sentenza TAR lombardia: no ai limiti minimi della dimensione degli alloggi

Oggi un post breve, giusto per segnalare una sentenza del TAR di Brescia di qualche anno fa che ha dei risvolti su cui si può riflettere. La storia: un piccolo comune del bresciano istituisce il nuovo regolamento edilizio, imponendo a tutti gli alloggi di nuova realizzazione la superficie calpestabile minima di 45mq. Un costruttore fa ricorso al tar contro questa che gli sembra una eccessiva limitazione del potere edificatorio, e lo vince, in quanto il tribunale sancisce che il comune non può imporre agli alloggi superfici minime diverse (nè inferiori nè superiori, quindi) da quelle imposte dalle norme igienico-sanitarie, in quanto se il mercato immobiliare richiede dei tagli commerciali pari ai limiti minimi delle norme sanitarie, imporre limiti più alti in sostanza significa alterare il mercato.

Brescia è lontana da Roma, ma in qualche modo il nostro comune ha una norma simile, ma in un contesto ben diverso: nella capitale esise il limite di 45mq (di SUL e non di superficie calpestabile) quando si devono ottenere degli appartamenti nel caso in cui si frazioni un immobile preesistente, mentre nelle nuove costruzioni la dimensione minima è quella delle norme igienico sanitarie. Il TAR lombardo ha invece annullato un regolamento edilizio che imponeva tale limite indistintamente a tutte le nuove abitazioni (e si presuppone quindi anche a quelle derivanti da qualunque opera di ristrutturazione edilizia, oltre che di nuova costruzione), il che in effeti sembra illogico.

Nel Comune di Roma invece il limite dei 45mq per immobili derivati da frazionamento ha il suo perché in quanto serve ad evitare un eccesso di speculazione ai danni della città già strutturata (il limite vale infatti per la città storica e per quella consolidata, ma non per gli altri tessuti), benchè frazionare in più unità un immobile senza cambiarne la destinazione d'uso e ovviamente senza aumentare la superficie totale non va ad incidere - teoricamente - nè sul carico urbanistico nè sulla capacità insediativa.

A Roma sarebbe possibile ottenere appartamenti da meno di 45mq di SUL nella città storica o consolidata solo in contesti di ristrutturazioni che coinvolgessero interi fabbricati ed usando strumenti urbanistici potenti (come il programma integrato, volendo), quindi praticamente in opere di sostituzione edilizia. Dunque la limitazione data dal Comune di Roma non è generalizzata a tutte le nuove unità immobiliari ma è limitata ad uno specifico contesto di interventi diretti su immobili esistenti.

Io nel mio piccolo ritengo che se si facesse un ricorso presso il TAR del Lazio avverso la limitazione che c'è a Roma sui frazionamenti sarebbe quasi certamente rigettato, perché penso che sia legittimo da parte del comune imporre delle limitazioni settoriali ad alcuni terventi diretti (se il Comune ha facoltà di differenziare gli interventi autorizzabili nei singoli tessuti attraverso le norme di piano regolatore, analogamente avrà facoltà di concedere alcuni tipi di intervento con le limitazioni che ritiene opportune), ma non ho le competenze giuridiche tali per poter valutare una cosa del genere.

Ho voluto condividere con voi queste mie riflessioni, le quali probabilmente non hanno nessun risvolto di tipo pratico: a volte facciamo anche pura accademia ;-)

i link alla sentenza:

La sentenza dal sito del TAR Lombardia sede di Brescia
La sentenza sul sito Altalex