condoni ed agibilità a Roma: novità 2017

in merito all'agibilità degli immobili oggetto di condono edilizio, ci sono novità riguardo all'ufficio competente. Prima sapevamo che indipendentemente dal tipo di abuso edilizio, un immobile oggetto di condono doveva proseguire l'iter, dopo la concessione in sanatoria, dell'agibilità sempre presso l'ufficio condono. Oggi invece due note del Dipartimento spiegano che solo in alcuni casi le agibilità vanno gestite dall'ufficio condono, mentre altre invece diventano di competenza del Dipartimento. Inoltre, il tutto viene aggiornato alla luce del decreto SCIA 2 che ha introdotto la SCIA per l'agibilità, che viene formalmente estesa anche ai condoni (cosa prima preclusa o comunque non si capiva).

* [20 giugno 2020] attenzione: il contenuto del presente post non è più del tutto attuale: leggi sotto *

Successivamente alla pubblicazione di questo post, il Dipartimento ha pubblicato un avviso che sintetizza i temi delle note che vi andrò ad illustrare.

La prima nota, protocollo 116835 del 2017 (qui a lato in formato immagine, vorrete scusare la qualità: sono foto dei documenti cartacei), individua quattro diverse casistiche in base alle quali occorre indirizzare la richiesta di agibilità alla UO Condoni ovvero alla UO PdC. I casi sono sintetizzati nei seguenti:

1. immobile oggetto di condono, con concessione rilasciata, senza agibilità: la richiesta di agibilità va depositata alla UO condoni secondo le indicazioni attualmente in vigore;
2. immobile oggetto di condono, con concessione rilasciata ed agibilità rilasciata dall'ufficio condono (può essere una evoluzione del punto precedente), ma successivamente oggetto di altre trasformazioni legittimate da titoli ordinari (CILA/SCIA/DIA/PdC) che necessitano agibilità: in questo caso la competenza è della UO PdC e si va in SCIA per agibilità;
3. se invece l'immobile oggetto di condono, sempre con concessione già rilasciata, è stato oggetto di successive trasformazioni legittimate da titoli ordinari ma non è mai stata rilasciata l'agibilità, allora in questo caso la competenza è della UO Condoni;
4. immobile originariamente legittimo con titolo ordinario (per esempio un permesso di costruire di un intero fabbricato), e successivamente oggetto di condono per trasformazioni abusive (è il caso più frequente in assoluto a Roma) e, dopo la concessione, oggetto di ulteriori trasformazioni legittimate con altri titoli ordinari, deve essere oggetto di SCIA per Agibilità alla UO PdC.

Se il vostro immobile è oggetto di condono e non ha l'agibilità, vi invito a leggere questo altro mio post.

Dunque in sintesi se stiamo trattando un immobile che è stato edificato nella sua interezza in modo abusivo (punti 1, 2, 3) ed è stato sanato, deve comunque avere una agibilità rilasciata dall'ufficio condono, sia se è ancora nelle forme legittimate dal condono, sia se è stato successivamente oggetto di trasformazioni con procedure ordinarie. Solo una volta che ha ottenuto una prima agibilità di condono, potrà per le ulteriori eventuali successive trasformazioni andare in SCIA per agibilità.

Il punto 4 invece è limitato ai condoni presentati per trasformazioni successive a delle edificazioni originariamente legittime, che poi è il caso più frequente quantomeno a Roma perché ricomprende tutti quei piccoli abusi fatti negli appartamenti (verande a chiusura di balconi) o di recupero di spazi originariamente non abitativi (cambio d'uso di soffitte e seminterrati): se si deve chiedere l'agibilità e l'immobile è ancora nelle forme rappresentate nel condono, la pratica va depositata alla UO Condoni, mentre se invece è successivamente oggetto di altre trasformazioni, con o senza agibilità già rilasciata, la procedura è con SCIA per Agibilità al Dipartimento. Ciò significa che se si ha bisogno dell'agibilità in fretta, visti gli attuali tempi (biblici) per il rilascio dell'agibilità da parte della UO Condoni, può valutarsi di fare delle trasformazioni all'immobile, anche non integrali, per poter successivamente depositare la SCIA per agibilità, senz'altro più veloce in quanto contempla il silenzio-assenso.

 La seconda nota, molto breve, protocollo 159751 del 27 settembre 2017 (qui a fianco), si limita a specificare che se si ha già una istanza di agibilità in corso di istruttoria presso la UO condoni, ma si ricade in una delle fattispecie secondo cui adesso ricadrebbe nella UO PdC (punti 2 e 4), è data facoltà al cittadino o di attendere l'istruttoria presso l'ufficio condono, ovvero di depositare una nuova SCIA per agibilità al Dipartimento, con contestuale comunicazione alla UO condoni la quale dovrebbe trasferire la documentazione relativa al fascicolo, per far si che vi sia un unico fascicolo di agibilità presso la UO PdC.

Purtroppo non viene specificato se le pratiche di agibilità di competenza della UO Condoni possono beneficiare della procedura semplificata di SCIA per Agibilità, ma pare comunque - almeno per ora - di no. Dunque le procedure che ricadono nella competenza di questo ufficio devono ancora seguire la procedura non semplificata che prevede l'attesa della risposta da parte dell'ufficio, e non il silenzio-assenso.

Un ringraziamento speciale all'amico fraterno e collega prezioso Giacomo C. che ha fornito le immagini delle note.

aggiornamento di giugno 2020

Il contenuto del presente post, basato sulle note del Dipartimento del 2017, è stato superato dalla pubblicazione della nuova giuda per la compilazione del modulo per l'agibilità, pubblicata il 16 giugno 2020. In questa guida, è espressamente indicato, nell'ultimo capoverso del punto 7, che la guida sostituisce le note di cui sopra.

Nel rimandare il lettore alla guida, lo scenario comunque non è radicalmente diverso, ma occorre distinguere in modo diverso le casistiche (in blu, le situazioni che non sono mutate rispetto alle circolari del 2017; in arancione le casistiche variate):

• in caso di immobile oggetto di concessione in sanatoria, senza che abbia subito modifiche dopo la concessione, l'agibilità rimane competenza dell'ufficio condono, sempre con la procedura dedicata ai sensi dell'art. 35 L. 47/85 e senza poter ricorrere alla SCAG;
• immobile oggetto di concessione in sanatoria e di successivi interventi autorizzati con idonei titoli, avente caratteristiche non rispettose dei parametri del regolamento edilizio e di igiene (al momento dell'esecuzione dell'abuso), ma conformi alle determinazioni dirigenziali che hanno introdotto le deroghe: in tal caso è competente sempre l'ufficio condono;
• immobile oggetto di concessione in sanatoria, avente caratteristiche conformi ai regolamenti edilizi e di igiene, che hanno subito successive trasformazioni autorizzate con qualsiasi idoneo titolo: SCAG al Dipartimento PAU;
• immobile oggetto di concessione in sanatoria, con caratteristiche iniziali non conformi ai regolamenti edilizio e di igiene, ma successivamente trasformato per essere portato a norma: SCAG al Dipartimento PAU;

Scompare la distinzione tra condono riguardante l'intera unità edilizia o riguardante porzioni di fabbricati in origine legittimi, mentre viene invece introdotta questa nuova distinzione in funzione delle caratteristiche dell'immobile abusivo, se necessitante delle deroghe oppure no.

Dunque da quel che si vede, lo scenario non è radicalmente mutato rispetto a prima; tuttavia, la casistica che ha subito variazione è quella in cui più facilmente si ricade in caso di tipologia 1, quindi occhio. devono a mio parere ritenersi legittime le procedure effettuate precedentemente alla pubblicazione di questa guida, salvo diversa espressa indicazione della struttura comunale.

Ricordo, visto che siamo in argomento, che le determinazioni dirigenziali che contengono le deroghe ai valori minimi igienico-sanitari, sono state poi leggermente modificate con DD 1073/2016 la quale sostanzialmente ha cancellato i passaggi delle DD del 2012 in cui si faceva riferimento alla possibilità di ottenere un parere ASL nel caso in cui vi fossero dei parametri non rispettosi dei valori derogati, perché di fatto in tali casi non è proprio possibile ottenere l'agibilità.