domenica 10 novembre 2013

abusi ante 765/67 non possono essere demoliti?

Il Consiglio di Stato spesso emette sentenze importanti che ribaltano le interpretazioni dei Tribunali Amministrativi (il CdS rappresenta il terzo grado di giudizio nel processo amministrativo, come la Cassazione lo è per quello civile e penale): questa volta, con questa recente sentenza (CdS n°2560/2013) va a specificare che se un abuso edilizio è stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge 765/67 esso non possa essere soggetto a procedura di demolizione, ma che invece bisogna stabilire assieme al proprietario una procedura sanzionatoria. Cerchiamo di capirci qualcosa.



Il fatto su cui si svolge la sentenza è una circostanza che si verifica non di rado: una veranda realizzata laddove inizialmente era previsto un balcone, quindi una veranda "abusiva", ma realizzata contestualmente alla costruzione del fabbricato (occorre che sia dimostrabile, ed in questo caso lo era), in data antecedente alla entrata in vigore della 765/67. Il Consiglio di Stato sostanzialmente afferma che in questo caso non è possibile procedere alla demolizione, ma occorre che il Comune proceda ad una sorta di istruttoria congiunta con il proprietario per capire se effettivamente la costruzione è antecedente al 1967: in questo caso - e qui non si capisce bene il passaggio - occorrerebbe applicare delle sanzioni ma non sarebbe possibile procedere alla rimozione dell'abuso, perché "prima della legge 765/67 tai opere erano realizzabili senza alcun titolo".

In realtà non è proprio così: la legge 1150/42, nella sua originaria stesura, già prevedeva, all'articolo 31 che
Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l'aspetto nei centri abitati e dove esi sta il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del comune.
e dunque in caso di "ampliamento" degli edifici esistenti o "modifica dell'aspetto" andava comunque richiesto il titolo abilitativo al Comune. Rimane il dubbio sull'ambito di applicabilità, perché la legge originaria specifica che la licenza è necessaria "dove esista il piano regolatore comunale" o, laddove non esista, "nei centri abitati".

Dunque a Roma è inutile cominciare a cantare vittoria: il Piano Regolatore era già in vigore, ed era quello del 1931 (link al R.D. di entrata in vigore). Certo, il vecchio Piano di Roma non riguardava l'intero comune, ma solo le parti più interne (all'epoca non c'era il problema della speculazione edilizia e dell'abusivismo, ma il fatto che questo piano è rimasto in vigore fino alla metà degli anni 60 ha certo favorito questi processi negli anni 50 e nei primi anni 60), e forse qui potrebbe nascere un po di riflessione sul tema: se l'edificio era in area esterna al PRG del 1931, se l'abuso è stato realizzato prima del 1967, e se è possibile dimostrare in modo incontrovertibile che è effettivamente così, c'è possibilità che sia di fatto sanato in quanto in pratica NON abusivo?

Ma torniamo alla sentenza: essa riguarda appunto un edificio costruito nel comune di Napoli, quartiere Vomero, ovvero pieno centro. All'epoca della realizzazione dell'abuso (1951) il Comune aveva già un Piano che riguardava quell'area (il piano del 1939) e dunque in effetti l'"ampliamento" del balconcino avrebbe dovuto essere autorizzato con una specifica licenza edilizia, oppure, se realizzato contestualmente alla costruzione del fabbricato, avrebbe dovuto essere inserito in una variante in corso d'opera al progetto. Difatti, l'opera all'epoca era effettivamente autorizzabile (non c'era la ristrettezza di oggi sugli ampliamenti), ma comunque necessitava di licenza.

La sentenza si incentra sulla legittimità di emanare un ordine di demolizione per abusi effettuati in un epoca in cui era vigente l'originario articolo 26 della L 1150/42, il quale articolo è stato completamente riscritto con la L. 765/67. il testo originario dell'art. 26 così recitava (fonte: normattiva.it):

Quando vengono eseguite opere non rispondenti alle prescrizioni del piano regolatore comunale, il Ministro dei lavori pubblici, ove il Comune non provveda, potra', sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici, disporre la sospensione o demolizione delle opere stesse.
Con la 765/67 l'articolo 26 della 1150/42 verrà sostituito dal seguente (fonte: gazzetta ufficiale):
Quando  siano  eseguite,  senza  la  licenza  di  costruzione o in
contrasto  con  questa,  opere  non rispondenti alle prescrizioni del
piano  regolatore,  del  programma di fabbricazione od alle norme del
regolamento edilizio, il Ministro per i lavori pubblici, per i Comuni
capoluoghi  di  Provincia,  o  il  provveditore  regionale alle opere
pubbliche, per gli altri Comuni, possono disporre la sospensione o la
demolizione  delle  opere,  ove  il  Comune  non provveda nel termine
all'uopo  fissato. I provvedimenti di demolizione sono emessi, previo
parere  rispettivamente del Consiglio superiore dei lavori pubblici e
del   Comitato   tecnico  amministrativo,  entro  cinque  anni  dalla
dichiarazione di abitabilita' o di agibilita' e per le opere eseguite
prima  dell'entrata  in vigore della presente legge entro cinque anni
da quest'ultima data.
  I  provvedimenti  di sospensione o di demolizione sono notificati a
mezzo  dell'ufficiale  giudiziario,  nelle  forme  e con le modalita'
previste  dal Codice di procedura civile, al titolare della licenza o
in  mancanza  di questa al proprietario della costruzione, nonche' al
direttore dei lavori ed al titolare dell'impresa che li ha eseguiti o
li sta eseguendo e comunicati all'Amministrazione comunale.
  La sospensione non puo' avere una durata superiore a tre mesi dalla
data  della  notifica.  Entro tale periodo di tempo il Ministro per i
lavori  pubblici,  o  il provveditore regionale alle opere pubbliche,
nel  caso  di  cui  al  primo  comma  del presente articolo, adotta i
provvedimenti  necessari  per  la modifica delle costruzioni o per la
rimessa  in  pristino,  in mancanza dei quali la sospensione cessa di
avere efficacia.
  I  provvedimenti  di sospensione e di demolizione vengono resi noti
al pubblico mediante affissione nell'albo pretorio del Comune.
  Con  il provvedimento che dispone la modifica delle costruzioni, la
rimessa  in  pristino  o  la  demolizione delle opere e' assegnato un
termine  entro il quale il trasgressore deve procedere, a sue spese e
senza   pregiudizio   delle  sanzioni  penali,  alla  esecuzione  del
provvedimento  stesso.  Scaduto inutilmente tale termine, il Ministro
per  i  lavori  pubblici,  o  il  provveditore  regionale  alle opere
pubbliche  nel  caso  di  cui  al  primo comma del presente articolo,
dispone la esecuzione in danno dei lavori.
  Le  spese  relative  all'esecuzione  in  danno sono riscosse con le
norme  stabilite  dal  testo  unico  sulla  riscossione delle entrate
patrimoniali dello Stato, approvato con regio decreto 14 aprile 1910,
n.  639.  Al  pagamento  delle  spese  sono solidalmente obbligati il
committente,  il  titolare dell'impresa che ha eseguito i lavori e il
direttore dei lavori qualora non abbia contestato ai detti soggetti e
comunicato  al  Comune  la  non conformita' delle opere rispetto alla
licenza edilizia"
Dunque il tema sembra essere quello relativo alla procedura in relazione alla vigenza della norma: la sentenza quindi sembra voler indicare che gli abusi commessi quando era in vigore una indicazione meno puntuale riguardo alle procedure demolitive e ripristinatorie devono essere gestiti in modo diverso da quelli commessi quando la norma viene modificata. In effetti, la nuova stesura dell'articolo prevede la definizione di un più articolato e puntuale procedimento amministrativo, che nell'originaria stesura è solo genericamente tratteggiato.

In ogni caso rimane un concetto generale prima tratteggiato: se si verificano le seguenti condizioni:
  1. difformità o abuso commesso su un immobile edificato prima del 1967;
  2. la data della difformità o dell'abuso è certificabile in modo incontrovertibile (fotografie estratte da archivi che possono emettere certificazione; analisi sul materiali impiegati; analisi della struttura del fabbricato; etc);
  3. l'edificio è stato costruito all'esterno delle zonizzazioni del PRG all'epoca in vigore, oppure all'esterno del centro abitato di un comune all'epoca privo di PRG;
allora si può ritenere che l'abuso o la difformità siano legittme, in quanto la legge dell'epoca NON richiedeva un titolo abilitativo per l'edificazione o per le eventuali, successive modifiche. La 765 infatti modifica l'art. 31 della 1150 specificando che la licenza serve per qualunque costruzione o modifica "nell'ambito del territorio comunale", quindi indipendentemente dall'estensione della zoninzzazione del PRG ed indipendentemente dalla sua presenza o meno.

Aspetto smentite e pareri.

83 commenti:

  1. Buongiorno architetto e grazie ancora per il sostegno che fornisce a tutti noi.
    Mi trovo in una situazione per la quale un condominio vuole demolire delle opere abusive (lavatoi condomiali) costruiti ante 1967 e coperti da eternit, e al loro posto lasciare spazio non edificato. Si tratterebbe quindi di una demolizione senza ricostruzione di edifici abusivi e coperti da eternit. A suo avviso con quale titolo abilitativo bisognerebbe procedere?
    La ringrazio molto,

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    1. si dovrebbe poter fare in SCIA per "risanamento conservativo", con parallela pratica ASL.

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  2. Buonasera Architetto, facendo delle ricerche sull'argomento mi sono fortunatamente ritrovata a leggere il suo utilissimo blog. Le illustro la mia situazione e spero di ricevere consigli utili su come muovermi nella piena legalità. Dunque, sono in procinto di vendere il mio attico sito in Roma, zona periferica est e, nel reperire tutta la documentazione necessaria alla vendita mi sono accorta che la mia planimetria catastale è difforme rispetto allo stato dei luoghi. La distribuzione interna è corretta, ma riguardo all'esterno, viene correttamente tracciato il terrazzo, ma mancano i balconi, che invece sono sempre stati presenti nello stabile sin dalla sua costruzione e, sempre in planimetria, risulta una porta finestra che accede al terrazzo, che invece mai è stata presente, perchè al terrazzo si accede attraverso un'altra porta finestra che dà sul balcone che poi conduce al terrazzo.(gli appartamenti dei piani attici dello stabile sono tutti uguali e tutti presentano balconi ed accessi all'esterno come il mio). .....

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  3. .... 2) Ho poi avuto modo di fare un'indagine presso miei vicini di casa (proprietari degli attici confinanti, dello stesso stabile che gentilmente mi hanno fatto visionare le loro planimetrie catastali che in effetti sono corrette: in pratica è solo la mia ad avere questi balconi non tracciati. Faccio presente che i fogli catastali delle planimetrie riportano tutti la stessa data, tutti firmati dallo stesso ingegnere, tutte cioè sono state depositate in unico blocco, solo che appunto, la mia è difforme, le altre perfettamente conformi allo stato dei luoghi. L'agenzia immobiliare che cura la mi vendita mi consiglia di effettuare una correzione grafica ma non prima di aver visionato il progetto urbanistico. Così, sempre grazie ad una mia vicina di casa che aveva acquistato tanti anni fa dal primo proprietario, riesco a reperire l'atto originario di acquisto a cui era allegato il certificato di abitabilità chiaramente originale. Abitabilità di tutto lo stabile. Su tale certificato sono indicati i numeri di progetto 61/63 (presumo che quello del 63 sia una variante), sui quali è stata rilasciata proprio l'abitabilità.

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  4. ... 3) Con questo documento comincio le ricerche dei due progetti, quello del 61 e la variante del 63 e qui cominciano i primi intoppi. Il comune dopo circa 40 giorni mi informa che ha trovato i progetti, ma mi avverte che ha trovato numeri di protocollo diversi (non so come sia stato possibile), insomma visiono questi progetti che in effetti hanno numeri di protocollo differenti da quelli indicati nel certificato di abitabilità ed inoltre i disegni di questi progetti non corrispondono al mio stabile. Sembra ed in effetti è uno stabile differente dal mio. Quindi, ricapitolando, con i numeri di progetto presenti sull'abitabilità il comune mi trova un faldone al cui interno vi sono due progetti con numeri di protocollo differenti, che descrivono uno stabile che non è il mio. Ma la cosa strana è che non è che sia leggermente difforme, c'è una scalinata presente nell'androne, che non esiste, appartamenti posizionati in maniera completamente diversa. Vano ascensore posizionato in luogo diverso da quello in cui invece è. Locale soffitte inesistenti, che invece sono presenti, correttamente accatastate, e puntualmente invece indicate sul certificato di abitabilità! ...

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  5. ...4) Il geometra dell'agenzia mi dice che insomma non c'è alcuna corrispondenza fra l'abitabilità e questi progetti, e conclude che probabilmente ci sia stato un errore da parte del comune, di attribuzione di progetto! Non so se mi sono spiegata... Fa delle ulteriori ricerche, non so dove nè in quale ufficio, per verificare dove diavolo siano questi progetti indicati nell'abitabilità, ma nulla, non si riescono a trovare questi benedetti progetti. Per cui mi trovo in una situazione assurda, ho un certificato di abitabilità regolarmente indicante numeri di progetto, di variante, descrizione del luogo, numero degli appartamenti costruiti, descrizione del piano tipo, descrizione locale soffitte, insomma corredata di tutto ed approvata dal sindaco, ma due progetti che sono completamente difformi, nei numeri, nello stato dei luoghi... e quindi non so come procedere. Certamente non posso attribuirmi un progetto assolutamente difforme perchè significherebbe, mi passi il termine, "accollarmi" un abuso edilizio di proporzioni enormi, strutturali proprio dell'intero stabile, progetto di cui però non c'è certezza che sia attribuibile al mio stabile... ma dall'altro lato non potrei mai chiedere una perizia giurata al geometra che certifichi la conformità urbanistica per poi procedere alla correzione grafica della planimetria, a cuor leggero!

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  6. ...5) ! Che fare? Le do ulteriori elementi, lo stabile è stato costruito certamente prima della famosa legge del 67, e questo lo si deduce dal certificato di abitabilità la cui domanda è stata inoltrata nel 65, ed approvata nel 66, sulla base di due numeri di progetti, 61/variante 63... (in ogni caso, anche questi progetti non corrispondenti, sono comunque, uno del 62 ed uno del 65.) Gli accatastamenti risultano invece successivi, ossia 68. Lo stesso geometra ha contattato il dipartimento dell'urbanistica e mi ha riferito che potrebbe farsi rilasciare una certificazione che attesta che i progetti chiesti non sono stati trovati e che pertanto non è possibile avere un riscontro sulla conformità.
    Spero di essere stata chiara, ed in ogni caso io mi trovo bloccata rispetto alla mia vendita. Ho spiegato all'acquirente la questione e lui vuole in ogni caso l'appartamento, ma entrambi dobbiamo trovare una soluzione che poi ci consenta di rogitare in tranquillità. Ecco perchè mi sembrava interessante in extremis questo suo articolo sulla sentenza CDS...Spero voglia darmi qualche suggerimento.
    Resto in attesa di riscontro,
    Cordiali saluti

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    1. ritengo indispensabile farsi rilasciare dal dipartimento, intanto, una certificazione della discrepanza, anche perché si deve a questo punto mettere in gioco anche l'agiblità stessa. Purtroppo comunque non è la prima volta che mi capita, ed in altre occasioni (rare) i tecnici dell'ufficio progetti sono riusciti a risalire al progetto giusto, che stava in un faldone di un altro fabbricato. Dunque intanto vi consiglio di tornare fisicamente all'archivio progetti per vedere se possono fare questo tipo di ricerca. Comunque, potendo dimostrare che l'immobile è ante 1967, teoricamente sarebbe commerciabile seppure illegittimo o non certificabile: ho scritto un altro post specifico su questo argomento.

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  7. Grazie per la celere risposta. Il geometra ha giá effettuato ulteriori ricerche proprio con i tecnici dell'ufficio nella sperenza che o si trovasse il prog giusto, o si trovasse ad esempio, un'altra agibilitá. Ma nulla. Non salta fuori niente. A questo punto mi pare indispensabile farsi rilasciare una certificazione dal dipartimento....

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  8. Buongiorno Architetto,
    ho letto il suo interessante articolo e che penso possa anche rientraci il mio caso.
    Ho acquistato un'abitazione costruita con concessione edilizia del febbraio del 1964 e poi, successivamente, su questa abitazione
    sono state apportate delle varianti, peraltro autorizzate dal comune di Selargius (CA), con un'altra concessione del febbraio del 1966.
    In quell'occasione l'allora proprietario oltre costruire quanto autorizzato ha chiudo, con delle vetrate, un loggiato che di fatto oggi fà volume.
    Ora che io ho acquistato l'abitazione. Il notaio nell'atto ha inserito la clausola che l'edificio è stato costruito ante 1/9/1967.
    Ho presentato in comune la SCIA per la ristrutturazione e mi hanno chiamato per notificarmi che il loggiato è abusivo e che io dovrei fare di fatto
    una doppia conformità, rimuovendo queste vetrate, e poi sistemare quel volume con il "piano casa".
    Ho letto alcuni blog ed anche delle sentenze dove si fà menzione al fatto che se non era presente un PRG del comune in quel periodo dovrebbe valere
    la precedente legge del 1942 e per tale ragione quel volume dovrebbe essere di fatto SANATO senza nessuna necessità di fare alcunchè.
    Può darmi una sua valutazione ? Grazie.

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    1. Ho scritto un post più specifico sull'argomento dove forse trova già delle risposte: http://architetticampagna.blogspot.com/2015/06/la-legittimita-dei-fabbricati-prima-del.html

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  9. gentile arch sto per comprare un immobile ante 67 a Romama sulla planimetria catastale non si capisce come è stata realizzata la scaletta che va dal balcone al giardino ad uso esclusivo.
    Se non ci fosse la scaletta si dovrebbe uscire dal palazzo per entrare nel giardino e non sarebbe possibile costruire la scaletta internamente, la mia domanda è essendo una scaletta in ferro con i gradini di mattonella, con "l'arrivo" sul balcone è da considerarsi una costruzione per cui è necessaria un autorizzazione (nella mappa catastale del 62 non risulta mentre nella variazione catastale dell'87 compare)? la condomina vicina ha la stessa scaletta.Grazie

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    1. bisognerebbe visionare il progetto edilizio originario, se reperibile. in mancanza di documentazione probante, andrà fatta una sanatoria prima dell'acquisto.

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  10. buonasera Architetto.
    volevo un parere da un esperto, ho comprato un terreno agricolo mentre stavo facendo uno scavo ho trovato un basamento di una costruzione vecchia di circa 60 mq non so l'epoca (probabilmente usata in passato da contadini ) nella visura catastale non c'è niente . posso sanarla e ricostruirla ?
    quale prassi posso fare ?
    grazie .

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    1. bisogna fare una indagine catastale ed anche di fotografie storiche per vedere se è davvero mai esistito qualcosa. Se si, in base alla documentazione che si trova, potrebbe essere possibile ricostruire delle volumetrie, ma non se il manufatto era inesistente anche negli anni '30. Non è che tante volte si tratta di un rinvenimento archeologico? in questo caso fate molta attenzione.

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  11. Gentile collega,ho visitato stasera la Sua pagina e le faccio i miei complimenti. Ma vorrei esporle un caso che mi capita in questi giori. Vivo ed opero in sicila e mi capita il caso in cui un edificio è stato edificato nel 1960 e munito di progeto e licenza edilizia. Successivamente nel 1965 è stato presentato progetto di sopraelevazione approvato dalla C.E. allora vigente, costruito ma il proprietario non ha mai ritirato il titolo abilitativo (sempre licenza edilizia). Che fare?

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    1. se il titolo non è stato ritirato immagino che non ci sian nemmeno il fine lavori e l'agibilità. in tal caso le opere sono da considerarsi abusive, ma conviene sentire come la pensano nel comune interessato.

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  12. Gentile Architetto,

    vorremmo acquistare un appartamento a Roma, zona porta metronia, costruito negli anni 30. nella planimetria d'impianto del 1939 sono presenti due balconi, che adesso sono chiusi, diventati un secondo soggiorno e la cucina. A detta dell'agenzia sono stati chiusi negli anni 40, ed hanno delle foto aeree del gennaio del 43 che effettivamente li mostrano già chiusi. Successivamente, nel 2003, sono stati fatti dei lavori interni. Adesso il proprietario ha presentato una cila in sanatoria, pagando già la sanzione di 1000 euro. Nella cila sono riportati come descrizione solo i lavori interni del 2003, mentre le planimetrie ante e post realizzate dal geometra presentano i due balconi come chiusi. L'immobile è stato già oggetto di compravendita nel 2000. Ora ci stiamo chiedendo se l'immobile possa ritenersi conforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio, non essendoci nessun titolo edilizio, precedente a questa cila, con i balconi chiusi. La ringrazio per l'attenzione che ci vorrà dedicare.

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    1. l'immobile non può ritenersi conforme. tuttavia se si trovassero dei documenti antecedenti al febbraio del 1942 si potrebbe parlare di opere eseguite prima dell'entrata in vigore della prima legge che imponeva sanzioni, il che non rende la cosa legittima ma quantomeno non più perseguibile, sotto certi aspetti, benché il discorso non sia comunque del tutto chiaro. In ogni caso l'immobile è comunque compravendibile in base all'interpretazione del notariato, ma rimane abusivo e la CILA fatta adesso serve solo per la distribuzione interna, ma nulla fa riguardo ai balconi.

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    2. La ringrazio infinitamente per la risposta e mi permetto di chiederle altre due informazioni:
      Quale procedura dobbiamo seguire per fare sanare l'abuso?
      Ora che è stata presentata la Cila per le opere interne non è possibile che il Municipio richieda la legittimità delle due verande e rigetti la Cila? Nel caso di rigetto quali sono le tempistiche di notifica?
      Ancora grazie per le sue preziose risposte

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    3. l'abuso è difficilmente sanabile, non ci sono procedure di sanatoria. Comunque ogni immobile va visto nella sua particolarità: se vi occorre una consulenza specifica potete contattarmi in privato ai riferimenti che trovate nella pagina "chi sono-contatti".

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  13. Buona sera,
    Sto per acquistare un immobile sito nel comune di Roma dotato di regolare licenzia edilizia e certificato di abitabilità (i lavori di costruzione del palazzo sono terminati tra il 1963 e il 1964).

    Sul certificato di abitabilità c'è scritto "conforme al progetto in atti", ma poi reca due diversi progetti, uno del '62 e uno del '63. Da una prima ricerca informale è stato possibile rintracciare il solo progetto antecedente, risultante difforme allo stato di fatto. Del secondo progetto, invece, non v'è alcuna traccia.

    In assenza del progetto finale, posso basarmi sulla sola abitabilità per la conformità urbanistica?

    Inoltre, l'immobile in questione è sempre stato di proprietà della famiglia del venditore, il quale si è detto disposto a dichiara per iscritto che dalla data di costruzione ad oggi non è stata apportata alcuna modifica.

    Grazie,
    Gianluca

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    1. sarebbe stato preferibile che non esistesse l'intero fascicolo di progetto: il fatto che esista quello originale e non si trovi quello di variante è un problema. l'agibilità non è di per sè un documento legittimante. le dichiarazioni del proprietario non servono a molto.

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  14. Grazie mille per il solerte riscontro. Quali sono i rischi a cui vado incontro? Per i lavori di ristrutturazione devo attivare una procedura di DIA in sanatoria?

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    1. è un caso delicato, deve affidarsi ad un professionista che verifichi e faccia certificare l'inesistenza del secondo progetto, e che compia tutte le ulteriori ricerche possibili. Quando il tecnico avrà concluso il lavoro, le saprà dire come eventualmente procedere.

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  15. Buonasera volevo porle un quesito.
    Nel 2013 ho acquistato un appartamento in un condominio edificato nel 1958.
    Da circa un anno, il proprietario dell'appartamento confinante col mio ha messo in vendita il suo appartamento; il potenziale acquirente nell'effettuare una verifica presso gli archivi comunali ha scoperto che il progetto presentato all'epoca della costruzione è difforme allo stato di fatto, ovvero il progetto prevedeva che l'appartamento oggetto della trattativa fosse composto da due camere in più. In pratica il costruttore nell'edificare apporto' una modifica al progetto senza segnalarlo al comune, assegnando le predette camere al mio appartamento. Pertanto, il mio confinante mi ha chiesto di andare in Comune per richiedere una sanatoria del progetto, avvisandomi che vi sara' una sanzione amministrativa da pagare da 500 a 2000 euro. Chiedevo consiglio a Lei, poiché trovo assurdo tutto cio', in virtù del fatto che sono l'ultimo arrivato... ( dovrei pagare un eventuale sanzione e i costi per la sanatoria). Volevo sapere inoltre qual è la procedura per la sanatoria.
    Al catasto i due appartamenti sono accatastati come sono.
    Grazie anticipatamente.
    Giuseppe

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    1. la sanatoria deve essere fatta per entrambi gli appartamenti, perché non è sufficiente sanare il suo per avere automaticamente la legittimità su quello confinante. Comunque, posto che secondo me è sempre meglio fare una pratica unica o comunque due pratiche contestuali per entrambe le unità, il vicino può anche sanare per conto suo il suo appartamento, senza coinvolgervi nell'operazione, ed ottenere la legittimità per il suo appartamento che così potrà essere venduto senza problemi. Comunque ripeto, se potete sanare entrambi gli immobili contestualmente è meglio: la sanzione comunque è sempre la stessa, perché si applica per ciascun appartamento da sanare.

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    2. Ho capito bene... Se sana solo il confinante comunque io rischio la sanzione amministrativa con l'obbligo di sanare il mio appartamento ?
      Grazie

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  16. Salve Architetto
    possiedo un immobile molto antico (XV sec. circa) e chiaramente non esiste nessun progetto edilizio. Esiste solo una planimetria catastale del '39, ma lo stato di fatto e differente (la scala era in cortile nel catastale, mentre ora la scala è dentro il corpo di fabbrica "rubando" un ex locale). Le opere potrebbero essere state eseguite anteriormente al 42 ma non ha prove concrete. Lei sa aiutarmi e dirmi come posso comportarmi?
    Grazie e buon lavoro!

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    1. l'unica via per evitare sanatorie è la ricerca documentale, ma se già nel 1939 il catastale fogografa una certa situazione, è difficile riuscire a dimostrare che la trasformazione è avvenuta nell'arco di pochi anni, o comunque è in generale arduo trovare dell'altra documentazione, anche precedente, e farla valere rispetto al catastale. comunque si potrebbe valutare la sanatoria: in linea di principio può essere molto costosa, ma non è detto che poi alla fine lo sia.

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    2. Grazie per la risposta!
      Lei intende una sanatoria anche per il cambio d'uso? Perche sul catastale del '39 ho un'altezza di 3,60m mentre nella realta ho 2,70m.
      Ieri però in comune ho trovato delle autorizzazioni edilizie per interventi semplici (rifacimento intonaco di facciata) in cui e rappresentata la disposizione di questi locali.
      in una del '97 mi segna il locale come abitativo mentre la più recente, del 2001, come laboratorio! Hanno un valore queste pratiche?

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    3. non saprei dirle, queste pratiche che ha trovato andrebbero viste e valutate: se le dovesse necessitare una mia consulenza nello specifico mi contatti privatamente, trova i miei contatti nella relativa pagina linkata più sopra.

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  17. Buonasera Architetto, le sarei grata se mi desse un suo parere in merito. Edificio ante 1967 con regolare licenza edilizia. Dal confronto tra il titolo autorizzativo e lo stato attuale dei luoghi ho rilevato la presenza di un appartamento in luogo di due locali seminterrati,non aventi sulla licenza funzione abitativa. L'appartamento da dichiarazione del venditore è anch'esso ante 67, la planimetria catastale di primo impianto è del 1980. Non è possibile sanare con accertamento di conformità poichè le norme attuali della zona non consentono cambio di destinazione d'uso a destinazione abitativa (zona rossa Vesuvio). Ammesso che il cambio di destinazione d'uso sia effettivamente ante 67 (ma non c'è prova certa) e che il regolamento edilizio dell'epoca prevedeva denuncia di opere per "modifiche sostanziali" dei fabbricati esistenti,è corretto affermare che il cambio di destinazione con opere interne potesse già all'epoca essere considerato modifica sostanziale e quindi l'U.I. non è conforme dal punto di vista urbanistico, oppure considerato che la destinazione d'uso è stata introdotta da norme successive (Dm 1144/68) l'appartamento può considerarsi legittimamente realizzato?

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    1. il concetto di destinazione d'uso esiste anche da prima del 67 dunque a parere mio e'da considerarsi una situazione abusiva. la normativa napoletana non la conosco.

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  18. La ringrazio per il sollecito riscontro.

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  19. Buongiorno architetto, come tanti, aimè mi sono trovata, alla morte di mio papà con un immobile abusivo che avevo sempre pensato non lo fosse. In pratica ho sempre pagato ICI e IMU per un'unità immobiliare regolarmente accatastata come deposito (era utilizzata da mio papà come tavernetta, con tanto di bagno per una superficie complessiva di circa 40 mq) ma che in pratica da ricerche in comune non ha nessun titolo abitativo. Il comune dove abito si è dotato di piano regolatore negli anni 80 e l'edificio in questione ricade in zona agricola. Il problema è che fare?? Ho foto aeree dell'istituto geografico militare di Firenze che dimostrano che l'edificio era già costruito nel 1967, (prob. intorno al 1959/196)secondo la più recente giurisprudenza del CdS l'immobile non sarebbe demolibile ma che fare??, tra l'altro l'immobile deve essere risanato staticamente, in quanto la soletta è sorretta da putrelle in ferro, e, vicino ad altra abitazione, avrei paura possa causare danni a terzi in caso ci crollo. venerdì parlo con l'arch del Comune ha qualche consiglio da suggerirmi?grazie

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  20. Salve Architetto, le chiedo un parere per il seguente problema: ho ereditato da mio padre insieme ai miei fratelli porzioni di un immobile che risulta costruito nell'anno 1963 e accatastato dallo stesso tecnico progettista nel 1965. Ora è successo che il comune nel ristrutturare e costruire parti nuove di un grosso immobile di sua proprietà abbia arrecato danni al mio immobile, danni certificati e ascritti a tali lavori (risultati difformi da quanto previsto nel capitolato e dalle prescrizioni del geologo) dal C.T.U. inviato dal Tribunale e in questa occasione si evidenziava una difformità dal progetto approvato nel 1963 nella mia proprietà. Una terrazza in progetto risulta essere stata chiusa al piano 1° e 2°per un totale di circa 100 mq.; in catasto risultano conformi all'attuale situazione dal 1965, ma nel progetto approvato nel 1963 risulta autorizzato a mio padre un 3° piano che non è stato realizzato di circa 300 mq. Ora le chiedo, poiché in quei tempi non esistevano le rigide norme attuali, mio padre potrebbe aver rinunciato a 3° piano di 300 mq. e aver realizzato soltanto la copertura della terrazza di 50 mq. al 1° e 2° piano. E' evidente che la situazione attuale è fissabile al 1965 in base alla planimetria catastale in mio possesso. Posso chiedere una sanatoria in quanto non essendo a conoscenza di questa difformità non ho mai presentato una richiesta in tal senso. La ringrazio anticipatamente per il suo parere in merito alla procedura da seguire. A. Maria Pani

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    1. la situazione può in linea teorica essere sanabile se la cubatura edificata complessiva dell'immobile non eccede quella prevista all'epoca della costruzione nonché quella realizzabile ad oggi in base alle norme del PRG.

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  21. salve architetto:ho ereditato un appartamento in una palazzina a tre piani anni 70,fatta a blocchi il progetto presentato in comune è diverso dalla realta' con accatastamento che rispecchia la realta tasse pagate regolarmente con volumetrie maggiorate,3 piani anzicche' 2, area solai che superano i sette metri, il mio piano che è il terzo è completamente abusivo,cioe' accatastato ma nel progetto non esiste,,come posso sanarlo??

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    1. si può procedere a sanatoria solo se il suolo su cui sorge l'edificio ha della cubatura edificabile residua che può essere prelevata per attribuirla al terzo piano: se siamo nel Lazio, tuttavia, l'oblazione supererà il valore stesso commerciale dell'immobile.

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  22. Salve architetto mi trovo più o meno in questa situazione sto condonando casa che si trova a Maccarese quindi, vecchie case della bonifica ante 1942, solo che non avevano i bagni, ma sono stati fatti sucessivamente comunque prima del 67, ora questi bagni non hanno domanda di condono il prg di Roma la variante del 1967 calssificava il terreno come agricolo H3. nell'atto di vendita è menzionato che è ante 67 e come da legge 47/85 ecc ecc... non esistevano i presupposti per richiedere la sanatoria. Vale questa cosa nell'atto? forse perchè la legge del 42 mi parla solo di centri abitati ed essendo zona agricola la legge non si applica? grazie dell'eventuale risposta.

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  23. Salve Architetto, spero possa rispondere alla mia domanda.
    Sulla base di tutto quello che ho letto nei suoi blog credo di avere la risposta ma all'ufficio condono mi dicono comunque che il mio immobile è abusivo. Siamo in terreno agricolo in via della Borghesiana, ho degli immobili agricoli costruiti tra gli anni '50 e '60, certificati da foto aeree ante '67. Essendo all'epoca della costruzione in vigore il PRG del '31 ed essendo le costruzioni fuori dal centro abitato e dall'area di PRG, non era necessario richiedere una licenza edilizia. All'ufficio condono mi dicono che non è così, allora mi chiedevo se forse già dalla legge urbanistica del'42, anche in assenza di Piano Regolatore si dovessero presentare i progetti semplicemente perchè all'interno del territorio comunale; oppure c'era qualche piano particolareggiato o regolamento edilizio che mi sfugge. Grazie per la sua attenzione.

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    1. A mio parere, su tutto il territorio comunale la licenza edilizia è obbligatoria dal 1912: lo stabilisce il regolamento edilizio dell'epoca. comunque il caso andrebbe studiato in dettaglio, impossibile fornire giudizi così importanti senza fare una indagine attenta.

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  24. Salve, mi ritrovo con un manufatto costruito da mio nonno nei primi mesi del 1967 con regolare progetto presentato al genio civile, fuori dal centro abitato su un terreno agricolo, adiacente a questo è stato costruito dal principio un ampliamento, al momento tutto accatastato C6, posso adesso in qualche modo demolire e ricostruire anche la parte non presente nel progetto? C'è possibilità di ampliare la costruzione? La ringrazio anticipatamente per la risposta e la disponibilità.

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    1. occorre ricostruire tutta la storia autorizzativa: un deposito al genio civile in sè non costituisce legittimità.

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  25. Buonasera Architetto,ho ereditato da mio padre un immobile rurale nell'Agro Romano realizzato con licenza edilizia nel 60, quando non era obbligatoria fuori dai centri abitati, e che poi è stato deruralizzato negli anni 90 ,alla sua morte.
    Sto cercando di venderlo ma haimè ho scoperto che,in effetti da sempre,non risulta conforme alla licenza,come volumi,come planimetria,come prospetti,come sagoma.L'acquirente si è tirato indietro.Posso provare che è stato costruito così già dal 60, ho foto di me bambino e foto aeree posso comprarne.Vorrei sanare tutto e vendere, è possibile?

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    1. fin dal 1912 su tutto il territorio comunale è prescritta la licenza edilizia, quindi a mio parere non è possibile invocare un "ante 67" nel territorio romano per giustificare delle difformità. Comunque queste situazioni vanno sempre viste caso per caso, e il discorso può non valere se non siamo nel territorio di Roma.

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  26. Buongiorno Architetto,
    sono proprietaria di un immobile costruito a Roma nel 1956.
    Sto cercando di vendere ed ho scoperto, tramite la visura catastale che nel 1989 sono stati eseguiti dei lavori con la dicitura "DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI
    RISTRUTTURAZIONE". la situazione catastale con la relativa planimetria sono conformi allo stato di fatto. In pratica nei lavori del 1989 è stato rimosso un tramezzo tra il corridoio ed il soggiorno.
    dal 1989 ad oggi, ci sono state 4 compravendite e ben 4 notai non si sono accorti del problema. in realtà l'ultimo notaio aveva inserito nell'atto la famosa dicitura "immobile costruito prima del 1967, esente da sanatorie...etc"
    Dovendo fare il rogito a breve, cosa mi consiglia di fare?
    potrei fare una CILA in sanatoria?
    Ho già consultato il SIPRE e risultano solamente 2 progetti, uno del 1956 e uno del 1958.

    grazie
    Fabiana

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    1. potrebbe essere stato presentato un art. 26 per autorizzare i lavori (nel caso, va ricercato presso il municipio), comunque a prescindere consiglio di estrarre il progetto.

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  27. ho visionato, per un probabile acquisto, un fabbricato realizzato nel 1908, questo è costituito da due ampi vani a volta, un vano più piccolo sempre a volta, ed un vano con copertura piana. In catasto, la planimetria del 1° acc.to, riporta la data del 1951, ma non riporta il vano a copertura piana, i proprietari ed i vicini, asseriscono che questo ambiente era adibito a stalla, il notaio a cui mi sono rivolto, mi indica una via d'uscita, in un docfa la cui relazione dovrebbe riportare la dicitura "miglior specificazione di planimetria". In comune mi dicono invece che il vano è abusivo e non rispetta i parametri urbanistici, il Prg interviene in questo comune alla fine degli anni '90, come si può pensare di adeguare a una norma del 2000, una costruzione che è li dal 1908? Come potrei uscirmene?? Grazie.

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    1. se il fabbricato è posto fuori da un centro abitato, in un comune sprovvisto di prg o di programma di fabbricazione, o comunque in zone eventualmente non ricomprese negli stessi, dimostrando che è stato così realizzato prima del 1967, si potrebbe perorare la tesi che all'epoca non necessitava di licenza. Bisogna fare una attenta ricostruzione storica.

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  28. Buonasera Architetto, dovrei eseguire delle opere di ristrutturazione su un appartamento sito al 6 piano di un immobile in in Roma, privo di titoli edilizi. Planimetria catastale del 1956, sull'atto di compravendita si attesta la costruzione ante 1 sett. 67. Il cliente dichiara di aver chiesto all'amministratore titolarità dell'immobile e di aver ricevuto un agibilità relativa ad una porzione di immobile (piano terra e 1 piano) datata 39 con altro civico (che potrebbe essere cambiato nel tempo). Lo stesso amministratore dice di aver cercato al 9 Dipartimento il progetto originale senza successo. Oltre a recarmi in conservatoria, per capire se c'è qualche riferimento nei vecchi atti al nome della ditta e avere qualche appiglio in più per cercare un titolo edilizio (che potrebbe non esistere) le viene in mente qualche idea? grazie in anticipo

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    1. le procedure da seguire sono queste: poi ovviamente può aiutare qualunque cosa.

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  29. Buongiorno Architetto,
    la ringrazio per l'utilissimo articolo, ne approfitto per chiederle un parere. La domanda riguarda l'annesso (un piccolo locale esterno di 6mq adibito a rimessa) di un immobile costruiti entrambi nei primi anni '60 all'interno di un centro storico. L'annesso in questione non è visibile dal catasto, al momento sarei interessata a restaurarlo. Lo posso considerare già sanato? E' necessario un atto notarile che ne attesti la presenza? Qual è iter migliore per fare chiarezza sulla questione. C'è molta confusione in materia, spero mi sappia dare delle delucidazioni. La ringrazio anticipatamente.

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    1. all'interno di un centro storico è difficile che si possa dichiarare la legittimità con l'ante 67. comuque non posso che suggerirle di contattare un tecnico ed incaricarlo delle opportune verifiche.

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  30. Buona sera Arch.
    la ringrazio per l'articolo e approfitto per chiederle un consiglio. Devo stimare un immobile realizzato nel 1961 nel comune di Cosenza. Dalla ricerca presso l'UTC risulta regolare licenza edilizia dove però, nel progetto, a piano terra è stato autorizzato un Garage. Nel 1962 il costruttore ha accatastato il Garage come appartamento senza chiedere autorizzazione al Comune e rivendendolo nel tempo come abitazione. Era in vigore all'epoca il Programma di Fabbricazione e l'immobile ricadeva nel centro abitato. Risulta un abuso inerente la diversa destinazione d'uso o era consentito farlo? Come sanare la situazione? Grazie

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    1. se dal progetto originario era previsto un garage, e il mutamento d'uso non è mai stato autorizzato, significa che è una difformità. per valutare la sanabilità, ovviamente bisogna fare studi approfonditi ed è impossibile dare una risposta benché orientativa in questa sede. vi suggerisco di incaricare un bravo tecnico del vostro comune per uno studio di fattibilità.

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  31. Gentile Architetto ho letto con interesse le domande/risposte ... ma sono tantissime! Spero che il mio quesito non si sovrapponga ad altri. Ho ricevuto in donazione un immobile ante 1967 sito nel Comune di Cosenza. In realtà è ante 1942. Risulta agli atti del Comune l'approvazione del progetto. Il fabbricato possiede un corpo avanzato che il Comune dice di essere abusivo. A fine anni '90 ho fatto sistemare in economia il corpo avanzato che è a piano terra all'interno del giardino di mia proprietà. Da qui parte tutto in quanto è stata fatta segnalazione al Comune e ora, dopo circa 70 anni che il corpo avanzato esiste, dovrei demolirlo. La ringrazio se può fornire un commento in risposta. Grazie

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    1. le difformità edilizie non godono di prescrizioni, dunque laddove si dovesse verificare che effettivamente questo corpo edilizio è stato eseguito in difformità dall'originario progetto, e non si trovano successivi progetti che lo hanno approvato, l'azione del comune potrebbe essere corretta.

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    2. Grazie architetto, ma leggendo sempre nel suo blog trovo che "se un abuso edilizio è stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge 765/67 esso non possa essere soggetto a procedura di demolizione, ma che invece bisogna stabilire assieme al proprietario una procedura sanzionatoria". Volevo poi aggiungere che il corpo avanzato di cui si parla ha una consistenza di 4 mq e funge da "comunicazione interna" tra giardino e appartamento, quest'ultimo leggermente rialzato rispetto al giardino. La ringrazio ancora per l'attenzione e complimenti per la sua attività divulgativa.

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    3. quel post fa riferimento ad una specifica sentenza, dopo la quale non mi risulta ve ne siano state altre che hanno corroborato la tesi. In ogni caso, le sentenze valgono sempre e solo per i singoli casi trattati e non fanno automaticamente "legge".

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  32. Gentile Architetto. Innanzitutto complimenti per la chiarezza su un argomento fin troppo nebuloso. Sono propretario di un immobile di 4 piani costruito ante 1967 fuori dal centro abitato in un comune privo di PRG. Tuttavia nel 1962 era sata rilasciata licenza edilizia, anche se non necssaria, che fissava a tre piani fuori terra (quindi due piani) il fabbricato. Nonostante ciò furono aggiunti due piani ed il fabbricato è adesso di quattro piani. Sin dagli anni '70 c'è accatastamento con planimetrie conformi e relativa imposizione fiscale. Volendo accedere al bonus e dovendo dichiarare la conformità edilizia del fabbricato, in che situazione mi trovo? Grazie.

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    1. è una situazione da approfondire con attenzione: anzitutto, direi che occorre poter dimostrare con dati incontrovertibili e possibilmente provenienti da fonti certificate che i piani in più sono stati fatti prima del 1967 perché altrimenti se fatti dopo in sopraelevazione (come potrebbe dedursi dai catastali, se effettivamente fatti negli anni '70) non potevano non avere una licenza. occorrerà incaricare un tecnico solo per eseguire questa delicata attività.

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  33. Buonasera architetto,
    complimenti per il suo blog, immagino che questo articolo sia tra i più gettonati in questo periodo..
    mi trovo con un immobile costruito ex novo nel 1965, (negli archivi comunali è presente un elaborato depositato nel febbraio del '65) realizzato in modo difforme rispetto all'elaborato presentato in comune all'epoca, mentre vi è una scheda catastale conforme allo stato attuale dei luoghi depositata nel maggio del'67
    Secondo lei è sufficiente per dimostrare la conformità ante'67 e accedere al superbonus?
    La ringrazio per la gentile risposta

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    1. può essere sufficiente solo se l'edificio si trovava, all'epoca, in una zona che, per l'applicazione congiunta delle varie norme in vigore, non era soggetta all'obbligo dell'ottenimento di una preventiva licenza: bisogna dunque ricostruire la storia dei piani regolatori del comune, dei regolamenti edilizi, e capire come si sviluppava l'agglomerato urbano e se all'epoca il lotto già ne faceva parte. in questo post, avevo solo evocato una sentenza da cui si percepiva che gli abusi ante 67 dovrebbero essere trattati in modo diverso dagli altri, ma non che siano a prescindere non sanzionabili.

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  34. Buon giorno Architetto, intanto complimenti per il blog. Ho un immobile del 63 con regolare licenza edilizia e certificato di abitabilità. Purtroppo i grafici allegati , non firmati e timbrati, hanno delle difformità rispetto al progetto. Come comportarsi per la legittimità ... ritengo personalmente che non essendo firmati i grafici non possono essere utilizzati ...

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    1. bisogna valutare per bene tutta la situazione e leggersi, in questo caso, tutti i documenti presenti nel fascicolo di progetto per cercare di capire se quei disegni non sono firmati perché il progetto non è mai stato approvato, oppure per capire se esiste una versione firmata che è diversa da quella che è presente in fascicolo. non è facile in questi casi.

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  35. buongiorno Architetto,ho una casa in abruzzo facente parte di un aggregato per la ricostruzione post sisma dell'Aquila.Nel presentare varie documentazioni per l'approvazione della SCIA ci siamo accorto che una delle tre case facenti parte dell'aggregato costruita ante 67 presenta delle difformita' con il progetto iniziale presentato all'epoca per un balcone ed un muro interno e al comune sostengono non sia possibile la sanatoria in quanto successivamente la zona su cui sorgono e' diventata centro storico e quindi non sarebbe possibile per la doppia conformita'ma andrebbe ripristinato lo stato sul progetto.Ma se non ho capito male,non dovrebbero essere gia' sanati in automatico eventuali abusi ante 67 a prescindere della urbanistica attuale della zona?Perche' demolire il balcone comporterebbe presentare una nuova domanda con nuovi progetti con tempi che si allungherebbero ancora a dismisura.Grazie per la risposta

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    1. attualmente non esistono meccanismi di automatica sanatoria per abusi ante 67: non bisogna confondere le norme urbanistiche con le procedure che devono seguire i notai. approfondirei il tema della doppia conformità: non è detto che non si possa comunque dimostrare.

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  36. Architetto buon pomeriggio. Ho un fabbricato realizzato in difformità da una licenza edilizia rilasciata l'11.7.1967, quindi prima del 1.9.1967. Il comune all'epoca aveva un piano di fabbricazione approvato nel 1963. Quest'ultimo però, quando è stato rilasciato non aveva il benestare dei tutte le autorità all'ora competenti. Manca un parere importate. Si può considerare nullo il Piano di Fabbricazione e di conseguenza legittimare il fabbricato, in quanto lo stesso è stato realizzato prima della Legge Ponte? Se il piano può ritenersi nullo, si può dire che la licenza edilizia non andava richiesta per immobili realizzati fuori il perimetro urbano? Grazie

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    1. mi sembra un giro di riflessioni abbastanza azzardato da fare, posto che non sarebbe in capo al semplice cittadino certificare la nullità di uno strumento urbanistico.

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  37. Buonasera arch, avrei bisogno di un consiglio per verificare la conformità urbanistica di un appartamento a Roma, zona Monteverde. L'appartamento fa parte di un palazzo che era di proprietà dell'Istituto Postelegrafonici, l'appartamento in questione è stato poi acquistato dall'attuale proprietario nel 1992. Sull'atto ovviamente è riportata la dichiarazione di avvenuta costruzione ante '67 e la planimetria catastale è del '60, presentata dall'ufficio tecnico dell'istituto. Il proprietario e l'amministratore del condominio non hanno nessun titolo o licenza edilizia e anche facendo la richiesta di accesso agli atti tramite il SIPRE non è stato trovato nulla. Cosa mi consiglia di fare? Il proprietario dovrebbe fare dei piccoli lavori di manutenzione straordinaria e presentare una CILA. Grazie

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    1. in alcuni casi, l'edificazione su suoli di proprietà di enti pubblici ed in particolare di quelli che erano diretta emanazione di ministeri, potevano edificare con decreti ministeriali: in questi casi, occorre cercare presso l'archivio dell'ente che ha inglobato gli archivi originari. se è poste, l'archivio attualmente dovrebbe essere custodito dal MiSE.

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  38. Buonasera Architetto e grazie per i preziosi consigli, mi accodo anch'io alla lista sperando di avere delucidazioni.
    Abbiamo acquistato un immobile collabente qualche anno fa e adesso, in fase di valutazione per l'accesso al Superbonus per demolizione/riscostruzione, è venuto fuori che la superficie occupata dall'immobile sulla particella è superiore di una decina di metri quadrati rispetto ad un progetto trovato nell'archivio del Genio Civile del 1959, mentre all' UTC non è presente nessun documento edlizio relativo all'immobile.
    Nell'atto di compravendita del 2012, i venditori dichiararono che i dati catastali e la planimetria, erano conformi allo stato di fatto del bene in oggetto, i lavori di costruzione sono ante 1967 e che non ricorrono i presupposti per chiedere la sanatoria edilizia.
    Contattati sia il Genio Civile che il tecnico comunale, entrambi ci hanno detto che per loro possiamo procedere senza porci problemi.
    Chiedo quindi se, visto che l'intervento da fare è demolizione/ricostruzione, sia sufficiente demolire l'intero edificio e ricostruire soltanto la parte riportata nell'unico progetto ritrovato?
    Il mio tecnico dice che il problema sta nell'asseverarne la conformità, perché nonostante fosse ante '67, essendoci un progetto al Genio Civile del 1959 qualsiasi variazione doveva essere comunicata quanto meno allo stesso ente e nel caso in cui l'AdE dovesse andare a vedere aerofotogrammetrie storiche o altre immagini potrebbero sorgere dei problemi. Secondo altri invece, il fatto di essere ante ’67 ci solleverebbe da qualsiasi grattacapo.
    C'è invece un modo per asseverarne la Conformità Urbanistica ?
    Oppure dobbiamo eseguire prima una demolizione parziale della parte in eccesso, fare una fotografia dello stato di fatto ed a quel punto avremmo la Conformità Urbanistica?
    In questo momento fare diverse pratiche a livello comunale ci porterebbe sicuramente allo sforamento del termine dell'agevolazione previsto per Giugno 2022.
    Sapreste indicarci l'Iter da seguire?
    E’ possibile che come acquirenti, ignari della difformità, siamo costretti a non poter fare nulla sull’immobile? Anche perché, in teoria, anche per la ristrutturazione semplice l’immobile dovrebbe essere conforme?

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    1. vi è chi ritiene che prima del 1971 non vi fosse necessità di apportare varianti ad un progetto strutturale già depositato, entro certi limiti. Certo non è nemmeno una situazione del tutto chiara: secondo me non è peregrina l'ipotesi di considerare legittimo il volume esistente purché si accerti che sia ante 67.

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  39. Grazie per la risposta, servirebbe un interpello ma visto il lavoro da fare significherebbe sicuramente sforare i tempi.

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  40. Buonasera architetto e complimenti per il suo blog veramente interessante, le pongo il mio problema: I miei nonni possedevano un immobile nella periferia del comune di Perugia costruito nel 1957, con difformità anche dei muri portanti, rispetto al progetto depositato in comune. L'immobile è nato in zona rurale (prima di esso vi era solo un'altra casa), poi divenuto centro abitato. Essendo io interessato a sfruttare il super sisma bonus con demolizione e ricostruzione, chi può mettermi nero su bianco la legittimità di questo immobile per non avere un giorno problemi con l'agenzia delle entrate, visto che non credo sia possibile fare nessuna sanatoria?

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    1. a meno che il vostro comune non abbia delle procedure specifiche per attestare la conformità, deve incaricare un tecnico per effettuare le valutazioni del caso e quindi per svolgere le necessarie asseverazioni.

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  41. Salve, vorrei acquistare un immobile realizzato prima del 67 ;nella stessa particella è compreso una parte del terrazzo con un locale; tale locale non compare nel progetto ma risulta accatastato dopo la concessione edilizia ma sempre prima del 67. Siccome sono interessata soltanto all'appartamento, è possibile fare il frazionamento delle due cose? Il locale è sanabile o va demolito? Grazie

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    1. non è facile rispondere genericamente senza gli elementi tecnici per poter valutare: le suggerisco di incaricare un tecnico per espletare una valutazione preliminare.

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  42. Salve, dovrei intervenire rifacendo la copertura di una tettoia (circa 9x6m) esistente sorretta da due pilastri in muratura e da travi costituite da assi di legno infisse nella costruzione a confine di altra proprietà; sotto si trova una piccola e vecchissima stallina in legno con ancora presente la mangiatoia. La tettoia è stata realizzata tra gli anni 40 e 60 (non riesco a trovare alcuna prova per l'ante 42, ne sto cercando per l'ante 67). Il lotto su cui insiste lotto di circa 1700 mq (al lato opposto si trova l'edificio residenziale) ed è suddiviso in diverse zone urbanistiche: zona B, verde attrezzato e zona A (quest’ultima comprendente solo la superficie occupata dalla tettoia). Nel PRG approvato nel 1964 le tettoie chiuse su due lati non rientrano nel calcolo del volume. E' possibile intervenire per la sostituzione della copertura legittimando l'esistenza della tettoia o sanandola in qualche modo?

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    1. se rientra tra le opere che non sviluppano SUL secondo il PRG vigente, potrebbe essere sanata, pur con le difficoltà del caso (aspetto strutturale, distanze, etc).

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.