martedì 11 agosto 2015

comprare casa: le verifiche da fare e i documenti da richiedere

Una casa, così come qualunque altra categoria di immobile, generalmente richiede un notevole esborso economico per poterne acquisire la proprietà, e fare un acquisto sbagliato può essere davvero problematico in termini soprattutto economici. Le insidie che sono dietro all'acquisto di un immobile sono tante e derivano tutte dalla complessità delle leggi italiane, tanto che molto spesso vengono immessi sul mercato, magari in buona fede, degli immobili che invece non potrebbero essere compravenduti: in questo post vorrei descrivere in particolare le insidie che possono derivare dalla sfera urbanistica, che poi è quella che produce i problemi maggiori, per poter dare utili informazioni sia a chi intende comprare e sia, soprattutto, a chi intende vendere.


aspetto urbanistico
Prima di citare le norme nello specifico, è bene fare un breve quadro della situazione: secondo la normativa italiana, non è possibile comprare (o vendere) un immobile che non sia legittimo dal punto di vista urbanistico. La legittimità urbanistica, tema sul quale ho scritto in particolare in quest'altro post, è una condizione che può essere certificata e che si matura nel momento in cui è possibile dimostrare, attraverso la lettura della dovuta documentazione e la verifica sul posto da parte di un tecnico, che l'immobile è conforme all'originario titolo edilizio ovvero che è conforme a successivi titoli edilizi richiesti per le eventuali modifiche apportate (per esempio una DIA o una CILA per diversa distribuzione degli spazi interni, per la realizzazione di tettoie o pensiline pertinenaziali, per l'apertura o chiusura di finestre, etc). I titoli edilizi che legittimano lo stato dei luoghi possono anche essere ottenuti "a sanatoria" prima della vendita, ammesso che le modifiche abusivamente apportate all'immobile siano in effetti sanabili.

Altro aspetto a cui fare grande attenzione è l'agibilità: richiedere la produzione o l'aggiornamento del certificato di agibilità è obbligatorio in moltissimi contesti, dalle nuove costruzioni alle ristrutturazioni che vanno a modificare la consistenza dell'edificio (p.e. frazionamenti, fusioni, ampliamenti), ma, sibillinamente, anche dopo ogni opera che possa "aver influito sulle condizioni di salubrità, sicurezza, risparmio energetico", cioè praticamente...sempre! a mio modesto parere sarebbe necessario riformare l'intero processo di istruttoria di questo documento, perché oggi è di fatto più complesso richiedere l'aggiornamento di un agibilità che non chiedere il permesso per effettuare le opere (il che è un controsenso), ma questo è un altro discorso. Non troverete una legge che obbliga alla presenza dell'agibilità (fermo restando l'art. 30 del regolamento di igiene del Comune di Roma, che impone la non abitabilità degli ambienti privi del certificato) ma ciò è implicito: nel momento in cui il certificato è obbligatorio (DPR 380/01) va da sè che il non avere il documento o il non averlo aggiornato equivale a non avere completa la documentazione attestante la legittimità. Sull'agibilità potete leggere quest'altro mio post sull'argomento.

La norma principale a cui fare riferimento è la legge 47/85 (famosa più che altro per il primo condono edilizio della storia italiana - qui si trova il testo originario) della quale oggi risultano ancora in vigore soltanto alcuni articoli. Quelli che maggiormente interessano il caso in esame sono il 41 ed il 17. L'articolo 41 sancisce, tra le righe, che esiste uno spartiacque tra gli immobili la cui edificazione è iniziata prima o dopo il 1 settembre 1967, anno di entrata in vigore della 765/67: gli immobili edificati o modificati prima di tale data sono "tecnicamente" commerciabili anche se formalmente abusivi (non mi dilungo su questo aspetto perché, per approfondirlo, vi rimando a quest'altro mio post specifico sul tema), mentre quelli iniziati successivamente, o che successivamente a tale data hanno subito opere di modifica che avrebbero dovuto essere soggette a titolo edilizio, non possono essere compravenduti e, quindi, sono di fatto nulli gli atti di trasferimento di diritti reali eventualmente già stipulati.

Mentre l'art. 41 che abbiamo visto qui sopra riguarda tutti gli edifici, sia legittimamente costruiti e sia "abusivi", l'articolo 17 della 47/85, oggi abrogato e confluito nell'art. 46 del DPR 380/01, invece parla specificatamente di edifici con opere abusive: se le opere in assenza di titolo sono realizzate successivamente al 17 marzo 1985, in assenza di concessione in sanatoria, gli atti non possono essere stipulati o sono di fatto nulli se già stipulati.

A chiosa di quanto fin qui trattato, mi sembra stucchevole che in un paese come il nostro, in cui sono obbligatori dei documenti utili ma - diciamolo - non fondamentali, come per esempio l'APE, e altri documenti invece del tutto inutili, non sia invece obbligatorio far redigere una certificazione di legittimità urbanistica prima di immettere l'immobile in pubblicità, visti i possibili, gravi risvolti legali. Molti di voi diranno: ecco, l'ennesimo tecnico che vorrebbe l'ennesimo balzello per guadagnarci su; siete ovviamente liberi di pensarla come ritenete opportuno, ma in realtà, finché la normativa rimane così complessa e con risvolti così pericolosi (l'annullamento di un atto comporta l'esborso di diversi soldi a favore di chi ha comprato da parte di chi ha venduto), solo con un attestazione del genere il compratore e venditore possono essere davvero sereni nella compravendita. Ovviamente l'attestazione si può fare a prescindere dall'obbligatorietà normativa.

aspetto catastale

la legge 122/2010 di conversione del decreto 78/2010 all'art. 19 ha definito che un immobile non può essere compravenduto se la planimetria catastale non corrisponde esattamente allo stato dei luoghi. Qui ci sarebbe molto da dire, ma mi limiterò a citare alcuni concetti che, se ce ne sarà la necessità, svilupperò in altri post (e che in parte ho già trattato altrove su questo blog):
  • la planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi deve essere il risultato di una autorizzazione urbanistica: non si può fare una variazione planimetrica senza autorizzazione urbanistica. Solo in alcuni casi in cui è davvero riscontrabile un errore nella precedente planimetria è possibile depositare una "esatta rappresentazione grafica", che è però una procedura molto abusata in passato per accatastare delle modifiche non autorizzate dell'immobile. Il catasto nasce per soli scopi fiscali e pertanto non ha alcuna probanza urbanistica.
  • anche per quanto detto prima, la planimetria catastale di per sè non attesta un bel niente dal punto di vista urbanistico: potreste benissimo avere una planimetria conforme ma un immobile completamente abusivo. questo perché in passato - e in verità in parte anche oggi - non c'è un riscontro effettivo circa il fatto che la variazione catastale venga in effetti presentata come risultato di una istanza urbanistica: tutto sta all'"onestà" del tecnico redattore, e del suo committente. Dunque si, è obbligatorio che la planimetria sia conforme allo stato dei luoghi, ma ciò non significa che l'immobile sia legittimo.
  • fino a diversi anni fa non era obbligatorio aggiornare la planimetria catastale se le opere di modifica dell'immobile erano di modesta entità: io, come tecnico, ho sempre suggerito ai miei clienti di effettuare comunque la variazione catastale. Da qualche anno a questa parte invece la modifica planimetrica è obbligatoria sempre quando si fanno opere edili di modifica, anche per modifiche davvero irrisorie: potreste dunque trovarvi nella condizione in cui avete una distribuzione planimetrica legittimata da una vecchia DIA (o magari da qualche vecchio articolo 26) ma la planimetria catastale non aggiornata: in questo caso è sufficiente fare un docfa "ora per allora" che non ha sanzioni.
  • i soli casi in cui la planimetria catastale è effettivamente probante a fini della legittimità urbanistica sono due: 1. quando si tratta della planimetria d'impianto fatta negli anni 1939/40, cioè in concomitanza della creazione del "nuovo catasto edilizio urbano" che per la prima volta prevedeva la planimetria della singola unità immobiliare; 2. quando si tratta della planimetria catastale di un immobile soggetto in passato a condono, e si tratta della planimetria allegata alla concessione in sanatoria (sebbene in questi casi è comunque preferibile vedere anche il progetto depositato nell'istruttoria di condono).

altri aspetti tecnici

Come ho detto in premessa, questo post si sarebbe concentrato più che altro sull'aspetto urbanistico, e, poi, visto che era strettamente correlato, ho trattato brevemente anche quello catastale. Gli altri aspetti a cui fare attenzione, per rimanere in quelli di ambito tecnico, sono:
  • l'attestato di prestazione energetica, un documento che attesta il consumo energetico dell'immobile. deve essere redatto da un tecnico e depositato presso la Regione: a breve dovrebbero esserci grandi cambiamenti su questo argomento ma il documento rimarrà comunque obbligatorio. Se è assente non è possibile procedere alla stipula dell'atto; se si dovesse scoprire in seguito che l'attestato è falso o riporta una classe sbagliata per errori di calcoli del tecnico, l'atto può essere annullato e il tecnico può essere chiamato a dover rispondere dei danni.
  • le certificazioni degli impianti dell'immobile: se gli impianti sono stati realizzati o modificati dopo il 2008, devono possedere il certificato di conformità o dichiarazione di conformità; per quelli realizzati prima, può essere prodotta o la documentazione che era in vigore prima del DM 37/08, oppure, in alternativa, una dichiarazione di rispondenza (DiRi). Per redigere correttamente una DiRi è necessario seguire un protocollo ed effettuare delle prove sull'impianto: è una operazione che può essere fatta anche da un tecnico, ma è consigliabile che a farla sia un installatore qualificato. Le DiRi fatte per bene hanno un costo non irrilevante, perché richiedono del tempo e perché il loro rilascio comporta delle grandi responsabilità. Gli impianti soggetti a certificazione sono quello elettrico e quello di distribuzione del gas. Quello idrico pure sarebbe soggetto a certificazione, ma non esistendo una norma tecnica di riferimento, è sufficiente che l'idraulico attesti di essere adeguatamente formato alla realizzazione.


10 commenti:

  1. Buongiorno Architetto e grazie per il prezioso blog.
    Sto acquistando un immobile nel comune di Marino (prov. Roma) e facendo le verifiche urbanistiche in Comune ho scoperto che nella piantina del progetto depositato ci sono due tramezzi e una porta, non presenti nello stato di fatto. Si tratta di tramezzi interni che separavano il soggiorno dall'angolo cottura. La piantina catastale è invece conforme allo stato di fatto (cioè non presenta i tramezzi e la porta): tuttavia il proprietario ha dichiarato di non aver mai eseguito DIA, SCIA, CIL ecc. L’immobile è del 1986. Per sanare la situazione il proprietario ha promesso di effettuare una CILA in sanatoria, prima del rogito che dobbiamo stipulare fra tre settimane. E’ corretto fare la CILA in sanatoria e dove è stabilito ciò? Inoltre tale pratica prevede un responso da parte del Comune o basta la comunicazione e l’asseverazione con il pagamento della sanzione per ripristinare la conformità urbanistica? Anche in questo caso dove è stabilito ciò? Quali sono i documenti che attesteranno effettivamente l’avvenuta regolarizzazione (che voglio verificare prima del rogito)? Inoltre chi stabilisce il costo della sanzione? Grazie ad un post del suo blog ("sanare gli abusi edilizi a Roma") ho capito che i riferimenti normativi in questione sono l’Art 36 o l’Art. 37 del Testo Unico: ma non ho trovato esattamente i commi che rispondono alle mie domande.
    Grazie


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    1. se non ci sono altre difformità, la situazione può essere sanata con una CILA. i riferimenti normativi sono contenuti nei primi articoli del DPR 380, in particolare l'art. 6, rientrando queste opere tra quelle definibili come manutenzione straordinaria. La CILA è una mera comunicazione, ma asseverata: ciò significa che non è previsto da parte del comune nessuna attività, se non del tipo repressivo se si riscontrano inesattezze o falsità nella documentazione. La responsabilità della correttezza dell'istanza è del tecnico che la sottoscrive in qualità di progettista. il costo della sanzione è stabilito sempre dal DPR 380/01, art. 6 comma 7 ed è forfetario indipendentemente dalle opere effettuate abusivamente.
      Il Comune nello specifico potrebbe richiedere procedure diverse, ma comunque non in contrasto con il DPR.
      Gli articoli 36 e 37 riguardano le opere abusive realizzate in assenza o difformità della SCIA, della DIA e del PdC, ma non della CILA.

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  2. Salve,
    grazie per il prezioso blog. Mi trovo a redigere la nota tecnica per una compravendita, e devo appunto certificare lo stato dei luoghi. Mi trovo in questa situazione; il locale adibito a cucina e così indicato in tutte le planimetrie catastali e/o allegate a documentazione di lavori, è alto 2.35 m, ovvero non conforme alle attuali normative. Posso indicarlo come cucina in quanto già accatastato come tale o per poter affermare conformità alle normative vigenti devo indicarlo come dispensa? In questo caso posso non indicare la cucina in alcun locale? Spero di essermi spiegata
    grazie

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    1. più che al catastale, bisognerebbe capire da che titolo deriva quella cucina così bassa. se è indicata così nel progetto edilizio o nel catastale del 1939 si può dare per buona, altrimenti non è conforme.

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  3. Stimato Architetto,
    forse agendo troppo d'impulso, ho firmato una proposta d'acquisto per un vecchio casaletto ante '67 privo di agibilità, da ristrutturare completamente e con un permesso a costruire in sanartoria con cambio destinazione d'uso, per una parte dell'immobile, da cantina ad enoteca/salone... Orbene, in tale stato, potrà essere effettivamente venduto? Si potranno eseguire i lavori sul fronte delle autorizzazioni necessarie?
    La ringrazio.

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    1. bisognerebbe analizzare le carte: non è possibile dare un giudizio sulla fattibilità perché troppe sono le variabili in gioco. la destinazione "enoteca" non esiste urbanisticamente, se riferita alle abitazioni: o è salone o è magazzino o assimilabile.

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  4. Buongiorno,
    volevo avere un suo parere su una questione delicata: un mio cliente sta comprando casa a Roma in zona Prati e tra la planimetria di impianto del 1939 e lo stato attuale si sono riscontrate delle difformità. Alcune sono di natura grafica (manca la porta di accesso alla cucina e ad una stanza si accede da una finestra!) altre di tipo distributivo (accorpamento di due bagni, rimozione di un tramezzo...). Prima del rogito bisogna sanare tale situazione. Il tecnico del Municipio I con cui ho parlato mi ha prospettato due soluzioni: riaccatastamento per giusta indicazione grafica o Cila in sanatoria. Ho dei dubbi sulla prima strada (la più semplice e meno onerosa che riguarderebbe però i soli refusi grafici del 1939) poichè dopo aver fatto il riaccatastamento per giusta indicazione grafica ed essere andati al rogito, non vorrei che alla prima Cila da fare (in cui riassorbire le differenze distributive dovute a opere interne eseguite negli anni)si aprisse il caso su tale accatastamento (di solito visto sempre con molto sospetto). Toccherebbe poi comunque fare una Cila in sanatoria? Qual'è la sua esperienza rispetto a questo tipo di riaccatastamento? Si può poi usarlo come ante operam senza incorrere in problemi?
    La ringrazio anticipatamente

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    1. dovrei vedere la planimetria per poter esprimere un parere comunque ad occhio e croce ritengo sia sempre meglio fare una CILA.

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  5. Distinto Architetto devvero grazie per questo prezioso lavoro. Ho letto per quanto mi è possibile comprendere attentamente quanto scritto e se non le dispiace le vorrei domandare un consiglio in merito ad una questione. io e mio marito tramite un'agenzia abbiamo visto una casa il cui edificio nello stato originale risale al 1900, indipendente ristrutturata dagli attuali proprietari a partire dal 2000 com ampliamento dell'edificio di un terzo della superficie calpestabile, spostamento porta d'ingresso e altre cosette...impianto elettrico, infissi e non c'è alcun servizio idrico (in prospettiva il nuovo acquirente dovrebbe allacciarsi ad una sorgente poco distante e pagarsi i lavori). Dato che l'ampliamento e ogni altro lavoro di ristrutturazione, è stato fatto per mano degli attuali proprietari visto che erano muratori, non hanno al momento attuale (16 ANNI DOPO!!!) alcun documento che attesti la conformità planimetraria né tanto meno documento di autorizzazione ai lavori o legittimità urbanistica. Come è facile immaginarsi io e mio marito non sapevamo della necessità di tutte queste cose e pensavamo che bastasse affidarsi ad un'agenzia per avere almeno qualche garazia in più. La casa l'abbiamo solo vista, oggi volevamo fare la proposta, ma dopo che abbiamo capito come stanno le cose non vorremmo fare proprio un bel niente finché i proprietari non abbiano tutti i documenti in regola della casa. Ora la mia domanda è(sono): quali documenti DOBBIAMO pretendere nel nostrto caso per acquistarla 2) possiamo "obbligare" gli attuali proprietari a richiedere i documenti necessari visto che l'hanno messa in vendita 3) come possiamo recuperare il tempo perduto ad andarla a vedere e le altre occasioni magari perse visto che in parole povere così come stanno le cose avremmo acquistato una casa irregolare? Mi scuso per l'eventuale confusione, ma la ringrazio se vorrà rispondermi. Eva

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