lunedì 18 novembre 2013

la storia della fattibilità dei frazionamenti a Roma

Oggi un post laconico, giusto per appuntarmi (ed appuntarvi) il concetto citato nel titolo del post che mi è tornato utile sviscerare in questi ultimi tempi: quando sono state introdotte le prime regole specifiche per i frazionamenti a Roma.
questo post è stato in larga parte riscritto il 25 settembre 2020. alcune parti del testo sono rimaste quelle originali del 2013.

Il nuovo piano regolatore, che è entrato in vigore nel 2008, prevede che i frazionamenti sono generalmente ammessi, con una quasi onnipresente regola di dover mantenere, per le unità derivate, una superficie utile lorda non inferiore a 45mq, tranne alcuni specifici ambiti in cui rimangono non ammessi (i tessuti T1, T2 e T10 della città storica per esempio).

la regola dei 45mq appare, però, per la prima volta nell'ultima variante al precedente PRG, effettuata con il "Piano delle Certezze" del 2004 (in questo documento trovate il compendio delle norme tecniche di attuazione del precedente prg, aggiornate al 2004). in questo documento, viene introdotto, per una specifica zona (la zona B del precedente PRG che, attenzione, non necessariamente coincide con le zone B di cui al DM 1444/68) la possibilità, appunto, di ottenere unità derivate da frazionamento, purché abbiamo "superficie lorda" (prima non vi era la definizione di SUL) di almeno 45mq.

Altra regola specifica che troviamo nel precedente PRG, è quella che prevede, in alcune parti delle zone "C" (anche qui, attenzione a non confonderle con le zone territoriali omogenee di cui al DM 1444/68: il PRG di Roma precedente, approvato nel 1965 e sviluppato a partire dalla metà degli anni 50, fu approvato prima che venisse introdotta la classificazione delle zone del DM 1444/68), il vincolo del frazionamento condizionandolo al fatto di ottenere delle unità derivate di almeno 150mq (!) partendo quindi da unità la cui superficie non fosse inferiore a 300mq. Disposizione analoga vigeva per le zone B2 e B3, mentre nulla era prescritto nello specifico per la B1. Non sono riuscito a ricostruire il momento esatto in cui questa disposizione venne introdotta nel precedente PRG, ma probabilmente è avvenuto in un arco temporale tra il 1979 ed il 2004. Si tratta comunque di zone di città molto circoscritte.

la zona A del prg del 1965 invece sembra comunque non prevedere la possibilità di effettuare frazionamenti, in quanto non risulta essere ammessa in via generale l'opera che ricade nella ristrutturazione edilizia cui era all'epoca assimilato il frazionamento. In via generale, per comprendere meglio queste imposizioni, occorre calarsi nel clima autorizzativo dell'epoca e ricordarsi del fatto che fino al 1995/96 di fatto gli interventi di frazionamento, classificati di ristrutturazione edilizia, potevano essere autorizzati solo con l'ottenimento di una licenza edilizia (in quanto nemmeno l'art. 26 della L. 47/85 poteva autorizzarli), la quale prevedeva una istruttoria da parte dell'ufficio comunale: vi era quindi un controllo diretto dell'amministrazione sugli interventi; ad oggi la situazione autorizzativa è radicalmente diversa e, secondo me giustamente, ad oggi i frazionamenti sono più "liberi" e possono essere effettuati anche con procedimenti amministrativi di natura privata in cui è l'interessato, per tramite del proprio tecnico, che dichiara che un intervento è ammissibile, e procede direttamente alla sua esecuzione.

Ora che siete arrivati a leggere fino a qui vi potreste chiedere: ma a che serve conoscere il momento esatto della trasformazione di una norma? purtroppo, ha la sua importanza, quantomeno per valutare se delle precedenti trasformazioni avvenute su immobili fossero legittime o meno. Fino a qualche tempo fa, poi, era essenziale la verifica della "doppia conformità" per poter ottenere l'accertamento di conformità di opere eseguite abusivamente: per approfondire il concetto di doppia conformità potete leggere questo altro mio post.

Ad oggi (settembre 2020), però, la situazione è diversa in quanto l'intervento che prevede il frazionamento di unità immobiliari è stato "semplificato" ed assimilato alle opere di manutenzione straordinaria: attualmente, queste opere sono soggette a CILA, la quale sottende all'art. 6 bis del DPR 380/01 il quale non contiene disposizioni in merito alla verifica della doppia conformità (la specifica è rimasta negli articoli 36 e 37 dello stesso dispositivo, dunque si ritiene che il concetto sia confinato alle opere che sono soggette a tali procedure). Da un certo punto di vista, quindi, la ricerca storica circa il momento esatto di inserimento di regole specifiche per i frazionamenti perde un po' di interesse

Per approfondire il tema dei frazionamenti a roma potete leggere quest'altro mio post, ed anche quest'altro che parla più in generale delle procedure di sanatoria.

25 commenti:

  1. Intanto complimenti per la "trasmissione", come si diceva una volta...:)
    Volevo parlare a proposito di un caso analogo, anzi inverso, quello di un accorpamento, di due appartamenti contigui, in zona T1.
    il cliente vorrebbe accorparli aprendo una porta ( in muro portante) quindi deposito SITAS + SCIA (non CILA, perchè interessa parti strutturali).
    Ancora non so bene se ci sono difformità, ma credo di si...in tal caso se post 2010 si farebbe un'unica SCIA in sanatoria (art.6 comma 7) con 509€ di sanzioni e diritti ed un "Durc d'annata", un ottimo 2010 chateau-la-fontaine...eheheh giusto? nonostante sia in città storica, la sanzione ex art.6 T.U.non si raddoppia, vero?

    E soprattutto, in un unica SCIA, posso presentare l'accorpamento delle due uiu, tramite l'apertura della porta (SITAS) ancora da farsi, e la diversa eventuale distribuzione interna da sanare ?
    Spero vivamente di essere stato chiaro...:)

    Grazie mille, farei una petizione per istituire uno sportello unico di consulenza tecnica per Roma Capitale, con professionisti generosi ed altruisti come te

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    1. grazie per i complimenti ;)
      tendenzialmente non ci sono divieti nel depositare una pratica che prevede sia la sanatoria di situazioni pregresse e sia l'autorizzazione per opere ancora da compiersi, comunque verifica che le difformità siano effettivamenrte sanabili prima di procedere (per esempio a volte capita che nel catastale del 1939 sia segnata una finestrella che magari non c'è o cose del genere: al primo municipio ci fanno sempre molta attenzione), comunque la sanzione ex art. 6 TUE non si raddoppia, ma la SCIA ha un regime autorizzativo al di fuori dell'art. 6, quindi comunque si applica la sazione di cui alla legge regionale, anche per opere posteriori al 2010, e quindi 2.000 euro. Valuta dunque se non ti convenga presentare prima una CILA per sanare le difformità e poi, magari anche contestualmente (senti il tecnico della tua zona), la SCIA per l'accorpamento e per le opere strutturali.

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  2. Buongiorno Marco,
    volevo sottoporti un caso che mi è capitato:
    siamo in zona T1 della città storica e siamo nel caso di frazionamento eseguito senza preventiva autorizzazione. Il frazionamento risale effettivamente al 1968 quando la proprietaria di un'unità immobiliare composta da due livelli (attico e superattico), vende solo l'attico. Ti premetto che la planimetria di impianto del 1939 riporta una unica unità immobiliare (su due livelli).
    Nel 1977, quando la proprietaria muore, il marito erede, è costretto a frazionare catastalmente l'immobile in quanto il piano attico nel frattempo era stato ceduto e non poteva pertanto essere oggetto di successione. Risulta pertanto in visura un frazionamento per trasferimento diritti. Successivamente le due unità immobiliari vengono più volte compravendute senza tener conto del fatto che non esisteva la legittimità urbanistica.
    Nel 1986 viene presentato una richiesta di concessione in sanatoria per ampliamento sul piano super attico (presentata dall'ex proprietario), senza però includere l'abuso del frazionamento (risalente dagli atti catastali al 1977). A questo punto i due attuali proprietari delle due unità immobiliari non possiedono la legittimità urbanistica delle loro proprietà.
    Naturalmente l'accertamento di conformità non è fattibile in quanto siamo in tessuto T1 della città storica.
    Hai qualche suggerimento, vista la tua esperienza, per risolvere la situazione?
    Ho anche pensato di intervenire sul condono che è ancora aperto, visto che al momento della presentazione della richiesta risultavano due distinti subalterni.
    Ti ringrazio anticipatamente per la tua risposta.

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    1. Ciao Ludovico,
      direi che l'unico barlume di speranza è rappresentato dal fatto che la pratica di condono è ancora aperta: mi sembra davvero l'unica strada percorribile.
      Tra l'altro, non è nemmeno attuabile la procedura che a volte si fa se non c'è la doppia conformità, ovvero riunificare l'appartamento (in SCIA per risanamento conservativo) per poi chiedere successivamente la DIA per frazionamento, perché nel tessuto T1 questo non è comunque autorizzabile.
      Prenota un appuntamento all'ufficio condono per visura fascicolo e parla con l'operatore che ti capita, che sono tutti preparati. Se vedi che ti creano difficoltà, prendi appuntamento direttamente col dirigente dell'USCE.

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    2. Già... è come sospettavo, l'unico appiglio è il condono.
      Grazie della tua risposta

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    3. l'unica altra alternativa è rifondere fisicamente l'immobile (ma dovrebbero aprire un buco e fare una scala interna) ma poi di fatto mantenendolo in qualche modo separato, e "andare avanti" accatastando l'immobile come frazionamento di diritti (con questo frazionamento l'immobile rimane catastalmente uno, ma è nettamente suddiviso in due diverse proprietà, tanto che vi sono due planimetrie - nelle quali è rappresentata sempre, con linee tratteggiate, l'altro "pezzo" di proprietà).

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    4. ma veramente già esiste una scala che passa da un pianerottolo comune. inoltre al catasto già esistono due planimetrie poichè il frazionamento per trasferimento diritti è stato presentato, come ti dicevi nel mio precedente post, nel 1977. Il problema è che le proprietà dei due livelli sono diversi già dal 1968 e non vedo come la soluzione che proponi possa portare ad una legittimità urbanistica.
      Grazie ancora

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    5. ipotizziamo di avere un immobile su un unico livello: urbanisticamente, finchè rimane almeno una porta a congiugere le due unità, si tratta sempre di un unico immobile. Ovviamente, dovrà sempre e comunque avere una sola cucina: l'avere due cucine già è violazione della legittimità urbanistica. Quell'appartamento io posso dividerlo in due proprietà, mediante il frazionamento per trasferimento diritti, e queste due proprietà possono essere compravendute liberamente, ma l'immobile rimane unitario. Nel tuo caso hai l'immobile diviso su due livelli: immagino che abbia due cucine, quindi già qui non ci siamo, ma può essere un modo per legittimare i passaggi di proprietà, non certo lo stato urbanistico.

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    6. Egr. Architetto, non ritrovando purtroppo il post specifico, potrebbe indicarmi il riferimento normativo (che peraltro condivido) di carattere urbanistico-edilizio che implica l'impossibilità di collocare più di una cucina nello stesso "alloggio"? grazie

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    7. la norma è di tipo catastale, perché in verità da un punto di vista urbanistico, la questione non è mai stata evidenziata; comunque anche il catasto sembra stia uscendo da questa visione limitativa. In pratica, anche se non ci sono ancora affermazioni definitive, sembra si stia andando nel senso di non impedire di avere due cucine in una singola unità immobiliare, purché l'immobile sia dotato anche degli altri elementi obbligatori (soggiorno, bagno, etc). il commento a cui ha risposto è di sette anni fa.

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  3. ciao Marco, nel caso di "semplice" cessione di vani tra unità immobiliari contigue senza aumento delle unità immobiliari, la questione della "doppia conformità" dovrebbe avere vincoli temporali diversi se non sbaglio.
    l'art.26 della L 47/85 assimilava questa fattispecie alle "opere interne" come chiarito al punto 10 da questa Circolare del Ministero dei LL.PP.

    http://www.regione.piemonte.it/territorio/dwd/normativa/circ3357_25_1985.pdf

    Pertanto, se questo trasferimento di vani, fosse avvenuto anche dopo il 1979 ma successivamente all'entrata in vigore della L 47/85 dovrebbe essere oggi facilmente sanabile in CILA. E' corretta la mia interpretazione?

    Grazie

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    1. sulle opere che oggi vanno in manutenzione straordinaria è prassi che non si vada a verificare la doppia conformità: credo tu possa evitare la verifica, comunque il tuo ragionamento mi sembra coerente.

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  4. Salve Marco,
    sono alle prese con la ristrutturazione per una amica che mi ha riservato alcune sorprese e molti dubbi.
    Deve "semplicemente" demolire un tramezzo e quindi non si spiega perchè gli ho chiesto ...tutti questi documenti.
    La sua casa deriva da un frazionamento effettuato dai due eredi uno è stato venduto l'altro è arrivato a lei in eredità. Risulta al catasto un Frazionamento del 1983 ma nessuno ha traccia di una pratica edilizia. I suoi vicini successivamente all'acquisto dell'altra parte frazionata hanno mandato comunicazione al Comune di Roma nell'ottobre 1985 ai sensi della legge 47/85 per modifiche interne. Lei stessa ha fatto una DIA a gennaio del 2003 per la demolizione di un tramezzo.
    Potrebbero essere sufficienti queste due pratiche per leggittimare il frazionamento? Come procedere per verificare se esiste una pratica edilizia relativa al frazionamento? Accesso agli atti al II Municipio o al IX Dip.? Visto che esistono le planimetrie catastali non dovrebbe esserci traccia al catasto o nel 1983 prendevano i frazionamenti senza titolo edilizio? (credo di si...). Ho dubbi su come procedere anche perchè alla luce di questo tuo post non sarebbe possibile sanare un frazionamento da cui risultano due appartamenti da 130 metri quadrati.
    Grazie ancora per tutte le utilissime notizie che dai nel tuo blog.
    Buon lavoro

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    1. Ciao, al di là della doppia conformità, secondo me il frazionamento, essendo oggi manutenzione straordinaria e non più RE, sarebbe pure sanabile in semplice CILA. La DIA del 2003 secondo me non legittima il frazionamento, a meno che non sia esplicitamente indicato all'interno della pratica, ma così neppure lo legittima l'art. 26 del confinante, dato che quel titolo non poteva essere richiesto per opere che allora andavano in RE. io farei una CILA in sanatoria ora per allora, solo per la metà di immobile della tua cliente.

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    2. Era quello che pensavo, ma secondo te possono farla insieme la CILA (volevano spendere meno)io credo che vada fatta separatamente essendo ormai due i proprietari. Conviene fare la ricerca se esiste il titolo edilizio del'83 o è inutile?
      Grazie ancora e buna giornata.

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    3. è abbastanza inutile fare la ricerca per eventuali autorizzazioni: il tempo che si perde è molto e la sanzione in fondo sono "solo" 1.000 euro. Non è vietato fare le due pratiche insieme, ma i clienti devono essere molto molto molto ben convinti del progetto, perché non si possono fare varianti. Se fanno varianti, poi devono fare una seconda sanatoria: solo per questo converrebbe distinguere le due procedure.

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  5. Salve Architetto,
    complimenti per questo blog che costituisce un faro nel buio della burocrazia! :)
    vorrei sottoporre un quesito: mi ritrovo con due appartamenti che precedentemente ne costituivano uno solo. il frazionamento è stato fatto nel 2002 ma gli appartamenti misurano rispettivamente 75mq e 30 mq circa. il più piccolo risulta essere un abuso? cosa dovrei fare? fonderli nuovamente ed eventualmente frazionare l'immobile in due appartamenti di metratura uguale o superiore a 45mq? oppure è possibile sanare la situazione in altro modo? preciso che l'immobile si trova a roma nel municipio XII. grazie mille

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    1. anzitutto occorre verificare che lo stato attuale non sia stato in qualche modo autorizzato (ma è difficile con le regole del vecchio PRG) o condonato (unica possibilità il condono del 2003). fatta questa doverosa verifica, la situazione è attualmente insanabile finché entrambi gli immobili non hanno almeno 45mq di SUL.

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  6. scusa se riprendo il post.
    Un collega ha effettuato un frazionamento nel 2017 in zona T1 di un grande appartamento (no carta qualità, no vincoli)approfittando della CILA ai sensi del 222/16 e ritenendo che superasse gli strumenti urbanistici comunali che in T1 impediscono il frazionamento se non per ripristini tipologici. Ora che devono vendere l'acquirente ha sollevato il dubbio sulla validità della CILA del 2017.
    Se trovi un minuto per un parere te ne sarei grato.
    Marco

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    1. a mio parere le norme sopravvenute possono sostituire implicitamente quelle preesistenti quando vi è evidente conflitto o illogicità. in questo caso, non mi pare di intravedere conflitti e quindi per come la vedo io le prescrizioni sui frazionamenti in T1 e T2 sono tuttora valide.

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  7. Gent.mo Marco,
    ti seguo da tempo e mi fido moltissimo di te!
    vorrei chiederti dei chiarimenti in merito ad un "frazionamento".
    Devo DIVIDERE catastalmente una cantina dall'appartamento che sono nella stessa scheda, perchè la proprietaria vuole vendere la cantina.
    posso fare un semplice divisione catastale oppure devo fare una cila? in base a quale art. della 380/2001 si deve fare un frazionamento? se va fatta la cila come va fatta? oppure basta una comunicazione al comune?
    Non ci sono opere è solo una cosa catastale, quindi da un lato non capisco perchè la committente deve pagare i 251.24 , non ci sono opere, non si demolisce ne costruisce.
    Spero in una tua rispota
    Grazie mille Laura

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    1. per le cantine, secondo me c'è un problema di fondo: se le separi dall'appartamento, vai a creare una nuova unità non abitativa, che "esce" dall'essere sottratta dal calcolo della SUL (quindi inizia a sviluppare SUL, e questo è un problema), a destinazione produttiva e quindi nemmeno autorizzabile in molti tessuti. Si può fare senza problemi, secondo me, se la cantina viene venduta ad un altro appartamento dello stesso fabbricato che non ne ha già una. secondo me una CILA è sempre indicata in quanto appunto bisogna verificare che la trasformazione non vada ad incidere sui parametri urbanistici, comunque in verità non ci sono indicazioni chiare su come procedere in tali casi.

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  8. Gentilissimo architetto innanzitutto grazie per questo blog che è davvero utilissimo e chiarificatore in moltissime situazioni. Desidererei chiederle il suo aiuto per una questione che sta bloccando una compravendita che ero prossimo a fare..
    Sarei interessato all’acquisto di una porzione di una casa antica attualmente Distinta catastalmente in due sub differenti. Essendo una casa antica costruita nel 1800 circa ci sono problemi con i documenti. Il corpo unico è stato diviso tra due eredi nel 1930 circa attraverso scrittura privata e solo nel 1993 è stata inserita nel catasto edilizio urbano. Il notaio ha bloccato il preliminare facendo presente che per eventuali mutui o ristrutturazioni potrei avere problemi Perché in questo modo non c’è la conformità edilizia in quanto al momento dell’inserimento in catasto non è stata fatta nessuna pratica al Comune. L’immobile comunque non ha subito ristrutturazioni pesanti internamente ma solo il rifacimento di qualche intonaco e quant’altro. Come pensi sia possibile in questo momento sanare la situazione in modo da poter proseguire con la compravendita e non avere problemi futuri. Altro piccolo aiuto e per un locale da adibire a Garage costituito da una ex stalla costruita ad inizio secolo E al momento esistente al catasto solo come particella di terreno agricolo. E secondo te è possibile sanarlo? Grazie mille

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    1. se l'immobile è così vecchio, la conformità si produce attraverso documenti che testimoniano la risalenza dell'immobile ad epoche remote, tipo planimetrie catastali o foto aeree. deve incaricare un tecnico di fare questo tipo di ricerche storiche e capire se lo stato attuale è coerente.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.