sabato 25 novembre 2017

condoni ed agibilità a Roma: novità 2017

in merito all'agibilità degli immobili oggetto di condono edilizio, ci sono novità riguardo all'ufficio competente. Prima sapevamo che indipendentemente dal tipo di abuso edilizio, un immobile oggetto di condono doveva proseguire l'iter, dopo la concessione in sanatoria, dell'agibilità sempre presso l'ufficio condono. Oggi invece due note del Dipartimento spiegano che solo in alcuni casi le agibilità vanno gestite dall'ufficio condono, mentre altre invece diventano di competenza del Dipartimento. Inoltre, il tutto viene aggiornato alla luce del decreto SCIA 2 che ha introdotto la SCIA per l'agibilità, che viene formalmente estesa anche ai condoni (cosa prima preclusa o comunque non si capiva).


Successivamente alla pubblicazione di questo post, il Dipartimento ha pubblicato un avviso che sintetizza i temi delle note che vi andrò ad illustrare.

La prima nota, protocollo 116835 del 2017 (qui a lato in formato immagine, vorrete scusare la qualità: sono foto dei documenti cartacei), individua quattro diverse casistiche in base alle quali occorre indirizzare la richiesta di agibilità alla UO Condoni ovvero alla UO PdC. I casi sono sintetizzati nei seguenti:

  1. immobile oggetto di condono, con concessione rilasciata, senza agibilità: la richiesta di agibilità va depositata alla UO condoni secondo le indicazioni attualmente in vigore;
  2. immobile oggetto di condono, con concessione rilasciata ed agibilità rilasciata dall'ufficio condono (può essere una evoluzione del punto precedente), ma successivamente oggetto di altre trasformazioni legittimate da titoli ordinari (CILA/SCIA/DIA/PdC) che necessitano agibilità: in questo caso la competenza è della UO PdC e si va in SCIA per agibilità;
  3. se invece l'immobile oggetto di condono, sempre con concessione già rilasciata, è stato oggetto di successive trasformazioni legittimate da titoli ordinari ma non è mai stata rilasciata l'agibilità, allora in questo caso la competenza è della UO Condoni;
  4. immobile originariamente legittimo con titolo ordinario (per esempio un permesso di costruire di un intero fabbricato), e successivamente oggetto di condono per trasformazioni abusive (è il caso più frequente in assoluto a Roma) e, dopo la concessione, oggetto di ulteriori trasformazioni legittimate con altri titoli ordinari, deve essere oggetto di SCIA per Agibilità alla UO PdC.


Se il vostro immobile è oggetto di condono e non ha l'agibilità, vi invito a leggere questo altro mio post.

Dunque in sintesi se stiamo trattando un immobile che è stato edificato nella sua interezza in modo abusivo (punti 1, 2, 3) ed è stato sanato, deve comunque avere una agibilità rilasciata dall'ufficio condono, sia se è ancora nelle forme legittimate dal condono, sia se è stato successivamente oggetto di trasformazioni con procedure ordinarie. Solo una volta che ha ottenuto una prima agibilità di condono, potrà per le ulteriori eventuali successive trasformazioni andare in SCIA per agibilità.

Il punto 4 invece è limitato ai condoni presentati per trasformazioni successive a delle edificazioni originariamente legittime, che poi è il caso più frequente quantomeno a Roma perché ricomprende tutti quei piccoli abusi fatti negli appartamenti (verande a chiusura di balconi) o di recupero di spazi originariamente non abitativi (cambio d'uso di soffitte e seminterrati): se si deve chiedere l'agibilità e l'immobile è ancora nelle forme rappresentate nel condono, la pratica va depositata alla UO Condoni, mentre se invece è successivamente oggetto di altre trasformazioni, con o senza agibilità già rilasciata, la procedura è con SCIA per Agibilità al Dipartimento. Ciò significa che se si ha bisogno dell'agibilità in fretta, visti gli attuali tempi (biblici) per il rilascio dell'agibilità da parte della UO Condoni, può valutarsi di fare delle trasformazioni all'immobile, anche non integrali, per poter successivamente depositare la SCIA per agibilità, senz'altro più veloce in quanto contempla il silenzio-assenso.

 La seconda nota, molto breve, protocollo 159751 del 27 settembre 2017 (qui a fianco), si limita a specificare che se si ha già una istanza di agibilità in corso di istruttoria presso la UO condoni, ma si ricade in una delle fattispecie secondo cui adesso ricadrebbe nella UO PdC (punti 2 e 4), è data facoltà al cittadino o di attendere l'istruttoria presso l'ufficio condono, ovvero di depositare una nuova SCIA per agibilità al Dipartimento, con contestuale comunicazione alla UO condoni la quale dovrebbe trasferire la documentazione relativa al fascicolo, per far si che vi sia un unico fascicolo di agibilità presso la UO PdC.

Purtroppo non viene specificato se le pratiche di agibilità di competenza della UO Condoni possono beneficiare della procedura semplificata di SCIA per Agibilità, ma pare comunque - almeno per ora - di no. Dunque le procedure che ricadono nella competenza di questo ufficio devono ancora seguire la procedura non semplificata che prevede l'attesa della risposta da parte dell'ufficio, e non il silenzio-assenso.

Un ringraziamento speciale all'amico fraterno e collega prezioso Giacomo C. che ha fornito le immagini delle note.

26 commenti:

  1. Gent.mo Architetto buongiorno. Premesso che il Suo è sempre un prezioso e valido aiuto per noi Tecnici, Le chiedevo il seguente parere.
    Un locale originariamente ad uso magazzino al piano terra in Città consolidata è stato condonato (con titolo rilasciato) ad artigianale. Successivamente è stata presentata istanza di sanatoria a commerciale ma ancora da rilasciare. Il cliente vorrebbe rinunciare al condono ed ottenere l'agibilità come artigianale. Se si presentasse una SCIA al Municipio per ripristino (ovviamente chiedendo la rinuncia all'Ufficio Condono per il commerciale) a questo punto a chi presentare la procedura di agibilità? Si potrebbe usare la SCIA con protocollazione al Dipartimento? Ringrazio anticipatamente per la risposta

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    1. io ritengo di sì, stando alla nota che ho allegato. Per scrupolo si può chiedere all'ufficio agibilità del dipartimento.

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  2. Gentile arch. Campagna, le chiedo cortesemente un parere, mi hanno chiesto per una pratica di condono 85, un certificato di idoneita' statica, anche se c'è un collaudo statico.
    Le chiedo come dovrebbe essere redatto e nel caso dove deve essere depositato?
    Grazie anicipatamente.

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    1. è un po' che non mi capita la procedura, comunque se si ricade nella semplice idoneità, va depositata solo all'ufficio condono.

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  3. Arch. Campagna buongiorno, e grazie per il suo prezioso blog.
    Le vorrei chiedere un parere:
    Devo presentare una SCIA PER AGIBILITA' per una unità immobiliare per cui è stata rilasciata la concessione in sanatoria per il c.d.u. a residenziale del piano interrato; l'unità immobiliare fa parte di un condominio costruito con licenza edilizia e per cui è stata rilasciata l'agibilità.
    Sulla base dei nuovi modelli, secondo lei quale è la fattispecie da spuntare?
    A) l’agibilità relativa all’immobile oggetto dell’intervento edilizio
    B) l’agibilità parziale relativa a singoli edifici o a singole porzioni della costruzione (art. 24, comma 4, lett. a) del d.P.R. n. 380/2001)
    C) l’agibilità parziale relativa a singole unità immobiliari (art. 24, comma 4, lett. b) del d.P.R. n. 380/2001).

    Grazie per la disponibilità,
    Arch.Federica Camponeschi

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    1. se l'immobile non è stato oggetto di successive trasformazioni dopo il rilascio della concessione, la domanda di agibilità va rivolta all'ufficio condono, e dunque i modelli sono diversi. In caso in cui è stato oggetto di mofiche con titoli ordinari (CILA/SCIA/DIA) allora si può usare la SCIA per agibilità e nel caso la voce sarebbe la C) se si chiede l'agibilità per la singola unità.

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  4. Buonasera Marco,
    dovrei presentare una richiesta di agibilità per un locale realizzato abusivamente con concessione rilasciata ma senza abitabilità (caso 1). sullo stesso immobile andranno fatti dei lavori di ristrutturazione per i quali bisognerebbe chiedere ulteriore abitabilità per il nuovo uso dei locali.

    Secondo lei conviene chiedere l'abitabilità prima dei nuovi lavori e poi chiederne una seconda abitabilità tramite scia al dipartimento per il nuovo uso?
    Oppure è meglio fare i lavori e richiedere direttamente l'abitabilità dopo, sempre all'ufficio condono mi pare di aver capito? (diventerebbe un caso 3)
    Cosa principale...che tempistiche ha il condono per il rilascio del titolo? C'è silenzio assenzo o bisogna aspettare loro riscontro?
    grazie e saluti!

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    1. in sostanza, l'ufficio condono deve sempre rilasciare la "prima agibilità" se è un immobile completamente abusivo; se parliamo invece di un fabbricato costruito con originaria licenza e in cui un pezzo è stato condonato, allora facendo dei nuovi lavori l'agibilità va fatta attraverso SCIA, che può risultare più agevole soprattutto per evitare i tempi legati all'istruttoria (caso 4). Dunque se siete in questo caso, forse può convenire fare prima i lavori e poi chiedere un unica agibilità.

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  5. Gentile collega,
    devo richiedere Agibilità per un immobile che ha ottenuto Licenza in sanatoria per cambio di destinazione da Residenziale ad ufficio. Per lo stesso presentai una CILA prima del rilascio della licenza in Sanatoria di cui sopra (ma ovviamente successiva alla domanda di condono del /85). Quindi attualmente la distribuzione interna è diversa da quella del condono.
    La domanda: dove va presentata la richiesta di Agibilità?
    Grazie per l'aiuto.
    Fabio.

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    1. la circolare non tratta il caso così nello specifico ma secondo me l'agibilità può andare in SCIA. Comunque, dato che non è chiaro, andrei a parlare con i tecnici dell'agibilità all'ufficio condono o con quelli al dipartimento.

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  6. Buonasera, mi trovo nel caso in cui devo frazionare un appartamento in una palazzina condonata (caso 1) che non ha mai ottenuto l'agibilità. Devo richiedere una agibilità in sanatoria e poi fare la pratica per il frazionamento e successivamente richiedere un'altra agibilità? Posso richiedere l'agibilità per i soli due appartamenti derivanti dal frazionamento? Grazie

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    1. come ho scritto nel post, è possibile anche depositare intanto il titolo per fare la trasformazione e poi presentare una agibilità unica alla fine dei relativi lavori. bisogna distinguere però se ci si trova nel caso 1 ovvero nel 4

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  7. Gent.mo Arch. Campagna,
    il mio caso è il seguente: dovrei richiedere agibilità per un appartamento con concessione in sanatoria già rilasciata (opere interne), inserito in uno stabile sprovvisto di tale certificato. La legittimità dello stabile è data dal catastale del '39. In tal caso, la richiesta va presentata all'UCE? Non vi sono stati in detto appartamento, ulteriori modifiche.
    La ringrazio anticipatamente

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    1. la pratica va indirizzata in questo caso a mio parere all'ufficio condono: prima bisogna accertarsi del fatto che il fabbricato sia legittimamente privo di certificato.

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  8. Gentile Architetto
    Avendo costituito due unità immobiliari tramite frazionamento e trovandomi nel caso 4) devo presentare al Dipartimento 1 o 2 SCIA per agibilità?
    Grazie

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    1. dipende da se si è intervenuto su un edificio che è stato interamente oggetto di condono oppure solo in parte, come scritto nel post.

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  9. Gen.le Architetto, ho appena firmato un preliminare di acquisto per un immobile per cui è stata rilasciata concessione in sanatoria (per chiusura di una veranda) ma non è mai stata rilasciata l'agibilità. Sul preliminare c'è scritto che la stessa deve essere fornita entro il rogito. Le chiedo cortesemente quali documenti/allegati mi dovrei attendere (collaudi statici, verifiche, ...). Grazie

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    1. dipende da quanti documenti sono già ricompresi nel fascicolo di condono, comunque dipende molto anche da se esiste una agibilità dell'intero fabbricato. Deve comunque valutare il tecnico incaricato.

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    2. Il fabbricato dovrebbe avere l'agibilità. Il problema è che l'attuale proprietario ha solo la concessione in sanatoria e non tutto l'incartamento (a sua volta ha comprato l'immobile anni fa). Quindi presumo che mi dovrebbe rilasciare tutti i documenti dell'agibilità dello stabile, più eventuali certificazioni/collaudi per la veranda. ?? Grazie

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    3. oppure si possono effettuare le specifiche ricerche per ottenere dagli uffici la documentazione necessaria.

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  10. Gentile Arch. Campagna,
    Devo richiedere Agibilità' su immobile realizzato leggitimamente, che ha ottenuto licenza in

    sanatoria per un cambio di destinazione d'uso ed in seguito sono state fatte opere interne tramite

    CILA. Presento quindi SCIA al dipartimento. Ho un dubbio sulla compilazione della domanda:
    1-titolo o comunicazione che ha leggitimato l'intervento? (Inserisco licenza in sanatoria o CILA?)
    2- Data e protocollo di Fine Lavori. (Se riguarda la CILA, credo di non aver mai presentato Fine Lavori, in quanto essendo interventi di Edilizia Libera, non era richiesto. Ricordo che la CILA era
    entrata in vigore da poco, infatti la pratica è di inizi 2012.)

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    1. non ho il modulo sottomano comunque come titolo che ha legittimato l'intervento metterei la CILA, ma da qualche parte va comunque indicato anche il condono. è vero che le CILA non avevano fine lavori, ma proprio per evitare disguidi di questo tipo, io li ho sempre mandati. Se è stata fatta una variazione catastale, indicherei la data comunicata sul DOCFA.

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    2. Grazie Marco per la puntuale risposta, anche se non riesco a capire una cosa: Io presento la richiesta di Agibilità parziale, citando la CILA, quindi compilando il resto del modello, faccio riferimento sempre allo stesso intervento fatto in CILA, che, come ben sai, essendo intervento di edilizia libera, non necessità di Agibilità. Anche se quello che interessa a me, è ottenere l'agibilità relativa alla licenza in sanatoria. Ma come dice la nota che hai pubblicato, la richiesta va comunque presentata al dipartimento e non all'ufficio condono.

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    3. la necessità di agibilità non è legata purtroppo all'attività se libera o non libera, ma dalle opere che in concreto vengono messe in essere. stando almeno alle ultime indicazioni del comune (prima dello SCIA 2 in effetti) l'agibilità serve quando si cambia il numero totale dei vani di una unità, a prescindere appunto se si tratta di intervento in CILA o in altro titolo, posto che il dettame normativo è così ampio e strampalato che l'agibilità servirebbe pure quando ritinteggi un muro.

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  11. Gentile architetto, ho firmato un preliminare di acquisto per un immobile precedentemente in possesso di agibilità, che successivamente al rilascio del condono in sanatoria di una veranda deve richiedere nuovamente l'agibilita. Gli attuali proprietari dovrebbero richiedere il documento alla uo condoni con tempi biblici da quanto ho capito. Potrei acquistare l'immobile e richiedere io stessa l'agibilita dopo i lavori di ristrutturazione usufruendo della scia e quindi accorciando i tempi? Oppure è meglio che facciano tutte le procedure gli attuali proprietari? Grazie

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    1. se l'abuso riguarda una piccola parte dell'immobile e non la sua interezza, eventuali problemi relativi all'agibilità saranno limitati a quella porzione: occorre valutare se si può correre il rischio, ma è ovviamente una scelta anche soggettiva. Non è unanime la convinzione che per rogitare sia indispensabile l'agibilità.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.