l'agibilità nei condomini: che fare se non c'è?

Capita molto più spesso di quanto si possa pensare: il condominio in cui si abita o nel quale è posto l'immobile che vogliamo comprare non ha l'agibilità. L'agibilità è un documento che viene rilasciato dal comune DOPO la costruzione del fabbricato e dopo il relativo collaudo, nel quale si attesta che l'edificio è stato costruito conformemente al progetto, che gli impianti in esso installati sono tutti a norma e tutti realizzati conformemente ai relativi progetti, e che, insomma, sono state rispettate, durante la costruzione, tutte le norme imposte. Ma se il nostro fabbricato non cel'ha, che succede?

Se il nostro fabbricato non ha l'agibilità può significare due cose: o che non è mai stata depostata dal costruttore la domanda di agibilità del fabbricato, oppure che la domanda fu presentata ma è stata rigettata.

Che il fabbricato abbia l'agibilità è molto importante: non solo è un documento che certifica che l'edificio è stato realizzato secondo le norme in vigore (in vigore all'epoca della costruzione, ovviamente), quindi in un certo qual senso dà la certezza che l'edificio non abbia problemi di illegittimità urbanistica (ma personalmente ho "scoperto" casi di agibilità rilasciate su falsa dichiarazione, e quindi illegittime: la certezza assoluta purtroppo non c'è mai), ma la presenza dell'agibilità è condizione indispensabile, secondo la legge italiana, per vendere o per affittare un immobile. In teoria, inoltre, un immobile privo di agibilità non potrebbe essere usato: quindi una abitazione non potrebbe essere abitata ed in un locale commerciale non vi si potrebbe intraprendere attività di vendita.

E allora, direte voi, come ho fatto io a comprare il mio appartamento in questo fabbricato privo di agibilità? beh, diciamo che sebbene la legge dica che l'agibilità sia obbligatoria, in realtà non sono mai stati invalidati dalla magistratura rogiti di immobili privi di questa certificazione, e quindi alla fine tuttora è possibile rogitare immobili di fabbricati privi di agibilità.

Sebbene non sia una pratica consueta, è comunque possibile richiedere a posteriori il certificato di agibilità per un immobile che non l'ha mai avuto, ma ciò comporta alcuni problemi che andrò ad analizzare qui di seguito.

Occorre specificare che, quantomeno a Roma, il certificato di agibilità non è rilasciato per il singolo appartamento, ma solo e soltanto per il fabbricato nella sua interezza. Dunque non è possibile richiederlo per il proprio immobile soltanto (attenzione: questo post è stato pubblicato prima che si introducesse invece proprio questa possibilità: fate riferimento ai post più recenti), ma occorre che a fare la domanda sia l'intero condominio nella figura dell'amministratore, dopo la specifica delibera dell'assemblea condominiale. Considerate che la domanda di rilascio dell'agibilità deve essere sottoscritta da tutti i titolari di diritti reali sul fabbricato e quindi, di fatto, da tutti i proprietari e/o comproprietari delle singole unità edilizie che compongono il fabbricato.

Solo nel caso in cui l'edificio sia stato costruito e completato prima del 1934 (anno di entrata in vigore del regolamento edilizio del comune di Roma) NON è necessario avere l'agibilità, nè é necessario adeguarla in caso di modifiche al fabbricato.

Due parole conviene spenderle relativamente al condono edilizio: se in un fabbricato sono presenti degli immobili che sono stati oggetto di condono edilizio, allora queste unità vanno escluse, come se non esistessero, dal computo delle superfici e dei volumi dichiarati nella nuova richiesta di agibilità (quindi il tecnico incaricato di redigere una domanda di agibilità dovrebbe premurarsi di verificare quanti e quali immobili nell'edificio siano stati oggetto di domanda di condono). Non solo: se uno di questi immobili soggetti a condono non avessero ancora ottenuto la concessione in sanatoria (che rappresenta l'atto di assenso del Comune alla "legalizzazione" dell'abuso) NON sarà possibile presentare la domanda di agibilità per il rimanente fabbricato, questo perché in questo caso non sarebbe possibile, per il tecnico, andare a dichiarare che la situazione del fabbricato è legittima, in quanto appunto ci sarebbero delle difformità edilizie non sanate (finchè non c'è la concessione in sanatoria, l'abuso rimane illegale, anche se è stata presentata la domanda di condono). Comunque, se foste proprietari di un immobile soggetto a condono e con la concessione in sanatoria rilasciata, allora solo in questo caso è possibile richiedere l'agibilità per il singolo immobile e non per l'intero fabbricato: in questo caso sarà l'ufficio condono a rilasciare l'agibilità e non il Dipartimento PAU. Comunque, secondo recenti disposizioni, se il fabbricato in cui insiste l'immobile con condono non ha l'agibilità, allora non è possibile ottenerla per l'immobile oggetto di condono.

Da un lato è vero che l'immobile ha il diritto di essere in regola con le leggi in vigore al momento della realizzazione del fabbricato e che quindi può non essere aggiornato alle ultime norme, ma ci sono alcune cose che devono comunque essere rispettate:

• l'impianto elettrico condominiale deve necessariamente essere dotato di impianto di messa a terra, e gli impianti di tutti gli appartamenti devono essere almeno dotati di interruttore differenziale magnetotermico c.d. "salvavita";
• tutte le cucine del fabbricato devono avere lo scarico fumi verso l'esterno (il regolamento edilizio vieta di avere cucine prive dell'estrazione fumi verso l'esterno), e quindi tutti devono essere convogliati in una canna fumaria collettiva realizzata secondo la normativa vigente (questo punto a volte è difficile da rispettariare, se non esiste già una canna fumaria collettiva);
• l'edificio deve rispettare le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche attualmente in vigore, ovviamente limitatamente agli spazi comuni, a meno che non si tratti di uno di quegli edifici che specificatamente richiede una certa quantità di alloggi accessibili (le case popolari per esempio) o più in generale una accessibilità totale (edifici pubblici quali scuole od ospedali, ma questi non sono soggetti alle normai procedure di agibilità);

Un altro problema non da poco è la rispondenza al progetto dell'edificio realizzato: spesso capita che l'agibilità non esiste proprio perché il fabbricato è stato realizzato con piccole variazioni rispetto al progetto effettivamente approvato (per esempio, tipicamente, gli appartamenti indicati in un piano sono stati realizzati con una perimetrazione difforme rispetto a quanto dichiarato in progetto). In questo caso la procedura si fa molto complessa, perché non è possibile richiedere l'agibilità fintanto che non saranno sanate le difformità dal progetto. Anzitutto non è detto che le eventuali difformità siano sanabili (e, in questo caso, l'ottenimento dell'agibilità è di fatto impossibile), ma in ogni caso le sanatorie oggigiorno sono abbastanza costose, molto più di quanto possa costare la domanda per ottenere l'agibilità in sè. Poniamo attenzione anche ad un altro concetto: se un fabbricato ha il certificato di agibilità ma si dovesse scoprire che è difforme dal progetto approvato, allora automaticamente il certificato stesso perderebbe la sua efficacia, perché sarebbe viziato da una falsa dichiarazione del tecnico dell'epoca.

Il tecnico incaricato di richiedere l'agibilità dovrebbe visionare e, quindi, certificare che siano rispondenti al vero ed a quanto effettivamente realizzato, i seguenti documenti:

• progetto di costruzione del fabbricato ed eventuali successivi titoli edilizi rilasciati per il fabbricato ed anche per le singole unità immobiliari (generalmente si può evitare di controllare la distribuzione interna degli appartamenti, non essendo più soggetta al rilascio di un titolo edilizio);
• progetto strutturale depositato presso il genio civile ed eventuali successivi progetti di modifica strutturale, e verificare che siano stati rispettati nell'esecuzione;
• progetto ai sensi della legge 10/91 per gli edifici le cui licenze sono state richieste posteriormente all'entrata in vigore della legge;
• eventuali progetti depositati presso vigili del fuoco e/o presso la asl qualora il progetto ne prevedeva l'obbligatorietà (e verificare anche se il progetto ne era davvero esente se non furono eseguiti);
• certificato di imbocco in fogna, che può essere prodotto o dal municipio territorialmente competente (per ottenere un certificato occorre fare una richiesta di accesso agli atti) oppure da ACEA ATO 2 (che in genere inoltra i certificati anche via fax) a seconda di chi all'epoca si è occupato di fare l'allaccio in fogna;
• se l'edificio è stato costruito secondo convenzioni urbanistiche, bisogna verificare che queste siano state rispettate;
• se l'edificio è stato costruito con un consorzio, bisogna analizzare lo statuto e verificare che sia stato rispettato durante la costruzione;
• se l'edificio è stato costruito con un accordo con il comune secondo il quale il costruttore si sarebbe impegnato a realizzare con mezzi propri delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori dovuti, occorre verificare che queste opere siano state effettivamente realizzate;
• come dicevamo prima, verificare se e quante unità immobiliari del fabbricato sono state oggetto di domanda di condono edilizio, ed accertarsi che TUTTE abbiano ricevuto la concessione in sanatoria;
• verificare, se l'edificio è stato costruito dopo il 1977, che siano stati pagati gli oneri concessori conformemente a quanto indicato nel progetto;
• se il rilascio della licenza edilizia prevedeva la stipula di un atto d'obbligo, occorre verificare che questo sia stato rispettato a conclusione dei lavori;
• in generale, verificare quali norme erano in vigore al momento della presentazione della domanda per la licenza edilizia e valutare se tutti gli obblighi all'epoca in vigore siano stati correttamente rispettati.

Alla domanda di agibilità occorrerà allegare tutta la documentazione che si è visionata (anche se una recente legge impone all'amministrazione di NON poter chiedere copie di documenti già in suo possesso o possedute da altre amministrazioni statali), oltre ai certificati di regolare esecuzione degli impianti (nel caso di edifici realizzati molti anni addietro, in cui non vi era l'obbligo delle dichiarazioni di conformità, occorrerà farsi fare delle dichiarazioni da tecnici specializzati circa la rispondenza degli impianti installati alla normativa in vigore all'epoca della costruzione).

In teoria, gli edifici costruiti più di recente ed in particolare dopo il 2003, anno di entrata in vigore del dpr 380/01, difficilmente sono sprovvisti di agibilità in virtù di una obbligatorietà ormai ben delineata e di controlli dell'attività edilizia sempre più efficaci.