domenica 2 giugno 2013

l'agibilità nei condomini: che fare se non c'è?

Capita molto più spesso di quanto si possa pensare: il condominio in cui si abita o nel quale è posto l'immobile che vogliamo comprare non ha l'agibilità. L'agibilità è un documento che viene rilasciato dal comune DOPO la costruzione del fabbricato e dopo il relativo collaudo, nel quale si attesta che l'edificio è stato costruito conformemente al progetto, che gli impianti in esso installati sono tutti a norma e tutti realizzati conformemente ai relativi progetti, e che, insomma, sono state rispettate, durante la costruzione, tutte le norme imposte. Ma se il nostro fabbricato non cel'ha, che succede?
Se il nostro fabbricato non ha l'agibilità può significare due cose: o che non è mai stata depostata dal costruttore la domanda di agibilità del fabbricato, oppure che la domanda fu presentata ma è stata rigettata.

Che il fabbricato abbia l'agibilità è molto importante: non solo è un documento che certifica che l'edificio è stato realizzato secondo le norme in vigore (in vigore all'epoca della costruzione, ovviamente), quindi in un certo qual senso dà la certezza che l'edificio non abbia problemi di illegittimità urbanistica (ma personalmente ho "scoperto" casi di agibilità rilasciate su falsa dichiarazione, e quindi illegittime: la certezza assoluta purtroppo non c'è mai), ma la presenza dell'agibilità è condizione indispensabile, secondo la legge italiana, per vendere o per affittare un immobile. In teoria, inoltre, un immobile privo di agibilità non potrebbe essere usato: quindi una abitazione non potrebbe essere abitata ed in un locale commerciale non vi si potrebbe intraprendere attività di vendita.

E allora, direte voi, come ho fatto io a comprare il mio appartamento in questo fabbricato privo di agibilità? beh, diciamo che sebbene la legge dica che l'agibilità sia obbligatoria, in realtà non sono mai stati invalidati dalla magistratura rogiti di immobili privi di questa certificazione, e quindi alla fine tuttora è possibile rogitare immobili di fabbricati privi di agibilità.

Sebbene non sia una pratica consueta, è comunque possibile richiedere a posteriori il certificato di agibilità per un immobile che non l'ha mai avuto, ma ciò comporta alcuni problemi che andrò ad analizzare qui di seguito.

Occorre specificare che, quantomeno a Roma, il certificato di agibilità non è rilasciato per il singolo appartamento, ma solo e soltanto per il fabbricato nella sua interezza. Dunque non è possibile richiederlo per il proprio immobile soltanto, ma occorre che a fare la domanda sia l'intero condominio nella figura dell'amministratore, dopo la specifica delibera dell'assemblea condominiale. Considerate che la domanda di rilascio dell'agibilità deve essere sottoscritta da tutti i titolari di diritti reali sul fabbricato e quindi, di fatto, da tutti i proprietari e/o comproprietari delle singole unità edilizie che compongono il fabbricato.

Solo nel caso in cui l'edificio sia stato costruito e completato prima del 1934 (anno di entrata in vigore del regolamento edilizio del comune di Roma) NON è necessario avere l'agibilità, nè é necessario adeguarla in caso di modifiche al fabbricato.

Due parole conviene spenderle relativamente al condono edilizio: se in un fabbricato sono presenti degli immobili che sono stati oggetto di condono edilizio, allora queste unità vanno escluse, come se non esistessero, dal computo delle superfici e dei volumi dichiarati nella nuova richiesta di agibilità (quindi il tecnico incaricato di redigere una domanda di agibilità dovrebbe premurarsi di verificare quanti e quali immobili nell'edificio siano stati oggetto di domanda di condono). Non solo: se uno di questi immobili soggetti a condono non avessero ancora ottenuto la concessione in sanatoria (che rappresenta l'atto di assenso del Comune alla "legalizzazione" dell'abuso) NON sarà possibile presentare la domanda di agibilità per il rimanente fabbricato, questo perché in questo caso non sarebbe possibile, per il tecnico, andare a dichiarare che la situazione del fabbricato è legittima, in quanto appunto ci sarebbero delle difformità edilizie non sanate (finchè non c'è la concessione in sanatoria, l'abuso rimane illegale, anche se è stata presentata la domanda di condono). Comunque, se foste proprietari di un immobile soggetto a condono e con la concessione in sanatoria rilasciata, allora solo in questo caso è possibile richiedere l'agibilità per il singolo immobile e non per l'intero fabbricato: in questo caso sarà l'ufficio condono a rilasciare l'agibilità e non il Dipartimento PAU. Comunque, secondo recenti disposizioni, se il fabbricato in cui insiste l'immobile con condono non ha l'agibilità, allora non è possibile ottenerla per l'immobile oggetto di condono.

Da un lato è vero che l'immobile ha il diritto di essere in regola con le leggi in vigore al momento della realizzazione del fabbricato e che quindi può non essere aggiornato alle ultime norme, ma ci sono alcune cose che devono comunque essere rispettate:
  • l'impianto elettrico condominiale deve necessariamente essere dotato di impianto di messa a terra, e gli impianti di tutti gli appartamenti devono essere almeno dotati di interruttore differenziale magnetotermico c.d. "salvavita";
  • tutte le cucine del fabbricato devono avere lo scarico fumi verso l'esterno (il regolamento edilizio vieta di avere cucine prive dell'estrazione fumi verso l'esterno), e quindi tutti devono essere convogliati in una canna fumaria collettiva realizzata secondo la normativa vigente (questo punto a volte è difficile da rispettariare, se non esiste già una canna fumaria collettiva);
  • l'edificio deve rispettare le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche attualmente in vigore, ovviamente limitatamente agli spazi comuni, a meno che non si tratti di uno di quegli edifici che specificatamente richiede una certa quantità di alloggi accessibili (le case popolari per esempio) o più in generale una accessibilità totale (edifici pubblici quali scuole od ospedali, ma questi non sono soggetti alle normai procedure di agibilità);

Un altro problema non da poco è la rispondenza al progetto dell'edificio realizzato: spesso capita che l'agibilità non esiste proprio perché il fabbricato è stato realizzato con piccole variazioni rispetto al progetto effettivamente approvato (per esempio, tipicamente, gli appartamenti indicati in un piano sono stati realizzati con una perimetrazione difforme rispetto a quanto dichiarato in progetto). In questo caso la procedura si fa molto complessa, perché non è possibile richiedere l'agibilità fintanto che non saranno sanate le difformità dal progetto. Anzitutto non è detto che le eventuali difformità siano sanabili (e, in questo caso, l'ottenimento dell'agibilità è di fatto impossibile), ma in ogni caso le sanatorie oggigiorno sono abbastanza costose, molto più di quanto possa costare la domanda per ottenere l'agibilità in sè. Poniamo attenzione anche ad un altro concetto: se un fabbricato ha il certificato di agibilità ma si dovesse scoprire che è difforme dal progetto approvato, allora automaticamente il certificato stesso perderebbe la sua efficacia, perché sarebbe viziato da una falsa dichiarazione del tecnico dell'epoca.

Il tecnico incaricato di richiedere l'agibilità dovrebbe visionare e, quindi, certificare che siano rispondenti al vero ed a quanto effettivamente realizzato, i seguenti documenti:
  • progetto di costruzione del fabbricato ed eventuali successivi titoli edilizi rilasciati per il fabbricato ed anche per le singole unità immobiliari (generalmente si può evitare di controllare la distribuzione interna degli appartamenti, non essendo più soggetta al rilascio di un titolo edilizio);
  • progetto strutturale depositato presso il genio civile ed eventuali successivi progetti di modifica strutturale, e verificare che siano stati rispettati nell'esecuzione;
  • progetto ai sensi della legge 10/91 per gli edifici le cui licenze sono state richieste posteriormente all'entrata in vigore della legge;
  • eventuali progetti depositati presso vigili del fuoco e/o presso la asl qualora il progetto ne prevedeva l'obbligatorietà (e verificare anche se il progetto ne era davvero esente se non furono eseguiti);
  • certificato di imbocco in fogna, che può essere prodotto o dal municipio territorialmente competente (per ottenere un certificato occorre fare una richiesta di accesso agli atti) oppure da ACEA ATO 2 (che in genere inoltra i certificati anche via fax) a seconda di chi all'epoca si è occupato di fare l'allaccio in fogna;
  • se l'edificio è stato costruito secondo convenzioni urbanistiche, bisogna verificare che queste siano state rispettate;
  • se l'edificio è stato costruito con un consorzio, bisogna analizzare lo statuto e verificare che sia stato rispettato durante la costruzione;
  • se l'edificio è stato costruito con un accordo con il comune secondo il quale il costruttore si sarebbe impegnato a realizzare con mezzi propri delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori dovuti, occorre verificare che queste opere siano state effettivamente realizzate;
  • come dicevamo prima, verificare se e quante unità immobiliari del fabbricato sono state oggetto di domanda di condono edilizio, ed accertarsi che TUTTE abbiano ricevuto la concessione in sanatoria;
  • verificare, se l'edificio è stato costruito dopo il 1977, che siano stati pagati gli oneri concessori conformemente a quanto indicato nel progetto;
  • se il rilascio della licenza edilizia prevedeva la stipula di un atto d'obbligo, occorre verificare che questo sia stato rispettato a conclusione dei lavori;
  • in generale, verificare quali norme erano in vigore al momento della presentazione della domanda per la licenza edilizia e valutare se tutti gli obblighi all'epoca in vigore siano stati correttamente rispettati.
Alla domanda di agibilità occorrerà allegare tutta la documentazione che si è visionata (anche se una recente legge impone all'amministrazione di NON poter chiedere copie di documenti già in suo possesso o possedute da altre amministrazioni statali), oltre ai certificati di regolare esecuzione degli impianti (nel caso di edifici realizzati molti anni addietro, in cui non vi era l'obbligo delle dichiarazioni di conformità, occorrerà farsi fare delle dichiarazioni da tecnici specializzati circa la rispondenza degli impianti installati alla normativa in vigore all'epoca della costruzione).

In teoria, gli edifici costruiti più di recente ed in particolare dopo il 2003, anno di entrata in vigore del dpr 380/01, difficilmente sono sprovvisti di agibilità in virtù di una obbligatorietà ormai ben delineata e di controlli dell'attività edilizia sempre più efficaci.

157 commenti:

  1. Ciao Marco ho accolto il tuo invito nel condividere esperienze di lavoro e quindi ho riportato di seguito quanto viene richiesto in un foglio che mi è stato dato in Soprintendenza a via di San Michele per dei lavori di rifacimento intonaci e tinteggiatura di una facciata in via della Pelliccia. La cosa non è poi così semplice….
    Innanzitutto viene richiesto di compilare una domanda su modulistica standardizzata che ho cercato nel sito della Soprintendenza ma che non ho trovato;
    Nella relazione tecnica viene richiesto un inquadramento storico dell’immobile. Conosci siti o posti dove posso andare per fare le mie ricerche?
    Per la legittimità della consistenza edilizia come posso fare in questo caso per un immobile che come ti ho accennato si trova in via della Pelliccia (Trastevere)?.
    Per il resto diciamo che si può fare. E’ interessante conoscere i tempi per il rilascio del parere per non trovarsi in difficoltà con eventuali clienti che ci domandano sempre se il tutto si può fare domani.
    Se hai qualche risposta alle domande di cui sopra te ne sarei grato.
    Quelle che ho scritto sotto è copiato perfettamente dal foglio della Soprintendenza.
    DOCUMENTAZIONE RICHIESTA PER IL RILASCIO AUTORIZZAZIONE LAVORI nella CITTA’ STORICA PATRIMONIO DELL’UNESCO
    1) Domanda redatta su modulistica standardizzata in bollo da Euro 14,62 eseguita dal proprietario o da terzi muniti di delega e copia del documento del proprietario, indirizzata:
    alla Sovrintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma, via di San Michele 17 – 00153 Roma.
    La domanda deve contenere l’indicazione chiara del nome, cognome, domicilio e recapito telefonico del richiedente e la localizzazione dell’immobile per il quale si chiede il nullo osta con i relativi riferimenti catastali, oltre al recapito ed eventuale numero di fax al quale si desidera ricevere eventuali comunicazioni;

    2) Relazione tecnica, firmata dal progettista dettagliata sulle opere che si intendono eseguire, preceduta da un inquadramento storico critico dell’immobile; Nella relazione, in unica copia, dovranno chiaramente essere indicate le lavorazioni da eseguire, i materiali e le tecniche impiegati e quant’altro utile alla comprensione dell’intervento;
    3) Numero 3 copie dei grafici di progetto, firmati dal proprietario e dal tecnico incaricato, con indicazione delle fasi: ante, interventi, post operam. Lo stato ante operam dovrà essere legittimato sotto il profilo delle consistenze edilizie o tramite l’esatta corrispondenza alla planimetria catastale del 1939, ovvero da un precedente N.O., da regolare concessione in sanatoria, concessione edilizia o altro. In assensa della legittimazione di tale stato non si potrà procedere al rilascio dell’autorizzazione nemmeno per la sola manutenzione ordinaria. Eventuale simulazione al computer (rendering), l’elaborazione di un’immagine usando il colore e l’ombreggiatura;
    4) In caso di opere di tinteggiatura e/o consolidamento dei prospetti dell’immobile oggetto della richiesta, la documentazione grafica dovrà essere corredata dai seguenti elaborati: rilievo materico, mappatura del degrado;
    I tempi di rilascio del N.O. ai sensi del D.L. n.42 del 2004, art.22 sono di 120 giorni dalla data di ricezione (dall’apposizione del timbro di protocollo) salvo atti interruttivi, per quanto riguarda immobili vincolati. Per quanto riguarda invece gli immobili non vincolati i tempi del rilascio del parere sono di 45 giorni; decorsi infruttuosi 60 gg dalla data della richiesta alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici di Roma è possibile depositare la DIA presso i competenti Uffici Comunali allegando copia della richiesta stessa.

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    1. Ciao! l'inquadramento storico non è solo specifico dell'edificio ma può riguardare - a mio avviso - il tessuto in cui si inserisce, soprattutto se il fabbricato non ha particolari peculiarità. Esistono quindi diversi testi sulla storia urbanistica di Roma: io farei riferimento a quelli, per poi scendere nel dettaglio del fabbricato in quei caratteri distintivi che possono essere evidenziati (se ce ne sono, altrimenti appiattisciti sulla storia del tessuto). Per la legittimità della preesistenza, certamente dovrai reperire le planimetrie catastali del 1939 di alcuni immobili nel fabbricato (in particolare degli ultimi piani, per scongiurare l'ipotesi che si tratti di sopraelevazioni non autorizzate post-1942). Farei anche una visita all'archivio storico capitolino (piazza dell'orologio) per vedere se tante volte esiste un progetto od un documento relativo all'immobile. Nello stesso archivio, troverai molti libri sulla storia urbanistica del periodo tra cui monografie sui singoli quartieri.
      Grazie per aver condiviso i documenti da te trovati ;)

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  2. Gent.mo Arch. Marco Campagna,
    Le scrivo perché, nonostante mi sia buttato a capofitto nello studio di leggi, circolari, decreti, ho ancora molti dubbi in merito all’iter da seguire per sanare interventi realizzati senza titolo edilizio.
    La situazione è la seguente: il Signor F. è proprietario di una villetta a schiera di tre piani (piano interrato, piano terra, primo piano) nella quale sono state fatte delle modifiche interne (demolizioni e ricostruzioni di tramezzi) un po’ di anni fa.
    Ora il Signor F. mi ha contattato perché vorrebbe, oltre a modificare la distribuzione interna del primo piano, aprire un lucernario nel tetto.
    La proposta, che vorrei avanzare (data la situazione che si è venuta a creare non presentando prima le pratiche per gli interventi), è la seguente:
    -presentare una CILA in sanatoria, in cui si dichiarano sia gli interventi da sanare che gli interventi nuovi
    -poi una SCIA,variante alla CILA, , per l’apertura del lucernaio.
    E’ corretto come ragionamento?

    Un ultimo problema, ma non meno importante, riguarda il piano interrato della villetta a schiera. In quanto, catastalmente è una cantina, nella realtà è stata trasformata in una sala hobby (con camino, bagno nel sottoscala e piccolo cucinino ecc...) E’ possibile? Come si può sanare una situazione del genere? Qui brancolo veramente nel buio.

    In attesa di una Sua cortese risposta
    Le invio Cordiali saluti

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    1. Salve,
      come iter è più corretto presentare la CILA in sanatoria solo per le opere interne. Successivamente, si deposita la SCIA per il lucernario, partendo dallo stato legittimato dalla CILA precedente. Una SCIA non può andare in variante ad una CILA: nel senso, non si può fare una variante in corso d'opera con una istanza con un "potere" superiore a quella che è già stata depositata, mente invece è possibile fare il contrario se le opere in variante rientrano nella competenza della pratica meno "potente".
      Le sale hobby ricavate abusivamente sono una triste piaga di questo paese: la gente le paga per superficie residenziale ma in realtà non lo è. Purtroppo conviene fare finta di nulla nella CILA e dichiarare che quella superficie è ancora cantina come è stata in origine autorizzata, poiché tra l'altro non vi è modo di convertirla in abitativo in quanto non avrebbe (presumibilmente) nè le altezze nè le superfici finestrate necessarie.

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  3. Gentile Architetto Campagna,
    mi trovo a dover eseguire lavori di ristrutturazione parziale all'interno di un'immobile costruito prima del 1934 (nel 1930 per l'esattezza). L'immobile è privo di abitabilità, dal momento che non è stato mai eseguito praticamente nulla al suo interno. Come devo pormi alla fine dei lavori rispetto all'abitabilità? Devo richiederla, cosa praticamente impossibile perchè riguarderebbe l'intero fabbricato, oppure non ne ho bisogno?
    Grazie e complimenti per il suo documentatissimo e prezioso blog

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    1. Se l'edificio è antecedente al 1934 allora può legittimamente non avere l'agibilità, perché proprio in quell'anno fu introdotto l'obbligo. Se il fabbricato, legittimamente, non ha l'agibilità, non hai l'obbligo di rinnovarla. Però ora che hanno introdotto il concetto di agibilità parziale, potrebbero chiederti quello.

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    2. Gentile architetto,

      nel caso di ristrutturazione di un edificio sito nel centro storico di Roma a destinazione alberghiera e sicuramente realizzato prima del 1934 è necessario effettuare la richiesta dell'agibilità considerando che i lavori effettuati comprendono modifiche degli impianti (elettrico e sanitario) e lo spostamento di alcuni tramezzi?

      la ringrazio per le sue risposte

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    3. data la destinazione d'uso terziaria, io chiederei una nuova agibilità, anche se ciò comporta la produzione di ulteriori certificati oltre a quelli degli impianti interessati nella ristrutturazione che state facendo. Comunque, tecnicamente, non c'è un vincolo normativo che vi obbligherebbe a farlo, secondo me.

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    4. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    5. Gentile architetto, ho una seconda domanda da porle relativamente all'agibilità.
      Il mio cliente possiede una palazzina di 4 piani per cui non ha mai richiesto l'agibilità. Mi è stato chiesto di occuparmi di un cambio di destinazione d'uso (da ufficio ad abitativo) di una parte del primo piano (interessata tra l'altro da concessione in sanatoria) e volevo capire se è necessario ed obbligatorio procedere prima con la richiesta dell'abitabilità e solo successivamente con la DIA o se è possibile procedere con il cambio di destinazione d'uso, con i lavori di ristrutturazione (vorrebbe anche aprire due nuove finestre) e alla fine di questi passaggi chiedere l'agibilità.
      Inoltre la richiesta di agibilità dovrebbe soddisfare i requisiti richiesti oggi o quelli relativi al momento dell'edificazione?


      Grazie ancora

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    6. si può procedere con la DIA e con i lavori, alla fine dei quali si potrebbe fare richiesta per l'agibilità del singolo appartamento, visto che c'è un condono. All'ufficio condono, l'ultima volta che mi si è presentato un caso analogo (immobile condonato in fabbricato senza agibilità) mi dissero che non potevo procedere senza l'agibilità del fabbricato, ma nel frattempo è cambiata la legge nazionale, che adesso consente l'agibilità parziale per il singolo immobile, dunque non è escluso che anche loro si siano adeguati nelle procedure.

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    7. bungiorno , allora un alloggio in un edificio vetusto che peggiora ulteriormente nel tempo contunua ad essere abitabile solo perchè al tempo della costruzione era a posto ? mi sembra strano . grazie per la risposta

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    8. il certificato di agibilità non attesta le condizioni contingenti, ma il verificarsi di una serie di situazioni amministrative. Ovviamente, l'agibilità è legata anche al buon mantenimento della costruzione e se questa diventa insalubre per assenza di cura, il certificato può formalmente essere sospeso, ma questa è un'altra procedura.

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  4. Quello che volevo porre oggi è un problema abbastanza spinoso, un garage con unico accesso a tre villette a schiera, non vige un regolamento condominiale, essendo sotto gli otto condomini, ma comunque va preso in considerazione le buone regole di condominio.
    Praticamente il primo coinquilino ha fatto nel garage un muro di chiususura istallando una serranda, creando cosi un box all'interno di questo garage, sembra che l'abbia fatto tutto secondo la buona regola.
    Ora il terzo coinquilino vuole chiudere con due pareti e lasciare uno spazio di manovra di 2,80 metri ed i restanti 3,20m vanno al box auto, solo che per creare questo box auto si deve spostare la serranda di accesso al garage in quel caso si può creare il box auto, ora la mia domanda è visto che la serranda da spostare e la chiusura d quota parte del muro perimetrale del garage è comunque un bene comune a tutti e tre i proprietari, le spese andrebbero ripartite, solo che un inquilino non è d'accordo allo spostamento della serranda, mentre per l'altro non ci sono problemi nello spostamento però non vuole contribuire alle spese, ma questo non sarebbe un problema per l'inquilino che vuole realizzare il box e spostare la serranda, secondo le novità introdotte dal decreto destinazione italia, l'innovazione che si va fare è rivolta a specifici interventi dovrebbe essere richiesto il minor quorum, ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che ne pensate? pensavo ad un verbale di assemblea tra i due inquilini favorevoli allo spostamento della serranda, in questo caso c'è maggioranza e quindi io come tecnico come devo procedere? mi si potrebbero torcere contro azioni legali da parte del proprietario che non è d'accordo allo spostamento della serranda nel caso presentassi la DIA?

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    1. Il tecnico molto difficilmente viene inbrigliato in questioni civili, perché è il committente che decide cosa fare e come farlo, ed il tecnico verifica solo l'aspetto tecnico, a meno che non sia specificatamente incaricato di occuparsi anche di quello giuridico-civilistico. Comunque le modifiche rientrano nel concetto di "opere per il miglior uso della cosa comune" che possono essere fatte finché "non si impedisce agli altri di poter fare altrettanto". ovviamente le opere, essendo a vantaggio di uno solo dei condomini, devono essere a carico solo ed esclusivamente di chi trae beneficio dagli interventi.

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  5. Gent.mo dott. Campagna, io e mio marito stiamo raccogliendo informazioni riguardo un appartamento che saremmo interessati a comprare. L'appartamento in questione appartiene ad un condominio costruito nel 1963, manca del certificato di agibilità oltre che dei vari certificati di impianti elettrici, gas, idrosanitaria a norma (che comunque faremmo fare noi compratori, visto il proggetto di ristrutturazione dell'appartamento). Resta il problema dell' agibilità che non dipenderebbe da noi. Detto questo ho delle domande da porre?
    -se decidessi di comprare comunque l'immobile, per essere nel giusto giuridicamente parlando, cosa potrei fare a parte sollevare la questione e farla mettere a verbale durante una riunione condominiale? a tal proposito, la responsabilità di una mancata pratica comunale di certificazione di agibilità ricadrebbe solo sull'amministratore?
    -se invece il condominio non ottenesse l'agibilità e non si procedesse alla sanatoria delle difformità perchè troppo costose o insanabili, quale sarebbe la conseguenza? si potrebbe perdere la proprietà in questione?
    grazie per le risposte.
    teresa

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    1. formalmente un immobile privo di agibilità non è commerciabile, ma, come ho scritto, non sono mai stati considerati nulli gli atti di rogito il cui unico problema fosse appunto l'agibilità. Detto questo, da poco tempo è possibile richiedere l'agibilità anche solo per il singolo appartamento, anche se la procedura è comunque assai complessa ed in parte riguarda comunque della documentazione che concerne l'intero fabbricato e la sua corretta edificazione, per cui alla fine la procedura di agibilità per un singolo immobile in un fabbricato rischia di essere assai onerosa.
      se la domanda di agibilità non è proprio stata presentata in teoria la responsabilità è del costruttore, comunque oggi dovrebbe chiederla l'amministratore incaricando un tecnico.
      per difformità cosa si intende? se c'è una difformità tra quanto costruito e quanto progettato è un problema da risolvere prima di richiedere l'agibilità.

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  6. Gent.mo dott. Campagna, per la prima volta scrivo su un blog e mi scuso se non è la forma più canonica.
    Abito in un condominio di 53 appartamenti situati su tre schiere di villette a due piani, un appartamento al piano terra e uno al primo piano, ognuno con ingresso indipendente, il cui fine lavori risale al 1981.
    Il costruttore aveva richiesto il certificato di abitabilità, ma poi ha abbandonato e, forse, fallito; per varie vicissitudini più urgenti, il problema non è stato più preso in considerazione dai proprietari.
    Cinque anni fa è stato affidato, con delibera assembleare, ad un architetto la richiesta del certificato di agibilità per ognuna delle tre schiera. A cinque anni di distanza (sotto elezioni amministrative!) vengo a conoscenza che l'uff. Tecnico Comunale sta rilasciando certificati per singoli appartamenti, 20 su 53 come prima tornata; gli altri hanno necessità di maggiori approfondimenti (?).
    Gli appartamenti NON sono strutturalmente indipendenti: il mio sovrasta due appartamenti del piano inferiore.
    A parte la poca professionalità dell'architetto che, di propria iniziativa e contravvenendo a ben due delibere assembleari e ad una sua comunicazione per sollecitare la presentazione dei certificati di conformità (... nel caso non fossero presentati, l'unica soluzione è la richiesta per singolo apartamento dopo specifica delibera assembleare), approfittando della sua posizione di consigliere comunale ha richiesto il certificato per singolo appartamento, Le chiedo se è legale un rilascio del genere.
    Se il mio sottostante, non interessato al certificato, non permette l'accesso per le verifiche tecniche e, magari, ha modificato le strutture portanti o non presenta i dovuti certificati di conformità degli impianti gas ed elettrici, quale sicurezza viene certificata per il mio appartamento? Il tecnico comunale mi dice che a lui interessa solo la verifica statica, presentata nel 1981; il tutto considerando che le costruzioni sono state ultimate in quell'anno e da allora abitate.
    La ringrazio infinitamente

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    1. Da poco tempo (qualche mese) è effettivamente possibile per legge richiedere l'agibilità per singole unità immobiliari, invece che per l'intero stabile. La procedura è comunque complessa, perché se il fabbricato principale non ha una agibilità globale occorre allegare tutta la documentazione di conformità relativa all'intero fabbricato, oltre che quella relativa al singolo immobile da certificare. Non conosco i termini dell'incarico conferito al collega e non posso pronunciarmi in merito: per controversie di questo tipo, comunque, conviene informarsi presso l'ordine provinciale di iscrizione del collega.

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  7. Buongiorno architetto Campagna,
    Le scrivo perchè avrei necessità di risolvere una questione che va sempre più complicandosi.Ho dato incarico ad un tecnico per sanare dei lavori eseguiti nell'immobile per una differente distribuzione degli spazi interni. Il parere urbanistico è già stato dato ma al momento dell'accatastamento è emersa una differenza tra la planimetria elaborata dal tecnico e quella in catasto del 1987. Dalle misure rilevate dal tecnico e dalla visione degli immobili nella mia stessa colonna risulta che la parete di confine con l’immobile adiacente è dritta mentre su quella in catasto la parete ha una piccola “risega”. Constatato che agli atti del catasto non è presente la planimetria dell’appartamento confinante, ci è stato chiesto di produrre copia del progetto originale del palazzo per accertare che si tratti di una errata rappresentazione nella planimetria del 1987. Così, lunedì scorso mi sono recato al IX Dip. per richiedere copia del progetto ed in quella sede, avendo qualche perplessità, ho chiesto una conferma circa i dati dell’agibilità di cui ero in possesso (protocollo richiesta e numero primo progetto) questo perché nell’indirizzo sulla visura non era presente il numero civico. Da quello che ha potuto vedere l’impiegato del Dipartimento sembra che l’agibilità si riferisca all’edificio di fronte anche se corrispondono i Costruttori. A questo punto non so più come fare a risalire alla copia del progetto dell’edificio di mio interesse oltre che alla giusta agibilità. Sul sito del Comune di Roma non ho trovato nulla che mi possa aiutare.
    Con la speranza di essere riuscito a descrivere in modo chiaro il problema e rimanendo a disposizione per ulteriori chiarimenti, la ringrazio anticipatamente per il tempo che potrà dedicarmi e la saluto cordialmente.

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    1. L'agibilità è un documento importante per risalire al progetto corretto, ma se pure non ci fosse o non si riuscisse ad individuare, il progetto potrebbe essere ricercato ugualmente, facendo riferimento principalmente al costruttore. Mi sembra comunque strano che lo stesso costruttore abbia chiesto l'agibilità per uno solo degli edifici da lui edificati, dunque sono propenso a credere che esista l'agibilità anche del suo immobile. Forse è sbagliato il civico o è trascritta male la via, dunque conviene fare una ricerca in base al costruttore e vedere tutte le agibilità che si riferiscono a quel nominativo, e se ancora non si dovesse individuare quella giusta, si potrebbe andare "per tentativi". Comunque si, visionare il fascicolo del progetto è essenziale per poter determinare se è sbagliata la planimetria o se è sbagliata la parete.

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  8. Gentile Architetto,
    le chiedo cortesemente un parere in merito all’acquisto di un unità immobiliare sita nel Comune di Roma nella zona del Trullo; trattasi di un fabbricato costruito abusivamente tra il 1976 e il 1981 per cui è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria per l’unità immobiliare in questione nel 2003.
    I coniugi per cui sto svolgendo consulenza tecnica vorrebbero comprare l’immobile nonostante la mancanza del Certificato di Agibilità per il fabbricato, con l’idea di inoltrare domanda dopo l’acquisto assumendosi le relative responsabilità (questo per velocizzare il rogito).
    Nonostante siano in possesso di Collaudo Statico, certificato di imbocco in fogna, certificato di conformità impianti per la singola unità immobiliare
    mi domando quali rischi possano correre per la mancanza dello stesso?
    visto che la documentazione dovrà essere integrata...potrebbero sorgere problemi inaspettati?
    Un grazie sincero

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    1. Eventuali ostacoli all'agibilità potrebbero derivare da locali con altezze molto basse, al di sotto di 180cm (non ricordo se è effettivamente questo il valore). comunque a questa pagina http://www.urbanistica.comune.roma.it/atti-amministrativi.html sotto la voce "agibilità" è possibile visionare le varie delibere e ordini di servizio relativi alla trattazione dell'agibilità e gli eventuali casi di rigetto.

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  9. Buongiorno Arch.,
    sto redigendo una pratica Suap per un trasferimento di un'attività di Acconciatore, in zona viale Regina Margherita.
    Non avendo potuto reperire planimetria d'impianto perchè smarrita dall'Ag.Territorio, ho allegato a giustificare la preesistenza ante '39, il certificato di uso storico, attestante la presenza di una sarta già dal 1935.
    Ciò è stato sufficiente all'UOT per la Scia tecnica.
    Ora però, il suap online prevede l'allegazione di certificato di agibilità, anche parziale. Ho fatto un rapido controllo sul portale online, ma non risulta niente.
    Mi sembra di capire che richiedere un'agibilità se pur parziale, non è cosa da poco in quanto a certificazioni (urbanizzazione primaria...), anche se vedendo la modulistica comunale, non sembrerebbe così impegnativo.
    Oppure, seconda strada, dimostrare che l'edificio è ante 1934, tramite foto aerea, così da evitare in blocco il problema agibilità.
    Vorrei fare la scelta giusta ed evitare sanzioni chiaramente.
    Cosa mi consigli?
    Grazie mille e complimenti!

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    1. se l'edificio è stato edificato prima del 1931 allora è probabile che l'agibilità si trovi all'archivio capitolino, in piazza dell'orologio: prova a farci un salto, le visure sono veloci. Purtroppo quelle agibilità non sono informatizzate, dunque bisogna andarci di persona. Se non dovessi trovare nulla, allora prova a contattare Sara Nistri per vedere se hanno una fotografia aerea ante 1931 che rappresenti il fabbricato (puoi mandargli via email il link a google maps). Estrema ratio, dovrai fare la domanda di agibilità parziale, ma se il fabbricato di appartenenza non ha già un agibilità, dovrai allegare una marea di documenti ed asseverare un bel po di cose relative all'intero fabbricato.

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  10. Buongiorno Architetto, io e mio marito abbiamo fatto una proposta di acquisto per un appartamento a Roma che è risultato privo di agibilità come tanti appartamenti a Roma. L' immobile e' dei primi anni 60. Abbiamo chiesto al venditore di produrre il certi gita ma nel caso questo fosse impossibile e decidessimo di acquistare ugualmente l'appartamento potremmo eseguire nell' appartamento lavori di ristrutturazione e usufruire delle detrazioni oppure tra i vari documenti che ci verrebbero richiesti c'è anche l'agibilità? Non vorremmo ritrovarci bloccati con la ristrutturazione o impossibilitati ad ottenere le detrazioni.

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    1. per i lavori e per le detrazioni è importante che l'immobile sia legittimo da un punto di vista urbanistico: dunque se non c'è l'agibilità, pretendete dal venditore almeno la copia della licenza di costruzione e del relativo progetto, così che voi possiate andare da un vostro tecnico di fiducia per farvi verificare la rispondenza tra lo stato di fatto e quanto originariamente autorizzato. In seguito, potreste sempre chiedere il rilascio del certificato di agibilità parziale per il solo appartamento, ma la domanda sarà gravata da tutta una serie di altri documenti che riguardano l'intero fabbricato, e dunque non sarà una pratica snella.

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  11. Salve.Sono proprietaria di un appartamento in corso di costruzione e accatastato come tale che è situato all interno di un immobile che comprende a sua volta un ulteriore appartamento e un locale uso uffici sempre in corso di costruzione. È stata presentata la domanda di rinnovo della concessione edilizia per l intero stabile, ma verrà ultimato solo l appartamento di mia proprietà (causa liquidità) Ora la Banca mi chiede per ottenere il totale dell importo da me richiesto, l accatastamento come prima casa con foglio mappale, planimetria ecc. Posso procedere al solo accatastamento del mio appartamento o devo aspettare la conclusione dei lavori di tutto lo stabile? Posso fare un fine lavori parziale solo per il mio appartamento prima della conclusione dei tre anni? Grazie!

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    1. si può fare un accatastamento misto, ma che comunque coinvolga anche le altre costruzioni in via di realizzazione. il fabbricato va comunque rappresentato tutto nell'elaborato planimetrico, solo che la sua può essere accatastata come costruzione completa, le altre in categoria F. Mi sorge il dubbio, però, di come si possa fare per l'agibilità, dato che il fabbricato non sarebbe completato.

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    2. La ringrazio per la sua risposta. Quindi se non ho capito male posso fare la chiusura lavori solo per il mio appartamento e lasciare che gli altri proprietari sfruttino per intero gli anni previsti dalla concessione per portare avanti le loro opere. Nell accatastamento il mio appartamento verrà indicato come finito e gli altri ancora in costruzione. Per l agibilità ha trovato alcune informazioni rispetto a delle novità in materia edilizia con il decreto del fare, dove permettono di fare un agibilità parziale completando le parti comuni.

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    3. si, per ottenere l'agibilità parziale devono essere completate le opere comuni (soprattutto gli impianti, dei quali occorrono tutte le certificazioni) ed anche tutti gli standard urbanistici correlati eventualmente alla costruzione.

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  12. Buongiorno Architetto,
    Complimenti per tutto quello che fà.

    Ho letto quanto segue:
    DECRETO MINISTERO DELLA SANITA’
    5 LUGLIO 1975
    “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione”

    Art. 1

    L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in
    m 2,70 (2,55 al di sopra dei 1.000 m s.l.m), riducibili a m 2,40 per
    corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli.

    E’ possibile derogare queste altezze nel caso di locali già esistenti quando
    la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione
    con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico-
    sanitarie, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei
    vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale
    favorita da: dimensione e tipologia delle finestre, riscontri d'aria
    trasversali e impiego di mezzi di ventilazione ausiliaria. "

    Se tutte le condizioni igienico-sanitarie venissero rispettate eccetto l'altezza del locale (2,55mt) l'abitabilità verrebbe data al locale per uso abitazione ? (il locale è ora accatastato come appartamento e condonato, precedentemente accatastato come ufficio). Non so se ci sia l'abitabilità a dire il vero.

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    1. essendoci un condono, non avrai difficoltà ad ottenere l'agibilità per un altezza di 2,55mt. la domanda si fa all'ufficio condono e non la dipartimento, in questo caso.

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  13. Gentile collega, mi complimento innanzitutto per il blog, veramente molto utile per la professione. Ti volevo chiedere un consiglio in merito ad un appartamento facente parte di un fabbricato ante 1934 che ovviamente è privo di agibilità. L'appartamento è stato oggetto di condono nel 94 ed ora, all'atto della vendita, il notaio richiede l'agibilità. Posso procedere richiedendola presso l'ufficio condono solo per l'appartamento in vendita, integrandola anche con la documentazione inerente le parti comuni dell'edificio, impianti, idoneità statica...
    Grazie
    Alessandro

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    1. Si secondo me puoi procedere, perché il fabbricato essendo ante 1934 non è tenuto ad avere il certificato di agibilità (potrebbero avercelo in conservatoria: hai provato ad andare a piazza dell'orologio?) e quindi dovrebbero poterti dare l'agibilità anche senza quella del fabbricato. Potrebbero però chiederti, anche se non credo, le certificazioni degli impianti condominiali.

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    2. Grazie dell'informazione. Quindi secondo te posso procedere presentando la domanda per agibilità parziale presso l'ufficio condono?

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    3. purtroppo all'ufficio condono non fanno più front-office per chiedere informazioni sull'agibilità, quindi o provi a telefonare per chiedere oppure provi direttamente a presentare domanda.

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    4. Si lo so, infatti proverò a presentare direttamente la domanda....grazie

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  14. Buongiorno,

    volevo cheidervi un consiglio... abbiamo deciso di vendere casa e prima di farlo mi sono messo a verificare i vari documenti.
    Faccio presente che vivo in un appartamento in provincia di milano.
    Si tratta della casa materna della mia compagna acquistata dal padre nel 1972.
    Semplicemnte lo stato di fatto dell'appartamento non corrisponde allo stato presente presso l'ufficio tecnico del comune.
    La differenza sta nella disposizione della porta della cucina, il geometra mi ha segnalato che allo stato di fatto non ci sarebbe l' 1/8 di luce quindi per faral rientrare dobbiamo creare un arredo fisso...
    Vorrei precisrare che in quel appartamento, costruito nel 1961, la famiglia della mia compagnia non hanno mai eseguito nessuna modifica interna , quindi la porta della cucina e' sempre stata li.
    C'e' un modo per dimostrare che il costruttore ha depositato all'ufficio tecnico una planimetria ma poi ha modificato il progetto in corso d'opera?
    Tutti gli appartamenti hanno il medesimo taglio e la porta si trova in tutti gli appartamenti nella stessa posizione.
    come posso risolvere nella maniera meno indolore la situazione?

    GRazie a tutti

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    1. se esiste una variante in corso d'opera al progetto, questa deve risultare agli atti del comune: dunque se il geometra ha già verificato, si vede che non esiste nessuna variante. Purtroppo anche a Roma era assai diffuso, nell'edilizia di quegli anni ed anche successiva, di realizzare gli edifici in difformità del progetto presentato. Se la situazione planimetrica non è sanabile nello stato in cui è, purtroppo è necessario eseguire delle modifiche planbimetriche per far si che lo sia.

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  15. Buona sera Marco,
    in tema di rilascio del certificato di agibilità per i fabbricati ti segnalo la sentenza del consiglio di stato del 26.08.2014 n. 4309.
    Non so se tu hai avuto modo di prenderne visione, io l’ho fatto tramite edilportale http://www.edilportale.com/news/2014/10/normativa/agibilità-anche-se-l-immobile-non-rispetta-il-titolo-abilitativo_41838_15.html
    A quanto sembra, con tale sentenza il consiglio di stato si è espresso introducendo il concetto per il quale non si può negare l’agibilità per un immobile usando la motivazione che questo è stato realizzato non rispettando il progetto approvato.
    A seguire ti incollo un piccolo stralcio della sentenza:
    “non v’è necessaria identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.
    Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza”.
    ma in questo modo si contraddice palesemente il requisito della conformità al progetto...cosa ne pensi?

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    1. Ciao Marco,
      si avevo letto la sentenza. In verità dice cose condivisibili, ed anche ai fini della prassi edilizia non c'è contraddizione, in quanto la legittimità del costruito è asseverata dal tecnico collaudatore al termine dei lavori ed allegata al fine lavori, dunque chiedere una seconda conformità durante l'iter del certificato di agibilità è una inutile duplicazione e, probabilmente, come dice la sentenza un qualcosa che non compete al tipo di problema cui ci si riferisce. Sostanzialmente dunque vengono dette cose sensate nella sentenza. Tuttavia ciò può essere un problema per quei comuni più disorganizzati, come per esempio il nostro, nel quale i progetti spesso sono "spariti" dall'archivio e quindi il certificato di agibilità rappresenta l'unico documento che attesta la regolare esecuzione. Dunque secondo me il problema si pone più per l'indagine del passato piuttosto che per la prassi del presente e del futuro, nella quale mi potrebbe stare bene che l'agibilità venga concessa senza riguardo alla legittimità della costruzione, cosa che viene asseverata nell'ambito della stessa istanza urbanistica.

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  16. Buongiorno Marco,
    stiamo esaminando la possibilità di ottenere l'agibilità per un edificio del 1940, che deve essere venduto. Nella marea di documentazioni da ricercare, come è possibile secondo te reperire un collaudo statico dell'epoca? E inoltre nel modulo di domanda di certificato di agibilità non viene presa in considerazione altra causale se non una modifica dell'originario progetto e non altre causali quali ad esempio la mancata domanda del costruttore... E' poi possibile procedere con una richiesta di certificato di agibilità parziale di un condominio del '40?
    Grazie dell'aiuto
    Un saluto
    Giorgio

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    1. In effetti è molto complesso risalire a procedure e documenti di così tanti anni fa: secondo me occorre capire con esattezza, facendo una ricostruzione storica, quale era la normativa vigente al momento della realizzazione del fabbricato ed attenersi a quella. può darsi infatti che all'epoca non era richiesto nè il deposito strutturale e nemmeno il relativo collaudo, e quindi di conseguenza potresti tranquillamente allegare una tua dichiarazione in tal senso alla domanda di agibilità. se poi il dipartimento avesse diverse idee in merito (p.e. vi potrebbe chiedere una sorta di certificato di idoneità statica - occhio ai costi che può chiedervi uno strutturista per una cosa del genere) vi scriverà per integrare la documentazione. Purtroppo non esiste una procedura codificata per ogni epoca, ma si va un po alla cieca.

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  17. Gentile Marco,
    se il comune riconosce di aver perso (scabiando fascicoli di fabbricati diversi) agibilità e atti di fabbrica di un immobile del 1951 è possibile vendere un appartamento nel fabbricato? come comportarsi?

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    1. in questo caso si può procedere facendo tutte le ricerche possibili per cercare di capire se nel tempo il fabbricato ha subito modifiche: fotografie aeree, altro tipo di documentazione tipo raffigurazioni grafiche, foto varie, planimetrie non ufficiali. Una volta accertato questo, allegando alla relazione la risposta del Comune sullo smarrimento degli atti e basandosi comunque almeno sulla planimetria catastale, si può dichiarare la conformità dell'immobile.
      A tutto ciò se si può è meglio aggiungere uno studio della legittimità ex post, cioè una valutazione circa il fatto se l'immobile era "autorizzabile" nelle forme e nelle dimensioni in cui è stato edificato all'epoca in cui fu presentata la domanda perduta. Questo aspetto può essere complesso ma è senz'altro importante.
      Meglio ancora se invece che una relazione si fa una perizia giurata.
      Purtroppo la responsabilità di un atto del genere è enorme, e la parcella dovrebbe tenere conto di ciò. Sarebbe più utile se questa perizia sia fatta a livello condominiale.

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    2. occorre anche tenere presente che il fatto che i fascicoli siano "scomparsi" può essere proprio indice di qualche problema nella legittimità dell'immobile che la scomparsa stessa del documento ha di fatto reso invisibile.

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    3. il problema è non è tanto l'illegittimità dell'immobile quanto che il fascicolo relativo al fabbricato di via paolo rossi contiene via mario rossi ma non viceversa. ringrazio comunque per il consiglio. risulta però difficile trovare un perito disponibile a giurare una legittimità ex post soprattutto a Milano dove la situazione mancanza di agibilità per immobili "datati" è situazione molto comune (parole dell'uffficiale comunale). La domanda della vendibili però rimane. è possibile vendere l'appartamento?

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    4. dato che l'immobile è ante 1967, secondo un consolidato orientamento del consiglio del notariato l'immobile è comunque commerciabile, anche se dovesse risultare che abbia degli abusi edilizi; ho scritto non troppo tempo fa un post specifico su questo argomento. Ciascun notaio poi svolge poi il suo incarico come meglio ritiene. Ovviamente l'essere ante 1967 non fa decadere eventuali situazioni di abuso che si venissero a palesare in futuro.

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  18. Salve marco, ho un problema con un agibilità su un edificio oggetto di condono edilizio tramite la legge dell'85.
    Tra i vari documenti da presentare c'è l'attestazione di allaccio in fogna. ho fatto la richiesta all'acea ATO 2 che ha risposto che la documentazione non può essere fornita in quanto non risulta allacciato secondo quanto previsto dalle normative vigenti. Il cliente mi dice che l'allaccio in fogna c'è ed è regolare. come devo muovermi per avere un attestazione di ciò. l'edificio è un capannone da uso artigianale sito nel IV (ex V) municipio e non ha la fossa biologica di questo ho ceretezza. inoltre ha un regolare contratto di somministrazione idrica e il nulla osta sanitario per l'attività di tipografia.
    grazie in anticipo.

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    1. il tuo committente ti ha fornito l'autorizzazione all'apertura cavi? da quella deve sempre essere possibile risalire all'attestato di allaccio in fogna. Se non cel'ha, si può provare a fare un accesso agli atti al municipio. Altrimenti, devi fare un imbocco in fogna in sanatoria: so che si può fare, e so che la procedura è praticamente uguale a quella per un nuovo allaccio, ma non l'ho mai fatta.

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  19. Buongiorno,
    nel 2008 ho venduto il mio appartamento, una mansarda, facente parte di uno stabile ante 1934 situato a Torino di fianco alla stazione di Porta Nuova.
    Nel 1995 in questo stabile sono stati eseguiti una serie di lavori sulle parti comuni, tra le quali il tetto. Sulla mia mansarda sono stati aperti tre condoni edilizi per trasformazione di sottotetto ad uso abitabile. Nel 1996 la ditta, proprietaria dell’intero stabile ed esecutrice dei lavori di ristrutturazione, è miseramente fallita.
    Nel 2003 i compromissari acquirenti, compreso il sottoscritto, si sono riuniti in cooperativa per partecipare all’asta per il riacquisto di un lotto unico comprendente 19 alloggi. Unico modo che ci venne in mente per scoraggiare gli immancabili “sciacalli”. Diciamo che l’escamotage ha funzionato, anche se solo in parte.
    Un paio di mesi fa ho ricevuto una missiva da parte di un avvocato del compratore della mia mansarda nella quale mi si paventa la risoluzione del contratto per “aliud pro alio” in quanto risulta che lo stabile e, pertanto, il mio alloggio, sarebbero sprovvisti del certificato di agiblità. Insieme a me sono stati citati in solido il notaio del compratore che ha redatto l’atto e l’agenzia immobiliare. Dell’agente immobiliare credo si siano perse le tracce. Il notaio ha subito fatto sapere che lui poteva rogitare anche in assenza di agibilità..
    Preciso che i tre condoni sono stati da me per intero pagati nel 2005, con interessi e more, 10 anni dopo che erano stati accesi dai falliti, ottenendo la “ trasformazione di sottotetto ad uso abitativo” ai sensi della legge 28/02/85 n. 47; 724/94 art. 39 e, a detta del tecnico Comunale, la chiusura definitiva a questa annosa vicenda. Questi condoni sono stati prodotti in sede di atto di compravendita.
    La richiesta del compratore è corredata di una perizia di uno studio tecnico nella quale vi sono una serie infinita di certificazioni, perlopiù a livello condominiale, che dovrebbero farsi per ottenere il certificato. Aggiungo che nel 2012 il compratore mi disse che il catasto aveva avanzato una richiesta di pagamento della tassa dei rifiuti su una superficie spropositata e per ristabilire la metratura esatta doveva far eseguire da un tecnico una perizia. Questa perizia che fece fare e che io pagai brevi manu per la metà, è una variazione docfa: quadro B per diversa distribuzione degli spazi interni – quadro D trattasi di variazione catastale per esatta rappresentazione degli spazi interni. Da quest’ultimo documento non scaturì nessuna mancanza di agibilità.
    Fanno parte di questo stabile: una farmacia, svariati studi medici, un ristorante pizzeria, un centro massaggi, un parrucchiere. Negli ultimi anni, ancor oggi, ci sono state numerose compravendite di alloggi. Tutto ciò può coesistere in mancanza di agibilità?
    Ultimamente ho contattato un tecnico che mi indica una soluzione quella di far autocertificare l’agibilità solo per la mia mansarda. Sempre che il compratore sia d’accordo.
    La prego, mi dia un consiglio.
    Grazie
    Paolucci Paolo da Torino.

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    1. Salve,
      se nell'atto di vendita erano allegati nonché citati tutti i condoni (i quali si presuppone quindi che non fossero definiti all'epoca, cioè non fossero sfociati in una concessione in sanatoria) allora è ovvio e palese che l'immobile non avesse l'agibilità al momento del rogito, e pertanto decade, a mio avviso, l'ipotesi di "vizio occulto" che le viene paventato. Comunque, se anche fosse, nel caso specifico nessun giudice da che io sappia ha mai annullato un rogito per mancanza dell'agibilità, anche in quei casi la cui natura faceva palesare una malafede da parte del venditore.
      Dovrei vedere le carte per darle una risposta più ampia, comunque il concetto di fondo è che se chi ha comprato il suo immobile è stato messo a conoscenza delle domande di condono e del loro stato, non ci può essere stato occultamento dell'assenza di agibilità perché va da se che un immobile con un condono "aperto" non può avere l'agibilità, almeno finché il condono non viene concluso (con l'emissione della concessione in sanatoria) e non viene quindi depositata in comune la specifica richiesta per l'agibilità.
      Le suggerisco di contattare un legale per rispondere alla lettera che le è pervenuta, e di farsi assistere da un tecnico esperto in materia di condoni: le suggerisco anche di trovarlo presso il suo comune, perché ogni Comune ed ogni Regione hanno regole e procedure differenti, purtroppo.

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  20. A Roma gli uffici pubblici sono nel pallone per le richieste di agibilità. Il Dipartimento IX rimanda al SUAP di competenza l'inoltro della domanda di attestazione di agibilità per i locali commerciali. Ma i SUAP non sono preparati ad accettarle.....come uscire dal pantano? Oggi sono stato al l IV Municipio, ho parlato sia con i responsabili del SUAP che del Uff. Tecnico. Loro non accettano nè richieste di agibilità nè autocertificani, a meno che un esercizio commerciale abbia ricevuto una rchiesta in tal senso, oppure debba modificare l'attività (cambio titolare, volture, ecc....), oppure inizio di nuova attività (SCIA). Quindi tutto ribaltato al IX Dipartimento Uff. Agibilità!!!!!!
    Arch. Sergio Bruno
    Roma

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    1. gli uffici tecnici municipiali e i SUAP attualmente non hanno competenza in tema di agibilità: l'unico ufficio di riferimento è il Dipartimento PAU. Questi non può rimpallare a nessun'altro la competenza (al massimo, in caso di presenza di condono, può e deve rimandare all'ufficio condono).

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  21. Buongiorno Marco e complimenti per il tuo Blog, volevo chiederti una info, ho presentato un cambio di dest. uso per un locale deposito ad abitazione, ora dovrei anche presentare l'atto d'obbligo per la rinuncia al plus valore visto che non c'è la concessione in sanatoria rilasciata ma solo la domanda presentata nel 1986, volevo chiederti una volta chiusa la pratica, catasto e fine lavori, posso presentare l'agibilità o necessita della concessione edilizia in sanatoria?

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    1. l'agibilità dovrai richiederla all'ufficio condono dopo che sarà rilasciata la loro concessione. Ma come ti hanno accettato la DIA? per gli immobili con un condono non concessionato va presentata per forza al dipartimento e comunque non puoi iniziare i lavori prima del rilascio della concessione.

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    2. Al municipio mi hanno detto che potevo presentarla facendo poi atto d obbligo di rinuncia al plusvalore che nel caso non venisse rilasciata la concessione deve essere ripristinato lo stato dei luoghi, questo è quello che mi hanno detto.

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    3. questa procedura, di straforo perché non si potrebbe fare, è ammessa per CILA e SCIA, ma per le DIA il dipartimento è sempre stato chiaro: i municipi non sono compententi se c'è un condono non definito. Se vai sul sito del dipartimento infatti troverai il modulo DIA specifico per gli immobili con condono. Informati bene, perché c'è il rischio che la tua istanza sia di fatto nulla poiché in contrasto con le procedure.

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  22. Ciao Marco, secondo te il cambio di destinazione d'uso di un lavatoio di un immobile condominiale e successiva locazione come deposito, può comportare l'annullamento della abitabilità?

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    1. Ciao caro, beh il lavatoio non è un locale che si deve indicare nella consistenza dell'abitabilità, mentre invece il locale magazzino si. Dunque l'abitabilità andrebbe aggiornata. comunque se c'è stato un condono, l'unità derivata è comunque da escludere dal conto delle consistenze del fabbricato ai fini dell'agibilità e quindi in questo caso l'agibilità del fabbricato potrebbe essere ritenuta ancora valida.

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  23. Buongiorno Architetto,
    in relazione ad un immobile in centro storico a Roma in cui è stata fatta una ristrutturazione straordinaria (in SCIA) di fatto integrale dell'appartamento situato in un palazzo di fine 1800, mi chiedo quali siano i documenti che lei mi consiglia di produrre e conservare.
    1)certificazione degli impianti (quali impianti: idraulico, gas, elettrico, ce ne sono altri per i quali si produce una certificazione?). Consiglia 1 certificato per ogni impianto oppure la ditta può produrre un unico certificato dove li inserisce tutti insieme?
    2)Avendo fatto interventi di valorizzazione energetica (es. infissi esterni, etc.) mi consiglia di far produrre qualcosa finalizzata ad un miglioramento della certificazione energetica oppure può essere fatta successivamente in modo autonomo?
    3)agibilità? Mi sembra di capire che non esiste per immobili pre 1934 e non credo tutti i condomini facciano alcuna richiesta comune. Mi chiedevo se io come proprietario di un singolo appartamento possa fare/richiedere qualcosa.
    4)Altri documenti particolari pre o post chiusura SCIA?

    La ringrazio molto della sua disponibilità. Cordiali saluti.

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    1. le certificazioni degli impianti vanno certamente richieste e conservate: sono quelle dell'impianto elettrico, idraulico (adduzione e scarico), di distribuzione del gas. Più possono essercene altri a seconda degli impianti realizzati: antenna tv o domotica. ciascuna certificazione deve essere autonoma e separata dalle altre. Idrico e gas a volte vengono fatte assieme: alcuni ritengono che sia corretto così.
      avendo fatto interventi di miglioramento energetico è obbligato a mantenere le certificazioni relative agli infissi, anche perché le dovrà usare nella obbligatoria comunicazione all'enea. Se si sono solo sostituitigli infissi non serve aggiornare l'APE, mentre per altre tipologie di lavori è invece richiesto. La certificazione può essere anche fornita da un tecnico esterno.
      gli immobili ante 1934 hanno sempre un certificato di abitabilità, solo che non si trova presso il diparitmento ma presso l'archivio storico capitolino in piazza dell'orologio: verifichi che non si trovi presso questo archivio, comunque per immobili ante 1934 anche se non trova il documento dell'abitabilità non è obbligato ad aggiornarla nè a richiederla.
      il fine lavori della scia, se fatto correttamente, dovrebbe integrare i formulari discarica: può essere utile averne comunque una copia. Ovviamente mantenga copia di tutta l'istanza urbanistica e della variazione catastale.

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    2. Grazie mille architetto. Tutto chiaro.
      In relazione all'APE mi chiedevo se gli interventi che in qualche modo contribuiscano a migliorare la performance energetica dell'appartamento (infissi, portone, condizionatori, etc.) possono rientrare fiscalmente nelle spese di ristrutturazione (al 50%) e comunque "migliorare" l'APE.
      Oppure per avere un aggiornamento e miglioramento della classe energetica allora gli interventi vanno trattati come "risparmio energetico" (al 65%).
      Il fatto è che mi trovo nella condizione che far rientrare tutto nel 50% (per ristrutturazione straordinaria) mi facilita molto e velocizza la parte burocratica degli interventi, ma vorrei evitare che in tal modo si rischia di "compromettere" e non poter beneficiare di un miglioramento di classe energetica in sede di aggiornamento APE.
      grazie mille

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    3. L'APE deriva da un calcolo fatto sullo stato delle componenti opache dell'immobile, e altri fattori: la modalità in cui le opere vengono detratte non ha alcuna rilevanza ai fini del risultato dell'attribuzione della classe energetica. Dunque per questo aspetto non deve preoccuparsi.

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    4. Chiarissimo, la ringrazio molto Architetto. A presto

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  24. salve marco,
    provo a esporti il mio caso, nella speranza di un tuo parere:
    alcuni inquilini di un condominio a roma mi hanno chiesto di controllare l'agibilità dell'edificio in cui abitano. a quanto ne sanno loro la domanda è stata presentata (la costruzione è del 2010) ma poi è rimasta ferma perché sono state richieste integrazioni mai prodotte. il costruttore è uccel di bosco e anche l'amministratore temporeggia per farmi una delega, secondo te può farmela un singolo inquilino? inoltre io ho i dati del costruttore, la via, gli estremi del pdc, ma sul portale del comune non mi dà nessun risultato, non vorrei che andando lì faccio un buco nell'acqua... oltre al fatto che nella richiesta online non saprei che scriverci!

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    1. la delega può assolutamente fartela anche un solo condomino, e, con quella, puoi fare la visura del fascicolo di agibilità. lì troverai tutta la corrispondenza da e per l'ufficio. Dovresti però almeno avere il protocollo della domanda di agibilità...ma prova comunque ad andare al dipartimento perché è probabile che riescano a risalire alla domanda anche dal PdC o dal nome del costruttore. Comunque la richiesta non devi farla dal portale, perché da quello puoi solo ottenere la copia dell'agibilità; a te serve di visionare il fascicolo, e quella procedura si fa ancora prenotandola direttamente all'ufficio del dipartimento, al piano terra, entri, vai dritto infondo dove si danno le informazioni, giri a destra, superi la cassa, ti infili nel corridoio, terza porta a destra. fai la fila senza numeretto, in genere non c'è gente.

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    2. ah, c'è un modulo da compilare per depositare la richiesta di visura del fascicolo, il modulo si trova sul sito del dipartimento urbanistica.comune.roma.it

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    3. terza porta a sinistra, scusa. Appena entri prendi un numero di protocollo, prima di andare a fare la ricerca.

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    4. ok, non ci avevo capito niente! grazie mille marco, preziosissimo come sempre!

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  25. Buongiorno Marco,
    approfitto della tua gentilezza ed esperienza per chiederti un consiglio. Devo chiedere un'agibilità parziale al Dipartimento per un appartamento facente parte di un condominio costruito con licenza edilizia del 1952. Non ho il collaudo statico dell'edificio. Ho provato a cercarlo nel fascicolo del progetto senza esito positivo. Vista l'epoca della costruzione, all'ufficio agibilità mi hanno consigliato di cercarlo in Prefettura, dato che il deposito avveniva lì, e presupponendone comunque l'esistenza, non essendo particolarmente datato e realizzato in zona residenziale consolidata e semi-centrale. Tutto per evitare l'ultima ipotesi più onerosa, ed anche complicata da attuare, che prevederebbe l'effettuazione, ad oggi, di un collaudo statico, comunque necessario sull'intero edificio a carico di tutti i condomini. Vorrei sapere se esiste un archivio in Prefettura dove cercare questi collaudi statici per gli edifici ante 1971 e se qualcuno ha mai provato a fare tale ricerca, oppure, come letto in altri blog, all'archivio di Stato.
    Grazie anticipatamente per la disponibilità!! Cordiali saluti
    Valeria

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    1. Sinceramente non mi è mai capitato di dover fare una riceca del genere, proverei prima al genio civile, dove dovrebbe essere stato trasferito l'archivio, a rigore di logica.

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  26. Caro Marco, i tuoi post sono sempre molto molto utili! Devo tuttavia chiederti una cosa, spero di non disturbarti troppo. Ho un immobile in centro storico (tessuto2) privo di agibilità ovviamente. All'interno, ho una cucina, ampliata 50 anni fa di circa 2 mq successivamente sanata. L'altezza della cucina è di 2.40m. Il problema è che vorrei destinarla ad uso ricettivo extra alberghiero e l'unica limitazione all'interno di questa casa è proprio l'altezza della cucina < di 30 cm rispetto al minimo. Mi è stato detto che l'unico modo per avere l'autorizzazione è ottenere l'agibilità. Essendoci una concessione in sanatoria, da quello che hai scritto, posso richiedere l'agibilità? Tu ritieni che ci siano discrete possibilità di ottenerlo? (vi è un'ampia superficie finestrata apribile). Io sono una giovane architetta che non si è mai scontrata con l'agibilità. Non so da dove iniziare. Apprezzerei davvero tanto una tua prima indicazione in merito a come muovermi. Grazie e scusami per il disturbo, sei sempre disponibilissimo.

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    1. se è già stata rilasciata la concessione in sanatoria allora puoi chiedere l'agibilità, sempre all'ufficio condono. sul sito del comune c'è la modulistica da compilare, non è molto complesso di per sè, ma può diventare complesso in base alla documentazione eventualmente da produrre. In ogni caso, nell'immediato, secondo me puoi allegare alla SCIA commerciale una dichiarazione in cui spieghi la situazione e che la cucina è agibile in quanto rientra nei valori limite previsti per le agibilità degli immobili condonati. ulteriori riferimenti in merito li trovi sempre sul sito urbanistica.comune.roma.it

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    2. Grazie della risposta Marco. si infatti la cosa che mi preoccupa di più, sono proprio gli allegati. Ad esempio, l'idoneità statica che non mi sento assolutamente in grado di fare. Come dovrei procedere in tal senso? Coinvolgendo un ingegnere?
      Ad ogni modo, chiederò all'uffico URP se la dichiarazione potrebbe andar bene, effettivamente è un'idea.

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    3. l'idoneità statica dovrebbe già essere stata allegata alla procedura di condono, quindi tu non dovresti doverla fare di nuovo.
      all'ufficio condono non danno più informazioni relativamente all'agibilità: bisogna mandare la documentazione e poi eventualmente attendere di essere contattati con richieste di rettifica.

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  27. Salve Architetto Campagna, innanzitutto la ringrazio per le preziose informazioni che è possibile reperire nel suo blog e soprattutto nelle risposte che da ai quesiti che le vengono sottoposti. Veniamo al mio di quesito, sto ristrutturando, con il consenso dei proprietari, un appartamento che acquisterò fra qualche mese e è stata presentata una SCIA per risanamento conservativo per i seguenti lavori: rifacimento di tutti gli impianti tranne quello di riscaldamento che è centralizzato, creazione ex novo del terzo bagno, pavimenti, tinteggiatura, spostamento tramezzi, sostituzione infissi e tapparelle, creazione soppalchi di altezza inferiore a 1,5 m, installazione climatizzatori. Il palazzo è già dotato di agibilità rilasciata nel 1973, al termine dei lavori devo chiedere l'agibilità per il mio singolo immobile oppure continuerà ad essere valida quella generale di tutto lo stabile? Un secondo quesito riguarda l?ape che è stata già fornita al momento del compromesso, il notaio sostiene che dopo i lavori dovrei farla rilasciare di nuovo, io vorrei risparmiare su questa spesa in quanto penso che la sola sostituzione degli infissi senza altri inteventi non migliorerà la classe energetice che attualmente è G. Ha ragione il notaio?
    La ringrazio per le informazioni che potrà fornirmi.

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    1. l'agibilità in teoria andrebbe aggiornata ad ogni minima modifica che incide sulla "salubrità e risparmio energetico", quindi in teoria si, ma in pratica non lo fa mai nessuno per questo tipo di opere e se si chiede all'ufficio preposto, loro stessi dicono che non serve.
      Per quanto riguarda l'APE, il d.lgs. 192/05 è abbastanza chiaro sul quando vada rifatto: ho scritto un post apposito, lo trova nell'indice dei post, di cui trova il link in alto. comunque nel suo caso secondo me no.

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    2. La ringrazio per le chiarissime risposte

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  28. Buonasera Marco,
    vorrei porti un quesito...e spero tu mi possa aiutare!
    Ho appena effettuato una CILA per frazionare un immobile residenziale (già dotato di certificato di abitabilità del 1948, aggiornato in seguito a concessione in sanatoria del 1985) in n°2 unità distinte. Uno dei 2 probabili acquirenti, vorrebbe che i miei clienti richiedessero l'aggiornamento dell'abitabilità o, in alternativa, una mia asseverazione che attesti che la stessa NON è un documento necessario ai fini del rogito.
    Ovviamente io già nella cila avevo inserito le varie indicazioni inerenti l'aeroilluminazione e dimensioni degli spazi ecc...quindi, in un certo senso (questo è quanto ho cercato di spiegare loro) l'abitazione è ancora "agibile/abitabile", nonostante il frazionamento.
    Visti i tempi ristretti, sicuramente non riuscirei a reperire la documentazione necessaria all'aggiornamento dell'abitabilità...posso, secondo te, trovare qualche riferimento normativo che mi permetta di non effettuare l'aggiornamento?
    Grazie in anticipo per la tua disponibilità,
    un saluto,
    Giona

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    1. Ciao, no purtroppo l'aggiornamento dell'agibilità è necessario in caso di frazionamento. Oggi però puoi fare una pratica di agibilità parziale, che è relativamente semplice se esiste l'agibilità dell'intero fabbricato in quanto devi produrre solo la documentazione relativa all'immobile frazionato e non di tutto il fabbricato nella sua interezza.
      Spero modifichino presto l'apparato normativo relativo a questa procedura, perché di fatto è più complessa della CILA, e quindi è inutile aver "semplificato" i frazionamenti se poi rimane complicato aggiornare l'agibilità.

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  29. Grazie della risposta Marco...
    concordo con te sui commenti riguardo la procedura falsamente semplificata!!
    Ad ogni modo, ora inizierò a raccogliere un po' di carte per richiedere le (due) agibilità parziali! Mi "spaventa" solo un po' il fatto che l'immobile sia stato oggetto di condono (per la chiusura di parte di un terrazzo adattato a cucina), quindi credo che i parametri statici siano cambiati e che vada rifatta una perizia di idoneità statica? Che ne pensi?
    Grazie ancora per la tua chiarezza e disponibilità!
    Giona

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  30. Grazie della risposta Marco...
    concordo con te sui commenti riguardo la procedura falsamente semplificata!!
    Ad ogni modo, ora inizierò a raccogliere un po' di carte per richiedere le (due) agibilità parziali! Mi "spaventa" solo un po' il fatto che l'immobile sia stato oggetto di condono (per la chiusura di parte di un terrazzo adattato a cucina), quindi credo che i parametri statici siano cambiati e che vada rifatta una perizia di idoneità statica? Che ne pensi?
    Grazie ancora per la tua chiarezza e disponibilità!
    Giona

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    1. se è stato oggetto di condono allora sotto certi aspetti è meglio: anzitutto puoi ignorare completamente il resto del fabbricato, e poi la pratica la devi gestire all'ufficio condono e non al dipartimento. Non si è capito però se all'UCE le pratiche di agibilità hanno il silenzio-assenso come quelle del dipartimento: in teoria si ma sembrerebbe di no. Se hai il condono, in quello dovrebbe essere già presente un certificato o una perizia di idoneità statica, ma dipende dalla situazione e potrebbe comunque essere necessario un nuovo documento.

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  31. Sano proprietario di vecchio appartamento in centro storio, ancora non sono riuscito a recuperare la data di costruzione. tramite il mio architetto ho presentato una scia per effettuare una ristrutturazione. durante l'attività ho scoperto che il mio appartamento, venduto come tale, è in realtà ancora accatastato come locale commerciale (da quel che ho capito è stata rigettato il cambio di destinazione d'uso, ma nessuno lo è venuto a sapere perchè il tecnico che ha curato quella pratica è deceduto). Inoltre manca l'agibilità. Comunque da molti anni è stato affiatato e sono state pagate le tasse come appartamento. Dato che ora l'appartamento è come nuovo volevo sistemare le cose (destinazione d'uso e agilità) ma il mio architetto dice che è difficile perché l'appartamento è minore di 28m2 ed inoltre mancano le prove di collaudo statico più altre cose al limite / corridoi minori di 90 cm e tetto sotto a 240. L'appartamento fa parte di una palazzina di 4 piani senza amm. di condominio. Consigli?

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    1. mi sembra strano che sia stato rigettato il condono per un cambio d'uso: forse sull'immobile giace un vincolo ministeriale, e per qualche motivo il ministero non ha rilasciato il benestare? oppure forse furono mandate delle lettere di richiesta documentazione a cui non è stato risposto, e dunque il condono è decaduto per mancata risposta. Purtroppo non è proprio possibile fare il cambio d'uso se l'immobile non ha almeno 28mq calpestabili, ed anche l'altezza di 240cm è un vincolo tecnico insormontabile. L'agibilità assente non necessariamente è un problema, in quanto l'immobile probabilmente sarà ante 1934. Provate a resuscitare la pratica di condono, mi sembra l'unica speranza.

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  32. Salve arch. Campagna scusi in questi giorni sono piena di dubbi, ho un appartamento in cui devo effettuare una ristrutturazione ed ho il catasto del 1939, ma dato che l'immobile è legittimato è ugualmente necessaria chiedere l'agibilità?

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    1. leggi questo recentissimo post: http://architetticampagna.blogspot.com/2015/10/cila-ed-agibilita.html

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  33. buonasera,
    vorrei chiederti un chiarimento. Un mio cliente chiede l'abitabilità per il suo appartamento in un condominio, la cui abitabilità non è stata presentata al tempo perchè l'edificio è oggetto di condono. L'unico appartamento che ha ricevuto la concessione edilizia è quello del mio cliente. E' possibile secondo te fare richiesta di abitabilità del singolo appartamento?

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    1. non mi è mai capitato il caso nello specifico ma suppongo di si.

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    2. magari ti farò sapere perchè l'ufficio tecnico "vagheggia"...

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    3. allora presenta l'istanza e poi vedi che ti dicono.

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  34. Buongiorno, pe prima cosa le faccio i miei complimenti per la disponibilità e competenza delle sue risposte. avrei bisogno di un chiarimento in merito alle richieste di agibilità parziale, nel mio caso di un condominio di 4 edifici la cui costruzione risale alla fine degli anni 70 inizi 80. il certificato non è mai stato rilasciato e a distanza di 40 ora sono stata incaricata di presentare le richieste di abilità parziale per conto di alcuni condomini. essendo un edificio già realizzato con normative all'epoca differenti da quelle attuali le espongo i problemi che mi trovo ad affrontare:
    - strutture: le ricerche effettuate hanno portato al reperimento del progetto strutturale di un solo edificio su 4, sono costretta a far redigere nuovi certificati statici per gli altri 3 o c'è un altro modo ?
    - per quanto riguarda i singoli appartamenti, a parte i certificati di regolare esecuzione degli impianti e necessario far redigere l'APE anche se all'epoca della costruzione tale documento non esisteva?
    - gli edifici hanno un piano interrato con box non collegato ai piani superiori ma con accesso esterno ai fabbricati, tali box devono essere compresi nella richiesta di agibilità vanno esclusi o va fatta una domanda separata, avendo anche titoli abilitativi differenti al resto degli edifici?
    - ho alcuni appartamenti sui quali sono presenti domande di condono ancora non rilasciate riguardanti la sanatoria delle soffitte, per la domanda di agibilità mi dicono che devo fare la richiesta per l'appartamento al Dip IX e per la soffitta all'ufficio condono, è così?

    e' una situazione molto complessa e negli uffici preposti le informazioni che danno sono frammentarie e poco chiare, sto facendo una gran fatica a capire come agire nel caso di un edificio esistente.

    grazie per la risposta

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    1. l'agibilità è correlata alla licenza edilizia ed al progetto: dovrai dunque procedere a chiedere tante agibilità quante sono le licenze. Per le strutture non ti serve tanto il progetto, quanto il collaudo statico. Se il collaudo non c'è, va fatto oggi per allora e depositato al genio. Nei singoli appartamenti l'APE non è necessario ma dovrai verificare se non fu fatto per qualche passaggio di proprietà: in quel caso va allegato. Nella domanda al dipartimento dovrai escludere tutti gli immobili oggetto di condono. Quando saranno perfezionati quei condoni, i proprietari dovranno procedere autonomamente alla domanda di agibilità presso l'ufficio condono.

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  35. Buonasera,
    se il condominio non ha l'abitabilità ma l'appartamento oggetto di acquisto ha le certificazioni rilasciate a seguito di ristrutturazione, queste ultime sono valide al posto dell'abitabilità?

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    1. no, le certificazioni impiantistiche non sono sostituibili con il certificato di agibilità. occorrerebbe chiedere l'agibilità per l'intero stabile o almeno per la singola unità edilizia.

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  36. Però mi sembra di aver letto che è impossibile richiederla per il singolo appartamento di un condominio.
    Grazie della cortesia e buona serata

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    1. la legge è cambiata circa un anno fa, adesso è possibile. Ma la procedura è molto complessa in quanto bisogna comunque certificare l'intero edificio, se è assente l'agibilità globale.

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  37. Buongiorno architetto,
    secondo te è realizzabile un collegamento (foro su solaio e scala a chiocciola) tra un box auto e un'abitazione, posta immediatamente sopra, che risultano però due u.i. distinte visto che ci troviamo in un condominio?
    Grazie

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    Risposte
    1. Dimenticavo: fermo restando ovviamente il rispetto della normativa antincendio per le autorimesse e previo pratica Genio Civile per manutenzione straordinaria su parti strutturali.
      Dal punto di vista catastale rimarrebbero sempre due distinte u.i. e quindi nell'ipotetico agg. si dovrebbe solo aggiungere la scala in planimetria su entrambe le u.i.?
      Grazie

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    2. le uiu possono essere collegate, ovviamente rimangono distinte ed in entrambe comparirà la scala, dove bisognerà indicare verso quale sub porta.

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  38. Buongiorno architetto e grazie in anticipo della disponibilità che ci accorda tramite questo blog.
    Io avrei alcune domande sia sull'agibilità dello stabile sia su quella del singolo appartamento da porle per chiarirmi un po' le idee, sperando possa l'argomento essere utile anche ad altri.
    Stabile costruito nel 1969, agibilità concessa nel 1972. Da circa 10 anni il palazzo, cosi come i suoi tre gemelli vicini, risente del problema della subsidenza. Due di questi palazzi vengono messi in sicurezza tramite micropali, per gli altri due i Vigili del Fuoco (credo) ritengono la misura non necessaria, nonostante anche questi due se pure in maniera molto ridotta hanno subito danni. Evidentemente non erano danni cosi importanti. Ora con il passare degli anni i palazzi hanno continuato a muoversi e stesso ieri nell' appartamento sotto al mio ci si è accorti una crepa di un paio di metri lungo il soffitto di una camera, forse dovuta ai lavori che ho effettuato 4 mesi fa? La cosa più probabile è che invece sia dovuta al movimento dello stabile. Stiamo parlando di uno dei due stabili non messo in sicurezza a suo tempo.
    Ora io vorrei sapere come muovermi a tutela della mia incolumità ed ovviamente anche dell'investimento immobiliare, io vorrei far si che a livello condominiale si decidesse e si procedesse, a prescindere da eventuali fondi istituzionali il cui accesso porterebbe ad attendere magari molti mesi, alla messa in sicurezza dello stabile, ma so che un accordo di questo tipo non è scontato ottenerlo in quel condominio ed allora le chiedo, nel caso che il condominio non si muova in tal senso posso unilateralmente procedere "con la forza"?
    Dove "con la forza" intendo far si che l'autorità preposta (vigili del fuoco? genio civile? chi?)a seguito di controllo da me singolarmente richiesto dichiari (se lo riterrà opportuno ovviamente) inagibile lo stabile, a costo di evacuazione degli appartamenti.A quel punto sono sicuro che la messa in sicurezza dello stabile avverrà in tempi e modi più rapidi.

    Riguardo l'agibilità del mio appartamento io mi ritrovo un appartamento che nei decenni ha subito parecchie modifiche, ogni proprietario cambiava qualcosa. Impianto idraulico, elettrico e del gas, sono totalmente dissimili dagli originali e se pure tutti e tre effettuati da professionisti e quindi a norma e di ultima generazione sono tutti sprovvisti di qualsiasi tipo di certificazione (il perché è purtroppo facilmente intuibile). Ora io ho una CILA ancora aperta al comune per diversa distribuzione e tramezzatura ma ne l'idraulico ne l'elettricista sono disposti a certificarmi un impianto sul quale loro devono fare solo delle variazioni, nel senso che loro possono certificare solo il loro di lavoro ma non quello che c'è a monte, per farlo dovrebbero distruggere casa per controllare effettivamente tutto l'impianto di loro competenza e comunque certificare un lavoro da loro non svolto. Insomma una responsabilità che comprendo non vogliano prendersi. Ora io come posso fare per ottenerla sta diavolo di agibilità se in alcun modo posso avere le certificazioni su impianti modificati dai vecchi proprietari?
    La ringrazio e colgo l'occasione per fare a lei ed ai suoi lettori gli auguri di buone feste.

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    1. può essere utile discutere in assemblea della opportunità di nominare un tecnico che faccia degli studi approfonditi per capire se e quali interventi siano necessari, attraverso anche uno studio geologico, se non è stato ancora fatto. Se il condominio non volesse procedere, potrebbe essere necessario chiedere un accertamento tecnico preventivo al tribunale locale, nel quale verrà nominato un CTU per l'elaborazione di una valutazione.

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    2. Grazie per la risposta Architetto, ma una perizia del genere non è disposta da un giudice nell'ambito di un procedimento giudiziario?
      E' chiaro che si discuterà di questa crepa presentatasi in un appartamento ma se l'assemblea non ritenesse opportuno una perizia non voglio neppure accollarmene io l'intero costo piuttosto che accollarmi il costo ed i tempi di una causa civile che magari tra 10 anni ci dirà solo che avevo ragione all'epoca a richiedere una perizia geologica, e nel frattempo il palazzo magari è crollato. Ecco perché io pensavo di notificare ai Vigili del Fuoco le eventuali crepe apparse nei muri e poi sarà loro dovere verificare ed eventualmente revocare l'agibilità dell'intero stabile con tutto ciò che poi ne conseguirà, ma a quel punto sarà il condominio in toto ad avere la responsabilità di risolvere la situazione e non solo io. E' una strada sbagliata quella che ho pensato?

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    3. Le strade in questi casi possono essere molteplici: considerate comuqnue che se fate la denuncia ai vigili del fuoco e questi riscontrassero un effettivo rischio o anche una situazione da approfondire, potrebbero disporre la sospensione dell'agibilità e lo sgombero completo del fabbricato.

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  39. Gentile Architetto, nel post lei scrive che per immobili costruiti prima del 1934 non è necessario richiedere l'abitabilità nè aggiornarla anche se hanno subito modifiche nel corso del tempo; mi sono imbattuto nel caso di un villino costruito negli anni venti composto da tre unità immobiliari che negli anni hanno subito varie modifiche: frazionamenti, accorpamenti, ben dodici concessioni in sanatoria. Come mi dovrei comportare riguardo alla richiesta dell'abitabilità da parte di uno dei proprietari?

    Grazie

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    1. c'è un post più recente a cui è bene che faccia riferimento: si intitola "cila ed agibilità"

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  40. Buongiorno architetto, L' agibilita' di un appartamento costruito nel 1951 attesta automaticamente la sua legittimita' e la rispondenza al progetto e relativa licenza edilizia? Mi trovo mel caso di un appartamento che ha regolare abitabilita' rilasciata al monento della sua edificazione nel 1951 ma non e' riportato nel progetto in qianto occupa una porzione di 33 mq che doveva far parte dell' androne
    Grazie!

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    1. in questi casi controversi bisogna spulciare il fasicolo dell'agibilità sperando di trovare dei riferimenti alla variante di progetto o quantomeno un appunto, un disegno o uno stralcio di planimetria a cui appoggiarsi; se non si trova nulla, purtroppo è da considerarsi una situazione abusiva.

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  41. Gentile architetto approfitto di questo forum per porLe un quesito: nel 2007 ho acquistato un piccolissimo immobile ad uso abitativo sito in un condominio costruito prima del 1967, durante la fase di acquisto mi sono accorto che ci fosse in corso un condono per sanatoria, senza starLe a descrivere la vicenda solo da poco più di un mese ho avuto la concessione e vengo al punto: vorrei vendere al più presto questo miniappartamento ma ora ho saputo che occorre anche questa agibilità, l'edificio a detta dell'amministratore non ha mai avuto l'agibilità. L'architetto a cui mi sono rivolto per ritirare la concessione, per fare le cose complete mi ha fatto un preventivo di 2.000 euro al netto di IVA, cassa architetti e inconvenienti vari. Ciò premesso basterebbe una autocertificazione di agibilità parziale per poter vendere, o cos'altro potrei fare per concludere al più presto senza affrontare costi esorbitanti? Ringrazio e saluto cordialmente

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    1. la legge nazionale specifica che per vendere un immobile serve l'agibilità, ma in verità nessun rogito è mai stato annullato per carenza di questo documento. Il risultato è che, di fatto, non è impedita la vendita di immobili privi del certificato. Comunque, ottenerlo anche parziale per immobili in fabbricati che ne sono privi non è affatto semplice.

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  42. Buonasera Architetto, vorrei approfittare della sua conoscenza per avere alcune delucidazioni in materia di agibilità.
    - Per la modifica dell'agibilità rilasciata dall'UCE a seguito di frazionamento (CILA) , di parte di un immobile (artigianale/industriale) l'organo competente è sempre l'UCE visto che il titolo originario è stato da loro rilasciato?
    - Se la risposta è si che tipo di modello di perizia bisogna compilare poiché a seguito del frazionamento si sono venuti a creare più locali e quindi ogni locale dovrà avere il proprio titolo, forse il Mod 10 A/3 contemplando tutti i locali in questione?
    Rimango in attesa di una sua risposta.
    Grazie una buona serata.

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    1. la competenza è sempre dell'UCE; per la compilazione della relazione, vi sono le istruzioni sul mdello stesso in caso di compresenza di più unità immobiliari.

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  43. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  44. Gentile Collega sono stato incaricato da un cliente di occuparmi della ristrutturazione di un immobile che fa parte di un grosso comparto costruito nel 1983 con concessione edilizia per il quale tutto il comparto è sprovvisto di agibilità. Il notaio dichiara che il fabbricato è stato edificato con concessione edilizia rilasciata nel 1983 e che il fabbricato non è munito di certificato di agibilità e la parte promittente garantisce la regolarità urbanistica di quanto promesso in vendita, ma di fatto gli acquirenti non hanno alcuna carta in mano tantomeno la parte venditrice e il notaio. Anche se si riuscisse a trovare il progetto relativo alla concessione è stato riferito che sono state effettuate delle modifiche di consistenza al fabbricato motivo che spiegherebbe il mancato rilascio del certificato di cui sopra. Alla luce di quanto espresso è possibile effettuare interventi di ristrutturazione interna mediante cila? Cosa deve fare il tecnico in questi casi? in assenza di agibilità si può perdere il diritto ad ottenere le detrazioni fiscali per interventi edilizi?si puo procedere dopo i lavori semmai a richiedere un agibilità per singolo appartamento? la ringrazio

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    1. in questi casi dubbi è sempre preferibile fare una visura del progetto del fabbricato per verificare se lo stato dei luoghi è legittimo; qualora lo fosse, anche limitatamente al solo appartamento, si potrebbe procedere, altrimenti occorrerebbe sanare, da valutare se farlo singolarmente o come condominio tutto. non credo ci possano essere problemi di detrazioni fiscali, ma sul punto non ho mai indagato in modo approfondito. Successivamente si potrà provare ad ottenere una agibilità parziale, ma se l'intero fabbricato è difforme dal progetto ciò è impossibile anche per la singola unità.

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  45. Chiedo un ulteriore quesito. Ma se si scoprisse che c è stata una difformità che comunque non ha coinvolto l unità in questione in che modo si dovrebbe sanare? Non mi è chiaro questo punto. La ringrazio

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    1. se la difformità non ha coinvolto l'unità immobiliare, allora questa si può considerare legittima. tuttavia per avere l'agibilità, anche parziale, occorre verificare che l'intera costruzione sia conforme al progetto. Dunque l'unità può risultare legittima ma "non agibile".

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  46. Gentile Architetto. Sto valutando l'acquisto di una casa nel quartiere in questo link http://www.archidiap.com/opera/quartiere-incis-a-decima/.
    La casa ha però varie criticità (nonostante sia di mio gradimento).
    1) Pare che non si trovino presso gli uffici preposti titoli edilizi necessari, come si evince da questo estratto da una perizia di un'immobile venduto all'asta nella stessa zona :

    INIZIO CITAZIONE
    " Edificio ante 67. Per stabilire la conformità dell’immobile oggetto di pignoramento alle autorizzazioni od alle concessioni amministrative, lo scrivente si è recato presso l’Archivio Capitolino ed il IX Dipartimento del Comune di Roma (ex XV Ripartizione), Ufficio Archivio ed Abitabilità, al fine di esaminare tutta la documentazione prodotta per realizzare detta opera.
    Tuttavia lo scrivente non avendo a disposizione elementi relativi alla costruzione del fabbricato quali il
    numero della concessione edilizia, il protocollo di presentazione del progetto od il numero dell’abitabilità, pur avendo
    espletato delle minuziose ricerche, non ha potuto reperire il progetto relativo al fabbricato, al fine di verificarne la corrispondenza con l’attuale stato dei luoghi. Inoltre non è stata reperita la licenza edilizia e il certificato di abitabilità.
    Volendo confrontare la planimetria catastale d'impianto con l’attuale stato dei luoghi rilevato dallo
    scrivente in fase di sopralluogo, si sono comunque riscontrate delle modifiche relative ad una diversa
    distribuzione degli spazi interni. Inoltre la cucina è s
    tata realizzata nell'ambiente limitrofo.
    Lo scrivente ritiene quindi che, non essendo reperibile presso l'Archivio progetti del Comune di Roma
    il progetto edilizio del fabbricato, unico documento che confrontato con lo stato dei luoghi permette di
    stabilirne la conformità urbanistica e/o eventuali difformità, non è possibile esprimere pareri tecnici
    circa la conformità urbanistica dell'immobile. In ogni caso si suggerisce di presentare ai sensi
    dell'articolo 40 della Legge 47/85 un'istanza per la regolarizzazione dell'immobile così come rilevato
    in fase di sopralluogo."
    FINE CITAZIONE

    Inoltre il proprietario ha fatto delle modifiche interne per le quali ha richiesto una cila che si sta concludendo.

    Ora le domande sono varie:
    1) E' possibile fare una cila anche senza titoli edilizi?
    2) Se non c'è l'abitabilità di fatto, ma sostanzialmente la casa è abitabile (cioè ha i requisiti igienico sanitari, di luminosità, areazione ecc ecc), si può chiedere una perizia che lo asseveri? O anche per questa è necessaria l'abitabilità? Pensavo ad una cosa tipo RRE

    Grazie mille

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    1. l'incis era un ente statale e in quanto tale non doveva necessariamente chiedere il permesso al comune per costruire, in quanto poteva edificare anche con decreto ministeriale: questo aspetto troppe volte viene ignorato. bisognerebbe possibilmente cercare in quello che eventualmente resta dell'archivio dell'istituto, oppure fare una ricerca nei decreti ministeriali del periodo antecedente all'edificazione sperando di essere fortunati. esperite queste ricerche con esito negativo, un tecnico potrà dichiarare di non aver trovato nulla e quindi di basarsi sul catastale. il vero problema comunque rimane l'agibilità: senza il progetto originario come si può dichiarare che sia conforme?

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  47. Salve
    Sto vendendo un rustico ristrutturato nel 1980 della quale ho tutta documentazione (concessione edilizia, progetto, oneri pagati,planimetrie)Ma non trovo il certificato di abitabilità/agibilità,ho letto che in quei tempi non sempre lo rilasciavano, pertanto mi domandavo, devo fare una richiesta di copia di agibilità? o ne devo chiedere una nuova con relazioni idriche e elettriche,(con relativi costi aggiuntivi)?
    Grazie preventivamente alla sua risposta.

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    1. il comune dovrebbe essere attrezzato con un elenco delle agibilità rilasciate, o in ogni caso può fare un accesso agli atti per la ricerca del documento.

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  48. Buongiorno Marco,
    una domanda veloce:
    mi hanno incaricato di richiedere l'agibilità di un immobile con concessione in sanatoria già ritirata (condono 2004), dal catastale ho visto che l'altezza media è di soli 230 cm (260 al colmo e 200 alla gronda, unica falda).
    Secondo te c'è la certezza, presupponendo che tutta l'altra documentazione necessaria sia in regola, di ottenere l'agibilità? Un collega mi ha detto di si dal momento che ha ricevuto la concessione ma io ho qualche dubbio. Se non si può avere, l'acquirente rinuncia all'acquisto dell'immobile...
    Grazie e buona giornata

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    1. sul sito del dipartimento PAU sono pubblicate le delibere e le circolari relative all'agibilità, dove sono fissati i parametri minimi inderogabili. mi pare che per le abitazioni l'altezza media debba essere di 2,10 metri con minimo assoluto di mt 1,80: rileggi fra quei documenti così potrai dare risposte abbastanza certe ai tuoi clienti, fermo restando che l'urbanistica romana non è una scienza esatta.

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  49. Gent.le Architetto,
    vorrei chiederle un parere in merito a questa situazione: sto acquistando un appartamento a Roma collocato in un fabbricato realizzato nel 1962 e dotato di certificato di agibilità rilasciato nel 1965. Per il fabbricato è stata recentemente presentata una DIA in sanatoria (cat. intervento RE2 consistente in variazioni prospettiche ... diverse distribuzioni interne) a seguito della quale il mio appartamento è stato riaccatastato con modifica della planimetria per frazionamento e fusione avendo frazionato un grande terrazzo di pertinenza che, da progetto iniziale (1962) e catastalmente, doveva appartenere tutto al mio appartamento, ma che nello stato di fatto è stato suddiviso con l'appartamento confinante. Al momento della presentazione di una perizia giurata sulla conformità edilizio-urbanistica dell'immobile per una pratica di mutuo, mi è stato contestato da un tecnico della banca che è necessario presentare una nuova attestazione di agibilità a seguito della DIA in sanatoria presentata con la quale si è sanato il frazionamento del terrazzo e quindi è stata variata la planimetria catastale per frazionamento e fusione. Secondo Lei è corretto dover presentare una nuova attestazione di agibilità per l'immobile e nel caso mi potrebbe indicare il riferimento normativo che impone tale presentazione di nuova attestazione di agibilità? La ringrazio e le auguro buon lavoro.

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    1. sul DPR 380/01 è scritto che il certificato di agibilità va aggiornato ogni qualvolta si vengono a modificare le condizioni di "igiene, salubrità, risparmio energetico" di un immobile: questa è una delle definizioni più cieche che la normativa possa contenere, in quanto praticamente qualunque opera incide su queste condizioni, anche la semplice ritinteggiatura di una parete. Sulla base di questa definizione tanto ambigua, i comuni si sono fatti delle proprie idee procedurali: Roma ha le sue regole che sono visionabili consultando la sezione "agibilità" del sito urbanistica.comune.roma.it.

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    2. Ho letto la sezione che lei consiglia, nello specifico dice:
      "Per unità immobiliari comprese in edifici dotati di Certificato di Agibilità, a seguito di:
      aumento e/o diminuzione dei vani;
      accorpamento di Unità Immobiliari;
      frazionamento di Unità Immobiliari;
      cambi di destinazione d’uso;
      demolizione e ricostruzione;
      ampliamento di unità immobiliari;
      diversa attribuzione di numeri civici alla/e unità immobiliari;"
      Le vorrei chiedere se, secondo Lei, tutto ciò vale anche per una DIA in Sanatoria, dal momento che, se ciò fosse, non capisco per quale motivo nel modello per la presentazione della DIA in sanatoria non c'è alcun riferimento ad adempimenti relativi all'agibilità.
      Da una parte il tecnico che ha presentato la DIA in Sanatoria dice che non è necessario presentare l'attestazione di agibilità, dall'altra il tecnico della banca dice il contrario. Secondo lei chi ha ragione? La ringrazio della sua disponibilità e del suo celere riscontro.

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    3. se le opere sanate con la DIA non rientrano tra quelle di quell'elenco, l'agibilità non va aggiornata, a meno che l'edificio non sia in muratura portante, ed allora in quel caso le modifiche prospettiche rientrerebbero comunque negli interventi strutturali. occhio alla variazione del numero dei vani: si applica esattamente al numero dei vani che si possono contare, quindi per esempio già solo il ricavare un secondo bagno in un immobile in cui in origine ve ne era uno, senza che venga elminato qualche altro vano, rappresenta un intervento soggetto ad obbligo di aggiornamento dell'agibilità.

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  50. Salve Arch. Campagna, le vorrei porre un quesito ad un problema, avrei un cliente che vorrebbe vendere la casa della madre.
    Faccio la premessa: la casa si trova a Roma in città storica e in carta della qualità g1 e g2 e quando fu comprata nel 1967, il papà del mio cliente comprò questa casa con due ambienti annessi provenienti da un'altro appartamento.
    PROBLEMA1: Il venditore fece all'epoca della vendita 1967, una variazione catastale con la solo dicitura di esatta rappresentazione grafica, senza invece fare un frazionamento e una fusione, questo sarà sanato con una CILA in sanantoria;
    PROBLEMA 2: La casa è in città storica e carta della qualità, quindi prima di presentare la Cila dovremmo presentare un parere in sanatoria alla sovrintendenza comunale, secondo lei si può chiedere un parere in sanantoria?
    PROBLEMA 3: L'Agibilità, questa casa ha avuto l'accertamento di consistenza nel 1939, però credo sia stato costruito prima del 1934, credo che per accertarne la costruzione debba chiedere una foto in sala nistri o reperire il progetto d'impianto per capire l'anno di costruzione.
    Inoltre se ci sono questi due ambienti annessi nel 1967, bisognerà richiedere l'agibilità? Tra l'altro ho verificato nell'archivio del comune e non esiste nessun certificato per quell'immobile.
    Lei cosa ne pensa? Grazie anticipatamente.

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    1. se c'è l'accertamento del 1939, non serve andare a cercare altri elementi per dichiarare la legittimità, a meno che non ci siano dubbi che possa avere ulteriori problemi "nascosti". la sovrintendenza capitolina può emettere pareri per sanatorie, è quella statale che ha problemi a farlo ed infatti non lo fa.

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  51. Buonasera architetto, sto vendendo il mio appartamento in provincia di roma, sto sanando una diversa dispoizione interna che non ha toccato impianti e muri e portanti e la posizione della scala in cemento armato che conduce al mio appartamento.. Il problema sembra essere proprio la scala.. Mi hanno chiesto prove di statiticita con normativa 2001.. Premesso che la scala sin dagli albori della palazzina e' stata sempre li... E' presente un collaudo statico dell' 85 e' stato richiesto un condono nel 98 e abitabilita' concessa nel 1999.. Premesso che sia il costruttore che il tecnico che l' ha seguito hanno presentato progetti tarocchi.. Diciamo non conformi ad opere gia costruite.. Si potrebbe dimostrare in qualche modo che la scala sia stata sempre in quella posizione? La ringrazio cordiali saluti

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    1. bisogna confrontare lo stato attuale con quello del progetto originario, che deve esistere se il condono ha riguardato solo alcuni aspetti e non l'intera costruzione.

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    2. Purtroppo il progetto del condono la riporta dove non e' stata costruita.. Da google earth ho estrapolato una foto del 2003 dove si evince che la scala e' dov' e' adesso (io ho acquistato nel 2009).. Essendo l' attuale propietario mi sa che ricade tutto su di me esatto? Grazie ancora

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    3. tocca all'attuale proprietario sistemare, ma i precedenti possono essere chiamati a contribuire in solido

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    4. Ok.. La ringrazio, sembrerebbe che il costruttore si stia adoperando per le verifiche statiche richieste.. Vediamo se interviene per il resto.. Spero che tutto si risolva presto, la ringrazio

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    1. l'amministratore dovrebbe per legge essere tenuto a mantenere in regola le certificazioni e la documentazione del fabbricato, dunque dovrebbe agire lui in caso di inadempienza dell'assemblea. Comunque i contorni di queste responsabilità non sono molto chiari.

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    3. da un punto di vista tecnico non saprei. penso sia opportuno che lei contatti un legale.

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  53. Buona sera
    amministro un condominio che si trova in una situazione particolare: la licenza a costruire concessa dal Comune di Roma nel 1950 venne ritirata nel 1951 perchè il costruttore stava realizando il palazzo in maniera difforme al progetto. Nonostante tutto il costruttore ha continuato a costruire e ha ultimato l'edificio. Ovviamente l'agibilità non fu mai richiesta. Successivamente a partire dal 1986 i diversi proprietari hanno provveduto (quasi tutti) a sanare i loro appartamenti, ivi compresa una sopraelevazione sul terrazzo dell'ultimo piano di proprietà privata. Ovviamente nessuno ha mai eseguito un controllo statico dell'edificio neanche a seguito della sopraelevazione. In questo caso come è opportuno procedere? Al momento sto verificando che tutti gli appartamenti siano stati almeno sanati. Grazie

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    1. per gli interi fabbricati, la procedura di condono prevede di dover effettuare una analisi strutturale, la quale è sì complessa ma non stringente come sarebbe per procedure ordinarie. Quella è ritenuta sufficiente per dichiarare la sicurezza del fabbricato, anche se a leggere alcuni passaggi della originaria legge 47/85 sembrerebbe che, comunque, le norme che garantiscono la sicurezza delle persone non possono essere soggette a deroga (e dunque le costruzioni soggette a condono dovrebbero rispettare le NTC 2008 o quelle in vigore almeno negli anni 80 e 90, circostanza che di fatto non si verifica mai). In qualità di amministratore potrebbe limitarsi a verificare che in ciascuna domanda di condono sia stato correttamente prodotto il certificato di idoneità statica, anche se per le successive procedure di agibilità probabilmente servirà un collaudo statico dell'intero edificio. Il problema sarà per chi eventualmente non dovesse aver presentato domanda di condono.

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  54. Buonasera Marco,
    devo affittare un locale commerciale che fa parte di un condominio del 1890 anno di costruzione, dunque, ovviamente privo di abitabilità. Per aprire la sua attività commerciale, l'affittuario, pretende l'agibilità, anche perchè nel contratto di affitto sostiene sia obbligatorio citarla. Per ottenere l'agibilità il Suap del Comune mi ha richiesto di presentare una SCIA PER AGIBILITA'. Nella modulistica di si deve far riferimento ad un inizio e fine lavori con titolo edilizio presentato quale scia o pdc. Ma se non ho fatto alcun lavoro nel locale che necessitasse di SCIA O PDC, come posso anche solo provare a compilare tale documentazione? Potrei al massimo, in qualità di tecnico abilitato (architetto) nonchè proprietario, autocertificare il rispetto delle norme igieniche sanitarie - il superamento delle barriere architettoniche -la conformità degli impianti , la conservazione della staticità dell'edificio. Ma non credo sia obbligatorio collaudare nulla dato che si è intervenuti con opere cche necessitavano di collaudo se non il semplice adeguamento dell'impianto elettrico. Secondo te è davvero obbligatorio allegare l'agibilità in un contratto di affitto di un immobile del 1890 pena l'annullamento del contratto??Ti ringrazio in anticipo per il tuo riscontro.

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    1. se l'immobile non ha subito modifiche interne rispetto al progetto di costruzione (o al catastale del 39 se è assente il progetto) allora l'agibilità non va richiesta: è scritto chiaramente nella stessa guida per l'agibilità, ed alla scia commerciale il suo conduttore potrà allegare una relazione di un tecnico in tal senso. se invece sono state fatte modifiche interne, allora serve richiedere l'agibilità.

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  55. Grazie. Preparerò relazione in tal senso.

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  56. Buongiorno Marco,
    ho un locale commerciale affittato da circa 20 anni. Ora il conduttore mi chiede il certificato di agibilità (deve presentarlo per un finanziamento che ha chiesto). Io non me lo ritrovo. A chi devo richiederlo? E nel caso in cui non esistesse, come devo comportarmi? Devo farne fare uno ex novo a mie spese? Grazie della sua gentilezza. Filippo

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    1. se siamo a Roma, l'archivio agibilità è consultabile direttamente on-line attraverso i servizi accessibili via internet agli utenti registrati. Se dalla visura non dovesse emergere, occorrerà farlo nuovo, il che comporta delle potenziali complessità.

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  57. Gentile arch. Campagna, devo presentare una scia di agibilità per un appartamento a Roma che deve essere venduto; l'impresa costruttrice ha terminato la palazzina nel 2007 e non ha mai richiesto l'agibilità. Vorrei sapere se ora i proprietari devono pagare una sanzione e come fare per avere un'idea più chiara sulla documentazione da presentare e sul procedimento da seguire.
    La ringrazio molto.

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    1. c'è la pagina specifica dell'agibilità sul sito del dipartimento urbanistica: lì trovi la modulistica commentata.

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  58. Gentile arch. Campagna. Anzitutto complimenti per la competenza e la chiarezza. Sono un inquilino di uno stabile di un Ente previdenziale di Roma costruito nel 1960. L'Ente sta procedendo alla dismissione del suo patrimonio immobiliare e presto dovrò acquistare la casa dove vivo. Mi risulta che il palazzo sia dotato di certificazione di agibilità, tuttavia è emerso recentemente che vi sono tre appartamenti totalmente abusivi (ex-lavatoi) per i quali l'Ente non intende richiedere alcuna sanatoria. In questo caso la certificazione di agibilità (ottenuta evidentemente senza evidenziare l'esistenza degli immobili abusivi) deve ritenersi invalida per tutti gli appartamenti del palazzo? Siccome la vendita avverrà con l'intervento di una cooperativa costituita dagli inquilini, cosa mi consiglia per fare chiarezza sulla situazione?

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    1. l'agibilità attesta la rispondenza del progetto al costruito, quindi se ci sono delle situazioni abusive è chiaro che c'è un problema. comunque ad oggi non potrebbe essere messa in essere una procedura di condono, perché i termini dell'ultima legge sono ampiamente scaduti. tuttavia se si tratta di un ente che può essere considerato un ente pubblico, chi acquista può beneficiare dell'art. 40 L 47/85 e quindi depositare una domanda di sanatoria entro 120gg dal rogito di trasferimento, dunque tecnicamente possono essere venduti in questa circostanza anche immobili abusivi, solo che l'onere della messa in regola ricade sull'acquirente (ed è per questo che l'ente probabilmente non ha alcun interesse a sanare preventivamente). Dunque in tale ottica, solo dopo le cessioni si potrà chiedere l'agibilità, scorporando dalla domanda gli immobili che nel frattempo sono stati oggetto di domanda di condono.

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  59. Buonasera Architetto Campagna
    I miei genitori hanno acquistato nel 1973 un appartamento a Borghetto S.Spirito;
    nell'atto notarile è allegata una planimetria catastale risalente alla costruzione corrispondente allo stato dei luoghi.
    Oggi, non so come e per quale motivo, emerge che il condominio è privo di agibilità e nel richiederla emerge che il nostro appartamento acquistato nel 1973, per un muro interno di troppo non è conforme al progetto presente negli archivi comunali.
    L'amministrazione condominiale esige da noi una sanatoria che costa più di 1.000,00 euro.
    La mie domande sono:

    1) perchè il comune non rilascia un'agibilità parziale quando è anche prevista dal'art. 24 comma 4 lettera B del d.P.R. 380/2001?

    2) nello stesso d.P.R. 380/2001 art.24 comma 2, richiede l'agibilità per i seguenti interventi:
    a) nuove costruzioni;
    b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
    c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

    Il condominio non ricade in nessuna di queste casistiche e il fatto che il costruttore abbia realizzato e successivamente venduto a noi un'appartamento con un muro di troppo non fa altresì rientrare il condominio in una delle casistiche sopra riportate ... mi sbaglio?

    3)Qual'è l'articolo del Regio Decreto 27 Luglio 1934 che collega l'agibilità alla corrispondenza di progetto? secondo il quale io dovrei essere obbligato a sanare l'immobile?
    Grazie anticipatamente
    Alessandro B.

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    1. l'agibilità può essere anche parziale, ma non avrebbe senso chiederla per tutte le unità tranne una: se il condominio ha deliberato di dotarsi dell'agibilità, secondo me non ci si può tirare indietro singolarmente, anche se la cosa andrebbe valutata dal punto di vista legale più che da quello tecnico. Ovviamente, se nelle singole unità sono rinvenute delle difformità, queste vanno sanate. L'agibilità è necessaria anche per opere di diversa distribuzione interna, se variano il numero dei vani: ho scritto un post più specifico più di recente che si intitola "cila ed agibilità".

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  60. salve architetto, dovrei redigere una agibilità di una piccola palazzina a due piani dotata di regolare permesso a costruire del 2001; effettuando ricerca alll'ufficio progetti non ho trovato inizio e fine lavori, collaudo statico, che secondo me devono essere stati depositati per forza, almeno il collaudo.
    Come si agisce in questi casi?
    dove ancora posso effettuare ricerche?
    Grazie anticipatamente
    Paola C.

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    1. mi scusi, forse le è utile sapere che l'immobile si trova in roma ed ha degli appartamenti con abusi condonati con tanto del certificato di concessione in sanatoria
      grazie

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    2. per il collaudo e relativo progetto strutturale bisogna fare istanza di accesso agli atti al genio civile. inizio e fine lavori però avrebbero dovuto essere nel fascicolo del dipartimento. comunque il protocollo è recente, si può provare a chiedere l'esistenza degli altri protocolli collegati.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.