sabato 25 novembre 2017

condoni ed agibilità a Roma: novità 2017

in merito all'agibilità degli immobili oggetto di condono edilizio, ci sono novità riguardo all'ufficio competente. Prima sapevamo che indipendentemente dal tipo di abuso edilizio, un immobile oggetto di condono doveva proseguire l'iter, dopo la concessione in sanatoria, dell'agibilità sempre presso l'ufficio condono. Oggi invece due note del Dipartimento spiegano che solo in alcuni casi le agibilità vanno gestite dall'ufficio condono, mentre altre invece diventano di competenza del Dipartimento. Inoltre, il tutto viene aggiornato alla luce del decreto SCIA 2 che ha introdotto la SCIA per l'agibilità, che viene formalmente estesa anche ai condoni (cosa prima preclusa o comunque non si capiva).


* [20 giugno 2020] attenzione: il contenuto del presente post non è più del tutto attuale: leggi sotto *
Successivamente alla pubblicazione di questo post, il Dipartimento ha pubblicato un avviso che sintetizza i temi delle note che vi andrò ad illustrare.

La prima nota, protocollo 116835 del 2017 (qui a lato in formato immagine, vorrete scusare la qualità: sono foto dei documenti cartacei), individua quattro diverse casistiche in base alle quali occorre indirizzare la richiesta di agibilità alla UO Condoni ovvero alla UO PdC. I casi sono sintetizzati nei seguenti:

  1. immobile oggetto di condono, con concessione rilasciata, senza agibilità: la richiesta di agibilità va depositata alla UO condoni secondo le indicazioni attualmente in vigore;
  2. immobile oggetto di condono, con concessione rilasciata ed agibilità rilasciata dall'ufficio condono (può essere una evoluzione del punto precedente), ma successivamente oggetto di altre trasformazioni legittimate da titoli ordinari (CILA/SCIA/DIA/PdC) che necessitano agibilità: in questo caso la competenza è della UO PdC e si va in SCIA per agibilità;
  3. se invece l'immobile oggetto di condono, sempre con concessione già rilasciata, è stato oggetto di successive trasformazioni legittimate da titoli ordinari ma non è mai stata rilasciata l'agibilità, allora in questo caso la competenza è della UO Condoni;
  4. immobile originariamente legittimo con titolo ordinario (per esempio un permesso di costruire di un intero fabbricato), e successivamente oggetto di condono per trasformazioni abusive (è il caso più frequente in assoluto a Roma) e, dopo la concessione, oggetto di ulteriori trasformazioni legittimate con altri titoli ordinari, deve essere oggetto di SCIA per Agibilità alla UO PdC.


Se il vostro immobile è oggetto di condono e non ha l'agibilità, vi invito a leggere questo altro mio post.

Dunque in sintesi se stiamo trattando un immobile che è stato edificato nella sua interezza in modo abusivo (punti 1, 2, 3) ed è stato sanato, deve comunque avere una agibilità rilasciata dall'ufficio condono, sia se è ancora nelle forme legittimate dal condono, sia se è stato successivamente oggetto di trasformazioni con procedure ordinarie. Solo una volta che ha ottenuto una prima agibilità di condono, potrà per le ulteriori eventuali successive trasformazioni andare in SCIA per agibilità.

Il punto 4 invece è limitato ai condoni presentati per trasformazioni successive a delle edificazioni originariamente legittime, che poi è il caso più frequente quantomeno a Roma perché ricomprende tutti quei piccoli abusi fatti negli appartamenti (verande a chiusura di balconi) o di recupero di spazi originariamente non abitativi (cambio d'uso di soffitte e seminterrati): se si deve chiedere l'agibilità e l'immobile è ancora nelle forme rappresentate nel condono, la pratica va depositata alla UO Condoni, mentre se invece è successivamente oggetto di altre trasformazioni, con o senza agibilità già rilasciata, la procedura è con SCIA per Agibilità al Dipartimento. Ciò significa che se si ha bisogno dell'agibilità in fretta, visti gli attuali tempi (biblici) per il rilascio dell'agibilità da parte della UO Condoni, può valutarsi di fare delle trasformazioni all'immobile, anche non integrali, per poter successivamente depositare la SCIA per agibilità, senz'altro più veloce in quanto contempla il silenzio-assenso.

 La seconda nota, molto breve, protocollo 159751 del 27 settembre 2017 (qui a fianco), si limita a specificare che se si ha già una istanza di agibilità in corso di istruttoria presso la UO condoni, ma si ricade in una delle fattispecie secondo cui adesso ricadrebbe nella UO PdC (punti 2 e 4), è data facoltà al cittadino o di attendere l'istruttoria presso l'ufficio condono, ovvero di depositare una nuova SCIA per agibilità al Dipartimento, con contestuale comunicazione alla UO condoni la quale dovrebbe trasferire la documentazione relativa al fascicolo, per far si che vi sia un unico fascicolo di agibilità presso la UO PdC.

Purtroppo non viene specificato se le pratiche di agibilità di competenza della UO Condoni possono beneficiare della procedura semplificata di SCIA per Agibilità, ma pare comunque - almeno per ora - di no. Dunque le procedure che ricadono nella competenza di questo ufficio devono ancora seguire la procedura non semplificata che prevede l'attesa della risposta da parte dell'ufficio, e non il silenzio-assenso.

Un ringraziamento speciale all'amico fraterno e collega prezioso Giacomo C. che ha fornito le immagini delle note.

aggiornamento di giugno 2020

Il contenuto del presente post, basato sulle note del Dipartimento del 2017, è stato superato dalla pubblicazione della nuova giuda per la compilazione del modulo per l'agibilità, pubblicata il 16 giugno 2020. In questa guida, è espressamente indicato, nell'ultimo capoverso del punto 7, che la guida sostituisce le note di cui sopra.

Nel rimandare il lettore alla guida, lo scenario comunque non è radicalmente diverso, ma occorre distinguere in modo diverso le casistiche (in blu, le situazioni che non sono mutate rispetto alle circolari del 2017; in arancione le casistiche variate):
  • in caso di immobile oggetto di concessione in sanatoria, senza che abbia subito modifiche dopo la concessione, l'agibilità rimane competenza dell'ufficio condono, sempre con la procedura dedicata ai sensi dell'art. 35 L. 47/85 e senza poter ricorrere alla SCAG;
  • immobile oggetto di concessione in sanatoria e di successivi interventi autorizzati con idonei titoli, avente caratteristiche non rispettose dei parametri del regolamento edilizio e di igiene (al momento dell'esecuzione dell'abuso), ma conformi alle determinazioni dirigenziali che hanno introdotto le deroghe: in tal caso è competente sempre l'ufficio condono;
  • immobile oggetto di concessione in sanatoria, avente caratteristiche conformi ai regolamenti edilizi e di igiene, che hanno subito successive trasformazioni autorizzate con qualsiasi idoneo titolo: SCAG al Dipartimento PAU;
  • immobile oggetto di concessione in sanatoria, con caratteristiche iniziali non conformi ai regolamenti edilizio e di igiene, ma successivamente trasformato per essere portato a norma: SCAG al Dipartimento PAU;
Scompare la distinzione tra condono riguardante l'intera unità edilizia o riguardante porzioni di fabbricati in origine legittimi, mentre viene invece introdotta questa nuova distinzione in funzione delle caratteristiche dell'immobile abusivo, se necessitante delle deroghe oppure no.

Dunque da quel che si vede, lo scenario non è radicalmente mutato rispetto a prima; tuttavia, la casistica che ha subito variazione è quella in cui più facilmente si ricade in caso di tipologia 1, quindi occhio. devono a mio parere ritenersi legittime le procedure effettuate precedentemente alla pubblicazione di questa guida, salvo diversa espressa indicazione della struttura comunale.

Ricordo, visto che siamo in argomento, che le determinazioni dirigenziali che contengono le deroghe ai valori minimi igienico-sanitari, sono state poi leggermente modificate con DD 1073/2016 la quale sostanzialmente ha cancellato i passaggi delle DD del 2012 in cui si faceva riferimento alla possibilità di ottenere un parere ASL nel caso in cui vi fossero dei parametri non rispettosi dei valori derogati, perché di fatto in tali casi non è proprio possibile ottenere l'agibilità.

119 commenti:

  1. Gent.mo Architetto buongiorno. Premesso che il Suo è sempre un prezioso e valido aiuto per noi Tecnici, Le chiedevo il seguente parere.
    Un locale originariamente ad uso magazzino al piano terra in Città consolidata è stato condonato (con titolo rilasciato) ad artigianale. Successivamente è stata presentata istanza di sanatoria a commerciale ma ancora da rilasciare. Il cliente vorrebbe rinunciare al condono ed ottenere l'agibilità come artigianale. Se si presentasse una SCIA al Municipio per ripristino (ovviamente chiedendo la rinuncia all'Ufficio Condono per il commerciale) a questo punto a chi presentare la procedura di agibilità? Si potrebbe usare la SCIA con protocollazione al Dipartimento? Ringrazio anticipatamente per la risposta

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    1. io ritengo di sì, stando alla nota che ho allegato. Per scrupolo si può chiedere all'ufficio agibilità del dipartimento.

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  2. Gentile arch. Campagna, le chiedo cortesemente un parere, mi hanno chiesto per una pratica di condono 85, un certificato di idoneita' statica, anche se c'è un collaudo statico.
    Le chiedo come dovrebbe essere redatto e nel caso dove deve essere depositato?
    Grazie anicipatamente.

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    1. è un po' che non mi capita la procedura, comunque se si ricade nella semplice idoneità, va depositata solo all'ufficio condono.

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  3. Arch. Campagna buongiorno, e grazie per il suo prezioso blog.
    Le vorrei chiedere un parere:
    Devo presentare una SCIA PER AGIBILITA' per una unità immobiliare per cui è stata rilasciata la concessione in sanatoria per il c.d.u. a residenziale del piano interrato; l'unità immobiliare fa parte di un condominio costruito con licenza edilizia e per cui è stata rilasciata l'agibilità.
    Sulla base dei nuovi modelli, secondo lei quale è la fattispecie da spuntare?
    A) l’agibilità relativa all’immobile oggetto dell’intervento edilizio
    B) l’agibilità parziale relativa a singoli edifici o a singole porzioni della costruzione (art. 24, comma 4, lett. a) del d.P.R. n. 380/2001)
    C) l’agibilità parziale relativa a singole unità immobiliari (art. 24, comma 4, lett. b) del d.P.R. n. 380/2001).

    Grazie per la disponibilità,
    Arch.Federica Camponeschi

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    1. se l'immobile non è stato oggetto di successive trasformazioni dopo il rilascio della concessione, la domanda di agibilità va rivolta all'ufficio condono, e dunque i modelli sono diversi. In caso in cui è stato oggetto di mofiche con titoli ordinari (CILA/SCIA/DIA) allora si può usare la SCIA per agibilità e nel caso la voce sarebbe la C) se si chiede l'agibilità per la singola unità.

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  4. Buonasera Marco,
    dovrei presentare una richiesta di agibilità per un locale realizzato abusivamente con concessione rilasciata ma senza abitabilità (caso 1). sullo stesso immobile andranno fatti dei lavori di ristrutturazione per i quali bisognerebbe chiedere ulteriore abitabilità per il nuovo uso dei locali.

    Secondo lei conviene chiedere l'abitabilità prima dei nuovi lavori e poi chiederne una seconda abitabilità tramite scia al dipartimento per il nuovo uso?
    Oppure è meglio fare i lavori e richiedere direttamente l'abitabilità dopo, sempre all'ufficio condono mi pare di aver capito? (diventerebbe un caso 3)
    Cosa principale...che tempistiche ha il condono per il rilascio del titolo? C'è silenzio assenzo o bisogna aspettare loro riscontro?
    grazie e saluti!

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    1. in sostanza, l'ufficio condono deve sempre rilasciare la "prima agibilità" se è un immobile completamente abusivo; se parliamo invece di un fabbricato costruito con originaria licenza e in cui un pezzo è stato condonato, allora facendo dei nuovi lavori l'agibilità va fatta attraverso SCIA, che può risultare più agevole soprattutto per evitare i tempi legati all'istruttoria (caso 4). Dunque se siete in questo caso, forse può convenire fare prima i lavori e poi chiedere un unica agibilità.

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  5. Gentile collega,
    devo richiedere Agibilità per un immobile che ha ottenuto Licenza in sanatoria per cambio di destinazione da Residenziale ad ufficio. Per lo stesso presentai una CILA prima del rilascio della licenza in Sanatoria di cui sopra (ma ovviamente successiva alla domanda di condono del /85). Quindi attualmente la distribuzione interna è diversa da quella del condono.
    La domanda: dove va presentata la richiesta di Agibilità?
    Grazie per l'aiuto.
    Fabio.

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    1. la circolare non tratta il caso così nello specifico ma secondo me l'agibilità può andare in SCIA. Comunque, dato che non è chiaro, andrei a parlare con i tecnici dell'agibilità all'ufficio condono o con quelli al dipartimento.

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  6. Buonasera, mi trovo nel caso in cui devo frazionare un appartamento in una palazzina condonata (caso 1) che non ha mai ottenuto l'agibilità. Devo richiedere una agibilità in sanatoria e poi fare la pratica per il frazionamento e successivamente richiedere un'altra agibilità? Posso richiedere l'agibilità per i soli due appartamenti derivanti dal frazionamento? Grazie

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    1. come ho scritto nel post, è possibile anche depositare intanto il titolo per fare la trasformazione e poi presentare una agibilità unica alla fine dei relativi lavori. bisogna distinguere però se ci si trova nel caso 1 ovvero nel 4

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  7. Gent.mo Arch. Campagna,
    il mio caso è il seguente: dovrei richiedere agibilità per un appartamento con concessione in sanatoria già rilasciata (opere interne), inserito in uno stabile sprovvisto di tale certificato. La legittimità dello stabile è data dal catastale del '39. In tal caso, la richiesta va presentata all'UCE? Non vi sono stati in detto appartamento, ulteriori modifiche.
    La ringrazio anticipatamente

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    1. la pratica va indirizzata in questo caso a mio parere all'ufficio condono: prima bisogna accertarsi del fatto che il fabbricato sia legittimamente privo di certificato.

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  8. Gentile Architetto
    Avendo costituito due unità immobiliari tramite frazionamento e trovandomi nel caso 4) devo presentare al Dipartimento 1 o 2 SCIA per agibilità?
    Grazie

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    1. dipende da se si è intervenuto su un edificio che è stato interamente oggetto di condono oppure solo in parte, come scritto nel post.

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  9. Gen.le Architetto, ho appena firmato un preliminare di acquisto per un immobile per cui è stata rilasciata concessione in sanatoria (per chiusura di una veranda) ma non è mai stata rilasciata l'agibilità. Sul preliminare c'è scritto che la stessa deve essere fornita entro il rogito. Le chiedo cortesemente quali documenti/allegati mi dovrei attendere (collaudi statici, verifiche, ...). Grazie

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    1. dipende da quanti documenti sono già ricompresi nel fascicolo di condono, comunque dipende molto anche da se esiste una agibilità dell'intero fabbricato. Deve comunque valutare il tecnico incaricato.

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    2. Il fabbricato dovrebbe avere l'agibilità. Il problema è che l'attuale proprietario ha solo la concessione in sanatoria e non tutto l'incartamento (a sua volta ha comprato l'immobile anni fa). Quindi presumo che mi dovrebbe rilasciare tutti i documenti dell'agibilità dello stabile, più eventuali certificazioni/collaudi per la veranda. ?? Grazie

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    3. oppure si possono effettuare le specifiche ricerche per ottenere dagli uffici la documentazione necessaria.

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  10. Gentile Arch. Campagna,
    Devo richiedere Agibilità' su immobile realizzato leggitimamente, che ha ottenuto licenza in

    sanatoria per un cambio di destinazione d'uso ed in seguito sono state fatte opere interne tramite

    CILA. Presento quindi SCIA al dipartimento. Ho un dubbio sulla compilazione della domanda:
    1-titolo o comunicazione che ha leggitimato l'intervento? (Inserisco licenza in sanatoria o CILA?)
    2- Data e protocollo di Fine Lavori. (Se riguarda la CILA, credo di non aver mai presentato Fine Lavori, in quanto essendo interventi di Edilizia Libera, non era richiesto. Ricordo che la CILA era
    entrata in vigore da poco, infatti la pratica è di inizi 2012.)

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    1. non ho il modulo sottomano comunque come titolo che ha legittimato l'intervento metterei la CILA, ma da qualche parte va comunque indicato anche il condono. è vero che le CILA non avevano fine lavori, ma proprio per evitare disguidi di questo tipo, io li ho sempre mandati. Se è stata fatta una variazione catastale, indicherei la data comunicata sul DOCFA.

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    2. Grazie Marco per la puntuale risposta, anche se non riesco a capire una cosa: Io presento la richiesta di Agibilità parziale, citando la CILA, quindi compilando il resto del modello, faccio riferimento sempre allo stesso intervento fatto in CILA, che, come ben sai, essendo intervento di edilizia libera, non necessità di Agibilità. Anche se quello che interessa a me, è ottenere l'agibilità relativa alla licenza in sanatoria. Ma come dice la nota che hai pubblicato, la richiesta va comunque presentata al dipartimento e non all'ufficio condono.

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    3. la necessità di agibilità non è legata purtroppo all'attività se libera o non libera, ma dalle opere che in concreto vengono messe in essere. stando almeno alle ultime indicazioni del comune (prima dello SCIA 2 in effetti) l'agibilità serve quando si cambia il numero totale dei vani di una unità, a prescindere appunto se si tratta di intervento in CILA o in altro titolo, posto che il dettame normativo è così ampio e strampalato che l'agibilità servirebbe pure quando ritinteggi un muro.

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  11. Gentile architetto, ho firmato un preliminare di acquisto per un immobile precedentemente in possesso di agibilità, che successivamente al rilascio del condono in sanatoria di una veranda deve richiedere nuovamente l'agibilita. Gli attuali proprietari dovrebbero richiedere il documento alla uo condoni con tempi biblici da quanto ho capito. Potrei acquistare l'immobile e richiedere io stessa l'agibilita dopo i lavori di ristrutturazione usufruendo della scia e quindi accorciando i tempi? Oppure è meglio che facciano tutte le procedure gli attuali proprietari? Grazie

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    1. se l'abuso riguarda una piccola parte dell'immobile e non la sua interezza, eventuali problemi relativi all'agibilità saranno limitati a quella porzione: occorre valutare se si può correre il rischio, ma è ovviamente una scelta anche soggettiva. Non è unanime la convinzione che per rogitare sia indispensabile l'agibilità.

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  12. Gentile arch. Campagna, le chiedo cortesemente delle informazioni in merito alla riapertura di una pratica di condono. In particolare, nel 1986 era stata presentata una richiesta di condono per diversa distribuzione degli spazi interni di un box rispetto alla concessione edilizia rilasciata dal comune. Il comune di Roma nel 2010 rispondeva alla richiesta richiedendo documentazione integrativa, non fornita dal proprietario. Il comune comunicava quindi la reiezione della richiesta. Nell'aprile 2018 dovendo vendere il box, il proprietario ha chiesto la riapertura della procedura allegando la documentazione integrativa ed utilizzando il n. di protocollo dell'epoca. Le chiedo se, in base alla sua esperienza, tali richieste hanno possibilità di essere accolte ed eventualmente in quali tempistiche (più rapide viste che la richiesta iniziale è del 1986?). Le chiedo, inoltre, se occorrerà pagare una nuova oblazione (era stata pagata all'epoca) oppure dovrà essere saldata solo la parte relativa agli oneri accessori. Rimango in attesa di un suo cortese riscontro.

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    1. se c'è stata reiezione, è possibile che il comune riapra il fascicolo ma non è detto, anzi è poco probabile. Valutate con un tecnico competente se le opere sono sanabili mediante procedure ordinarie, così da evitare il condono.

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  13. gentile Architetto, le chiedo un consulto più ampio.
    Cambio di destinazione d'uso da C1 a A10 per cui esiste una domanda di condono, il mio cliente non avendo ricevuto ancora la licenza vorrebbe rinunciare alla domanda di condono e quindi "lasciare" il locale in C1.
    A livello di UCE non ci sono problemi (ovviamente nessuna pretesa di rimborso delle oblazioni) ma a livello urbanistico va fatta una SCIA per riportate il locale da A10 a C1 visto che catastalmente in forza di domanda di condono il cambio era stato intanto realizzato? Inoltre a seguito della pratica andrebbe ripresentata anche l'agibilita?

    Grazie mille

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    1. a mio parere si, se la situazione consolidata è comunque quella dell'A/10, contestualmente alla rinuncia al condono bisogna anche fare il ripristino urbanistico con idoneo titolo.

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    2. quindi una SCIA per cambio destinazione d'uso da A10---> C1

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    3. no, se è ripristino, per prassi si fa rientrare nel risanamento consiervativo e quindi CILA, senza calcolo degli oneri perché appunto è un ripristino e non un vero cambio d'uso. il ripristino deve afferire anche tutti gli altri aspetti del progetto come per esempio la diversa distribuzione interna, anche se sul punto ci sono pareri discordanti.

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    4. In effetti è solo un ripristino senza opere edilizie, quindi potrei farlo in CILA come risanamento conservativo? Gli oneri non li avrei comunque pagati perchè (seguendo un altro suo post) non avendo opere non avrei avuto un costo di costruzione, mentre le tabelle riportano le stesse quantità in mq/SUL per gli standard e servizi per la destinazione d'uso di "partenza" e "arrivo"

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    5. si può operare un ripristino in CILA, e sarebbe intervento non soggetto ad onerosità a mio parere (ma c'è ancora chi ritiene il contrario quindi bisogna comunque sempre chiedere prima), ma bisogna controllare per bene la legittimità e conformità del titolo precedente al condono, perché il ripristino deve essere fatto ad un esatto precedente stato di progetto (la giurisprudenza tendenzialmente ritiene che ciò deve coinvolgere anche la diversa distribuzione interna).

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  14. gentile collega le scrivo per sottoporle alcuni quesiti in via preliminare, con i quali mi sono imbattuto riguardo una pratica edilizia ai sensi della L. 326/2003. In pratica sono stato incaricato della documentazione integrativa relativa ad un condono il cui unico documento agli atti del Comune è l’istanza di definizione degli illeciti edilizi dove è indicata la sup. utile dell’unità abitativa da condonare oltre al versamento all’oblazione e dell’anticipo degli oneri concessori, senza alcun altro documento di supporto all’istanza tipo planimetrie o rilievo dello stato dei luoghi ecc. Ho riscontrato in sito una discrepanza tra la superficie dichiarata nell’istanza e quella reale realizzata ossia circa 30 mq in più. Domandando al titolare della domanda di condono, non proprietario ma mero possessore dell’immobile abusivo, in quanto realizzato su suolo di proprietà comunale, il perché della discrepanza mi dice che nella fretta di produrre l’istanza del condono perché era l’ultimo giorno per poter presentare l’istanza ha indicato una superficie ipotetica non avendo avuto la possibilità di misurarla né chiedere l’ausilio di un tecnico che potesse rilevare l’immobile.
    Ora aldilà della buona fede del mio cliente...e con molti dubbi se si potesse procedere all’integrazione degli atti, comunque ho provveduto a rilevare l’esatto stato dei luoghi producendo le documentazioni necessarie ed integrative all apratica di condono. Inoltre il titolare ha espresso la volontà di voler volturare e variare l’intestazione della pratica di condono a favore della figlia, e per tale motivo ha prodotto una domanda di voltura al comune circa 3 mesi fa, allegando documento di identità del titolare e della figlia subentrante. A tale richiesta non è stato dato riscontro da parte del Comune fino ad oggi. Successivamente la parte subentrante ha prodotto un atto di notorietà con la quale dichiarava di essere subentrata alla ditta originaria e dichiarava nel contempo l’esatta consistenza edilizia dell’immobile abusivo realizzato;Infatti veniva notificato alla ditta subentrante (figlia) e a me per conoscenza in qualità di tecnico incaricato dalla parte, una comunicazione del resp. uff. tecnico nella quale dichiarava che vista l’istanza di condono prodotta dal richiedente e gli atti prodotti ad integrazione, si rilevata una incongruità tra la sup. dichiarata nell’istanza e quella effettivamente realizzata ed inoltre non veniva prodotto alcun atto legittimante tra le parti con il quale accertare la titolarità della richiedente; per cui ricorrevano i presupposti per il diniego della pratica di condono, concedendo inoltre ai sensi dell’ art. 10 della 241/90 20 gg. per poter addurre le opportune osservazioni e controdeduzioni, scaduti i quali la pratica non sarebbe stata accolta. Ora mi chiedo come uscirne e se ci sono probabilità di poter addurre le necessarie controdeduzioni. Avevo pensato di produrre a nome della richiedente una richiesta di rettifica dell’istanza di condono relativamente alla superficie dichiarata, avendo avuto modo di riscontrare che tale procedura è prevista da molti comuni, richiedendo per l’appunto di poter rettificare la superficie per motivi di errata quantificazione della superficie per mero errore materiale , sperando che il comune possa accettare tale richiesta, inoltre non so come e se è possibile produrre un atto tra le parti con il quale si possa accertare la titolarità della richiedente., cosi come richiesto dal Rup.....Aiutooooooooo sono disperato. Grazie della disponibilità e del tempo dedicatomi Saluti

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    1. Il problema sarebbe venuto fuori, prima o poi: probabilmente anche chiedendo una rettifica della domanda di condono, aumentando i metri quadri, avrebbero proceduto alla reiezione dell'istanza (o quantomeno alla reiezione dell'aumento di superficie). In questi casi potrebbero valutarsi due strade, posto comunque che questi casi vanno sempre studiati con attenzione prima di poter parlare e che il panorama potrebbe cambiare completamente se dovessi analizzare io le carte e la situazione: 1. "ritrattare" l'integrazione con l'aumento della superficie, dicendo che si vuole procedere con il condonare quanto dichiarato in origine (con conseguente successiva demolizione dei 30mq in più, in quanto sarebbero automaticamente abusivi anche con il rilascio della concessione); 2. fare ricorso al TAR contro la reiezione della domanda.

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  15. Chiedo perdono per la lunghezza fuori misura del post.........e della noia procurata

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  16. Buongiorno Marco, da questo tuo post capisco che nel mio caso di soffitta di un condominio (privo di agibilità costruito nel 1961) condonata ad abitazione, se deposito un CILA per le opere interne, poi posso presentare SCIA per agibilità al Municipio. Il punto è che nella soffitta le altezze degli ambienti sono di circa 2,35 m quindi non a norma con in regolamento edilizio ma compatibili con le deroghe per l'agibilità in seguito a condono, in cui si prevede un altezza minima di 2,20. A tuo parere, posso comunque certificare l'agibilità in deroga? Inoltre con la SCIA si prescinde da ulteriori documentazioni riguardo l'edificio, come idoneità statica e certificazioni impianti che invece chiede l'ufficio condono...
    Grazie mille e saluti

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    1. non vi è chiara interpretazione di questo specifico aspetto, comunque si tende a considerare che l'immobile, essendo stato autorizzato in un sistema di norme derogatorie, possa continuare a viverci. In caso di modifica di questi immobili, comunque, io faccio in modo che tutte le norme ordinarie che è possibile rispettare, vengano rispettate (dimensioni minime ambienti, rapporti aeroilluminanti, etc). è chiaro poi a mio parere che l'agibilità segue le deroghe di condono.

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    2. Grazie mille Marco per la celerissima risposta!

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  17. buongiorno Arch. Campagna
    ho un immobile legittimato da licenza edilizia, poi successivamente è stato fatto un ampliamento condonato con concessione rilasciata, non è mai stato rilasciato ne richiesto certificato di agibilità ne tanto meno dopo il condono sono state presentate altre pratiche edilizie.
    La richiesta se ho capito bene i vari post va presentata al condono??anche se parte dell'edificio è legittimato con licenza e parte con condono rilasciato?!..
    Grazie mille per la collaborazione e tutti i suoi post che sono molto di aiuto per noi colleghi.

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    1. da come mi sembra di comprendere la situazione, la domanda va presentata all'ufficio condono, allegando la documentazione della porzione legittima del fabbricato.

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  18. Salve Architetto Campagna e colleghi

    volevo sottoporvi un argomento che posto sul topic della agibilità, ma in realtà il discorso è piu generale , però non sapevo dove, tra i vari argomenti trattati, andarlo a pubblicare.
    Comunque, per fare un po di antefatto, mi hanno chiesto di realizzare una serra captante su un terrazzo di un appartamento condominiale, oltre ad alcune modifiche distributive. La serra dovrà essere posizionata a ridosso di un salone, che attualmente possiede due finestroni e in corrispondenza di uno di questi finestroni dovrei poggiare la serra, alterando quindi gli attuali rapporti aeroilluminanti.
    L'appartamento è un ex Lavatoio condonato a residenza, con concessione rilasciata, ma agibilità non ritirata.
    Premetto anche che farò tutti i passaggi necessari in comune ecc... che poi avrò cura di condividere con voi.

    Finora tutto bene, la questione che volevo sottoporvi non riguarda la serra in sè, ma il caso piu generale di ristrutturazione e modifica di immobili condonati. Non so se è un argomento che è già trattato, qualora fosse cos' vi chiedo cortesemente, di indicarmi il topic. Grazie.
    Quando vado a ristrutturare e a modificare un immobile condonato posso trovarmi in due condizioni:

    1. L’ immobile anche se condonato rispetta i regolamenti edilizi e di igiene (banalmente rispetta il Dm 1975 e lavora su quei parametri, quindi 1/8 della superficie, camere di 9 e 14 mq, altezze 2,70 e 2,40 ecc...)

    2. L'immobile non rispetta (o rispetta in parte) le condizioni da DM 1975 e il condono ne deroga alcuni aspetti, ma possiede pero i requisiti di agibilità indicati dallo stesso condono (per fare un esempio camera da 8mq, altezze di abitazioni di 2,20 m con superficie piana, rapporti illuminanti pari a 1/12 ecc...)

    Ora il mio dubbio è, se vado a modificare qualcosa su un immobile nella seconda condizione, come mi devo comportare?
    Dovrò progettare riferendomi ancora ai parametri in deroga, oppure ai parametri del DM, riportando l'abitazione al rispetto totale dei parametri da DM 1975, il che significherebbe implicitamente non realizzare l'intervento?

    Relativamente a questo quesito le esperienze che ho acquisito sono state:

    - in caso di interventi di manutenzione straordinaria (opere interne) che sono abbastanza frequenti su questi immobili le risposte che ho ricevuto dai tecnici comunali sull'argomento sono sempre state del tenore "se l'intervento è migliorativo si può fare", che dice poco su come indirizzare una corretta progettazione visto che anche se si migliorasse parte dei parametri suddetti, si ricadrebbe comunque in una fattispecie che è una via di mezzo.
    Diciamo in questi casi stavo solamente attento a dare delle superfici delle camere e dei rapporti illuminanti, per gli ambienti modificati, come da DM '75 e il resto rimaneva cosi com’era.
    - un altro caso che mi è capitato riguardava la ristrutturazione di un abuso di una veranda su un terrazzo di un attico. Il cliente aveva realizzato e condonato un ampliamento con materiali quali infissi di alluminio e vetro (tipo veranda per capirci) e voleva ristrutturare questo ampliamento modificando per intero i materiali utilizzati, per avere una migliore vivibilità dell'ambiente, il tutto senza alterare nulla relativamente a sagoma, superfici, rapporti illuminanti ecc...solamente migliorare i materiali con cui era stato realizzato l'intervento di abuso. Una specie di demolizione e ricostruzione.
    In questo caso il municipio mi ha chiesto, di ritirare prima l'agibilità (che non era stata ritirata) per poi successivamente presentare e realizzare l'intervento migliorativo. Ma in questo caso non andavo a modificare quasi nulla di quella agibilità quindi il dubbio mi rimane.
    Avete per caso qualche indicazione di metodo rispetto queste situazioni?

    Saluti e rinnovo i complimenti doverosi per il blog



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    1. Salve di nuovo
      ho parlato col municipio rispetto al quesito espresso prima e sono inclinati, come interpretazione della norma, a consentire le trasformazioni dei locali oggetto di precedenti concessioni in sanatoria, ma solo se in senso migliorativo a quanto condonato, senza obbligo di riportare a norma situazioni evidentemente impossibili da sistemare (nel caso di specie precedentemente segnalato ad esempio l'altezza di 2,20 m)
      Saluti

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    2. non ci sono indicazioni univoche nè ufficiali sul punto. in linea di principio ritengo di condividere quello che ha detto il municipio, cioè che gli interventi devono essere comunque migliorativi delle condizioni e non peggiorativi e, in ogni caso, non devono produrre delle situazioni in cui non è possibile ottenere l'agibilità da condono. Comunque in linea generale, se un immobile è stato oggetto di condono, va da sè che deve continuare a beneficiare delle deroghe di cui è stato investito: tuttavia, le deroghe possono anche essere considerate una per una o ambiente per ambiente: per esempio se una camera aveva 9mq quando è stata condonata, ma le regole dell'agibilità consentono che ne possa avere di meno (mi pare 8, vado a memoria), non è a mio parere preferibile operare riducendo la dimensione della stanza, anche se astrattamente possibile perché l'immobile ormai vive nelle regole derogate. Tuttavia, il condono va inteso anche come step intermedio, cioè non un autorizzazione che congela una situazione, ma che consente di legittimare una cubatura per poi poterla trasformare in superficie legittima, apportando quelle trasformazioni per portare l'immobile completamente a norma. Anche questa visione, più restrittiva, non può considerarsi errata. In assenza di sentenze specifiche o di normazione specifica, mi atterrei al buonsenso.

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  19. Buongiorno e grazie fin d ora per l attenzione dedicatami .ho acquistato un appartamento ottenuto dalla divisione di un appart in due unita von il condono dell 85
    Il problema e che la metratura complessiva e di 27 metri quadri quindi meno dei 28 minimi per ottenere l agibilita ,la mia domanda e secondo la sua esperienza ci sono gli estremi per fare causa al comune per truffa e/o appropiazione indebita ? Si perche hanno incassato i soldi della sanatoria piu vari bolli etc etc ( oltre a tutte le altre beghe passate ed attuali a cui espongono il malcapitato cittadino colpevole solo di comprarsi un appartamento )rilasciando un certificato di sanataria palesemente vessatorio con clausula palesemente vessatoria ( quella in cui il condono vale solo se si ottiene l agibilita ) ma se loro sapevano benissimo che nn si poteva ottenere ? Grazie

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    1. il condono ha procedure in deroga: la dimensione minima dell'appartamento ottenuto da condono può essere di 20mq mi pare. comunque in linea di principio il condono può essere ottenuto anche per immobili che poi non possono avere l'agibilità: la procedura serve in quel caso per legittimare la cubatura da usare successivamente.

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  20. Buongiorno architetto volevo chiederle un consiglio nel 1985 ho presentato domanda di condono per cambio destinazione d'uso da c2 a c1 è stata rilasciata concessione nel 98 e poi è stata presentata dia L ufficio condono non vuole rilascare agibilita perche il locale è interrato (anche se ha un grande sbancamento da un lato con rampa propria cosa mi consiglia? grazie per l aatenzione

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    1. le consiglio di incaricare un tecnico per valutare attentamente se vi sono i presupposti per ottenere l'agibilità, magari effettuando dei lavori; oppure per produrre documentazione integrativa per convincere l'ufficio che ci sono i presupposti, se del caso.

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  21. Grazie architetto ma uce di Roma continuano a dire che non è possibile rilasciarla in quanto è interrato anche se ha uno sbancamento laterale con rampa e 2 serrande in quanto secondo i criteri dell ufficio d'igiene i locali interrati oltre il 50% non possono averla il tutto credo che sia assurdo poiche lasciano la concessione e poi è stata fatta una dia e adesso loro dicono di no.La ringrazio molto

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    1. la concessione si rilascia perché così si inibiscono le attività repressive, e per consentire eventuali trasformazioni del volume condonato. Per questo ci sono casi in cui degli immobili condonati possono ottenere la concessione ma non l'agibilità.

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  22. Buongiorno Marco.
    Grazie per il prezioso aiuto che il tuo blog ci fornisce come un vero punto di riferimento.
    Volevo un tuo parere in merito al concetto di "normale libera". Sappiano le definizioni del DM 1444 e del RE. In sostanza l'uce asserisce che non e' solamente la distanza tra fabbricati con aggetti finestrati ma anche la distanza tra un fabbricato ed un muro di confine. Nel mio caso 1 infisso della cucina affaccia su un camminamento (una sorta di corte retrostante al fabbricato trattandosi di un villino cielo terra di un piano) con distanza 2 ml dal confine. il muro e' alto come l'infisso ma vista l'esposizione entrano sia aria che luce di taglio. l'UCE in base a questa cosa mi rigetta l'istanza di agibilità nonostante la concessione da loro rilasciatami in forza alla 326/03 perche non e' rispettato il valore minimo di normale libera.
    Ho dei dubbi su detta loro interpretazione.
    Sono grata se vorrai darmi un tuo parere.
    Grazie!

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    1. scritta così, ho paura che l'ufficio abbia ragione. Immobili che hanno ricevuto la concessione in sanatoria possono essere in condizioni urbanistiche tali da non poter ricevere l'agibilità senza trasformazioni: le due cose non sono automaticamente collegate come nell'edilizia ordinaria.

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    2. salve, io invece non capisco cosa sia la "nomale libera, soprattutto quando nel DD 1845/2021 leggo:
      4) Rapporto aeroiluminante:
      - Rapporto minimo tra superficie di aerazione diretta ed illuminazione naturale e superficie del pavimento: 1/12 (in deroga, cfr. art. 39 punto c) del RE, tuttavia l’aerazione diretta deve essere integrata da ventilazione meccanica in grado di assicurare l’indispensabile cubo d’aria, mentre l’illuminazione naturale deve essere integrata da idonea illuminazione artificiale)
      - Rapporto minimo tra superficie di aerazione diretta ed illuminazione naturale e superficie del pavimento nel caso di locali/edifici aventi normale libera compresa tra i 3 e i 4 m: 1/10 (in deroga, cfr. art. 38 punto e) e art. 40 punto f) del RE, tuttavia dovrà essere immessa nei locali aria opportunamente captata mediante ventilazione meccanica)

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    3. per normale libera si intende lo spazio effettivamente libero posto di fronte alla finestra, come se si estrudesse il buco della facciata verso l'esterno, partendo dal filo del prospetto.

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    4. grazie, lo immaginavo. Ma contestualmente a quello che ho scritto, cioè che la "normale libera" sia riferita a locali/edifici? o secondo te parla sempre (ma non si capisce) di finestra?

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    5. mi sembra lasci intendere che la normale vada verificata solo per le finestre. ovviamente, non devono esserci costruzioni ad ostruire la normale, e per tali va intesa qualunque cosa che abbia il carattere della fissità e stabilità, tipo anche una tettoia.

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  23. Salve architetto, qualche giorno fa sono stata all'ufficio condono per richiedere informazioni su una richiesta di condono del 1995, allo sportello mi è stato detto che è possibile sollecitare la lavorazione della stessa, e poiché sto pagando le tasse sulla costruzione accatastata subito ma non ancora regolare mi è stato detto di inserire questa come motivazione. Ora però vedendo il modulo del sollecito mi rendo conto che non c'è la possibilità di inserire questa come motivazione e non rientro in nessuna delle altre casistiche. Mi saprebbe consigliare come procedere? Lo scrivo comunque a penna senza barrare nessuna casella? Grazie per la disonibilità

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    1. si può fare un sollecito generico anche senza motivazione, ma, per quel che si sente dire, non vengono lavorati comunque, se non c'è una motivazione importante tra quelle elencate nel modulo.

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  24. Buonasera gentile architetto sarei interessato all'acquisto di un box che dall'originaria altezza di metri 4.00 è stato ribbassato in parte fino a metri 1.80 per realizzare un locale nell'appartamento superiore. La costruzione originaria è del dicembre 1967 ed esiste licenza edilizia. Le modifiche sono state condonate con domanda nel 1986 e concessione in sanatoria nel marzo 1999. Cosa mi può dire riguardo l'abitabilità / agibilità del box? Essendo la concessione in sanatoria anteriore al 2001 l'immobile deve considerarsi in regola con l' agibilità??? Grazie per la sua cortese attenzione. Simone Longo

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    1. Il condono ha riguardato anche il box o solo l appartamento?

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    2. Grazie per la sua risposta. Sono stati condonati sia l'appartamento che il box con due pratiche separate ma contestuali. Però c'è scritto che il condono non vale come abitabilità.

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    3. se il box è stato oggetto specificatamente di concessione, si può valutare l'ottenimento dell'agibilità parziale per la singola unità immobiliare, verificando che vi siano i presupposti. Non necessariamente infatti un immobile condonato può essere agibile: sembra un controsenso ma non lo è.

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  25. Si infatti nel condono c'è scritto testualmente che non vale come abitabilità. Ma per un box auto c6 è così necessario avere questa Benedetta abitabilità? Il problema è il soffitto a 1,80 metri secondo me.

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  26. Buon giorno Architetto mi trovo in una situazione particolare e vorrei capire la strada da prendere.
    Per un locale commerciale nell'85 fu richiesto un condono relativo al frazionamento dello stesso in due locali sempre commerciali con relativo accatastamento allegato con un determinato protocollo (la proprietà ha tutte le carte depositate).
    La Concessione, rilasciata nel 99 e ritirata dal proprietario, però, fa riferimento ad un altro protocollo ma si riferisce alla stessa U.I. e ne sana il cambio d'uso in abitativo ma non il frazionamento malgrado faccia riferimento alla variazione catastale con cui si era frazionata l'U.I. (in particolare ho notato che il tecnico dell'epoca aveva prodotto doc. integrativa con il nuovo protocollo - quello messo poi in concessione)
    Allo stato attuale mi chiedo, avendo urgenza e cercando di evitare una ricerca lunghissima e temo infruttuosa presso il condono:
    1. e' possibile rinunciare ad una Concessione rilasciata mantenendo così la destinazione commerciale (testimoniata anche dalle piantine catastali fin dall'85) ed effettuare un frazionamento in sanatoria comunque possibile?
    2. devo prendere per inalterabile la concessione ed effettuare
    2.1 - un cambio d'uso (pagando gli oneri per gli standard) e poi regolarizzare il frazionamento ?
    2.1 - fare un ripristino allo stato ante e poi frazionare (con due cila?)....
    non riesco a capire quale delle tre sia quella giusta ... e magari meno costosa...
    la ringrazio anticipatamente per la risposta.

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    1. se è stato chiesto un condono per tipologia 3, questa ricomprende sia frazionamento che cambio d'uso, quindi potrebbe non esserci il problema, ma bisogna vedere bene cosa è stato chiesto, leggendo la relazione tecnica e la modulistica, dove deve essere chiaro che veniva chiesta la sanatoria sia del cambio d'uso che del frazionamento.

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    2. La richiesta era per la tipologia 2 poichè si voleva sanare solo il frazionamento, non si voleva il cambio d'uso, sono sempre stati e rimasti 2 negozi.... invece la concessione cita abitazione con tutti i mq ..... pertanto e' completamente sbagliata rispetto a quanto si era richiesto... ora e' possibile rinunciarvi dopo che è stata ritirata da tempo?

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    3. è un caso delicato preferisco non pronunciarmi senza poter vedere tutte le carte per bene.

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  27. Buongiorno Architetto, le racconto in breve la storia della mia vicina;Lei ha chiuso un balcone (di 18 mq circa) 35 anni fa e solo da pochi anni ha effettuato una modifica del prospetto. Ad oggi nel condominio si stanno effettuando lavori di ristrutturazione della facciata e l'amministratrice a mezzo di raccomandata ha chiesto lo smontaggio e rimontaggio della veranda a spese dell'interessato e consegna dei titoli autorizzati, in mancanza dei quali si rivolgerà all'ufficio di competenza.
    Le volevo chiedere se ad oggi esiste un modo per sanare il suo abuso.
    Grazie e buona giornata

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    1. ad oggi non è possibile depositare nuove istanze di condono, salvo casi molto particolari (immobili in asta con ragioni del credito anteriori ad una certa data): dunque o è sanabile per vie ordinarie (art. 36) oppure non ci sono alternative.

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  28. Buongiorno Architetto,
    volevo porle una domanda relativamente al mio immobile. Si tratta di un attico (ex soffitta - lavatoio) condonato nel 97 con cambio di destinazione d'uso a residenziale senza che sia mai stata richiesta l'agibilità. L'immobile si trova comunque in un condominio con agibilità. Ho eseguito dei lavori in CILA qualche mese fa e dal suo post ho compreso che sulla base di questi lavori posso richiedere l'agibilità al dipartimento e non al condono. Leggendo il modello SEGNALAZIONE CERTIFICATA PER L’AGIBILITÀ del comune di Roma non trovo alcun riferimento al condono o alla possibilità di allegare la concessione in sanatoria alla domanda. Esiste una domanda apposita o è sufficiente allegare alla SCIA il documento che attesti l'agibilità del condominio e la concessione in sanatoria del mio immobile ? Grazie mille per il supporto e buona giornata.

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    1. si allega tutta la documentazione ritenuta necessaria, e, laddove ha senso, si inserisce la dicitura circa il fatto che la SCIA afferisce sia alla CILA che al condono, per esempio citando i protocolli di entrambe nel riquadro dei titoli che hanno legittimato gli interventi.

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  29. Gentile architetto, volevo chiederle: nel calcolo delle superfici minime per occupante di un appartamento, come vengono conteggiati i bambini, valgono le stesse indicazioni degli adulti o ci sono regole diverse? Mi riferisco in particolare al comune di Roma. Grazie.

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  30. Buonasera Architetto e complimenti per questo sito che torna sempre molto utile.
    Avrei un quesito da porre relativamente al l’agibilità di un immobile oggetto di concessione in sanatoria rilasciata.
    Cercherò di essere comprensibile...condono rilasciato per C.D.U. a residenziale di un vecchio locale cassoni.
    Sulla planimetria catastale condonata, non è stata erroneamente riportata una finestra di un vano, destinato a camera (15mq), che risulterebbe sulla carta “automaticamente” cieco.
    Ho presentato richiesta di accesso agli atti, nella speranza di trovare la finestra nelle fotografie allegate alla pratica.
    Considerando i tempi biblici del Condono, ed una vendita imminente dell’immobile, sto valutando l’ipotesi di presentare una SCIA in sanatoria al Municipio, per regolarizzare la finestra.
    (Preferisco pagando le sanzioni del caso, ma guadagnando tempo in funzione proprio della vendita).
    Sulla base delle nuove Delibere, in caso di SCIA in sanatoria, a chi dovrei poi richiesta l’agibilità??
    Grazie mille per la disponibilità

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    1. negli ultimi tempi lo scenario non è cambiato, quindi la destinazione, salvo verifica del tutto e analisi dello stato di legittimità dell'intero fabbricato, dovrebbe essere il dipartimento.

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  31. Buongiorno architetto, non ho trovato nel suo blog, ma neanche troppo in rete notizie sulla delibera 40 2019 inerente l asseverazione per chiudere il procedimento in maniera semplificata e ritirare le concessioni in sanatoria. Mi sembra strano non trovare nulla a riguardo. Che ne pensa?

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    1. sto aspettando che venga attuato il portale che consentirà di rendere operativa questa procedura, dopodiché dovrei riuscire a fare un post.

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  32. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  33. Buonasera Architetto,
    per una pratica di condono mi viene richiesta la planimetria catastale che "deve essere riferita alla situazione dell'immobile al momento dell'abuso". Io la interpreto come la planimetria catastale che è stata aggiornata dopo l'abuso (in questo caso un primo accatastamento) e quindi quella scaricabile ad oggi dal Sister non avendo subito modifiche dall'epoca. Mi sbaglio? Lei che interpretazione dà? La ringrazio anticipatamente.

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  34. Egre. Architetto nella sezione agibilità del dipartimento nella sezione allegati https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF107004, viene indicato diversamente da quanto indicato nelle lettera del 2017 prot.llo 116835 che LA S.C.Ag può essere presentata al PUA solo se gli immobili condonati sono conformi alla norme regolamentari e adeguati alla deroga delle D.D. per le quali sia stata presentata una cila o scia mentre al contrario quelli che non sono adeguati alle norme regolamentari ma alle deroghe vanno presentate comunque all' U.Condono. La guida non fa alcuna distinzione tra immobili interamente abusivi o quelli aventi legittimità sulle pre-esistenze come dalla lettera sopra indicata. io ho un immobile edificato con licenza e agibilità nel 1960 ma il vano soffitta oggetto di ampliamento con cambio d'uso in abitazione non è conforme ne alle norme regolamentari ne alle deroghe, adesso sto predisponendo una cila per adeguarlo alle deroghe, ma al termine della CILA, L'AGIBILITA' la richiedo al PUA O AL CONDONO ? E a questo punto mi chiedo posso presentare una CILA per un immobile ad uso abitativo che ha un'altezza pari a 2,50 ml? GRAZIE

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    1. in effetti la nuova guida per l'agibilità, pubblicata da pochi giorni, introduce questa differenza, rispetto alle indicazioni del 2017. la frase è un po' criptica comunque sembra interpretarsi come lei dice, cioè che al PAU possano da oggi essere presentate scag solo se l'intervento è conforme alle norme regolamentari, mentre in caso di rispetto delle regole derogate delle determinazioni dirigenziali bisogna presentare all'ufficio condono. attenzione comunque agli interventi posti in essere perché, in assenza di indicazioni chiare - purtroppo - si potrebbe intendere che un intervento di adeguamento sulle parti oggetto di condono debbano essere poste in essere per portare la struttura nel rispetto delle norme regolamentari, senza possibilità di mantenere i regimi derogati, anche se viene tollerata la possibilità di effettuare modifiche interne od opere non radicali sull'involucro condonato.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    3. Ege. Architetto, la ringrazio per il suo celere confronto, Le chiedo se saprebbe dirmi da quando è stata pubblicata questa guida. E se può confermarmi se in fase di presentazione della cila, viene tollerata l'altezza diversamente dalla superficie di ogni singolo ambiente.
      Dall'ulteriorie lettura della Guida le confermo che quest'ultima Sostituisce la nota prot.llo 116835 del 04.07.2017, nota 159751 del 27.09.2017 ods 18/2018 prot.llo 31739 del 21.02.2018 Grazie infinite

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    4. incredibilmente il documento non ha una data, ma la pubblicazione non può risalire a più di un paio di settimane fa.

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  35. Egr. Architetto,
    Vorrei acquistare un locale commerciale C1 a Roma in cui nel 1985 è stato richiesto il condono del soppalco costruito abusivamente. Non sono in possesso ancora ne' della concessione edilizia in sanatoria (rilasciata nel 1996) nè del progetto che è stato presentato in comune. Sono sicuro che non è stata richiesta successivamente al condono l'agibilità. Allo stato attuale, l'h del piano terra riportata in catasto è di 2,69 m e del soppalco è di 1,89 m. Con queste caratteristiche, è possibile richiedere adesso l'agibilità per locale commerciale c1? So che l'altezza minima per i locali commerciali è di 3 m, ma ci sono delle deroghe per i locali condonati. Quale è quindi l'h minima consentita da queste deroghe?
    Grazie

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    1. l'ufficio condono ha emanato delle determinazioni dirigenziali in cui si consentono delle deroghe alle altezze: le può trovare sul sito del dipartimento urbanistica.comune.roma.it sezione atti -> atti condono. lo spazio inferiore forse può rientrare, ma quello superiore è troppo basso per l'abitabilità come spazio commerciale.

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    2. Grazie molte. Ho trovato quanto cercavo. Un'ultima delucidazione. Posto che l'h per la parte inferiore è sufficiente (h2,50m a fronte dei 2,69m), il soppalco non può essere commerciale (h2,20 a fronte dei 1,89m). La domanda è:
      Il punto 6 si riferisce ai requisiti per ottenere anche l'agibilità del soppalco oppure questi sono comunque necessari per ottenere l'agibilità della sola parte inferiore?

      http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_condono/atti/DD-2013-04.pdf

      Grazie

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    3. la parte superiore a mio parere non può ottenere l'agibilità per essere usata come commerciale, dunque se è stata condonata come commerciale pieno, potrebbe essere opportuno modificarne l'uso verso una destinazione che non ha una altezza minima regolamentare, prima di chiedere l'agibilità.

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  36. caro Marco come sempre utilissimi i tuoi post per noi tecnici. Se ho capito bene, nel caso di un mio cliente: immobile regolarmente edificato nel 1966 e con agibilità originaria rilasciata del 1967; condono rilasciato dell'85 per chiusura veranda h225. Successiva CILA per ristrutturazione del 2016. La domanda di agibilità attuale, nonostante aver effettuato interventi posteriori alla prima agibilità, ma siccome in deroga ai requisiti minimi del R.E. (h225 della veranda coperta che risulta soggiorno), devo richiederla all'Ufficio Condono. Giusto?

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    1. confermo: a leggere le attuali indicazioni, vista la necessità di deroga, dovresti chiederla all'ufficio condono.

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  37. Buonasera Architetto,
    grazie innanzi tutto per le preziose informazioni che continui a darci, io ho una perplessità che non riesco a capire:
    Immobile abusivo condonato con 47/85, non ha mai avuto agibilità, fatta una cila per frazionamento. Oggi l'agibilità a chi dovrei richiederla?
    Non rientro nelle deroghe e sono regolare con le attuali normative igienico sanitarie ed edilizie, da quanto ho capito dovrei andare al PAU, ma sul sito del Condono di Roma leggo invece che dovrei passare da loro, non capisco...
    Grazie mille come al solito per la professionalità

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    1. può darsi che ci siano indicazioni contrastanti comunque io farei riferimento alle disposizioni della circolare.

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    2. Quindi, attendendo mi alla circolare, dovrei passare per il PAU, giusto?
      Grazie ancora

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    3. secondo me sì ma non è dalle mie parole che puoi trarre la certezza.

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  38. Architetto buon giorno e sempre complimenti:
    devo procedere con una ristrutturazione interna di un immobile all'interno di un fabbricato oggetto di domanda di condono ai sensi della l.47/85, per il quale sono state presentate le dovute domande di lavorazione pratica nonché solleciti, legati ad una compravendita. In ogni caso dovendo procedere alle operazioni di cui sopra mi trovo a dover regolarizzare l'elaborato catastale per un evidente errore di rappresentazione planimetrica in cui viene rappresentata una finestra là dove non è mai stata realizzata. sia nell'appartamento in questione sia nei altri appartamenti "gemelli" di tutto il fabbricato che è stato edificato senza la citata finestra in ogni alloggio (finestra tra l'altro ininfluente ai fini del rispetto delle superfici aeroilluminanti).

    La questione è: posso presentare una SCIA per accertamento di conformità per un immobile oggetto di domanda di condono in sanatoria e procedere successivamente con la SCIA? o posso semplicemente rettificare la pratica di condono?

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    1. una SCIA eviterei, se i condoni sono ancora in itinere: o si chiede un riesame pratica (teoricamente e giuridicamente più corretto, ma è un iter lungo), oppure si ritirano le concessioni e successivamente si presenta una sanatoria.

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  39. Architetto buongiorno e grazie per il suo prezioso aiuto...

    l'immobile di cui devo richiedere agibilità parziale ha questa storia:
    - cambio d'uso di locale soffitte a cui sono stati aggiunti 30 mq successivamente condonati (condono rilasciato).
    - DIA per rifacimento tetto della parte aggiunta con il condono.
    - poi SCIA del 2020 (fine lavori nel 2021) per recupero di sottotetto di 8 mq che misteriosamente non erano stati inseriri nel condono.
    Il tutto H 2,40.

    Dove quindi devo richiedere l'agibilità dell'appartamento (l'immobile ha la sua agibilità)?

    GRAZIEE

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  40. Buongiorno ma esattamente che succede se dopo tre anni dalla domanda di agibilità in condono non si hanno più notizie neanche sollecitando??
    Grazie anticipatamente
    Paola Corbelli

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  41. ...e quindi, allacciandomi alla stessa situazione di Paola Corbelli, se apporto delle modifiche all'immobile non posso richiedere la Sca per agibilità senza aver ottenuto prima l'agibilità attesa dall'ufficio condoni?

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    1. sì, seguendo le istruzioni del dipartimento richiamate in questo post, in base alle varie casistiche.

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  42. Buona sera Arch. vorrei porle un quesito, per un immobile è stata presentata domanda di condono 47/85 tipologia 7 ed è stata rilasciata concessione in sanatoria nel 2020. Guardando il progetto allegato alla concessione ci sono evidenti difformità nelle misure tra ante e post operam, più precisamente altezze interne diverse ante 3,00 mt post 2,95 (in diminuzione), le misure esterne in pianta a volte maggiori di 10 cm a volte minori. Secondo lei è regolare questa concessione in base alla tipologia 7 dichiarata nel condono? per tali difformità non doveva essere presentata domanda in tipologia 2?
    Grazie

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    Risposte
    1. occorre effettuare una valutazione della legittimità edilizia ripartendo dai titoli originari, e valutare rispetto a tutta la storia autorizzativa dell'immobile.

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  43. Buonasera Architetto. Innazzitutto la ringrazio per l'enorme lavoro che svolge nel condividere le sue esperienze e le sue deduzioni.
    Le scrivo perchè devo presentare un'agibilità post condono per un ufficio soggetto a scia successiva al rilascio della sanatoria stessa. La situazione viene complicata da un'istanza di reiezione della scia in questione da parte del Municipio, quindi al momento non sappiamo se l'ultimo titolo è valido e quindi in quale casistica ricadiamo. Il punto cruciale in ogni caso riguarda il rispetto o meno dei parametri minimi derogatori: la Guida "SCAG" indica la DD 65/2012 e successive modifiche, ma sul sito di Roma Capitale tutte queste determinazioni sembrano essere superate dalla

    << Determinazione Dirigenziale n. 1845 del 24.11.2021 (che ha sostituito la Determinazione Dirigenziale n. 65 del 27.06.2012, successivamente integrata dalle Determinazioni Dirigenziali n. 86 del 24.01.2013 e n. 1073 del 28.09.2016)>>.

    Purtroppo non riesco a trovare questa DD 1845: lo stesso sistema di ricerca del Comune non dà risultati.
    Le chiedo quindi se le risulta questa DD 1845/2021 ed eventualmente dove reperirla.

    Grazie ancora.
    Saluti
    Ing. Rinaldi

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    1. questa determinazione dirigenziale effettivamente non mi è nota, ma nella guida per l'agibilità è indicata come essere integrativa, e non sostitutiva, di quelle originarie. proverò a vedere se riesco a rimediarla e pubblicarla in qualche modo.

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    2. Grazie mille. Anche io non riesco a trovare nulla. Ho chiesto anche ad altri colleghi, ma niente. E' incredibile come lo stesso Comune dia dei riferimenti "incompleti" nelle pagine ufficiali...

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  44. Buongiorno Architetto,
    Un sottotetto fuori dal centro storico (in realtà frutto di un ampliamento, cubatura non prevista nel titolo originario) che ha ottenuto la concessione a destinazione non residenziale nel 2021, può essere oggetto di una sanatoria a residenziale iniziando la pratica ora?

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    1. la legge 13/2009 fa riferimento al requisito dell'"ultimazione" come definita dalla 47/85, dunque appare non in contrasto con la norma applicarla nel caso la concessione sia rilasciata dopo il giugno del 2017. farei invece attenzione, come ho scritto sul post specifico dei sottotetti, al caso in cui occorra procedere con sanatoria ordinaria.

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    2. Buongiorno Architetto,
      Siamo nel caso di sanatoria ordinaria, con allacci alle utenze da effettuare, isolamento termico da perfezionare: i lavori attinenti impediscono l’iter di sanatoria ordinaria?

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    3. se l'edificio è stato completato nel 2021, è in contrasto con il principio della legge regione lazio 13/2009 la quale prevede che l'ambiente oggetto di recupero deve essere stato realizzato prima di giugno 2017.

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  45. Gentile Marco, grazie per la dedizione a tutti i post, davvero molto interessanti.
    Premetto che ho acquistato un superattico da poco e che per effettuare i lavori di ristrutturazione ho effettuato l'accesso agli atti del uff.condono, ed una volta acquisite planimetrie e sanatorie sono emerse delle difformità delle planimetrie. Mi spiego.
    Il costruttore dello stabile (anni 60) all'epoca ha fatto quello che voleva praticamente.
    Un ex lavatoio di 42 mq ha eseguito il cambio destinazione d'uso, e
    successivamente sviluppato un aumento di volumetria con due verande contigue ad angolo su terrazzo di proprietà - una di 6mq su un lato e una di 18mq sull'altro (oggi salone) -. Le licenze sono state tutte ritirate in contemporanea nel 1989, ma con misure difformi: la prima dell'ex lavatoio per 63mq (anzichè 42 reali) e la seconda per le due verande per soli 10mq totali (anzichè 18+6mq).
    Ora, il totale delle licenze è 73mq, in realtà casa misura 66mq interni, quindi credo che la SUL sia corretta. Mi è stato detto dal mio geometra che in teoria si dovrebbe effettuare una revisione delle licenze (specificando errori dell'epoca nella rappresentazione del disegno delle mappe), ma che i realtà potrebbe comportare il rischio di rigetto della domanda e quindi anche il successivo adeguamento delle opere o, addirittura, il ritiro delle licenze. Oppure, mi è stato consigliato, che allo stato attuale le licenze coprono la superficie totale e quindi è meglio non toccare nulla. Che ne pensa? Ci potrebbero essere problemi in caso di futura vendita dell'immobile?
    L'ex proprietario, a seguito di una SCIA per l'apertura di una nuova finestra ha dovuto produrre tutta una serie di documenti - nulla osta ASL, rapporti aeroilluminanti, disegni prospetti ecc, (ad oggi un vantaggio perchè già in possesso) ai quali mancava solo l'adeguamento degli impianti per richiedere in fine l'agibilità (ma non ha conseguito questi ultimi interventi).
    Ad oggi l'appartamento in mio possesso, è stata effettuata una ristrutturazione totale migliorativa: distribuendo al meglio gli spazi sono state ricavate una seconda camera (entrambe h 2,4mt da 12mq ciascuna) e due bagni (h2,4 - 3mq e 5mq), ed un salone con cucina (ex veranda da 18mq). A quest'ultimo volume, è stato abbassato un gradino di circa 25 cm (di 35 totali) recuperando altezza da 2,65 originarie a 2,90mt attuali nel punto più alto del tetto in legno a due falde. Tutto corretto, giusto?
    Ho provveduto a mettere a norma sia gli impianti, ed ho apportato interventi di efficientamento energetico: coperture in legno ex verande con pacchetto sughero da 18cm + ventilazione da6cm (mi è stato detto che per interventi fino a 30cm non servono autorizzazioni particolari, giusto?); soffitti e muri perimetrali isolati con stucco ceramico e infine nuovi infissi.
    Arrivati a questo punto, vorrei sapere se l'agibilità va richiesta con la SCAg (quindi rilasciata dal mio tecnico) oppure all ufficio condono?
    Grazie per l'attenzione che vorrà dedicare alle mie domande.

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    1. se con la trasformazione tutto l'immobile rispetta i parametri del dm sanità del 1975, stando alle disposizioni di Roma Capitale la SCAg andrebbe depositata al dipartimento. approfondirei il tema della legittimità dei condoni, prima.

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  46. Buongiorno, grazie per tutto il lavoro che svolgi, utilissimo per tutti noi. Volevo chiederti un consiglio:
    Fabbricato costruito con licenza nel 1950, con difformità nella sagoma. L'appartamento (di cui mi sto occupando) facente parte di questo fabbricato è stato poi oggetto di domanda di condono dell'87 per sanare le difformità. Non c'è traccia di una concessione in sanatoria da parte del comune. Nel 1996 l'appartamento viene venduto e negli anni 2000 è oggetto di DIA in corso d'opera con pagamento di sanzione. Nel 2004 i nuovi proprietari fanno una nuova domanda di condono per cambio destinazione d'uso da abitazione a ufficio. Il comune richiede nel 2010 delle integrazioni, che le proprietà invia. Da allora nessuna risposta. Nel frattempo in questo appartamento è stata aperta un'attività di poliambulatorio, e l'asl al posto dell'agibilità (che ovviamente non c'è) ha accettato semplicemente l'attestazione di allaccio in fogna. Il poliambulatorio ha lavorato senza problemi in questi anni, finché ora è stato affittato a una diversa società che ha fatto opere di manutenzione straordinaria con CILA e ora ha bisogno di una scAg come requisito autorizzativo per l'asl.
    Ho visto i moduli della scAg e in particolare il modulo (dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui si dichiara che l'immobile è legittimato anche con concessione in sanatoria, che a quanto ho capito è obbligatorio) e ho segnalato alla proprietà che deve fare un sollecito per ricevere la concessione in sanatoria, prima di inviare la scAg. E' corretto, oppure posso inviare comunque la scAg indicando che c'è una domanda in corso di perfezionamento? Quanto tempo ci vuole in genere per ricevere la risposta del comune? Qual è la procedura corretta in questo caso per sollecitare il comune a rilasciare la concessione?
    Grazie mille

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    1. senza il perfezionamento dei condoni non si può chiedere nessuna agibilità, non bastano i solleciti. ti suggerisco di valutare di procedere alla definizione semplificata di entrambi i condoni secondo le specifiche procedure predisposte da Roma Capitale tramite portale SIPRE e solo ad esito di questi potrai procedere con la SCAg (dipende poi se tramite ufficio condono o tramite PAU, a seconda dell'eventuale necessità di ricorrere alle deroghe).

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  47. Salve di nuovo, Buon Anno in ritardo, Nuovo Quesito: Immobile condonato con la 47/85 (condoni rilasciati uno nel 1997 ed uno nel 2000) gli allora proprietari nel 1986 presentarono al Sindaco, a seguito della domanda di condono, richiesta di agibilità con relative oblazioni. A mio parere non ci sono problematiche che potrebbero ostacolarne il rilascio. Ora secondo lei, non riuscendo a trovare traccia del certificato rilasciato che succede? si profila un silenzio/assenso? non vale nulla? Grazie anticipatamente!

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    1. bisogna capire quale era l'oggetto esatto della richiesta di agibilità; la parte condonata non avrebbe potuto beneficiarne all'epoca, perché senza la concessione non poteva esserci l'agibilità. però essendo intervenute nel frattempo le concessioni, tenderei a ritenere che vada rifatta. all'epoca comunque non c'era silenzio-assenso.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.