CILA ed agibilità

La politica spesso si riempie la bocca della parola "semplificazione", ma spesso e volentieri non sa proprio dove questo stia di casa: in questo post tratterò i casi in cui, anche a seguito di una banalissima e "semplificata" CILA sia necessario procedere all'aggiornamento del certificato di agibilità.

L'agibilità è quel documento che attesta che l'immobile rispetta tutta la normativa (o quasi) che sovrasta l'ambito dell'edilizia e dell'urbanistica: attesta quindi che lo stato dei luoghi dell'immobile è legittimo, che l'immobile ha in esso installati impianti coerenti con la normativa in vigore al momento dei lavori, che è conforme alle norme sul risparmio energetico in vigore al momento della costruzione, e cose del genere. Viene rilasciato dal Comune su istanza dell'interessato (in genere il costruttore o il proprietario) e il titolo si ritiene acquisito dopo un certo tempo (silenzio-assenso). Senza agibilità, un appartamento non può essere abitato, un locale commerciale non può essere usato per svolgere alcuna attività, e così via. Si tratta di un documento, come si capisce, molto importante, anche se negli ultimi anni la sua importanza è stata sottostimata, tanto che molti immobili oggi a Roma sono del tutto privi di questo certificato, mentre altri immobili hanno subìto degli interventi che avrebbero necessitato l'aggiornamento di questo documento.

Il Comune di Roma in questi mesi ha cominciato ad applicare in modo più rigido la normativa relativa all'agibilità (posto che già da diversi anni era molto più difficile evitare di presentare la domanda di agibilità per le nuove costruzioni, dunque gli immobili più recenti in genere sono in regola), soprattutto nelle procedure delle SCIA commerciali per l'autorizzazione allo svolgimento delle attività. Ma l'agibilità è indispensabile molto spesso anche quando semplicemente si fanno dei lavori all'interno della propria abitazione.

Posto che la pagina di riferimento per Roma è questa [attenzione, la procedura dal 2018 è cambiata e le informazioni qui contenute non sono più del tutto valide: lascio comunque il testo integro perché coerente con la data di sua pubblicazione. in ogni caso mi riservo di aggiornarlo appena possibile], dal sito dell'assessorato all'urbanistica, e che parto dal presupposto che vi andrete a leggere le guide alla compilazione della domanda di agibilità, vediamo anzitutto i casi specifici in cui il certificato deve essere aggiornato (e, se assente, a maggior ragione richiesto ex novo):

• cambio di destinazione d'uso;
• (ovviamente) nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti;
• variazione del numero dei vani in una abitazione (per esempio anche già solo se annetto la cucina al salone per creare un salone con angolo cottura, o anche solo creando un secondo bagno);
• accorpamento e frazionamento di unità immobiliari (attenzione: secondo me, se non interpreto male la procedura, non è necessario invece nel caso di cessione di un vano tra due appartamenti confinanti, a meno che contestualmente non vengano effettuate variazioni della consistenza interna);

questi sono i casi esplicitamente indicati nella guida predisposta dal Comune; si può ritenere che altri eventuali casi non rendano necessario l'aggiornamento, anche se secondo il DPR 380/01 questo andrebbe fatto ogni qualvolta si mutino le "condizioni di salubrità, sicurezza, risparmio energetico" in un edificio; dunque sarebbe necessario anche in caso di opere di modifica o adeguamento strutturale, ma anche in una miriade di altri micro-casi come per esempio la sostituzione degli infissi (incide sul risparmio energetico) o anche solo la reintonacatura di un muro (incide sulle condizioni di salubrità).

Da un punto di vista procedurale, è bene comunque attenersi ai casi indicati, che invero comprendono già una casistica molto ampia.

Per quanto riguarda la procedura per l'aggiornamento dell'agibilità, o una richiesta di agibilità parziale, leggendo sia la guida e sia la modulistica in sè, ci si rende conto che non si tratta di una operazione particolarmente complessa, posto che durante l'esecuzione dei lavori si siano rispettate tutte, ma proprio tutte le norme di settore, soprattutto quelle relative agli impianti installati o modificati nell'unità immobiliare. In pochi per esempio balamente ignorano che le certificazioni degli impianti non devono essere solamente consegnate al cliente e al direttore lavori, ma devono anche essere consegnate al Comune, allo "sportello unico" presso il Dipartimento PAU, mentre i rapporti tecnici delle caldaie vanno consegnati al Dipartimento SIMU; le ricevute dei depositi di questi certificati andranno allegati alla richiesta di agibilità.

Da un punto di vista operativo potreste ricadere in due casi:
1. l'immobile ha già il certificato di agibilità, e dunque voi dovete solo modificarlo e
2. l'immobile non ha nessuna agibilità, perché magari non è mai stata fatta richiesta o perché la richiesta per qualche motivo è stata respinta e mai completata.

nel primo caso si può procedere anche senza coinvolgere il condominio intero (la domanda di modifica può essere fatta anche dal singolo proprietario dell'unità immobiliare oggetto di intervento), mentre invece nel secondo caso avrete due strade: o coinvolgere l'intero condominio per chiedere l'agibilità per l'intero stabile (e qui le cose cominciano a farsi complesse), oppure chiedere l'agibilità parziale per il singolo immobile (e le cose sono comunque complesse).

Intervenire chiedendo l'agibilità su un immobile che ne è privo comporta il problema, non secondario, del dover produrre la documentazione degli impianti di tutto il fabbricato, sia che si intervenga per l'intero condominio, sia che si stia richiedendo una agibilità parziale (questo perché per essere agibile l'immobile non deve essere in regola soltanto lui, ma bensì tutto il fabbricato in cui è posto). Il vero, grande problema, in questo caso, è relativo al collaudo statico: se è assente anche questo importante documento (il verbale di collaudo statico può essere presente nel fascicolo di progetto del fabbricato, nell'archivio del Dipartimento PAU; se non si trova in quel fascicolo, si può cercare presso l'archivio del Genio Civile) allora per ottenere l'agibilità è necessario procedere ad effettuare un collaudo vero e proprio, con tanto di prove di carico su ogni solaio (e quindi anche dentro gli appartamenti abitati) e misurazione dell'inflessione. L'operazione è delicata e complessa e, intervenendo su strutture esistenti, comporta delle responsabilità davvero notevoli per il tecnico collaudatore: ha, pertanto, dei costi di conseguenza.

Riguardo specificatamente al collaudo statico, va detto che probabilmente Roma interpreta in senso forse eccessivamente restrittivo i precetti normativi: a leggere infatti questo interessante documento redatto dall'ordine degli Ingegneri di Brescia, il collaudo statico, o certificato di idoneità statica, non può essere richiesto per l'agibilità nei seguenti casi:

1. edifici il cui progetto è stato approvato prima del 19 aprile 1940 (data di entrata in vigore del R.D. 2229/1939), in quanto il collaudo statico non era proprio previsto in nessun caso;
2. edifici realizzati con qualunque sistema costruttivo diverso dal conglomerato cementizio armato (calcestruzzo o cemento armato) a partire dal 19 aprile 1940 e fino al 5 gennaio 1972 (entrata in vigore della 1087/1971), in quanto appunto detto collaudo era previsto solo per le opere in calcestruzzo armato (dunque non sembrerebbe corretto richiederla per immobili, per esempio, in muratura portante);
3. edifici di qualunque struttura eccetto quelli in acciaio o in calcestruzzo armato, realizzati a partire dal 5 gennaio 1972 e fino al 1 luglio 2009 (entrata in vigore delle NTC 2008).

Dall'entrata in vigore delle NTC 2008, il collaudo è obbligatorio per qualunque tipo di struttura realizzata con qualunque materiale.

Sul discorso del collaudo statico comunque ci sono stati sviluppi interpretativi successivi a quanto scritto e che ho riportato in quest'altro post. Segnalo inoltre la sentenza Tar Calabria (Reggio C.) n°584 del 08 ottobre 2019 nella quale viene specificato che il certificato di idoneità statica, previsto in alcune specifiche procedure di condono, non può sostituire il collaudo statico, soprattutto se l'edificio è posteriore al 1971. In caso in cui si a assente il collaudo per una struttura in calcestruzzo armato, è indispensabile procedere ad una sorta di progetto e collaudo ex post.

Arriviamo poi a quello che è un vero e proprio paradosso quando abbiamo a che fare con immobili inseriti in fabbricati edificati in data anteriore al 1934 che, come abbiamo visto, secondo il testo dell'ordine Ingegneri di Brescia dovrebbero essere esentati dal dover presentare collaudi, purché edificati con regolare progetto: questi immobili, come sapete, sono legittimamente privi del certificato di agibilità, ma nel momento in cui si effettuano anche semplici opere interne in un appartamento (spostamento tramezzi, per esempio) allora si diventa automaticamente soggetti al dover richiedere l'agibilità (parziale, perché le altre unità immobiliari non la devono richiedere se non hanno subito modifiche) e qui scatta l'assurdo: l'amministrazione, seguendo pedissequamente il dettame normativo (ma leggi sempre sopra), chiede il collaudo statico, che ovviamente deve essere fatto ex novo perché le norme che obbligano al collaudo sono di molto posteriori agli anni '30 e le strutture anteriori a tale data ne sono ovviamente, ma legittimamente, prive. Ne consegue che effettuare una CILA, anche senza spostamento di vani, in immobili ante 1934 comporta degli adempimenti mastodontici non tanto riguardo alla CILA, che è "semplificata", quanto piuttosto riguardo all'agibilità da richiedersi successivamente.

Infine, giusto una nota per quanto riguarda le attività commerciali, che ovviamente devono sempre essere svolte in locali dotati di agibilità: solo in tali ambiti è possibile, in base all'art. 10 del DPR 160/10, autocertificare le condizioni di agibilità. Ma attenzione, ciò non necessariamente è una agevolazione, perché il tecnico, per poter certificare le condizioni di agibilità, deve avere a disposizione tutti i documenti che servirebbero per presentare la domanda di agibilità presso il Dipartimento: il vantaggio, semmai, può essere nelle tempistiche. Occhio, perché adesso nelle SCIA commerciali non si può non indicare l'agibilità, e non è raro che attività che vanno avanti da decenni al momento del rinnovo della licenza, magari per una banale nuova intestazione societaria, si trovino ad avere a che fare con dei problemi latenti mai affrontati.

Ultimissima nota: la mancata presentazione della domanda di agibilità non comporta alcuna sanzione penale, ma solo una multa per tardiva presentazione che comunque non supera mai i 500 euro.

Metto qui un appunto che forse merita lo sviluppo di un post apposito: la Regione Lazio ha pubblicato il parere n°186215/2018 in cui tocca un tema particolare e delicato, ovvero il come ci si deve comportare quando si è in presenza di un edificio con agibilità ma nel quale sono presenti delle difformità edilizie risalenti alla costruzione. Anzitutto, il comune che ha chiesto il parere chiede se l'agibilità rilasciata in queste condizioni possa "sanare" quelle difformità, e la risposta della regione è ovviamente e seccamente no, in quanto l'agibilità è un atto che ha natura differente dalla procedura autorizzativa urbanistica. interessante comunque il ragionamento alla base del quale ci si arriva: l'agibilità difatti va interpretata come una procedura a sè stante e che attesta principalmente la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari ma che tuttavia si basa anche sull'attestazione della conformità dell'opera al progetto approvato. La Regione non tocca il tema del se quell'agibilità è da considerarsi nulla (perché basata a sua volta su una dichiarazione non veritiera), ma si limita a sottolineare come le due procedure (autorizzazione edilizia ed agibilità) siano distinte e separate e che, quindi, una agibilità anche concessa su un immobile contenente delle difformità non produce una sanatoria implicita.

La sentenza TAR Veneto n°1013/2019 sez. II del 20 settembre 2019 - la quale è più interessante anche per altri profili - indica in via generale che la sostituzione delle coperture e le opere murarie di messa in pristino rientrano nella definizione di interventi che incidono "sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico" e sono quindi interventi soggetti alla presentazione di una nuova agibilità a fine lavori. Cito questa sentenza per dare il senso di come la norma viene letta a livello giuridico: ovvero ampio e letterale.

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