dinamiche orizzontali e verticali dal basso verso l'alto). Era permessa la realizzazione di pilastri in cemento aventi il lato minore della sezione di 25cm, e per le travi era ammessa la misura minima di 15cm di larghezza: considerate per esempio che oggi le misure minime inderogabili sono 30cm, quindi se il vostro fabbricato ha i pilastri 25x25 sapete già per certo che non potete realizzare l'ampliamento col piano casa senza adeguare l'intera struttura portante del fabbricato che si trova al di sotto del volume da ampliare.

Poi c'è, in particolare a Roma, la questione sismica. La Regione Lazio ha modificato nel 2009 la classificazione del rischio sismico del territorio in base ad uno studio condotto anche assieme all'ENEA che è durato quasi dieci anni. La nuova classificazione sismica ha attribuito a tutta la Roma che si sviluppa oltre la riva sinistra del Tevere un livello di pericolosità superiore al precedente: il che significa che se pure abbiamo un fabbricato costruito in base alle norme del 2008 ma progettato secondo la vecchia classificazione sismica è praticamente dato per scontato che con la nuova certamente, magari in minima parte, non sarà più adeguato, in quanto ad ogni gradino del rischio sismico si alzano i parametri per la verifica strutturale.

Attenzione ad un concetto importante: per verificare la struttura sottostante al nostro ampliamento non dobbiamo considerare le norme che erano in vigore al momento della realizzazione della struttura, ma quelle in vigore oggi. Per questo un pilastro da cm. 25x25 non potrà mai essere verificato ai fini dell'adeguamento statico richiesto dal piano casa.

Valutate queste questioni, se il vostro edificio è stato costruito sulla base di un progetto strutturale realizzato in conformità della nuova classificazione sismica del Lazio (ed ovviamente, quindi, conforme alle norme del 2008) non è del tutto escludibile l'ipotesi che la struttura portante sia capace di reggere i carichi ulteriori che il vostro ampliamento comporterebbe, e quindi l'ampliamento potrebbe essere possibile senza adeguamento strutturale (occorre comunque fare una verifica strutturale ed allegare la dichiarazione alla domanda di piano casa). Attenzione: se il vostro fabbricato è stato ultimato nel 2010 non significa che il progetto strutturale sia stato fatto dopo il 2009: spesso infatti la domanda di permesso di costruire viene depositata ANNI prima della consegna effettiva dell'immobile (considerando anche i tempi che impiega il Comune per il riascio del permesso), ed oggi che siamo nel 2013 potrebbero ancora essere in consegna edifici legittimamente progettati prima del 2009 e quindi con la vecchia classificazione.

Insomma per applicare il Piano Casa nei condomini la verifica strutturale è un nodo molto difficile da superare, sia per quanto riguarda i costi degli interventi strutturali e sia considerando il fatto che tali interventi non possono non essere fatti entrando negli appartamenti o nei locali degli altri condomini che stanno al di sotto di noi. L'applicazione dunque del Piano casa potrebbe essere limitata agli ampliamenti nei piani pilotis (l'adeguamento quindi si dovrebbe fare solo ai piani interrati) o nei piani terra, in aderenza al corpo di fabbrica.

Nelle mie indagini ho anche provato a valutare eventuali "escamotage" per superare il problema: per esempio la realizzazione di loggiati o di strutture leggere che non hanno bisogno di verifica strutturale, e successivamente "convertite" in volumi chiusi col piano casa. Tuttavia i tecnici del Genio mi confermano che non esistono vie per aggirare il problema.

Mi rimane un dubbio che ancora non ho vagliato: se si ha un balcone già chiuso su tre lati, la conversione dello spazio consisterebbe nella creazione di una semplice finestra a chiusura del quarto lato. In questo caso non vado a fare nessuna opera strutturale nè vado a modificare i carichi esistenti: tuttavia sto modificando l'uso di una superficie la quale quindi è soggetta potenzialmente a dei carichi che originariamente non erano previsti (o, comunque, oggi i carichi su quella superficie vanno considerati e computati in modo diverso rispetto a come erano stati stimati in origine), e quindi concependolo così potrebbe anche in questo caso essere indispensabile la verifica strutturale.