i metri quadri dei condoni

A volte capita di essere presi dal panico leggendo sulla concessione in sanatoria del proprio appartamento una superficie in metri quadri inferiore a quella che abbiamo fatto rilevare o che sappiamo essere la "superficie commerciale". In realtà, la superficie sulla base della quale viene calcolato il condono, e che è quindi indicata nella concessione, non è esattamente la stessa che viene considerata la "superficie commerciale" o superficie lorda propriamente detta. Vediamo di fare chiarezza.

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I metri quadri indicati nella concessione in sanatoria sono quelli calpestabili dei singoli ambienti facenti parte l'opera abusiva. La superficie calpestabile dunque non contempla le superfici occupate dai tramezzi interni, dalle porte, dai pilastri, dai muri portanti e non contempla neppure gli sguinci delle finestre nè lo spessore delle murature perimetrali. è dunque l'esatta superficie di pavimento.

La superficie calpestabile si distingue dalla superficie lorda in quanto quest'ultima invece ricomprende gli spessori dei tramezzi interni e delle murature perimetrali, generalmente fino ad una certa profondità (p.e. a Roma si considerano solo i primi 30cm; a fini catastali invece i primi 50cm; altri comuni o altre procedure possono avere parametri ancora differenti).

Oggi si usa normalmente la superficie lorda, perché è più significativa della consistenza dell'immobile: si fa infatti riferimento a quest'ultima per determinare l'indice di fabbricabilità di un suolo o la consistenza di un immobile ai fini del calcolo di alcuni parametri urbanistici che poi incidono sui costi correlati alle pratiche autorizzative.

Che nei condoni si debbano contemplare i metri quadri calpestabili ce lo dice l'art. 51 della legge 47/85, la quale rimanda al DM 10/05/77 n°801 per la definizione esatta.

Già che ci siamo quindi facciamo un breve cenno a come si calcolano le consistenze nei condoni: la superficie complessiva (Sc) è computata distinguendo la superficie abitabile (Su) da quella non residenziale (Snr). La superficie abitabile è appunto quella "calpestabile" dei singoli ambienti di una abitazione: se parliamo di un edificio plurifamiliare, sarà la somma delle superfici residenziali dei singoli appartamenti, esclusi i vani scale, le parti comuni, i balconi, le logge e i volumi tecnici.

La Superficie non residenziale invece è quella relativa a: cantine, soffitte, locali tecnici se a diretto servizio delle residenze; box auto coperti; androni di ingresso e porticati; balconi e logge. La superficie non residenziale, da calcolarsi sempre come calpestabile, va moltiplicata per il 60% ai fini del computo della superficie "totale".

Se un immobile oggetto di condono possiede sia superfici abitabili che superfici non residenziali (esempio classico: un appartamento con il suo balcone) nella concessione in sanatoria il valore che apparirà sarà già il risultato della somma tra la Su intera e la Snr ragguagliata al 60%.

Diverso e, apparentemente ambiguo, è invece il calcolo del volume. Un abuso edilizio è difatti individuato metricamente sia dalla sua superficie di sviluppo, sia dal volume. Mentre la superficie imponibile, come abbiamo visto, è quella effettiva calpestabile, il volume da considerare è invece quello lordo. Attenzione a questa differenza perché è determinante: dato che la quantità metrica sulla base della quale viene rilasciata la concessione (e sulla base della quale vengono pagate le oblazioni) è appunto la superficie calpestabile netta, si potrebbe essere portati a ritenere che il volume da dichiarare nelle istanze di condono sia sempre quello netto: invece, il volume, seguendo le regole imposte dalle norme generali (DM 1444/68), è quello lordo. Questo significa che le verifiche che attendono al volume, come ad esempio il volume massimo assoluto imposto in alcuni casi, o il limite del volume relativo in caso di ampliamento in base al secondo e terzo condono, vanno effettuate con riguardo al volume lordo. Per Roma, per il calcolo del volume anche nel caso di condoni si fa riferimento alla DCC 2961/78. Dato però che nella modulistica questa differenza tra lordo e netto non era ben chiara, è possibile che ci si sia confusi e si sia indicato il volume netto, invece che quello lordo: in questo caso, occorre verificare metricamente l'effettiva consistenza dell'abuso, sia in termini di superficie calpestabile che di volume lordo, e confrontare questi dati con quanto dichiarato in sede di condono. Se i dati differiscono, è forse possibile chiedere un riesame pratica per correzione di errori materiali, ma attenzione all'eventuale superamento dei limiti imposti dalla stessa norma: se un condono prevedeva un limite massimo di 450mc di cubatura condonabile, e si ha un abuso commesso la cui cubatura netta è, ad esempio 420mc ma quella lorda 480mc, si sconfina nella casistica di condono che è destinato a rigetto o, se già rilasciato perché magari nessuno si è accorto dell'errore, può ritenersi un titolo inefficace.

Possono esserci casi particolari nel caso in cui il condono riguardi una porzione di un fabbricato edificato con originario titolo edilizio: per esempio nel caso di una abitazione ricavata negli ex lavatoi condominiali, può capitare che sia annesso il terrazzo che in origine nasce come lastrico solare. in questo caso potreste non trovare nella domanda di condono il calcolo della superficie del lastrico, in quanto quello di fatto non cambia la sua conformazione rispetto al progetto originario che lo ha autorizzato. ovviamente, ogni condono va analizzato caso per caso.

Ne deriva dunque che alcune superfici valgono sempre zero, e sono per esempio quelle dei giardini pertinenziali delle abitazioni, dei posti auto scoperti, delle aree condominiali scoperte, dei lastrici solari (se possono non essere assimilati ai balconi). Se avete un condono che riguarda la sanatoria esclusiva di uno di questi spazi è probabile che nella concessione troverete "0 mq".

Si nota subito una differenza sostanziale con la superficie utile lorda che si utilizza oggi: per esempio nel comune di Roma i balconi ed i terrazzi non concorrono mai al computo della SUL, così come i vani ascensore, i vani scale, i locali tecnici. è anche per questo che gli edifici di recente costruzione a Roma hanno terrazzi molto grandi (anche perché così sono più commerciabili) e cavedi tecnici in abbondanza (senza esagerare però).

Facciamo un semplice esempio di calcolo: abbiamo un appartamento di pianta quadrata e con unico ambiente, che internamente misura 6 metri di lato, ed ha dei muri perimetrali da 50cm di spessore: pertanto, il perimetro esterno misurerà 7 metri di lato. All'unità immobiliare è annesso un balcone lungo sei metri e profondo un metro.

Se l'immobile dell'esempio fosse stato soggetto a condono edilizio, nella concessione troveremo la seguente quantità di metri quadri: 6 x 6 = 36mq di Su più 6 x 1 x 60%=3,6mq di Snr, pertanto avremmo una concessione con una superficie complessiva "residenziale" di mq 39,6.

Se invece stessimo calcolando la Sul in base alle norme del PRG di Roma non dovremmo computare il balcone, ma oltre alla superficie residenziale dovremmo anche aggiungere i primi 30cm dello spessore delle murature perimetrali: così che la superficie utile lorda del nostro immobile deriverebbe dal seguente calcolo: 6,6 x 6,6 = 43,56 mq.

Nei condoni dei locali non residenziali, invece, la totalità della superficie (sempre quella calpestabile) concorre tutta al computo, pertanto in queste unità immobiliari può esserci meno discrepanza tra superficie "di condono" e superficie utile lorda.

Se il condono ha riguardato solo una porzione dell'immobile (p.e. le famose verande) allora la superficie di condono riguarderà solo l'ampliamento, e non ricomprenderà la superficie dell'immobile originario che deve intendersi già legittimata. in questo caso, la legittimità complessiva dell'immobile a mio parere è data da due distinti titoli: l'ampliamento sarà titolato solo dal condono, mentre il resto non condonato dovrà fare ancora riferimento all'originario titolo edilizio.