mercoledì 4 aprile 2018

verifiche rapide per CILA/SCIA

fonte dell'immagine
in questo post sostanzialmente vado a raggruppare sia dei miei stessi post, sia degli strumenti esterni, il tutto in modo ragionato, al fine di produrre uno strumento che aiuti a sintetizzare, ripassare ed effettuare le verifiche necessarie ogni qualvolta si deve iniziare a pensare ad un nuovo progetto da autorizzare, sia essa una banale ristrutturazione in CILA, sia un più complesso intervento globale. I riferimenti qui inseriti non hanno pretesa di esaustività, ma mi impegno ad aggiornare la pagina ogni qualvolta dovessi notare una carenza.

come è prassi di questo blog, il tutto è calato decisamente all'interno della realtà romana. Tuttavia, molti concetti e procedure sono validi anche nel Lazio ed anche in tutta Italia.

verifiche di PRG e vincoli

L'immobile va sempre correttamente inquadrato nel piano regolatore, per poter valutare se nel tessuto specifico l'intervento è ammissibile oppure no, oppure per sapere se stiamo intervenendo in zona A piuttosto che in altre. Negli interventi interni questa verifica è spesso superflua ma va fatta in ogni caso, ma occorre sempre verificare l'eventuale presenza di vincoli, che possono invece influire anche sulle opere esclusivamente interne.

come leggere il prg di Roma
Nuova Infrastruttura Cartografica di Roma Capitale sulla quale dal 29 ottobre 2018 è stato inserito anche il Piano Regolatore Generale e consente la visura diretta anche dei vincoli di carta per la qualità.

qualora la NIC non funzionasse, fate riferimento ai documenti di seguito:
tavole del PRG originaria stesura in pdf
tavole con le controdeduzioni alle osservazioni in pdf
PRG Roma in webgis (sito non ufficiale, dovrebbe leggere i dati del webgis del punto successivo)
PRG Roma sul webgis della città metropolitana (sito ufficiale dell'ex provincia, a mio parere si può considerare come un documento ufficiale)

mappa catastale Roma webgis
mappa catastale Italia webgis

nella valutazione degli interventi (soprattutto nei cambi d'uso ed interventi dalla RE in su) bisogna poi anche verificare l'eventuale inserimento nelle zone di vincolo idrogeologico (PAI - leggi questo post specifico) nonché, se interventi particolarmente invasivi (NE e AMP) anche l'eventuale inserimento nella rete ecologica che farebbe scaturire la necessità delle procedure di cui all'art. 72 delle NTA del PRG romano.

tabella A d.lgs. 222/16 per capire in quale titolo edilizio ricade l'intervento
glossario unico dell'edilizia libera

come leggere la carta per la qualità
carta per la qualità (oggi inserita anche nella NIC di cui sopra)

ricordate che se l'immobile è in carta per la qualità, il vostro intervento è soggetto a parere preventivo della Sovrintendenza Capitolina, a meno che non siano solo opere interne in morfologie degli impianti urbani. Se non siete in carta per la qualità ma siete in città storica, e non avete altri vincoli paesaggistici, per interventi di RE, AMP, NE è necessario il parere consultivo COQUE.

PTPR Lazio webgis ufficiale tavola B (individua i vincoli paesaggistici, art. 136 comma 1 lett a) b) e c) del Codice, ma NON la lettera d) . la tavola B individua vincoli prescrittivi)
PTPR Lazio download tavole C (individua diverse cose delle quali molte solo in senso ricognitivo e quindi non prescrittivo: tuttavia identifica anche i beni di cui all'art 10 del d.lgs. 42/04 - beni archeologici - che richiedono attenzione, nonché alcune fasce di rispetto e, specificatamente, i beni di cui all'art. 136 comma 1 lettera d) che descrive le visuali, anche lineari. questi beni sarebbero quindi prescrittivi anche se non è così ben chiarito nelle stesse norme).
La differenza tra le tavole B e C è descritta all'articolo 3 comma 2 delle norme tecniche del PTPR medesimo. La salvaguardia delle visuali (lettera d) ) in particolare è descritta all'art. 49 dello stesso documento.
effettuare le ricerche per i vincoli
DPR 31/17 e opere esentate dall'autorizzazione paesaggistica
post di questo blog con tag "vincolo"

quando si devono effettuare interventi di cambio d'uso o nuova costruzione in zone a rischio idraulico, è necessario acquisire il preventivo parere dell'autorità di bacino dell'appennino centrale. In questa pagina, le tavole specifiche per la città di Roma, anche se non mi risultano aggiornate agli ultimi sviluppi del PAI.
Nell'operare, mediante specifici interventi, vicino agli aereoporti, occorre verificare la fascia in cui si ricade per comprendere se l'intervento è totalmente inibito, o se è soggetto ad autorizzazione.


valutazioni conformità preesistenza

A mio parere la ricerca della conformità della preesistenza va fatta sempre ed a prescindere dal tipo di istanza che stiamo per fare e dalle opere edilizie che si devono autorizzare (anche nelle banali CILA insomma): qui sotto alcuni post e link su come districarsi.

CILA e verifica della legittimità della preesistenza (per una tematica anche generale)
post su come indagare sulla legittimità
SIPRE ricerca progetti edilizi
post su come effettuare ricerche all'archivio storico capitolino


valutazioni delle complessità del progetto

qui sono linkati dei post relativi a quegli adempimenti che non riguardano direttamente la pratica edilizia in sè ma possono concretizzarsi anche facilmente nelle semplici ristrutturazioni: se si presenta una istanza in qualità di progettisti, a mio parere si diventa anche automaticamente responsabili della corretta applicazione delle norme collegate e quindi passibili di punizione in caso non si sia adempiuto. Attenzione: gli obblighi normativi qui richiamati non sono tutti quelli afferenti la sfera dell'edilizia ma solo una piccola parte, selezionata tra quella che può ricorrere con maggiore frequenza: l'onniscenza normativa, checché ne dica la definizione giuridica, è matematicamente impossibile.

barriere architettoniche nelle ristrutturazioni
(attenzione a quando si interviene su edifici realizzati in regime di vigenza della norma del 1989, quindi con progetti edilizi approvati successivamente a questa data, o in generale a quando si effettuano interventi di ristrutturazione edilizia)

in caso di interventi di modifica di sagoma, occhio alle distanze tra costruzioni.

adempimenti energetici obbligatori anche in interventi comuni non di riqualificazione energetica
(attenzione va applicata anche quando banalmente si deve rifare l'impianto termico di casa o anche solo per la sostituzione infissi. prevede la produzione e deposito della relazione ex L 10/91, il deposito a fine lavori di una certificazione, la produzione dell'attestato di qualificazione energetica)

nuovo regolamento sismico regione lazio e quando si applica
(occhio a elementi apparentemente "innocui" come le pergole, pergotende o le tettoie, invece richiamate come soggetti ad autorizzazione - le tettoie sempre; pergole e pergotende se al di sopra dei 20mq) Attenzione perché il non depositare il progetto strutturale quando era obbligatorio è una seria responsabilità penale, che coinvolge sia il committente che il progettista che il direttore lavori.

vincoli di progetto al crescere delle dimensioni dell'immobile
(un post che cerca di sintetizzare a braccio una serie di vincoli che si manifestano al crescere proporzionale delle dimensioni dell'unità immobiliare, in particolare per unità non abitative)

caratteristiche che devono avere i singoli ambienti
(superfici minime, rapporti aeroilluminanti, etc)

caratteristiche specifiche dell'ambiente cucina, e problemi legati alla ventilazione obbligatoria ed allo scarico vapori
(la cucina deve avere una ventilazione fissa, da UNI 7129, ed i vapori cottura, per inviluppo della UNI e del regolamento edilizio e di igiene, devono essere portati al di sopra del tetto, salvo casi particolari)

complessità eventuali nell'installazione di condizionatori
a volte diventa implicitamente necessario verificare il rispetto del fattore medio di luce diurna, oltre alla verifica della rispondenza del rapporto minimo aeroilluminante.


chiusi i lavori...

l'attività (o la responsabilità) del tecnico non si esaurisce al concludersi del cantiere, ma ci sono altri adempimenti a cui prestare attenzione. Alcuni di questi, comunque, sono di responsabilità del tecnico solo se sono stati specificamente citati nella lettera d'incarico.

La variazione catastale è buona norma farla poco prima di emettere il collaudo. è saggio far si che la data di fine lavori indicata nel DOCFA coincida con quella dichiarata nel collaudo.

gli impianti fatti non a norma o non correttamente certificati possono essere un problema serio anche per il tecnico. Volete un consiglio, che forse sarà in contrasto con qualche regola? nella lettera d'incarico, specificate che la direzione lavori sugli impianti ha responsabilità limitata alla sola verifica della esecuzione di quanto indicato in capitolato, in termini quantitativi, sollevandovi dalle responsabilità in ordine a eventuali sezionamenti sbagliati, cavi inadeguati, impiego di prodotti non certificati. In questo modo la responsabilità dell'impianto ricade solo sull'impiantista che emette il certificato, dunque come avviene in tutte le condizioni in cui l'impianto si esegue in un ambito in cui non è richiesta la direzione lavori (p.e. opere di manutenzione ordinaria).

serve l'agibilità
gli adempimenti dell'agibilità secondo me non sono obbligatori per il tecnico che è stato nominato progettista o direttore lavori, in quanto l'adempimento è di responsabilità del proponente o committente delle opere. Ovviamente, ne siete obbligati se lo avete espressamente indicato nella lettera d'incarico.







19 commenti:

  1. non sono di roma, e non lavoro abitualmente su roma, volevo chiedere due cose: la planimetria di impianto (e il moddulo 1 e 5) si prende presso l'ufficio di via ciamarra, o ci sono altri uffici separati per le zone? la documentazione completa di un condono (del quale ho concessioen edilizia) si ritira presso il municipio di competenza?

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    1. la sede del catasto adesso è in via raffaele costi, e si fa richiesta lì. il punto di accesso per l'archivio del condono è l'ufficio di scopo condono edilizio in via di decima: hanno il sito su cui ci si deve iscrivere per prenotare le visure fascicoli.

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    2. grazie, apprezzo molto la sua gentilezza e la disponibilità...

      il sito è davvero utile specialmente per chi come me viene da fuori, perché è propedeutico per le informazioni (numerosissime e anche complete) che sono disponibili nelle sezioni del sito del Comune di Roma.

      Resta sempre un po' di amarezza perché a Roma chi segue le regole ottiene fra milel ostacoli e imposizioni,invece, chi non le segue raggiunge il risultato... tipo mille autorizazioni per mettere su un vetro posto dietro un'inferriata l'espulsione della ventilazione meccanica di un bagno e il market etinico posto a fianco ha due belle grandi unità esterne... Roma!

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    3. conosco benissimo il senso di frustrazione che perseguita anche me. Io ho ormai deciso di non fare più pratiche che non siano rispondenti in ogni angolo alle norme (posto che forse il rispetto di davvero tutte le norme o l'eliminazione totale di ogni possibile errore in un progetto è utopia) a costo di perdere clienti.

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  2. Urca.... che lavorone che hai fatto... utilissimo. Grazie, adesso stidio

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  3. Acquisizione Informale copie atti Condono, occorre registrasi su "risorse per roma" prenotarsi come "visura" (questo lo presuno perché il sito non lo spiega) e presentarsi al front office. Quello che non si capisce è QUANDO si consegna il modulo della richiesta con i dati. Poiché al call center non risponde nessuno e l'email infocondono invita a rvcolgersi al callcenter. Ammesso che si riesca a prenotare perché è tutto pieno.

    Approfitto della tua disponibilità e gentilezza per chiedere questo: se prenoto una visura indicando il numero del condono, il giorno dell'appuntamento mi fanno trovare tutta la cartella? sarà poi la mia domanda ad indicare quanti e quali documenti dovranno essere estratti?

    Cmq fare il tecnico su Roma è davvero un "accollo" come dite voi muoversi in un contesto di procedure rigide nella disorganizzazioen più totale, infine da quanto mi dicono complce anche l'alta concorrenza fra tecnici, tutti questi sforzi non vengono neppure adeguatamente retribuiti.

    Ach!

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    1. Non è una città facile in cui lavorare serenamente. La visura va prenotata appena si apre il portale alla mattina, nel giro di pochi minuti finiscono le disponibilità. La delega e la domanda di accesso vanno portate con sé e protocollate lo stesso giorno. Il fascicolo dovrebbe essere già disponibile, salvo disguidi. Te lo fanno vedere e decidi tu cosa copiare, ti fanno subito le copie e finisce li.

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    2. salve architetto.. per la visura dei progetti invece, so che l'archivio è ne caos piu completo per scadenza contratto società che gestisce la sede di pomezia.. ne sa qualcosa?

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  4. Salve Architetto,
    complimenti per l'ottimo blog sempre utile e completo. Mi trovo a dover presentare una SCIA commerciale per l'apertura di un nuovo bar. Il progetto prevede la creazione di nuove partizioni interne. Mi chiedo se in questo caso oltre alla SCIA commerciale è necessario presentare anche la CILA al SUET oppure per i locali commerciali va fatto tutto tramite SUAP?

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    1. la legge prevede la possibilità di presentare una SCIA unica che ricomprenda anche i lavori edili, anzi sarebbe la procedura prevista. In ogni caso, non mi risulta sia vietato scegliere di presentare un titolo edilizio autonomo dalla scia commerciale per i lavori interni.

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  5. Marco buongiorno,
    come purtroppo noto il servizio visure progetti è ancora sospeso. Sai se la sospensione riguarda anche le visure per l'agibilità? Avevo appuntamento per domani per visura progetto e agibilità di un fabbricato, ho ricevuto oggi mail in cui mi comunicano la sospensione del servizio visura progetti ma non si fa cenno alle visure per l'agibilità...Grazie

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    1. se parliamo di certificati di agibilità, quelli dovrebbero essere tutti presso la sede dell'EUR; se parliamo dei fascicoli di agibilità, non so dirti ma è possibile che anche quelli in parte stiano all'archivio esterno.

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    2. si, mi riferivo al certificato non al fascicolo. Per cui almeno quello domani dovrei riuscire a recuperarlo. Grazie!

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  6. Salve architetto, grazie per i suoi blog sempre molto utili. Non so se mi sto inserendo nel blog giusto ma ho cercato e non ho trovato risposte. Devo occuparmi di una ristrutturazione straordinaria (sposamento muri, rifacimento impianti, rifacimento bangni con sostituzione di caldaia per acqua sanitaria e predisposizione per condizionatori) per cui ho predisposto una CILA. Io risulto essere anche direttore dei lavori.
    1)In questo caso la fine lavori è obbligatoria? Sono a Roma e nel Suet appena fatta una cila compare un crononprogramma con la data entro cui bisogna presentarla per cui pensavo fosse obbligatoria.
    2) Alla fine lavori sul Suet devo allegare il DOcfa aggiornato?
    3) per quanto riguarda la certificazione energetica devo farla? e allegarla alla fine lavori?
    Il mio committente che ovviamente vuole risparmiare sulla parcella sta cercando di depennare molte voci dalla lettera di incarico tra cui docfa e certificazione energetica. se non ho obblighi a presentarle mi trovo costretta a toglierle

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    1. se c'è un direttore lavori, a mio parere questo vincola anche alla presenza del fine lavori e collaudo. la variazione catastale è obbligatoria, ma la responsabilità di predisporla è del committente, per cui se questi espressamente ti esonerasse dal farla, le sanzioni (salate) ricadrebbero su di lui: detto fra noi, non gli conviene. la relazione legge 10 non mi pare serva per le cose che hai descritto, dunque non serve nemmeno il relativo aqe. Comunque un incarico professionale non è una lista della spesa dove il committente toglie le cose a piacimento: io lo farei presente.

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  7. Ciao Marco, ma per interventi solo interni per un C1 che ricade in centro storico ma fuori dalle mura aureliane e non vincolato (quindi COQUE), devo appunto chiedere comunque il parere consultivo del COQUE?
    LA categoria RE cosa comprende?
    grazie

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    1. Re interni ormai ne sono rimasti pochi dopo lo spostamento del frazionamento in ms. Possono comunque esserci interventi che ci ricadono tipo lo spostamento di solai con diversa quota d imposta.

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  8. Buongiorno architetto
    Secondo lei l’installazione di unità esterne di 3 condizionatori e caldaia su facciata secondaria in un immobile ricadente in “Beni paesaggistici, lett. c) e d) beni d’insieme, vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche” non ha bisogno di Autorizzazione Paesaggistica secondo il puto A.5 DPR 31/17, è corretto?
    Grazie anticipatamente

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    1. Si può ritenere di no ma deve valutare il suo tecnico

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.