mercoledì 13 giugno 2018

PAI e vincoli urbanistici

Roma, così come molte altre città che hanno rapporti più o meno diretti con l'acqua, è coinvolta da un Piano di Assetto Idrogeologico, il quale, molto in sintesi, individua, tra le altre cose, delle zone, sia urbanizzate, sia no, che possono essere soggette ad esondazione dei corsi d'acqua. Su queste zone, anche se già urbanizzate, l'edificazione è limitata ed in alcuni casi anche la trasformazione dell'esistente è soggetta a preventiva approvazione del progetto da parte dell'autorità di bacino.




Il Tevere all'altezza del Ponte Duca d'Aosta. fonte.
Quando si intraprende una qualunque trasformazione dell'esistente, a meno che non siano opere molto semplici come manutenzioni ordinarie o straordinarie, è opportuno verificare - tra le molte altre verifiche - se l'immobile oggetto di intervento ricade nelle zone sottoposte a tutela idraulica. Per farlo, a Roma, occorre consultare le tavole specifiche, predisposte dal dipartimento PAU, che riprendono le perimetrazioni del vincolo imposte dal Piano di Assetto Idrogeologico - PAI - dell'autorità di Bacino dell'Appennino Centrale (autorità competente per il territorio di Roma).

La lettura delle tavole a prima vista può apparire fuorviante, perché, seguendo la classificazione del PAI, sono divise in tre distinti ambiti: le fasce di rischio relative al reticolo principale (fiumi principali, quindi Tevere e Aniene); quelle relative al reticolo secondario (affluenti secondari); quelle specifiche relative ai canali di bonifica (zone concentrate tutte a ridosso della costa). La verifica va fatta su tutti e tre i livelli. le fasce di rischio sono state ampliate di recente con l'approvazione del Decreto Segretariale 58/2016 che ha riguardato l'estensione della perimetrazione dei canali di bonifica; l'iter di estensione è partito nel 2012, quindi c'è stato un lasso di tempo in cui su quelle aree sono state in vigore delle norme di salvaguardia.

Se l'immobile ricade nell'area di vincolo, possiamo capitare in una delle tre fasce principali di "rischio" (l'alveo dei fiumi è considerata una fascia a parte, a rischio elevatissimo), chiamate fantasiosamente A, B e C nelle quali le attività edilizie sono limitate in base a quanto prescritto agli articoli 28, 29, 30 delle norme tecniche di attuazione del PAI.

Come si nota subito, nelle fasce di rischio A è preclusa la nuova edificazione, fatti salvi casi particolari. Per esempio, se ci si trova in una zona che, prima dell'approvazione del PAI, era già stata oggetto di pianificazione particolareggiata da parte del Comune, allora è possibile invocare le deroghe previste dall'art. 47, le quali appunto consentono, sempre fatta salva l'acquisizione del parere idraulico, l'edificazione anche se in contrasto con gli articoli 28, 29, 30. è per esempio il caso delle zone ad urbanizzazione già definita tipo le ex zone "O" del precedente PRG, in ogni caso, per essere sicuri, è possibile chiedere ad uno specifico ufficio del Dipartimento PAU il parere sull'applicabilità di questo specifico articolo, da allegare poi alla richiesta di permesso di costruire.

Nelle fasce B è ammesso l'intervento edilizio purché previsto dalla pianificazione comunale, ma limitatamente alle zone A, B e D (facendo riferimento ovviamente alle zone omogenee del DM 1444/68); dunque è esclusa la zona C, quella di vera e propria espansione edilizia. Con questa limitazione, il PAI in fascia B vuole di fatto consentire gli interventi laddove esista già un nucleo urbanizzato (come è implicito nelle zone A e B) ma vuole evitare che nascano veri e propri quartieri in zona a rischio esondazione.

Attenzione comunque ai casi particolari: come si legge chiaramente nelle norme delle fasce A e B, alcuni interventi sono comunque soggetti al parere idraulico, come per esempio i cambi di destinazione d'uso, gli ampliamenti di volume, lo spostamento dei volumi sull'area di sedime: purtroppo la norma è generica dunque occorre acquisire il parere idraulico anche se questi interventi sono previsti al di sopra della quota che può raggiungere l'acqua in caso di piena. Il parere va chiesto direttamente all'autorità di Bacino o, se ci si trova nelle aree di bonifica, anche al Consorzio di Bonifica.

Riguardo ai cambi d'uso, risulta utile leggere il verbale della seduta del 30 marzo 2017 indetta dall'autorità di bacino ed alla quale hanno partecipato diverse istituzioni: i partecipanti ritengono ovviamente inutile dare disposizioni circa i cambi d'uso quando riguardano immobili posti al di sopra del limite al quale può arrivare l'acqua in caso di piena, perché semplicemente non ci sarebbero prescrizioni da dare: il parere in questi casi quindi si limita a confrontare i livelli, e per questo motivo è utile evidenziare con precisione l'altezza da terra dell'immobile, ed anche la quota del suolo su cui giace il fabbricato. Nella stessa riunione viene evidenziata l'incongruenza delle norme del PAI, ed in particolare all'art. 28, dove si afferma che è possibile la demolizione senza ricostruzione ma rende comunque possibile la ristrutturazione edilizia, la quale però ricomprende anche la demolizione e ricostruzione: non si raggiunge comunque nessun accordo su come interpretare le norme. Nel corso di queste riunioni, è stato stilato un documento che entra nel merito di alcuni aspetti più specifici.

Voglio spendere due parole su un caso particolare, che è stato oggetto di studio da parte mia nell'ambito di una CTP. Il decreto segretariale 58/16 come abbiamo visto ha ampliato il vincolo su alcune aree che prima non avevano prescrizioni: in alcuni casi specifici vengono vincolate in zona A terreni che prima non avevano proprio alcuna classificazione di rischio. Le nuove perimetrazioni tuttavia erano state approvate già nel 2012, ma solo nel 2016 (anzi, gennaio 2017, cioè la data in cui il decreto segretariale è stato pubblicato sul BURL) diventano effettive. In questo arco di tempo, vi è di fatto una sorta di norma di salvaguardia che a mio parere ha inciso sulla effettiva edificabilità delle aree.

Altra cosa che vale la pena sottolineare, è il fatto che gli ambiti delle responsabilità dei vari uffici coinvolti sono stati chiariti solo nelle riunioni svoltesi nel corso del 2017: per esempio solo da allora ufficialmente i comuni sono in grado di emettere le certificazioni di applicabilità dell'art. 47 delle NTA dei PAI (l'articolo che consente di poter edificare su aree in zona A o B se, precedentemente all'approvazione del PAI, erano soggette a pianificazione esecutiva già approvata, tipo piani particolareggiati o programmi di recupero) e sempre solo da allora sono stati chiariti gli ambiti di competenza del rilascio dei pareri tra Regione e Provincia.


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