venerdì 4 gennaio 2013

docfa: trucchi e suggerimenti

Ecco un altro post dedicato in particolare ai colleghi tecnici alle prese con uno dei (tanti, troppi) anfratti burocratici con cui quotidianamente si ha a che fare. Stavolta parliamo del Docfa, acronimo di Documento Catasto FAbbricati: è la procedura - o meglio, il software - necessaria per depositare le planimetrie in catasto dei nuovi fabbricati oppure per effettuare le variazioni sulle planimetrie esistenti. In realtà la procedura sarebbe abbastanza semplice ma, manco a farlo apposta, ci sono diversi passaggi poco chiari e, soprattutto, degli strani comportamenti di un software che definire rudimentale è un complimento (di fatto, non è mai stato veramente aggiornato da una decina d'anni a questa parte).

N.B.: Ringraziandovi tutti per aver fatto di questo post una "istituzione", vi devo comunicare che abbiamo superato i 250 commenti tra domande fatte da voi e risposte date da me, ed il sistema sembra andare in crisi al di sopra di questa quantità. Se avete inserito un commento e non lo vedete pubblicato, cliccate sulla frase "caricamento in corso..." e vi dovrebbero apparire tutti gli ulteriori commenti successivi al 250° e quindi anche il vostro. Grazie a tutti. 27 gennaio 2014

Anzitutto specifico che qui parlerò non di tutta la procedura ma di quasi tutta: lascerò ad un futuro approfondimento la questione dell'elaborato planimetrico (che è cosa ben diversa dalla planimetria della singola unità immobiliare). Questo perché è un argomento che merita un discorso a parte, ed anche perché non voglio appesantire troppo questo che già sarà un post abbastanza articolato. Tralascerò volutamente anche il caso degli accatastamenti delle categorie speciali e della cosiddetta categoria F di cui io stesso devo ancora comprendere molte cose.

Inoltre, considerate che parlerò espressamente della procedura per la VARIAZIONE di unità immobiliare, e non quella per costituzione che è per certi versi più complessa. tuttavia il discorso sulla planimetria può essere esteso anche alle nuove costruzioni.

Vediamo subito quand'è che è obbligatorio depositare od aggiornare la planimetria catastale. ovviamente, il deposito della nuova planimetria è obbligatorio ogni qualvolta si sia realizzato un nuovo immobile, qualunque esso sia. La planimetria invece va aggiornata praticamente ad ogni seppur minima variazione planimetrica: generalmente queste variazioni sono le stesse che fanno scattare l'obbligo della CILA, quindi le due cose vanno di pari passo. Fino a qualche anno fa, tuttavia, l'aggiornamento della planimetria non era obbligatorio perché la legge stabiliva che lo era solo se variava la rendita catastale a seguito dei lavori eseguiti. in seguito la norma si è evoluta ed ora è obbligatorio sempre e comunque aggiornare la planimetria in catasto dopo ogni CILA, SCIA o DIA che sia. Alcuni proprietari di immobili sono ancora convinti che non sia obbligatorio (per certe persone sembra proprio che le leggi siano personalizzabili o che comunque non riguardino mai il loro mondo) e, quindi, se come tecnici vi sentite dire che fare il docfa non serve, non disperatevi: la responsabilità della mancata presentazione sarà solo e soltanto del committente. Vi suggerisco, in questo caso, di mandare una PEC od una raccomandata al committente in cui voi specificate che fare la procedura è obbligatorio ma che ovviamente senza l'autorizzazione del committente siete impossibilitati a fare alcunchè.


importazione della planimetria

io uso un software diverso da autocad (Progesoft Progecad 2009 attualmente), comunque non ho problemi con l'importazione delle planimetrie se le salvo in formato dxf versione autocad 11/12 ASCI. La versione dxf autocad 2000 manda in tilt la scala del disegno, ma potrebbe dipendenre anche dal software che uso. Se usate autocad, vi consiglio di provare diverse versioni dxf e vedere quella che vi viene meglio.
Vediamo passo passo come impostare la planimetria:
  • Passo 1: ricordarsi di usare solo ed esclusivamente i modelli di file dxf predisposti direttamente dall'agenzia del territorio. Vi consiglio altresì di copiare questi modelli su una cartella apposita e quindi di mettere il vincolo di "sola lettura" a tutti i file. Ho notato infatti che se utilizzate sempre lo stesso file di base per fare le planimetrie c'è il rischio che dopo un po si "stranisca" e che, quindi, l'importazione non vada sempre a buon fine. Partite sempre dal file di modello originale vuoto.
  • passo 2: scegliere la scala adeguata per la rappresentazione: io sono dell'idea di rappresentare gli immobili sempre in sala 1:100 almeno finchè questi entrano "comodamente" in un A3, a maggior ragione se entrano, anche un po strettini, in un A4. Passo al 200 solo in immobili la cui planimetria non entrerebbe al 100 in un A3.
  • passo 3: la planimetria, le scritte, i dettagli della stessa devono essere tutti contenuti sul layer "0". Dato che nel 99% dei casi faremo il docfa di un qualcosa che abbiamo già progettato o comunque disegnato per fare altre cose (la CILA per esempio) possiamo ben pensare di usare la stessa planimetria "di lavoro", ovviamente togliendo tutto il superfluo (che vedremo dopo): in questo caso, io procedo facendo una copia di tutta la planimetria, la esplodo per evitare di trascrivere blocchi od altri oggietti strani che docfa non riconosce, trasferisco tutto il contenuto sul layer "0", e quindi la scalo: nelle planimetrie per docfa 1 unità del disegno = 1 metro nella realtà. Un tip per le linee tratteggiate: purtroppo la scala di visualizzazione della linea a schermo è diversa da quella che viene alla fine rappresentata nella planimetria in docfa. Io ho provato diverse soluzioni, alla fine quella che mi soddisfa di più è usare il tipolinea "Hidden2" (Nascosta2 in italiano) con scala del tipolinea 0,1. Ricordo che le linee tratteggiate devono essere usate in caso di: salti di quota in proiezione, porzioni di immobile quando viene rappresentato parzialmente (caso raro e contorto), alcuni tipi di confine. Ricordate infine che DOCFA non riconosce, o lo fa con serie difficoltà, linee particolari come le SPLINES e le ellissi: evitate tassativamente di usare questi strumenti (c'è il rischio che nella planimetria vengano rappresentati segni grafici non voluti) e "approssimate" eventuali curve complesse sempre e solo con gli archi di circonferenza: il disegno del DOCFA non deve essere un capolavoro artistico!
  • passo 4: elminare il superfluo. Nel docfa non c'è bisogno di rappresentare: campiture di ogni tipo; arredi; sanitari; quote. Le scritte sufficienti sono: individuare la cucina, i bagni, i ripostigli (si possono usare gli acronimi: K, B, Rip): il resto può non essere specificato perché è ovvio che sia camera da letto o salone, e la distinzione fra l'uso delle zone al catasto non interessa;
  • passo 5: nel docfa dovrete rappresentare tutti i confini dell'unità immobiliare (è buona cosa farlo anche nelle planimetrie della CILA/SCIA/DIA), semplicemente scrivendo con cosa confina l'immobile. i confini sono necessari al fine di identificare correttamente ed univocamente l'immobile: deve essere quell'appartamento e non quell'altro, magari identico, del vostro vicino ma che necessariamente differisce per i confini e gli affacci. io uso le diverse diciture in base alle varie casistiche:
    • confine con appartamento: indico quello che so con certezza, p.e. "appartamento int. 10". Se è l'appartamento di un'altra scala, "appartamento scala B". se è l'appartamento di un altro fabbricato, diverso da quello in cui è l'immobile, userò genericamente "fabbricato via mario rossi n°12";
    • affaccio su strada: si indica il nome della strada su cui affaccia l'immobile, es "via mario rossi". Se è un locale commerciale con vetrine, oltre al nome della strada indicherò i civici di ogni vano porta. Se l'affaccio è multiplo, p.e. verso un'area privata e poi verso la strada, è sufficiente indicare sempre solo il nome della strada.
    • affaccio su un edificio confinante, distaccato dal nostro: i più raffinati useranno "distacco verso fabbricato per abitazioni di via Mario Rossi n°12" oppure genericamente "distacco verso fabbricato per abitazioni". Se l'edificio ha una destinazione d'uso diversa, indicarla: es. "distacco verso fabbricato commerciale". Per indicare il distacco in questo modo, l'edificio deve essere ragionevolmente vicino: se ho un affaccio "libero" in cui il fabbricato più vicino è un edificio che sta a 500 metri, non ci sarà bisogno di descriverlo come distacco.
    • affaccio su cortile interno: si può indicare semplicemente "cortile interno del fabbricato" o "cortile interno fra fabbricati" se è un cortile comune a più fabbricati.
    • affaccio su chiostrina o pozzo di luce: generalmente, questi spazi comuni "piccoli" è bene che siano rappresentati assieme alla planimetria: leggi dopo.
  • passo 6: aggiungere la rappresentazione degli spazi comuni: se nel fabbricato non è presente l'elaborato planimetrico (è un elaborato grafico che rappresenta, appunto, le parti comuni e la mappatura dei subalterni: lo trovate per immobili costruiti di recente (almeno dal 2000 in poi, ma potrebbe esserci in fabbricati preesistenti in cui sono state fatte ristrutturazioni integrali importanti)) dovrete rappresentare gli spazi comuni limitrofi all'appartamento/immobile: nel caso tipico dell'appartamento, occorre rappresentare almeno il vano scala per intero, compresa l'indicazione delle altre porte del pianerottolo con i relativi interni. Se abbiamo una chiostrina od un pozzo di ventilazione confinante, rappresentiamolo per intero, mentre invece se abbiamo un cortile più ampio possiamo semplicemente indicare l'affaccio su cortile interno.
  • passo 7: aggiungere le didascalie ed i riferimenti fondamentali: è indispensabile inserire l'orientamento, non lo scordate mai. la scala di rappresentazione NON va inserita all'interno del disegno: uscirà in automatico nel cartiglio della planimetria. In alto a sinistra della planimetria inserite: la destinazione d'uso (abitazione, locale commerciale, etc); il piano del fabbricato a cui l'immobile ha accesso; il piano dell'immobile (se l'immobile ha più piani); il numero d'interno se è appartamento; l'altezza massima (nel disegno rappresenterete tutte le eventuali zone dell'immobile con altezza diversa da quella massima). Se l'immobile è composto anche da locali di servizio che sono rappresentabili in pianta (p.e. cantine o soffitte, ma NON box) dovete ripetere la didascalia per ogni locale accessorio. è essenziale che il locae accessorio sia orientato allo stesso modo dell'appartamento, altrimenti dovreste inserire due orientamenti e diventerebbe un casino.
  • passo 8: inserire i poligoni. Eccoci ad un punto nodale della piantina in DOCFA: i poligoni con cui devono essere perimetrati e quantificati gli immobili. Il poligono è sostanzialmente una polilinea chiusa, con la quale il programma ricava la superficie dell'immobile (per questo è inutile inserire quote nel disegno) nonchè la destinazione dichiarata. Vediamo le caratteristiche: anzitutto, se l'immobile ha degli elementi accessori (cantina, soffitta ma anche balcone, terrazzo, etc) dovremmo realizzare più polilinee, una per ogni superficie autonomanente individuabile nell'immobile. I poligoni dovranno essere posizionati su un layer apposito chiamato "DOCFA_POLIGONI" (mi raccomando le maiuscole e l'underscore) che deve avere colore bianco ("white") - NON date nessun colore al layer e NON fate le polilinee se il layer ha un colore diverso dal bianco: il docfa non ve le riconoscerà o lo farà con qualche problema. La polilinea di base deve racchiudere tutto l'immobile, fino ai suoi confini verso l'esterno o verso altri locali di altri immobili: nei muri perimetrali esterni, la polilinea deve coincidere con il filo esterno del muro (in sostanza, tutto lo spessore del muro perimetrale esterno deve essere racchiuso all'interno della superficie dell'immobile, fino ad uno spessore di 50cm: se il muro ha uno spessore superiore, allora la polilinea deve fermarsi a 50cm dal filo interno), mentre nelle pareti di confine con altre unità immobiliari, o verso locali chiusi condominiali (p.e. vano scale) la polilinea deve ricadere a metà del muro (se non potete rilevare lo spessore del muro, fate una stima ma non disegnatelo mai meno di 20cm). La polilinea deve essere chiusa con il comando "chiudi/close". Nei volumi accessori (cantine, soffitte) vale lo stesso principio per il disegno del poligono. In caso di balconi e terrazze direttamente confinanti con l'immobile, la polilinea dell'immobile e quella del balcone devono sovrapporsi nelle pareti che dividono le due superfici: il poligono dell'immobile arriverà sempre fino al filo esterno del muro perimetrale anche se affaccia sul balcone, e da qui ripartirà il poligono del balcone stesso, che sarà poi esteso fino al limite ultimo della superficie (sia essa calpestabile o no). Nel caso abbiate delle scale interne (quindi una unica u.i.u. distribuita su più piani) la superficie in pianta della scala deve essere considerata una volta sola: dunque generlamente si inserisce nel poligono principale al piano dell'ingresso, e negli altri piani si poligona in Bianco (vedi sotto). In caso di più di due piani, la scala "conta" comunque sempre una sola volta Se tuttavia aveste due scale differenti e distinte che collegano tre livelli, allora in questo caso secondo me è corretto considerare le superfici di entrambe le scale una volta. In DOCFA è possibile differenziare i poligoni con dei colori (quindi NON inserite il colore nel layer, come detto, ma colorate direttamente l'oggetto una volta disegnato) in modo tale che il programma riconosca in automatico le destinazioni d'uso: ciò non è indispensabile, infatti i poligoni possono essere differenziati poi direttamente nel programma. Mi sembra comunque meglio differenziare i colori fin dall'inizio: ecco come usarli (considerate che il riferimento è ai colori "standard" di autocad, non quelli di palette nè RGB) - considerate che la differenziazione dei colori corrisponde ad un differente "peso" nella stima delle consistenze dell'immobile e quindi del relativo calcolo della rendita:
    • ROSSO/RED: vani principali dell'immobile e principali locali accessori (bagni, wc, ripostigli, mansarde, tavernette, ingressi)( parametro 62 del file DXF = 1); 
    • GRIGIO scuro/GREY: nei locali C1 e C6 si dovrà usare sempre il rosso per i locali principali, mentre invece il grigio scuro per gli accessori quali wc, bagni, ripostigli, ingressi, magazzini, retronegozi, corridoi (parametro 62 del DXF = 8);
    • GIALLO/YELLOW: vani o locali accessori a servizio indiretto dei locali principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili se COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 2);
    • VERDE/GREEN: come il giallo solo se NON COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 3);
    • CIANO/CYAN: superficie di balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie, lastrici solari e simili di pertinenza e dipendenza esclusiva dell'immobile (quindi non occorrerà perimetrare eventuali spazi comuni di uso esclusivo) se COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 4);
    • BLU/BLUE: come il ciano solo se NON COMUNICANTI con i vani principali (parametro 62 = 5);
    • MAGENTA: superfici di corti, giardini, aree scoperte o assimilabili di pertinenza e dipendenza esclusiva dell'immobile (sia comunicanti sia non) (parametro 62 = 6);
    • BIANCO/WHITE: superfici di ambienti non classificabili tra i precedenti e non rilevanti ai fini del calcolo della superficie catastale (tipo: se ho un appartamento su due livelli, la porzione di spazio di affaccio del piano di sopra su quello di sotto può essere perimetrata così) (parametro 62 = 7);
  • passo 8 bis: considerate comunque che i poligoni possono anche essere inseriti manualmente, quindi potete anche fare solo e soltanto il disegno di base in CAD e poi disegnare i poligoni dall'interno di docfa. Ho sempre ritenuto più preciso però disegnare i poligoni al cad.
  • passo 9: congelare e spegnere il layer dei poligoni (altrimenti vengono disegnati anche quelli in planimetria: il docfa li leggerà lo stesso) e imporre i limiti al disegno con il comando "limits", facendoli coincidere con il perimetro del modello.
  • passo 10: esportare o salvare il file in un formato "vecchio" di DXF: con il mio CAD ho visto che funziona abbastanza bene salvare in formato "autocad 11/12 ASCII DXF" ma so invece che con autocad non sempre funziona. Ora il vostro file è pronto per l'importazione in docfa!
Un TIP generale da tenere in considerazione: come accennato, è sempre meglio partire da un file di modello "pulito", piuttosto che rieditare dei dwg che avete già precedentemente usato. Non so perché, ma ho sperimentato che dopo un po di "usi" un dwg si corrompe e non viene più importato correttamente dal docfa: vi consiglio di scaricare i file di modelli "vergini" dal sito dell'agenzia delle entrate e metterli in sola lettura: ci dovrete copiare ogni volta dentro il disegno.
Secondo TIP importante: quando avete creato il layer "DOCFA_POLIGONI" NON attribuitegli nessun colore se non il bianco standard; quando disegnate la polilinea, selezionare il colore giusto nella tendina dei colori PRIMA di disegnarla e non dopo: ho sperimentato che a volte fare il contrario crea problemi al riconoscimento in docfa dei poligoni.

nella descrizione dei colori dei poligoni avrete fatto caso che ho inserito la dicitura "parametro 62 del DXF": spendiamo due parole per spiegare meglio. Il DXF è un formato di file specifico per l'interscambio di dati vettoriali: ogni oggetto che disegnate viene trasformato in una stringa di codice alfanumerico: potremmo definire autocad come una sorta di "convertitore" di disegni in sequenze di stringhe di codice. Quando disegnamo una polilinea, a questa è associato un colore, e questo colore è definito dal parametro 62. Se aprite un qualunque file dxf con il wordpad di windows potrete leggere il codice, e andare a cercare dove c'è questo parametro 62. Generalmente non conviene andare a spulciare il codice: l'ho fatto una volta sola in cui in un locale commerciale, dovendo inserire il parametro "8" e volendo essere sicuro che lo prendesse, sono andato a modificare il sorgente. altrimenti generalmente evitate di maneggiare il dxf con wordpad perché è molto facile renderlo illegibile, soprattutto considerando che DOCFA è molto "delicato" nella lettura di questi disegni.


compilazione modello D

quadro B: c'è poco da dire: inserite quante unità immobiliari state sopprimendo, costituendo e variando, se hanno destinazione ordinaria oppure no, e selezionate il corretto motivo della variazione. L'unità immobiliare preesistente va soppressa in caso di: frazionamento, fusione, trasferimento di vani verso un'altra unità, perdita di vani a favore di un altra unità, ampliamento (anche modesto). In pratica l'unità immobiliare preesistente si mette in variazione solo quando ho modifiche planimetriche, presentazione planimetria mancante o cambi di destinazione d'uso.

quadro U: questo quadro va compilato per ogni unità immobiliare variata, soppressa e costituita. il numero totale di quadri U compilati dovrà corrispondere al numero di unità totali che avrete dichiarato nel quadro B quale sommatoria di unità variate, costituite, soppresse. Per aggiungere nuove unità cliccate il tasto "nuova uiu" in alto a destra. Per ogni unità inserire le coordinate catastali (per quelle in costituzione dovete preventivamente chiedere l'attribuzione di subalterni, comunque la procedura non è obbligatoria, basta che utilizzate subalterni non usati da altre cose e possibilmente con una cifra superiore a 500 (per la provincia di Roma: altre provincie non hanno questa regola). Io comunque prenoto sempre i subalterni: si può fare anche on-line se avete la convenzione. In basso dovrete proporre i dati di classamento: per unità variate generalmente si lasciano quelli preesistenti, a meno che non ci siano ragionevoli motivi per aumentarli o ridurli: considerate che in un DOCFA per variazione in cui il programma stesso mi calcolava meno vani, mel'hanno rigettato perché dicevano che i vani non possono essere ridotti (ma se si era sbagliato il tecnico originario che ne ha attribuiti di più io che posso farci?). La rendita catastale viene calcolata in automatico in base ai dati inseriti. Per esempio in caso di due appartamenti tra i quali abbiamo trasferito dei vani dovremmo sopprimere le due unità preesistenti e costituirne altrettante nuove, per un totale di 4 quadri U compilati.

note sulle consistenze - corollario del quadro U: le consistenze negli immobili residenziali vengono calcolate automaticamente dal programma, ma la consistenza effettiva deve comunque essere indicata dal tecnico, perché rappresenta una sorta di stima e di dichiarazione che questi fa. Ovviamente, può coincidere con il calcolo effettuato in automatico. per ora, gli immobili residenziali sono valutati ancora in base al numero dei vani. Per altre categorie di immobili invece il calcolo della consistenza catastale è diverso: per esempio negli immobili di categoria C/1 la consistenza è data dalla superficie calpestabile di tutti gli ambienti (ciascuno moltiplicato per il suo coefficiente di ragguaglio) mentre la superficie catastale è un parametro calcolato automaticamente dal DOCFA in base alle poligonazioni che avete fatto, che invece rappresentano la superficie lorda e non quella netta. La superficie catastale in casi particolari può risultare inferiore alla consistenza: è normale. Ricordate che è la consistenza che determina la rendita, e non la superficie catastale. Comunque il DOCFA anche per le categorie C ha un sistema per l'automazione del calcolo della consistenza (a partire sempre da dei dati che dovete inserire voi) e quindi, se preferite, potrete semplicemente avallare quanto automaticamente calcolato.

relazione tecnica: è obbligatorio inserirvi i riferimenti (numero di protocollo, data) della procedura autorizzativa con la quale sono stati eseguiti i lavori che hanno consentito la modifica dell'immobile. Teoricamente, oggi non possono più essere accettati docfa senza l'indicazione della pratica edilizia che lo ha generato/modificato. Citate anche eventuali varianti in corso d'opera. Se chi firma il docfa non è il proprietario dell'immobile (magari è il rappresentante legale della società proprietaria, oppure si può essere delegati dal proprietario per presentare il docfa a suo nome - p.e. quando si fanno opere edili su beni di proprietà del Comune di Roma il tecnico stesso sarà delegato dall'amministrazione a presentare il docfa in nome e per conto loro, quindi firmerete il docfa sia come tecnici, sia come proprietari) bisogna indicare nella relazione perché è autorizzato a firmare.

dati del dichiarante: inserite i vostri dati e quelli di chi formalmente presenta il DOCFA.


compilazione modelli 1N/2N

il quadro 1N si divide in due parti: una relativa alle caratteristiche dell'intero fabbricato, l'altra alla singola unità immobiliare che si sta variando o costituendo (ovviamente non va compilata per quelle in soppressione): troverete elencate automaticamente quelle inserite nel quadro U.

Non vedo difficoltà particolari nel compilare questi modelli: fate giusto attenzione al quadro A della parte 1, in cui vi si chiede di inserire i dati catastali riferiti al catasto terreni e quello edilizio: la particella catastale su cui sorge il fabbricato può non essere la stessa con cui è censita al catasto edilizio. per verificare, fate un estratto di mappa (che oggi costa 1 euro tttacci loro). L'anno di ristrutturazione totale inseritelo solo se ci sono state effettive opere di riqualificazione integrale di tutto il fabbricato. Il quadro E, quello degli affacci prevalenti, considerate che la facciata n°1 è quella in cui c'è l'accesso principale del fabbricato, e le altre sono contate in senso orario guardando l'edificio dall'alto e partendo dalla n°1. potete selezionare più tipologie di affaccio. Se il fabbricato è poligonale ed ha quindi più di quattro facciate, accorpate quelle che sono più complanari fra loro: se state facendo il docfa del pentagono manderete in tilt le logiche del programma xD. evitate di compilare i quadri non obbligatori: sono "tarati" più per le nuove costruzioni e difficilmente conoscerete le informazioni necessarie per compilarli correttamente.

parte 2 del modello 1N: anche qui, non vedo difficoltà. il quadro C va compilato con attenzione perché è quello in base al quale il programma calcola in automatico il numero dei vani nel caso di appartamento. alcuni dati vengono inseriti automaticamente. Qui inserirete il numero effettivo di locali in cui è suddiviso l'immobile, senza considerare che se ci sono vani molto grandi, questi andranno nel calcolo delle consistenze contando come più di un solo vano (magari approfondirò questo concetto se mi scriverete che non vi è chiaro).

classamento automatico

cliccando sul subalterno per inserire il classamento automatico vi si aprirà la finestrella in cui vi chiede di inserire per il fabbricato, di ciascuna categoria catastale presente, quella che ha la classe più alta. p.e. se ho un fabbricato con dieci A/4 classe 3, un A/4 classe 4 e  cinque A/2 di classe 3 dovrò inserire solo A/4 di 4 e A/2 di 3, ignorando l'A/4 di 3. Alla fine dell'inserimento il docfa calcolerà automaticamente la categoria, la classe e la consistenza in base ai dati inseriti negli altri modelli. Se il classamento automatico è uguale al vostro ottimo, potete convalidare uno dei due indifferentemente. Se invece sono diversi, potete scegliere quale convalidare: considerate che se convalidate il vostro in contrasto con quello automatico, il vostro docfa andrà "in collaudo" e ci sarà un tecnico del catasto che verificherà perché avete convalidato un classamento diverso. Nel caso in cui non ci sono giustificazioni per usare un classamento diverso da quello generato automaticamente, verrà inviata una comunicazione al proprietario in cui si dice che si aggiorneranno i dati al classamento automatico. Il tecnico ovviamente non "rischia" nulla: ogni tecnico ha il diritto di proporre il proprio classamento. A volte comunque possono bloccarvi il docfa senza neanche registrarlo, se per esempio la rendita catastale da voi convalidata viene più bassa di quella automatica (disposizioni recenti del governo Monti...).

stampa e consegna [paragrafo aggiunto in data 8 gen 2013]

Ci sono due modi di presentare il vostro DOCFA al catasto: 1. brevi manu e 2. on-line. Per presentarlo on-line dovete indispensabilmente essere dotati di firma digitale, e poi dovete sottoscrivere la specifica convenzione che vi darà anche la possibilità di effettuare le visure planimetriche on-line (per i professionisti è un must have, anche considerando il fatto che la convenzione è completamente gratuita, quindi ovviamente conviene anche se non si ha un grosso volume di docfa annui). La consegna a mano invece può ovviamente essere fatta in qualunque ufficio provinciale dell'agenzia del territorio (già agenzia delle entrate) anche previo appuntamento prenotabile on-line, e dovrete portargli, su una pennetta, il file NCV di esportazione. In entrambi i casi dovrete stampare comunque il pdf del docfa, nel caso 1 per consegnarne una copia all'ufficio e per ricevere la seconda copia timbrata come ricevuta, nel caso 2 per il vostro archivio (timbrata comunque in originale e firmata dal committente). Fate bene attenzione ad un dettaglio, importantissimo: quando, finita la compilazione, otterrete il pdf del docfa compilato, noterete in basso a sinistra un codice alfanumerico accanto alla data e l'ora di creazione: questo codice è un codice di sicurezza, per essere certi che il file che viene inserito nell'archivio catastale (sia che sia preso dalla pennetta nel caso 1, sia che sia inviato via web nel caso 2) coincida con quanto dichiarato sul cartaceo. Per questo motivo, ad ogni anche insignificante modifica del DOCFA, il codice alfanumerico cambia: quindi se avete già stampato tutto e vi accorgete di aver sbagliato una virgola, dovrete ristampare tutto da capo perché il codice cambierà.

attenti alle peculiarità dei singoli uffici provinciali [paragrafo aggiunto in data 18 lug 2013]

un po come i comuni o come i municipi di Roma, gli uffici provinciali del catasto possono imporre alcune regole specifiche e "personalizzate" nella compilazione dei docfa che se non rispettate possono sfociare nel rifiuto del docfa. Per esempio a Roma è obbligatorio inserire nella relazione tecnica il riferimento alla pratica edilizia per qualunque tipo di variazione (ammesso che la variazione catastale venga presentata per opere soggette ad obbligo di pratica edilizia, fosse anche una semplice CILA), mentre invece le norme nazionali impongono che tale dicitura sia obbligatoria solo per i DOCFA di nuova costituzione. Dunque negli uffici provinciali diversi da Roma potreste trovare dei docfa privi del riferimento alla pratica burocratica. Altro punto che può variare da provincia a provincia è la causale "altro" che si deve usare quando il docfa è presentato per più causali contemporaneamente (per esempio cambio di destinazione d'uso e frazionamento): a Roma è ammesso indicare solo i codici brevi delle causali (per esempio: VSI VDE si può usare quando si è fatto un cambio d'uso e contestuale variazione planimetrica interna) mentre invece, sempre per esempio, a Latina l'uso dei codici brevi nelle causali è tassativamente vietato, ma anzi bisogna usare delle definizioni precise ben individuate nelle linee guida provinciali, che linko perché ben fatte ed utili da leggere a prescindere.

un tip sulla compatibilità tra sistemi operativi: l'ultima versione del docfa non ha problemi a girare fino a windows 7. con windows 8 invece ho riscontrato un problema cruciale: il software gira, funziona correttamente, ma alla fine quando vai ad esportare si blocca. Ho dovuto installare una virtual machine con windows vista, nell'attesa (vana?) che il software venga aggiornato e reso compatibile con l'ultimo nato di casa microsoft.

vademecum docfa

vi segnalo che a luglio del 2013 l'agenzia delle entrate - dipartimento Territorio - ha pubblicato un utile vademecum dove raccogliere le tante indicazioni date nel tempo nelle varie circolari e cercare di uniformare gli standard per la rappresentazione grafica e delle causali. Lo potete consultare cliccando qui.

 

342 commenti:

  1. Risposte
    1. prego xD se ci sono dei lati oscuri ditemi che se vi so aiutare integro il post e/o ne scrivo uno nuovo :)

      Elimina
  2. solo un'informazione, ho un edificio di 5 piano , ne ho modificati 2 , nel modello D dell'elaborato planimetrico debbo mettere tutti i piani? grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se intervieni su un edificio che ha già un elaborato planimetrico e lo stai sostituendo con il tuo modificato, dovrai continuare a rappresentare tutto ciò che era nel precedente elaborato planimetrico. Se invece stai intervenendo su un immobile che NON ha un elaborato planimetrico puoi valutare se non farlo per niente (nelle planimetrie dei tuoi immobili quindi rappresenterai per intero le parti comuni, tipo scale, chiostrine etc) oppure se farlo ma rappresentando anche tutto il resto su cui non sei intervenuta. Detto fra noi, ho visto elaborati planimetrici fatti "parzialmente" solo sulle porzioni di immobile interessate dai lavori: forse il docfa non te lo rigettano ma mi pare sia comunque specificato in una circolare interna che gli elaborati planimetrici debbano rappresentare tutte le consistenze dell'immobile. Il problema è che dovresti accedere agli altri immobili del fabbricato (compresi gli annessi) quantomeno per vedere come sono effettivamente frazionati.

      Elimina
  3. Buongiorno Architetto,
    Sto compilando un Docfa ma ho dei dubbi sul conteggio dei vani.
    Nella planimetria ante operam l'immobile era composto da 4.5 vani (2 camere, 1 cucina, 1 bagno , 2 disimpegni, 1 ingresso). Ora sono diventate (2 camere, 1 bagno, 1 disimpegno di 4mq e uno spazio nominato cucina-pranzo che comprende anche un piccolo soggiorno). Come posso comportarmi?lascio a 4.5 vani o sono diminuiti?
    Grazie
    Emanuele

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Emanuele, anzitutto ti dico che, per esperienza personale recente, se abbassi il numero dei vani ti respingono il docfa (credo per recenti disposizioni ministeriali), quindi dovrai lasciarne 4,5. Considera che se le dimensioni dei vani sono molto alte (p.e. saloni da 30mq) valgono più di un vano, ma le tabelle per questa conversione non sono - assurdamente - pubbliche.

      Elimina
  4. Salve Architetto,
    Ho un dubbio nella scelta delle causali e volevo sapere se lei o qualcun altro potreste aiutarmi.
    Devo richiedere il cambio numero civico perchè sulla visura è sbagliato rispetto a quello che realmente è posto all'esterno del negozio.
    Devo mettere come causale "Toponomastica", oppure basta richiederlo nella relazione tecnica?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ciao Emanuele,
      se stai facendo un docfa con altre causali, e si tratta solamente di aggiornare dei dati catastali errati o non più aggiornati, puoi mettere come causale quella principale per cui presenti il docfa e citare nella relazione che stai aggiornando dei dati toponomastici incongruenti (soprattutto se già altri subalterni nella particella hanno i civici giusti). Se invece devi fare il docfa solo per l'aggiornamento del civico, metti come causale l'aggiornamento toponomastico.
      ciao!

      Elimina
  5. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  6. buona sera Marco:)
    ti ho inviato una mail dove ti chiedo un parere su un docfa che sto curando.
    dato che è una questione un pochino spinosa preferisco che rimanga riservato.
    grazie per la disponibilità.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Marco ti ho risposto poco fa. a presto!

      Elimina
  7. ciao Marco:)
    il caso di una finestra che si affaccia su una terrazza non calpestabile...secondo te vano e terrazza sono comunicanti o non comunicanti?
    DFX ciano o blu?
    grazie:)

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Marco! tecnicamente sarebbe non comunicante, quindi blu. Comunque valuta che se la terrazza non è calpestabile allora tecnicamente non è agibile e quindi è uno spazio che, seppure di pertinenza dell'immobile, non concorre alla determinazione del valore catastale, e quindi andrebbe in bianco: valuta tu.

      Elimina
    2. ok, lascio bianco allora.
      vedrò anche se il tecnico del docfa mi farà osservazioni in merito.
      grazie Marco buona serata:)

      Elimina
  8. Buonasera,
    Pongo questo quesito nella speranza che qualcuno mi dia qualche chiarimento.
    Tempo fa ho presentato un docfa di fusione per via telematica
    ed è stato accettato e convalidato.
    Ora sulla planimetria inserita in quel docfa dovrei modificare una linea ed il numero civico che è errato.
    Domanda: come dovrei presentare il nuovo docfa? come variazione di toponomastica o altro??(considerando che oltre al numero civico devo modificare la pianta se pur solo una linea)
    Grazie in anticipo!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao sergio, se trattasi di mero errore rappresentativo, fai un nuovo docfa e nel quadro delle causali di presentazione seleziona la n°5 ed inserisci a mano "esatta rappresentazione grafica" dopodichè nella relazione tecnica spieghi nel dettaglio cosa era sbagliato e cosa vai ad aggiornare: così dovrebbe funzionare. Se invece è stata proprio una variazione toponomastica, puoi selezionare la relativa causale. Fammi sapere! ciao.

      Elimina
  9. Bellissimo articolo, interessante, scritto da un professionista che evidentemente ama il proprio mestiere. Mi capita di "litigare" con colleghi (purtroppo non solo con i clienti) che non comprendono l'importanza di rilevare, a seguito di modifiche sulla U.I., tutta la parte di immobile rappresentato sulla planimetria catastale. Mi spiego meglio: ultimamente mi è capitato di dover modificare solo il piano terreno con scia, modifica che non coinvolge i piani superiori o inferiori della stessa U.I., planimetria catastale fatta da altro professionista negli anni 80, personalmente credo sia fondamentale rilevare tutta la U.I. e riportare in autocad il rilievo e procedere all'inserimento del nuovo elaborato, senza fare "magheggi" tipo taglia incolla su planimetria esistente..per pigrizia.. Sbaglio? A cosa serve presentarsi come professionista per poi inciampare su una leggerezza simile?
    Grazie!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Nicola: hai perfettamente ragione nel voler pretendere di rilevare l'intero immobile, non fosse altro per il fatto che comunque è un qualcosa su cui tu metti il timbro assumendoti le tue responsabilità, oltre che per una questione proprio di regole procedurali. E se pure non esistessero le regole, uno dovrebbe fare le cose fatte bene per amore del prossimo che andrà ad intevenire sull'immobile...quantomeno!

      Elimina
  10. Ciao Marco, ottimo articolo!
    Ho un quesito da porre:
    ho predisposto una sanatoria relativa ad opere interne e esterne di una villetta, realizzate direttamente nel corso dei lavori all'epoca di costruzione nel 1983, in difformità rispetto ai titoli autorizzativi.
    Tra le modifiche, si rileva un'apertura da ml. 1,20 x 1,80h. che da accesso dall'esterno al Piano Sottotetto per eventuali manutenzioni, e che viene messa in evidenza solamente sul prospetto.
    La Pianta del Piano Sottotetto pertanto, non è stata inserita nei grafici in quanto non abitabile (h media ml. 1,15) e perchè, per il Regolamento comunale, essendo un accessorio, non viene computata nel calcolo dei Volumi e della Slp.

    Veniamo al dunque..
    Ora dovrei procedere con l'accatastamento in quanto il fabbricato non è mai stato denunciato all'urbano (ICI pagato sempre per rendita presunta), mentre al C.T. è stato presentato regolare Tipo mappale nel 1998 in seguito ad un ampliamento del box interrato.
    Mi chiedo...è opportuno inserire ugualmente il Piano Sottotetto anche se nella Pratica comunale non è presente graficamente?
    Come data fine lavori metto la data della Sanatoria?e nei modelli 1N e 2N invece metto la data effettiva di costruzione 1983?
    Grazie
    Alessandro

    P.S. per quanto riguarda il problema Docfa conWindows 8, in quanto l'ho avuto anch'io e mi ha fatto dannare per 1 giorno intero... faccio sapere che è facilmente risolvibile installando la versione di java (j2re-1_4_2_06-windows-i586-p.exe) cosi come indicato nel sito dell'AdT.
    Spero di essere stato utile..

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Alessandro, grazie mille per l'ultima tua info: preziosissima! ultimamente non ho nenache il tempo per dedicarmi alle cose più banali.
      per il tuo quesito, secondo me puoi evitare di rappresentarla anche nel catastale, soprattutto se non è stata rappresentata nell'urbanistico. Anzi nell'urbanistico magari cel'avrei messa ma non fa niente, ormai è andata. Se proprio la volessi mettere, puoi perimetrarla in grigio come "superficie non rilevanti". Nei moduli 1N e 2N metti la data di esecuzione del fabbricato. Come data di fine lavori è ad interpretazione: teoricamente dovresti mettere quella di effettiva realizzazione, in quanto si tratta di abusi, ma la prassi consolidata è quella di mettere la data della sanatoria al comune. Comunque essendo un abuso di più di dieci anni fa, non si applicherebbero più le penali in quanto decadute. ciao!

      Elimina
  11. Concordo nel fatto che avrei dovuto inserirlo nella pratica comunale, in quanto ora sono convinto che vada inserito nella scheda catastale, in modo tale che non ci possano essere problemi per via di possibili trasferimenti futuri di proprietà. Però non penso che all'AdT accetterebbero che il Sottotetto venga poligonato nella categoria G, proprio perchè esiste quell'apertura che lo rende un locale accessibile a tutti gli effetti, e quindi non compatibile con quella categoria. Considerando quindi che l'altezza max al colmo è di ml. 1,80 e che la maggior parte del locale, con h. < 1,50 non rientra nel calcolo delle superfici penso proprio di inserirlo e poligonarlo come accessorio indiretto. Grazie ancora per il confronto! Ciao!

    RispondiElimina
  12. Buonasera Architetto,
    A seguito di una presentazione di una scia per una nuova apertura di un passo carrabile, mi è stato chiesto di accatastarlo. Ma la cosa non mi risulta. Potrebbe essere che ad essere accatastato dovrà essere il posto auto che si verrà a creare?
    Per far ciò, qual'è l'iter e con il docfa che tipo di categoria devo inserire?
    Dicono che la c/6 non è più usata ma dovrà essere accatastata come c/7. Le risulta?
    Grazie mille
    Emanuele

    RispondiElimina
    Risposte
    1. beh dipende anzitutto da cosa c'era prima di fare il passo carrabile: se era uno spazio condominiale "non censibile" allora si può creare una nuova unità c/6 (il c/6 esiste ancora eccome) e quindi fare un docfa per nuovo accatastamento. Se invece lo spazio era un qualcos'altro di già accatastato diversamente dal C/6 dovrai fare un docfa per variazione. In entrambi i casi dovrai rappresentare la nuova apertura del passo carrabile. comunque, avendo costituito un posto auto, ed essendo questo un bene suscettibile di produrre reddito, comunque deve essere accatastato. Se poi tu sei stato incaricato solo ed esclusivamente di autorizzare il solo passo carrabile, allora fagli ben capire che tu non sei stato incaricato di far anche ulteriori accatastamenti e che quindi quantomeno devi essere pagato di più ;)

      Elimina
  13. Mi perdoni,
    il cliente si era espresso male.
    Si tratta di una nuova apertura di un cancello pedanale che dalla strada porta direttamente nel giardino dell'unità immobiliare.
    Gia ne hanno uno dal quale si accede dopo essere entrati da uno in comune con la villetta a schiera che segue però, dato l'handicap del proprietario di casa, vorrebbe dimezzare la distanza da percorrere da dove parcheggia la macchina.
    L'architetto ha presentato la scia, e mi ha chiesto di fare la variazione catastale per questa nuova apertura.
    Le risulta che vada fatta?
    Grazie mille

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ok allora immagino che esista già una planimetria catastale che rappresenta sia l'immobile che il giardino...dato che in questo caso non viene a modificarsi la rendita catastale dell'immobile e dato che non parliamo di vere e proprie modifiche planimetriche, l'aggiornamento della planimetria potrebbe non essere necessario (anche perché il livello di dettaglio con cui si rappresentano i giardini annessi è sempre talmente basso da non contemplare con precisione gli accessi).

      Elimina
  14. Riguardo il quadro B, quando si ha esegue una "dichiarazione di porzione di U.I." non si sopprime ma si varia o sbaglio?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. scusami non ho capito bene cosa intendi. comunque si sopprime l'uiu esistente in caso di ampliamenti, frazionamenti, fusioni; mentre si varia, e quindi non cambia il subalterno, per modifiche interne.

      Elimina
  15. Buongiorno,
    scusatemi se pongo una domanda che gli esperti considereranno forse "scontata" : se in un fabbricato produttivo faccio una pensilina di larghezza minore di 3 metri che secondo le NTA non mi fa superficie coperta, sono obbligata a variare la planimetria catastale? Grazie anticipate
    Angelica

    RispondiElimina
    Risposte
    1. La planimetria va obbligatoriamente aggiornata per modifiche interne o per variazioni che incidono sulla rendita catastale. La pensilina esterna non modifica la distribuzione interna e non varia la rendita catastale...quindi andando per esclusione potresti non essere obbligata all'aggiornamento della planimetria. Di certo non è vietato aggiornarla, quindi valuta tu.
      ciao!

      Elimina
  16. Buongiorno,
    io ho un dubbio forse molto banale...nel modello 1N parte seconda - c1 viene chiesta la superficie utile dei locali accessori prinicpali (quindi ho inseito quella al netto dei muri) però trattandosi di locale sottotetto una parte è <di 1,50 m di altezza, quindi l'ho esclusa dal calcolo della suprficie utile dei locali prinicpali...il mio ragionamento è corretto? ( Chiaramente nei poligoni invece la ho " poligonata in "A" ma ho indicato h < 1,50 m ( nei poligoni comunque le superfici sono lorde).
    Inoltre vorrei capire meglio come mai chiede anche di segnalare la superficie con h<2,30 m.

    Grazie mille per il chiarimento

    Grazie mille per il chiarimento

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, hai fatto bene ad escludere la superficie sotto al metro e mezzo perché non è abitabile e quindi non può produrre reddito. In teoria, il poligono dell'ambiente avresti dovuto interromperlo laddove il soffitto scende al di sotto del metro e mezzo, e realizzare un secondo poligono solo per le superfici al di sotto di questa altezza, per poi specificarlo nella finestra dei poligoni nella casellina apposita. Sulla necessità di segnalare le superfici al di sotto dei 2,3 metri invece non so darti una risposta precisa del perché lo chiedano, anzi se c'è qualcuno che lo sa è il benvenuto a dircelo :)

      Elimina
    2. grazie per la risposta molto chiara ed esaustiva....e ottimo sito tra l'altro!

      Elimina
  17. Buongiorno, il mio dubbio è sul tracciamento delle polilinee, nell'articolo si dice: "La polilinea di base deve racchiudere tutto l'immobile" ma allora avrò una polilinea unica e poi all'interno varie polilinee che comprendono: vani principali (rosso), terrazze (ciano) ecc. Oppure avrò varie aree di differente colore che coprono tutta la superficie dell'immobile ma non si sovrappongono? E i locali wc sono considerati rossi o grigi?
    Grazie per la risposta

    RispondiElimina
    Risposte
    1. No, probabilmente nel post mi sono espresso male: la polilinea deve racchiudere aree omogenee per tipologia di reddito prodotto, quindi l'appartamento sarà perimetrato inglobando tutti gli ambienti interni ma escludendo terrazzi balconi e qualunque altra cosa contigua che è diverso dall'appartamento vero e proprio. In caso di balconi, le polininee avranno i perimetri sovrapposti lungo tutto i punto di separazione tra appartamento interno e spazio aperto.

      Elimina
  18. Buonasera, finalmente un blog interessante e valido.
    Nella compilazione del docfa ho un dubbio:un ex fabbricato rurale composto da un vano al piano terreno e uno al piano superiore, collegati da una scala in legno esterna che si affaccia su un balcone come devo considerare la scala? che colore è opportuno usare? Tale fabbricato è privo di bagno e di allacciamento all'utenza idrica ma ha solo quella elettrica, come posso considerare tale immobile?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Pepy, esiste un documento con il quale il fabbricato è passato ad una destinazione diversa dal rurale? se si, fai intanto riferimento a quello per capire il tipo di accatastamento: se invece non esistesse nulla, in teoria il passaggio da rurale ad ex rurale potrebbe non essere legittimo e allora l'accatastamento sarebbe l'ultimo dei problemi. Se fosse stato convertito in abitazione non può non avere un bagno, quindi probabilmente sarà un magazzino e quindi puoi accatastarlo C/2 (sempre verificando l'atto urbanistico che lo legittima). Per la classe devi valutare tu in base alle "qualità" dell'immobile. La scala esterna se è scoperta non contribuisce a determinare il valore dell'immobile, quindi puoi o non perimetrarla per niente, oppure perimetrarla in bianco. La porzione di balcone invece la devi perimetrare come tale.

      Elimina
    2. Ciao Marco, il fabbricato rurale era presente solo sul catasto dei terreni e attraverso il pregeo è passato ad ente urbano perchè non c'erano i requisiti per mantenere la ruralità.

      Elimina
    3. Hmm ok allora è una procedura interna al catasto, indipendente dal discorso urbanistico. A questo punto dagli la categoria e la classe che tu ritieni opportuno, ma certamente non abitazione perché non ne ha i requisiti.

      Elimina
    4. Grazie! Sei un prezioso consigliere.

      Elimina
    5. Ciao Marco, compilando il docfa ho importato le piante del fabbricato, ho congelato il layer con i poligoni, ma nella gestione degli elaborati grafici compare solo la pianta...è giusto così? anche perchè il programma non mi dà la possiilità di tracciare eventualmente i poligoni dal dacfa. Grazie

      Elimina
    6. Nella schermata della gestione degli elaborati grafici sulla destra trovi la planimetria: sotto la planimetria c'è il pulsante "poligoni": cliccandoci, ti si apre la schermata con la gestione degli stessi, nella quale puoi visualizzare i poligoni che il programma ha automaticamente importato dalle tue perimetrazioni oppure puoi tracciarne di nuovi, se hai importato una planimetria "pulita" o scannerizzata. era questo il problema?

      Elimina
    7. Esattamente, il problema è che cliccando sul pulsante "poligoni" non compaiono i poligoni tracciati in autocad e se cerco di tracciare i poligoni dal docfa non riesco a chiudere il poligono perchè il punto si sovrappone con un altro punto o curva....di conseguenza non riesco ad andare avanti e concludere questa pratica che, da semplice, sta divenando un incubo!

      Elimina
    8. Ok, verifica questi passaggi che ti dico: 1. i poligoni in autocad li hai messi nel layer giusto, scritto tutto maiuscolo, con l'underscore "_" in mezzo? 2. li hai tracciati con il comando "polilinea" e li hai chiusi solo ed esclusivamente con il comando "chiudi"? 3. hai messo i colori giusti? (ma dovrebbe prenderteli uguale) 4. se li disegni direttamente sulla planimetria, si chiudono cliccando con il tasto destro, e non sovrapponendo il primo punto con l'ultimo (alle perse fai così) 5. hai provato ad esportare il dxf in qualche altro formato?

      Elimina
  19. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  20. Buonasera, complimenti per la pagina.
    Ho un dubbio, ho appena eseguito una variazione planimetrica, vorrei sapere il file da consegnare al catasto è il pdf che esce sotto il nome di docfa dal programma?
    In questo file non mi risulta la planimetria è normale? infatti la planimetria lo dovuta stampare direttamente dal programma, ma nn so come salvarla (se si deve salvare?).
    grazie anticipatamente delle risp.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Francesca,
      se devi presentare il docfa cartaceo e NON quello telematico, il pdf che il programma produce, e che si chiama DOCFA, è quello che devi stampare in due copie e timbrare dove indicato. LA planimetria non viene inserita in automatico, la devi stampare come hai già fatto da sola: non va salvata, viene impressa automaticamente nel file che dovrai consegnare.
      Infatti dovrai "esportare" il tuo docfa dalla finestra di benvenuto del programma (quindi uscendo dal lavoro nello specifico) ottenendo un file tipo "NCVxxx" che dovrai avere cura di copiare su una pennetta e consegnarlo al tecnico del catasto congiuntamente alle due copie cartacee. Da lì il tecnico del catasto potrà inserire la planimetria in banca dati.

      Elimina
  21. grazie mille, complimenti per la pagina è fatto davvero bene.

    RispondiElimina
  22. Complimenti per la pagina. Avrei una domanda ho un fabbricato già accatastato, ma è stata fatta una variazione, è stato costruito un ascensore esterno per andare al piano superiore, non ho mai accatastato una cosa simile, quindi non so come procedere, soprattutto non so quale sia la giusta causale di presentazione. Grazie in anticipo.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Non mi è mai capitato neanche a me: mi viene da pensare che la meno lontana tra quelle possibili sia "ampliamento" anche se è improprio perché non si tratta di un vero e proprio ampliamento.

      Elimina
    2. Quindi nel caso optassi per l'ampliamento dovrei fare una soppressione e poi una costituzione assegnando un nuovo subalterno giusto??

      Elimina
    3. Si esatto, ed è anche questo aspetto che mi appare ambiguo, perché nell'effetto non stiamo facendo un vero e proprio ampliamento.

      Elimina
    4. Risolto questo problema me ne è spuntato fuori un altro, ho fatto il disegno, pulito ecc, fatto il riquadro nella scala giusta e messo l'angolo sinistro sulle coordinate 0.0.0 poi lo salvo in dxf e chiudo tutto, quando vado ad importarlo nel programma docfa, mi dice ige image is locked, ho provato di tutto ma non riesco a risolvere il problema, qualche suggerimento?? grazie

      Elimina
    5. Fai due cose: anzitutto, imposta i limiti al disegno col comando "_limits" se hai autocad in italiano o "limits" se cel'hai in inglese e seleziona dall'angolo in basso a sinistra a quello in alto a destra: con questo comando autocad "annulla" tutto ciò che è oltre il riquadro impostato. Dopodichè riprova ad importare. Se non te lo importa ancora, prova diversi formati del dxf (autocad 2000 ma anche 14 o 11/12). Se ancora non riesci, ricopia tutto quanto in un nuovo disegno "pulito" (parti da zero proprio) e rifai la procedura dei limiti e del dxf. Verifica poi di stare usando il formato corretto del modello per l'importazione...anche se se stai sbagliando modello dovrebbe darti un altro tipo di errore. Se ancora non funzionasse nulla, prova ad importare lo stesso dxf su un altro file docfa, fosse mai che è impazzito proprio il file su cui stai lavorando.

      Elimina
    6. Ho provato tutto ma niente, non funziona, ho addirittura provato a reinstallare tutto il programma docfa, ma niente.

      Elimina
    7. non ti piglia il dxf neanche se provi a caricarlo su un altro file docfa? Prova queste altre due ultime spiagge: 1. installare il docfa su un computer con un sistema operativo diverso (il docfa fu sviluppato e testato per windows 95 ma è garantito anche per XP: tuttavia tutti gli altri sistemi operativi non sono mai stati veramente supportati ufficialmente, comunque io con vista non ho mai avuto problemi: qualche problema invece cel'ho con windows 8); 2. provare a creare il dxf con un programma diverso da autocad (io uso progecad e i suoi dxf non mi danno quasi mai problemi con docfa): dovrebbe ancora esistere una versione free di progecad, mi pare la 2009.

      Elimina
  23. Buonasera,
    intanto complimenti per il blog, veramente prezioso e ricco di consigli utili.
    Ho una domanda banale da porle relativa al Docfa.
    Nell'indicare il tipo di affaccio prevalente si chiede che la facciata 1 sia la stessa dell' accesso principale. Nel caso di un edificio isolato, affacciato su due strade ( ma con giardini privati posti tra strada e fabbricato) con due ingressi dalle stesse considero l'ingresso principale uno di questi due affacciati su strada oppure l'altro che si trova nel cortile comune opposto dove c'è effettivamente il portone d'ingresso al fabbricato e non i cancelli come nel caso degli affacci su strada?
    Io ho sempre considerato come facciata principale quella legata al portone d'ingresso del fabbricato e non del cancello, probabilmente ho sbagliato e spero che non sia un errore grave nella compilazione del docfa.
    Può gentilmente aiutarmi nel quesito?
    Grazie mille!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Io nei casi dubbi come il tuo considero la facciata principale quella dove fisicamente c'è il portone da cui dall'esterno si accede all'interno del fabbricato: quindi è giusta la tua considerazione ed anche io considererei come facciata principale quella dove c'è il portone e non quella con i cancelli. Casi ancora più dubbi sono quelli in cui gli edifici hanno effettivamente più ingressi principali da più facciate diverse: in questo caso considero come principale la facciata in cui c'è il portone che accede alla scala dell'appartamento che sto accatastando. COmunque io credo di aver capito che queste sono indicazioni in qualche modo secondarie che servano più come statistica per il catasto che non come elementi per determinare la rendita, quindi non penso che ci si debba preoccupare più di tanto se una volta li si indica sbagliati. Comunque ho visto docfa fatti veramente coi piedi da colleghi, in cui addirittura si indicavano strutture in muratura in edifici in cemento armato o sfondoni anche peggiori...così tanto per dire :)

      Elimina
    2. Grazie mille, mi ha un po' rassicurato sul quesito in questione...quindi visto che è stato utlissimo approfitto ancora di lei..:-)
      Vista sempre la situazione sopra descritta, nel quadro C punto 3 si chiede il numero di scale del fabbricato e l'accesso...posto che nel mio caso le scale sono 2, situate su due lati opposti e l'accesso alle stesse è dall'interno del cortile quindi credo sia corretto indicare l'accesso dal cortile interno anche se è plurimo e non unico come nelle ipotesi da crocettare.
      Inoltre l'affaccio che si trova su strada ma diviso da cortili privati( in pratica sono, mi pare, 5 0 6 appartamenti al piano rialzato che hanno ognuno una bella porzione di giardino privato) come lo considero, su verde privato o su strada?
      Sono quelle situazioni che non sai mai come comportarti...anche se la penso come lei al riguardo, cioè che sono dati che al catasto servono come statistica e non per la rendita, preferisco indicare le cose correttamente ove si riesce.
      In ultimo un'alra richietsa, la piantina che c'è al catasto, rappresenta il piano seminterrato in una posizione speculare rispotto alla realtà, così come anche le misure e le altezze segnate sulla stessa non sono uguali, io ovviamente ho sistemato il tutto come da realtà, ma nella causale ho indicato solo diversa distribuzione interna (in quanto ho ingrandito alcune camere e demolito le pareti della cucina non abitabile facendo una cucina abitabile), vista la situazione devo scrivere anche esatta rappresentazione grafica?
      Mi scuso se mi sono dilungata troppo, ma lei è veramente chiaro nelle sue spiegazioni mentre io in questo campo sono alle prime armi, pertanto la ringrazio ancora per la sua disponibilità e per i suoi preziosi consigli...

      Elimina
    3. Se l'accesso è plurimo ma dal cortile interno, dichiara dal cortile interno. se i cortili sono privati, di fatto appartengono all'appartamento: quindi se i cortili confinano con la strada, l'affaccio è su strada e non su verde privato. Comunque considera che puoi selezionare anche più di una opzione: sia verde privato che su strada.
      Hai fatto bene a correggere l'orientamento del piano sottosuolo: conviene scrivere due parole nella relazione tecnica per dichiararlo, comunque la causale lasciala per distribuzione interna e basta. ;)

      Elimina
    4. Grazie mille, anche questa volta è stato chiarissimo.
      Buona giornata e buon lavoro... :-)

      Elimina
    5. Buongiorno Architetto, una domanda relativa all'altezza dell'appartamento per il docfa.
      I bagni e il disimpegno in questione hanno un'altezza inferiore rispetto al resto dell'appartanmento in quanto controsoffitate per esigenze tecniche. Secondo lei devo indicare le diverse altezze all'interno dei vani nella planimetria o basta solo poi inserire come richiesto dal modello l'altezza media dell'unità immobiliare e poi in alto nella planimetria stessa mettere l'altezza max dell'appartamento?
      Grazie e buona giornata

      Elimina
    6. Dipende se i ribassamenti fatti nei locali di servizio sono "fissi" o "rimovibili". Se per esempio fossero stati fatti dei soppalchi o comunque dei solaietti con una struttura robusta (anche in legno), allora sarebbe opportuno indicare la diversa altezza dei locali. Mentre invece se si è controsoffittato con del semplice cartongesso non portante si può evitare di rappresentare i ribassamenti. Dipende anche se il ribassamento è stato fatto per creare un vero e proprio volume tecnico necessario ad un determinato apparato (tipo una motocondensante montata internamente perché esternamente non vi è possibilità) oppure se è solo la copertura estetica di impianti che potrebbero pure stare a vista (caldaia, boiler, etc).
      Se il soffitto dei locali tecnici fosse calpestabile, l'altezza utile superire non dovrebbe, per legge, essere superiore al metro e mezzo.

      Elimina
    7. Grazie, per la risposta, sempre disponibile.
      I ribassamenti in questione sono tutti in cartongesso non portante e non calpestabili...nel wc c'è stata l'esigenza di montare i macchinari dell'aria condizionata,(ispezionabili attraverso una botola) nel disimpegno invece passano i tubi dell'impianto stesso per l'erogazione nelle stanze e anche il tubo di aerazione del wc -(l'amministratore non ha concesso la possibilità di fare il foro di aereazione nella facciata più vicina e di conseguenza il giro del tubo è stato più lungo)che poi attraversano il bagno grande per aprirsi nel muro esterno della veranda.Quindi da quanto ho capito deduco che non sia necessario indicare le diverse altezze.
      A questo proposito le chiedo anche un'altra informazione relativa all'altezza minima
      Il regolamento d'igiene riconduce le altezze minime delle abitazione a 2,70 per cucine, camere, soggiorni e di 2,40 per vani accessori e di servizio.
      Il regolamento edilizio di alcuni comuni e il regolamento d'igiene della regione stessa cita che l'altezza di 2,40 può essere ridotta fino a 2,10 nei corridoi, luoghi di passaggio in genere e anche nei ripostigli.. mi sto trovando in una situazione del genere, al di sotto di 6-7 cm rispetto ai 2,40 e avendo seguito quanto scritto nel Regol edilizio credo di essere nel giusto.
      In ultimo quando nel docfa si chiede l'altezza media dell'unità immobiliare occorre fare la media con l'altezza della cantina dove ci sono 2,15 cm...potrebbero esserci problemi? Io ho sempre pensato che l'altezza media fosse riferità solo all'appartamento abitabile e non a cantine, box...ecc
      Grazie e buona giornata

      Elimina
    8. l'altezza media che indichi nel docfa è riferita all'abitazione, senza i locali accessori. Se il controsoffitto del bagno è stato fatto per creare una sorta di "plenum" per le macchine esterne del condizionamento allora lo specificherei. Se stai facendo solo il docfa puoi inserire qualunque altezza perché non sei soggetto alla normativa urbanistica (che si presuppone rispettata, ma non compete a te a meno che tu non sia anche il tecnico di qualche pratica edilizia per la quale si sta presentando ora il docfa).

      Elimina
    9. Grazie mille, chiaro come sempre.
      Buona serata!

      Elimina
  24. Ciao grazie per questa guida utilissima!
    Vorrei porti un quesito, devo procedere con la variazione catastale di un box, che all'origine è stato accatastato più piccolo dal costruttore (negli anni 70).
    Allo stato attuale il box è più grande e presenta un vano in più che è rialzato tramite 2 gradini. (accessibile unicamente dal box)
    Ho verificato urbanisticamente e in Comune è tutto conforme allo stato attuale.
    Vorrei sapere se è corretto inserire nelle causali " "esatta rappresentazione grafica" e mantenere lo stesso subalterno..... oppure ricado nel caso di ampliamento e devo sopprimere il subalterno??

    grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. No nel tuo caso è "vera" esatta rappresentazione grafica (dico "vera" perché c'è un abuso diffuso di questa dicitura per nascondere variazioni catastali). Nella relazione tecnica specifica che hai verificato, e che dichiari, che il progetto originario del fabbricato - di cui citerai il protocollo - riporta le misure esatte che stai dichiarando in planimetria.

      Elimina
    2. grazie per la risposta, nel progetto originario però il box in realtà è un po' più grande, forse sono state fatte delle contropareti per l'umidità, o forse è stato costruito più piccolo all'epoca della costruzione ... non lo so!
      sarebbe anche sanabile perchè non ci sono aumenti di superifici, ma i proprietari però non vogliono fare una sanatoria perchè troppo onerosa..
      mi han chiesto solo di aggiornare il catasto, io perà chiaramente non voglio dichiarare che è conforme allo stato autorizzato...
      In questo caso cosa mi consigli? grazie

      Elimina
    3. Ti consiglio di fare dei saggi per vedere se effettivamente l'ambiente è stato ristretto per motivi di umidità: in questo caso non occorre fare nessuna sanatoria, e puoi rappresentare nel catastale una doppia linea nel muro a rappresentare la controparete. Diciamo che se lo scostamento tra le misure reali e quelle di progetto sono all'interno di una tolleranza che tu dovrai valutare se congrua o meno (non andare mai oltre il 5%), potresti comunque accatastare come esatta rappresentazione. La sanatoria potrebbe effettivamente essere costosetta, e tutto sommato mi sembrerebbe eccessiva per una questione del genere. Comunque bisogna valutare in base allo scostamento reale tra misure di progetto e misure effettive.

      Elimina
    4. Ti ringrazio per la risposta, gli scostamenti sono in effetti superiori al 5%.....verifico se ci fosse la presenza della controparete....ma temo di dover procedere con sanatoria edilizia, capisco che per un box possa sembrare eccessiva ma per opere interne non è neanche costosissima...

      grazie ancora, buona giornata e buon lavoro!

      Elimina
    5. valuta che se si tratta di muri divisori spostati, la sanatoria dovrebbe coinvolgere anche i box limitrofi, altrimenti per questi scatterebbe in automatico la denuncia per "abusivismo edilizio". contorsioni della burocrazia ;)

      Elimina
    6. grazie... nel comune dove opero, sono talmente frequenti le sanatorie che solitamente il Comune non si occupa di interpellare anche i vicini...almeno sino ad oggi!

      Elimina
    7. Ah ok. Qui a Roma se sani solo una parte di un abuso, se ciò implica che c'è un'altro immobile che quindi non viene sanato, scatta in automatico l'accertamento.

      Elimina
  25. Ciao, guida fantastica! Ho un problemino...sto curando una docfa di fusione...non riesco a capire come indicare i piani nel quadro U. L'unità ora si compone di 1° e 2° piano collegati da scala interna, piu' solaio al piano 4° (erano indicati 1-4 e 2-4 sulle schede catastali). Devo indicare 1-2-4 nel primo campo oppure 1 nel primo campo, 2 nel secondo campo e 4 nel terzo?
    (oppure 1-2 nel primo e 4 nel terzo?)

    grazie, ciao!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. indica 1-2 nel primo e 4 nel secondo ;) se metti 1, 2 e 4 nei tre campi diversi e salvi il docfa, quando lo riapri vedrai che te li ha rimessi in automatico 1-2 nel primo e 4 nel secondo.

      Elimina
  26. Ciao e complimenti per il blog.
    Ho un dubbio relativo a un docfa:
    un appartamento in cui c’era un abuso su un balcone, in pratica ne avevano chiuso una parte, ora è stata presentata una scia di ripristino e l’abuso è stato demolito. Devo fare l’accatastamento quindi una variazione, nella causale di presentazione ho ipotizzato 5- ALTRE con scritto RIPRISTINO è corretto?
    Grazie anticipatamente.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Si dovrebbero accettartelo, ma nella relazione tecnica specifica bene tutta la situazione.

      Elimina
  27. Ciao, complimenti per la guida, utilissima!!!
    Io però ho un problema tecnico col docfa, nel modello N1 seconda parte la sezione "vani principali" mi risulta non modificabile...cosa può essere? Grazie
    Francesco

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se stai accatastando o variando un immobile diverso dalla categoria "A" non ti fa inserire il numero dei vani perché la rendita si basa su altri parametri (p.e. la superficie).

      Elimina
    2. No, aveva ragione lui: pensavo di aver già fatto i poligoni e invece no.
      A proposito di poligoni, non mi riesce la procedura tramite la gestione del layer. Mi dice errore dxf (o errore archivio dxf), ho provato tutti i formati dxf possibili ma all'inserimento non mi ritrovo i poligoni già fatti. Per riassumere: creo il layer DOCFA_POLIGONI, disegno una polilinea base che comprende tutto l'appartamento, disegno i diversi poligoni relativi a stanze ecc. (fregandomene dei colori tanto poi li associo su docfa), setto i limiti del disegno, salvo in dxf e il gioco è (sarebbe) fatto? (polilinee chiuse con "tastodestro+chiudi")

      Elimina
    3. I poligoni non devono mai sovrapporsi: e non devi fare un poligono esterno e poi tanti poligoni per ogni stanza. Il poligono deve perimetrare tutte le superfici "omogenee" e accatastabili allo stesso modo: quindi diciamo tutta la superficie dell'appartamento esclusi solo cantine, balconi, soffitte e altre superfici non prettamente residenziali o direttamente a servizio di esse. Forse è perché trova i poligoni sovrapposti che ti dice errore dxf.

      Elimina
    4. Niente "archivio dxf non conforme"...ho provato tutti i dxf a disposizione, le polilinee non sono sovrapposte (ne ho fatto solo un paio per prova)...mah

      Elimina
    5. Non so che dirti: il problema nello specifico non mi è mai capitato. Comunque per fare i dxf io non uso proprio autocad ma un suo clone, progecad: effettivamente so che autocad crea qualche problema di compatibilità in più rispetto a progecad. Cmq se risolvi il problema fammi sapere, così se qualcun'altro me lo chiede so cosa rispondere.

      Elimina
    6. Ho risolto!!! ma non ti dico quale errore facevo se prima non prometti di non picchiarmi! XD

      Elimina
    7. ;) l'importante è che hai risolto!

      Elimina
  28. ciao! grazie per questo post ben scritto e dettagliato! Con le tue indicazioni sto effettuando la mia prima variazione catastale! Essendo la prima volta ho avuto qualche dubbio, ti chiedo se gentilmente mi potresti aiutare con due problemi:

    1- come hai consigliato tu per il mod.1NB parte 1 , ho richiesto un estratto di mappa per compilare correttamente il C.T e il C.E.U. che riguardano i riferimenti catastali del fabbricato.
    Non sono sicura di avere letto correttamente la mappa. Sull'estratto di mappa a lato sulla didascalia particella e foglio coincidono con quelli della mappa catastale, ma l'edificio sulla mappa è indicato con un numero diverso scritto nella campitura dell'edificio e graffato al cortile. Questo numero deve comparire nel C.T. o nel C.E.U ? (perdona la mia inesperienza)

    2 - la rendita finale che mi calcola docfa a parità di vani e superfici è molto maggiore rispetto a quella precedente ( sto facendo una variazione di disposizione interna dell'appartamento) . Passo infatti da una rendita di circa 300€ circa ad una rendita di 400€ circa! Credi sia normale, oppure ho sbagliato io in qualche cosa?

    Ti ringrazio anticipatamente per la gentile attenzione che stai dedicando a tutti

    marta

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Marta: sul primo punto non ho capito bene: nell'estratto di mappa il fabbricato è individuato con un numero diverso da quello che trovi sulla visura?
      per il punto 2: se non cambia nè la categoria nè la classe nè il numero dei vani, la rendita non deve variare. Deve esserci qualche problema: magari in automatico ti aumenta la classe? (può capitare se l'immobile contiene qualche immobile classato più in alto del tuo)

      Elimina
    2. ciao marco grazie del tuo aiuto prezioso!

      per punto 1: ho appena riguardato tutto e la cosa che non torna è questa:

      in mio possesso ho

      -l'estratto di mappa (da ufficio territorio catastali)
      -pianta del catasto edilizio (da catasto edilizio urbano)
      -visura immobile (da catasto fabbricati) (...è quella a cui ti riferisci nella domanda?)

      foglio e particella coincidono in tutti e tre documenti... nell'estratto di mappa sopra all'edificio disegnato in pianta c'è lo stesso numero di particella n°x che corrisponde a tutti e tre i documenti, e fin qui ok, ma a lato della mappa, in didascalia, è indicato
      -comune =ok
      -foglio =ok
      -particella =????

      La particella indicata in didascalia non è quella indicata sul disegno (n°x),ma corrisponde al subalterno n°y, credi che sia un precedente errore di registrazione? solo in questa voce la faccenda non mi torna più.
      a questo punto come compilo correttamente il C.T e il C.E.U?

      2- ho ricontrollato tutto, avevo conteggiato male un vano, davvero grazie.

      buona serata!

      marta

      Elimina
    3. Se in tutti i documenti coincidono foglio e particella, allora scrivi gli stessi valori sia come catasto terreni che come catasto edilizio urbano. Il fatto che in didascalia compaia un altro numero non ha importanza: significa che l'operatore per tirarti fuori l'estratto di mappa catastale ha dovuto inserire una particella vicina, perché magari facendo la ricerca diretta per la tua particella non compariva il match. è raro ma capita ;) ciao!

      Elimina
  29. Salve Marco,
    inizio sempre col ringraziarti per tutti i post del tuo blog, davvero interessanti e "stimolanti"!!!
    Vorrei chiederti un parere: visto che con la nuova riforma del condominio sono "sufficienti" i 4/5 dei pareri favorevoli dell'assempblea per la cessione di un bene comune, un mio cliente vorrebbe acquistare 2mq dell'ex portineria del suo fabbricato (ora in disuso) confinante con il suo appartamento al piano terra, aprire una porta interna dal suo appartamento di colllegamento con questo bene e, di fatto, fonderlo col suo appartamento.
    Ti risulta possibile? (sempre dando per scontato il raggiungimento dei 4/5 dei pareri favorevoli dei condomini a vendergli questo bene).
    Se è possibile, come dovrei agire una volta che riece ad acquistare il bene dal Condominio? Effettuo una fusione dell'appartamento con un bene comune non censibile? Presento una SCIA al Municipio con piante ante e post operam e poi semplicemente riaccatasto il tutto, chiedendo la formazione di un nuovo sub? o devo prima effettuare un frazionamento del bene comune e poi in seguito una fusione con l'appartamento?
    Spero potrai suggerirmi qualcosa,
    Un saluto,
    Giona

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Giona,
      in passato mi ero occupato di una problematica non troppo dissimile, e proprio al Dipartimento mi dissero che la cubatura della portineria secondo loro è un volume effettivamente assentito (nel dettaglio, i miei clienti volevano ampliare la portineria del condominio sul piano pilotis, ma appunto mi hanno detto di no perché sarebbe stato un ampliamento) - questo punto per te è importante perché se la cubatura non fosse considerata regolarmente assentita, non potresti convertirla in abitativo.
      Partendo da questo punto, quindi, dovrai secondo me presentare una DIA (il cambio d'uso dovrebbe configurarsi tra funzioni diverse: dipende comunque da come il municipio ritiene di definire il volume della portineria. Se il municipio lo intendesse come residenziale, allora basterebbe una SCIA perché non ci sarebbe il cambio di funzione) e poi valutare l'eventuale onerosità (anche qui dipende da come il municipio te lo interpreta: se te lo passa già come residenziale, allora non ci sarà monetizzazione di niente, ma dovrai solo calcolare gli oneri sul costo di costruzione e l'urbanizzazione sul computo metrico).Valuta inoltre se l'accorpamento non preveda la modifica dei prospetti: in questo caso vai comunque in DIA (o SCIA se il comune recepisse come penso dovrebbe fare le novità del decreto del fare)
      Per il successivo accatastamento, dovrai verificare anzitutto se il fabbricato ha l'elaborato planimetrico: se cel'avesse, la portineria sarebbe senz'altro rappresentata, e quindi il docfa dovrai impostarlo come ampliamento dell'unità abitativa a cui allegherai il nuovo elaborato planimetrico modificato con la portineria più piccola - o scomparsa appunto. Se invece non avesse l'elaborato planimetrico, fai un ampliamento e basta: se vuoi nella relazione specifica che hai accorpato un ex locale a servizio del fabbricato, comunque in genere basta citare la pratica edilizia che ha autorizzato l'operazione.
      Ciao!

      Elimina
  30. Molte grazie per i validissimi suggerimenti!
    Andrò in municipio ad informarmi e ti terrò aggiornato!
    Un saluto,
    Giona

    RispondiElimina
  31. Io sto usando progeCAD per fare le schede da esportare in DOCFA. Hanno appena inserito un comodissimo plugin gratis. Una figata

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Io uso progecad da anni ovviamente con regolare licenza: a quale plugin ti riferisci?

      Elimina
  32. Marco, nell'ultimo aggiornamento della versione di progeCAD 2013 hanno inserito un plugin per fare l'esportazione al DOCFA che ti fa disegnare i poligoni, le squadrature, il simbolo nord ecc. così l'esportazione in Docfa è molto più veloce.
    Se hai già la 2013 basta che scarichi l'aggiornamento e hai il plugin funzionante. Se hai progeCAD 2011 o la 2010 devi comprare un aggiornamento alla 2013.
    Trovi altre informazioni sul plugin Docfa qui: http://www.progesoft.com/it/l/progecad-autocad-docfa/
    ciao

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Molto interessante! Ho il 2013 ma nella versione in inglese, per questo forse non l'ho vista. Piu tardi da studio cerco di installarla ;-)

      Elimina
  33. Salve Marco,
    ti ringrazio per i post interessantissimi, ti leggo spesso!
    un collega mi ha fatto scoprire questo tuo blog...davvero un'ottima inizativa!
    Vorrei chiederti un consiglio riguardo un lavoro che sto seguendo: ho effettuato una SCIA per un adeguamento antincendio di un piano cantine/garage presso uno stabile residenziale a Roma. Si tratta dell'apertura di un varco verso l'esterno con la costruzione di una scala per l'evacuazione. Il dubbio che mi viene (visto che è la prima volta) è il segunte: prima della chiusura lavori, devo accatastare questa variazione di planimetria, pur essendo un BCNC? se sì, come mi consigli di procedere col DOCFA? in questo caso chi dovrebbe essere il dichiarante? il Condominio? o uno dei proprietari?
    Ti ringrazio anticipatamente,
    un saluto,
    Ilario

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Ilario,
      anzitutto verifica se il BCNC sia già rappresentato: insomma verifica se esiste l'elaborato planimetrico che lo rappresenta. Se l'elaborato non esiste, secondo me puoi pure evitare di farlo. Anche perché se fai l'elaborato planimetrico, lo devi fare a quel punto rappresentando almeno tutto il piano garage con i relativi subalterni, e secondo me per logica dovresti rappresentare tutto il fabbricato con la suddivisione di tutti i subalterni, insomma un lavoro non indifferente.

      Sul punto però non sono super-convinto: se c'è qualcuno che la pensa in modo diverso ci illumini ;)

      Elimina
    2. dimenticavo: se l'elaborato planimetrico esiste, allora secondo me devi fare la rettifica della rappresentazione, e rappresentare di nuovo tutto l'elaborato planimetrico aggiornato.

      Elimina
  34. Grazie della veloce risposta!
    Effettivamente anche io pensavo di controllare se ci fosse già un elaborato planimetrico. Cosa consigli? faccio una visura e richiedo planimetria partendo dalla particella dello stabile e della via, o parto da un sub di uno dei proprietari? Nel caso non ci fosse credo anche io di evitare e chiudere i lavori così al municipio. (Accetteranno? ) nel caso invece l'elaborato planimetrico ci fosse come procedo per la rettifica? basta un'istanza?
    Grazie ancora!!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Io ho l'accesso on-line ed ho una sezione apposita per estrarre l'elaborato planimetrico...sinceramente non so come devi fare per chiederlo a mano. Al comune l'accetteranno di certo se tu dichiari che va bene così.
      Per la rettifica dell'elaborato planimetrico, se esistente, si procede sempre col docfa.

      Elimina
  35. Salve architetto, complimenti per il blog.
    Mi trovo alla mia prima esperienza di docfa.. il tecnico dell’ufficio accatastamento mi ha detto che devo rivolgermi ad uno con esperienza :/… le spiego…il mio cliente ha effettuato con regolare DIA un soppalco nell’abitazione intestata alla moglie, questo soppalco incide su una parte dei suoi uffici. Il tecnico mi ha detto che dovrò fare una “dichiarazione di porzione di unità immobiliare”.. in realtà mi ha detto di fare due docfa uno che riguarda l’abitazione dove andrò a fare il poligono del soppalco e segnerò il confine con linea tratteggiata dell’altra proprietà, cioè degli uffici; e l’altro che riguarda gli uffici dove andrò a cambiare l’altezza dato che vi è il soppalco e segnerò il confine con linea tratteggiata dell’abitazione della moglie.
    Ora, io immagino che dovrò fare una “variazione” per l’unità della moglie (primo docfa) e la “dichiarazione di porzione” dell’u. del marito, cioè degli uffici (secondo docfa). Giusto? Ma perché poi il tecnico mi ha detto che dovrò creare un nuovo subalterno??
    La prego di darmi qualsiasi informazione utile per avere chiarezza. La ringrazio anticipatamente.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Antonella, il tecnico erariale ti ha indirizzato verso il modo più corretto di procedere in questi casi. Tuttavia effettivamente si tratta di un docfa un po raffinato ma tutto sommato non più difficile di uno normale. Certo incominciare con un DOCFA di questo tipo è una bella botta ;-) Sui consigli, non posso qui essere troppo lungo sulla procedura che contiene dei passaggi complessi, per cui abbi pazienza ma ti rimando a questa circolare dell'AdT di Milano in cui si spiega per filo e per segno come funziona la procedura: http://www.comune.milano.it/portale/wps/wcm/jsp/fibm-cdm/FDWL.jsp?cdm_cid=com.ibm.workplace.wcm.api.WCM_Content/Servizio%20Catasto%20Comunale_Info%20e%20servizi%20per%20il%20professionista/877da180451805a8aad1ee7d55886cdd/PUBLISHED&cdm_acid=com.ibm.workplace.wcm.api.WCM_Content/Circolare%20inerente%20la%20dichiarazione%20di%20porzione%20di%20uiu%20-%209a6dd8004542d3a5be45be20d96dd0a2/9a6dd8004542d3a5be45be20d96dd0a2/PUBLISHED

      Elimina
    2. Salve architetto, ricollegandomi a ciò che ci siamo detti, prima di fare la "dichiarazione di porzione dell' u.imm.", il tecnico mi ha detto di fare la soppressione e la costituzione di un nuovo subalterno. Può darmi chiarimenti su questo?? devo fare due docfa? uno che vado a sopprimere l'u.imm e l'altro che la crea? help!!!

      Elimina
    3. La soppressione e costituzione di subalterni si fa contestualmente nello stesso docfa: farai più schede per lo stesso immobile. Nel quadro "B", la prima schermata che ti capita quando cominci, metterai 1 unità in soppressione ed 1 unità in costituzione. Poi nel quadro "U", la seconda schermata, farai DUE schede, la prima sopprimendo il vecchio subalterno, e la seconda costituendo quello nuovo: per aggiungere schede cliccherai sul tasto "aggiungi uiu" in alto sulla destra. Alcuni uffici provinciali ti chiederanno di "prenotare" il subalterno, ma comunque non possono rifiutarti il docfa se prendi il primo sub utile nel fabbricato: fai una visura sulla particella (il cosiddetto elenco fabbricato) e vedi fino a dove arriva la numerazione dei subalterni. Se non ci sono numeri superiori al 500, usa il 501. Se ci sono, usa il numero subito successivo all'ultimo valore che trovi (es. se esiste fino al 521, userai il 522).

      Elimina
    4. Salve architetto..sono riuscita a fare tutto..almeno credo..ma nel riscontro formale mi dice "errore G0139:dichiarati come allegati i modelli 1Nb o 2Nb per variazioni che non richiedono i suddetti modelli". Ma io, come leggo anche dal suo blog, ne ho compilato solo 1, quello relativo all'unità costituita, che mi da in automatico il modello B. Mi da dare chiarimenti a riguardo?
      Grazie

      Elimina
    5. Può darsi che la dichiarazione di uiu parziale richieda la compilazione per il modello 2nb una volta sola invece che due: da un lato è logico perché l'immobile rimane uno.

      Elimina
    6. Allora, per la dichiarazione di porzione di u.i. si richiede la compilazione solo del modello 1nb relativa all'unità costituita.Ero io ad aver fatto un errore sulla causale :). Per quelli che si cimentano con questo tipologia vorrei indicare che nella relazione tecnica bisogna scrivere "porzione di u.i. unita di fatto con quella di foglio xxx particella xx sub. xxx, rendita attribuita ai soli fini fiscali".
      Il mio Docfa è finalmente pronto per esser consegnato! grazie architetto!

      Elimina
  36. Ma tu sei un angelo!!!
    Non ho mai trovato indicaziomi/spiegazioni/consigli&affini piú precisi, dettagliati e aggiornati dei tuoi. E soprattutto grazie per la solidarietá con cui ti poni verso i colleghi.
    Complimentoni!

    RispondiElimina
  37. Caro collega,
    ho richiesto al catasto una planimetria di un appartamento di Roma e mi ha trovato la planimetria assegnata al giusto fg. part e sub, ma in realtà si riferisce ahimè al piano superiore. Cerco di spiegarmi meglio; la planimetria catastale è del 1945, quindi depositata subito dopo la costruzione dello stabile, tutte gli spazi interni corrispondono allo stato di fatto, tranne il balcone sul lato ovest che non dovrebbe esserci al piano primo rialzato in questione, in quanto il piano terra ed il primo rialzato sono arretrati rispetto ai 3 piani superiori che invece hanno l'aggetto dei balconi. Il tecnico in pratica al tempo ha depositato la planimetria corrispondente al piano tipo e non quella specifica del piano rialzato. Ora che dovrò presentare una cila per manutenzione straordinaria (diversa distribuzione degli spazi interni) dovrò allegare la planimetria catastale del 1945 che corrisponde sì allo stato dei luoghi ma solo all'interno ma non all'esterno per colpa di quel balcone aggettante. Cosa ne pensi se allego nell'elaborato grafico una foto della facciata ed inserisco un n.b. in cui evidenzio l'errore di inserimento al catasto che andrò io a regolarizzare poi con il docfa per variazione alla fine dei lavori?
    Con il Docfa per variazione planimetrica - la causale sarà "diversa distribuzione degli spazi interni" ma come faccio a dire dell'errata rappresentazione grafica del 1945?? c'è qualche altra causale che devo inserire oppure con la planimetria che inserirò io, sistemo l'incongruenza??
    Inoltre manca anche la planimetria della cantina. La inserisco e basta nella planimetria del docfa o devo fare qualche altra operazione nelle varie schede??

    Ti ringrazio in anticipo per la disponibilità.
    Ivana

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Ivana,
      purtroppo la tua problematica è assai diffusa: in passato gli accatastamenti venivano fatti dai nostri colleghi di allora in modo assai superficiale e sbrigativo, anche perché alla fine non si stava tanto a guardare il centimetro.
      Per superare il problema alla radice secondo me dovresti ignorare completamente la planimetria catastale ed andare a fare direttamente la visura del progetto dell'edificio: questo (si spesa) dovrebbe essere coerente con quanto effettivamente realizzato. In questo modo il municipio non avrà alcuna difficoltà ad accettarti la pratica (anzi saranno pure più contenti perché il catastale per loro conta quasi zero). Per quanto riguarda il docfa, invece, potresti fare una unica pratica a fine lavori per "esatta rappresentazione grafica" e per diversa distribuzione degli spazi interni, e descriverai tutta la problematica nella relazione tecnica. Altrimenti potresti già oggi fare solo una esatta rappresentazione grafica, allegando allo stesso docfa un estratto del progetto edilizio originario, e quindi poi a fine lavori fare un normalissimo docfa per variazione planimetrica, modificando la planimetria che avrai già depositato. Idem per la cantina.

      Elimina
  38. ho una planimetria allegata all'atto di compravendita del 1999 che sembra essere uno stralcio di progetto originario ed è corrispondente allo stato dei luoghi. Potrei allegare quella.
    Ad ogni modo vedo di organizzarmi e nel caso andrò al IX dipartimento a visionare il progetto così mi tolgo ogni dubbio.
    Farò poi un unico docfa alla fine segnando entrambe la causali come suggerisci tu ed inserendo nella planimetria anche la cantina da me rilevata. Grazie per le info. Ivana

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Io non mi fiderei molto della piantina allegata all'atto: molto spesso si allegavano piantine architettoniche che non hanno alcun valore urbanistico. Secondo me solo con la visura del progetto originario ti puoi tutelare nel modo migliore (anche per vedere se effettivamente non ci siano proprio errori sul progetto, il che sarebbe un enorme problema). Quando farai il docfa, dovrai compilatre, tra le causali, solo la casella "altro" e scrivere li dentro "esatta rappr. grafica e diversa distrib. spazi int." se non c'entra tutto questo, scrivi "esatta rappr. grafica e VSI"

      Elimina
    2. Ottimo. Seguirò i tuoi suggerimenti. Grazie ancora.

      Elimina
  39. Prima cosa: lei è un angelo. Letteralmente!
    Seconda cosa: come si procede per il calcolo dell'altezza di una soffitta con travetti a vista? Misuro da pavimento a soffitto come dicono le circolari o mi fermo alla quota sotto travetto come dicono i regolamenti locali? Lo so, domanda stupida, sono una novellina. Grazie mille, silvia

    RispondiElimina
    Risposte
    1. CIao Silvia,
      nel fare il docfa si devono seguire le norme delle circolari dell'agenzia delle entrate (ex ag. del territorio) anche se sono in contrasto con particolari indicazioni dell'urbanistica locale, quindi penso sia corretto calcolare l'altezza senza considerare i travetti.
      Ciao

      Elimina
    2. Molte grazie, purtroppo su questo tema ogni tecnico la pensa a modo suo! Saluti, silvia

      Elimina
  40. Buon giorno.
    Ho consultato la sua utilissima guida per la redazione del mio primo docfa, riguardo una variazione catastale per diversa disribuzione interna (spostamento di tramezzi e della cucina).
    I miei dubbi sono i seguenti:
    1.E' necessario, comunque, in questo tipo di variazione, inserire i poligoni per il calcolo delle superfici?In questo caso, dovrei solo distinguere il perimetro dell'appartamento e dell'unico balcone?
    2.Vanno compilati anche i documenti 1N e 2N?

    Grazie anticipatamente

    RispondiElimina
    Risposte
    1. I poligoni vanno redatti sempre, tranne solo nell'unico caso della presentazione di planimetria mancante. Dunque si, devi perimetrare l'appartamento con un unica polilinea e poi, a parte, il balcone. Devi compilare anche i modelli 1N e 2N nei soli punti obbligatori (quelli sottolineati sono obbligatori, gli altri no).

      Elimina
  41. Architetto buon pomeriggio, intanto grazie davvero per la tua professionalità e chiarezza nelle spiegazioni. Io anche mi sto occupando della redazione del mio primo docfa per una diversa distribuzione interna. Non riesco però a trovare i dati catastali del C.T., ho solo i dati catastali relativi all'appartamento e nell'atto di vendita i mappali citati, relativi al terreno, sono stati soppressi. come posso fare? grazie in anticipo e scusami se è una domanda cretina...

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Silvia,
      nelle città urbanizzate generalmente le coordinate del catasto terreni corrispondono a quelle del catasto fabbricati. In generale, se alla unità immobiliare del catasto fabbricati corrispondono diverse particelle del catasto terreni potrebbe essere indicato nella visura catastale stessa, ma non necessariamente. Per toglierti ogni dubbio devi fare una visura dell'estratto di mappa catastale (che può essere fatto solo per il catasto terreni) e verificare se inserendo lo stesso foglio e particella del catasto fabbricati esce fuori proprio il tuo fabbricato. Se esce una cosa diversa oppure se non esce nulla, bisogna fare qualche ulteriore indagine, ma vedrai che al 90% esce fuori il tuo fabbricato.

      Elimina
    2. Grazie davvero per la risposta, mi è tutto chiaro e sono riuscita ad elaborare il docfa. Avrei un'altra domanda da porti e abuserei ancora una volta della tua gentilezza: all'inizio il programma mi chiede la data di ultimazione dei lavori ma io ho solo la dia con cui sono iniziati i lavori, per altro in economia, e relativa al 2003. Come posso fare? (la proprietaria dell'appartamento è sordo-muta per cui non è semplice chiederle i documenti, esiste un modo per ottenere la pratica del fine lavori, sempre che sia stata fatta? Per altro il geometra che si è occupato di seguire i lavori ha evitato di mettere un numero di telefono e non so come rintracciarlo...) Grazie e scusami

      Elimina
    3. Ciao Silvia,
      per ricercare la pratica puoi anche presentare un accesso agli atti formale presso il municipio: anche se sei molto al limite, perché dopo 10 anni molto spesso buttano tutto. sarebbe davvero importante capire se è stato presentato il fine lavori di quella pratica, perché se non l'avesse, l'intera pratica sarebbe ormai invalidata e quindi le opere sarebbero diventate di fatto abusive.
      Comunque se trovi il fine lavori inserisci come data di ultimazione la data di presentazione del fine lavori: dato che sono passati più di cinque anni per il docfa di chiederanno sempre 50 euro e non ti applicheranno sanzioni per denuncia tardiva.

      Elimina
  42. Buongiorno collega!
    Intanto grazie per le tante spiegazioni sui tanti argomenti!
    Poi, il dunque.
    Roma. Due appartamenti gemelli sullo stesso piano di uno stabile.
    Uno appartiene ad una moglie, l'altro al marito.
    Anni fa una porzione dell'appartamento del marito è stata accorpata (senza alcuna presentazione di pratica in Comune) all'appartamento della moglie (in cui vivono). Quindi ora un appartamento è più grande e quello adiacente è più piccolo.
    Poco tempo fa mi hanno chiamato per presentare in Municipio la pratica di DIA in Sanatoria. Quindi ora il tutto è sanato dal punto di vista delle pratiche edilizie.
    Passiamo al successivo problema "Catasto". Quel pezzo di appartamento del marito accorpato all'appartamento della moglie è, agli atti, di proprietà del marito: quindi il nuovo appartamento "ingrandito" è fatto di 2 porzioni (porzione "appartamento originario della moglie" + porzione "appartamento accanto del marito")intestate a ditte differenti. Al contrario, il vicino appartamento ha sempre lo stesso ed unico intestatario (il marito, appunto) ed una porzione in meno (parte del soggiorno)
    Questione relativa al primo appartamento (quello diventato più grande): chiaramente non si può mettere come causale "fusione" (perché, appunto, le porzioni appartengono a ditte differenti). Allora inserisco come causale, al punto 5 delle Causali di Presentazione, "DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U.I.". Ma il Tipo di Operazione (del Quadro U) è "VARIATA"?? Ho letto la Circolare al paragrafo "1)Unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non omogenei", ma vorrei avere questa conferma.
    INOLTRE: sempre leggendo la Circolare, ho letto che la porzione che si accorpa (in questo caso, ad esempio, la porzione di appartamento del marito) va disegnata con linee tratteggiate per distinguerla dall'appartamento originario. Ma poi con i poligoni cosa succede? Come faccio a far capire che la porzione più grande è "fiscalmente" della moglie e la porzione aggiunta più piccola è "fiscalmente" del marito?
    E ANCORA: come "spiego" l'appartamento del marito (ormai più piccolo)? Questo immobile non ha una porzione "aggiunta" appartenente ad un'altra ditta, ma ha semplicemente "un pezzo in meno". Che causale dovrò inserire?
    Grazie mille!
    Cristina

    RispondiElimina
    Risposte
    1. CIao Cristina,
      il caso è raffinato. In realtà la procedura è più complessa: dovresti prima fare un docfa appunto per dichiarazione di porzione di uiu con due planimetrie, in cui nell'immobile che ha subito il "taglio" "stacchi" il pezzo che ora appartiene all'altro appartamento. Poi lo fondi con l'altro appartamento, ma, dovendo sempre mantenere distinti i diritti reali delle porzioni di immobile, devi sempre rifare una dichiarazione di porzione di uiu in cui rappresenti l'immobile grande con due planimetrie: una in cui rappresenti l'immobile originario e, tratteggiata, la parte annessa, e l'altra con la parte annessa e, tratteggiato, tutto il resto dell'appartamento. La parte annessa rimane di proprietà del marito, la parte originaria della moglie. Se un domani volessero rifondere l'immobile in una proprietà unica dovrebbero fare un atto notarile e quindi un successivo docfa per fusione di porzioni di uiu. Ciascuna planimetria ha i suoi poligoni. Alla fine, tutti gli immobili dovranno avere sub diversi da quelli originari.
      La mia risposta non sarà stata chiara, perché questa procedura in realtà non l'ho ancora mai applicata e quindi non ci ho ancora "sbattuto le corna". Tra un po mi dovrebbe capitare un incarico con questa procedura, e allora scriverò un post specifico sull'argomento.
      Nel frattempo, sono bene accetti i suggerimenti di tutti :)

      Elimina
  43. Piccola aggiunta.
    Potrei fare così?
    Primo appartamento (quello ormai diventato più grande perché è l'unione dell'appartamento originario della moglie con la parte di soggiorno del vicino appartamento del marito): disegno i soliti e dovuti poligoni ("A" e "D") per la parte di appartamento che è della moglie (ovvero quasi tutto), ed invece creo un poligono "G" ("Superfici non rilevanti ai fini catastali") per la porzione aggiunta (parte di soggiorno dell'appartamento del marito.

    POI: nello stesso DOCFA, non so come ma tenterò, creo una seconda scheda in cui disegno il poligono "A" per la sola porzione aggiunta dell'appartamento del marito (tenendo conto che devo approssimare ad 1 vano se non dovesse avere le dimensioni di 1 vano catastale).

    Però resta sempre il problema:
    - sono "variazioni" o altro?
    - il secondo appartamento "diminuito" come o spiego?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Come ti dicevo prima, gli immobili secondo me vanno soppressi e ricostituiti, quindi l'operazione non è "variata" ma sarà "soppressa" sugli originali e poi "costituita" sui nuovi. credo. xD

      Elimina
  44. Ok grazie....mentre scrivevo il secondo post non mi ero accorta che intanto mi avevi risposto.....;)
    Intanto allora provo a procedere con le indicazioni che mi hai dato....Così, se non fallisco miseramente ;), posterò qui precisazioni ulteriori che magari potranno essere utili!
    Grazie ancora,
    Cristina

    RispondiElimina
  45. Ciao Marco,
    ti ringrazio per la precisione con cui hai scritto questo post e la generosità con cui rispondi ai vari quesiti!
    Non conoscevo ancora il tuo blog ma inizierò a seguirlo.
    Ho trovato il tuo post perchè sono alle prese con il mio secondo docfa e avrei proprio bisogno del consiglio di una persona esperta su due temi apparentemente banali ma sui quali non riesco a prendere una decisione!

    Si tratta di una variazione per modifiche interne ad un appartamento. I miei dubbi sono due:

    1) l'appartamento situato al pian terreno si affaccia su un terreno condominiale ad uso esclusivo accessibile tramite due porte finestra: nella scheda catastale originale (1984) è indicato proprio con la dicitura "terreno in uso esclusivo", nel rogito è indicato il confine con "giardino in uso esclusivo a queste ragioni" e sul regolamento condominiale c'è scritto " gli appartamenti x y z beneficiano dell'uso perpetuo ed esclusivo degli spazi esterni agli appartamenti stessi
    Io come lo devo rappresentare nel Docfa!? se ho ben capito non lo devo poligonare, però come lo indico/difinisco?! e nel modulo 1N parte 1 scheda E come definisco l'affaccio sul quel lato?

    2) l'appartamento ha un posto auto nel cortile condominiale: il posto auto è censito a parte (ha un suo subalterno); nel regolamento condominiale sono citati i "posti auto esterni appartenenti ai singoli condomini" e la possibilità di venderli separatamente dagli appartamenti salvo il diritto di prelazione dei condomini.
    quando compilo il modulo 1N parte 2 scheda C devo indicare il posto auto!? io propenderei per il no... è corretto?
    devo però segnalare in qualche modo che l'appartamento ha un posto auto "graffato" (se è giusta questa espressione)?

    Grazie in anticipo!
    Erica

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Erica
      1. se il terreno non è di proprietà dello stesso che ha l'appartamento e se l'appartamento e il terreno non sono graffati, allora l'area non appartiene alla uiu e l'uso esclusivo è normato da un accordo civilistico che ai fini del docfa non rileva. Dunque puoi anche evitare di indicare "corte ad uso esclusivo" ma potresti scrivere anche "corte condominiale" senza neanche rappresentarla tutta. Comunque non è nemmeno sbagliato disegnarla per intero e indicarla come corte appunto esclusiva. In teoria la corte dovrebbe essere accatastata per conto suo come bene comune censibile (in quanto capace di una autonomia reddituale) e potresti vedere se tante volte esiste appunto un subalterno che la rappresenta, comunque non è fondamentale fare questa ricerca perché la corte non è l'esatto oggetto del tuo docfa.
      l'affaccio su quel lato puoi definirlo giardino privato.
      2. dovresti verificare (sul rogito) se il posto auto è pertinenza dell'appartamento: in questo caso devi indicare n°1 posti auto nel modulo 1N, in caso contrario no. Se è vendibile autonomamente significa probabilmente che non è pertinenziale e quindi nel modulo lascerai vuoto il campo del numero dei posti auto.
      Ciao!

      Elimina
    2. Grazie Marco per la risposta tempestiva!
      effettivamente prima ho dimenticato di scrivere quanto riportato dal rogito: "posto auto scoperto di pertinenza dell'appartamento di cui sopra e censito nel catasto..."
      Mi sembra che ci sia qualche "contraddizione" nei documenti... come consigli di procedere!?

      Grazie ancora
      Erica

      Elimina
    3. Se nel rogito è stato indicato come di pertinenza, allora adesso è legato indissolubilmente all'appartamento (non può essere rappresentato nella planimetria assieme alla casa perché sono destinazioni d'uso incompatibili), e quindi puoi indicare n°1 posti auto nel modello ;)

      Elimina
    4. Perfetto, grazie!

      per quanto riguarda il problema del terreno in uso esclusivo, dovrei considerarlo una dipendenza? nel caso come si quantifica la percentuale?

      Perdonami, ho anche un'altra domanda: tra l'ingresso e il soggiorno vi è una zona ripostiglio delimitata da arredi fissi (così richiesto dal Comune... tralasciamo il motivo...); devo disegnarli? se li disegno ottengo un vano accessorio in più, se non li disegno uno in meno... che cosa è più corretto!?

      Grazie
      Erica

      Elimina
    5. no non è una dipendenza, quindi non considerarlo affatto in nessun conteggio. Ti ripeto: se gli accatastamenti del fabbricato sono stati fatti bene, dovrebbe risultare come accatastato a parte tra i beni comuni censibili.

      se sono solo arredi, è addirittura vietato rappresentarli nel docfa, quindi non disegnare nulla e basta ;)

      Elimina
  46. Gentile Arch. Campagna,

    Ho compilato il docfa relativo al mio caso (variazione catastale per diversa distribuzione interna),seguendo la sua guida. Ho tralasciato le parti relative a "elenco subalterni" e "classamento", non essendoci modifiche a riguardo.
    Non riesco però a stamapare il pdf o esportare il file. Forse non è completa la procedura?Devo compilare anche quei campi?

    Grazie mille anticipatamente

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Il classamento va fatto per forza, altrimenti la dichiarazione non è completa, anche in caso di semplice variazione interna. l'elenco subalterni non ti serve e puoi saltarlo.

      Elimina
  47. Ciao Marco,
    volevo raccontare un episodio che ho avuto la scorsa settimana al momento della presentazione di un Docfa per variazione catastale. L'appartamento aveva una consistenza di 2,5 vani, in seguito alle modifiche della distribuzione è diventato da 1,5 vani. Io ero sicuro non avrebbero accettato il declassamento invece mi sbagliavo, ora l'appartamento è da 1,5 vani!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Hmm strano. Comunque ultimamente sono uscite un po di circolari dell'agenzia delle entrate, può darsi che abbiano dato qualche diversa disposizione in tal senso: non sono riuscito a stare appresso a tutte. Era un docfa su quale provincia?

      Elimina
  48. Ciao Marco, innanzitutto grazie per il post utilissimo e chiarissimo e pe la disponibilità nel rispondere ai vari quesiti.
    Sono nuova delle procedure Docfa, per cui mi scuso in anticipo se le mie domande potranno sembrare banali ai più esperti, in ogni caso ti espongo i miei dubbi, la situazione è la seguente:

    Ho una u.i. e la relativa corte ad uso esclusivo (una sorta di piccolo marciapiede davanti il portone di ingresso) graffate tra loro (sono due sub.differenti), l'operatore catastale mi ha detto che per variare la destinazione d'uso devo necessariamente sopprimerle entrambe, ma che posso costituirne una sola, però, essendo graffate, nella causale devo indicare anche la fusione oppure no perchè si considerano già come se fossero un'unica entità?
    Inoltre, come varia l'elaborato planimetrico? mi spiego, prima avevo due sub. separati da una linea continua, adesso, per indicare che sono un'unico sub, definisco solo il perimetro complessivo ignorando il reale muro di separazione che esiste tra le due aree oppure lo identifico, magari con una linea tratteggiata??
    Infine, stampando l'elenco sub. mi ritrovo delle u.i. non presenti nell'attuale elab.plan. ed indicate come partita C; ho trovato che questa sigla indica le u.i. soppresse, dunque non è più necessario riportarle nel nuovo elenco sub. che andrò a compilare? oppure si e le indico sempre come PTA C?

    Grazie mille in anticipo.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao,
      non mi è ancora capitato il caso nello specifico ma penso senz'altro che non sia necessario mettere fusione tra le causali. Nell'elaborato planimetrico devi necessariamente disegnare la linea del muro esterno, e per indicare che l'area appartiene alla uiu puoi rappresentare sempre una graffatura. l'area interna e quella esterna devono comunque risultare separate nell'elaborato planimetrico.
      I sub già soppressi devi continuare ad indicarli come soppressi, perché si vuole che rimanga la memoria storica delle uiu soppresse in una medesima particella.

      Elimina
    2. Perfetto, dunque continuo ad indicare con PTA C i sub che ad oggi presentano questa dicitura; lascio l'elaborato planimetrico così come lo avevo rappresentato ma indico una sola volta il sub e aggiungo la graffa; e riporto come causale solo VSI e VDE, senza fusione.

      Ancora grazie mille.

      Elimina
    3. Approfitto della tua gentilezza: operativamente sul docfa come si sopprime il sub graffato?

      Elimina
    4. All'inizio, quando ti chiede il tipo di operazione sulla singola UIU, dovrai creare tre schede distinte: le prime due per sopprimere i due subalterni preesistenti, la terza per costituire quello nuovo. Essendo una procedura un po fuori dagli schemi, non è escluso che ti consentano di sopprimere il subalterno dell'esterno e di variare, senza quindi sopprimere e ricostituire, quello dell'interno, ma della procedura nello specifico non ho esperienza diretta.

      Elimina
  49. Dimenticavo... l'unità in soppressione è sempre 1? considerato che i due sub sono graffati..

    RispondiElimina
    Risposte
    1. A rigore di logica i sub soppressi sono due, ed uno nuovo in costituzione. Tuttavia, ripeto, essendo una procedura che in effetti non richiede la creazione di un nuovo sub, potrebbe essere ammessa la sola soppressione della uiu esterna ma, come dicevo, non ho esperienza diretta e soprattutto potrebbero esserci eventuali disposizioni specifiche nell'ufficio provinciale di appartenenza.

      Elimina
  50. Ciao Marco, il tuo blog è un costante punto di riferimento per me e i miei colleghi!
    ho un dubbio sul disegno dei poligoni per un docfa e spero tu saprai aiutarmi. si tratta di un locale commerciale su 2 livelli (terra e interrato) collegati internamente da una scala ed un'ascensore. domande: le computo come locali accessori? solo una volta? e a quale piano?

    Grazie mille,
    Irene

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao,
      secondo me la scala e l'ascensore, se non sono posti entro volumi chiusi, vanno perimetrati con il poligono principale e non come locali accessori. La superficie va poligonata in entrambi i piani. Se il piano inferiore fosse un locale accessorio (magari non ha l'abitabilità) allora potresti perimetrare il sotto con le sue porzioni di scala ed ascensore come accessorio, e tutto il sopra come principale. Se la scala fosse chiusa in un vano al piano superiore, allora anche il vano al piano superiore potrebbe essere perimetrato come accessorio.
      Tuttavia sul punto non sono sicurissimo: se trovi riferimenti certi fammi sapere ;)

      Elimina
  51. Buon pomeriggio.
    Piccolo dubbio, e considerata la sua estrema gentilezza e soprattutto chiarezza nell'esporre la soluzione di un problema, ne approfitto per chiedergli un aiuto.

    In una serie di villette a schiera, due u.i. attigue e di proprietà diversa, decidono una di vendere parte del proprio giardino all'altra e di cambiare la posizione degli ingressi pedonali privati. Il mio cliente è il proprietario della villetta che comprerà parte del giardino altrui e avrà un ampliamento dell'immobile.

    -E' giusto considerarlo negli AMPLIAMENTI come variazione?
    -E per quanto riguarda il cambio di ingresso dell'immobile, è necessario accatastarlo (a mio parere non è necessario in quanto non varia la rendita, ma vorrei una conferma)?
    -E in ultimo, avendo l'immobile 2 piani (p. primo+p. secondo, non possiede piano terra), va inviata solo la planimetria con la modifica del lotto o vanno allegate anche le piante dei piani superiori pur non subendo modifiche?

    Grazie infinite
    F.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, si dovrebbe essere ampliamento, anche se si tratta di aree esterne.
      Il cambio d'ingresso se ha rilevanza planimetrica io lo aggiornerei, altrimenti no: dipende dalla situazione che hai.
      Nella variazione, l'immobile va sempre rappresentato per intero, per tutti i piani e per tutte le pertinenze, anche se non subiscono variazioni: ricorda che tu vai a sostituire la planimetria che è ora in atti, e non ad integrarla, quindi ogni modifica presuppone che la nuova planimetria sia completa e rappresenti per intero la uiu.

      Elimina
  52. Ciao Marco, innanzitutto grazie e complimenti per la disponibilità. Di solito per un'informazione banale si perdono giorni dietro ai vari uffici competenti.
    Sto curando una pratica di variazione catastale (la prima) ma al momento di esportare per invio telematico si genera un pdf di 7 pagine in cui non compare la pianta. Non credo sia normale o mi sbaglio? Come evito il problema? Considera che se vado su elaborati grafici "stampa singola" non succede nulla, cioè non compare un file pdf aggiuntivo. L'inserimento della pianta è stato fatto mediante la guida e non credo ci siano problemi legati a questo perchè mi ha riconosciuto i poligoni e la visualizzazione sembra corretta. Che faccio? Purtroppo in merito non ho letto da nessuna parte cosa fare.
    Dato che sei così gentile ti chiedo anche un'altra cosa: nel modello 1N prima parte al punto A (riferimenti catastali del fabbricato) mi chiede Sez. Foglio e particelle del C.T. Sono obbligatorie? Perchè anche se non le inserisco mi fa andare avanti e mi fa stampare quel famoso pdf senza piante :) Scusa se sono stato prolisso. Grazie in anticipo!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao,
      se la procedura con cui stai presentando il docfa è "cartacea", allora devi stampare il pdf e poi, a parte, la planimetria: cliccando su "stampa singola" non ti produce alcun file, ma stampi direttamente il documento. Usa, se possibile, l'impostazione della stampante "stampa senza bordi" sennò ti "mangia" qualche millimetro a sinistra.
      Se invece fai la procedura telematica, il pdf che ti tira fuori comprende anche la piantina. Non ho mai provato a fare "stampa per invio telematico" per un docfa che invece prevede l'invio cartaceo...ma rischi che poi venga fuori qualcosa che non ti fa accettare il docfa.
      Le informazioni sul catasto terreni le devi mettere per forza: ti fa andare comunque avanti, ma alla fine quando clicchi su "verifica documento" ti dice che manca quel dato (cliccare sempre su quel tasto: se non esce fuori "documento formalmente corretto" allora il docfa viene rigettato all'istante senza nemmeno verifica).

      Elimina
    2. Devo inviare tutto telematicamente. Il pdf che genera ha solo informazioni su quello che ho compilato precedentemente nel programma, non presenta alcun disegno o pianta. E' normale che sia così?
      Per quanto concerne il catasto terreni i miei clienti non hanno alcuna informazione a riguardo, io come posso risalire alle informazioni su sez foglio e particella?

      Elimina
    3. Allora devi fare "export per invio telematico" dalla apposita sezione dell'esportazioni: in questo caso deve per forza venirti fuori la planimetria all'ultima pagina, se non esce ci può essere qualche problema nella compilazione del docfa (p.e. hai selezionato "firma per export telematico" nella tabella dove si inserisce il nome del dichiarante?).
      Per il catasto terreni, nel 90% dei casi le particelle coincidono con quello del catasto fabbricati: devi fare un estratto di mappa e vedere se ci sono magari particelle che fanno comunque parte del fabbricato ma che non hanno i subalterni del c.f. A volte nella stessa visura catastale esce fuori se il fabbricato si estende anche su ulteriori appezzamenti, comunque dall'estratto di mappa dovresti poter tirare fuori tutto quello che ti serve.

      Elimina
  53. Ciao Marco,
    ritorno con un nuovo quesito che potrebbe sembrare banale, ma che in realtà non lo è, soprattutto per le molte limitazioni imposteci dai programmi informatici catastali.
    Ho un area urbana (AAA) che deve essere frazionata in 3 nuovi lotti (BBB-CCC-DDD)
    La BBB resterà area urbana, mentre sui lotti CCC e DDD sono stati realizzati 2 fabbricati con relativi subalterni.
    Premetto che i numeri provengono dal mio TF/TM già approvato.
    Io pensavo di procedere cosi':

    -1° pratica variazione: causale "Divisione" con soppressione AAA e costituzione BBB-CCC-DDD come nuove aree urbane.

    -n° 2 pratiche di variazione: causali "Unità afferenti sulle are urbane create precedentemente. Soppressione B e costituzione B sub. 1-2-3, stessa cosa per la C.

    Domande: nella 1° pratica visto che l'EP è unico faccio un solo grafico con le 3 nuove particelle frazionate, ma poi nell'intestazione ne inserisco solo una, visto che non è possibile nel Docfa inserirne più di uno?
    Non sono sicuro che sia corretto... anche perchè la particella BBB che resterà area urbana non avrà più la sua grafica corretta essendo inserita insieme alle altre 2..allora devo fare anche una 4° pratica?Con quale causale?

    Sono un pò confuso..

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, ti premetto che sulle aree urbane ho poca esperienza, ma immagino che la suddivisione vada fatta in pregeo. Una volta accatastate le aree urbane, puoi costituire il nuovo fabbricato. L'area urbana non viene soppressa ma rimane al catasto terreni, mentre nel catasto fabbricati devi valutare le caratteristiche dell'area ed eventualmente accatastarla come BCC o BCNC attribuendole un sub e rappresentandola solo nell'elaborato planimetrico. Dovresti fare due docfa distinti, uno per ciascun fabbricato, visto che avranno particelle diverse.

      Elimina
  54. Innazitutto ti ringrazio per la risposta..
    La faccenda è un pò più complicata..forse ho omesso un'informazione importante.
    Al Catasto Terreni è già tutto definito in quanto ho già fatto un un UNICO Tipo di Frazionamento / mappale, regolarmente APPROVATO, con il quale ho demolito totalmente un fabbricato, frazionato il lotto in 3 parti e inserito la sagoma dei 2 nuovi edifici su 2 lotti perchè uno resterà area urbana in vista di una successiva e futura edificazione.
    Ogni lotto ha già pertanto la sua nuova particella (per semplificazione prima ho indicato BBB-CCC e DDD)

    Ora al Catasto Fabbricati devo prima procedere con una demolizione totale dell'edificio esistente creando provvisoriamente un unica area urbana corrispondente al lotto originario senza il fabbricato attribuendo il numero di particella datomi con Mod. 50 al Catasto Terreni (prima indicato per semplificazione AAA)

    Da qui avrei proceduto secondo le modalità prima indicate (n° 3 Denunce di variazione distinte) ma il problema nasce già dalla divisione dell'area urbana di partenza (AAA) al fine di creare le 3 nuove aree urbane corrispondenti ai lotti gia creati ai terreni (BBB-CCC e DDD), in quanto riscontro con l'elaborato planimetrico i problemi prima indicati.

    Non so se sono stato più chiaro..

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Non credo di poterti aiutare in una questione così nello specifico che non ho mai affrontato. Tuttavia, comunque, essendo cambiate le aree urbane tra l'ante ed il post, sospetto che a questo punto il docfa da fare sia comunque unico, perché non si possono scindere le procedure. Ovviamente ciascun fabbricato avrà la propria particella, ma l'elaborato planimetrico potrebbe essere unico.

      Elimina
    2. Guarda..anche per me la soluzione migliore sarebbe quella di presentare un'unica pratica,risparmiando soprattutto anche parecchi euro..ma come sai, ci troviamo di fronte a parecchie limitiazioni informatiche dei programmi informatici catastali. Il Docfa in tal senso non permette l'uso di molte causali contemporaneamente o non codificate.
      Sono quindi certo sul fatto di scindere le pratiche, ovviamente vanno presentate tutte contemporaneamente e nella giusta successione logica per creare anche una continuità storica delle particelle.
      Il mio problema è proprio trovare la procedura corretta.
      Niente..proverà ad andare all'AdT e sentire che mi dicono.
      Ti ringrazio comunque per la disponibilità e ti terrò informato. Può essere sempre un informazione utile.
      Ciao

      Elimina
    3. Ok fammi sapere che ti dicono all'adt!

      Elimina
  55. Ciao Marco. Con la mia pratica sono andato avanti ed ho risolto i problemi. Adesso l'ho inviata via SISTER e il documento mi risulta "elaborato".
    E' sorto un problema però: ho compilato tutto facendo riferimento ad una precedente visura del mio Cliente in cui compariva un numero civico che ho riportato anche io. Oggi ho scoperto che il numero civico non è quello (16) ma il 14! Adesso come devo comportarmi?? Cosa mi consigli di fare? E' strano che i miei clienti non si siano accorti dell'errore. C'è la possibilità di risolvere con una qualche rapida procedura e soprattutto senza dover nuovamente pagare il tributo di 50 euro?? Grazie mille per l'aiuto.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Annullare una pratica dopo l'invio non è possibile: puoi "sperare" che la rigettino per qualche altro motivo, ed allora la nuova che invierai potrà essere corretta. Altrimenti potrai fare in un secondo tempo una procedura per sola rettifica di identificativo, ma sinceramente non mi ricordo se è soggetta ai diritti di segreteria o se è gratuita.

      Elimina
  56. ho inviato una variazione toponomastica ed ho risolto :)

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ottimo :) era soggetta al pagamento dei 50 euro?

      Elimina
  57. Gentile Arch. Campagna mi trovo a dover sistemare (per la prima volta) la situazione catastale di due appartamenti di uno stesso proprietario con pratica edilizia presentata regolarmente in comune (licenza edilizia del 1965) ma con planimetrie catastali non aggiornate risalenti al 1959…
    I due appartamenti sono posti al piano terra di una palazzina.
    La situazione dalla visura catastale è la seguente :
    Appartamento sub.1 vani4 cat. A/4 composto da: suolo antistante, 4 stanze, 2 corti e una camera con accesso da una delle corti, cantina.
    Appartamento sub.2 vani1,5 cat. A/5 composto da 1 stanza e 1 cantina.
    La situazione esistente è ben diversa…:
    Appartamento sub.1 ha una camera e un bagno, dove il catasto indica un suolo, delle camere retrostanti accorpate e una cantina.
    Appartamento sub.2 composto da cantina e 3 stanze, in una stanza è stato ricavato un bagno, le altre due stanze risultano al catasto una stanza e una corte dell’appartamento con sub.1.
    Potrò sopprimere e ricostituire le due unità immobiliari contemporaneamente, dal punto di vista delle causali avrò FRF, VSI, AMP(frazionamento, fusione, diversa distribuzione spazi interni, ampliamento) vero?
    Cosa devo scrivere come periodo di realizzazione dell’ampliamento, basta scrivere antecedente al 1967 senza specificare altro? Cosa succede dal punto di vista catastale il proprietario potrebbe andare in contro ad una sanzione?
    Attualmente c’è una SCIA aperta che vedrà più in la una modifica in corso d’opera per l’ampliamento di un bagno e abbassamento di un soffitto di 20cm , io ho fretta nel sistemare la planimetria catastale con il numero corretto dei vani perché, a fine lavori dovrò risistemare il catasto?
    Per le categorie catastali entrambi gli appartamenti sono spartani non hanno il gas e sono quindi privi di impianto di riscaldamento, va bene se assegno a entrambi la cat. A/4?
    Ti ringrazio in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao,
      il docfa lo dovrai impostare con le causali che hai già individuato: frazionamento+fusione, diversa distr. spazi interni, ampliamento. Quindi assegnerai ad entrambe le unità dei nuovi subalterni, sopprimendo gli esistenti.
      La data di realizzazione dell'ampliamento deve essere quella effettiva. Solo se fosse antecedente al 1942 potresti dichiarare appunto che non conosci la data precisa.
      In teoria dovresti consultare il regolamento edilizio locale, perché alcuni non ammettono che possano esistere abitazioni senza impianto di riscaldamento...comunque al catasto non interessa (semmai è un problema con la SCIA), e puoi provare ad assegnare l'A/4, anche se mi pare che alcune circolari dell'agenzia delle entrate abbiano stabilito che non si possano più attribuire queste categorie.
      In ogni caso io farei un docfa unico a fine lavori della SCIA, perché farne uno adesso per poi rifarne un altro tra poco? basterà specificare il tutto nella relazione tecnica.

      Elimina
  58. Grazie mille per le risposte.
    In effetti sarebbe più logico fare il docfa a fine lavori, ma ho urgenza di redigere un APE da allegare al contratto di affitto per l'appartamento con sub.2 (che al catasto è anche parte del sub.1), per l'altro appartamento con sub.1 occorre rifare il bagno e l'impianto elettrico e per il momento il proprietario non ha disponibilità economica per proseguire i lavori.Mi è sembrato di capire che non posso redigere un Attestato di Prestazione Energetica per un appartamento che al catasto non torna, vero?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Mah in verità non mi risulta che sull'APE si debba dichiarare la legittimità dell'immobile, nè che si debbano allegare le planimetrie catastali. In ogni caso la legittimità cel'hai, perché è un problema di catasto e non di urbanistica, quindi secondo me l'APE puoi farlo anche senza che al catasto l'immobile risulti conforme. Sul punto nello specifico però non ho mai approfondito.

      Elimina
  59. Salve e complimenti per il blog molto esaustivo. Sono al mio primo DOCFA e mi è stato chiesto di accatastare una variazione consistente nella realizzazione di un bagno all'interno di un vano al piano rialzato con conseguente inversione delle scale che portano al vano situato al primo piano, il tutto per poter regolarizzare la badante che assiste la proprietaria all'interno della u.i.. Gli interventi sono stati realizzati più di 20 anni fa molto probabilmente senza presentare alcuna richiesta di titolo abilitativo al comune. Inoltre il bagno sottostante le scale, a mio parere, allo stato attuale, non risulta agibile per le altezze interne aventi. Stante che ho chiesto al cliente di cercare l'eventuale pratica legata ai lavori, come mi consiglia di procedere? Accertando la conformità del bagno realizzato, potrei procedere con una DIA in sanatoria e successivamente effettuare la variazione? Nel caso il bagno risulti inagibile come mi comporto considerando anche che il cliente ha una certa fretta nell'effettuare la pratica? Ci sono altre strade che posso seguire? Grazie in anticipo e complimenti ancora!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Francesco,
      devi prima di ogni altra cosa accertarti che le opere siano in qualche modo state autorizzate: se non esistesse alcuna auotrizzazione, dovresti fare una sanatoria. Per la posizione del bagno sarebbe sufficiente una CILA, ma la scala modificata può rappresentare un problema se è un elemento strutturale: in questo caso bisogna fare una SCIA ma con contestuale verifica tecnica circa il fatto che le opere strutturali siano state eseguite a regola d'arte.
      Il bagno deve avere una altezza interna minima di 240cm: se non cel'ha non è sanabile. (se è controsoffittato tuttavia si può non considerare il controsoffitto e computare direttamente la quota del solaio sovrastante). Se fosse tutto regolare, puoi procedere con un docfa, inserendo come data di esecuzione lavori quella effettiva di vent'anni fa (non ti faranno pagare alcuna penale perché sono opere realizzatesi oltre cinque anni fa).

      Elimina
    2. Grazie ancora per la disponibilità. Se posso vorrei chiederti un ultimo quesito. Se la visura relativa all'alloggio in questione non riporta l'ultima proprietaria come procedo? Attraverso un aggiornamento tramite docfa? Se sì quale causale dovrei scegliere?

      Elimina
    3. Gli aggiornamenti della proprietà si fanno con un altra procedura, e non con il DOCFA: i tecnici non sono autorizzati alle modifiche di intestazioni: lo sono i notai, i quali per contro non sono autorizzati ad effettuare le modifiche planimetriche. Nel caso puoi procedere in due modi: o inserisci dei documenti di preallineamento, in cui sostanzialmente si evince che la proprietà è cambiata da quanto riportato negli archivi catastali (la scansione del rogito è generalmente sufficiente), oppure fai la procedura di segnalazione di dati catastali non aggiornati, citando appunto il rogito. In genere ci mettono una ventina di giorni con la seconda procedura, quindi se hai fretta, procedi con la prima.

      Elimina
  60. Buongiorno,
    ho un problema con l'invio telematico.
    Ho completato il docfa e ho creato il pdf, firmato poi digitalmente ma quando invio mi dice "scartato dal sistema" perchè il sistema accetta solo pdf.
    Mi hanno detto di spuntare delle icone per l'invio telematico nel momento della creazione del pdf dal Docfa ma non riesco a capire come e dove..
    Help
    grazie

    Vincenzo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. CIao,
      nel docfa telematico, nella schermata in cui inserisci il nome di chi presenta la denuncia, in basso devi cliccare "dichiarazione per invio telematico" e spuntare "si" alla schermata che ti appare: in questo modo tu dichiari di effettuare la comunicazione per conto del committente.
      Fatto ciò, il file che devi mandare a loro non è il pdf ma il file p7m che viene fuori dopo aver firmato il documento.
      Se è altro, non saprei.

      Elimina
  61. Buongiorno,
    Ho un quesito probabilmente di semplice soluzione, ma non so proprio come fare.
    Devo presentare una pratica di fusione di due appartamenti sovrapposti. Ho presentato regolare SCIA in comune anche perchè bisognava modificare due bagni e sostituire gli infissi, e altre piccole modifiche.
    I lavori purtroppo non possono essere terminati nel breve periodo in quanto committente non ha più la disponibilità economica. I due appartamenti sono stati acquistati da proprietari diversi come prima casa usufruendo dei relativi benefici prima casa. Adesso devo presentare la pratica DOCFA di fusione per mantenere tale beneficio, ma i lavori non sono stati ultimati e nel DOCFA mi chiede la data di fine lavori, che data devo mettere se effettivamente non presento alcun fine lavoro? esiste il caso in cui si possa fare anche senza data di ultimazione dei lavori?, Mi sai dare qualche dritta?
    Grazie

    Mariano

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, devi fare un docfa usando il classamento speciale in categoria F, fabbricato in corso di ultimazione. Solo in questo caso puoi accatastare una fusione mentre i lavori sono in corso, ed è il solo modo per consentire ai proprietari di poter onorare l'impegno preso al rogito. Quando ci sarà il fine lavori effettivo, farai il docfa vero e proprio con la data di fine lavori, riportando l'immobile nella categoria catastale più appropriata (A/2 immagino).

      Elimina
  62. Grazie
    Per la risposta immediata, sei stato molto gentile.
    Non ho mai fatto il classamento in categoria F, fabbricato in corso di ultimazione. Più precisamente cosa devo fare per usare il classamento speciale, dove lo trovo? e in questo caso idue appartamente risulteranno effettivamente "fusi", e quindi potranno usufruire dei benefici prima casa?
    Gazie ancora
    Mariano

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Si risulteranno fusi, ma con i lavori in corso, cioè l'esatto stato di fatto. E'tanto tempo che non mi capita di fare un classamento con immobili F, ma credo che inserendo quel tipo di classe, automaticamente ti dirà lui i campi da compilare. Comunque sostanzialmente non è diverso da un docfa normale: nella planimetria credo che non ci vadano i perimetri, ma non ne sono sicuro. Per la rendita non ti preoccupare, perché gli immobili in corso di ristrutturazione sono per definizione inagibili, e quindi non ci si devono pagare le tasse.

      Elimina
    2. Grazie
      provo ad accatastare l'immobile in classe F, ti farò sapere.
      Grazie
      Mariano

      Elimina
  63. Salve Architetto,
    ho trovato il suo blog, ho iniziato a leggere ed ho visto molte cose interessanti e ben fatte. E' da poco che mi interesso di catasto, e dovrei fare la mia prima pratica per trasformare 3 sub classificati A6 in 1 sub C2. I 3 sub sono a piano terra e adesso sono comunicanti con una porta. Non hanno alcuna divisione interna, ne sono dotati di accessori. Volevo chiederle come procedere? Posso fare tutto in un unico docfa oppure c'è bisogno di due pratiche. Grazie anticipate.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Occorre fare un unico docfa nel quale si sopprimono i tre sub A6 e si costituisce l'unico sub C2, con causale doppia: fusione e cambio di destinazione d'uso. è più facile a farsi che a dirsi. Ovviamente si presuppone che la fusione e il cambio d'uso siano stati regolarmente autorizzati dal comune.

      Elimina
    2. Grazie per la risposta veloce.
      Ancora la pratica non è stata presentata al comune. Il fabbricato è antecedente al 1942, ed al comune non esiste niente. Però la situazione si è complicata, in quanto, facendo i rilievi per verificarne l'esatta corrispondenza, ho riscontrato che le planimetrie non corrispondono nella loro forma esterna, in quanto nella realtà sono dei trapezi, ed invece sono rappresentati dei rettangoli.
      Va presentato prima un docfa per tutti e 3 i sub per l'esatta rappresentazione planimetrica? e dopo procedere al comune con le modifiche?
      Grazie di nuovo per la disponibilità

      Elimina
    3. Mi sembra di capire che ci sia la possibilità di una grave problematica di tipo urbanistico: verifica per bene prima di procedere. Comunque si, se parliamo di sola problematica catastale, si tratta di esatta rappresentazione grafica, ma puoi tranquillamente inserire anche quella tra le causali dell'unico docfa che farai.

      Elimina
    4. La ringrazio molto Architetto. Procederò prima al comune e poi al catasto.

      Elimina
  64. Buongiorno Architetto,
    bellissimo blog, complimenti davvero!
    Piccolo questito: la polilinea verde delle cantine include le murature lorde del locale o si comporta come per gli appartamenti (lorde per murature esterne e sulla mezzeria per quelle a confine con altre proprietà)?
    Mi era stata contestata una polilinea delle cantine ma non ricordo perché...
    Grazie
    Rita

    RispondiElimina
    Risposte
    1. La polilinea delle cantine segue la logica di quella per le abitazioni, o quantomeno io ho sempre fatto così e nessuno si è mai lamentato...finora!

      Elimina
  65. Beh innanzitutto complimenti per il blog...finalmente qualcosa di utile in rete!
    Detto ciò per me che sono un neofita del DOCFA (anzi più che neofita è proprio la prima volta che lo uso e nessuno mi ha mai insegnato niente) servirebbero altre risposte che per qualcuno saranno sicuramente banali e stupide, ma per me non lo sono affatto. Ad esempio per quanto riguarda i poligoni fatti direttamente su Autocad, ho capito le tipologie di colori ma non ho capito COME fare i poligoni...Cioè devo poligonare la superficie netta delle stanze o considerare anche le mezzerie dei muri interni? Spero di essemi fatto capire...Grazie in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao, il poligono deve coincidere con il filo esterno del fabbricato sulle facciate e verso le corti interne, e nella mezzeria in quei muri di confine con altre proprietà. L'ho spiegato al passo 8 del post: forse non è chiaro a sufficienza?

      Elimina
    2. Tutto il post è chiaro il problema sono io e la mia mancanza d'esperienza... Io pensavo di dover fare un poligono per ogni stanza, invece mi pare di capire che ne serva solo uno per tutto l'immobile più eventualmente altri (di colore diverso) se siamo in presenza di balconi, lavanderie ecc ecc... Giusto?
      Grazie per la disponibilità lei non ha idea di quanto sia utile il suo blog

      Elimina
    3. Ciao Matteo, se posso darti un piccolo consiglio, leggiti molto molto bene le istruzioni scritte dall'arch. Campagna perché mi sembrano davvero ben fatte. Anni fa per poter usare il Docfa ho fatto un corso (per dirti che non è affatto semplice all'inizio) e trovare qualcuno che GRATUITAMENTE dedica il suo tempo ad insegnare agli altri l'uso di questo programma (e non solo) è davvero impagabile.
      Proprio perché l'arch. Campagna è così gentile direi di disturbarlo il meno possibile (per lo meno se le risposte alle nostre domande sono già state trattate). Per esperienza so che per queste cose si deve investire moltissimo tempo e mi chiedo come faccia l'architetto tra lavoro, famiglia, figli, blog, etc... E, come ha scritto prima di me un altro utente, non so chi glielo fa fare ma GRAZIE di farlo!

      Elimina
    4. grazie del sostegno e dell'apprezzamento, Rita ;-)
      Matteo si, il poligono deve essere unico e racchiudere tutto l'immobile, non deve essere distinto stanza per stanza. Devi interrompere il poligono solo laddove cambia la funzione della superficie: quindi balconi, locali tecnici, cantine, etc. :-)

      Elimina
    5. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

      Elimina
  66. Buongiorno Marco!
    Non hai idea di quante notizie utili ho raccolto dal tuo blog, ti ringrazio! Sei un grande punto di riferimento...

    Anch'io vorrei approfittare della tua esperienza e vorrei porti i seguenti quesiti (sono alle prese con i miei primi DOCFA... abbi pazienza :)
    PRIMO DOCFA
    1) L'appartamento che devo accatastare, dopo una ristrutturazione totale, è stato isolato esternamente. Quando creo i poligoni devo comprendere il muro in tutto il suo spessore o il cappotto esterno, essendo volume tecnico, non lo devo considerare?
    2) L'appartamento in oggetto era stato accatastato dal tecnico precedente "in corso di costruzione". Ora che la ristrutturazione è ultimata diventa "una U.I. in variazione"? Causale: "variazione planimetrica"=> "diversa distribuzione spazi interni o ristrutturazione"?E' possibile mettere più di un opzione?
    3) Mi trovo un pò in difficoltà nel definire la classe (e in minor modo anche la categoria). So che bisogna tener conto di caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ma nel dubbio prendo come riferimento quello che mi viene dato dal classamento automatico?

    SECONDO DOCFA
    Un appartamento, con regolare D.I.A., ha subito una divisione trasformandosi in un doppio monolocale.
    1) Sopprimendo il sub in origine devo costituirne 2. Leggevo da un blog precedente che bisognerebbe richiedere i nuovi sub dall' A. del T. E' la prassi immagino... Ma da testona quale io sono ti chiedo: non è possibile assegnarli proseguendo per ordine? (cioè, avendo il planimetrco completo del fabbricato e quindi conoscendo tutti i sub, potrei aggiungere i due nuovi subalterni in ordine cronologico...forse!)
    3) Nell'elenco finale dei subalterni, bisognerebbe elencare tutti quelli presenti nel fabbricato o solo quelli variati, costituiti e soppressi?
    4) Nella voce "pertinenze scoperte esclusive" (quadro C1) devo inserire anche p. e. i posti auto di proprietà ma che non hanno subito variazioni (quindi già accatastati precedentemente in modo corretto)?
    5) Visto che il planimetrico era già stato redatto da un altro tecnco, e verificato che corrisponde perfettamente allo stato di fatto, lo copio pari pari con squadra alla mano?

    Ho esagerato con le domande vero...?

    Grazie di cuore... Anna

    RispondiElimina
    Risposte
    1. 1.a: il muro va compreso in tutto lo spessore, compreso il cappotto. Questo innalzerà un poco i metri quadri calcolati, ma la regola dice di fare così.
      1.b: dovresti fare un docfa per "completamento di fabbricato urbano" ma non ne ho mai fatti quindi non so dirti molto di più
      1.c: nel dubbio, si. Sei meno soggetta a contestazioni da parte dell'ufficio tecnico erariale.
      2.a: in teoria si, puoi fare l'elenco fabbricato ed attribuire i primi due sub liberi. Se non ve ne sono prima del 501, devi usare 501 e 502. Alcune province hanno la prenotazione subalterni on-line, per gli utenti registrati (tipo quella di Roma).
      2.b: SOLO quelli soppressi e costituiti...per carità! ;)
      2.c: si, se da rogito notarile sono pertinenze effettive dell'abitazione, ma non devi calcolarne i metri quadri, al massimo indica il numero dei posti auto pertinenziali
      2.d: penso proprio di si.
      se farai un completamento di fabbricato urbano dammi qualche feedback, anche via email se vuoi. Ciao!

      Elimina
  67. buonasera architetto,
    in merito a quanto detto nell'articolo nel paragrafo sul classamento automatico, io ho un caso di variazione spazi interni su una uiu esistente dal 1947 in zona prati/vaticano, in cui il docfa relativo che sto compilando tramite il classamento automatico mi assegna A/2 classe 4, quando nel precedente docfa di nuovo accatastamento fatto 4 anni fa (per la prima volta) era stata assegnata la classe 2.
    Mi chiedo, posso comunque proporre la classe 2 visto che è quella validata in precedenza dall'ufficio e dato che le variazioni sopraggiunte non giustificano a mio parere (un po' inesperto) una classe 4? Se si, ho necessità di specificare qualcosa a riguardo oltre ad indicare semplicemente la classe 2?
    Grazie per la sua esperienza messa a disposizione.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Puoi forzare il classamento in classe 2, non dovrebbero esserci problemi. Se preferisci, puoi specificare due righe sul perché nella sezione "note sul classamento proposto", ma in genere non c'è bisogno salvo casi particolari.

      Elimina