giovedì 1 ottobre 2015

CILA ed agibilità

La politica spesso si riempie la bocca della parola "semplificazione", ma spesso e volentieri non sa proprio dove questo stia di casa: in questo post tratterò i casi in cui, anche a seguito di una banalissima e "semplificata" CILA sia necessario procedere all'aggiornamento del certificato di agibilità.

L'agibilità è quel documento che attesta che l'immobile rispetta tutta la normativa (o quasi) che sovrasta l'ambito dell'edilizia e dell'urbanistica: attesta quindi che lo stato dei luoghi dell'immobile è legittimo, che l'immobile ha in esso installati impianti coerenti con la normativa in vigore al momento dei lavori, che è conforme alle norme sul risparmio energetico in vigore al momento della costruzione, e cose del genere. Viene rilasciato dal Comune su istanza dell'interessato (in genere il costruttore o il proprietario) e il titolo si ritiene acquisito dopo un certo tempo (silenzio-assenso). Senza agibilità, un appartamento non può essere abitato, un locale commerciale non può essere usato per svolgere alcuna attività, e così via. Si tratta di un documento, come si capisce, molto importante, anche se negli ultimi anni la sua importanza è stata sottostimata, tanto che molti immobili oggi a Roma sono del tutto privi di questo certificato, mentre altri immobili hanno subìto degli interventi che avrebbero necessitato l'aggiornamento di questo documento.

Il Comune di Roma in questi mesi ha cominciato ad applicare in modo più rigido la normativa relativa all'agibilità (posto che già da diversi anni era molto più difficile evitare di presentare la domanda di agibilità per le nuove costruzioni, dunque gli immobili più recenti in genere sono in regola), soprattutto nelle procedure delle SCIA commerciali per l'autorizzazione allo svolgimento delle attività. Ma l'agibilità è indispensabile molto spesso anche quando semplicemente si fanno dei lavori all'interno della propria abitazione.

Posto che la pagina di riferimento per Roma è questa, dal sito dell'assessorato all'urbanistica, e che parto dal presupposto che vi andrete a leggere le guide alla compilazione della domanda di agibilità, vediamo anzitutto i casi specifici in cui il certificato deve essere aggiornato (e, se assente, a maggior ragione richiesto ex novo):

  • cambio di destinazione d'uso;
  • (ovviamente) nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti;
  • variazione del numero dei vani in una abitazione (per esempio anche già solo se annetto la cucina al salone per creare un salone con angolo cottura, o anche solo creando un secondo bagno);
  • accorpamento e frazionamento di unità immobiliari (attenzione: secondo me, se non interpreto male la procedura, non è necessario invece nel caso di cessione di un vano tra due appartamenti confinanti, a meno che contestualmente non vengano effettuate variazioni della consistenza interna);
questi sono i casi esplicitamente indicati nella guida predisposta dal Comune; si può ritenere che altri eventuali casi non rendano necessario l'aggiornamento, anche se secondo il DPR 380/01 questo andrebbe fatto ogni qualvolta si mutino le "condizioni di salubrità, sicurezza, risparmio energetico" in un edificio; dunque sarebbe necessario anche in caso di opere di modifica o adeguamento strutturale, ma anche in una miriade di altri micro-casi come per esempio la sostituzione degli infissi (incide sul risparmio energetico) o anche solo la reintonacatura di un muro (incide sulle condizioni di salubrità).

Da un punto di vista procedurale, è bene comunque attenersi ai casi indicati, che invero comprendono già una casistica molto ampia.

Per quanto riguarda la procedura per l'aggiornamento dell'agibilità, o una richiesta di agibilità parziale, leggendo sia la guida e sia la modulistica in sè, ci si rende conto che non si tratta di una operazione particolarmente complessa, posto che durante l'esecuzione dei lavori si siano rispettate tutte, ma proprio tutte le norme di settore, soprattutto quelle relative agli impianti installati o modificati nell'unità immobiliare. In pochi per esempio balamente ignorano che le certificazioni degli impianti non devono essere solamente consegnate al cliente e al direttore lavori, ma devono anche essere consegnate al Comune, allo "sportello unico" presso il Dipartimento PAU, mentre i rapporti tecnici delle caldaie vanno consegnati al Dipartimento SIMU; le ricevute dei depositi di questi certificati andranno allegati alla richiesta di agibilità.

Da un punto di vista operativo potreste ricadere in due casi:
1. l'immobile ha già il certificato di agibilità, e dunque voi dovete solo modificarlo e
2. l'immobile non ha nessuna agibilità, perché magari non è mai stata fatta richiesta o perché la richiesta per qualche motivo è stata respinta e mai completata.

nel primo caso si può procedere anche senza coinvolgere il condominio intero (la domanda di modifica può essere fatta anche dal singolo proprietario dell'unità immobiliare oggetto di intervento), mentre invece nel secondo caso avrete due strade: o coinvolgere l'intero condominio per chiedere l'agibilità per l'intero stabile (e qui le cose cominciano a farsi complesse), oppure chiedere l'agibilità parziale per il singolo immobile (e le cose sono comunque complesse).

Intervenire chiedendo l'agibilità su un immobile che ne è privo comporta il problema, non secondario, del dover produrre la documentazione degli impianti di tutto il fabbricato, sia che si intervenga per l'intero condominio, sia che si stia richiedendo una agibilità parziale (questo perché per essere agibile l'immobile non deve essere in regola soltanto lui, ma bensì tutto il fabbricato in cui è posto). Il vero, grande problema, in questo caso, è relativo al collaudo statico: se è assente anche questo importante documento (il verbale di collaudo statico può essere presente nel fascicolo di progetto del fabbricato, nell'archivio del Dipartimento PAU; se non si trova in quel fascicolo, si può cercare presso l'archivio del Genio Civile) allora per ottenere l'agibilità è necessario procedere ad effettuare un collaudo vero e proprio, con tanto di prove di carico su ogni solaio (e quindi anche dentro gli appartamenti abitati) e misurazione dell'inflessione. L'operazione è delicata e complessa e, intervenendo su strutture esistenti, comporta delle responsabilità davvero notevoli per il tecnico collaudatore: ha, pertanto, dei costi di conseguenza.

Riguardo specificatamente al collaudo statico, va detto che probabilmente Roma interpreta in senso forse eccessivamente restrittivo i precetti normativi: a leggere infatti questo interessante documento redatto dall'ordine degli Ingegneri di Brescia, il collaudo statico, o certificato di idoneità statica, non può essere richiesto per l'agibilità nei seguenti casi:
  1. edifici il cui progetto è stato approvato prima del 19 aprile 1940 (data di entrata in vigore del R.D. 2229/1939), in quanto il collaudo statico non era proprio previsto in nessun caso;
  2. edifici realizzati con qualunque sistema costruttivo diverso dal conglomerato cementizio armato (calcestruzzo o cemento armato) a partire dal 19 aprile 1940 e fino al 5 gennaio 1972 (entrata in vigore della 1087/1971), in quanto appunto detto collaudo era previsto solo per le opere in calcestruzzo armato (dunque non sembrerebbe corretto richiederla per immobili, per esempio, in muratura portante);
  3. edifici di qualunque struttura eccetto quelli in acciaio o in calcestruzzo armato, realizzati a partire dal 5 gennaio 1972 e fino al 1 luglio 2009 (entrata in vigore delle NTC 2008).
Dall'entrata in vigore delle NTC 2008, il collaudo è obbligatorio per qualunque tipo di struttura realizzata con qualunque materiale.

Arriviamo poi a quello che è un vero e proprio paradosso quando abbiamo a che fare con immobili inseriti in fabbricati edificati in data anteriore al 1934 che, come abbiamo visto, secondo il testo dell'ordine Ingegneri di Brescia dovrebbero essere esentati dal dover presentare collaudi, purché edificati con regolare progetto: questi immobili, come sapete, sono legittimamente privi del certificato di agibilità, ma nel momento in cui si effettuano anche semplici opere interne in un appartamento (spostamento tramezzi, per esempio) allora si diventa automaticamente soggetti al dover richiedere l'agibilità (parziale, perché le altre unità immobiliari non la devono richiedere se non hanno subito modifiche) e qui scatta l'assurdo: l'amministrazione, seguendo pedissequamente il dettame normativo (ma leggi sempre sopra), chiede il collaudo statico, che ovviamente deve essere fatto ex novo perché le norme che obbligano al collaudo sono di molto posteriori agli anni '30 e le strutture anteriori a tale data ne sono ovviamente, ma legittimamente, prive. Ne consegue che effettuare una CILA, anche senza spostamento di vani, in immobili ante 1934 comporta degli adempimenti mastodontici non tanto riguardo alla CILA, che è "semplificata", quanto piuttosto riguardo all'agibilità da richiedersi successivamente.

Infine, giusto una nota per quanto riguarda le attività commerciali, che ovviamente devono sempre essere svolte in locali dotati di agibilità: solo in tali ambiti è possibile, in base all'art. 10 del DPR 160/10, autocertificare le condizioni di agibilità. Ma attenzione, ciò non necessariamente è una agevolazione, perché il tecnico, per poter certificare le condizioni di agibilità, deve avere a disposizione tutti i documenti che servirebbero per presentare la domanda di agibilità presso il Dipartimento: il vantaggio, semmai, può essere nelle tempistiche. Occhio, perché adesso nelle SCIA commerciali non si può non indicare l'agibilità, e non è raro che attività che vanno avanti da decenni al momento del rinnovo della licenza, magari per una banale nuova intestazione societaria, si trovino ad avere a che fare con dei problemi latenti mai affrontati.

Ultimissima nota: la mancata presentazione della domanda di agibilità non comporta alcuna sanzione penale, ma solo una multa per tardiva presentazione che comunque non supera mai i 500 euro.

Questo post è scritto sulla base della mia esperienza personale sulla materia e non è un post ufficiale di Roma Capitale; l'utilizzo delle informazioni contenute in questo post da parte di chiunque non comporta alcuna responsabilità da parte dell'autore: i tecnici che opereranno sulla base delle informazioni qui contenute agiranno nella propria personale responsabilità professionale. Inoltre, le informazioni contenute potrebbero non essere aggiornate.

120 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,
    un confronto in merito alla condizione di richiesta agibilità nel caso 'variazione dei vani': io la interpreto come aumento o diminuzione della consistenza, ossia della SUL, spostare la distribuzione interna dei locali non modifica il numero dei vani. Sappiamo che -in termini catastali- un vano non corrisponde ad una stanza propriamente detta, se unisco una cucina con un soggiorno non riduco il numero dei vani, effettuo solo una 'variazione spazi interni'. Idem per la realizzazione 2° bagno. Se ogni cila -presentata per vsi e/o integrazione tecnologica- dovesse esitare in una modifica o richiesta di agibilità credo oltrepasseremmo il limite del delirio cui siamo arrivati.
    Anche perché, parecchi edifici plurifamiliari, hanno ottenuto agibilità complessive, come dovrebbe avvenire una modifica 'parziale' di questi certificati? Per noi tecnici sarebbe un lavoro olimpico!! Una caccia a dichiarazioni di conformità inesistenti per le parti comuni (con impianti spesso antecedenti al 1990), collaudi statici sepolti chissà dove, tempi per l’ottenimento infiniti, pratiche che non si chiudono mai! Non voglio nemmeno pensarci!
    Grazie 1000 per questo utile blog.
    simona proietti

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    1. La stessa domanda l'ho rivolta al dirigente della unità dipartimentale che si occupa dell'agibilità, e, per loro, la variazione del numero di vani corrisponde anche alla realizzazione di un semplice secondo bagno in un appartamento che prima ne aveva uno solo: questo perché nel certificato di agibilità compaiono appunto il numero dei vani, calcolati con criteri ancora diversi da quelli catastali od urbanistici. Concordo sul delirio, ma purtroppo le leggi se applicate pedissequamente portano a risultati controversi, e preoccupanti. Sarei dell'idea di unire la procedura di agibilità all'interno delle stesse istanze urbanistiche di CILA SCIA et simila, ovviamente, semplificando le procedure.

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  2. Gentile architetto Campagna,
    con la legge 164/2014 art.25 il certificato di agibilità potrebbe essere sostituito dall'asseverazione di un tecnico della stessa, evitando la richiesta al comune?

    "Art. 25 comma 5-bis. Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo, e all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:
    (comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera h), legge n. 98 del 2013)

    a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al
    catasto;
    b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente."

    Lo chiedo per una compravendita di una u.i. antecedente al 1939 sul territorio di Roma, su cui fu redatta una DIA per diversa distribuzione interna, ma il certificato di agibilità risulta mancante. Può essere un problema? Il notaio dice di no, io come architetto ho i miei dubbi, ma lavorando a Roma in edifici storici noto che l'agibilità non è mai un problema nell'elaborazione delle pratiche (nonostante la legge la imponga...)

    Grazie e buona giornata.
    Alessia

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    1. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    2. quell'articolo è l'attuale comma 5 bis del DPR 380/01: in effetti darebbe tale possibilità, ma a Roma non ci sono indicazioni procedurali in tal senso.

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    3. a questo link ci sono le istruzioni per la compilazione della GUIDA AL DEPOSITO DELL’ATTESTAZIONE DI AGIBILITÀ
      http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/agibilita/guida-deposito-attestazione-agibilita-2015.pdf
      ai sensi dell’art. 25 c. 5 bis del D.P.R. 380/01 e s.m.i.

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    4. si, poco dopo aver postato questo commento il comune ha pubblicato la procedura per l'attestazione di agibilità, su cui vorrei scrivere un post ma non trovo il tempo. comunque non differisce gran chè dalla procedura "ordinaria" solo che a differenza di questa la responsabilità è tutta del tecnico che dichiara.

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  3. Salve Architetto, volevo sottoporle un quesito. A breve devo stipulare un preliminare per l'acquisto di un immobile con una veranda di 3 mq per la quale è stato presentata domanda di concessione in sanatoria nel 2003. Dopo l'intervento del notaio il venditore si è convinto a seguire la pratica di condono a propria cura e spesa ma vuole che rimanga a mio carico la conseguente richiesta dell'agibilità una volta che il condono sarà concesso. Il venditore insiste sul fatto che dovendo io fare i lavori per certificare i nuovi impianti elettrici, l'onere di richiedere l'agibilità dovrebbe spettare a me. Secondo il suo parere è lecita questa richiesta? Cordiali saluti. Stefano

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    1. l'onere dell'agibilità spetterebbe sempre al venditore, perché la legge impone di vendere immobili completi di agibilità. Che poi lei a seguito di eventuali futuri lavori debba aggiornarla, questo poi sarà eventualmente un suo problema che non deve riguardare il venditore, che deve fornirle un immobile legittimo. Comunque questo aspetto può essere oggetto di trattativa, quindi valuti lei.

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  4. Gent.Le Architetto, avrei un consiglio da chiederle: ho appena terminato di ristrutturare il mio appartamento.
    Da contratto stipulato, l'architetto che ha seguito i lavori, si sarebbe dovuto occupare di fare il "fine lavori" e la variazione catastale. Ora, facendogli presente questa ulteriore pratica obbligatoria di cui parla il suo articolo, mi chiede un ulteriore compenso. E' lecita come richiesta oppure questa "agibilità" puo' essere considerata come un servizio implicito nel "fine lavori" di cui parla chiaramente il nostro contratto? grazie infinite se vorrà rispondermi.
    Paolo

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    1. dipende dagli accordi che avete stipulato: comunque la domanda o certificazione di agibilità e fine lavori sono due procedure da ritenersi distinte e quindi da fornire in incarico specifico. Si può invece discutere se nell'incarico della CILA si intenda comunque ricompreso il fine lavori e l'accatastamento, essendo sempre obbligatori, ma anche qui dipende dall'incarico nello specifico. Per non creare di questi problemi, nei miei preventivi specifico sempre che nella CILA ricomprendo sempre fine lavori e accatastamento ma non l'agibilità.

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  5. Buongiorno, sto preparando una CILA per lavori di ristrutturazione-accorpamento di due locali commerciali che saranno la sede del mio studio, ora quello che mi chiedevo, siccome questi lavori li dovrò rendicontare, la CILA posso presentarla io come progettista e come comodatario ad uso gratuito del locale o posso farla presentare anche al proprietario del locale?
    la regolarizzazione urbanistica è data dalla concessione edilizia in sanatoria che è in fase istruttoria per il rilascio, posso comunque presentare la CILA? sono in città da ristrutturare.

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    1. la figura del tecnico non è incompatibile con quella di titolare dell'istanza. Si può procedere anche con un condono pendente, ma in tal caso occorre allegare alla CILA un atto d'obbligo NOTARILE con cui si rinuncia al plusvalore e ci si impegna al ripristino dello stato dei luoghi in caso di rigetto del condono.

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  6. Buongiorno Architetto, volevo un suo parere in merito a quali interventi possono essere realizzati con CILA, in base al dpr 380/01, indipendentemente dal comune e dalle varie scuole di pensiero. Secondo lei è possibile realizzare con cila il rifacimento di una recinzione di confine, attualmente in paletti e rete metallica, realizzandola successivamente in muratura in blocchetti con H<1,00mt su cui sarà installata ringhiera metallica? Secondo il mio parere tali lavori rientrano in manutenzione straordinaria, (come anche da guida AdE sulle detrazioni 50%)ed in base all'art 6 comma 4, che riporta all'art. 3 comma 1 lett.b del dpr 380/01, si potrebbero fare con cila.
    lei cosa ne pensa?
    Grazie in anticipo

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    1. gli interventi di rilevanza esterna e di alterazione dello stato dei luoghi secondo me sono più correttamente autorizzabili in SCIA o DIA. Solo eventuali recinzioni, intese proprio solo come reti metalliche, potrebbero essere realizzate in attività libera. sempre comunque vedendo eventuale normativa specifica del comune.

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  7. Per quanto riguarda la nomina del direttore dei lavori nella cila secondo lei è obbligatoria?
    tenendo presente l'art. 64-65 del dpr 380/01?

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    1. secondo me non è obbliagoria. alcuni comuni potrebbero comunque richiederla in virtù di specifica normativa locale, comunque di base ormai si tratta di una mera comunicazione e non più della richiesta di un titolo. Se comunque viene nominato, a discrezione del committente, è anche obbligatorio il fine lavori.

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  8. salve marco, volevo chiederle che rischi corro acquistando all'asta un'immobile costruito ante 1967 abusivo, condonato nel 1985 ma senza agibiità?

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    1. se c'è la concessione i rischi non sono enormi, a meno che non ci siano ulteriori difformità post-condono o difformità non sanate dal condono (il caondono sana quello che uno chiede, ma non sana tutto quello che potrebbe esserci e non viene esplicitato). conviene comunque verificare se l'immobile ha i requisiti per poter ottenere l'agibilità.

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  9. Gentile architetto. Sono proprietario di un immobile nel comune di Trevignano Romano, comprato nel 2009, costruito in data non conosciuta. Al momento del rogito nessuno ha verificato la rispondenza della planimetria (risalente al 1941) allo stato di fatto ed in effetti c'erano delle diversità: in particolare la planimetria riportava un'entrata su altra strada (anche se a detta dei paesani l'entrata è sempre stata dove è adesso) e non erano riportate due finestre (che sempre a detta dei paesani ci sono sempre state). Nei due rogiti precedenti i proprietari avevano dichiarato di non aver mai eseguito lavori che necessitavano di pratiche urbanistiche. Volendo vendere l'immobile ho chiesto un parere all'architetto del comune il quale mi ha notiziato del fatto che l'ufficio tecnico comunale è stato istituito negli anni 50 per cui non esistevano pratiche precedenti alla planimetria di cui sopra. Mi sono quindi rivolto ad un tecnico il quale mi ha convinto a presentare una DIA in sanatoria (però senza inizio e fine lavori) che attestava lo stato di fatto, regolarmente presentata al comune un anno fa senza aver mai ricevuto comunicazioni. Adesso però mi dicono che ancora non sono a posto in quanto un eventuale compratore potrebbe fare problemi per la mancanza del certificato di agibilità. Al riguardo ho sentito una varietà di teorie che riassumo:
    Secondo la prima per gli immobili costruiti prima del 1967 (e per i quali non siano mai stati fatti lavori che richiedevano pratiche urbanistiche) in fase di rogito basterebbe una autodichiarazione di non aver effettuato tali lavori per essere in regola.
    Secondo altra teoria per le singole unità immobiliari facenti parte di immobili ante 67 e mai oggetto di lavori richiedenti pratiche urbanistiche sarebbe abbastanza facile ottenere l'agibilità, basterebbe l'autodichiarazione di cui sopra e qualche documento catastale.
    Secondo ancora altra teoria per ottenere il certificato di agibilità anche di una singola unità immobiliare facente parte di un immobile la cui costruzione sia terminata dopo l'emanazione della legge del 1934 che ha istituito l'abitabilità (ora agibilità) occorre una serie di requisiti: impianti a norma, altezza nei limiti di legge, rapporto tra finestre e locali nei limiti di legge, certificato di allacciamento in fogna, certificato di idoneità statica etc.
    Io le sarei molto grato se volesse darmi un suo parere circa tali teorie. Il mio problema è valutare se vale la pena richiedere l'agibilità (costi e tempi) oppure tanto vale concedere uno sconto all'eventuale acquirente contrattualizzando la sua presa in carico di tale richiesta. In questo secondo caso quanto posso spingermi nel garantirgli che non ci sono problematiche tali da escluderne l'ottenimento ? Il tecnico ha rilevato che l'altezza dei soffitti è regolare, il rapporto finestre/superficie anche, l'attacco in fogna c'è anche se non ho il certificato, gli impianti non sono certificati ma nel caso questo problema contrattualmente trasla sull'acquirente. Circa l'idoneità statica etc. non ne so nulla so solo che l'immobile non ha la struttura portante e comunque non in cemento. La ringrazio in ogni caso e la saluto.

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    1. la legge sull'agibilità risale al 1934 ed è quindi precedente alla costruzione del suo edificio, e per questo motivo secondo me l agibilità sarebbe comunque da richiedere, se assente- tuttavia la stessa legge non è del tutto chiara quando descrive come operare su edifici esistenti, quindi ogni comune si è fatto più o meno le sue regole- va anche detto che la stessa legge è ambigua quando appunto riguarda immobili che non erano soggetti ad autorizzazione

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  10. Gentile Architetto
    ho letto con molto piacere i suoi post constatando l'estrema preparazione che manca ai più. Le vorrei porre il mio quesito sperando che possa fare luce sui miei dubbi.

    Io e la mia compagna stiamo per acquistare un appartamento a Roma nella zona Prenestino-Casilino, precisamente in via Minturno, zona costituita da villini degli anni 20.

    La zona non è servita da sistema fognario e gli edifici non hanno neanche un sistema alternativo; non si possono avere i permessi per scavare per via della fragilità del sottosuolo fatto di cunicoli e cavità e in cui ora affluiscono i vari scarichi. Il comune sta cercando di risolvere ma la vedo ardua e lunga. La vicenda è abbastanza nota e si possono trovare diverse documentazioni al riguardo su web: c’è un’associazione attiva proprio nel cercare di risolvere questo problema (Associazione Civica “Villini Santa Maria”).

    Gli edifici sono assolutamente legittimi ma c’è questa problematica che mi sta tormentando:
    1 - Abbiamo documentazione che attesta l’antecedenza del ’34 del fabbricato e quindi, se ho capito bene, non è necessaria l’agibilità.
    2 - Se volessi fare lavori di ristrutturazione con spostamento di tramezzi, rifacimento impianti etc sarei obbligato a chiedere il certificato di agibilità anche se l’edificio risale a prima del ’34?
    3 - Se si viene da se che non lo potrei mai ottenere per via della mancanza dell’allaccio alle fogne?
    4 - Sempre per l’agibilità il collaudo statico degli edifici in muratura così vecchi pure sono necessari?

    Grazie mille per il tempo dedicatomi, saluti.
    Claudio Izzo

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    1. 1. si, se l'immobile è ancora nelle esatte forme della originaria licenza e/o del catastale 1939;
      2. si
      3. sarebbe un problema in effetti
      4. purtroppo si

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  11. Buonasera Marco,
    devo presentare una CILA per lavori di manutenzione straordinaria all'interno di un appartamento (spostamenti di alcuni tramezzi) ma vorrei abbinare alla stessa CILA anche la demolizione totale ed il rifacimento con stessa sagoma e forma e posizione, di una veranda posta sul terrazzo che risulta essere fatiscente e pericolante. Impiegherei materiali che rispetteranno certamente gli standard energetici e miglioreranno sia l'estetica che il comfort termoigrometrico.
    Posso trattare tale intervento all'interno della stessa pratica di cila come manutenzione straordinaria o devo selezionare altro articolo di riferimento o addirittura fare una DIA/SCIA? ti ringrazio in anticipo per il tuo riscontro.
    Saluti

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    1. secondo me è un intervento da attuare in scia, se non in dia se c'è modifica di prospetto.

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  12. buona sera a tutti stavo leggendo con passione tutti i vs post che avete pubblicato. Sono un tecnico abilitato alle prese con la richiesta/attestazione di agibilità di un appartamento sito al centro storico del paese!
    il problema che mi si pone è l'autorizzazione allo scarico in fogna ante '76 che l'ACEA rilascia con una semplice attestazione ai sensi della Legge Bassanini. Il Comune poco tempo fa faceva valida anche la semplice richiesta (inoltrata via fax) senza aspettare la risposta dell'Acea, in quanto c'è da aspettare un bel po di tempo prima del rilascio.Ora le cose sono cambiate ! senza autorizzazione non si rilascia l'agibilità!!!! Premettendo che il centro storico è stato oggetto di un recente intervento di riqualificazione con il rifacimento di tutti i sottoservizi ... Io mi domando come è possibile che per un immobile di quasi 500 anni o forse anche di piu, facente parte del tessuto storico del paese, il Comune non sa se scarica in pubblica fognatura !!?? o meglio lo deve attestare il proprietario che magari ha acquistato di recente l'appartamento e magari lo ha rimesso a nuovo????? ed aspettare l'attestato dell'ACEA ??????? Evviva lo snellimento delle procedure...............

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    1. l'ACEA generalmente evade le richieste in una trentina di giorni. ritieniti fortunato che nel tuo comune non chiedono il collaudo statico anche di edifici di secoli fa, come fanno a Roma.

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  13. Buonasera Marco, ti scrivo per esporti brevemente il mio cruccio. Sto curando la manutenzione straordinaria di un piccolo manufatto su strada, solo piano terra, c/1. l'immobile è ante 1934, legittimato da catasto del '39, ampliamento con licenza degli anni '50 e condono ex L.47/85 per il piccolo magazzino retrostante aggiunto successivamente. Per aprire l'attività commerciale necessito dell'agibilità, che essendo fabbricato ante '34 non è mai esistita. Ma essendo intervenuti con manutenzione straordinaria dobbiamo richiedere, se ho ben capito. Il cruccio nasce dal fatto che mi è stato comunicato che essendo il piccolo manufatto interessato da condono la agibilità deve essere richiesta all'UCE. Ti prego di correggermi se sbaglio, lo spererei, visto che la modulistica e la documentazione da consegnare all'UCE sono incredibilmente spropositate. Potrei procedere presso il municipio con la modulistica ivi prevista che è molto più snella? posso tentare la strada dell'autocertificazione presso l'UCE? Ti ringrazio anticipatamente per l'attenzione che mi dedichi e per la tua instancabile opera di aggiornamento e divulgazione. Un caro saluto.

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    1. ti confermo che devi fare la pratica all'UCE. Ma non mi risultano esistere pratiche di agibilità fattibili presso il municipio: solo il Dipartimento è competente, e la quantità di documentazione richiesta è analoga. hai forse visto una procedura che mi sfugge?

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    2. Ho scaricato dal sito dell'uce il modulo domanda ed il modulo perizia tecnica , la guida alla compilazione ed il modello commentato per la perizia. La procedura è chiara, non una autocertificazione ahimè, documenti su documenti da allegare , attendevo con ansia la Segnalazione Certificata di Agibilità, ma ancora nulla...

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    3. non sperateci troppo nella segnalazione certificata di agibilità: secondo me non cambierà davvero nulla, se non il nome.

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  14. Buonasera Architetto,
    in una compravendita viene fornita una abitabilità di un fabbricato che però non trova corrispondenza nel n. civico. L'amministratore sostiene che il certificato gli è stato dato "per buono" da chi l'ha preceduto e che i civici non corrispondono per variazioni toponomastiche avvenute negli anni.
    E' possibile fare una verifica in tal senso?

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  15. Buongiorno, sono alle prese con una perizia tecnico giurata per il rilascio di un mutuo ipotecario di un appartamento sito a Roma in zona Portuense. Lo stabile realizzato nel 1961 è provvisto del certificato di abitabilità. Per l'appartamento in questione è stata rilasciata una concessione in sanatoria (legge 47/85)per la chiusura di una balcone di 4 mq e la trasformazione in veranda con relativo riaccatastamento. La mia domanda è la seguente: dovendo attestare la presenza del certificato di agibilità dell'immobile, è ancora valido il certificato di abitabilità del 1961 o è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità a seguito della chiusura del balcone di 4 mq con degli infissi in vetro e alluminio?
    Grazie del suo cortese riscontro.

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    Risposte
    1. è necessario chiedere una nuova agibilità all'ufficio condono, che riguardi specificatamente l'immobile.

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  16. salve, sono interessato ad un immobile ante 67 che ha usufruito (per una copertura di una parte di terrazzo) di condono e concessione in sanatoria per questo abuso. A seguito non è stato richiesto il certificato di agibilità (che tra l'altro non era presente neanche prima perchè ante 67). Il notaio mi ha detto che l'immobile è rogitabile, ma a suo avviso posso avere problemi con la banca per l'ottenimento del mutuo? p.s. ovviamente è presente i certificato di agibilità dell'intera palazzina. Grazie

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    1. secondo una giurisprudenza ormai consolidata, gli immobili privi di agibilità sono comunque rogitabili, anche se la questione non è mai stata del tutto chiarita. comunque potreste chiedere che i proprietari attuali almeno procedano al deposito della domanda di agibilità, per tutela vostra e loro. Inutile attendere il responso dell'ufficio: attualmente stanno lavorando le domande del 2014.

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    2. sulla rogitabilità il mio notaio mi ha tranquillizzato, mi chiedevo se il perito della banca poteva crearmi problemi per avere il mutuo per la sua esperienza in merito. Grazie

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    3. sinceramente non ho molte esperienze dirette recenti con i tecnici delle banche, so solo che ultimamente gli viene chiesto di essere il più approfonditi possibile.

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    4. Lei pensa sia ottenibile un certificato di agibilità oggi per un immobile con impianti e ristrutturazione degli anni 80?

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    5. se gli impianti hanno i requisiti per ottenere una dichiarazione di rispondenza, e se non ci sono problemi particolari eventualmente da verificare, non vedo perché no.

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    6. Intanto la ringrazio, può avere forse senso dato che dovrò ristrutturare l'appartamento chiederlo dopo con tutte le certificazioni degli impianti?

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    7. la questione è poco chiara a livello legislativo, comunque si, da un punto di vista esclusivamente tecnico - tralasciando i diritti civilistici della compravendita - può essere preferibile attendere la nuova ristrutturazione per fare la domanda di agibilità. Per mero scrupolo, può far visionare la domanda di condono ad un tecnico di sua fiducia perché alcune opere che possono essere oggetto di concessione in sanatoria poi non possono invece essere soggette ad agibilità, ma sono casi limite.

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  17. buonasera architetto, sono prossimo ad effettuare dei lavori con procedura CILA che prevedono, tra gli altri, la demolizione di un tramezzo e la creazione di un secondo bagno cieco. L'appartamento (posto all'interno di un condominio) è ante 34, e posseggo una perizia giurata e una foto aerea da SARA NISTRI attestante tale requisito.
    Mi chiedo: è necessario richiedere una nuova agibilità dopo questi lavori?(sono previsti anche interventi su impianti elettrici e termici).Potrò essere "esentato" dalla documentazione relativa al collaudo statico, che ovviamente non posseggo, visto che riesco a dimostrare la preesistenza al 34?(seppur con perizia giurata e foto aerea).

    Grazie per la solita gentilezza

    Saluti

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    1. come scritto nel post, l'agibilità è necessaria se c'è variazione del numero complessivo dei vani dell'immobile. attualmente, il fatto di essere ante 34 non esime dal dover produrre il collaudo statico.

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    2. Gentile architetto
      In merito a tale questione, ho letto che lei come me nell' offerta per la cila include il fine lavori e variazione catastale ma non la richiesta di nuova agibilità... Mi domando è un obbligo della proprietà richiederla ( e quindi può essere esentata dall'offerta) o essendo necessaria bisognerebbe includerla nell' offerta come la variazione catastale obbligatoria?

      Quale potrebbe essere la responsabilità del tecnico in tal senso?
      Grazie

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    3. la responsabilità in tal senso per come la vedo io è del committente.

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    4. La penso come lei, la ringrazio sempre per la sua disponibilità

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  18. Gentile Architetto Campagna,
    torno a chiederLe un parere. Ho terminato un cantiere oggetto di DIA per apertura finestra in un villino e diversa distribuzione interna. Sto redigendo accatastamento e fine lavori comunale, con tutti gli allegati del caso: dichiarazione conformità impianti, formulario rifiuti, ma non avevo considerato una eventuale agibilità e leggendo il suo post mi sorge un dubbio.

    L'art. 24 c.2 parla di obbligo di presentazione per interventi di:

    a) nuove costruzioni;
    b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
    c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

    Nel mio caso non sono cambiate le tipologie impiantistiche, nè toccate le strutture, nè variate le condizioni igienico sanitarie (Allaccio in fogna)..

    Posso avere un suo parere? La ringrazio molto per il tempo che dedica a questo blog, è davvero di grande aiuto.

    Buona serata.
    Alessia

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    1. come scritto nel post, se la diversa distribuzione interna ha prodotto un diverso numero di vani interni allora è necessario aggiornare l'agibilità.

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  19. Buongiorno Marco,
    avrei bisogno del tuo aiuto per capire come procedere nella/e richiesta/e di agibilità per un intero stabile.
    L'edificio si trova in centro, è composto da u.i. in parte legittimate da concessione in sanatoria ed in parte no.
    In questo caso, volendo ottenere l'agibilità dell'intero stabile, a chi dovrò inoltrate la richiesta? UCE o Dipartimento? un saluto e grazie ancora del tuo utilissimo blog!

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    1. al dipartimento per la totalità delle unità non oggetto di condono (fatta salva la possibilità di chiedere tante singole agibilità parziali); all'ufficio condono e singolarmente per quelle oggetto di sanatoria.

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  20. Buonasera Architetto, ho bisogno del suo aiuto, mi hanno chiesto di stilare una asseverazione per una SCIA commerciale, per un immobile posto al centro di Roma a fianco di una chiesa costruita nel 1500.
    La questione è la seguente: l'immobile suppongo è costruito prima del 1939, la questione è che nel 2000 viene rilasciata una concessione edilizia in sanatoria a fronte di un condono presentato nel 1987, di cui non so l'oggetto della sanatoria e neanche la proprietà, e non viene richiesta l'agibilità, da quanto ho capito requisito fondamentale per un'attività commerciale.
    Secondo lei cosa conviene fare?Devo fare prima un accesso agli atti per capire perchè è stata fatta la sanatoria e poi provare a chiedere l'agibilità,che però può essere un iter abbastanza lungo e come al solito la committenza ha fretta!!!

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    1. anzitutto bisogna chiedere la copia del fascicolo e vedere per cosa fu chiesto il condono. successivamente, presentare subito la domanda di agibilità. Da quel che so io (non mi occupo direttamente di SCIA commerciali) la SCIA può essere depositata anche solo con la richiesta di agibilità protocollata. Certo poi se venisse respinta sarebbero guai.

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  21. Buonasera Architetto
    vorrei sapere a se in un immobile con destinazione d'uso ufficio si può presentare una cila per opere di manutenzione e straordinaria ed a chiusura lavori effettuata si può presentare una scia per cambio di destinazione d'uso ed a quale normativa fare riferimento.
    L'immobile ricade all'interno del xii municipio.
    La ringrazio anticipatamente

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    1. è possibile presentare prima un titolo e poi un altro ma a che pro? il costo di costruzione si calcola sempre solo sulle opere strettamente necessarie alla trasformazione e non a tutta la diversa distribuzione degli spazi interni.

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  22. Buonasera per effettuare la cila è indispensabile comunicare all'architetto numero e data di concessione edilizia del fabbricato? Sul mio contratto di compra vendita non risultano vi è solo scritto che il palazzo è stato edificato prima del 1 settembre 1967.

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    1. Ho comprato un appartamento e devo togliere un muro tra la cucina e il salone. L'architetto può risalire a questi dati effettuando una ricerca presso l'ufficio catastale del comune?

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    2. bisogna chiedere al comune l'accesso al fascicolo di progetto originario.

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  23. Buonasera Architetto.
    Un quesito riguardo la mia situazione:
    Ho preso un locale commerciale in affitto, su due piani; e' stato oggetto di condono nel 2004 per un cambio destinazione d'uso il sottonegozio l'hanno condonato a C1. Ora a distanza di due anni, facendo delle verifiche mi sono accorta che il negozio non ha il certificato di agibilita' se non quello iniziale del 1966 ( stiamo in un condominio). Oltretutto nel 2014 c e stato un frazionamento in quanto il negozio era il doppio.
    Ora? Come devo comportarmi? Perche nessuno, quando ho presentato la scia per l'apertura si e' accorto di questo?
    Cosa mi comporta tutto questo?
    Grazie mille!

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    1. se esiste la concessione in sanatoria, l'agibilità si presenta all'ufficio condono. Senza vedere la documentazione non si può dire nulla e non posso darle consigli.

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    2. La concessione in sanatoria esiste! Ma nessuno ha mai richiesto nuova agibilità..

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    3. Oltretutto dopo rilascio concessione in sanatoria per condono il negozio e' stato oggetto di frazionamento ed anche li nessuna richiesta di nuova agibilità

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    4. se così è, avrebbe dovuto essere depositata una nuova procedura di agibilità.

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    5. Essendo io l'affittuaria del locale, hanno potuto locarmi un negozio in questa situazione?

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    6. dipende dai termini del contratto: se lo ritiene, deve contattare un legale per valutare se i suoi diritti sono stati mantenuti integri oppure no. Il legale a sua volta valuterà se rivolgersi ad un tecnico per effettuare una verifica della legittimità della situazione.

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    7. Il mio legale dice che abbiamo tutte le carte per poter recedere al contratto oppure chiedere una diminuzione dell affitto. Perche al momento dell accettazione del contratto noi non sapevamo di questo

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  24. Buongiorno architetto,
    ho da porle un quesito:
    sono stata incaricata di redigere un progetto (CILA) per un'unità commerciale in uno stabile con agibilità datata 2014. L'unità dove sono intervenuta era stata stralciata dalla pratica madre per assenza di impianti. Per motivi di tempistiche, insieme al committente abbiamo scelto di presentare un'agibilità autocertificata.
    Nella compilazione della pratica dovendo fare riferimento alla pratica madre per collaudo strutture ecc... (avendo noi fatto solo opere interne) ho dovuto pagare la sanzione per essere andata oltre i termini.
    Io ho presentato entro i 160 giorni dalla cila ma oltre i termini della pratica madre.
    In questo momento il committente mi imputa di aver commesso l'errore di aver dichiarato il superamento dei termini.
    Vorrei sapere cosa ne pensa.
    La ringrazio
    saluti

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    1. la domanda è depositata dal committente, dunque al tecnico possono essere imputati costi solo nel caso in cui sia stata negligenza di questo il fatto che siano trascorsi i termini.

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  25. Buongiorno Architetto
    Ho bisogno di una indicazione da parte Sua.

    Roma Centro. Tessuto T2. Due corpi di fabbrica adiacenti, continui (li chiameremo edificio A e B) ma con autonomia funzionale (quindi ingressi separati, ognuno col suo corpo scala etc..). Dovrei fare una fusione tra due particelle contigue (in senso orizzontale). Una facente parte del corpo A e una del corpo B.
    E' possibile fare fusioni nel tessuto T2?
    Ed è possibile farla tra due unità che appartengono a corpi di fabbrica diversi ed autonomi (aprendo un passaggio interno tra le due particelle e chiudendo l'accesso dal pianerottolo)?
    Va fatto l'aggiornamento dell'agibilità?
    Grazie per la collaborazione!! Buon lavoro!

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    1. nelle NTA del PRG, non ricordo esattamente dove, è specificato che le fusioni possono avvenire solo all'interno del medesimo edificio. dunque se le particelle sono dello stesso edificio, allora si può fare, altrimenti se sono edifici/fabbricati distinti non si può fare. Nel caso, andrebbe aggiornata l'agibilità.

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  26. Buonasera Architetto, le volevo chiedere, ma a seguito di una banalissima manutenzione straordinaria di un appartamento svolta con Cila e a seguito della quale sono stati spostati tramezzi e rifatti gli impianti, ovvero una tipica ristrutturazione di un apoartamento con opere esclusivamente interne e non strutturali, possibile che sia necessaria la richiesta del certificato di agibilità? Molte grazie

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    1. se c'è modifica nel numero totale dei vani tra ante e post-operam, per come lo interpreta il comune di Roma, sì.

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    2. Non ci sono modifiche e il mio cliente che ha presentato le certificazioni degli impianti si è sentito rispondere che si consegnano contestualmente alla richiesta di agibilità (comune di Ariccia). È normale?

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    3. bisogna sentire allora quel comune come interpreta l'assoggettabilità ad aggiornamento dell'agibilità: purtroppo la normativa a livello nazionale è fumosa e a livello regionale praticamente assente. Il DM 37/08 impone che le certificazioni vadano depositate in comune a prescindere dall'agibilità, ma molte amministrazioni non lo sanno. A meno che ad Ariccia non ritengano che l'agibilità vada aggiornata anche solo dopo un semplice adeguamento impiantistico (il che sarebbe assurdo ma non in contrasto con il dettame della norma nazionale laddove dice che l'agibilità va aggiornata ogni qualvolta vengano mutate le situazioni di "igiene, salubrità, sicurezza, risparmio energetico", cioè praticamente tutto, anche la semplice pittura di un muro che ha la muffa).

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  27. Salve Marco, dovrei richiedere una agibilità parziale per una unità immobiliare sita negli ex lavatoi di un condominio, condonata con relativa concessione in sanatoria ad abitazione.
    Tale condominio è dotato di abitabilità (1962), credi sia necessario comunque richiedere tutta la documentazione (collaudo statico, allaccio in fogna etc.) o si può citare semplicemente il certificato di abitabilità del condominio?

    Grazie
    Enrico

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    1. se c'è l'agibilità del condominio, basta quella, a meno che non si sono riscontrate delle alterazioni significative nel fabbricato che avrebbero richiesto un adeguamento del certificato.

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  28. Buonasera architetto, ho fatto il compromesso per un appartamento costruito nel 1967 in un palazzo composta da 4 piani tra cui tre di natura abitativa e l'ultimo adibito a locali generici. Il tutto e' stato accatastato e spunta da planimetria originale . Nel 1990 il locale dell'ultimo piano sono stati divisi ad ogni singola unità abitativa e all'agenzia dell'entrata spunta una annotazione come " frazionamento, fusione e ampliamento per sopraelevazione" ma in verità non è stato fatto niente di tutto questo in quanto, già nel 1967 i locali erano stati già catastali e frazionati ma nel progetto spuntavano come un unico locale . La banca mi chiede il cila e relativi progetti per andare avanti con il mutuo, ma in realtà il cila non era necessario perché il frazionamento anche se non era presente in progetto al catasto era già stato effettuato, quindi non sono stati resi necessari lavori di frazionamento. Come mi devo comportare?

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    1. Appartamento costruito in Catania, presente agibilità...

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    2. quello che chiede la banca è una sanatoria delle avvenute trasformazioni: deve contattare un tecnico di zona che valuti la situazione per operare al fine di rilevare eventuali difformità rispetto al progetto e sanarle.

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    3. Secondo lei con il cila in sanatoria il venditore può sistemare tutto? Ovviamente presentato da un tecnico con grafici ante e post modifiche?
      Grazie

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    4. non so se la regione sicilia si è adeguata alla normativa sulla CILA: in caso lo abbia fatto, sì, dovrebbe essere sufficiente una CILA.

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  29. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  30. Buongiorno architetto, grazie per il sito utilissimo.
    In caso di frazionamento in due di un appartamento con regolare certificato di agibilità prodotto, bisogna presentare due richieste di modifica certificato agibilità o uno soltanto?
    In sintesi: le pratiche saranno due o una che darà vita a due certificati differenti?
    Grazie mille per il supporto preziosissimo

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    1. se si chiede l'aggiornamento del certifcicato precedente, si fa una sola richiesta; se si chiede invece l'agibilià per il singolo immobile possono anche essere due pratiche distinte, ma mi pare la modulistica consenta anche di fare una domanda solo per i due immobili con un unica procedura.

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  31. Gentile Architetto,

    innanzitutto la ringrazio per il sito e la disponibilità che presta;
    il quesito che le pongo si riferisce ad un capannone costruito nei primi anni 80 con relativa richiesta del certificato di agibilità; successivamente nel 1986 il capannone è stato frazionato in due e sono stati costruiti dei servizi igienici (con regolare autorizzazione) nella parte di capannone sprovvisto.
    Ora io mi ritrovo un ceritificato di agibilità di fine 1986 ma nello stesso non vi è riferimento alle due singole unità e quindi presumo che si riferisca ancora al capannone non frazionato.
    Come posso comportarmi?
    E' possibile richiedere un'agibilità tardiva?
    Ma in tal caso che documenti devo consegnare? non ho ad esempio la certificazione degli impianti elettrici e idrici dei servizi da produrre visto che in quegli anni non vi era obbligo.

    Grazie per il suo contributo

    Davide

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    1. è possibile presentare adesso una scia di agibilità per le opere fatte allora: per gli impianti, se l'ultimo intervento risale a prima del 2008 è possibile fare delle DiRi (ho un post apposito in cui spiego la differenza rispetto alle DiCo) altrimenti se posteriore la legge non prevede null'altro che la DiCo rilasciata dall'esecutore, e se non c'è occorre praticamente fare un nuovo impianto.

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  32. Buongiorno Architetto,

    Innanzitutto grazie per tutte le informazioni, le chicche e i suggerimenti che ci fornisce.
    Le vorrei sottoporre un quesito:
    mi trovo a dover ristrutturare un immobile in Roma spostando alcuni tramezzi con una CILA, e ho trovato alcune difficoltà per verificare la conformità urbanistica dell'immobile. Da atto di compravendita risultano una licenza edilizia precedente al 1967 e un condono (condono 1986 - concessione 1998): sull'atto di compravendita l'immobile viene dichiarato conforme all'elaborato grafico depositato al catasto con il condono. Da visura storica ho trovato però due planimetrie: una del 1988, presumibilmente quella del condono (così mi hanno anche detto al catasto), e una del 2006 per diversa distribuzione interna. All'Agenzia delle entrate, visionando il Docfa presentato nel 2006, non mi hanno saputo dire il titolo per il quale è stato possibile accatastare i nuovi cambiamenti, in quanto all'epoca di "proprietà di una società di cartolarizzazione". Attualmente l'immobile è come rappresentato nell'ultima planimetria catastale (e non come nell'elaborato del condono).
    La distribuzione interna è uguale, le differenze sono sui prospetti: nell'elaborato del condono ci sono un piccolo balconcino e due portafinestre mai costruite e nell'ultima planimetria le portafinestre sono invece finestre ed è presente una portafinestra in più su un altro prospetto.

    Secondo lei come mi devo comportare?
    Devo dare "per buona" la planimetria depositata dall'istituto di cartolarizzazione nel 2006 considerando le differenze con l'elaborato del condono come una errata rappresentazione grafica? Grazie mille!

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    1. Dimenticavo, sull'atto di compravendita l'appartamento viene dichiarato sia conforme all'elaborato del condono sia conforme alla planimetria depositata nel 2006, anche se presentano le differenze sopra citate.

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    2. a meno che il condono non abbia riguardato la realizzazione dell'intero fabbricato, bisogna ripartire dalla legittimità precedente al condono e verificare che nella domanda siano state riportate in effetti tutte le difformità.

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    3. Grazie per la riposta.
      Purtroppo nel titolo precedente al condono l'appartamento non era inserito, probabilmente era un locale adibito a servizi del condominio. Così dice l'atto di compravendita, che non riporta il protocollo della concessione essendo ante 1967. Ho solo il protocollo dell'agibilità, che non riguarda ovviamente l'appartamento. Ha qualche suggerimento?
      Grazie ancora tantissimo per tutto l'aiuto che ci fornisce!

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    4. le vecchie agibilità riguardavano sempre l'intero fabbricato: puoi richiedere il progetto edilizio dell'intero immobile partendo da quella agibilità.

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  33. Ciao Marco ,mi ritrovo nella situazione strana in cui,dopo aver presentato la Cila , i miei commitenti hanno deciso di non fare più i lavori ...cosa mi conviene fare?C'è una procedura di annullamento? Grazie Arianna

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    1. esiste da qualche parte un pulsante "ritira" o "annulla" ma non ho mai provato la procedura. se non ci fosse una procedura codificata, prova a fare una integrazione dichiarando l'intezione di annullare la pratica.

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    2. grazie proverò e ti farò sapere

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  34. Buongiorno Architetto, Io sono Roberto. Sto tentando di affittare dei locali commerciali nel mio edificio, ma a piano terra e dunque suppongo non necessita di collaudo. Mi dicono che non ho le carte in regola ma mi hanno già assegnato il numero civico per i due locali separati dal muro divisorio. Mi dicono che serve la SCIA e l'approvazione del progetto. I locali non arrivano a 150 mq perchè sono ora rispettivamente di 65 e di 50 mq. Ha lei qualche idea su come posso procedere? Non voglio spendere 3000 euro per nulla. Grazie.

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  35. Ho un'altra domanda da farle Architetto. Per colpa di questa gente che fa le leggi e che ha poco rispetto del lavoro Io sto perdendo un contratto di affitto di 7000 euro l'anno. Per chi ha locali in affitto di grandi misure la perdita di clienti significa somme molto più grandi. Secondo lei è normale che non ci sia un permesso temporaneo rilasciato a chi fa affari in modo da avere tempo di produrre la SCIA? Io credo che ciò vada a ricadere in ciò che viene chiamato per legge "mancato profitto". Comunque so che questa domanda è più indicata per un avvocato. La invito comunque ad esprimere la sua opinione personale. Grazie.

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    1. credo di non aver capito bene quale sia il problema: c'è stato un frazionamento non autorizzato? nel caso bisogna procedere con una sanatoria, e attualmente si può fare in CILA, oppure si può depositare la cosiddetta SCIA unica che ricomprende anche le autorizzazioni edilizie laddove necessarie. Deve necesariamente incaricare un tecnico e fargli valutare preventivamente la situazione.

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    2. C'è stato un frazionamento che credevamo fosse autorizzato, infatti il geometra ci ha fornito la planimetria che non è stata disegnata nemmeno a dovere e ci sono errori. Mi arriva un cliente che vuole affittare il locale, lo autorizzo a depositare la sua merce nel mio locale in attesa del contratto ma il geometra del conduttore se ne esce con 3000 euro di spese e vuole da me ulteriori documenti e la SCIA. In questo articolo del giornale ilSole, le posto il link,
      http://www.diritto24.ilsole24ore.com/art/dirittoCivile/immobili/2014-01-27/obblighi-locatore-caso-locali-123244.php?refresh_ce=1
      ho letto che la mancanza di documenti non è ragione valida per invalidare un contratto di affitto, ma il geometra mi sta facendo saltare il contratto facendo paura al mio cliente.

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    3. mi sembra necessario da parte sua interpellare un tecnico di sua fiducia che possa valutare in modo obiettivo la situazione: se ha ragione il geometra di controparte, saprà motivarle il perché; se invece la situazione dovesse apparire meno seria di come viene dipinta da "controparte", avrà gli argomenti per controbattere.

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    4. La ringrazio delle delucidazioni. La situazione non è per niente seria, anzi è seria nei confronti del geometra. Come lei sa, gli insediamenti di tipo commerciale sono spesso posizionati a piano terra e perciò, dato il fatto che nessun muro maestro è stato modificato, non comporta alcun pericolo e non pone alcun ostacolo per lo svolgimento dell'attività del conduttore anche quando vengano a mancare dei documenti come quello della SCIA. Secondo me il geometra del locatore si sarebbe dovuto limitare a fare la SCIA per il conduttore ed avrebbe semplicemente dovuto constatare che il mio locale ha una planimetria. Se il geometra del conduttore avesse avuto qualche dubbio sulla sicurezza dell'edificio si sarebbe dovuto recare nel mio locale e fare un ispezione visiva ma ciò non l'ha fatto, ha invece chiesto una cifra assurda ed è rimasto comodamente seduto nel suo ufficio dal quale ha zizzaniato per farmi perdere il contratto. Io l'ho già avvertito e gli ho scritto una e-mail dicendogli che sta andando incontro ad azione legale per mancato profitto. Grazie ancora per avermi dato l'opportunità di descrivere la mia situazione su questo blog.

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  36. Buongiorno, in qualità di tecnico mi permetto una nota a questo suo sfogo, la prego di non leggerci nulla di personale, ma solo una precisazione tecnica sulle procedure amministrative. L'ospite di questo prezioso blog deciderà se rimuovere e/o correggere quanto da me scritto. Il geom.del conduttore ha agito secondo scienza e coscienza tutelando gli interessi dl cliente. Per effettuare una scia commerciale, il dichiarante deve garantire (atto notorio con conseguenze penali) e poter dimostrare che l'immobile in questione è in regola dal punto di vista urbanistico (se non capisco male il suo immobile non lo è per una diversa distribuzione spazio interni e la planimetria catastale non corrisponde); inoltre, l'immobile deve possedere l'agibilità o avete una richiesta di agibilità in corso (a tale fine si richiede il collaudo statico della struttura, collaudo che comunque dovrebbe GIÀ esistere e non venire prodotto in occassione della scia commerciale). Tutta la documentazione sopra descritta è di competerza della proprietà e non degli eventuali conduttori. Mi creda, il geom. Del conduttore ha agito anche nei suoi interessi, facendole notare quali sono (al momento) le carenze del suo immobile che impediscono di renderlo perfettamente commerciale. La stessa documentazione le verrebbe richiesta anche in caso di vendita. Se vuole affittare senza problemi di sorta provveda a regolarizzare il tutto. Se il geom.in questione ha chiesto troppo, consulti altri tecnici. Se non si fida dei tecnici privati vada ad esporre la questione ai tecnici del municipio. Altrimenti potrebbe essere lei a ritrovarsi con una richiesta danni per mancato profitto, da parte del conduttore che non può procedere alla scia. Cordialmente simona proietti

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    2. Gentile Simona, non ho niente in contrario che esprima il suo parere. Il problema è che non mi fido della SCIA ma la farò solo per togliermi i problemi di torno. Io penso che qualsiasi documento che costi più di 20 euro sia una truffa statale approvata. Lo può notare già dai costi di un condono edile. In effetti il collaudo statico è stato fatto oltre 10 anni fa, infatti ho subito un incendio ai piani sottostanti dell'edificio e sono venuti i pompieri e vigili urbani per fare il collaudo statico ma a questo punto la colpa è del geometra che non mi ha avvertito che serviva di rinnovare il collaudo statico. Ad ogni modo la legge è chiara che la non agibilità dell'edificio non può portare a risoluzione di un contratto dato che il conduttore dovrà dimostrare, conseguentemente alla stesura del contratto, che il collaudo statico effettuato anche se in ritardo abbia fallito il test.
      La SCIA, come la DIA sono documenti che provengono da chi gestisce i servizi segreti. Perciò se la vadano a prendere con i terroristi. A forza di pagare tutto e tutti finiremo con un euro che non ci basta per arrivare a fine mese.

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    3. comprendo il suo stato d'animo, ma la normativa, sebbene sia spesso contraddittoria e senz'altro eccessivamente contorta, se non a volte scritta proprio male, serve a far si che tutti possano esercitare i propri diritti in modo uniforme. A volte io stesso sono stato chiamato da degli affittuari a valutare la congruità tecnico-amministrativa dei locali dove volevano svolgere delle attività, e non mi sono potuto esimere dall'indicare tutte quelle cose che ritenevo ostative della normativa (mi creda, il suo locale se ha qualche problema urbanistico a Roma non è certamente da solo). La questione statica comunque è solo uno degli aspetti che va verificato. Continuo a suggerirle di nominare un suo tecnico di fiducia per esaminare il quadro del suo immobile per poter lei stesso valutare quali affermazioni del geometra sono eventualmente errate e quali invece no. Un buon tecnico poi saprà indirizzarla verso la strada meno onerosa per risolvere eventuali problemi, i quali, se presenti, vanno risolti altrimenti l'immobile non può essere utilizzato a fini commerciali. Comunque le devo chiedere con gentilezza di limitare l'uso di affermazioni che non siano circostanziate da fatti pubblici o comprovabili, altrimenti dovrò usare la scure della moderazione, cosa che odio fare e che applico solo in casi davvero estremi. grazie della comprensione.

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    4. Lei ha ragione architetto, mi scusi ma quello che penso della SCIA e della DIA è una mia opinione personale e come lei dice non è pubblicamente comprovata. Ovviamente perchè il popolo non è abbastanza sveglio ma come ha notato tutti si lamentano dell'euro e non sanno nemmeno perchè. Comunque sia lei scrive che si è stato chiamato a valutare la situazione di alcuni edifici. Ecco, è proprio questo ciò che trovo strano del geometra con i prezzi alti, e cioè che non si è recato per nulla a controllare l'edificio che il conduttore voleva affittare. Non è che un geometra si può sedere sulla sedia e pensare di fare il suo lavoro a distanza. Giusto?

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    5. grazie di aver compreso. Sulle modalità operative del geometra, le devo dire che ciascun tecnico si assume la responsabilità di ciò che afferma: per poter affermare un qualcosa, io prima faccio tutto quello che ritengo necessario per essere certo che quell'affermazione sia vera, verosimile o comunque comprovabile. Non mi sento di giudicare "a distanza" l'operato del collega, io comunque se devo fare delle valutazioni importanti, almeno un sopralluogo con misurazione di massima lo faccio ma, ripeto, ciascun tecnico ha il suo modus operandi che non deve essere considerato sbagliato a prescindere. Ferme restando comunque le responsabilità che ciascuno si assume, come ho premesso.

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    6. Grazie a lei di aver confermato ciò che si definisce una corretta maniera di operare.

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    7. Torno qui per postare gli ultimi esiti. Mi scusi architetto. Alla fine avevo ragione Io e l'avvocato mi ha detto che posso accusare il geometra per mancato profitto. Spero che questa storia sia utile a chi ha avuto simili problemi.

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  38. Buongiorno Architetto, innanzitutto grazie e complimenti per il blog, che fornisce un prezioso aiuto a molti. Le scrivo per chiederle un'opinione, devo rifare l'impianto elettrico, quello del gas (attualmente non a norma), spostare 2 termosifoni e costruire due piccoli tramezzi per inserire due porte, per cui mi stavo orientando verso una semplice CILA. Invece, nel controllare il progetto originario (del 1930, palazzina originariamente dell'INA casa) mi sono accorto che una stanza del mio appartamento era originariamente parte dell'appartamento accanto al mio. NOn solo, anche due tramezzi risulta spostati (piu' obliqui degli originari). Cosa faccio? Ho il certificato di abitabilità' ma da un suo altro blog mi sembra di capire che non devo modificarlo (accorpamento di stanze da altri immobili).. Giusto? CILA in sanatoria? Devo fare richiesta dell'atto di compravendita al mio vicino? (..una società immobiliare che mai mi risponderà e magari ne approfitta per prendersi la stanza? )Ho molta fretta di procedere con i lavori (e ogni tecnico a cui chiedo mi dà un parere diverso). La ringrazio in anticipo!! M.

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    1. puoi procedere facendo CILA in sanatoria per l'avvenuto accorpamento della stanza. l'ideale sarebbe fare una pratica unica per entrambe le unità. Il vicino non potrà rivendicare nulla a meno che gli atti notarili non prestino il fianco ad interpretazioni sulla proprietà di quell'ambiente.

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    2. ..quindi non devo accompagnare la CILA con un certificazione o dichiarazione di qualche tipo sulla proprietà della stanza? Grazie!

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  39. Buongiorno Architetto, vorrei chiederLe un'opinione sulla mia situazione; sono proprietario di un appartamento sito a Roma anno di costruzione circa 1935 ex INCIS. Tale appartamento fa parte di un complesso condominiale di 4 edifici con circa 80 unita'. Ora vorrei vendere il mio appartamento ma il Notaio mi richiede il certificato di agibilità che purtroppo non c'e'. Cosa dovrei fare? richiedere una segnalazione di certificazione di agibilità per il mio appartamento? Ho controllato nel fascicolo del fabbricato non risulta presente la licenza di abitabilità/agibilita'.
    Grazie

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    1. se non esiste quella dell'intero fabbricato, è possibile chiedere l'agibilità per la singola unità immobiliare nell'edificio. in questo caso però bisognerà produrre la documentazione richiesta non solo per l'agibilità del singolo appartamento, ma anche quella necessaria per attestare l'agibilità dell'intero fabbricato.

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  40. grazie per la risposta, ma il fascicolo del fabbricato fatto nel 2005 con tutti i dati degli impianti e della struttura sia dell’intero stabile che del singolo appartamento a cosa serve??

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    1. il fascicolo di fabbricato serviva per capire l'eventuale rischio dell'edificio in caso di sisma. con l'agibilità non c'entra nulla.

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  41. Buonasera architetto.
    Trovo molto utile il suo blog.Ho appena effettuato una fusione di due unità immobiliari su un edificio che presenta il certificato di agibilità. Dovrò richiedere la modifica del certificato esistente e volevo capire se nella nuova modulistica del dipartimento del Comune di Roma dovevo spuntare "agibilità dell'immobile" oppure "agibilità parziale delle unità immobiliari" modificando l'agibilità solo delle due unità immobiliari? Grazie.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.