docfa: trucchi e suggerimenti

Ecco un altro post dedicato in particolare ai colleghi tecnici alle prese con uno dei (tanti, troppi) anfratti burocratici con cui quotidianamente si ha a che fare. Stavolta parliamo del Docfa, acronimo di Documento Catasto FAbbricati: è la procedura - o meglio, il software - necessaria per depositare le planimetrie in catasto dei nuovi fabbricati oppure per effettuare le variazioni sulle planimetrie esistenti. In realtà la procedura sarebbe abbastanza semplice ma, manco a farlo apposta, ci sono diversi passaggi poco chiari e, soprattutto, degli strani comportamenti di un software che definire rudimentale è un complimento (di fatto, non è mai stato veramente aggiornato da una decina d'anni a questa parte).

il presente post è aggiornato al 20 dicembre 2020

immagine di libero utilizzo da Pixabay

Anzitutto specifico che qui parlerò non di tutta la procedura ma di quasi tutta: lascerò ad un futuro approfondimento la questione dell'elaborato planimetrico (che è cosa ben diversa dalla planimetria della singola unità immobiliare). Questo perché è un argomento che merita un discorso a parte, ed anche perché non voglio appesantire troppo questo che già sarà un post abbastanza articolato. Tralascerò volutamente anche il caso degli accatastamenti delle categorie speciali e della cosiddetta categoria F di cui io stesso devo ancora comprendere molte cose.

Inoltre, considerate che parlerò espressamente della procedura per la VARIAZIONE di unità immobiliare, e non quella per costituzione che è per certi versi più complessa. tuttavia il discorso sulla planimetria può essere esteso anche alle nuove costruzioni.

Prima di inoltrarci nel discorso, vi segnalo questa pagina dell'Ordine Architetti Roma in cui è riportata la versione aggiornata del Vademecum Docfa sviluppato dalla Direzione Regionale del Lazio, nonché i link a diversi documenti utili, a partire dal leggendario massimario del 1939. Probabilmente la stessa documentazione è stata messa a disposizione anche dagli altri ordini professionali. E' sempre bene leggere il vademecum se si è digiuni, o comunque quando si hanno dei dubbi; in linea di massima è utile leggerlo anche quando si è abbastanza sicuri di quel che si sta facendo.

Vediamo subito quand'è che è obbligatorio depositare od aggiornare la planimetria catastale. ovviamente, il deposito della nuova planimetria è obbligatorio ogni qualvolta si sia realizzato un nuovo immobile, qualunque esso sia. La planimetria invece va aggiornata praticamente ad ogni seppur minima variazione planimetrica: generalmente queste variazioni sono le stesse che fanno scattare l'obbligo della CILA, quindi le due cose vanno di pari passo. Fino a qualche anno fa, tuttavia, l'aggiornamento della planimetria non era obbligatorio perché la legge stabiliva che lo era solo se variava la rendita catastale a seguito dei lavori eseguiti. in seguito la norma si è evoluta ed ora è obbligatorio sempre e comunque aggiornare la planimetria in catasto dopo ogni CILA, SCIA o DIA che sia. Alcuni proprietari di immobili sono ancora convinti che non sia obbligatorio (per certe persone sembra proprio che le leggi siano personalizzabili o che comunque non riguardino mai il loro mondo) e, quindi, se come tecnici vi sentite dire che fare il docfa non serve, non disperatevi: la responsabilità della mancata presentazione sarà solo e soltanto del committente. Vi suggerisco, in questo caso, di mandare una PEC od una raccomandata al committente in cui voi specificate che fare la procedura è obbligatorio ma che ovviamente senza l'autorizzazione del committente siete impossibilitati a fare alcunchè.

obbligo di scorporo locali accessori (cantine)

Prima di inoltrarci nella descrizione della procedura, è bene specificare che, dal 1 luglio 2020, ogni qualvolta si interviene su immobili che hanno associato all'interno della planimetria degli spazi accessori (tipo cantine e soffitte) che hanno autonoma funzionalità (cioè hanno accesso autonomo direttamente dall'esterno o da parti comuni, quali corridoi cantine ma che insomma non abbiano accesso direttamente dall'immobile "principale"), nel fare una qualunque operazione catastale, anche banale quale può essere una diversa distribuzione spazi interni, occorre procedere con l'accatastamento autonomo di questi spazi accessori, i quali comunque continueranno a rimanere pertinenziali, ma diventeranno delle unità immobiliari separate. Questa procedura inizialmente è stata relegata alle nuove costruzioni, con circolare 2/E 2016, ma successivamente estesa alle unità immobiliari anche già esistenti. non vi è comunque obbligo di effettuare l'operazione di scorporo dei locali accessori se non vi è necessità di operare catastalmente sull'immobile. Considerate, comunque, che se ad una unità immobiliare è stata annessa "per errore" una unità accessoria che ha destinazione box auto o posto auto, sappiate che questa cosa è sempre stata illegittima e quindi lo scorporo va fatto a prescindere da questa innovativa procedura. La variazione catastale dovrà avere la causale "divisione" unitamente a quella della variazione che origina la necessità di trasformazione (esempio variazione destinazione uso o variazione spazi interni, o qualunque altra). Questo porta con sé il fatto che il contributo erariale andrà calcolato su più u.i.u. e non su una sola. In relazione tecnica si può aggiungere una descrizione del tipo "scorporo cantina operata ai sensi della circolare 2/E 2016".

Attenzione al concetto di pertinenzialità: la divisione non compromette il rapporto di pertinenzialità tra cantina ed appartamento. Si presti attenzione a questa circostanza perché se si opera un annullamento della pertinenzialità (con atto notarile) ciò può comportare a livello urbanistico delle problematiche intrinseche (come ad esempio passaggio da un immobile che non sviluppa SUL ad uno che invece ne sviluppa, come accade a Roma ad esempio).

procedure docfa: importazione della planimetria

io uso un software diverso da autocad (Progesoft Progecad 2013 attualmente), comunque non ho problemi con l'importazione delle planimetrie se le salvo in formato dxf versione autocad 11/12 ASCI. La versione dxf autocad 2000 manda in tilt la scala del disegno, ma potrebbe dipendenre anche dal software che uso. Se usate autocad, vi consiglio di provare diverse versioni dxf e vedere quella che vi viene meglio.

Vediamo passo passo come impostare la planimetria:

• Passo 1: ricordarsi di usare solo ed esclusivamente i modelli di file dxf predisposti direttamente dall'agenzia del territorio. Vi consiglio altresì di copiare questi modelli su una cartella apposita e quindi di mettere il vincolo di "sola lettura" a tutti i file. Ho notato infatti che se utilizzate sempre lo stesso file di base per fare le planimetrie c'è il rischio che dopo un po si "stranisca" e che, quindi, l'importazione non vada sempre a buon fine. Partite sempre dal file di modello originale vuoto.
• passo 2: scegliere la scala adeguata per la rappresentazione: io sono dell'idea di rappresentare gli immobili sempre in sala 1:100 almeno finchè questi entrano "comodamente" in un A3, a maggior ragione se entrano, anche un po strettini, in un A4. Passo al 200 solo in immobili la cui planimetria non entrerebbe al 100 in un A3.
• passo 3: docfa non riconosce i colori dei layer, quindi disegnerà tutto con tratto nero, ma potete importare tranquillamente i layer. Attenzione: non viene letto il parametro che stabilisce se un layer deve essere stampato o no, dunque eventuali layer di "appoggio" che usate, potrebbero venire visualizzati nella planimetria. Dato che nel 90% dei casi faremo il docfa di un qualcosa che abbiamo già progettato o comunque disegnato per fare altre cose (la CILA per esempio) possiamo ben pensare di usare la stessa planimetria "di lavoro", ovviamente togliendo tutto il superfluo (che vedremo dopo): in questo caso, io procedo facendo una copia di tutta la planimetria, la esplodo per evitare di trascrivere blocchi od altri oggetti strani che docfa non riconosce, mantengo i layer essenziali, modifico lo spessore delle linee usando l'impostazione "thickness" o "spessore" nelle proprietà dell'oggetto (dunque non serve a niente cambiare lo spessore della linea nella apposita impostazione del layer: docfa non la legge - generalmente va bene 0.04 per i muri sezionati e 0.01 per il resto, per i disegni al 100), e quindi la scalo: nelle planimetrie per docfa 1 unità del disegno = 1 metro nella realtà. Un tip per le linee tratteggiate: DOCFA non legge la scalatura del tipolinea, ma legge solo e soltanto il tipolinea e la scalatura generale: dunque dovete fare delle prove per vedere quel tipolinea che "viene scalato giusto" nel disegno, senza applicare, o comunque ignorando, la scalatura. Per la scalatura del tipolinea e per impostare gli spessori linea, potete fare riferimento a questa ottima guida. Ricordo che le linee tratteggiate devono essere usate in caso di: salti di quota in proiezione, porzioni di immobile quando viene rappresentato parzialmente (è il caso della dichiarazione di porzione di uiu), alcuni tipi di confine. Ricordate infine che DOCFA non riconosce, o lo fa con serie difficoltà, linee particolari come le SPLINES, le ellissi (rarmente anche gli archi di circonferenza) e i testi multilinea: evitate tassativamente di usare questi strumenti (c'è il rischio che nella planimetria vengano rappresentati segni grafici non voluti) e "approssimate" eventuali curve complesse sempre e solo con gli archi di circonferenza: il disegno del DOCFA non deve essere un capolavoro artistico! Se l'immobile contiene dei soppalchi anche se sono molto bassi e quindi utilizzati solo per deposito possono essere rappresentati a parte, come se fossero un locale accessorio tipo una cantina; considerate comunque che superfici al di sotto dei 150cm di altezza non concorrono alla valutazione della rendita, quindi si possono anche omettere. Al di sopra di tale altezza invece è sempre obbligatorio rappresentarli e perimetrarli. In caso di zone ribassate con volumi chiusi in cartongesso, si possono rappresentare nel docfa come aree a diversa altezza (lo farei solo se sono così state rappresentate anche nella pratica autorizzativa) e si può volendo specificare che si tratta di un ribassamento con cartongesso (spesso semplicemente scrivo nell'area ribassata "H 270 (cartongesso)"). Docfa non riconosce i caratteri delle scritte, o meglio li converte sempre in arial. Per non incorrere nell'inconveniente che una scritta venga rappresentata in modo imprevedibile, conviene usare l'Arial almeno limitatamente alle scritte che vanno nella planimetria catastale;
• passo 4: elminare il superfluo. Nel docfa non c'è bisogno di rappresentare: campiture di ogni tipo; arredi; sanitari; quote. Le scritte sufficienti sono: individuare la cucina, i bagni, i ripostigli (si possono usare gli acronimi: K, B, Rip): il resto può non essere specificato perché è ovvio che sia camera da letto o salone, e la distinzione fra l'uso delle zone al catasto non interessa. Le porte possono essere rappresentate senza segno di apertura, ma è sufficiente indicare solamente il vano;
• passo 5: nel docfa dovrete rappresentare tutti i confini dell'unità immobiliare (è buona cosa farlo anche nelle planimetrie della CILA/SCIA/DIA), semplicemente scrivendo con cosa confina l'immobile. i confini sono necessari al fine di identificare correttamente ed univocamente l'immobile: deve essere quell'appartamento e non quell'altro, magari identico, del vostro vicino ma che necessariamente differisce per i confini e gli affacci. io uso le diverse diciture in base alle varie casistiche:
• confine con appartamento: indico quello che so con certezza, p.e. "appartamento int. 10". Se è l'appartamento di un'altra scala, "appartamento scala B". se è l'appartamento di un altro fabbricato, diverso da quello in cui è l'immobile, userò genericamente "fabbricato via mario rossi n°12";
• affaccio su strada: si indica il nome della strada su cui affaccia l'immobile, es "via mario rossi". Se è un locale commerciale con vetrine, oltre al nome della strada indicherò i civici di ogni vano porta. Se l'affaccio è multiplo, p.e. verso un'area privata e poi verso la strada, è sufficiente indicare sempre solo il nome della strada.
• affaccio su un edificio confinante, distaccato dal nostro: i più raffinati useranno "distacco verso fabbricato per abitazioni di via Mario Rossi n°12" oppure genericamente "distacco verso fabbricato per abitazioni". Se l'edificio ha una destinazione d'uso diversa, indicarla: es. "distacco verso fabbricato commerciale". Per indicare il distacco in questo modo, l'edificio deve essere ragionevolmente vicino: se ho un affaccio "libero" in cui il fabbricato più vicino è un edificio che sta a 500 metri, non ci sarà bisogno di descriverlo come distacco.
• affaccio su cortile interno: si può indicare semplicemente "cortile interno del fabbricato" o "cortile interno fra fabbricati" se è un cortile comune a più fabbricati.
• affaccio su chiostrina o pozzo di luce: generalmente, questi spazi comuni "piccoli" è bene che siano rappresentati assieme alla planimetria: leggi dopo.
• passo 6: aggiungere la rappresentazione degli spazi comuni: se nel fabbricato non è presente l'elaborato planimetrico (è un elaborato grafico che rappresenta, appunto, le parti comuni e la mappatura dei subalterni: lo trovate per immobili costruiti di recente (almeno dal 2000 in poi, ma potrebbe esserci in fabbricati preesistenti in cui sono state fatte ristrutturazioni integrali importanti)) dovrete rappresentare gli spazi comuni limitrofi all'appartamento/immobile: nel caso tipico dell'appartamento, occorre rappresentare almeno il vano scala per intero, compresa l'indicazione delle altre porte del pianerottolo con i relativi interni. Se abbiamo una chiostrina od un pozzo di ventilazione confinante, rappresentiamolo per intero, mentre invece se abbiamo un cortile più ampio possiamo semplicemente indicare l'affaccio su cortile interno.
• passo 7: aggiungere le didascalie ed i riferimenti fondamentali: è indispensabile inserire l'orientamento, non lo scordate mai. la scala di rappresentazione NON va inserita all'interno del disegno: uscirà in automatico nel cartiglio della planimetria. In alto a sinistra della planimetria inserite: la destinazione d'uso (abitazione, locale commerciale, etc); il piano del fabbricato a cui l'immobile ha accesso; il piano dell'immobile (se l'immobile ha più piani); il numero d'interno se è appartamento; l'altezza massima (nel disegno rappresenterete tutte le eventuali zone dell'immobile con altezza diversa da quella massima). Se l'immobile è composto anche da locali di servizio che sono rappresentabili in pianta (p.e. cantine o soffitte, ma NON box) dovete ripetere la didascalia per ogni locale accessorio. è essenziale che il locae accessorio sia orientato allo stesso modo dell'appartamento, altrimenti dovreste inserire due orientamenti e diventerebbe un casino.
• passo 8: inserire i poligoni. Eccoci ad un punto nodale della piantina in DOCFA: i poligoni con cui devono essere perimetrati e quantificati gli immobili. Il poligono è sostanzialmente una polilinea chiusa, con la quale il programma ricava la superficie dell'immobile (per questo è inutile inserire quote nel disegno) nonchè la destinazione dichiarata. Vediamo le caratteristiche: anzitutto, se l'immobile ha degli elementi accessori (cantina, soffitta ma anche balcone, terrazzo, etc) dovremmo realizzare più polilinee, una per ogni superficie autonomanente individuabile nell'immobile. I poligoni dovranno essere posizionati su un layer apposito chiamato "DOCFA_POLIGONI" (mi raccomando le maiuscole e l'underscore) che deve avere colore bianco ("white") - NON date nessun colore al layer e NON fate le polilinee se il layer ha un colore diverso dal bianco: il docfa non ve le riconoscerà o lo farà con qualche problema. La polilinea di base deve racchiudere tutto l'immobile, fino ai suoi confini verso l'esterno o verso altri locali di altri immobili: nei muri perimetrali esterni, la polilinea deve coincidere con il filo esterno del muro (in sostanza, tutto lo spessore del muro perimetrale esterno deve essere racchiuso all'interno della superficie dell'immobile, fino ad uno spessore di 50cm: se il muro ha uno spessore superiore, allora la polilinea deve fermarsi a 50cm dal filo interno), mentre nelle pareti di confine con altre unità immobiliari, o verso locali chiusi condominiali (p.e. vano scale) la polilinea deve ricadere a metà del muro (se non potete rilevare lo spessore del muro, fate una stima ma non disegnatelo mai meno di 20cm). La polilinea deve essere chiusa con il comando "chiudi/close". Nei volumi accessori (cantine, soffitte) vale lo stesso principio per il disegno del poligono. In caso di balconi e terrazze direttamente confinanti con l'immobile, la polilinea dell'immobile e quella del balcone devono sovrapporsi nelle pareti che dividono le due superfici: il poligono dell'immobile arriverà sempre fino al filo esterno del muro perimetrale anche se affaccia sul balcone, e da qui ripartirà il poligono del balcone stesso, che sarà poi esteso fino al limite ultimo della superficie (sia essa calpestabile o no). Nel caso abbiate delle scale interne (quindi una unica u.i.u. distribuita su più piani) la superficie in pianta della scala deve essere considerata una volta sola: dunque generlamente si inserisce nel poligono principale al piano dell'ingresso, e negli altri piani si poligona in Bianco (vedi sotto). In caso di più di due piani, la scala "conta" comunque sempre una sola volta Se tuttavia aveste due scale differenti e distinte che collegano tre livelli, allora in questo caso secondo me è corretto considerare le superfici di entrambe le scale una volta. In DOCFA è possibile differenziare i poligoni con dei colori (quindi NON inserite il colore nel layer, come detto, ma colorate direttamente l'oggetto una volta disegnato) in modo tale che il programma riconosca in automatico le destinazioni d'uso: ciò non è indispensabile, infatti i poligoni possono essere differenziati poi direttamente nel programma. Mi sembra comunque meglio differenziare i colori fin dall'inizio: ecco come usarli (considerate che il riferimento è ai colori "standard" di autocad, non quelli di palette nè RGB) - considerate che la differenziazione dei colori corrisponde ad un differente "peso" nella stima delle consistenze dell'immobile e quindi del relativo calcolo della rendita:
• ROSSO/RED: vani principali dell'immobile e principali locali accessori (bagni, wc, ripostigli, mansarde, tavernette, ingressi)( parametro 62 del file DXF = 1); 
• GRIGIO scuro/GREY: nei locali C1 e C6 si dovrà usare sempre il rosso per i locali principali, mentre invece il grigio scuro per gli accessori quali wc, bagni, ripostigli, ingressi, magazzini, retronegozi, corridoi (parametro 62 del DXF = 8);
• GIALLO/YELLOW: vani o locali accessori a servizio indiretto dei locali principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili se COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 2);
• VERDE/GREEN: come il giallo solo se NON COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 3);
• CIANO/CYAN: superficie di balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie, lastrici solari e simili di pertinenza e dipendenza esclusiva dell'immobile (quindi non occorrerà perimetrare eventuali spazi comuni di uso esclusivo) se COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 4);
• BLU/BLUE: come il ciano solo se NON COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 5);
• MAGENTA: superfici di corti, giardini, aree scoperte o assimilabili di pertinenza e dipendenza esclusiva dell'immobile (sia comunicanti sia non) (parametro 62 = 6);
• BIANCO/WHITE: superfici di ambienti non classificabili tra i precedenti e non rilevanti ai fini del calcolo della superficie catastale (tipo: se ho un appartamento su due livelli, la porzione di spazio di affaccio del piano di sopra su quello di sotto può essere perimetrata così) (parametro 62 = 7);
• passo 8 bis: considerate comunque che i poligoni possono anche essere inseriti manualmente, quindi potete anche fare solo e soltanto il disegno di base in CAD e poi disegnare i poligoni dall'interno di docfa. Ho sempre ritenuto più preciso però disegnare i poligoni al cad.
• passo 9: congelare e spegnere il layer dei poligoni (altrimenti vengono disegnati anche quelli in planimetria: il docfa li leggerà lo stesso) e imporre i limiti al disegno con il comando "limits", facendoli coincidere con il perimetro del modello.
• passo 10: esportare o salvare il file in un formato "vecchio" di DXF: con il mio CAD ho visto che funziona abbastanza bene salvare in formato "autocad 11/12 ASCII DXF" ma so invece che con autocad non sempre funziona. Ora il vostro file è pronto per l'importazione in docfa!

Un TIP generale da tenere in considerazione: come accennato, è sempre meglio partire da un file di modello "pulito", piuttosto che rieditare dei dwg che avete già precedentemente usato. Non so perché, ma ho sperimentato che dopo un po di "usi" un dwg si corrompe e non viene più importato correttamente dal docfa: vi consiglio di scaricare i file di modelli "vergini" dal sito dell'agenzia delle entrate e metterli in sola lettura: ci dovrete copiare ogni volta dentro il disegno.

Secondo TIP importante: quando avete creato il layer "DOCFA_POLIGONI" NON attribuitegli nessun colore se non il bianco standard; quando disegnate la polilinea, selezionare il colore giusto nella tendina dei colori PRIMA di disegnarla e non dopo: ho sperimentato che a volte fare il contrario crea problemi al riconoscimento in docfa dei poligoni.

Può capitare che nel caricare la planimetria nel DOCFA da DXF i poligoni appaiono spostati o traslati rispetto a come li avete inseriti nel disegno: questa cosa può accadere, non ho ancora capito il motivo, e l'unica, e più semplice soluzione, è quella di traslare i poligoni direttamente nella finestra di analisi dei poligoni. Qualcuno risolve il problema aggiornando la versione di Java. Più spesso capita sulle planimetrie A3 con più poligonazioni. Comunque, essendo un problema del programma, non dovrebbero rigettare docfa in cui le poligonazioni dovessero risultare traslate.

nella descrizione dei colori dei poligoni avrete fatto caso che ho inserito la dicitura "parametro 62 del DXF": spendiamo due parole per spiegare meglio. Il DXF è un formato di file specifico per l'interscambio di dati vettoriali: ogni oggetto che disegnate viene trasformato in una stringa di codice alfanumerico: potremmo definire autocad come una sorta di "convertitore" di disegni in sequenze di stringhe di codice. Quando disegnamo una polilinea, a questa è associato un colore, e questo colore è definito dal parametro 62. Se aprite un qualunque file dxf con il wordpad di windows potrete leggere il codice, e andare a cercare dove c'è questo parametro 62. Generalmente non conviene andare a spulciare il codice: l'ho fatto una volta sola in cui in un locale commerciale, dovendo inserire il parametro "8" e volendo essere sicuro che lo prendesse, sono andato a modificare il sorgente. altrimenti generalmente evitate di maneggiare il dxf con wordpad perché è molto facile renderlo illegibile, soprattutto considerando che DOCFA è molto "delicato" nella lettura di questi disegni.

compilazione modello D

quadro B: c'è poco da dire: inserite quante unità immobiliari state sopprimendo, costituendo e variando, se hanno destinazione ordinaria oppure no, e selezionate il corretto motivo della variazione. L'unità immobiliare preesistente va soppressa in caso di: frazionamento, fusione, trasferimento di vani verso un'altra unità, perdita di vani a favore di un altra unità, ampliamento (anche modesto). In pratica l'unità immobiliare preesistente si mette in variazione solo quando ho modifiche planimetriche, presentazione planimetria mancante o cambi di destinazione d'uso.

quadro U: questo quadro va compilato per ogni unità immobiliare variata, soppressa e costituita. il numero totale di quadri U compilati dovrà corrispondere al numero di unità totali che avrete dichiarato nel quadro B quale sommatoria di unità variate, costituite, soppresse. Per aggiungere nuove unità cliccate il tasto "nuova uiu" in alto a destra. Per ogni unità inserire le coordinate catastali (per quelle in costituzione dovete preventivamente chiedere l'attribuzione di subalterni, comunque la procedura non è obbligatoria, basta che utilizzate subalterni non usati da altre cose e possibilmente con una cifra superiore a 500 (per la provincia di Roma: altre provincie non hanno questa regola). Io comunque prenoto sempre i subalterni: si può fare anche on-line se avete la convenzione. In basso dovrete proporre i dati di classamento: per unità variate generalmente si lasciano quelli preesistenti, a meno che non ci siano ragionevoli motivi per aumentarli o ridurli: considerate che in un DOCFA per variazione in cui il programma stesso mi calcolava meno vani, mel'hanno rigettato perché dicevano che i vani non possono essere ridotti (ma se si era sbagliato il tecnico originario che ne ha attribuiti di più io che posso farci?). La rendita catastale viene calcolata in automatico in base ai dati inseriti. Per esempio in caso di due appartamenti tra i quali abbiamo trasferito dei vani dovremmo sopprimere le due unità preesistenti e costituirne altrettante nuove, per un totale di 4 quadri U compilati.

note sulle consistenze - corollario del quadro U: le consistenze negli immobili residenziali vengono calcolate automaticamente dal programma, ma la consistenza effettiva deve comunque essere indicata dal tecnico, perché rappresenta una sorta di stima e di dichiarazione che questi fa. Ovviamente, può coincidere con il calcolo effettuato in automatico. per ora, gli immobili residenziali sono valutati ancora in base al numero dei vani. Per altre categorie di immobili invece il calcolo della consistenza catastale è diverso: per esempio negli immobili di categoria C/1 la consistenza è data dalla superficie calpestabile di tutti gli ambienti (ciascuno moltiplicato per il suo coefficiente di ragguaglio) mentre la superficie catastale è un parametro calcolato automaticamente dal DOCFA in base alle poligonazioni che avete fatto, che invece rappresentano la superficie lorda e non quella netta. La superficie catastale in casi particolari può risultare inferiore alla consistenza: è normale. Ricordate che è la consistenza che determina la rendita, e non la superficie catastale. Comunque il DOCFA anche per le categorie C ha un sistema per l'automazione del calcolo della consistenza (a partire sempre da dei dati che dovete inserire voi) e quindi, se preferite, potrete semplicemente avallare quanto automaticamente calcolato.

classamento - nel DOCFA è sempre il tecnico che attribuisce quello che secondo lui è il classamento corretto. per classamento si intende l'attribuzione alla singola unità immobiliare di quattro parametri: 

1. il gruppo; A per le abitazioni e gli uffici; B per gli immobili speciali non a fini di lucro; C per gli immobili commerciali e produttivi "standard"; D per gli immobili speciali a fini di lucro; E immobili a destinazione particolare, spesso si tratta di infrastrutture; F entità urbane e cosiddette categorie fittizie o temporanee. ciascuna categoria è divisa in diverse sottospecie individuate da numeri: a ciascun abbinamento tra lettera e numero corrisponde una esatta destinazione d'uso, che deve essere verificata dal tecnico classatore. L'abbinamento tra il gruppo (la lettera) ed il numero rappresenta la categoria catastale. Ad esempio, un C/1 è una categoria catastale commerciale ed un C/2 è un magazzino: le destinazioni sono ben separate e sbagliare la destinazione d'uso è un errore molto grave, soprattutto quando nella categoria sbagliata attribuita la rendita è calcolata più bassa rispetto a quella che sarebbe corretta: potrebbero pensare che lo avete fatto apposta per pagare di meno;
2. la classe; ogni categoria ha una propria gerarchia di classi, le quali variano anche da provincia a provincia. possono esistere categorie che hanno una sola classe. generalmente, più il mercato immobiliare è variegato nella zona, maggiore sarà il numero di classi. a classi più elevate corrispondono tariffe più alte. considerate che queste classi sono state decise negli anni quaranta e molto spesso sono ancora quelle. talvolta decidere la classe non è facile, perché deriva da una serie di valutazioni che il tecnico deve fare con riguardo alla capacità di quella specifica unità immobiliare di produrre reddito: ad esempio, due locali commerciali che si trovano nello stesso palazzo, ma uno con vetrine su una strada ad alto scorrimento di persone a piedi e l'altro, invece, nell'angolo meno battuto, potrebbero avere classi diverse, perché quello che ha maggior appetibilità avrà maggiori possibilità di poter pretendere un affitto alto, dunque maggiore redditività potenziale. Nelle variazioni su immobili esistenti è generalmente difficile che si debba variare la classe: laddove valutate che ciò debba essere fatto, è suggerito di scrivere qualcosa nell'apposito campo della relazione tecnica;
3. la consistenza; ogni immobile delle categorie A e C ha una consistenza; le altre categorie non hanno consistenza ma hanno generalmente la rendita. La consistenza rappresenta la dimensione dell'immobile, e dovrebbe essere un qualcosa di direttamente connesso sempre alla capacità dell'immobile di produrre ricchezza. un appartamento di due vani potrà essere affittato ad una cifra più bassa di uno di quattro vani, ma appartamenti grandi hanno anche un valore locativo per metro quadro più basso; il criterio della consistenza cerca di tenere presente questi fattori, tipici del mercato immobiliare. Per le unità del gruppo C, la consistenza è calcolata in metri quadri. ciascuna categoria ha delle regole proprie su cui qui non mi dilungo, comunque il valore finale difficilmente coincide con la dimensione calpestabile effettiva dell'immobile, tranne che nelle categorie C/2 e C/6 dove il poligono da usare è uno solo. Nel gruppo A, la consistenza è ancora calcolata in vani, con tutto che sono anni che si dice che si dovrebbe passare ai metri quadri, che sarebbe un calcolo più obiettivo. il numero dei vani è sempre un calcolo complesso e con ragguaglio: ad esempio le camere, le cucine, i soggiorni si contano come un vano, mentre corridoi, ripostigli, bagni contano un terzo di vano. Ci sono poi una serie di calcoli complessi da fare per calcolare l'incidenza in vani delle terrazze o balconi, su cui qui non mi posso dilungare. Quando una camera è troppo grande, però, può valere più di un vano: pensiamo ad esempio ad un soggiorno di 50mq, sarebbe sconveniente che contasse solo un vano. per compensare ciò, il catasto ha delle tabelle per cui a ciascuna zona territoriale viene attribuita una tabella con un numero minimo ed un numero massimo di superficie del singolo vano: al di sopra di tale dimensione, il vano deve contare più di un vano. attenzione: di recente, sembra che l'Agenzia delle Entrate abbia deciso di non considerare più il limite minimo e massimo, bensì il valore medio: questo è un approccio pericoloso perché se il limite è il valore medio della tabella, molto facilmente una stanza o un soggiorno possono valere più di un vano.

relazione tecnica: è obbligatorio inserirvi i riferimenti (numero di protocollo, data) della procedura autorizzativa con la quale sono stati eseguiti i lavori che hanno consentito la modifica dell'immobile. Teoricamente, oggi non possono più essere accettati docfa senza l'indicazione della pratica edilizia che lo ha generato/modificato. Citate anche eventuali varianti in corso d'opera. Se chi firma il docfa non è il proprietario dell'immobile (magari è il rappresentante legale della società proprietaria, oppure si può essere delegati dal proprietario per presentare il docfa a suo nome - p.e. quando si fanno opere edili su beni di proprietà del Comune di Roma il tecnico stesso sarà delegato dall'amministrazione a presentare il docfa in nome e per conto loro, quindi firmerete il docfa sia come tecnici, sia come proprietari) bisogna indicare nella relazione perché è autorizzato a firmare.

dati del dichiarante: inserite i vostri dati e quelli di chi formalmente presenta il DOCFA.

compilazione modelli 1N/2N

il quadro 1N si divide in due parti: una relativa alle caratteristiche dell'intero fabbricato, l'altra alla singola unità immobiliare che si sta variando o costituendo (ovviamente non va compilata per quelle in soppressione): troverete elencate automaticamente quelle inserite nel quadro U.

Non vedo difficoltà particolari nel compilare questi modelli: fate giusto attenzione al quadro A della parte 1, in cui vi si chiede di inserire i dati catastali riferiti al catasto terreni e quello edilizio: la particella catastale su cui sorge il fabbricato può non essere la stessa con cui è censita al catasto edilizio. per verificare, fate un estratto di mappa, cosa sempre consigliabile. L'anno di ristrutturazione totale inseritelo solo se ci sono state effettive opere di riqualificazione integrale di tutto il fabbricato. Nelle consistenze complessive del fabbricato vi chiede di enumerare gli immobili divisi per qualifica, anche se non necessariamente la catalogazione corrisponde alle categorie catastali (p.e. non c'è distinzione tra immobili adibiti ad esercizio sportivo a scopo di lucro o no), comunque quando vi chiede "unità immobiliari censibili nel gruppo B" sono appunto quelle accatastate in lettera B. Per vedere tutti gli immobili presenti nella particella, è sempre bene fare un elenco fabbricato. Attenzione a se il fabbricato è diviso su più particelle, cosa possibile per immobili datati edificati tra gli anni 30 e 40 in particolare, ma non solo.
Il quadro E, quello degli affacci prevalenti, considerate che la facciata n°1 è quella in cui c'è l'accesso principale del fabbricato, e le altre sono contate in senso orario guardando l'edificio dall'alto e partendo dalla n°1. potete selezionare più tipologie di affaccio. Se il fabbricato è poligonale ed ha quindi più di quattro facciate, accorpate quelle che sono più complanari fra loro: se il vostro fabbricato ha una forma poligonale, rapportatela ad un rettangolo, in fondo non è un dato vitale. evitate di compilare i quadri non obbligatori: sono "tarati" più per le nuove costruzioni e difficilmente conoscerete le informazioni necessarie per compilarli correttamente. Se comunque voleste compilare quadri non obbligatori, fatelo solo se siete assolutamente certi delle informazioni da inserire.

parte 2 del modello 1N: anche qui, non vedo difficoltà. il quadro C va compilato con attenzione perché è quello in base al quale il programma calcola in automatico il numero dei vani nel caso di appartamento. alcuni dati vengono inseriti automaticamente. Qui inserirete il numero effettivo di locali in cui è suddiviso l'immobile, senza considerare che se ci sono vani molto grandi, questi andranno nel calcolo delle consistenze contando come più di un solo vano (magari approfondirò questo concetto se mi scriverete che non vi è chiaro).

Nel fare il classamento, sarebbe fondamentale fare sempre riferimento alle tabelle delle "unità tipo", cioè delle tabelle che per ogni Comune e per ogni Zona Censuaria di ogni Comune definisce i limiti minimo e massimo della superficie del vano di riferimento. Purtroppo queste tabelle risultano introvabili sui canali ufficiali, ma qualche anima pia ha pensato di pubblicare quelle di Roma (ed anche altri comuni maggiori) su questo forum a cui vi rimando per la visione.

classamento automatico

cliccando sul subalterno per inserire il classamento automatico vi si aprirà la finestrella in cui vi chiede di inserire per il fabbricato, di ciascuna categoria catastale presente, quella che ha la classe più alta. p.e. se ho un fabbricato con dieci A/4 classe 3, un A/4 classe 4 e  cinque A/2 di classe 3 dovrò inserire solo A/4 di 4 e A/2 di 3, ignorando l'A/4 di 3. Alla fine dell'inserimento il docfa calcolerà automaticamente la categoria, la classe e la consistenza in base ai dati inseriti negli altri modelli. Se il classamento automatico è uguale al vostro ottimo, potete convalidare uno dei due indifferentemente. Se invece sono diversi, potete scegliere quale convalidare: considerate che se convalidate il vostro in contrasto con quello automatico, il vostro docfa andrà "in collaudo" e ci sarà un tecnico del catasto che verificherà perché avete convalidato un classamento diverso. Nel caso in cui non ci sono giustificazioni per usare un classamento diverso da quello generato automaticamente, verrà inviata una comunicazione al proprietario in cui si dice che si aggiorneranno i dati al classamento automatico. Il tecnico ovviamente non "rischia" nulla: ogni tecnico ha il diritto di proporre il proprio classamento. A volte comunque possono bloccarvi il docfa senza neanche registrarlo, se per esempio la rendita catastale da voi convalidata viene più bassa di quella automatica (disposizioni recenti del governo Monti...).

stampa e consegna [paragrafo aggiunto in data 8 gen 2013]

Ci sono due modi di presentare il vostro DOCFA al catasto: 1. brevi manu e 2. on-line. Per presentarlo on-line dovete indispensabilmente essere dotati di firma digitale, e poi dovete sottoscrivere la specifica convenzione che vi darà anche la possibilità di effettuare le visure planimetriche on-line (per i professionisti è un must have, anche considerando il fatto che la convenzione è completamente gratuita, quindi ovviamente conviene anche se non si ha un grosso volume di docfa annui). La consegna a mano invece può ovviamente essere fatta in qualunque ufficio provinciale dell'agenzia del territorio (già agenzia delle entrate) anche previo appuntamento prenotabile on-line, e dovrete portargli, su una pennetta, il file NCV di esportazione. In entrambi i casi dovrete stampare comunque il pdf del docfa, nel caso 1 per consegnarne una copia all'ufficio e per ricevere la seconda copia timbrata come ricevuta, nel caso 2 per il vostro archivio (timbrata comunque in originale e firmata dal committente). Fate bene attenzione ad un dettaglio, importantissimo: quando, finita la compilazione, otterrete il pdf del docfa compilato, noterete in basso a sinistra un codice alfanumerico accanto alla data e l'ora di creazione: questo codice è un codice di sicurezza, per essere certi che il file che viene inserito nell'archivio catastale (sia che sia preso dalla pennetta nel caso 1, sia che sia inviato via web nel caso 2) coincida con quanto dichiarato sul cartaceo. Per questo motivo, ad ogni anche insignificante modifica del DOCFA, il codice alfanumerico cambia: quindi se avete già stampato tutto e vi accorgete di aver sbagliato una virgola, dovrete ristampare tutto da capo perché il codice cambierà.

attenti alle peculiarità dei singoli uffici provinciali [paragrafo aggiunto in data 18 lug 2013]

un po come i comuni o come i municipi di Roma, gli uffici provinciali del catasto possono imporre alcune regole specifiche e "personalizzate" nella compilazione dei docfa che se non rispettate possono sfociare nel rifiuto del docfa. Per esempio a Roma è obbligatorio inserire nella relazione tecnica il riferimento alla pratica edilizia per qualunque tipo di variazione (ammesso che la variazione catastale venga presentata per opere soggette ad obbligo di pratica edilizia, fosse anche una semplice CILA), mentre invece le norme nazionali impongono che tale dicitura sia obbligatoria solo per i DOCFA di nuova costituzione. Dunque negli uffici provinciali diversi da Roma potreste trovare dei docfa privi del riferimento alla pratica burocratica. Altro punto che può variare da provincia a provincia è la causale "altro" che si deve usare quando il docfa è presentato per più causali contemporaneamente (per esempio cambio di destinazione d'uso e frazionamento): a Roma è ammesso indicare solo i codici brevi delle causali (per esempio: VSI VDE si può usare quando si è fatto un cambio d'uso e contestuale variazione planimetrica interna) mentre invece, sempre per esempio, a Latina l'uso dei codici brevi nelle causali è tassativamente vietato, ma anzi bisogna usare delle definizioni precise ben individuate nelle linee guida provinciali, che linko perché ben fatte ed utili da leggere a prescindere.

un tip sulla compatibilità tra sistemi operativi: l'ultima versione del docfa non ha problemi a girare fino a windows 7. con windows 8 invece ho riscontrato un problema cruciale: il software gira, funziona correttamente, ma alla fine quando vai ad esportare si blocca. Ho dovuto installare una virtual machine con windows vista, nell'attesa (vana?) che il software venga aggiornato e reso compatibile con l'ultimo nato di casa microsoft.

vademecum docfa

vi segnalo che a luglio del 2013 l'agenzia delle entrate - dipartimento Territorio - ha pubblicato un utile vademecum dove raccogliere le tante indicazioni date nel tempo nelle varie circolari e cercare di uniformare gli standard per la rappresentazione grafica e delle causali. Lo potete consultare cliccando qui.