la storia della fattibilità dei frazionamenti a Roma

Oggi un post laconico, giusto per appuntarmi (ed appuntarvi) il concetto citato nel titolo del post che mi è tornato utile sviscerare in questi ultimi tempi: quando sono state introdotte le prime regole specifiche per i frazionamenti a Roma.

questo post è stato in larga parte riscritto il 25 settembre 2020. alcune parti del testo sono rimaste quelle originali del 2013.

Il nuovo piano regolatore, che è entrato in vigore nel 2008, prevede che i frazionamenti sono generalmente ammessi, con una quasi onnipresente regola di dover mantenere, per le unità derivate, una superficie utile lorda non inferiore a 45mq, tranne alcuni specifici ambiti in cui rimangono non ammessi (i tessuti T1, T2 e T10 della città storica per esempio).

la regola dei 45mq appare, però, per la prima volta nell'ultima variante al precedente PRG, effettuata con il "Piano delle Certezze" del 2004 (in questo documento trovate il compendio delle norme tecniche di attuazione del precedente prg, aggiornate al 2004). in questo documento, viene introdotto, per una specifica zona (la zona B del precedente PRG che, attenzione, non necessariamente coincide con le zone B di cui al DM 1444/68) la possibilità, appunto, di ottenere unità derivate da frazionamento, purché abbiamo "superficie lorda" (prima non vi era la definizione di SUL) di almeno 45mq.

Altra regola specifica che troviamo nel precedente PRG, è quella che prevede, in alcune parti delle zone "C" (anche qui, attenzione a non confonderle con le zone territoriali omogenee di cui al DM 1444/68: il PRG di Roma precedente, approvato nel 1965 e sviluppato a partire dalla metà degli anni 50, fu approvato prima che venisse introdotta la classificazione delle zone del DM 1444/68), il vincolo del frazionamento condizionandolo al fatto di ottenere delle unità derivate di almeno 150mq (!) partendo quindi da unità la cui superficie non fosse inferiore a 300mq. Disposizione analoga vigeva per le zone B2 e B3, mentre nulla era prescritto nello specifico per la B1. Non sono riuscito a ricostruire il momento esatto in cui questa disposizione venne introdotta nel precedente PRG, ma probabilmente è avvenuto in un arco temporale tra il 1979 ed il 2004. Si tratta comunque di zone di città molto circoscritte.

la zona A del prg del 1965 invece sembra comunque non prevedere la possibilità di effettuare frazionamenti, in quanto non risulta essere ammessa in via generale l'opera che ricade nella ristrutturazione edilizia cui era all'epoca assimilato il frazionamento. In via generale, per comprendere meglio queste imposizioni, occorre calarsi nel clima autorizzativo dell'epoca e ricordarsi del fatto che fino al 1995/96 di fatto gli interventi di frazionamento, classificati di ristrutturazione edilizia, potevano essere autorizzati solo con l'ottenimento di una licenza edilizia (in quanto nemmeno l'art. 26 della L. 47/85 poteva autorizzarli), la quale prevedeva una istruttoria da parte dell'ufficio comunale: vi era quindi un controllo diretto dell'amministrazione sugli interventi; ad oggi la situazione autorizzativa è radicalmente diversa e, secondo me giustamente, ad oggi i frazionamenti sono più "liberi" e possono essere effettuati anche con procedimenti amministrativi di natura privata in cui è l'interessato, per tramite del proprio tecnico, che dichiara che un intervento è ammissibile, e procede direttamente alla sua esecuzione.

Ora che siete arrivati a leggere fino a qui vi potreste chiedere: ma a che serve conoscere il momento esatto della trasformazione di una norma? purtroppo, ha la sua importanza, quantomeno per valutare se delle precedenti trasformazioni avvenute su immobili fossero legittime o meno. Fino a qualche tempo fa, poi, era essenziale la verifica della "doppia conformità" per poter ottenere l'accertamento di conformità di opere eseguite abusivamente: per approfondire il concetto di doppia conformità potete leggere questo altro mio post.

Ad oggi (settembre 2020), però, la situazione è diversa in quanto l'intervento che prevede il frazionamento di unità immobiliari è stato "semplificato" ed assimilato alle opere di manutenzione straordinaria: attualmente, queste opere sono soggette a CILA, la quale sottende all'art. 6 bis del DPR 380/01 il quale non contiene disposizioni in merito alla verifica della doppia conformità (la specifica è rimasta negli articoli 36 e 37 dello stesso dispositivo, dunque si ritiene che il concetto sia confinato alle opere che sono soggette a tali procedure). Da un certo punto di vista, quindi, la ricerca storica circa il momento esatto di inserimento di regole specifiche per i frazionamenti perde un po' di interesse

Per approfondire il tema dei frazionamenti a roma potete leggere quest'altro mio post, ed anche quest'altro che parla più in generale delle procedure di sanatoria.