giovedì 12 luglio 2012

sanare gli abusi edilizi a Roma

Alzi la mano chi, nell'acquisto di una casa o magari nel ricevere un immobile in eredità, non si è scontrato con quel piccolo tramezzo demolito per allargare il soggiorno, o quella porta spostata per migliorare l'accesso alla cucina, insomma che non si è imbattuto in quelle che più comunemente sono conosciute come le irregolarità urbanistiche, dette anche (secondo me a volte impropriamente) abusi edilizi. Al di là dei paroloni inquietanti che spesso vengono usati più per spaventarci che non per punirci, molto spesso è possibile tornare ad una situazione di regolarità perché, per fortuna, la Legge ammette quello che in gergo tecnico viene chiamato l'"accertamento di conformità": in questo post vorrei cercare di trattare l'argomento, sempre senza pretesa di esaustività, per dare una guida ai colleghi tecnici e ai lettori non tecnici che si dovessero imbattere nel problema.



attenzione: in questo post non parlerò della sanatoria edilizia intesa come condono edilizio: questa è una procedura speciale che è stata utilizzata in passato dai governi per fare cassa "una tantum". Non si può escludere che in futuro possano esserci altri condoni edilizi, ma allo stato attuale della legislazione nazionale le sanatorie possono essere fatte solo nell'ambito di quanto prevede il DPR 380/01 che ovviamente contempla una casistica estremamente ristretta rispetto alle leggi sul condono.

Facciamo subito un chiarimento essenziale: la Legge consente la regolarizzazione di opere realizzate abusivamente, quindi senza aver preventivamente richiesto il necessario titolo, se e soltanto se queste opere sarebbero autorizzabili al momento di richiederne la sanatoria: ciò significa che se eseguo delle opere abusive che oggi sarebbero autorizzabili, non è detto che un domani che andrò a chiedere la sanatoria siano ancora sanabili, perché potrebbe essere intercorsa nel frattempo qualche ulteriore, nuova norma locale o nazionale a modificare i parametri richiesti per le autorizzazioni edilizie. Per questo motivo è, secondo il mio modesto parere, sempre sconsigliabile eseguire opere senza richiedere il relativo titolo, oltre al fatto che è anche vietato dalla legge ed in certi casi si può anche incorrere in sanzioni penali (molto più facilmente di quanto si possa pensare). Questo meccanismo del sanare "a posteriori" un'opera edilizia è chiamata, dalla Legge, l'accertamento di conformità.
Di fatto si tratta di chiedere un titolo edilizio a sanatoria, il quale comporterà il deposito presso il Municipio territorialmente competente di una pratica non molto diversa da quella che dovremmo fare se le opere fossero ancora da realizzarsi. Ovviamente il deposito di una pratica a sanatoria comporta una oblazione aggiuntiva rispetto al presentare una pratica ordinaria.
In linea teorica è possibile chiedere la sanatoria anche per edifici interi mai autorizzati, ma in questo caso le norme che dovrebbero essere rispettate sono così tante e così in continuo aggiornamento che è secondo me utopico riuscire a farsi autorizzare a posteriori una struttura complessa. Oltre al fatto che la sanzione amministrativa sarebbe enorme rispetto al valore commerciale stesso del fabbricato, come in parte è anche giusto che sia, ma questo lo vedremo in seguito.
Più o meno lo stesso discorso vale per gli ampliamenti, anche modesti, di fabbricati o appartamenti: quanti, secondo voi, dei volumi abusivi condonati con le varie leggi sui condoni sono stati realizzati seguendo le normative in vigore al momento della realizzazione dell'abuso? io non saprei di preciso, ma dei diversi condoni che ho avuto fra le mani (alcune decine), nessuno sarebbe stato autorizzabile con le norme in vigore al momento della realizzazione, figuriamoci poi con le normative attualmente in vigore. Ecco quindi quale fu il grande vantaggio del condono edilizio: il fatto che fosse possibile rendere "legale" un immobile che non avrebbe mai potuto essere autorizzato seguendo le vie "ufficiali". Vorrei comunque dire - e non per spezzare una lancia a favore dell'abusivismo, perché l'abusivismo edilizio è secondo me uno dei grandi mali di questo paese - che il fenomeno dell'edilizia realizzata senza titolo è anche figlia di una burocrazia soffocante e a tratti folle, che sa essere contorta e ininterpretabile fino alla follia anche e soprattutto dove non ce ne sarebbe motivo.
Secondo la mia esperienza, i casi più frequenti in cui è possibile richiedere una sanatoria sono le piccole ristrutturazioni interne degli appartamenti, fino anche alle fusioni ed ai frazionamenti: oltre questi ambiti, la sanatoria diventa quasi un'utopia, come dicevo prima: per questo motivo mi limiterò alla trattazione di questi ambiti di intervento.
Prima di proseguire nell'analisi più dettagliata dei vari argomenti, vale la pena dire che, a meno che non ho male interpretato le norme, non è possibile usare la legge sul piano casa come sanatoria.

Anzitutto, come sempre, il riferimento normativo: la possibilità di ricorrere all'accertamento di conformità è sancita dal DPR 380/01 all'art. 36 (opere realizzate senza il permesso di costruire) e 37 (opere realizzate in assenza o in difformità dalla DIA).nell'art. 36 ricadono quindi anche le opere che sarebbero autorizzabili con una DIA in alternativa al permesso di costruire (la superDIA), mentre nell'art. 37 sostanzialmente ricadono tutte le manutenzioni straordinarie, tra cui le ristrutturazioni interne. Roma Capitale applica sostanzialmente la stessa procedura che si applica in quasi tutta Italia: ovvero si presenta una pratica praticamente identica a quella che si dovrebbe presentare se le opere fossero ancora da svolgersi.
Parlando di accertamento di conformità non può non parlarsi anche di sistema sanzionatorio: ovviamente presentare una pratica a sanatoria costa di più che non presentare una pratica ordinaria. Fino a qualche tempo fa la differenza non era tuttavia così pesante: una DIA ordinaria costava circa 150 euro, una a sanatoria invece 516, tant'è che era spesso più conveniente fare direttamente la sanatoria a fine lavori (comportamento comunque deprecabile, e che comunque espone al rischio di controlli durante i lavori che possono portare a sanzioni pesanti anche penali). oggi la situazione è diversa: la pratica ordinaria (una CILA per esempio) costa 256 euro come reversale municipale, ma presentarla a sanatoria costa non solo i 516 euro di prima, ma una ulteriore cifra, variabile da zona a zona e da abuso ad abuso che non è mai meno di 1.000 euro. Questi ulteriori esborsi furono introdotti da una legge regionale del Lazio, la 15 del 2008, che ha introdotto un sistema sanzionatorio parallelo e suppletivo a quello ordinario: è facoltà delle regioni fare una cosa del genere. Sulla scorta di questa nuova legge, dopo appena tre anni di interregno in cui non si è capito assolutamente nulla, Roma Capitale si è di recente dotata di una delibera consiliare in cui ha sancito come si applica la citata legge regionale sul territorio della capitale: la delibera 44 del 2011. Questa delibera ci accompagnerà nell'analisi dettagliata delle varie situazioni in cui possiamo trovarci.

accertamento di conformità di opere di manutenzione straordinaria (le "comuni" ristrutturazioni interne degli appartmaenti o locali commerciali)

penso sia il caso più comune e più semplice da affrontare. Anzitutto, bisogna chiedersi cosa si dovrebbe presentare in municipio per fare opere di manutenzione straordinaria in un appartamento, e la risposta, oggi, si chiama CILA. Su come fare una CILA e i "segreti" da sapere vi reindirizzo a questo mio post di qualche tempo fa. Cosa importantissima da spiegare ai committenti è che NON necessariamente la loro distribuzione planimetrica, pensata e ripensata magari per anni, verrà accettata. Ricordiamoci infatti che la planimetria deve rispettare le stesse regole cui sono soggette le opere ancora da farsi: per le varie regole vi rimando sempre al post sulla CILA linkato prima.
Dunque in soldoni bisognerà presentare al municipio territorialmente competente un modulo CILA opportunamente compilato, e corredato di tutto quanto necessiterebbe se le opere fossero da fare: quindi occhio sempre alla preesistenza urbanistica (ovviamente, in questo caso, non c'è per il tecnico l'onere di asseverare la legittimità della preesistenza intesa come distribuzione planimetrica, perché si sta appunto presentando una domanda di sanatoria. Vi verrà comunque chiesto di verificare che l'intero fabbricato sia stato legittimamente edificato, e quindi bisognerà accertarsi che esista la licenza edilizia e che l'edificio sia stato realizzato conformemente a questa). Di recente è stato introdotto l'obbligo di allegare alle CILA a sanatoria il DURC dell'impresa esecutrice, che pure va dichiarata. A me personalmente questa sembra una assurda forzatura, comunque se seguiamo il filo logico delle normative non è sbagliato: se il committente ha commissionato i lavori ad un'impresa, anche se questi erano "abusivi", ciò non significa che l'impresa non dovesse essere in regola con i versamenti previdenziali. A rigore di logica i municipi dovrebbero quindi anche chiedere le certificazioni degli impianti, ma siccome questa cosa non compete ai municipi ma al dipartimento, nessuno ve lo chiederà (logico, no?). Da qui nasce subito una grande confusione: molti allegano a queste pratiche un DURC attualmente in vigore delle imprese esecutrici, e i municipi accettano senza battere ciglio. In linea teorica si dovrebbe verificare se l'impresa era in regola al momento dell'esecuzione dei lavori, e non al momento di presentare la domanda. Come fare quindi per avere dei DURC arretrati? sembra sia possibile ottenere uno "storico" della regolarità contributiva alla Cassa Edile, ma non so se ciò vale anche per INPS e INAIL. Altrimenti incrociate le dita e sperate che la segretaria dell'impresa sia così brava da tenere copia e traccia di tutti i DURC scaduti. Per superare a piè pari il problema, potete dichiarare che i lavori sono stati fatti precedentemente al 2005, anno in cui è diventato obbligatorio il DURC (ma non fu subito obbligatorio allegarlo alle pratiche), ma ovviamente non in tutti i casi è possibile dichiarare una cosa del genere (per esempio nel caso in cui aveste comprato l'immobile successivamente al 2005, oppure se fossero state presentate delle pratiche edilizie sempre dopo il 2005). Una piccola nota: nelle varie leggi di questi ultimi giorni è stata inserita una dicitura specifica sul DURC che lascerebbe intendere che è compito delle amministrazioni verificare il DURC, e non più compito dell'impresa fornirlo (così da evitare falsificazioni, per esempio), ma non mi risulta che a Roma abbiano recepito questa norma.
Passiamo alla cosa che più interessa: le sanzioni. Al momento della presentazione della CILA a sanatoria bisognerà pagare una reversale di circa 516 euro, che è quello che spetta per legge al Comune. Oltre a questa reversale, bisognerà devolvere una ulteriore cifra, che è stata introdotta dalla Regione Lazio (quindi sono ulteriori vessazioni che non troverete nelle altre Regioni): gli importi sono descritti in maniera non molto chiara nella delibera 44 che linkavo prima. Per le manutenzioni straordinarie, se si ricade in zona territoriale omogenea "A" "E" od "F" la sanzione è di 2.000 euro per immobili fino a 200mq; 3.000 fino a 400mq e 5.000 oltre i 400mq. Nelle altre Z.T.O. le sanzioni sono la metà. Il tutto è descritto al punto 4 della delibera. Direte voi: nel nuovo PRG non ci sono le ZTO! come faccio? semplice: aprite le norme tecniche di attuazione del piano regolatore ed andate all'art. 107: lì è indicata la corrispondenza tra tessuto del nuovo piano e z.t.o. della vecchia legge.
In molti municipi il pagamento di questa sanzione regionale è contestuale alla presentazione della pratica: in altri invece bisogna attendere che il municipio dia l'OK al pagamento (ricordiamoci che le pratiche a sanatoria non hanno silenzio assenso, in teoria).

accertamento di conformità di opere di restauro o risanamento conservativo.


queste opere sono soggette alle stesse sanzioni delle manutenzioni straordinarie: bisogna solo capire quali opere appartengono a queste categorie. Per sapere meglio come sono distinte le varie opere si potrebbe andare a vedere la circolare del dipartimento che specifica sufficientemente quali opere ricadono in queste definizioni. Comunque per esperienza personale, sono per esempio risanamenti conservativi le fusioni di due immobili e le cessioni o acquisizioni di singoli vani dagli appartamenti limitrofi, ma non i frazionamenti!

accertamento di conformità di opere di ristrutturazione edilizia.


La ristrutturazione edilizia ingloba una enorme vastità di opere: può essere un ampliamento, una variazione di volume, o anche un semplice frazionamento di un appartamento in due più piccoli. Come dicevo prima, secondo me è praticamente impossibile che in un ampliamento o in una modifica del volume di un fabbricato siano state rispettate tutte le norme possibili immaginabili, comunque il caso si applica anche se il ripristino dello stato originario fosse impossibile (in questo caso, e solo in questo caso, avremmo l'accertamento di conformità su un opera non conforme, ma è l'amministrazione che deve stabilire se si può ripristinare oppure no).
In ogni caso, bisogna distinguere due famiglie di casi: quelli in cui è possibile determinare la sanzione in base all'aumento di valore di mercato dell'immobile e quelli in cui ciò non è possibile. Dato che la stessa legge regionale specifica che l'aumento di valore si calcola in base all'Osservatorio del Mercato Immobiliare, e dato che l'Osservatorio basa i suoi calcoli esclusivamente sul metro quadro "secco" (senza quindi considerare, per esempio, che un appartamento di piccola metratura ha un valore per metro quadro più alto di uno di grande metratura, o che a parità di superficie commerciale un negozio che ha tre vetrine ha un valore a metro quadro più alto di uno che ne ha una sola), questa sanzione si applica solo a quelle ristrutturazioni edilizie in cui c'è un effettivo aumento della superficie utile dell'immobile. Qui torno a ripetermi: secondo me è quasi impossibile che sia autorizzabile un ampliamento abusivo: comunque, se fosse il caso, dovreste pagare il doppio dei valori dell'OMI per metro quadro, e calcolate che i valori OMI oggi sono molto affidabili e vicinissimi ai reali valori di mercato. La determinazione della sanzione è direi quasi banale: basta andare sull'OMI, prendere il corretto valore, moltiplicarlo per la superficie abusiva, e quindi moltiplicare il tutto per 2. Se siete in zona "A" però leggete più appresso.
Se invece non fosse possibile determinare l'aumento di valore su base OMI (esempio tipico, il frazionamento abusivo: non c'è aumento di metri quadri totali tra ante e post-operam) allora occorrerà redigere un computo metrico delle opere realizzate abusivamente e calcolare il triplo di tale importo. Che opere inserire in questo computo metrico? beh ovviamente dipende da cosa è stato fatto: se è stato frazionato un appartamento, allora magari si è solo murata una porta. Ma attenzione! il muro di separazione tra due appartamenti oggi deve rispettare specifiche normative tipo la trasmittanza termica non inferiore a 0,8 W/mqK e un abbattimento acustico Rw non inferiore a 50dB, valori impossibili da rispettare da un semplice tramezzo: ecco quindi che bisognerà inserire anche le opere fatte per trasformare un tramezzo in un muro di separazione tra due unità. E se non è stato fatto? allora in teoria il frazionamento non è autorizzabile. Non dimenticate, sempre nell'esempio di un frazionamento, le necessarie, anche se minime, opere per la separazione degli impianti elettrico ed idrico. Tornando al calcolo della sanzione fate attenzione: sulla delibera del Comune non è specificato che sia il triplo, ma siccome questa fa riferimento alla legge regionale, vale quello che sta scritto in quest'ultima, ovvero il triplo del costo di costruzione. Qui secondo me c'è un errore di trascrizione: volevano forse dire "il triplo del contributo di costruzione" come è detto nel DPR 380/01 e invece gli è scappato "il triplo del costo di costruzione": la differenza è sottile ma sostanziale: il contributo di costruzione è generalmente il 10% del costo di costruzione, quindi stiamo parlando di una sanzione che forse volevano che fosse il 30% e invece è il 300% del costo di costruzione. Non lo sapremo mai, e non possiamo protestare: la Regione ha facoltà di inasprire le sanzioni quanto e come vuole, purtroppo. Non è chiaro, e non ho capito, se alla sanzione così calcolata vadano anche comunque aggiunti gli oneri sul costo di costruzione, che comunque vengono calcolati, nel caso, sulla base del medesimo computo metrico che avete già fatto, e potete approfondire la materia in questo mio post.

Comunque nella delibera c'è una contraddizione: prima si dice che gli importi delle sanzioni si calcolano come abbiamo visto finora, poi, al punto 6, si dice invece che ci sono valori tabellari se si è in zona "A". La confusione nasce dal fatto che prima si cita la definzione di ristrutturazione edilizia contenuta all'art. 10 comma C del dpr 380/01, mentre al punto 6 si citano i casi descritti nelle norme tecniche del piano regolatore (che distinguono tre diversi casi di ristrutturazione edilizia). Come comportarsi? secondo me, se si è in zona "A", allora applicate quanto detto al punto 6. se siete fuori dalla zona "A" allora è logico procedere come dicevamo prima, visto che nello stesso punto 6, alla lettera b), è scritto di fare come abbiamo visto (il doppio dell'aumento di valore), ma senza citare il caso delle opere non riconducibili ad aumenti di valore. La delibera è comunque un po contraddittoria su questo tema e farebbero bene a chiarire questi punti.

accertamento di conformità di un cambio di destinazione d'uso


qui si devono configurare i due casi: con o senza opere. Se è senza opere, e senza aumento di "carico urbanistico" (cfr. le NTA del PRG) è assoggettato alle stesse sanzioni del restauro o risanamento conservativo, sempre ammesso che la nuova destinazione sia autorizzabile (per esempio in quasi tutti i tessuti del centro storico è vietato convertire una abitazione in ufficio). Se è con opere o se comunque prevede un aumento di carico urbanistico allora va sanzionato come se fosse una ristrutturazione edilizia (e qui potrebbe esserci un aumento di valore su base OMI, anche a parità di metri quadri: se per esempio convertissimo una abitazione in ufficio, le quotazioni immobiliari per metro quadro potrebbero essere differenti, anche se di poco). Ma se faccio un cambio d'uso abusivo verso una destinazione che vale di meno di quella d'origine? certamente il calcolo negativo non significa che l'amministrazione deve darci i soldi, ma è effettivamente un vuoto normativo.


Spero che questo post torni utile sia ai miei colleghi tecnici, sia alle persone non tecniche che si stanno scontrando con un problema del genere. Come per tutti gli altri post tecnici che ho scritto, vi prego di considerare che quanto scrivo è frutto della mia esperienza personale e della lettura dei contorti, macchinosi ed assurdi dettami della pubblica amministrazione, e che quindi è molto facile cadere in errore.

454 commenti:

  1. Caro collega, ogni qualvolta esce un tuo articolo su questo blog, leggo con molta attenzione ciò che argomenti e devo ammettere che per molte cose si impara tanto e per altre si condividono le esperienze.
    In questo caso la mia esperienza mi porta a dire che nel caso della ristrutturazione interna (CILA in sanatoria) il pagamento della sanzione viene calcolato di solito dai municipi con l'art. 6 comma 7 della L.73/2010. Adesso alla sanzione di € 258 prevista dalla suddetta legge si devono aggiungere i € 251 per la reversale.
    La questione è molto contorta ai posteri l'ardua sentenza.

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  2. complimenti per il blog e per la tua professionalità. Da pseudo-giovane libero professionista ti ringrazio per tutte le informazioni che hai scelto di condividere con il popolo del web.
    ancora grazie.

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    1. ciao Manuel ti ringrazio: lo scopo di queste pagine è di rendere meno oscure delle procedure che dovrebbero essere facili e comprensibili da tutti (quantomeno da tutti i tecnici), ma che invece sono scritte (forse appositamente) in modo contorto, ombroso, contraddittorio: una realtà che ho sempre odiato e combattuto... :-)

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  3. Buongiorno e complimenti per l'utile blog; mi trovo nella situazione paradossale di un appartamento accatastato nel '39 e acquistato dagli attuali proprietari nell'89; la distribuzione interna, che i proprietari dichiarano essere rimasta invariata dall'acquisto, è completamente diversa dalla planimetria catastale del '39, e soprattutto non risulta "sanabile" con accertamento di conformità, non essendo stati rispettati i requisiti minimi dimensionali degli ambienti.
    Mi trovo quindi a presentare una CILA per ridistribuire e mettere a norma l'appartamento, con uno stato di fatto -per quel che riguarda la distribuzione interna- non autorizzato e non sanabile. Che fare? Grazie.

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    1. ciao dp. dato che la tua situazione non è sanabile e dato che non c'è nessuna procedura "codificata" che puoi attuare, io farei così: fai una perizia dello stato dei luoghi e la vai a giurare (o ci apponi la firma digitale, secondo me è uguale) e la tieni da parte; valuti assieme al committente le opere minime indispensabili per rendere gli ambienti conformi alle leggi e normative (magari basta spostare un tramezzo o unificare due ambienti, non so); fai iniziare i lavori senza presentare nulla, cominciando a demolire proprio i punti in cui c'è difformità; dopo qualche giorno dall'inizio dei lavori vai a presentare una CILA "in corso d'opera" (la sanzione è di soli 86 euro in quasi tutti i municipi, tranne al terzo che ti fanno pagare 330 euro in più). In questo modo tu sei tutelato perché non necessariamente devi essere a conoscenza dello stato ante operam se presenti una pratica in corso d'opera - la responsabilità sarebbe del committente che ha iniziato senza titolo - o comunque, in caso di controlli, avendo fatto la perizia giurata potrai dimostrare tutte le tue buone intenzioni, in quanto non esiste - e questo è vero - una procedura specifica per il tuo caso. Purtroppo il fatto che l'ante-operam non sia conforme ti impedisce di fare quella che sarebbe la procedura ideale: ovvero fare prima la sanatoria per opere realizzate senza titolo, e quindi successivamente (o contestualmente) presentare la CILA per le opere da farsi.

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  4. Caro collega,
    sono incollata al tuo blog da due giorni e ti ringrazio per il tempo che dedichi a sviscerare un corpus di leggi e cavilli a dir poco frustranti.
    Mi trovo per la prima volta a dover presentare una SCIA per accertamento di conformità al III municipio ... per un appartamento accatastato nel '39, Città Storica, Zona Omogenea A.
    Ci sono alcune difformità nella distribuzione interna, spostamento di tramezzi e vani porta. La finestra della cucina verso la chiostrina è stata murata (nella cucina ci sono altre finestre). Inoltre è stata realizzata una scaletta in ferro, affacciata verso il cortile condominiale, 4 pedate e un pianerottolo di collegamento tra un balcone e un terrazzo altrimenti non accessibile. Il tutto credo avvenisse negli anni '50 se non prima.
    Il calcolo delle sanzioni dovrebbe essere:
    Euro 2000 (in base alla del. 44 del 2011, per MS in Zona Omogenea A fino a 200mq.), + il costo della scaletta moltiplicato per tre! (in base sempre alla stessa del. 4/'11 per RE2) + la reversale comunale di Euro 251.
    Che ne dici, ti sembra plausibile e corretto?
    Grazie mille
    Giovanna

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    1. Ciao Giovanna,
      nella SCIA ci ricadi solo per la scaletta esterna e la finestra murata...peccato con una CILA il cliente se la sarebbe cavata con meno spese. Per quanto riguarda la sanzione, comunque, a mio avviso (ed in base all'esperienza che ho fatto presentando delle SCIA a sanatoria anche al primo municipio) la sanzione di 2.000 euro assorbe anche tutti gli altri costi di urbanizzazione e/o sanzioni, mentre la reversale comunale di base per le pratiche a sanatoria è di 516 euro. Se al terzo fanno come al primo, al momento della presentazione della SCIA ti chiederanno solo i 516 euro, mentre i 2.000 li chiederà tramite raccomandata direttamente il municipio al tuo committente, dopo aver approvato la sanatoria (le pratiche in sanatoria infatti non hanno il silenzio-assenso). Comunque più che di MS si tratta di RC o, proprio a voler tirare per i capelli l'interpretazione, RE2, ma la vedo forzata.
      fammi sapere come va a finire: vorrei raccogliere dati statistici da tutti i municipi sulle pratiche a sanatoria. Grazie in anticipo!
      Marco

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    2. Caro Marco
      grazie mille per la sollecita e esaustiva risposta. Procederò in questo modo e ti farò sapere come è andata.
      Grazie ancora
      Giovanna

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    3. Nella DCC 44/2011 l'inserimento di scale esterne aperte e scoperte viene espressamente ricompreso tra gli interventi MS/RC per il quale la sanatoria a forfait è di 1000 o 2000 euro a seconda della ZTO (punto 4).
      Luca

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  5. Buongiorno architetto vorrei sottoporle una questione. Sono proprietario di un immobile in cui un app.regolarmente accataststo al catasto non lo é al comune dove risulta come in origine magazzino.Siccome devo vendere,posso sanare? E se si quanto mi costerebbe? Oppure esiste un' altra soluzione per.arrivare

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    1. in alcuni contesti sarebbe possibile, in altri assolutamente no: bisogna analizzare la situazione. Mi spiego: la destinazione d'uso residenziale è sempre favorita dall'amministrazione rispetto alle altre "produttive" (in particolare commerciale e per servizi) perché va ad abbassare il "carico urbanistico" di una data zona. Detto ciò, ed ammesso che comunque l'operazione sia fattibile nello specifico tessuto di prg in cui si sta operando, bisogna verificare che il volume trasformato rispetti tutte le normative che sovrastano le abitazioni (può dare una scorsa al mio post sulla CILA per farsi un idea generale), che sono diverse e ben più restrittive - ovviamente - di quelle che regolamentano i magazzini. Se comunque fosse possibile, bisognerebbe mettere in conto una bella cifra, perché il cambio di destinazione d'uso con opere in sanatoria prevede di moltiplicare per tre il computo metrico delle opere. ora per quanto un tecnico possa contenere tale cifra, stiamo parlando di un conto finale che potrebbe arrivare a qualche decina di migliaia di euro. Purtroppo il fatto che sia correttamente accatastato e che, quindi, lei ci stia pagando regolarmente le tasse da diverso tempo, non conta nulla...

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  6. Egr. architetto Marco CAMPAGNA,

    ho bisogno del Suo prezioso contributo. Sono interessato all'acquisto di un appartamento-attico a Roma, ma c'è una circostanza che mi frena: in una parte del terrazzo è stata creata, ad arte, una stanza-ripostiglio.
    Mi spiego: le mura e il soffitto di questo ripostiglio esterno sono regolari (e infatti sono presenti nella planimetria), mentre la porta che chiude l'ambiente, trasformandolo in una stanza-ripostiglio, non è presente nella planimetria, è stata aggiunta (ed è fatta di un materiale di plastica bianco).
    Ora, Le chiedo: si tratta di un abuso edilizio (e quindi di un reato), o è solo una irregolarità amministrativa che può essere quindi regolarizzata (come la CILA per il cambio di destinazione d'uso degli spazi interni, insomma)?
    Se fosse un abuso, mi cercherei un altro appartamento.
    Nel caso invece fosse solo un'irregolarità amministrativa, cosa bisogna fare per regolarizzarla? Poi, certo, è da vedere se il proprietario avrà voglia di "sanare" la situazione...
    Ringraziandola infinitamente per il tempo che vorrà dedicarmi, le invio Cordiali Saluti,
    Federico

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    1. salve Federico: bisognerebbe capire bene cosa è questo ambiente. Mi spiego: se fosse stato realizzato come volume tecnico (magari per contenere un qualche impianto che ora non c'è più) allora deve tornare ad essere volume tecnico, quindi senza connessione con l'appartamento. Potrebbe poi essere un regolare volume residenziale: per accertarsene bisognerebbe vedere: a) se la data della planimetria catastale coincide più o meno con l'edificazione del fabbricato (sintomo del fatto che è probabilmente fedele alla costruzione originaria) b) se la a) non è percorribile o le date non coincidessero, bisognerebbe accertarsi della cosa andando a visionare il progetto originario di costruzione dell'edificio recandosi presso l'archivio progetti del dipartimento PAU dell'eur. Senza questi passaggi non è possibile capire se si tratti di irregolarità amministrativa o vero e proprio abuso edilizio.

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    2. Salve Marco,
      non mi sono spiegato bene.
      L'ambiente in questione è solo una parte (una estremità) del terrazzo perimetrale dell'attico (non credo proprio sia stato realizzato come volume tecnico), ed è coperto, come da planimetria, su tutti i lati tranne uno: entrando al suo interno, si nota il tetto (sopra il quale dovrebbe esserci il superattico), i muri ai lati (quello a destra confina con il vicino, il sinistro con la camera dell'appartamento visitato) e il muro in fondo (che confina con la rampa delle scale). L'unico lato non chiuso è quindi quello di entrata, attualmente "chiuso" dal proprietario con una porta di plastica dura.
      Insomma, se levassimo questa porta sarebbe tutto regolare, perchè gli altri muri sono regolari, come da planimetria. Poichè tuttavia questo ambiente mi serve chiuso, come ripostiglio, avrei bisogno di sapere se può essere regolarizzato o se, invece, è un abuso edilizio.
      Non so quali possibilità ci siano: ho pensato che si potrebbe forse sostituire la porta di plastica con una vetrata, così da far passare l'ambiente quale serra solare... Non so.
      Grazie infinite,
      Federico

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    3. ma è quindi un locale a cui si accede dal terrazzo stesso? se è così è chiaro che è un volume abusivo, ma tuttavia avrebbe un uso non abitazione ma, diciamo, magazzino o cantina, il che lo rende un po meno "drammatico". Non è escluso che sia anche sanabile, ma bisognerebbe studiare più a fondo la situazione. Comunque se la porta non è segnata, il locale di fatto non esiste (ovvero è terrazza agli occhi dell'amministrazione).

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  7. Buona sera architetto, vorrei sottoporle una questione.
    Premetto che l'edificio in questione non si trova a Roma ma in provincia, ci sarà quelche differenza di regolamenti ma credo che più o meno la soluzione (se c'è) potrebbe essere simile. La casa in questione si trova in aperta campagna, una bifamiliare. Siamo al primo piano, in origine la cucina era servita da un balcone con una profondità superiore ai 2 metri con due lati liberi mentre il terzo chiuso dalla parete del vano scala. Questo balcone in condizioni precarie è stato demolito e ricostruito aumentandone la superficie. In seguito è stato coperto con tetto in legno e i due lati che danno sul cortile sono stati chiusi da vetrate continue. Questo nuovo ambiente è rimasto comunque separato dalla cucina che ha mantenuto la porta-finestra, ma comunque risulta come ambiente chiuso. Leggendo l'articolo mi è sembrato di capire che sarà quasi impossibile sanare questa situazione dato che è un aumento di volume, mi sbaglio? O può essere considerata come una veranda?
    grazie per l'attenzione

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    1. salve Angie, il volume così come lo descrive è un abuso edilizio: la "veranda" infatti per l'interpretazione normativa non esiste, o è terrazzo o è abitazione. Bisognerebbe tra l'altro capire se almeno l'aumento di superficie del terrazzo rispetto a quello originario sia stato legittimamente realizzato con una pratica edilizia oppure no, comunque diciamo che sarebbe marginale. Sul sanare l'ampliamento, essendo in provincia, potrebbe essere meno improbabile che vi sia della cubatura residua sul suolo su cui sorge il fabbricato: solo in questo modo infatti sarebbe possibile legittimarla. Tuttavia è arcinoto che tutte le costruzioni degli ultimi trent'anni sono state fatte sfruttando fino all'ultimo centimetro quadro edificabile sfruttabile, quindi la probabilità appare comunque remota. Ma chissà? magari nel frattempo hanno modificato il piano regolatore del comune cambiando l'edificabilità delle aree. Essendo una sanatoria, poi, è precluso anche l'accesso al piano casa, che può essere impiegato solo ed esclusivamente per opere ancora da realizzarsi ma qui si potrebbe fare un "inghippo": potreste riaprire il terrazzo rimuovendo gli infissi, quindi facendolo tornare all'originario e legittimo stato, e quindi presentare una domanda per un ampliamento in base al piano casa. Consideriamo comunque che se pure fosse possibile perseguire la strada della cubatura residua, gli infissi andrebbero rifatti ugualmente perché dovrebbero rispettare le recenti, restrittive norme sul contenimento energetico: insomma in ogni caso non è una operazione a costo zero.

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  8. Quindi se non ho capito male per quanto riguarda il piano casa, bisognerebbe eliminare gli infissi, sanare comunque l'aumento di superfecie del terrazzo (in quanto ampliato e coperto senza pratica edilizia) e poi presentare la domanda per il piano casa.
    Mentre per sanare la cubatura bisogna "solo" verificare la cubatura residua del lotto..
    Spero di aver capito, la ringrazio per la disponibilità.
    A.

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    1. Per sanare senza piano casa bisogna verificare la cubatura residua, ma comunque sarà necessario modificare gli infissi perché molto probabilmente non a norma con le ultime disposizioni normative, ed anche coibentare il soffitto. Consideriamo infine che sanare un ampliamento abusivo nella regione lazio comporta un notevole esborso in quanto a sanzioni: parliamo del doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile, calcolato sul valore a metro quadro dell'osservatorio del mercato del catasto, quindi forse in ogni caso conviene procedere con il ripristino dello stato ultimo autorizzato e quindi presentare una nuova pratica. Comunque il tutto andrebbe valutato sul posto ed alla luce della normativa comunale.

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  9. Buongiorno, possiedo un appartamento a Roma di 45 mq derivato da un frazionamento catastale dell'89 ovviamente effettuato dai primi proprietari senza nessun permesso.
    Il palazzo è del 1885, non c'è nessun progetto all'archivio storico, quindi vale la planimetria catastale del 39' che ovviamente è diversa sia alla situazione attuale che alle planimetrie catastali dell'89.
    Situazione che paradossalmente rende gli appartamenti commerciabili con la "ante 67" ma se io volessi fare una cila per 1 tramezzo non potrei...
    Ho già parlato al comune riguardo la volontà di sanare la assurda situazione, il geometra mi ha detto di verificare la delibera 44-11 per vedere in quale categoria rientro.
    Leggendo il suo bellissimo post mi verrebbe da dire che essendo zona omogenea A, dovrei pagare solo una multa di 2500 euro piu le spese varie, (nessun durc essendo i lavori di molto ante 2005), ma questo è vero se il frazionamento ricadesse nella categoria RE1, se invece fosse inteso come RE2 dovrei pagare 15000... Cosa mi suggerisce per evitare di pagare cifre così alte su danni di altri?
    Grazie

    Nicola

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    1. Le vorrei infatti evidenziare come i costi del frazionamento dell'appartamento implicherebbero la costruzione di n.3 bagni, demolizione di n.1 bagno, costruzione di 2 angoli cottura, chiusura di una porta.
      A occhio e croce credo che difficilmente riuscirei a fare un computo metrico al di sotto dei 20.000, e quindi di almeno 6000 di sanzione...
      Dalla sua esperienza è possibile presentare un computo metrico molto basso? in che fase della presentazione della domanda viene controllato?

      grazie ancora

      Nicola

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  10. Egr. arch. Campagna,
    innanzitutto complimenti per il blog.
    Avrei una domanda da sottoporle. Di recente ho acquistato un appartamento in una palazzina di Roma costruita nel 1923. La palazzina è costituita da tre appartamenti, il primo al piano terra, il mio al primo piano ed il terzo al secondo piano. Nel redigere la CILA per effettuare i lavori di ristrutturazione (spostamento di due tramezzi) mi sono accorto che nell'accertamento catastale del '39 non risultano essere stati inseriti i due balconi (ognuno di 2 mq e peraltro presenti anche nell'appartamento del piano superiore). All'archivio storico non è presente alcun progetto ma sono riuscito a trovare delle aerofotogrammetrie della SARA NISTRI del 1960 nelle quali c'è la presenza dei balconi. Saprebbe, pertanto, consigliarmi quale strada seguire per "sanare" la situazione?
    Grazie

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    1. Salve aldo, purtroppo quella dei balconi non segnati in planimetria d'impianto è una situazione non rara e sempre molto difficile da risolvere. Se si trovassero aerofotogrammetrie (o anche fotografie, purché prelevate da archivi statali che possano rilasciare il certificato di autenticità delle copia, tipo l'archivio capitolino) precedenti al 1942 sarebbe l'ideale: dal 42 in poi infatti tutte le nuove costruzioni o le modifiche delle stesse devono essere oggetto di concessione edilizia, in mancanza della quale si intendono abusive. Se non si dovesse trovare nulla, occorrerà autorizzarli come abusivi chiedendo una sanatoria con una DIA onerosa, nei casi più estremi. Comunque sulla planimetria catastale del 1939 potrebbero esserci degli appunti segnati a mano dal tecnico redattore al momento del sopralluogo, in cui magari ha segnato a latere la presenza dei balconi: anche gli appunti a mano fanno fede (ho risolto diversi problemi in questo modo, tante volte) purchè in originale sul catastale del 1939.

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    2. La ringrazio architetto per la celere risposta. Purtroppo sulla planimetria catastale non c'è alcun appunto. Non mi resta altro da fare che cercare, come da lei indicato, delle aerofotogrammetrie precedenti al 1942. In ultima analisi, procederò con una DIA.
      Grazie ancora e buona giornata
      Aldo

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  11. Gentile Arch. Marco Campagna,
    mi trovo alle prese con un appartamento del 1939 in cui negli anni 90 sono stati buttati giù dei tramezzi e un piccolo bagno che affacciava sulla chiostrina a pianta circolare è stato trasformato in un bagnetto a pianta trapezoidale. il che comporta una modifica del prospetto che da sulla chiostrina interna.Ora mi chiedo in che categoria di intervento ricade?RE2? e per sanare l' abuso devo ricorrere ad una dia in sanatoria?inoltre nel modulo della dia viene richiesta la licenza edilizia, ma dove si può rintracciare su un edificio accatastato nel 1939?
    Se mi vorrà rispodnere le sarò molto grata, essere alle prime armi e trovarsi un questo mare di burocrazia non ti fa esser sicuro di niente.

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    1. ciao Camilla,
      come prima esperienza non c'è male, hai subito beccato un cavillo raffinato. Dunque tecnicamente se c'è modifica di prospetto in generale si ricade in SCIA a sanatoria, comunque le opere in cui si ricade sono effettivamente quelle di RE2 ma la pratica edilizia con cui si autorizza è la SCIA ed il sistema sanzionatorio è in qualche modo "semplificato" prevedendo un pagamento forfetario di 1.000 euro (o 2.000 se in tessuto storico). Comunque parliamo di un prospetto interno, ed in questo caso alcuni municipi sono propensi ad accettare anche semplici CILA a sanatoria con un certo risparmio in termini di oneri da parte del committente: non ti resta che andare al municipio ad esporre il quesito al tecnico. però ti dico subito che se sei nel primo municipio vorranno la SCIA.
      Gli edifici costruiti prima del 1941, cioè prima dell'"invenzione" della licenza edilizia, l'unica cosa che fa fede è la planimetria catastale, che dovrà essere datata non oltre il gennaio del 1942. Puoi leggere sul punto il mio altro post generico sulla CILA a Roma in cui parlo anche di questo punto (e poi anche nella discussione). se non hai la planimetria catastale puoi fare due cose: andare al catasto a fare una visura in archivio (se l'hanno riaperto nel frattempo) e vedere se tante volte esistesse un cartaceo non rasterizzato, oppure cercare delle fotografie di archivi che possono emettere certificazione (tipo l'aerofototeca nazionale o gli archivi capitolini) se esiste una foto dell'edificio sempre PRIMA del 1942 ;-)
      facci sapere!

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  12. Gentile arch. Campagna,
    vorrei porle gentilmente un quesito che spero lei possa risolvermi. La questione è un po' particolare tant'è che anche all'Ufficio Tecnico del mio comune (Bitonto provincia di Bari) mi han dato delle indicazioni confusionarie.
    La situazione è la seguente: mi ritrovo a dover effettuare delle opere di manutenzione straordinaria, una semplice ristrutturazione con spostamento di tramezzi e rifacimento dell'impianto di riscaldamento ed elettrico. Il problema sorge quando ho notato che all'immobile è stato aggiunto un piccolo vano (un bagno delle dimensioni m 2,6 x 3 ed alto circa 3 metri) mai sanato e mai accatastato. Per effettuare i lavori di ristrutturazione mi è stato consigliato di presentare una domanda di accertamento di conformità (permesso di costruire in sanatoria) con opere di manutenzione straordinaria. Quindi in soldoni operare con una stessa pratica edilizia per sanare l'ampliamento e contestualmente effettuare i lavori edili. Secondo la sua esperienza può essere una strada giusta da percorrere o lei può consigliarmi altro?

    Inoltre vorrei chiederle, se ne è a conoscenza, se anche con questa procedura è possibile richiedere regolarmente la detrazione fiscale del 50% entro il 30 Giugno 2013.

    La ringrazio per la sua attenzione e per la sua eventuale risposta

    Francesco Piscopo

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    1. N.B.: L'ampliamento risale a circa 30 anni fa

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    2. Un'alternativa potrebbe essere quella di presentare la domanda di accertamento di conformità (sempre permesso di costruire in sanatoria) ed all'approvazione di esso presentare la SCIA per i lavori di ristrutturazione. Quale può essere la via migliore da percorrere?

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    3. Salve Francesco: è certamente possibile presentare una pratica unica sia per la sanatoria del volume realizzato abusivamente (ammesso che sia sanabile) che per le opere interne che intende fare, che a questo punto appaiono minori, comunque non è vietato (quantomeno qui a Roma, ma le disposizioni Regionali potrebbero essere diverse) presentare contestualmente due pratiche diverse, una per la sanatoria e l'altra per la diversa distribuzione interna. In questo modo teoricamente potrebbe cominciare subito i lavori di manutenzione straordinaria, ma è anche vero che non è possibile presentare una pratica se l'ante operam non è legittimato: veda se dalle sue parti accettano le pratiche "parziali" in cui viene rappresentata, ma stralciata, la porzione di immobile oggetto di sanatoria che quindi viene "esclusa" dall'autorizzazione per le opere di manutenzione straordinaria. Se non ci sono indicazioni regionali o comunali in contrasto con questa cosa, non dovrebbe essere vietata.

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    4. La ringrazio; purtroppo, come ben sa, non essendo legittimato quell'ampliamento non potrei presentare richiesta di manutenzione straordinaria in quanto essa include anche la presenza di questo piccolo ampliamento destinato ad uso servizi. In tal caso mi conviene fare un'unica pratica con un accertamento di conformità con opere di manutenzione incluse. Mi solleva il fatto che mi son comunque state date indicazioni giuste dall'ufficio tecnico in quanto ho la pratica quasi tutta pronta.
      Grazie mille per l'indicazione come sempre precisa e competente

      Saluti
      Francesco Piscopo

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  14. Ciao Marco,
    come sempre esordisco col ringraziarti per tutti i consigli utili che ci dai!!
    vorrei sottoporti una questione: una signora mi ha contattato per operare una manutenzione straordinaria del suo appartamento all'EUR, una semplice ridistribuzione interna con "rinnovamento" estetico-funzionale dell'unità immobiliare da lei da poco acquistata.
    Fino a qui...tutto bene, se non fosse per il fatto che, recatomi al catasto per reperire una planimetria dell'appartamento, ho rilevato che in parte della zona in cui oggi sorge la cucina (circa 4mq) un tempo c'era un balcone!
    La signora mi ha detto che ha acquistato l'immobile dal Comune e che in passato hanno fatto 1 po' di "casino" (parole testuali della Signora!).
    Vorrei chiederti un consiglio spassionato al riguardo: come mi consigli di operare? sarà possibile sanare l'abuso? se sì come? e con quali costi? oppure sarà meglio consigliare alla signora di ricostituire il balcone come era in passato e privarsi di circa 4mq interni?
    Ti ringrazio, un saluto,
    Giona

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    1. Ciao Giona, l'immobile immagino sarà stato una casa di qualche piano per l'edilizia economica e popolare, poi ceduta agli inquilini? se è così, il volume realizzato è quasi certamente un abuso edilizio commesso da qualche precedente inquilino e probabilmente mai sanato. Ma non è escluso che sia stata presentata qualche domanda all'ufficio condono di cui però si è persa memoria (anche se mi sembra strano: una delle prime cose da fare all'ufficio condono è proprio la variazione della planimetria per adeguare la rendita catastale - anche se l'abuso non è ancora formalmente sanato), quindi intanto si potrebbe fare una capatina a via di decima per fare una visura (non so se anche per questa operazione occorre prenotarsi dal sito dell'ufficio condono, penso di si) e togliersi il dubbio. Una volta che avessi accertato che non ci sono domande di condono, l'abuso secondo me non è sanabile. Volendo, si potrebbe chiedere l'autorizzazione per l'ampliamento in base alla legge sul piano casa, ma la legge non è utilizzabile "a posteriori" per sanare abusi quindi occorrerebe comunque prima ripristinare lo stato dei luoghi come da piantina catastale, e quindi presentare domanda per l'ampliamento. Ovviamente, il fare un ampliamento con piano casa ha certi costi e certe complessità procedurali (non ultima quella dell'ottenimento dell'assenso di TUTTI i condòmini) e non è certo come presentare una pratichetta per opere interne...comunque io farei notare alla tua cliente che l'atto di rogito ha un grave difetto nelle dichiarazioni fatte dal venditore (e dal notaio) e potrebbe anche essere annullato con ottenimento del doppio di quanto pagato, ricordandole magari anche che l'ampliamento abusivo ha risvolti anche nel penale.
      facci sapere come prosegue!
      un saluto, Marco.

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  15. Salve Marco,
    ho appurato che il volume realizzato è un abuso edilizio... tutti i condomini ne hanno realizzato uno simile, spinti dal fatto che il balcone è dotato di una sorta di "brise-soleil" che rende pressochè invisibile dall'esterno ciò che succede all'interno della loggia. Col proprietario siamo rimasti d'accordo nel "risanare" questo abuso riportando lo stesso allo stato iniziale, privandosi quindi di 4 mq di abitazione interna (ritornando ad avere un balcone).
    E' però sorto un altro problema: non riesco a trovare una preesistenza ed una concessione/licenza edilizia del fabbricato. L'appartamento in oggetto si trova in testa ad un edificio in linea e la pianta catastale in nostro possesso è quella "specchiata" dell'altra testata della linea: lo riprova il fatto che è dotata di zona giorno e notte "specchiate" rispetto al nostro appartamento ed ha 2 finestre nel soggiorno (l'unità in questione solo una, come tutti gli appartamenti sulla stessa colonna). Ho chiesto notizie almeno sugli estremi della concessione/licenza all'amministratore, il quale mi ha detto di non possederli e che avrebbe chiesto all'ATER (ancora non mi ha fatto sapere nulla). Io ho solo scoperto che l'immobile fa parte di un piano particolareggiato dell'INCIS a Decima, progettato da L. Moretti, A. Libera, V. Cafiero, I. Guidi, nel 1962 e realizzato negli anni 1962-65. Non ho trovato gli estremi della licenza edilizia, nè planimetrie dell'intervento. Al Municipio mi hanno detto che, trattandosi di case popolari, non dovrebbe esserci nulla al IX Dipartimento, bensì dovrebbe essere tutto all'ATER. Tu sai qualcosa al riguardo? ti è mai capitata una situazione simile? Come posso reperire, secondo te, concessione/licenza edilizia e planimetria che attesti lo stato della preesistenza?
    Io domani mi recherò ugualmente a chiedere informazioni al IX Dip. e poi, semmai, anche alla sede dell'ATER, sul Lungotevere, sperando che serva a qualcosa...con i soli dati catastali in mio possesso. Che ne dici?
    Grazie per l'attenzione,
    un saluto,
    Giona

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    1. Ciao Giona, si mi è capitato spesso di avere a che fare con immobili ex-ater e mi sono sempre imbattuto nel tuo problema, ovvero che il dipartimento non ha nulla (nè progetti nè agibilità) di questi edifici. Io me la sono sempre "cavata" con il catastale, e dichiarando che erano appunto immobili ater non mi hanno mai fatto storie particolari. Nel tuo caso comunque hai una palese difformità della planimetria (la finestra che non esiste) ma anche qui non mi preoccuperei più di tanto: la puoi aggiustare in sede di riaccatastamento a fine lavori. L'ater aveva un procedimento tutto suo per ricevere l'autorizzazione ai lavori, perché essendo case del comune, di fatto se le autorizzava da solo. Dovresti cercare nelle antiche delibere del Comune: lì sono contenute le autorizzazioni effettive, ma per i progetti non rimane che l'archivio dell'ater. Comunque essendo un progetto fatto da architetti di grande spessore (Moretti, Libera, Cafiero, Guidi...accidenti!) non è escluso che tu possa trovare un po di materiale anche on-line.
      Io farei così: prepara la pratica e, dopo che l'abuso è stato rimosso, presentala direttamente al municipio presentando il catastale come preesistenza, secondo me non ti faranno storie anche se dovessero notare la incongruenza delle finestre.
      Se non ti dovessero accettare la pratica, allora non rimarrebbe che richiedere l'accesso agli uffici dell'ater...ma io ci ho provato diverse volte senza mai riuscire ad ottenere nulla: tuttavia se ci dovessi riuscire fammi sapere :P

      Comunque giusto per completare il discorso, con un collega conosciuto proprio qui sul blog stiamo cercando di capire come il comune di roma voglia recepire il recente comma 2-ter art. 34 DPR 380/01, un comma inserito un annetto fa in cui viene detto, tra le righe, che gli ampliamenti contenuti all'interno del 2% della SUL non rappresentano una variazione al progetto: ciò non significa che siano sanabili, ma quantomeno che non possono essere soggette nè a demolizione nè a procedimenti sanzionatori di alcun tipo. Comunque, ti ripeto, stiamo cercando di saperne di più: nel frattempo ho scritto pochi giorni fa un nuovo post su questo tema. Tuttavia se stiamo parlando di 4mq la vedo comunque dura: dovrebbero infatti appartenere ad un immobile di 200mq per rientrare nella tolleranza del 2%.
      fammi sapere!

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  16. Ciao Marco, grazie del consiglio, proverò allora ad operare come mi suggerisci! Il problema è che non mi sento del tutto sicuro, ti spiego il motivo: l'appartamento differisce, oltre che nelle finestrature, anche nella distribuzione interna (essendo probabilmente l'appartamento dell'altra testata della linea) avendo la zone giorno e notte "specchiate"; ha inoltre una camera da letto in meno rispetto alla pianta catastale in mio possesso (per questo c'era questa finestra, per illuminare la camera in più!)
    E se io facessi un DOCFA per errata corrispondenza grafica prima dei lavori e poi lo utilizzassi come riferimento per l'ante operam? presentando, ovviamente, un nuovo DOCFA a fine lavori. Che ne dici? potrebbe "proteggermi" da eventuali problemi? perchè pensavo che, andando a completare la tavola da allegare alla CILA, dovrei segnare, nella tavola intermedia, in rosso la finestra (come se la rimuovessi)?!
    Oppure pensi che vada bene presentare la CILA allegando il catastale esistente come ante operam? (tanto è quello indicato nell'atto notarile).
    Grazie come sempre per la tua attenzione e gentilezza.
    Un saluto,
    Giona

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    1. Ciao Giona, certo effettivamente hai anche la difformità della distribuzione interna che al 99% è semplicemente un errore di accatastamento. Se fai un docfa per esatta rappresentazione grafica potrebbe essere controproducente (questi DOCFA spesso nascondono delle sanatorie "fasulle", per cui nei municipi li vedono sempre con sospetto). Non so il tuo cliente che rapporti ha con gli altri condòmini, ma si potrebbe vedere se il problema degli accatastamenti difformi affligge tutta la "colonna" di appartamenti (se è stato un errore di accatastamento, probabilmente tutti gli appartamenti impilati gli uni sugli altri hanno la stessa difformità) e usare questa come "rafforzativo" del fatto che i catastali sono stati sbagliati. Comunque io a questo punto andrei al municipio prima di presentare la pratica ad esporgli tutti questi problemi - valuta tu se omettere del tutto il discorso della veranda abusiva da rimuovere - e vedi cosa ti dicono (le cose che potrebbero dirti di fare sono: 1. presenta la CILA con il catastale attuale e dichiara che ha delle non conformità NON dovute ad opere abusive 2. presenta una CILA a sanatoria per sanare le difformità col catastale - anche se non sono state fatte opere abusive - ma senza inglobare la finestra - sarebbe una DIA a sanatoria e Dio te ne scampi 3. non si può fare nulla senza il progetto originario che palesi la difformità del catastale quindi bisogna trovarlo): comunque considera che in extrema ratio c'è sempre la possibilità di asseverare la conformità urbanistica anche in assenza di documentazione: in questo caso è il tecnico che si assume l'enorme responsabilità di dichiarare che è tutto a posto, ma se poi le cose non sono apposto si va a finire nel penale (falso in atto pubblico et simila). fammi sapere! ciao!

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  19. Gentile Architetto, innanzitutto complimenti per il suo blog. Davvero utile ed esplicativo. Vorrei un suo parare su una questione che riguarda la ristrutturazione di un appartamento ubicato a Roma nel primo municipio in uno stabile del 1934. Dall'acquisizione della pianta catastale del 1939 risultano difformità e in particolare non risulta una veranda realizzata su un terrazzo. Tale veranda è stata realizzata prima dell’inizio della seconda guerra mondiale e la sua presenza è confermata da alcune foto aeree d’epoca, le prime disponibili risalenti al 1943. Il manufatto non risulta condonato. Saprebbe dirmi in che modo tale situazione potrebbe essere regolarizzata? E’ sufficiente allegare alle pratiche edilizie la foto 1943 e una dichiarazione giurata della proprietà (sempre la stessa famiglia) sull’età del manufatto (ante 1942)? Inoltre nello stesso appartamento è presente un’altra veranda a chiusura di un balcone (non in vista nella foto) che per caratteristiche e materiali è chiaramente coeva a quella in vista nella foto. Può essere sufficiente una perizia tecnica per datare anche quella? La ringrazio anticipatamente.

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    1. Salve Marcello, il nostro "spartiacque" è sempre il 17 agosto del 1942, giorno in cui fu pubblicata la legge che istituisce l'obbligo di ottenere una licenza edilizia per qualunque intervento edilizio. Prima di tale data le uniche cose che fanno fede ai fini della legittimità urbanistica sono: progetto originario di costruzione se si trova depositato all'archivio capitolino; catastale del 1939 o al massimo del 16 agosto del 1942; foto aeree estratte da archivi che possono asseverare l'autenticità scattate prima del 17 agosto 1942. Qualunque altra cosa non fa fede, comprese le foto del 1943 (sì, è una beffa, ma tant'è). Tuttavia consideriamo sempre che il tecnico privato, assumendosi un enorme responsabilità, ha la facoltà di asseverare "forzatamente" la legittimità delle preesistenze (pena la denuncia per falso ideologico e falso in atto pubblico se si dimostra che è stato dichiarato il falso, anche se fu fatto in buona fede) facendo una perizia apposita da giurarsi in tribunale in cui specificatamente si solleva il comune da ogni responsabilità.

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    2. Ah, un'ultima cosa: a volte i catastali del 1939 contengono delle annotazioni riportate a mano dal tecnico che esegue il sopralluogo (prima si depositava la piantina in catasto, poi il tecnico veniva a certificare sul posto, e se trovava variazioni le annotava): verifichi che non ci siano delle annotazioni che legittimerebbero le verande, io con questo "stratagemma" ho fatto legittimare un solaio in un locale commerciale, proprio su indicazione e suggerimento dei tecnici del I municipio.

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    3. La ringrazio per le preziose indicazioni. A questo punto proverò a fare ulteriori ricerche. Sa darmi indicazioni su dove reperire altra documentazione aerofotografica d'epoca oltre i canali noti (Sara Nistri, Aerofototeca Nazionale, IGM)?. Grazie ancora.


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    4. Quelli citati sono i riferimenti principali. Si può provare a dare un'occhiata alle foto scattate dalla RAF prima dei bombardamenti, che sono disponibili per l'acquisto on-line, ma in genere non sono molto definite e comunque non mi ricordo esattamente se sono ante o post 1942. Può pure provare a dare un occhiata sul sito www.romasparita.it e vedere se tante volte avessero una foto in cui sono rappresentate: non è un archivio che può certificare le immagini, ma si può risalire a chi ha inserito la foto.

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    5. Buonasera Architetto. Volevo sapere se la data del 17 agosto del 1942 come data prima della quale tutte le costruzioni sono leggittimate, vale, secondo lei, anche per il comune di Roma. Mi è stato detto che fa fede esclusivamente la piantina del 1939 e che quindi se un aumento di volume non risulta su tale piantina non si può fare nulla. Inoltre volevo sapere a che tipo di sanzioni amministrative si va incontro eseguendo manutenzione ordinaria in presenza di tale volume sensa titolo, e se c'è qualche modo, oltre il condono, di legittimare tale volume. La ringrazio

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    6. Certo vale anche per il comune di Roma, giacchè la data è quella di pubblicazione di una legge nazionale. Purtroppo però bisogna poter dimostrare che le opere siano state effettivamente fatte prima di tale data, ed è per questo che generalmente si fa riferimento alle planimetrie catastali ante 1942: sono l'unica certificazione, emessa in qualche modo dallo stato, che attesti lo stato degli immobili in quel momento. Altri modi di dimostrare la legittimità di edifici e/o interventi possono essere i progetti depositati all'archivio capitolino e valutati dalla commissione edilizia dal 1880 circa fino al 1940 (l'approvazione della commissione edilizia era necessaria per l'autorizzazione alle opere) oppure, come dicevamo, le fotografie estratte da archivi che possono emettere il certificato di autenticità. La manutenzione ordinaria "abusiva" è sanzionata solo se si tratta di edifici vincolati, altrimenti non è soggetta ad alcun tipo di sanzione. Se, comunque, eseguendo opere legittime di manutenzione ordinaria dovesse arrivare un controllo dell'autorità comunale e questa dovesse rilevare la presenza della veranda di cui non si riesce a dimostrare la legittimità, allora si è passibili di intimazione di rimozione, sanzione pecuniaria e conseguente denuncia penale per ampliamento abusivo.

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    7. Nel primo municipio c'è un vincolo generico da quanto ho capito....a quanto ammonterebbe tale sanzione pecuniaria e in base a quale normativa viene stabilita? Inoltre vorrei capire se è' una conseguenza del fatto che non viene rispettata l'intimazione di rimozione o se viene elevata a prescindere in seguito a controllo dell'autorità preposta...per il fatto che non si riesce a dimostrare la leggittimità? Grazie

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    8. non è un vincolo generico ma del fatto che un balconcino chiuso a veranda rappresenta un ampliamento abusivo, e questo vale in tutta italia. Le sanzioni sono normate nella delibera 44/11. La sanzione è elevata a prescindere in seguito alla "scoperta" dell'abuso.

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    9. Trattandosi di un ampliamento molto vecchio sto cercando di dimostrare la preesistenza prima della legge edilizia(sarebbe davvero una beffa non riuscirci). Nel caso in cui comunque volessi rinunciare a questo ampliamento e decidessi di demolirlo ed evitare problemi e sanzioni è possibile presentare una cila in cui nello stato dei luoghi viene indicata la presenza di un volume aggiuntivo e nel post operam viene demolito? In questo caso incorrerei comunque nella sanzione amministrativa? Grazie ancora.

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    10. Inoltre volevo chiederle secondo lei come si colloca il regolamento edilizio di Roma del 1934 rispetto alla legge del 1942. Il Comune ritiene che la legge del 1942 annulli e superi il regolamento del 1934 che prevedeva, per nuove costruzioni e ampliamenti, di chiedere il permesso al Podestà (!!!)? In teoria tale regolamento edilizio mi risulta ancora in vigore, anche se riveduto e corretto. Ho avuto indicazioni contrastanti in merito. Lei cosa ne pensa? Grazie ancora.

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    11. Se decidesse di demolire l'ampliamento di cui non riesce a dimostrare la legittimità, valuti una rimozione "parziale": potrebbe aprire solo una porzione della veranda, lasciandola per esempio chiusa su due lati. Questa soluzione è autorizzabile, ma incorrerebbe nella seconda beffa di dover ottenere il parere della sovrintendenza per la modifica degli esterni... il regolamento edilizio di roma norma degli aspetti delle costruzioni che quasi mai coincidono con la legge del 42: nei fatti, a parte il nome del sindaco che prima si chiamava podestà, anche oggi l'autorizzazione edilizia viene rilasciata dal sindaco, solo che prima del 42 il sindaco faceva un po come gli pare - a roma si usava la commissione edilizia che valutava ed approvava i progetti -, mentre dopo il 42 doveva rilasciare nello specifico una concessione edilizia. Gli altri aspetti del regolamento non prettamente autorizzativi, come le dimensioni minime degli ambienti, rimangono tuttora valide. Sembra che il comune, con pachidermica lentezza, stia lavorando ad un nuovo regolamento edilizio, poichè probabilmente si sono accorti che dopo ottant'anni è cambiato qualcosa.

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  22. Caro collega un mio cliente ha acquistato un u.i. da una societa la quale a sua volta lo aveva acquistato dalla scip, andando a verfificare le planimetrie depositate alla costruzione (anni 70) con quelle consegnate dalla scip (datata 2003 e presentata per Diversa distribuzione spazi interni) il bagno è stato spostato dal negozio posto al PT al sottonegozio e la scala è stata invertita, naturalmente tutto cio' è stato realizzato quando l'immobile era ancora di proprietà dell'ente che poi lo ha messo in vendita con la scip.
    ad oggi se il mio cliente volesse sanare la situazione e quindi regolarizzare il bagno nel sottonegozio come mi dovrei comportare? SCIA in sanatoria ? e per quantificare gli oneri mi devo basare sul calcolo del costo attuale di smantellamento e ricostruzione del bagno?

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    1. Ciao, se fosse solo per il bagno potresti fare una semplice CILA in sanatoria, perché trattasi di opere di manutenzione straordinaria. La scala tuttavia potrebbe essere considerata un opera strutturale (ma dipende come è fatta: se è in calcestruzzo si, se è invece in ferro o legno può considerarsi arredo o qualcosa di molto simile) e, se si, andrebbe tutto in SCIA. Gli oneri in questo caso non si calcolano: se devi fare la SCIA avrai i 1.000 euro forfetari di "multa", 2.000 se in centro storico, oltre alla reversale di base di 516 euro. Se invece la scala non fosse strutturale e quindi puoi fare tutto in CILA, da quanto ne so si può evitare di pagare i 1.000 euro aggiuntivi (varia da muminicipo a municipio) e il cliente se la caverebbe con solo i 516 euro di reversale a sanatoria.

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  23. grazie per la celere risposta, la mia preoccupazione riguarda il fatto che potrebbero eccepirmi un aumento della SUL pari alle dimensioni del bagno realizzato nel sottonegozio (non so se ammissibile in citta consolidata all'appio-tuscolano) ed anche che potrebbero rigettarmi la domanda in quanto il bagno si trova al piano s1

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    1. Il piano interrato ovviamente deve essere legittimamente realizzato: se così non fosse, i lavoretti da sanare sarebbero il problema minore. Detto ciò, è perfettamente legittimo che i servizi stiano nel piano interrato, anche se questo fosse accatastato come spazio magazzino: ovviamente il bagno dovrà avere l'estrazione meccanica dell'aria. Non dovrebbe nemmeno essere necessario che vi siano finestre nell'interrato. fammi sapere se al municipio la pensano diversamente.

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    2. comunque non c'è nessun aumento di SUL: bagni e magazzini nei locali commerciali sono considerati parimenti superfici serventi.

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  24. il piano interrato è legittimo risulta, per esigenze di spazio i precedenti proprietari/conduttori avevano spostato il bagno nel sottonegozio.

    ma lo spazio "liberato" dal bagno al piano superiore?

    il mio dubbio è che, siccome basandomi sull'atto d'acquisto e la relativa planimetria, avevo gia presentatao una scia (gia chiusa) per rimozione di un soppalco e non mi avevano obiettato nulla.

    Volendo fare altri lavori sull'u.i. ora il municipio ha obbiettato che probabilmente la d.d.s.i. accatastata nel 2003 in cui il bagno passa al piano di sotto sia stata realizzata senza titolo.

    Operare a sanatoria oggi(accertamento di conformità? la data di fine lavori posso presumere sia stata prima dell'accatastamento) mi può creare qualche "problema" personalmente ho fatto i sopralluoghi ho verificato la corrispondenza dello stato di fatto con la situazione dichiarata negli atti d'acquisto dell'immobile, ho correttamente presentato la scia, ho seguito i lavori di smantellamento del soppalco, l'ho chiusa posso incorrere in qualche "rogna"?

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    1. beh tecnicamente il tecnico ogni volta che presenta una nuova pratica va a dichiarare (perché la verifica) la legittimità urbanistica dell'immobile, quindi diciamo che, seppure in buona fede, hai dichiarato il falso nella scia precedente. Io farei una cosa: andrei a parlare con i tecnici del municipio esponendo loro il problema ed auto-denunciando - diciamo - il tuo errore sulla pratica precedente: vedrai che ti diranno loro come risolvere il problema. è anche vero che adesso il post-operam è comunque legittimo, perché immagino che come post-operam della tua SCIA tu hai messo il bagno al piano di sotto, e siccome lo spostamento del bagno è un opera tutto sommato minore e per cui la legge non prescrive il rilascio di un titolo edilizio potresti pure lasciar correre.

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  25. Salve arch, complimenti per l’interessante sito e le considerazioni chiare e professionali che propone… Sto seguendo come tecnico una compravendita di una u.i. da ATER ad un privato. “Ovviamente” la planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato dei luoghi per opere realizzate in fase di costruzione dello stabile e non dovute agli attuali inquilini. Si tratta infatti di un balcone che ad oggi risulta più lungo di quanto depositato in catasto a discapito di una cucina che risulta quindi avere una SU inferiore. Inoltre è presente una finestra in più nel locale sala che non è riportata nella planimetria catastale. Queste difformità, ovviamente di vecchia data, sono presenti in maniera uniforme su tutti e nove i piani dell’immobile. Parliamo del municipio XI.
    L’ATER dopo vari solleciti non riesce a trovare il progetto ma mi ha dato il probabile numero del progetto e di concessione che risalgono al 1957. Io vorrei farli sanare prima della compravendita anche se l’ATER mi ha detto che potranno farlo dopo con calma… Dove potrò trovare mai i progetti? Quale procedura amministrativa dovrò seguire per sanare gli abusi? Grazie!

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    1. Ciao! bel problema. Se ti danno il numero di protocollo del progetto, lo puoi andare a prendere all'archivio progetti del dipartimento PAU all'eur, vicino al colosseo quadrato: vai di lunedì (o martedì?) o giovedì all'alba perché devi prendere uno dei quindici numeretti necessari per accedere alla cripta. Il primo giorno andrai per fare la richiesta, poi dopo un mesetto ti chiamano per andare a fare la visura, e poi se vuoi le copie devi farle fare dalla copisteria convenzionata che con tre-quattro giorni te le fa trovare pronte. Comunque alcuni progetti dell'ATER non sono nemmeno al dipartimento, perché l'ATER essendo una isistuzione comunale a volte si dava le autorizzazioni praticamente da sola (con delle delibere comunali). Se il progetto dovesse confermare il catastale, sarebbe un bel problema perché una SUL aggiuntiva sicuramente non te la autorizzano...insomma trova il progetto poi magari ne riparliamo :-)

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  26. Salve Marco,
    volevo approfittare nuovamente della tua gentilezza e disponibilità per porti un nuovo quesito:
    una coppia di ragazzi vorrebbe acquistare un appartamento (quasi un rudere..completamente da ristrutturare) al Pigneto. Si sono "affidati" a me per quel che riguarda il progetto ed il restauro successivo (vorrebbero anche richiedere il piano casa per aumentare la superficie) ma prima, giustamente, vorrebbero che io controllassi per bene tutte le "carte" in mano al proprietario attuale, verificando eventuali abusi etc.; inizialmente il proprietario mi aveva fornito solamente una pianta catastale datata 2012 e l'atto con cui lui aveva acquistato questo appartamento (è una sorta di villetta monopiano adiacente ad un'altra, edificate prima del '39). Sulla visura attuale ho notato che era stata effettuata una fusione nel Luglio 2012 e, facendolo notare al proprietario, mi ha detto che in effetti prima erano due appartamenti separati, uniti successivamente. Bene (ho pensato) allora vorrà dire che chi ha effettuato la fusione avrà presentato una DIA al VI Municipio ed avrà già raccolto tutta la documentazione necessaria (permessi di costruire, catastale del '39, abitabilità..) quindi gli ho detto di contattare il geometra per richiedere il tutto; purtroppo, il geometra ha effettuato la fusione solo al catasto, unendo i due sub precedenti n°2 e 3 in un nuovo sub n°502, frase, quest'ultima, che è anche riportata sull'atto di vendita. Ho allora insistito affinchè si procurasse almeno il catastale del '39 e ieri finalemnte me l'ha portato. Qui nascono ulteriori problemi: ovviamente i due sub sono separati e risultano essere, inoltre, difformi dalla situazione attuale. La cosa strana è che non differiscono per difetto, bensì per eccesso! sulle piante del '39 le stanze erano più ampie verso il giardino (di circa 1m) rispetto a quanto risultino oggi (per un totale di circa 12-13mq di sul in più!) ed i locali cucina-bagno (quest'ultimo con accesso solo dall'esterno) un po' più stretti.
    Ora...vorrei chiederti un consiglio spassionato: tu come agiresti? come consiglieresti i ragazzi? a loro piace molto ed il prezzo è "concorrenziale..ma il tutto sarà sanabile?
    anche la fusione stessa, è valida (effettuata solo al catasto ma riportata nel successivo atto di vendita)? ed il fatto che il perimetro del fabbricato sia difforme da quello riportato nel catastale del '39, come potrei sanarlo? quanto sarebbe "rischioso" dichiarare che lo stato di fatto coincide con la pianta del 39 ed effettuare una DIA per ridistribuzione degli spazi interni, chiusura della porta esterna del bagno, sostituzione di tamponature (dichiarando esecuzione cappotto e poi di fatto traslandole di 1ml per riportarle alla posizione iniziale - magari ampliando anche le finestrature) e sostituzione della copertura? Così facendo acquisterei, di fatto, i 12-13 mq che oggi "mancano".
    Grazie mille per l'attenzione che sò mi concederai e scusami per la lunghezza-stranezza della domanda!!
    un saluto,
    Giona

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    1. Ciao Giona! dunque, la fusione fatta solo al catasto ha valore urbanistico pari a zero spaccato, dunque è di fatto abusiva. Non mi capacito di come al catasto, pur con tutte le indicazioni che sono state date, riescano ancora a passare queste fusioni senza indicazione (immagino) dei riferimenti del protocollo pratica urbanistica...vabbeh (mi ci inc@77o perché poi quando questi immobili finiscono nelle "mani" di noi tecnici "onesti" sembriamo quelli che vogliono per forza creare problemi...). comunque sia, non ho capito se l'immobile è stato rogitato già dopo aver fatto la "fusione" al catasto: se così fosse, di fatto già sarebbe nullo de facto il rogito con cui l'attuale proprietario è in possesso del bene, e sia il vecchio venditore che il notaio sarebbero perseguibili penalmente per falso in atto pubblico ed obbligati al risarcimento del doppio di quanto versato. La fusione è senz'altro sanabile, a meno che non ci si trovi (ma non credo proprio, al pigneto) in uno di quei tessuti del centro storico che pongono maggiori restizioni alle fusioni e frazionamenti (T1, T2, T5, T10): si può sanare con una SCIA con la reversale di 2.000 + 500 euro (se è tessuto storico, qualunque sia; se fosse città consolidata sarebbero 1.000 + 500). Interessante invece il discorso del catastale difforme: farei intanto una cosa, andare all'archivio cartaceo del catasto a farsi dare l'originale certificato dall'ufficio stesso, e poi ne andrei a parlare con i (bravi) tecnici del 6° municipio: di fatto l'immobile ha già autorizzata una cubatura che ora non ha, e quindi è come se si abbia un "abuso al contrario": ovvero i tuoi clienti possono "rimuovere l'abuso" ampliando la casa nel rispetto delle indicazioni e dei perimetri di quanto certificato nel catastale del 1939. ovviamente l'"ampliamento" va fatto rispettando tutte le leggi oggi in vigore in quanto a risparmio energetico e sicurezza delle strutture, ma io la vedo fattibile. Per il tipo di pratica da presentare (una DIA senz'altro) mettiti d'accordo direttamente col municipio, dato che è una cosa un po inusuale.

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  27. Grazie mille per le risposte!! Sono contento che la pensi come me per quanto riguarda l'"abuso al contrario"...mi farò sicuramente rilasciare dal catasto l'originale certificato del '39, per andare poi a parlare con i tecnici del VI Municipio.
    Per quanto riguarda la fusione, sono pienamente d'accordo con te: come possono, ancora oggi (la fusione è di luglio 2012), consentire che passino queste pratiche al catasto? L'immobile è stato rogitato già dopo la fusione (Settembre 2012)...ma a questo punto non sò se mi conviene dire all'attuale proprietario che potrebbe invalidare il rogito e farsi risarcire il doppio di quanto versato, che a quel punto non la venderebbe più ai miei clienti ;) Semmai posso dirgli che può sanarla con 1000+500€(ricade in città consolidata - tessuto di esp. nov. a tip. ed. definita e a media denstià insediat. T1)..ma anche qui, se dovessi farlo io, sarei 1 po' in difficoltà: come rappresentare l'immobile nel post operam? come è oggi (più stretto) o con le stanze "più ampie" del catastale del '39? Ad ogni modo non è detto, anzi è improbabile, che debba sanarla io la fusione, quindi semmai ci penserei dopo! la cosa importante da dire ai miei clienti è che non devono assolutamente acquistare l'immobile se non DOPO la regolarizzazione della fusione, giusto?
    Un saluto e grazie ancora,
    Giona

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    1. Si Giona è così: specifica assolutamente ai tuoi clienti che non possono comprare un immobile con quello che di fatto è un doppio stato di non regolarità, soprattutto se è invalidabile (o già invalidato de facto) il rogito precedente. fammi sapere se la storia prosegue e, nel caso, cosa ti dicono di fare al municipio: sono sempre interessato a raccogliere le casistiche delle varie problematiche :-) ciao!

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  28. Ho capito, sostanzialmente mi consigli di far sanare la fusione prima dell'acquisto? Se invece loro acquistassero l'immobile così com'è, quale problematica potrebbe presentarsi in futuro? mi spiego meglio: i compratori attuali potrebbero anche non saperlo (come effettivamente non sanno con certezza!) che la fusione è stata effettuata solo al catasto (senza regolare DIA), perchè nell'atto di vendita precedente è riportata la dicitura "...si precisa che il sub. 502 deriva dalla soppressione degli originari subb. 2 e 3..." quindi loro, di fatto, acquisterebbero l'immobile intero; facendo in seguito i lavori di ampliamento (demolizione e ricostruzione con Piano Casa) e richiedendo successivamente l'abitabilità ecc per l'intero immobile, il sub. 502 appunto...non verrebbe automaticamente sanata la fusione precedente? Se poi venisse fuori in futuro, in qualsiasi modo, che la fusione al tempo non era stata effettuata in maniera "regolare", non sarebbe certo loro responsabilità (nè mia in quanto tecnico, perchè mi sono trovato un atto di proprietà in cui era scritto quanto detto sopra)?! sitazione ingarbugliata, non credi? anzi, dimmi pure se credi che stia un po' "uscendo fuori tema" rispetto al tuo interessantissimo post!!
    Grazie ancora per la pazienza e la gentilezza.
    Giona

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    1. Nono non sei fuori tema :D il problema è che nel momento in cui tu vai a presentare la nuova autorizzazione edilizia, dichiari che hai verificato e controllato che la preesistenza è legittima. Dunque se poi si scoprisse che non era legittima, tu saresti denunciabile per falso in atto pubblico ed anche il titolo richiesto in seguito potrebbe essere invalidato, facendo diventare automaticamente abusive tutte le opere pur legittimamente realzzate. Comunque io farei presente il problema e direi al venditore di regolarizzare la situazione: dal tuo punto di vista, in quanto tecnico intendo, quello che c'è scritto sul rogito non vale nulla. SOlo pezzi di carta del comune ti danno la certezza che l'immobile ha una sua legittimità.

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  29. Va bene, hai ragione, meglio far regolarizzare la fusione ora! Speravo che anche il rogito potesse avere una valenza per quanto concerne la preesistenza, ma se così non è, mi sembra giusto non rischiare! Grazie davvero per avermi avvertito di questo.
    Se poi nel regolarizzare la situazione il tecnico dovesse accorgersi delle differenze che ho rilevato anche io tra catastale del '39 e situazione attuale, beh, vediamo come si muoverà?!
    un saluto,
    Giona

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  30. Un'ultimo chiarimento: il proprietario attuale ha deciso di sanare l'abuso (lafusione solo catastale) con relativa SCIA in sanatoria che, come mi dicevi tu per la città consolidata dovrebbe ammontare ad euro 1.000 + 500. Ora, però, mi chiedevo se a questa cifra bisognasse o meno, aggiungere gli oneri relativi al costo di costruzione (10%) e la relativa sanzione che, come da L.R. 15,dovrebbe essere pari a 3 volte il costo dell'opera (nel mio caso: apertura vanoporta tra le due unità e chiusura vano porta esterna e nuova apertura porta interna wc). Un saluto, grazie anticipatamente
    ,Giona

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    1. Al primo ed al secondo municipio per fusioni in sanatoria non mi hanno chiesto il calcolo di ulteriori onerosità oltre quella dei 1.000 euro. cmq fammi sapere se ti dovessero chiedere diversamente al sesto.

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  31. Gentile architetto, prima di tutto le faccio i complimenti per il blog! appena approdata nei meandri della burocrazia, sono molto contenta di aver trovato una guida :) Averi poi una questione da sottoporle: dovendo sanare una manutenzione straordinaria (la realizzazione di un piccolo ripostiglio in muratura) per la quale non c'è il DURC dell'impresa, dato che i lavori sono stati fatti in proprio dal proprietario, come posso regolarmi? Nel suo post sembra chiaro che non si possa fare una CILA in sanatoria senza DURC, ma vari colleghi mi stanno consigliando di segnare sul modulo che i lavori sono stati fatti "in economia"... pur fidandomi di lei (e dato che, a quanto mi risulta, il modulo per la CILA è unico e c'è scritto a chiare lettere che il DURC è obbligatorio) mi può segnalare un riferimento normativo sull'obbligatorietà del DURC, tanto per essere certa? l'ho cercato veramente a lungo e non riesco a trovarlo... La ringrazio molto in anticipo, saluti, Letizia Martinelli

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    1. Ciao! la legge che istituisce l'obbligo del DURC è del 2005, qui trovi il quadro normativo completo: http://www.lavoro.gov.it/Lavoro/md/AreaLavoro/vigilanza/DURC/ il comune di roma ha recepito quest'obbligo più o meno nel 2006 e da allora è sempre obbligatorio allegarlo alle pratiche. Tuttavia da qualche giorno si sta diffondendo nei municipi il fatto che non debba più essere allegato - ma attenzione: ciò non significa che non sia più obbligatorio: ora è infatti il committente che dichiara di averlo preteso, visionato e di aver accertato che tutto è in regola -. Detto ciò, la questione è che il DURC va preteso quando si appaltano i lavori a delle imprese (ovviamente) ma se si fanno i lavori in proprio non è naturalmente necessario. Il problema è che in edilizia non si possono fare lavori in proprio, in quanto la stragrande maggioranza dei lavori implica modifiche agli impianti che sono soggetti, per legge, ad essere toccati da tecnici qualificati e certificati. Il tuo caso è un po particolare, perché probabilmente il muro fatto dal tuo cliente non ha nessun tipo di impianto: tuttavia, quando sono andato a chiedere di depositare una CILA per fare un mezzo muretto in economia, specificando che non vi erano opere sugli impianti, mi è stato detto un NO tanto forte che ha echeggiato nei corridoi del municipio per settimane: il che è naturalmente un controsenso. fatta questa lunga premessa, hai tre strade di fronte a te: 1. vai al municipio e ritenti la strada che ho provato io con esito negativo (che è l'unica legittima tra quelle che ti elenco); 2. trovi un impresa compiacente che ti "presta" il durc (ma con la quale, in caso di controlli, devono risultare delle fatture tra committente ed impresa che giustificihino i lavori, altrimenti si parla di evasione fiscale); 3. dichiari che i lavori sono stati fatti prima del 2005 e che quindi non vi era l'obbligo del DURC. Le strade 2 e 3 implicano il fatto di dover dichiarare il falso: valuta tu assieme al committente. è chiaro che ti trovi in un cul de sac normativo...fammi sapere!

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    2. grazie mille per la sua risposta rapida ed esauriente! Credo che tenterò la prima strada, in salita, ma legittima... se poi non dovesse funzionare cercherò altri modi. Le farò senz'altro sapere, grazie ancora! Letizia

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    3. Salve e complimenti per il tuo blog dove trovo molte risposte a molti quesiti,
      mi trovo in questo stesso caso sopra descritto..cioè lavori eseguiti(grosso modo rifacimento bagno e demolizione tramezzi)ma in economia, quindi non sò quale ditta segnare.
      Ma se seguo la 3° strada che hai indicato e quindi dichiaro che i lavori sono stati eseguiti prima del 2005 non posso più ricorrere alla CILA per regolarizzarli?
      Al XVI municipio mi dissero tempo fa che per presentare la CILA i lavori devono essere stati fatti dopo maggio 2010...
      Come costi mi parlarono di 254,99 euro di istruttoria e 258 euro di multa..
      ...che dici?
      grazie

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    4. Ciao Mara, ancora non si è ben capita questa storia delle CILA a sanatoria: la metà dei municipi ritiene che essa può essere applicata alle opere realizzate solo dopo il 2010, anno in cui è entrata in vigore la legge che ha "semplificato" le manutenzioni straordinarie, ma prima di tale data occorre andare in SCIA a sanatoria. La cosa a me sembra assurda, perché per come la vedo io bisogna usare gli strumenti in vigore al momento in cui si sana, senza considerare quali strumenti erano necessari in passato, comunque finchè qualcuno non farà ricorso al TAR sulla questione non ne usciremo mai. Non so al 16°come si regolano, comunque se ti fanno fare la SCIA, il regime sanzionatorio prevede il pagamento di 500 euro d'istruttoria più 1.000 per la sanzione regionale. Le opere in CILA invece sarebbero soggette alla sola sanzione del DPR 380/01 (258 euro appunto, a cui aggiungere i 251 dei diritti di base). Si potrebbe appuntare al comune che la legge regionale sulle sanzioni esiste dal 2008, quindi perché opere antecedenti al 2008 sono soggette comunque a SCIA ed anche al regime sanzionatorio di una legge che ancora non c'era? mistero.

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    5. Ciao Marco, oggi sono stata in V municipio e per i lavori già fatti(ultimati dopo maggio 2010) gli va bene una CILA in sanatoria.
      Non essendo stati fatti interventi solo ed esclusivamente su tramezzature ma avendo inserito accanto al bagno esistente un wc(e quindi opere impiantistiche)mi è stato detto di inserire obbligatoriamente il nome dell'impresa(ed è quello che giustamente dicevi precedentemente tu!), se fossero state solo opere murarie mi diceva il tecnico che sarebbe bastato inserirlo con 2 parole sul modulo nella sezione dedicata all'impresa esecutrice dei lavori o allegando una dichiarazione asseverata. Non ti nascondo che è stato tutto molto vago..comunque purtroppo non è il mio caso....:-(

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  32. Saluti egregio Architetto, complimenti sincerissimi per la dedizione e la passione che la caratterizzano e che riesce a infondere agli altri. Anche io mi permetto di porle dei quesiti. Sto acquistando un immobile sito in zona Quadraro, piccolo (a4 con un sottoscala annesso c2). Da visure in fase preliminare emerge che l'immobile è stato oggetto nel 2004 ad una DOCFA nella quale è stata dapprima richiesta variazione di classamento da C2 ad A4 (per la parte superiore) e, successivamente, un anno dopo il riferimento al D.M. 701-94 " Classamento proposto con decorsi i termini ex art.1, comma 4". L'immobile è stato oggetto nel tempo di alcune compravendite. In fase di richiesta mutuo, è stato richiesto dalla banca comunque il "titolo abitativo". Da una ricerca effettuata da tecnico di fiducia, in Municipio non è stata rinvenuta documentazione, mentre all'Agenzia del Territorio è stata trovata la nota protocollata con il riferimento all'istanza di cui sopra (con annessa piantina depositata) e che appare stralciata. Il perito ha letto la seguente dichiarazione delle parti all'epoca: "la costruzione dell'immobile è antecedente al 1936 ed è stato sempre adibito ad abitazione". Il tecnico ha asseverato la regolarità urbanistica dell'immobile e della zona, ma non si è sentito di esprimere, quantomeno per mancanza di elementi, la validazione della destinazione abitativa, consigliando un avallo del Comune con istruzione di un'eventuale nuova pratica. A prescindere dall'importantissima valutazione che ora spetta alla banca, io a lei chiedo Architetto cosa consiglierebbe comunque in ogni caso di fare-non fare per essere certi di vivere oggi e domani in questa casa senza andare incontro un domani ad eventuali problemi? La casa si presenta con tutti gli impianti, tenuta discretamente dall'attuale proprietario che, nel suo atto e mi pare in quello prima hanno scritto che "l'immobile è costruito prima del 1967 e che successivamente a tale data non sono stati eseguiti lavori nè apportate opere suscettibili di sanatoria". Vivamente, la ringrazio. Max

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    1. Salve Fabio: la variazione di destinazione d'uso eseguita solo in catasto è sospetta, e soprattutto da un punto di vista urbanistico non ha alcun valore. Se si vuole essere certi della legittimità del fabbricato occorre andare a visionare il progetto originario del fabbricato (dipartimento PAU - archivio progetti) e il relativo certificato di agibilità (se esistente). Dal progetto si dovrebbe poter capire se l'immobile nasce come appartamento (e quindi sarebbe legittima la destinazione attuale in A/4), oppure se nasce come magazzino e quindi è stato successivamente (abusivamente?) convertito in abitazione. Ai municipi non hanno la documentazione dei progetti edilizi (il che è un controsenso ma tant'è). Se non si dovesse trovare nulla all'archivio progetti dipartimentale, fate prima un accesso agli atti formale (l'amministrazione è obbligata a rispondere che non si trova nulla, nel caso) e, prima di dichiarare che è tutto abusivo (!), fate una scappata all'archivio storico capitolino a piazza della chiesa nuova, dove sono depositati i progetti edilizi fino al 1931, tante volte il progetto fosse stato presentato prima di tale data. Se non si dovesse trovare nulla da nessuna parte, detto in sincerità, rinuncerei all'acquisto.

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    2. Gentile Architetto...come si dice nella Sua (ed anche un po' mia) amata Roma, lei è stato davvero "gagliardo" ! Al momento la ringrazio anticipandole che ho pensato di contattarla a breve, ulteriormente, tramite il suo sito per richiederle, se possibile, una Sua prestazione (o di qualche suo collaboratore) . Cordialissimi saluti e nuovamente grazie per l'amichevole, prezioso Suo contributo.

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  33. Gentile arch. Campagna,
    se lei fosse disponibile a rispondere anche a me la mia questione è la seguente (scusi per le imprecisioni che derivano dalla mia totale mancanza di competenza in materia).
    Ho recentemente ristrutturato una casa in zona piazza Bologna.
    La lavatrice è stata messa in un angolo del terrazzo. In corrispondenza sopra è stata messa la caldaia.
    E’ stato fatto un ‘locale tecnico’ in muratura (70 X 90 X2 metri di altezza) chiuso da uno sportello di alluminio che permette anche il ricircolo di aria (e chiuso sopra da una lastra di marmo). Il ‘locale tecnico’ è accessibile solo dal terrazzo.
    Questo locale non era stato inserito nella DIA: la ditta di ristrutturazione mi aveva detto che avrebbero regolarizzato a lavori finiti.
    A lavori finiti ovviamente arriva il problema perché ‘viene fuori’ che siamo in zona storica per cui non è possibile regolarizzare.
    Ora ovviamente mi trovo molto a disagio per questa situazione di irregolarità.
    Per valutare il da farsi avrei bisogno della sua opinione su alcuni aspetti.
    - Avere la conferma che questo costruito (che contiene solo esclusivamente la lavatrice e la caldaia, cioè, mi passi l’espressione, non tecnica non è che io possa “abitarlo”) è effettivamente non sanabile.
    - A quale ammontare di multa potrei andare incontro oltre al dover buttare giù questa specie di armadio a muro a mie spese e soprattutto se ci sono conseguenze (anche penali) per me (la committente).
    - Capire se la stessa struttura, se realizzata interamente in alluminio sia lo stesso irregolare (se non lo fosse potrei far buttare giù e far realizzare la stessa cosa interamente in alluminio).
    - Se anche l’alluminio non fosse ammissibile vorrei indicazione del tipo di materiale/modalità di costruzione che mi metterebbe al riparo da ogni irregolarità.
    - Sono nuova in questo palazzo e non conosco il livello di ‘tolleranza’ dei miei nuovi condomini per cui per farmi una idea volevo anche chiederle se costituisce abuso una tettoia fissa che una mia vicina ha sul terrazzo. La tettoria, in alluminio ondulato sporge di almeno un metro e si estende per tutta la lunghezza del suo terrazzo.
    - Per concludere il quadro un ultimo elemento molto importante: consideri che sono stata costretta a richiedere un ATP perché proprio questa lavatrice finisce in uno scarico condominiale tagliato (!!!) da un condomino della colonna. Le mie ragioni su questo scarico sono state già appurate con telecamere interne e da tecnici dell’amministratore per cui su questo non ho problemi. Il problema è invece che richiedendo un ATP sicuramente periti del tribunale e non solo dovranno fare un sopralluogo dallo scarico della lavatrice e mi chiedo se siano tenuti a rilevare d’ufficio l’irregolarità di questo ‘locale tecnico’.
    La ringrazio per la disponibilità.
    Penelope

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    1. Ciao Penelope,
      rispondo partendo dalla fine: i tecnici del tribunale non dovrebbero preoccuparsi della legittimità del locale tecnico, ma dovrebbero solo verificare i problemi relativi al tubo.
      L'aver creato un locale tecnico chiuso è definibile un abuso non tanto per il volume (che non c'è e non viene conteggiato nella S.U.L. dell'immobile, quindi non è un "ampliamento" abusivo) quanto perché si sono modificati i prospetti del fabbricato. Tutta la zona di piazza bologna (lo so bene perché il mio studio è a due passi) è in tessuto storico, e quindi qualunque modifica esterna in tessuto storico deve passare attraverso il nulla osta della soprintendenza comunale o il Co.q.u.e. dipartimentale. Non è detto che non sia sanabile, ma certo è a discrezione dei tecnici della soprintendenza, i quali potrebbero a ben ragione giudicare incompatibile con la "tutela del bene" l'aver creato un volume tecnico sul balcone.
      La struttura di alluminio sposterebbe di poco il problema: sempre di modifica esterna si tratta.
      In ogni caso anche il solo aver posizionato la caldaia all'esterno andava indicato nella pratica edilizia, perché anche gli elementi impiantistici esterni sono elementi che vanno ad alterare la facciata (da qui potrebbero partire tanti ragionamenti i quali arriverebbero tutti a delle conseguenze illogiche, ma tant'è).
      Nessuno andrà mai in galera per un volume tecnico, comunque in linea puramente teorica le variazioni di prospetto abusive effettuate in tessuto storico, se accertate dalle forze dell'ordine, sfociano d'ufficio nell'esposto in procura per abusivismo edilizio.
      Ciao!

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    2. Gentile arch. Campagna,
      perdoni il ritardo con cui la ringrazio per la sua disponibilità, ma non ho sempre accesso ad internet.
      Avrei ancora delle domande, sempre da profana.
      Dunque si tratta di un abuso perché “si sono modificati i prospetti del fabbricato”. Non credo cambi la situazione, ma per scrupolo preciso che il mio appartamento è al piano attico, davanti non ho nessuno e il terrazzo è molto rientrante, cioè non si vede dal piano della strada.
      “La struttura di alluminio sposterebbe di poco il problema” vuol dire che veramente laddove venissero fatti accertamenti la gravità della cosa tra avere un locale tecnico in muratura o in alluminio non cambia di una virgola?
      “In ogni caso anche il solo aver posizionato la caldaia all'esterno andava indicato nella pratica edilizia” e questo è stato fatto, anzi noto che nell’esecutivo dell’impianto idraulico avevano anche segnato questo locale tecnico (ma non nella piantina che riporta le modifiche dei muri).
      Il punto precedente confermerebbe che anche la tettoia della vicina e la canna fumaria nuova di zecca innalzata da un altro vicino sul terrazzo condominiale che io vedo dal mio terrazzo sono abusi?
      “Non è detto che non sia sanabile” ma questa cosa laddove mi arrivassero dei controlli è verificabile a posteriori? Cioè arriva il controllo e mi multano etc oppure posso dire che mi informo sulla sanabilità. A proposito non mi ha detto se lo fanno buttare giù, né se ha idea dell’ammontare delle multe. Sull’andare in galera no … non pensavo a questo, ma a procedimenti penali che comunque sporcano la fedina penale.
      “I tecnici del tribunale non dovrebbero preoccuparsi della legittimità del locale tecnico, ma dovrebbero solo verificare i problemi relativi al tubo” speriamo! Ma in poche parole, domanda finale, lei, soppesando i pro e i contro, che farebbe al posto mio? Magari nulla o per caso butterebbe giù questo locale tecnico?
      Grazie ancora!
      Penelope

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    3. Ciao Penelope,
      anche le operazioni dei vicini, se non specificatamente autorizzate, sarebbero abusi in quanto modifiche di prospetti esterni.
      Secondo me ripeto, il fatto di fare un locale tecnico in muratura o in pannelli d'alluminio non sposta il problema, a patto che non si realizzino queste pannellature d'alluminio in modo totalmente asportabile, anzi l'ideale sarebbe che fossero proprio soltanto "poggiate" per terra. In questo caso, dovessoro essere fatti controlli, bisognerebbe essere particolarmente accaniti per dire che c'è una variazione di prospetto.
      L'amministrazione può intimare la demolizione dell'abuso e contestualmente elevare la sanzione amministrativa descritta nella delibera 44/11 del comune: a seconda di dove ricade l'immobile la sanzione può essere più o meno elevata. Se la situazione è sanabile, generalmente evitano di fare la sanzione e chiedono semplicemente di sanare come se il sopralluogo non fosse mai stato fatto, anche perchè nel tuo caso sarebbe davvero un voler "esagerare" nell'interpretazione normativa.

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    4. Architetto lei è stato veramente gentile ed esaustivo.
      La ringrazio per la disponibilità e se dovessi avere sviluppi le farò sapere.
      Ancora grazie.
      P.

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  34. Gentile architetto, le sottopongo il mio problema sperando in una sua gentile risposta come vedo che sollecitamente ha fatto con quanti si sono rivolti a lei in questo blog. Io è mia moglie abbiamo realizzato un ampliamento del nostro appartamento in zona Boccea (chiudendo con infissi in alluminio e due sole tamponature in laterizio di 90 cm l'una) il perimetro di una tettoia in legno che avevamo già realizzato nel 2009. I lavori sono terminati a marzo 2012 e i vigili sono arrivati a settembre 2012. Ci troviamo adesso a far fronte ad un ordine di demolizione. In base alla sua esperienza sarebbe possibile chiedere una sanatoria facendola passare come serra solare? La parete su cui sorge il manufatto ha un orientamento s/o. La ringrazio infinitamente

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    1. Ciao Antonio, scusami se ti rispondo con ritardo ma a volte mi "perdo" i post. Purtroppo non mi sembra ci sia possibilità di sanare o di far passare come serra solare la tua veranda (le serre solari, per legge regionale, non devono avere una altezza interna superiore al metro e mezzo o metro e ottanta, non ricordo con esattezza). Potreste però, d'accordo con i vigili che hanno eseguito il sopralluogo e col municipio stesso, smontare gli infissi che hanno prodotto l'abuso e contestualmente presentare una domanda di ampliamento con piano casa e, una volta ottenuto il permesso di costruire, rimontare gli infissi nella loro posizione originaria. Ciò comporta i vari problemi connessi al piano casa (nulla osta del condominio, pagamento dei non pochi oneri concessori, monetizzazione standard non reperiti e via dicendo) ma mi sembra l'unica via percorribile per mantenere in essere la veranda.

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  35. Dovendo fare una DIA con accertamento di conformità per una autorimessa interrata, come si devono calcolare le sanzioni, visto che gli oneri non si sarebbero dovuti pagare (per la Tognoli)?
    Grazie e complimenti per il blog
    (sperando di vederla presto al consiglio dell'ordine)

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    1. Ciao Alessandro, grazie per l'augurio, non avevo mai pensato ad una mia "carriera" nell'Ordine ;) per la tua domanda, bisogna capire come può essere interpretato l'abuso nello specifico, e calcolare le sanzioni conformemente alla delibera 44/11. La cosa più logica che mi viene da pensare è che esso debba essere considerata una nuova costruzione abusiva, la quale quindi viene sanata devolvendo al comune una cifra pari al valore commerciale del bene abusivamente prodotto, calcolata moltiplicando i metri quadri di autorimessa per il valore "max" al metro quadro per autorimesse nella fascia OMI di appartenenza. Se gli oneri concessori non sono dovuti per precisa esenzione di legge, allora non vanno pagati neanche al momento della sanatoria (ma sarebbero ben poca cosa rispetto alla sanzione di base). Se vuoi cercare di non far pagare così tanti soldi ai tuoi clienti dovresti recarti in municipio e capire coi tecnici, che spesso sono disponibili più di quanto si pensi ad evitare cifrone da capogiro, se esistono strade alternative, facendo magari forza sul fatto che si è trattato di realizzare dei parcheggi pertinenziali che vanno a limitare l'incidenza del carico urbanistico dell'immobile sulla città.

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  36. Era come pensavo ma mi sembrava una cosa esagerata!!
    Grazie.. ciao (e pensaci alla carriera all'ordine che c'è bisogno di persone con idee nuove)

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  37. Caro collega, per presentare una CILA in sanatoria al XI mi han detto che se i lavori non denunciati sono stati eseguiti dopo giugno 2010 la sanzione è di soli 258, se anteriori si applicano le sanzioni regionali. Leggendo il post arguisco che nel primo caso occorre un durc. Incaricato dall'ignaro compratore non sappiamo nè quando i lavori siano stati eseguiti né tantomeno da chi. Mi pare l'unica via d'uscita sia dichiarare i lavori anteriori al 2005 e pagare la sanzione regionale, è corretto?
    PS. il link alla delibera 44/11 non mi funzionava, l'ho trovata qui:
    http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Delib_AC_44_11_Sanz_Pecuniarie.pdf
    Grazie infinite

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    1. Ciao gennaro, l'ignaro compratore potrebbe pure rivalersi sull'ignaro venditore, in quanto è stato dichiarato nel rogito che l'immobile era legittimo e invece non lo era...quindi potrebbe pure quantomeno farsi pagare la sanatoria dal precedente proprietario. detto ciò, come ti scrivevo dall'altra parte, l'unico modo, se il municipio lo pretende, di fare una sanatoria ante 2010 per m.s. è quello di presentare una SCIA e di pagare i 500 euro di reversale di base e poi 1.000 euro (2.000 se in città storica). Come ti dicevo, secondo me è illegittimo: comunque finchè qualcuno non farà un ricorso al TAR su questa cosa o finchè non si pronuncerà l'avvocatura comunale, ognuno continuerà a fare come gli pare.

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  38. PRIMA PARTE
    Prima di tutto devo complimentarmi per la semplicità con cui esponi le problematiche che ad un neo-neo-professionista come me sembrano molto più complicate.
    Vorrei esporre un problema che mi ritrovo ad affrontare e dal quale non sò come uscirne.
    Una signora, proprietaria di un palazzo a Roma vicino via Arenula, nel 1999, a seguito di domanda di condono del 1994, ottiene l'autorizz. per mq 14,00 con destin. d'uso non residenziale (soffitta) in corrispondenza dell'ultimo piano del suddetto palazzo dove vi era un solo locale cassone.
    Nel 2004 la signora presenta un'altra domanda di condono in cui chiede l'autorizzazione ad un ampliamento (5,30 mq) + un CDU (cambio di destinazione d'uso) da R (residenziale) a NR non residenziale (42 mq) della stessa unità immobiliare per un totale di 47,30 mq. Ovviamente del condono niente. Nel 2010, durante dei lavori che si stavano eseguendo su quello che ormai si è trasformato in un monolocale, vengono mandati dei controlli e il locale viene sequestr. in quanto ciò che avevano davanti ovv. non era stato ancora sanato. Fino a quando un ottimo avvocato riesce a "rimbambire" il comune ottenendo il dissequestro dichiarando che in realtà c'era una domanda di condono in corso. I vigili così tolgono i sigilli al locale, e tutto ha filato liscio fino a qualche mese fa.
    Ora la signora intende rifare il tetto di questo monolocale per infiltrazioni; ovviamente per far questo le ho chiesto la legittimità edilizia dell'unità immobiliare, necessaria alle solite pratiche SCIA, e scartando il mucchio di documenti che mi ha dato sono riuscito a ricostruire tutto ciò che ho raccontato fin ora.

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  39. SECONDA PARTE
    A quel punto mi propongo per procedere all'ottenimento della concessione edilizia; tramite l'UCE - ufficio condono edilizio - sò che il comune di Roma li stà vivamente sollecitando alla definizione della causa perchè in realtà è ancora in corso un procedimento penale nei confronti della proprietaria. A quel punto, UCE mi comunica che per terminare la pratica occorre presentare, entro il 10 ott 2013 (pena l'improcedibilità della domanda ed il conseguente diniego della concessione) della documentazione aggiuntiva tra cui:
    1)Copia della licenza edilizia attestante regolarità urbanistica dell'unità immobiliare prima dell'abuso o autocertificazione attestante la data ed il numero del titolo abilitativo
    2)Documentazione fotografica e relazione descrittiva.
    Sulla base di questo ho fatto 2 consideraz. che mi lasciano perplesso
    La prima considerazione riguarda delle “sbavature” riguardanti la corretta compilazione della domanda di condono presentata nel 2004.
    La pratica presentata nel 1995, infatti, ha rilasciato l’autorizzazione per mq 14,00 con destinazione d’uso NON residenziale. Pertanto, ufficialmente risultavano all’epoca solo 14,00 mq destinati a soffitta (classe d’uso C/2) e nient’altro.
    Con la domanda di condono presentata nel 2004 invece, si richiese, per un totale di 47,30 mq da destinare a R:
    -il CDU di 42 mq da NR a R
    -l’autorizzazione per nuova costruzione/ampliamento per altri 5,30 mq.
    In realtà la domanda doveva prevedere:
    -il CDU di 14 mq da NR a R
    -l’autorizzazione per nuova costruzione/ampliamento per altri 33,30 mq =47,30-14 mq.
    Questa situazione comporta delle complicanze legate alla richiesta della “Dichiarazione per regolarità della preesistenza dell'immobile oggetto dell'abuso” in quanto, avendo dichiarato il CDU per 42 mq, per 28 mq = 42-14 mq di questi, risulta difficile dichiararne la legittimità edilizia.
    La seconda considerazione invece, riguarda la mancata corrispondenza tra lo stato attuale dell’assetto distributivo dell’abitazione e quanto dichiarato presso il catasto.
    Ciò comporta delle complicanze legate alla redazione della Docum. Fotogr. dell'abuso e della Relaz. Descr. relativa, proprio perché difformi da quanto dichiarato.
    Come posso uscirne fuori??
    è possibile ad es. rettificare la domanda di condono e anche la planimetria che risulta accatastata??
    Sono veramente in un mare di guai visto inoltre che questo è il mio primo incarico su un condono!!!!
    Grazie mille a chiunque potrà darmi una mano!

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    1. Ciao. anzitutto complimenti: sei l'autore del commento n°1000 su questo blog xD
      le definizioni di superfici nelle pratiche di condono seguono una logica tutta loro, quindi secondo me può essere corretto come trovi indicate le superfici e le relative destinazioni d'uso.
      Se c'era una domanda di condono in corso, avvocato o meno, il comune non avrebbe dovuto predisporre il sequestro, a meno che non erano in corso di esecuzione opere in violazione di quanto indicato nella domanda di condono.
      Il tuo problema sono le opere interne: teoricamente gli immobili oggetto di condono non devono essere toccate finchè non è rilasciata la concessione, fatta salva ovviamente la possibilità di presentare istanze edilizie. Comunque essendo variazioni interne è possibile che tu possa dichiararlo nella documentazione che andrai ad integrare senza porti particolari problemi. I lavori del 2010 erano legittimati da qualche titolo o erano abusivi? COmunque considera che in fondo ti chiedono di attestare lo stato di fatto: se è difforme, lo devi portare a conformità (potrebbero chiederti di aggiornare la planimetria catastale già depositata) prché l'UCE deve emettere la concessione in sanatoria allegando la planimetria che rappresenta lo stato reale dell'immobile al momento del rilascio del documento.
      io direi di fare una cosa: procurati velocemente i documenti che ti chiedono e poi chiedi un appuntamento con i tecnici (non saprei con quale causale però: magari visura fascicolo) per andare ad esporre loro il problema. Oppure chiama il call-center: rispondono velocemente e sono preparati, o comunque ti sanno indirizzare verso chi di dovere. oppure vai direttamente all'ufficio condono, magari in sala visure comunque ti sanno indirizzare per darti una mano. Puoi chiedere eventualmente al responsabile di sala.

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    2. Pensi che è la prima volta che mi capita di scrivere su un blog!!! che fortuna essere il 1000°!
      I lavori nel 2010 erano abusivi.
      Per portare la planimetria a conformità devo presentare una nuova planimetria sia all'UCE che al catasto?

      Secondo lei, inoltre, come posso procurarmi una "Copia della licenza edilizia attestante la regolarità urbanistica dell'unità immobiliare prima dell'abuso o, in sostituzione, autocertificazione attestante la data ed il numero del titolo abilitativo" di locali che in realtà prima erano soltanto 14 mq non residenziali e ora ne sono 47,3?
      Comunque seguirò il Suo prezioso consiglio di andare di nuovo all'UCE e parlare con loro.
      Grazie mille

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    3. La copia della licenza la puoi ottenere facendo una visura al Dipartimento PAU. Il problema è che per ottenre la copia di un progetto - se esiste - ci vuole almeno un mese tra che uno fa la domanda e la disponibilità effettiva del documento. La domanda di accesso agli atti puoi inoltrarla anche via fax, altrimenti devi andare lì sul posto assai presto la mattina del lunedì o giovedì ed inoltrare la domanda brevi manu. Intanto, puoi vedere se esiste il certificato di agibilità, e questo puoi farlo on-line (se sei iscritto al portale del comune) dalla sezione "servizi online" -> "servizi edilizi" -> "visura certificato agibilità". Se non dovesse uscire fuori nulla da questa ricerca, trovare il progetto potrebbe essere un grande problema.
      Altrimenti, se fosse un immobile costruito prima del 1942, basterebbe la planimetria d'impianto catastale del 1939.
      Se all'UCE sta bene il discorso delle variazioni, sarà sufficiente fare un DOCFA e quindi allegare alla nuova documentazione la planimetria aggiornata, specificando la cosa anche nella relazione tenica. Ma chiedi prima a loro come procedere.

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  40. Caro architetto sono un collega che dopo una vita passata ad occuparsi di AMBIENTE ha avuto la bella idea di accettare di occuparsi dei lavori di ristrutturazione dell'appartamento che mia figlia ha recentemente acquistato. Puoi immaginare ora che sono finalmente in pensione le difficoltà che trovo nell'affrontare queste problematiche per la prima volta. Il problema è questo: il venditore dell'appartamento aveva acquistato l'u.i. dalla SCIP e l'ha venduta a mia figlia così come appare oggi dalla planimetria catastale allegata al rogito. L'accatastamento era stato effettuato nel 2007 dalla stessa SCIP. ed il venditore non si è mai preoccupato di sanare un ripostiglio 110x190 in alluminio e vetro realizzato sul terrazzo, che appare ora sulla planimetria con la dicitura RIP. Nel rogito c'è la sua dichiarazione che non sono state effettuate opere abusive. L'appartamento è nell'attuale XII municipio in zona T1 città consolidata.
    Come dovrei affrontare e risolvere questo problema ?

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    1. Caro collega, la situazione non è semplice. Nel fare l'accatastamento nel 2007 l'ente proprietario se ne è infischiato di verificare la legittimità urbanistica delle superfici (se effettivamente tale manufatto è stato realizzato senza licenza ed in difformità dal progetto di costruzione) ed ha fatto gli accatastamenti con lo stato "as it is". Da un punto di vista prettamente catastale la cosa non rileva, ma dal punto di vista urbanistico ti trovi di fronte ad un immobile con un abuso. In quanto tecnico occorre che tu esegua i seguenti passaggi: verificare, presso gli archivi dipartimentali, il progetto allegato alla originaria licenza di costruzione, la quale al 99,99% NON riporterà il manufatto; effettuare una visura all'ufficio condono per verificare se sull'immobile non sono mai stati effettivamente presentati dei condoni (in realtà questa ricerca l'avrebbe dovuta fare - e certamente l'ha fatta - il notaio). Se entrambe le verifiche danno esito negativo, il manufatto è abusivo ed attualmente non sanabile. Quindi hai due strade: o fai demolire il capanno (che magari avrai pagato per superficie "vera") e quindi presenti la CILA dichiarando legittimo quindi lo stato di fatto, oppure dici a tua figlia di fare i lavori interni senza titolo per poi sanare un domani il tutto. Terza via, un po impervia, potresti cercare di dimostrare in qualche modo che quel capanno è in realtà un volume tecnico (dovrebbe contenere elementi impiantistici): in quanto volume tecnico, non viene conteggiato nella SUL e quindi potrebbe essere sanabile con una DIA in sanatoria, ma dovresti comunque chiedere al condominio il permesso e dovresti verificare se sull'immobile non vi siano vincoli paesaggistici (sempre in agguato). Se dovesse venire un controllo, rileverebbero la superfetazione abusiva e quindi riceveresti l'intimazione di demolizione e contestuale elevazione della sanzione di 15.000 euro per opere di ristrutturazione edilizia eseguite illegalmente.
      La legge ti consente di fare causa a chi ti ha venduto l'immobile, in quanto è gravato da vizio occulto (anche se mi dice un avvocato che cause del genere non hanno comunque un esito certo) e comunque ti è stato venduto un bene privo della conformità urbanistica quindi l'atto è di fatto nullo.
      Fammi sapere!

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  41. La ringrazio molto architetto anche per la sua tempestività nel rispondermi. Questa mattina, seguendo il suo consiglio, ho potuto verificare presso l'ufficio speciale condono edilizio di Roma che non è stata presentata domanda di condono quindi ho intenzione di demolire il ripostiglio esterno e di presentare una SCIA in quanto tra i lavori di ristrutturazione è previsto l'allargamento della luce di una portafinestra. Le domando solo un ultimo parere il fatto che dentro il ripostiglio ci sia attualmente la nicchia con il contatore del gas può essere utile ad avvalorare la tesi del volume tecnico???
    Roberto Cattalani

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    1. Beh è un po avventuroso riuscire a dimostrare che una costruzione di 1,1x1,9 metri sia strettamente necessaria alla protezione del contatore...comunque se vuoi tentare la via vedi come reagiscono al municipo. Secondo me potrebbe passare come volume tecnico se dentro vi sono apparati tecnologici che hanno assoluto bisogno di essere protetti e che hanno un certo ingombro (caldaie, boiler di impianti solari a circolazione forzata, pompe di calore...?). Se vuoi modificare il vano murario della porta-finestra, allargandola, devi andare in DIA onerosa; se invece stai modificando la partizione dell'infisso senza modificare il vano murario allora va bene la SCIA.

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    2. grazie ancora architetto dei suoi consigli la terrò al corrente degli sviluppi
      buon lavoro

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  42. Gent. Arch. M. Campagna
    sono un collega e ti voglio fare i complimenti per il blog. Molto interessante e soprattutto chiaro ed esaustivo.
    Voglio approfittare per porti un quesito. Ho l'incarico per realizzare l'ampliamento di un balcone di un edificio con tanto di sanatoria rilasciata nel '97. L'edificio è situato nell' ex VIII municipio, ricade in zona "Città della trasformazione", Ambiti a pianificazione particolareggiata definita. Secondo te visto l'entrata in vigore del decreto de fare, posso presentare una semplice SCIA o comunque devo procedere con PdC, visto che verranno modificati i prospetti?
    Grazie
    Gian Luca Cordella

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    1. Ciao Gian Luca,
      se l'ampiamento lo fai con piano casa, devi usare la DIA perché questa è prescritta nella legge regionale. Se invece fai una procedura ordinaria perché magari hai cubatura residua edificabile allora devi comunque procedere con un PdC, in quanto il decreto del fare ha "semplificato" le demolizioni e ricostruzioni "integrali" e non i semplici aumenti volumetrici. Secondo me il decreto del fare non è fatto molto bene, perché semplifica solo uno specifico caso di attività edilizia, lasciando altri, magari meno invasivi, con la normativa che c'era prima.

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  43. A dir la verità devo ancora verificare se c'è cubatura residua. Ma a naso penso proprio di no.
    Per quanto riguarda il decreto, sono d'accordo con te.
    Grazie ancora
    Gian Luca

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  44. Salve architetto, sono una giovane collega ai primi lavori, la ringrazio per il suo sito su cui ho spesso trovato valide informazioni. Le chiederei un consiglio per una pratica che sto seguendo, non sono di Roma ma della provincia.

    Un cliente vorrebbe regolarizzare la situazione della abitazione in cui vive. Sono due appartamenti sullo stesso piano (due subalterni diversi), già nei fatti fusi ma catastalmente ancora separati.

    Il fabbricato risale agli anni 30 del 900, le planimetrie catastali sono datate 1940. Originariamente si trattava di due appartamenti da tre vani con corridoio in comune che conduceva alla lastrina sempre in comune. Ho chiesto in Comune per il progetto, ma mi hanno detto che per fabbricati così vecchi non si trova nulla.

    Oggi lo stato di fatto presenta differenze con le planimetrie catastali, in pratica furono fatte vecchie modifiche senza mai accatastarle, e qualche spostamento di tramezzo in tempi più recenti, sempre senza aggiornamento catastale.

    In particolare: la realizzazione di un secondo bagno con relativa piccola finestrella, l’ampliamento della latrina esistente e l’apertura di una porta nel muro maestro, modifiche che il proprietario dice essere molto vecchie, fin da quando i due appartamenti smisero di avere la latrina in comune.

    Per operare la regolarizzazione io avrei pensato questa strada:

    1. Dichiarazione del proprietario che il fabbricato risale agli anni 30 del 900 e che le modifiche esistenti (realizzazione bagno e finestrella, ampliamento latrina, apertura porta nel muro maestro) risalgono ad epoca anteriore al 1942;

    2. Accatastamento dei due appartamenti con le relative modifiche (opere ante 1942 non necessitano di titolo autorizzativo);

    3. Presentazione al Comune di CIL tardiva per le modifiche più recenti;

    4. Presentazione al Comune di una Scia per la fusione;

    oppure

    3e4. Presentazione al Comune di Scia per fusione unità immobiliari, in cui faccio confluire anche le piccole modifiche più recenti;

    GRAZIE per i suggerimenti che vorrà darmi.
    CRISTINA

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    1. Ciao Cristina,
      se hai i catastali del 1940 non c'è bisogno di avere il progetto: saranno quelli a legittimare l'esistenza del fabbricato.
      Puoi sanare la situazione solo se le varie modifiche intercorse nel tempo non hanno aumentato superfici degli immobili. Se le modifiche sono state solo interne, puoi fare una SCIA a sanatoria per fusione, e nella stessa pratica puoi inserire tutte le altre modifiche interne che hai avuto. Se invece le modifiche riguardano anche gli esterni (leggevo di una finestrella) allora già sconfini nella DIA a sanatoria, che potrebbe ricomprendere il tutto. Questa è l'interpretazione che danno a Roma, ma non è escluso che in altri comuni ti consentano di sanare in SCIA anche le opere esterne.
      Agli accatastamenti procedi solo dopo aver presentato la pratica edilizia.

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  45. Buonasera Architetto,
    la contatto perché, come sempre, confido molto nella sua esperienza e professionalità.

    Ho un problema con una scala esterna ad un edificio.
    Cerco di spiegarle il tutto.
    Abbiamo un garage stessa particella dell'abitazione ma sub diverso.
    Il garage è poggiato al muro di cinta confinante con un'altra proprietà.
    Il solaio del manufatto non è stato reso calpestabile ma la proprietà, non essendo a conoscenza di alcun regolamento, pur di sfruttare il lastrico solare ha fatto costruire una scala in ferro in aderenza al muro di cinta.
    I vicini, con i quali non corrono buoni rapporti, hanno fatto un esposto e hanno fatto andare i vigili a casa di queste persone.

    Ora devo assolutamente trovare un modo per poter regolarizzare questa scala esterna in ferro.

    Un accordo tra i vicini è impossibile, quindi chiedo a lei se posso usufruire di altri mezzi per poter procedere alla regolarizzazione.

    So della distanza minima di 5mt dai confini, ma smontarla e metterla a distanza è cosa da escludere perché non c'è né abbastanza.

    La ringrazio anticipatamente.

    EMANUELE

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    Risposte
    1. Beh effettivamente la scala è uno dei manufatti che, se posto all'interno dei 5 metri dal confine, deve essere autorizzato dai confinanti, altrimenti non è fattibile.
      Puoi provare ad invocare la necessità di dover accedere al tetto per motivi di pulizia o manutenzione, ma in realtà un tetto non praticabile non necessariamente deve essere "comodamente" raggiungibile.
      Senza accordi con i vicini temo che ci sia ben poco da fare...

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  46. Buonasera Architetto,
    sono una giovane professionista alle prime armi...la contatto per avere un suo parere per quanto riguarda una Consulenza Tecnica d'Ufficio che sto redigendo per il Tribunale.
    Si tratta di stimare un 'immobile, un'autorimessa, costruita nel 1971 con regolare licenza edilizia; dalle indagini effettuate è emerso che è stato rilasciato anche il certificato di agibilità di tutto il fabbricato di cui fa parte.
    Però, effettuando ricerche presso gli uffici dell'urbanistica ho scoperto che durante la sua realizzazione è stata ampliato rispetto al progetto assentito.
    L’ampliamento effettuato ha comportato un aumento in termini volumetrici e di superficie di una parte del bene (due box auto ed un locale tecnico) che secondo i funzionari del settore urbanistica può essere sanato perchè trattasi di variazioni non essenziali in quanto il volume ampliato può essere considerato accessorio!
    Però mi chiedo, e dal punto di vista statico? Bisognerebbe effettuare le prove necessarie per vedere se verifica ai sensi del DM 2008? e se non verifica bisognerebbe effettuare un adeguamento statico e depositarlo al Genio Civile?
    E la stima? come stimo un box auto che per metà è regolare e per metà è abusivo?

    In attesa di una sua risposta Le porgo cordiali saluti.

    Eleonora

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    Risposte
    1. Per quanto riguarda la perizia, dovresti valutare il bene nella consistenza attuale ma scontare dal prezzo ottenuto il costo per la sanatoria (inteso come parcella professionale, oneri comunali ed ogni ulteriore eventuale costo) ma contestualmente dovresti asseverare che la situazione sia effettivamente sanabile.
      Per la questione strutturale, basterà dichiarare che la struttura dei volumi abusivi è la stessa delle porzioni "legittime" del fabbricato, e contestualmente emettere una sorta di "certificato di idoneità statica", tipo quello che si allega alle pratiche di condono, nella quale sostanzialmente si dice che dato che la struttura è lì da svariati decenni significa che "regge". Se volessi essere proprio tranquilla, potresti fare la visura del progetto strutturale al genio civile e verificare che almeno quello sia giusto.
      Se ti metti a fare le verifiche con le norme tecniche attuali al 99% ottieni una struttura inadeguata. In teoria dovrebbero, ma poi nella prassi non viene mai chiesto questo tipo di verifica.

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  47. Buongiorno Architetto,

    ho acquistato un appartamento che presenta una piccola difformità catastale. Dalla planimetria aggiornata depositata al catasto (risalente al 30.04.13 per una DIA in sanatoria) non risulta una piccola nicchia che invece era presente nella planimetria originaria dell'immobile. La situazione è un po' contorta in quanto:
    - la planimetria originaria aveva la nicchia
    - nel 1971 è stato fatto un riaccatastamento di tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio e con tutta probabilità il tecnico di allora ha preso un "piano tipo" e lo ha replicato su tutte le unità immobiliari (quindi è scomparsa la nicchia)
    - quando è stata presentata la DIA in sanatoria (relativa all'inversione di una finestra con una porta finestra) l'ante operam è stato fatto sulla base della planimetria precedente (quindi senza la nicchia) e il post operam risulta sempre senza la nicchia.
    Oggi, dovendo eseguire lavori di ristrutturazione interna, mi trovo nell'assurda situazione di non poter presentare un ante operam conforme alla situazione esistente. L'errore di accatastamento del 1971 non è sanabile in tempi brevi (a quanto mi dice il tecnico che sta seguendo la pratica bisognerebbe reperire il progetto originario di costruzione, risalente al 1955, non so neanche se questo basti), ma io ho necessità di partire subito con i lavori anche per poter beneficiare del bonus sulle detrazioni (al 50% fino al 31.12.2013).
    Come posso fare considerando i tempi stretti? è possibile sanare la situazione in parallelo, presentando una SCIA con l'ante operam che riflette lo stato esistente e sanando la difformità catastale in corso d'opera? Oppure quali sono le altre alternative e i costi associati?

    Grazie mille per la collaborazione.

    Filippo

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    1. Ciao,
      stiamo parlando di una nicchia che c'è ma che non risulta: io supererei il problema tempistico in questo modo: fai tamponare la nicchia, che quindi sparisce, e presenta la nuova pratica con la sua bella conformità. Nel frattempo fai la visura del progetto originario (ci vorrà un mesetto e mezzo) e vedi là sopra cosa c'è: se la nicchia non esistesse, allora completa i lavori con la nicchia tamponata e poi riaprila a fine lavori; se invece ci fosse, potresti fare una variante in corso d'opera per "esatta rappresentazione grafica", come se il tecnico si fosse sbagliato e non avesse rilevato una nicchia che invece esiste: in fondo si è sbagliato anche il tecnico precedente, quindi ciò giustificherebbe il deposito senza la nicchia. L'ideale sarebbe vedere prima il progetto del fabbricato e poi presentare la pratica, ma mi rendo conto che come tempi non ci staresti.

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  48. Salve, esiste una commissione per le sanatorie che stabilisce le infrazioni da sanare con relativo conteggio? Oppure deve essere un Tecnico abilitato a svolgere un computo estimativo e presentare al comune il calcolo del costo di costruzione. In pratica si deve sanare un edificio condominiale costruito nell'anno 1959 che risulta più alto di 0.85 cm rispetto al progetto presentato. In più da sanare i balconi, l'edificio si trova a Roma , zona piazzale della Radio.

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    1. CIao Giusy,
      i conteggi deve farli il tecnico incaricato (cioè noi) seguendo le indicazioni della delibera 44. Il tuo caso è complesso, e non è detto che sia sanabile l'aumento di altezza del fabbricato. I balconi non dovrebbero avere problemi, essendo superfici che non incidono sul volume edificabile, ma occhio ad eventuali vincoli paesaggistici.
      Dovrai inoltre verificare che TUTTO il resto del condominio sia in uno stato di legittimità, ovvero che eventuali abusi siano stati condonati o che ulteriori variazioni rispetto al progetto siano state debitamente autorizzate.
      Fammi sapere poi se e come ti accetteranno la sanatoria.

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  49. Mi scusi, Architetto Campagna, al post precedente ho fatto click invia senza dirle in anticipo , grazie mille per la collaborazione. (e in più volevo precisare che sono un architetto alle prime armi).

    Cordiali Saluti

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  50. Gentile Architetto Campagna, buongiorno ;)

    Mi scuso anticipatamente nell'eventualità avesse già ricevuto questo quesito: l'ho inviato dal tablet e non sono affatto sicura che l'abbia ricevuto.

    Questo è l'unico blog (serio) dove ho trovato risposte reali relative alla dismissione immobiliare dell'Ater Roma.

    Una mia carissima amica ha ricevuto dall'Ater Roma la lettera di proposta di acquisto dell'appartamento della quale è assegnataria: zona Piramide, Viale Marco Polo 36, Zona 6, Isolato IS 26, Lotto Unico, Codice ref fabbricato 8014/1, scale ABCD, 75 alloggi.

    Il palazzo è stato costruito nel 1956. Nel 1957 è stato costruito il palazzo adiacente (non dall'Ater!): per "attaccarlo" hanno murato alcune finestre e "regalato, aggiunto" una stanza ai 6 piani del palazzo Ater già costruito. Presumiamo quindi che sul progetto originario la stanza aggiunta non ci fosse.
    Lei è assegnataria dal 1958: la stanza l'ha trovata.
    Ad oggi l'abitazione ha una stanza in più (15 mq su 100) che non risulta sulla planimetria catastale, salvo un delicatissimo perimetro aggiunto a matita, non firmato.
    Ovviamente l'onere di conformità catastale l'Ater lo delega all'assegnatario che vuole acquistare...

    Dai messaggi precedenti capisco che ciò è una catastrofe.
    Capisco bene? Come le converebbe procedere?

    La ringrazio moltissimo per la sua gentilezza.
    Rosa Schiavello

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    1. Salve Rosa, occorrerebbe fare la visura del progetto di costruzione dell'edificio adiacente, quello che ha "donato" le stanze, e quindi andare in municipio per vedere come impostare la pratica (presumibilmente una SCIA in sanatoria per accorpamento, ma bisognerebbe verificare cosa c'è sul progetto - se esiste). In realtà la magistratura in alcune occasioni ha sancito che non è possibile unificare o cedere vani tra fabbricati diversi, ma solo all'interno dello stesso fabbricato, quindi da un punto di vista teorico la cessione del vano, anche a sanatoria, risulterebbe impossibile (un discreto problemino, non c'è che dire). L'unica speranza, a mio avviso un po vana, è che il progetto del fabbricato adiacente sia molto ben fatto e preciso sulla questione delle cessioni, tanto da rappresentare le unità immobiliari "intere" composte cioè sia dalla porzione originaria e sia da quella aggiunta, e, magari, potrebbe esserci anche un atto formale registrato presso qualche notaio con il quale il costruttore ha ceduto un pezzo di fabbricato all'ater. Il disegnetto leggero sul catastale potrebbe aiutare, ma nel caso bisognerebbe poter risalire a chi l'ha fatto ed in quale occasione (sarebbe meglio fare una visura cartacea della planimetria originale, andando direttamente a viale ciamarra).
      fammi sapere eventuali evoluzioni: è un caso interessante :P

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    2. Intanto grazie mille per le spiegazioni semplici e dirette.

      Entro la prossima settimana le invierò qualche aggiornamento, visto che c'è un appuntamento con l'Ater in ballo.

      Grazie ancora :)

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    3. Ecco qui un primo aggiornamento ;)
      Seguendo il suo consiglio di indagare sul fabbricato adiacente, abbiamo scoperto che in realtà era sempre dell'istituto autonomo case popolari, poi Iacp che lo ha venduto con la formula del riscatto 20 anni fa circa.

      Questo cambia qualcosa...?
      Posso richiedere la visura o il progetto di quel fabbricato o lo possono richiedere solo i proprietari?

      Grazie della pazienza.
      ;)

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    4. Ok, non cambia gran chè la situazione perché rimangono due fabbricati (e quindi due condomini) diversi (immagino), ma c'è la speranza di ottenere copia di entrambi i progetti di costruzione recandosi presso lo stesso ufficio (dell'ater quindi). Se il progetto sel'è fatto l'ater stessa, c'è qualche speranza che sia bene individuato nel permesso di costruire il discorso dei vani ceduti: se così fosse, basterebbe fare l'aggiornamento della planimetria catastale per portarla in conformità del titolo edilizio originario. Altrimenti, tocca studiare un po la situazione.

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  51. Gentile collega, mi trovo per la prima volta alle prese con un Accertamento di Conformità per la casa di mio marito, in cui sono venuta a vivere (in Provincia di Milano).
    Diciamo che per tutta la documentazione me la sono cavata ma ho un enorme dubbio su come redigere il "computo metrico estimativo delle opere" espressamente richiestomi ad integrazione della pratica già presentata. La situazione è questa: mio marito e la sua inquilina acquistano nel 2005 rispettivamente l'appartamento al piano rialzato e quello al piano 1° (cioè tutto il villino comprese le parti comuni, che viene frazionato, contestualmente all'atto d'acquisto). L'accertamento avviene oggi poichè l'inquilina del piano 1° vuole vendere e per fare un frazionamento in cui si ano divise senza ambiguità le parti comuni, il Comune chiede di fare questo Accertamento. Nel '67, quando venne ampliato l'edificio con la costruzione del piano 1°, con progetto approvato dal Comune, alcune parti furono costruite difformemente dal progetto stesso e all'atto di vendita le piante catastali corrispondevano allo Stato di Fatto dell'edificio (quindi differenti dal progetto approvato dal Comune ma impossibile rilevarne le difformità da parte dei nuovi proprietari). Nello specifico, queste parti sono: la scala che serve tutti i piani è stata costruita all'interno del vano dalla parte opposta (praticamente simmetrica); una finestra nel rustico a piano terra è stata aperta sulla stessa facciata ma in posizione differente; vi è un cancello che chiude il vano scale sulla corte comune, che non esisteva da progetto e, infine, la cantina è più bassa di quanto dichiarato e avendo altezza di 1,80 m è quindi definibile come ripostiglio.
    Ora, che voci devo inserire nel computo metrico che mi hanno richiesto?!!!
    Grazie anticipatamente per l'aiuto, Stefania

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    1. Ciao,
      mi sembra strano che il notaio che ha fatto il rogito nel 2005 abbia rogitato con una situazione di abuso contestuale: il frazionamento andava autorizzato urbanisticamente all'epoca, e soltanto dopo si poteva rogitare.
      vabbè.
      il tuo computo metrico dovrà computare - se lo vogliono fatto come a Roma - tutte le opere che sono state "effettuate" - in realtà che NON sono state effettuate, diciamo devi ipotizzare che l'edificio sia stato costruito conformemente al progetto del '67 e poi in seguito abusivamente modificato nella situazione attuale: queste sono le opere che devi computare. Dunque per esempio per la scala messa nella posizione sbagliata, dovrai computare la demolizione della scala e il suo rifacimento, comprese tutte le ulteriori opere a corollario (spostamento tramezzature interne, adeguamenti strutturali, etc etc). Alla fine potrebbe venire una bella cifretta, ma dipende lassù da voi come poi calcolano le sanzioni (qui da noi sarebbe il triplo di quella cifretta: forse da voi ancora applicano il DPR 380 e vi chiederanno "solo" il doppio).

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  52. Grazie davvero! Sono allibita, calcolare in questo modo la cifra per sanare opere che non dipendono dal proprietario attuale! Infatti il Notaio e il vecchio proprietario fecero come minimo una leggerezza ma il Geom. delle Catastali (lo stesso che aveva fatto il progetto del '67) ha dichiarato consapevolmente il falso... Non gli facciamo causa solo perchè le cose si protrarrebbero all'infinito (come sempre), senza certezza dell'esito e, giustamente, l'inquilina ha fretta di concludere le pratiche per poter vendere il suo appartamento.

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    1. Purtroppo non è un caso isolato. Comunque molti di questi nodi stanno venendo al pettine in questo periodo, da quando i notai sono stati resi in parte corresponsabili di quello che viene dichiarato di fronte a loro. Comunque se l'illecito è stato commesso nel 2005 per falsa dichiarazione, credo che sia già caduto in prescrizione (non mi ricordo se è 10 anni o meno la prescrizione per falso in atto pubblico e falso ideologico).

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  53. Ancora grazie, anche perchè leggendo il tuo blog ci si sente un po' meno soli in mezzo a tutte queste beghe...

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  54. Buongiorno, nel complimentarmi per la professionalità e completezza del suo blog, vorrei chiederle un parere su questa particolare situazione.
    Dovrei acquistare un appartamento del centro storico dell'' 800, la cui cartina catastale porta nel bagno la cd. vanella (credo una sorta di chiostrina). Tuttavia tale chiostrina è stata eliminata in tutti i piani dell'edificio. Non si sa quando forse negli anni '50 a sentire alcuni vecchi condomini che sono rimasti.
    Dovendo fare dei lavori è possibile sanare la modifica oppure non si può fare nulla? Il tecnico cui ci siamo rivolti dice che è insanabile perché le chiostrine o i cavedi non sono eliminabili. E poi è possibile che per eventuali irregolarità/abusi di 50 anni fa si blocchi tutto? Grazie mille

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    1. Salve Enrico,
      il problema è specifico del centro storico: dato che tutti gli esterni del centro entro le mura aureliane sono "patrimonio dell'umanità", vige su di essi un vincolo di inmodificabilità assoluta, tutelato dalla sovrintendenza statale. Dunque paradossalmente l'unico modo di sanare la situazione è ricostruire la "vanella" come era in origine, possibilmente citando documentazioni fotografiche dell'epoca. In alternativa, si potrebbero cercare una documentazione su archivi fotografici che possano certificare le immagini, che la modifica fu fatta in data antecedente all'entrata in vigore del vincolo (ma comunque si è sempre trattato di "zona A" di PRG, nel quale comunque in ogni caso le modifiche erano assai mal viste).
      Purtroppo il caso non è di semplice soluzione.

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    2. Grazie mille per la risposta. Una sola curiosità, se non fosse nelle mure aureliane sarebbe sanabile pagando le sanzioni?

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    3. se fosse esterno potrebbe essere fattibile, sempre verificando in dettaglio.

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  55. Gentile Architetto premetto i miei complimenti per il suo Blog..
    volevo chiederLe un piccolo aiuto. Sto seguendo un cliente che riceve per donazione un immobile ante *34 che oggi vuole vendere.Quest'immobile che chiamerò int.2 deriva da un frazionamento non legittimato a livello urbanistico (l'altra unità la chiamerò 2a). Il proprietario del 2a ottiene con l'ultimo condono la sanatoria. Il mio cliente come invece può sanare la sua porzione? risulta essa stessa sanata come superficie assentita di un frazionamento? e per quanto riguarda il certificato di agibilità, può essere richiesto al municipio? Con un grazie anticipato... a presto

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    1. CIao,
      occorre verificare se sia possibile procedere oggi con una DIA in accertamento di conformità. Il fatto che sia stato rilasciato un condono per un ex porzione dell'immobile NON dà automaticamente la legittimità alla restante parte: su questo ci sono state anche delle sentenze.
      Altri modi non ne vedo, comunque se è passato con l'ultimo condono, che era assai restrittivo, probabilmente non avrai problemi con una DIA in sanatoria. A parte i costi, ovviamente ;-) e la verifica della famigerata "doppia conformità".

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  56. Buongiorno, questo blog e' davvero utile, non solo ai professionisti ma anche per persone come me alla ricerca di un'abitazione. Ecco la mia domanda: mi e' stato proposto l'acquisto di un immobile indipendente all'interno di un cortile condominiale. L'immobile e' un primo piano rialzato, costruito sopra una piastra di grandi negozi che occupano tutto il piano terreno della proprieta'.
    Gli occupanti attiali hanno aperto abusivamente una finestra sul retro dell'immobile, su un muro che coincide con il confine posteriore del lotto.
    La finestra si affaccia su un giardino condominiale, a molta distanza dagli altri palazzi. Sul suddetto giardino condominiale della proprieta' confinante si vedono dunque questa finestra, e, al piano terra, le le ampie luci dei negozi.
    Mi chiedevo se l'agenzia e' corretta nel dirmi che:
    1) l'esistente finestra e' facilmente sanabile con una DIA
    2) potrei aprire una nuova finestra, sempre sul muro posteriore (che mi consentirebbe di ristrutturare al meglio il condominio ricavando una nuova stanza).
    Ringrazio anticipatamente per ogni delucidazione.

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    1. La finestra in linea di principio è sanabile, verificando che tante volte non ci siano dei vincoli paesaggistici (esistono in zone impensabili, a volte), ma se pure ci fossero ci sarebbe solo da fare un passaggio in più. Anche la nuova finestra si può aprire, in linea di massima (salvo verificare la fattibilità nello specifico).
      La situazione va comunque sanata da chi vende: non comprare cose che hanno abusi, seppure sanabili.

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  57. Gentile Architetto,
    ho ereditato un piccolo appartamento di circa 40 mq. posto In Roma, Collina Fleming, che è certamente originato dal frazionamento di un'unità di maggiori dimensioni.
    L'unica planimetria catastale disponibile è stata depositata nel 1966 dall'impresa costruttrice e corrisponde all'attuale stato di fatto.
    Ho dato incarico ad un tecnico di verificare se il progetto approvato dell'intero immobile o eventuali varianti in corso d'opera prevedessero già la costituzione di questo appartamento tramite il frazionamento di un'unità di maggiore consistenza.
    In attesa di questo accertamento, vorrei chiederle se a suo avviso, in caso di avvenuto frazionamento abusivo, questo immobile potrebbe essere regolarizzato dal punto di vista edilizio.
    La ringrazio in anticipo per la sua eventuale, cortese risposta.
    Massimo Bottoni

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    1. Salve Massimo,
      occorrerebbe verificare con esattezza la consistenza dell'immobile, perché una delle condizioni essenziali per poter sanare il frazionamento è che questo abbia almeno 45mq di SUL. ALtrimenti la sanatoria non è in alcun modo ammissibile. La SUL deve essere calcolata secondo i criteri del PRG, e certificata dal professionista. Speriamo che la visura del progetto le dia esito favorevole, altrimenti la sanatoria, se fattibile, è comunque abbastanza costosetta: ne ho fatte già diverse e le cifre si aggirano intorno alle diverse migliaia di euro. Importante è che l'accatastamento sia del 1966, perché dal 1971 in poi i frazionamenti non erano per nulla fattibili, e dunque quel documento è importante per poter asseverare la doppia conformità.

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  58. Ciao, premetto che sono un po inesperta, direi alle prime armi.
    Devo presentare un cambio di destinazione d'uso, con opere.
    Prima di tutto, mi hanno consigliato di fare prima le opere, poi presentare la richiesta di cambio d'uso per non pagare tantissimi oneri. (80,00 euro al mq, ho 91 mq di su) è una cosa che si può fare?( devo solo fare un bagno in più e adeguare quello che c'è, per disabili, per queste opere basta una scia?)
    Il cambio di destinazione d'uso, è da b2.1 commercio di vicinato, a b2.9 pubblico esercizio. Secondo le NTA ci sono gli oneri dei parcheggi, il primo 1 su 50 mq di su, il secondo 1 su 40 mq di su. ( 1 parcheggio.)l articolo parla solo di P1 e P3. Per i parcheggi privati P3 cosa devo fare? ci sono altri oneri da calcolare? dalle NTA non ho trovato miente. Per il cambio di destinazione, leggendo l articolo di Marco, in merito alla legge134/2012, posso prenderlo in considerazione nel mio caso, ma in che modo?
    sono tante domande,
    grazie in anticipo
    cristina

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    1. Ma stiamo parlando di Roma o di un altro Comune? Roma non usa queste classificazioni. Se non è Roma non credo di poterti aiutare, abbi pazienza, non posso studiarmi i piani regolatori degli 8000 comuni d'italia ;-) comunque in linea di principio non serve fare due pratiche, io ne farei una sola ed indicherei solo alcune opere per il calcolo dell'onerosità. Per l'applicazione della 134 dovresti sentire i tecnici del comune, comunque secondo me si tratta eventualmente di una DIA che si chiama SCIA, tutto qui.

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  59. Egr. Architetto, ho un problema abbastanza complesso. Possedevo un locale adibito a magazzino in Amalfi. Quasi 30 anni fa, questo locale fu frazionato (naturalmente la cosa fu segnalata al catasto ma non fu chiesta l'autorizzazione edilizia): la parte anteriore fu venduta e trasformata in abitazione (credo condonata con l'ultimo condono edilizio), la parte posteriore è rimasta a me come magazzino.
    Ora vorrei venderla ma mi hanno detto che non è possibile perché priva di autorizzazione. Mi hanno anche detto che non è possibile fare una SCIA in sanatoria perché il comune non ha un piano regolatore e quindi non può esistere una conformità a qualcosa che non c'è. Come posso sanare questa situazione? Non è certo colpa mia se il comune non ha un PRG! Sono disposto a pagare le eventuali sanzioni pur di risolvere il problema. Quali strade mi consiglia di percorrere?
    Grazie e cordiali saluti
    Luigi

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    1. Beh se non esiste il PRG non significa che non si può fare nulla: esistono le norme di salvaguardia che però effettivamente sono abbastanza restrittive, ma sono molto vaghe e sostanzialmente si concentrano sul limitare le nuove costruzioni. Certo tutto ciò che non è regolamentato è più facile che non si possa fare, piuttosto che il contrario. La situazione è effettivamente di difficile gestione, comunque può provare a chiedere in Regione che, tolto il Comune, è l'amministrazione che detiene il potere urbanistico, e potrebbero esistere norme locali che le possono consentire qualcosa.

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    2. La ringrazio molto. Ma se trovo un notaio che accetta di stipulare l'atto anche in assenza di sanatoria, quali rischi corro io e quali l'acquirente?
      Sono prevedibili sanzioni (e di quale entità) o addirittura l'annullamento dell'anno?

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    3. L'annullamento dell'atto non credo, ma certamente si può essere soggetti ad una richiesta da parte dell'agenzia delle entrate di pagare la differenza dei soldi che non si è pagati dichiarando l'immobile come prima casa, con gli interessi. Non so se c'è anche un problema di falsa dichiarazione, non ne sono certo.

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    4. La ringrazio e la disturbo ancora perché mi hanno detto che le categorie C del Catasto, possono essere frazionate, dato che il loro impatto sugli standard urbanistici è calcolato in base ai metri quadrati di superficie, per cui il frazionamento in diverse unità non comporta certamente aumenti di carico urbanistico, come invece avviene per la abitazioni. Mi conferma tale orientamento? Esistono normative a cui possa fare riferimento? Grazie

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    5. Le norme nazionali non forniscono indicazioni così nello specifico: viene rimandato alle norme locali (regionali e comunali) la definizione di ciò. Il frazionamento non comporta mai aumento di carico urbanistico, in quanto non vi è modifica delle superfici originarie: questo è un criterio accertato anche dalla giurisprudenza. Rimane la questione del come potersi muovere in assenza di PRG: in tale ottica non so se può avere un senso applicare le norme in vigore presso comuni limitrofi, ma non mi sembrerebbe una cosa logica.

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  60. Gentile Architetto,
    sono un architetto anche io e mi trovo in difficoltà nel districarmi nella seguente situazione: l'immobile è stato condonato senza rispettare "l'ottavo" nel salone. Di conseguenza qualsiasi altra cosa faccio, mi trovo a doverlo ripristinare. No?
    Cordiali saluti, grazie

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    1. Il condono consente di sanare locali con rapporti aeroilluminanti inferiori alla norma (fino a 1/12). Se fai delle opere che andranno a modificare la perimetrazione del salone, dovrai far si che il nuovo ambiente rispetti l'1/8; altrimenti, se fai una ristrutturazione che coinvolge altri ambienti ma non il salone, non dovresti avere problemi perché quell'ambiente, così com'è, è legittimamente al di sotto della norma perché condonato.

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  61. Gentile Architetto
    Vorrei porgerle un problema
    Nel 1997 ho acquistato un appartamento nel centro storico di Roma.
    Volendo fare dei lavori mi sono munito della piantina catastale inserita nell'atto di acquisto e di quella del 1939.
    Nel consultarle mi sono accorto di alcune discrasie fra le mappe.
    In quella del 1939 risulta che l'appartamento avesse una superficie maggiore di 10 mq. Tale superficie è ora in possesso del mio vicino e non risulta alcun atto di alienazione.
    Inoltre vi è una diversa distribuzione interna, non risulta nessuna autorizzazione in tal senso nè all'ufficio tecnico nè nell'atto di acquisto.
    Come posso ripristinare la situazione risultante dalla cartina del 1939?

    cordiali saluti
    Maria Dimitri

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    Risposte
    1. Evidentemente c'è stata nel corso degli anni una cessione di una quota di superficie tra l'ex proprietario della sua unità e il vicino. Bisogna capire se vi è stato un atto notarile che ha sancito questo scambio: se esiste, occorrerebbe sanare la situazione attuale facendo una pratica in sanatoria, mentre se non ci dovesse essere alcun atto, effettivamente lei si potrebbe riprendere la superficie che è indicata nel catastale del 1939. Il suo vicino non sarà felice di ciò, quindi consiglio di parlarci, magari confrontandosi con la piantina del 1939 dell'appartamento del vicino per verificare se effettivamente quella risulta con un vano in meno rispetto alla realtà.

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    2. Gentile arch. Campagna
      La ringrazio per il suo aiuto.
      La sua risposta è stata pronta e soddisfacente.
      Seguirò il suo consiglio, prima di intraprendere un qualsiasi atto parlerò con il vicino

      cordiali saluti
      Maria Dimitri

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  62. Gent.mo architetto,
    la ringrazio anticipatamente per la risposta che vorrà fornirmi e complimenti per il blog. Il mio quesito è il seguente: sono proprietario di un appartamento a Roma, al piano terra rialzato di un condominio. Completa la proprietà un giardino perimetrale, nel quale insiste la porta d'ingresso della mia abitazione. A seguito di lavori di ristrutturazione, ho ampliato il piccolo patio antistante la porta d'ingresso (m 3,5 x 3,5 a quota circa 60 cm al di sopra della restante superfice del giardino). Ora vorrei coprire l'intero patio sostituendo la piccola pensilina esistente con una tettoia di ferro zincato e vetri opachii. In sintesi detta struttura verrebbe bullonata sul muro perimetrale posto di fronte la porta d'ingresso,da una parte, mentre la parte opposta verrebbe fissata sulla parete dell'edificio, rimanendo pertanto aperta su 3 lati. Solo oggi ho saputo che probabilmente per realizzare questa struttura c'è bisogno di un'autorizzazione da parte del comune. Nonostante mi sia impegnato a leggere le regolamentazioni che ho trovato nel web, relative all'attività edilizia in argomento, non ho ancora capito quale sarebbe il titolo abilitativo da richiedere...cosa si fa in questo caso (DIA - SCIA - CILA ).?....Inoltre qualora decidessi di realizzarla senza richiedere alcunchè, a cosa andrei incontro? : una sanzione amministrativa con obbligo di rimozione della tettoia o addirittura una denuncia penale? Grazie di nuovo

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    1. La tettoia propriamente detta, in base alla circolare del dipartimento PAU di giugno 2012, è soggetta a DIA onerosa, in quanto occorre un titolo alternativo al permesso di costruire. Occorre quindi l'assenso del condominio (anche se il municipio non lo richiederà) ed eventuali pareri in caso di vincoli od in caso di intervento in città storica esterna alle mura aureliane.
      Qualora invece di una tettoia si facesse una pensilina (quindi senza pilastrini, ma una struttura esclusivamente ancorata al muro, sopra la porta, avente un aggetto non superiore ai 120cm) allora si potrebbe fare in SCIA non onerosa.
      Tra le due cambia anche il regìme sanzionatorio: in caso di tettoia c'è il penale, con contestuale elevazione di sanzione amministrativa ed obbligo di ripristino dello stato dei luoghi. In caso di pensilina c'è una sanzione più blanda, non c'è il penale, ma c'è sempre il ripristino oppure viene imposto di sanare.

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  63. Grazie per la risposta che tra l'altro è stata velocissima.. e Le rinnovo i complimenti per l'utilissimo blog....A questo punto mi pare di capire che devo ben verificare se posso effettivamente realizzare la tettoria (non so infatti se esistono dei vincoli..Perciò approfitto nuovamente della sua disponibilità e le pongo un'ulteriore domanda: il mio giardino confina con il giardino di una villetta bifamiliare; il muro di cinta posto tra i due - e sul quale poggerebbero i pilastrini della mia tettoia - si trova ad una uguale distanza (poco più di 3,5 mt) dalla villetta e dal mio condominio...posso quindi relazzare la tettoia con una dia onerosa? o devo rinunciare del tutto a coprire il patio davanti 'ingresso di casa?...so che non conta molto, ma preciso che la tettoia mi consentirebbe anche di non vedere dei bruttissimi condizionatori istallati dalla signora che abita il piano superiore e attutirne i rumori...Grazie ancora e scusi se forsi mi sono spigato poco chiaramente ma fino a ieri non mi ero mai trovato ad occuparmi di simili problemi e prima di contattare un tecnico vorrei vederci chiaro.

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    1. Purtroppo la tettoia, essendo considerata una modifica della sagoma del fabbricato, deve rispettare le distanze dai confini indicate dal d.m. 1444/68 e quindi non ci siamo, perché la distanza minima dal filo della tettoia finita all'edificio prospiciente deve essere 10 metri: mi sembra di capire che già adesso la facciata del vicino sia al di sotto di tale distanza.
      Temo che l'unica cosa che rimane da ipotizzare sia la pensilina, che non essendo modifica di sagoma (quantomeno io lo interpreto così) può essere realizzata anche laddove le distanze non sono rispettate.

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  64. Salve architetto, complimenti per questo blog che per ogni problema in cui ci imbattiamo resta sempre un valido riferimento!
    Vista la sua disponibilità, nonchè la sua competenza, le sottopongo un problema:
    un mio cliente deve vendere un appartamento situato a Roma, nel III municipio (ex IV municipio), in una zona che non è nè in carta della qualità nè sottoposta ad alcun vincolo. Anni fa ha alterato la disposizione di alcuni tramezzi e chiuso una loggia con un infisso, ampliando quindi la volumetria e la sul; i lavori non sono mai stati dichiarati ma adesso, in vista della vendita, mi chiede di sanare l'abuso. So bene che per quanto riguarda i tramezzi basterebbe una CILA in sanatoria, mentre la questione più delicata è quella della loggia. Essendo un aumento di volume e sul, a mio parere si tratta di un intervento di Ristrutturazione Edilizia (RE2 da N.T.A. del prg di Roma) e quindi per sanarla, occorrerebbe presentare una dia in alternativa al permesso di costruire in sanatoria. Secondo lei è corretto questo procedimento? E posso inserire i tramezzi nella dia della loggia, facendo così un'unica pratica? Grazie mille per l'attenzione e la disponibilità.

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    1. Ciao Alessia,
      l'intervento è di RE2 finchè interessa meno del 10% della SUL originaria, dopodichè sconfiniamo nella NC e quindi nel PdC. Comunque la sanatoria è impossibile, perché gli ampliamenti non sono attualmente autorizzabili in zone già urbanizzate dove è esaurita la cubatura edificabile.
      In alcuni municipi accettano la sanatoria se l'ampliamento rientra entro il 2% della SUL originaria, in quanto si può fare leva sull'art. 34 del DPR 380/01 che dice che entro quella soglia si rientra nella "variazione non essenziale" al progetto originario del fabbricato, ma io la trovo una cosa un po forzata.
      Per la vendita, consiglio di togliere l'infisso e ripristinare lo stato originario. QUesto è quello che so: se al municipio ti dovessero dire diversamente, fammi sapere perché mi sarebbe assai utile.
      ciao!

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    2. Grazie mille per la risposta! La settimana prossima andrò al municipio e proverò a venirne fuori. La cosa su cui mi stavo interrogando è che, essendo noi a Vigne Nuove, quindi in una zona non fortemente urbanizzata, potrei provare a verificare quel discorso sulla cubatura disponibile (il mio intervento è il 9% della sul); mi domando però come: scorrendo le nta l'unica cosa che mi è venuta in mente sono gli indici territoriale e di fabbricabilità, lei ne sa di più?
      Grazie ancora per l'attenzione, le farò sapere cosa mi dicono dal Municipio,
      Alessia

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    3. Devi anzitutto vedere in che tessuto di PRG ti trovi, e spulciarti le relative regole. Se sei in città consolidata (o città storica) non hai più indici di fabbricabilità (sono stati "azzerati" se pure ve ne fossero stati), se sei in città da ristrutturare o altro, hai qualche speranzuccia. Verifica anche se non esistano piani di zona (fossi tante volte in una vecchia zona O, dovrai fare riferimento alle NTA del PDZ locale) o anche se non fosse edilizia convenzionata: in questi due ultimi casi le cose si complicherebbero.

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  65. Gentile architetto, come prima cosa devo davvero ringraziarla per la disponibilità ed il lavoro che mette a disposizione di tutti! Cosa rara tra gli architetti! Le scrivo per chiederle conferma sulla procedura da seguire per una CILA in sanatoria. Ho presentato la pratica al municipio di competenza del comune di roma e subito dopo ho provveduto all'aggiornamento catastale.Ora devo consegnare l'aggiornamento al municipio e basta o serve prima un "fine lavori-collaudo"? Il municipio è il 2. La ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrà dedicarmi. Anna

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    1. Tecnicamente basterebbe solo la trasmissione dell'accatastamento, perché la CILA in sanatoria contiene già una forma di collaudo postumo delle opere realizzate. Tuttavia io allego sempre un secondo certificato di collaudo anche alle CILA in sanatoria: una carta in più non fa male, a te come tecnico non comporta responsabilità ulteriori, ed ai municipi non la disdegnano.

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  66. salve marco,
    innanzitutto un doveroso grazie al tempo che dedichi per districare un po' la matassa di casi, leggi e procedure che intasano l'attività professionale. il tuo è un blog davvero prezioso!
    vorrei sottoporti questo caso: un'immobile condonato, a roma, presenta al piano terra tre negozi in batteria. in quello centrale il nostro cliente vorrebbe fare dei lavori. recuperando la documentazione varia per capire legittimità e trascorsi dell'immobile in modo da compilare la pratica, ci siamo accorti che la planimetria catastale allegata al fascicolo della concessione in sanatoria (condono dell'85) e timbrata dall'ufficio condono, non è rispondente allo stato di fatto, sia per la posizione delle bucature su strada e sul fronte posteriore, sia per la posizione dei tramezzi divisori con gli altri negozi! questo implica, catastalmente, una redistribuzione delle consistenze (forse con eventuali atti dal notaio tra i proprietari per aggiungere e togliere metri quadri di proprietà), ma urbanisticamente è un delirio! oltretutto, trattandosi di tramezzi divisori tra i negozi, non riusciamo a capire quanto sia possibile lavorare esclusivamente sul negozio del nostro cliente senza coinvolgere gli altri proprietari, che dopotutto non hanno alcuna esigenza di regolarizzare la cosa. insomma, che iter ci consiglieresti per rimettere tutto a posto nella maniera meno indolore e più veloce possibile?
    grazie mille
    daniele

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    1. Ciao,
      non vi sono impedimenti al presentare una sanatoria per un solo immobile, sebbene di fatto ciò implica una automatica denuncia di illegittimità di altri immobili: è bene farlo ben presente ai vicini, perché il comune potrebbe poi decidere di elevare sanzioni ai vicini che non regoalrizzano. Comunque potete presentare una SCIA in accertamento di conformità.

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  67. Gentilissimo Arch. Campagna
    La ringrazio anticipatamente per l'enorme sostegno che lei offre con il suo blog a noi neofiti dell'argomento.
    Spero che la mia domanda domanda non esuli troppo dal tema trattato nel suo blog.
    Sono proprietaria di un terreno di 1000 mq a destinazione agricola. L'area in cui si trova il suddetto terreno è stata interamente edificata ed il comune ha già provveduto a integrare l'area con strade e tutti i servizi.
    Il piano regolatore comunale non viene rinnovato da più di 20 anni.
    Vorrei sapere se mi è possibile costruire su questo terreno e se posso chiedere di portare il terreno da agricolo ad edificabile.
    La ringrazio per la sua disponibilità

    cordiali saluti
    Rosaria Tatullo

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    1. La destinazione del suolo è stabilita dal prg, dunque senza fare una variante al prg non è possibile cambiare la natura da non edificabile ad edificabile. Se hanno costruito nei terreni circostanti, può darsi che si sia scelto di dare l'edificabilità ad alcuni terreni e lasciare altri a verde per compensare l'edificazione: ma è anche vero che quando si fa così in genere si usa la perequazione per non far si che ci guadagnino solo alcuni. Comunque al di là del complottismo urbanistico, il suo caso nello specifico è legato alle indicazioni del piano regolatore in vigore.

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    2. Gentilissimo Arch. Campagna
      Mi scusi ho dimenticato di dirle che negli anni '80 mio nonno ha lottizzato abusivamente un terreno di 20000 mq lasciando per se solo i 1000 mq di cui le ho parlato prima.
      Gli appezzamenti su cui sono sorte le suddette abitazioni e su cui il comune ha portato i servizi facevano parte di questi 20000 mq
      La ringrazio per il suo tempo
      cordiali saluti
      Rosaria Tatullo

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    3. Se il suolo è il residuo di una lottizzazione (immagino condonata) allora non credo ci siano margini perché possa diventare edificabile, in quanto posso pensare che l'impatto urbanistico sull'area sia già abbastanza elevato. Se possiede ancora qualche unità immobiliare della lottizzazione potrebbe pensare all'applicazione del piano casa, da valutare però il modo in cui è stato fatto nella sua regione.

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  68. Gentile Arch. Marco Campagna, faccio di nuovo riferimento al suo aiuto per un'altra questione riguardante il Permesso di Costruire in Accertamento di Conformità, di cui le chiesi precedentemente. Ho consegnato i documenti integrativi, richiestimi dal Comune, in data 20/11. Mi chiedo se, come per es. nelle pratiche DIA, c'è una decadenza dei termini oltre la quale, se l'Ufficio Tecnico non dà alcuna risposta, si può ritenere accettata la richiesta.
    La ringrazio anticipatamente per l'aiuto. Cordiali saluti.

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    1. la procedura di condono fa sempre riferimento alla legge speciale, quindi, salvo specifica indicazione dell'ufficio condono, non si applica il criterio del silenzio-assenso.

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  69. Gentile Architetto
    La ringrazio per l'aiuto che offre in questo blog.
    Poichè dovrò iniziare dei lavori di ristrutturazione nel mio appartamento vorrei sapere se devo presentare una DIA o altra dichiarazione. I lavori in questione sono ritinteggiatura e rifacimento impianto elettrico e idraulico con relative tracce.
    La ringrazio anticipatamente per l'aiuto
    cordiali saluti

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    1. Salve,
      questo tipo di lavori rientra nella manutenzione ordinaria, e quindi non c'è bisogno di ottenere alcun titolo edilizio: può procedere direttamente. Nel momento in cui vengono demoliti tramezzi o spostate porte, allora si entra nel campo di validità della CILA.

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  70. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  71. Gentile Architetto Campagna,
    per dare maggiore luminosità alla cucina, durante la costruzione del villino, ho voluto che si spostasse il w.c. da un lato della cucina all'altro lato. Infatti sul progetto il vano w.c. era dotato di una piccola finestra che oggi è in utilizzo alla cucina mentre il tubo di areazione che era per la cappa oggi è in utilizzo con ventola al w.c. cieco. Le dimensioni dello spostamento sono di 3 mt ed è stato utilizzato il medesimo scarico per le acque nere in quanto, essendo dotato il villino di un piano seminterrato di altezza 2,80 mt, lo scarico è stato ricondotto alla colonna originale ancora in essere attraverso un tubo con angolo di inclinazione di circa 50° rispetto al pavimento del piano seminterrato. Non ci sono state variazioni planimetriche degli ambienti in quanto il w.c. è stato ricreato di eguali dimensioni e dotato di antibagno come era in originale ma dall'altro lato. Ora, chiedendo una planimetria catastale mi sono accorto che non è stata apportata questa variazione avvenuta in costruzione nel 1985 e che la planimetria presente al catasto è quella del progetto originario. Cosa dovrei fare, sanare la situazione e in caso che bisogna fare oppure ripristinare lo stato uguale al progetto? L'immobile è situato nel Comune di Roma. La ringrazio per l'attenzione, cordiali saluti Joseph - Roma

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    1. Gentile Architetto,
      naturalmente la mia domanda è in relazione costi / benefici.
      Cordiali saluti Joseph

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    2. Salve, senz'altro conviene sanare: è sufficiente una CILA in sanatoria, che probabilmente le costerà circa 1.500 euro di soli oneri verso il comune. tuttavia se non ha necessità effettiva di sanare, tipo imminente vendita, può aspettare finchè non diventi indispensabile: magari nel frattempo chiariranno alcuni punti della normativa sulle sanatorie ancora controversi.

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  72. Gentilissimo Architetto, mi rivolgo nuovamente a lei sperando possa darmi una mano.
    Il mio cliente vorrebbe vendere un immobile di sua proprietà che risulta non aggiornato catastalmente. Tale immobile fu modificato nel 2000 con una DIA, ma non accatastato, recentemente ha apportato ulteriori modifiche (ampliamento di un bagno) senza procedere con nessuna pratica edilizia. Ovviamente ora necessita di un aggiornamento catastale e vorrei sapere se l'unica via possibile è una cila in sanatoria (dove far comparire anche le ultime modifiche fatte "in economia")e successivo accatastamento.
    La ringrazio anticipatamente per la sua cortesia e professionalità.
    Daniela

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    1. Certo occorre fare una CILA in sanatoria, ma prima di tutto bisogna verificare se la precedente DIA è corretta e soprattutto se fu correttamente chiusa con un fine lavori.

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  73. Grazie mille della tempestiva risposta. Sono di ritorno dall'ufficio del catasto dove, infatti, mi hanno dato la stessa risposta. Se può essere interessante per qualcuno ho, invece, scoperto che se avessi dovuto semplicemente aggiornare la situazione catastale a seguito delle modifiche del 2000, essendo passati più di 5 anni, sarebbe bastato un accatastamento semplice (costo 50 uro) senza sanzioni di alcun tipo.
    La ringrazio ancora, è sempre molto gentile e super veloce nel rispondere!

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    1. Se si presenta un atto di aggiornamento catastale per modifiche avvenute più di 5 anni addietro non sono dovute le sanzioni, ma il discorso urbanistico non cambia ;-)

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  74. Gentile Architetto sono una collega in una situazione ingarbugliata,
    Ho presentato una DIA nel 2007 municipio XV, vistata dal tecnico del tempo e protocollata, i lavori si concludono ma non ne comunico la fine .
    Oggi a distanza di 7 anni dopo un esposto, durante una manutenzione ordinaria, l'UOT mi rispolvera la Dia del 2007 e ne scaturisce una determina con sospensiva dei lavori effettuati nel 2007. Da questo ne consegue l'invio in procura dell'apertura di un procedimento penale per il proprietario ed il tecnico (io). La DIA prevedeva la realizzazione di parcheggi pertinenziali al piano seminterrato e la creazione di una rampa d'accesso con apertura sul muro perimetrale di una porta garage come posso ora risolvere la situazione gradirei un consiglio.La ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione.

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    1. brutta situazione. Una DIA non formalmente chiusa nei termini di fatto è decaduta, e, per conseguenza, tutto ciò che essa autorizzava è diventato ormai privo di titolo edilizio. Comunque non ho capito se viene contestato questo aspetto della pratica, oppure se vi sono delle questioni tecniche autorizzative contenute nell'istanza che vengono oggi messe in discussione. Se è già partito l'esposto in procura, l'unica cosa da fare ora è intanto andare all'UOT del municipio e chiarire i punti di controversia e lavorare su quelli per vedere se sono superabili.

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  75. Buonasera Architetto ci siamo trasferiti da mio suocero e viviamo in una casa di due livelli , per rendere più vivibile la convivenza abbiamo realizzato una scala esterna per avere ingresso indipendente al piano 1
    1 - eliminato il disimpegno (eliminando una parete al L di circa 3 x1,5 metri (lasciando le porte a vista delle camere e del bagno con il salone)
    2 - realizzato un solaio sulle scale interne con un guadagno di circa 8 mq calpestabili
    volevamo ora frazionare in due unita l' immobile e sanare il tutto è possibile ??
    a che tipo di sanzioni andiamo incontro?
    A chi mi devo rivolgere ?

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    1. Salve, le opere potrebbero essere sanabili, ma l'aumento di superficie interna potrebbe essere un problema. Dovete rivolgervi ad un tecnico (anche io per esempio) per valutare la situazione autorizzativa. Tendenzialmente lo scoglio maggiore è l'autorizzazione postuma delle opere già fatte: il frazionamento è generalmente possibile, salvo probemi del tessuto nello specifico.

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  76. Carissimo collega, mi trovo a dover gestire una situazione del tutto nuova per la mia pregressa esperienza lavorativa e avrei bisogno di un consiglio. Io e mio marito abbiamo acquistato nel 2005 un appartamento in centro storico e vincolato alla sovrintendenza (ci sono menzioni negli archivi comunali circa questo edificio già nel 13° secolo). Questo appartamento è costituito da cucina, soggiorno, 2 camere e bagno (come da descrizioni di 3 atti notarili a partire dal 1995). Volendo, a questo punto, vendere l'appartamento, abbiamo fatto ricerca in comune per vedere se c'erano pratiche depositate perchè la planimetrica catastale (che risale al 1987 ossia a 4 proprietari fa) è difforme dallo stato di fatto (non c'è il bagno ma un ingresso-disimpegno). La ricerca non ha dato esito così come quella svolta alla sovrintendenza. Cosa dovremmo fare per regolarizzare la situazione? Grazie in anticipo per la tua puntuale ed esauriente risposta.

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    1. la data del 1987 mi fa scattare una molla: avete provato all'ufficio condono? certo se ci fosse un condono questo avrebbe dovuto essere doverosamente riportato nell'atto di rogito, ma non si sa mai. Se non si trovasse nulla neanche lì, potrebbe trattarsi di un articolo 26, ma di così vecchi il municipio non ne ha certo più memoria. Probabilmente occorre sanare, chiedendo anzitutto l'accertamento di conformità in sovrintendenza, e poi depositando la SCIA a sanatoria al municipio.

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  77. Salve, sono una neo architetto quindi poco pratica dell'ufficio tecnico.
    Volevo porre una domanda: un mio conoscente ha effetuato qlch anno fa un frazionamento della sua abitazione con realizzazione di una scala esterna in c.a. e allo stato attuale vorrebbe sanare il tutto.
    Mi chiedevo se la scala esterna si può intendere come un aumento della volumetria?...in caso contrario servirebbe una SCIA in sanatoria (accertamento conformità )? non una Dia? vero?! Grazie in anticipo

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    1. devi fare riferimento alle norme tecniche del PRG, che puoi scaricare al sito urbanistica.comune.roma.it Le scale esterne, se non sono chiuse, non fanno volumetria e quindi potrebbero essere sanate, verificando però la presenza di eventuali vincoli paesaggistici che potrebbero creare problemi e lungaggini procedurali. COmuqnue tendenzialmente la sanatoria è fattibile per quanto riguarda la scala, e probabilmente anche per quanto riguarda il condono. il tutto va verificato con il tessuto di appartenenza e con le norme di prg.

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  78. caro architetto, non mi dilungo sui complimenti al tuo blog e alla tua competenza ... ti chiedo subito un consiglio: circa 15 anni fa una mia cliente ha fatto dei lavori interni nel suo appartamento in una palazzina degli anni 40 a Ostia (spostamento tramezzi e porte, impianto elettrico) . La ditta nel frattempo ha chiuso e lei non trova più la documentazione relativa. Al comune pare non sia stato consegnato niente. ora per sanare potrei fare una SCIA in sanatoria (costo totale sui 4000 euro !!!). se invece volessi fare una CILA dichiarando che i lavori sono stati fatti dopo il maggio 2010, dovrei trovare una ditta compiacente ... Alternative ? è possibile nella CILA dichiarare che la ditta che ha eseguito i lavori non esiste più ?
    grazie 1000 per i tuoi suggerimenti

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    1. se i lavori sono stati fatti 15 anni fa allora non c'è bisogno di allegare nessun documento, perché all'epoca non erano appunto obbligatori. Però devi fare la SCIA, la quale, se in sanatoria, prevede il pagamento di 1000 euro (2.000 se in città storica) + 516 di sanzioni e diritti di segreteria. Sono tanti soldi ma cercate di evitare di fare false dichiarazioni, sia tu che i tuoi clienti. Nella seconda ipotesi si, devi cercare un impresa compiacente che ti "presta" il durc, ma tieni presente un possibile macabro risvolto della vicenda: se non esiste fatturazione (come nel caso non può esisterne) tra la committente e l'impresa prestatrice di durc, potreste essere tutti multati per presunti redditi non dichiarati. Il che alla fine costerebbe assai di più dei 2.000 euro di differenza tra CILA e SCIA.

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  79. Egregio Architetto Campagna,
    La ringrazio per il blog che ha creato, per i suggerimenti che sono utilissimi in un ambito davvero complesso, e soprattutto per il tempo che ci dedica.
    Avrei bisogno di un Suo consiglio, perché mi ritrovo in una situazione confusa e non so bene come uscirne.
    Ho acquistato un appartamento nel 2011 in un condominio sull’Appia (ex Municipio 9) costruito nel 1959, e in occasione del rogito fu aggiornata la pianta catastale.
    Ho affidato a un geometra di mia fiducia l’elaborazione di un progetto di ristrutturazione, con la creazione di un nuovo bagno, lo spostamento di alcuni tramezzi, e il rifacimento degli impianti. Ma il geometra ha appurato che il progetto presentato dal costruttore al Comune è difforme da quello realmente attuato, e quindi anche la planimetria differisce da quella catastale. In particolare, è difforme per la divisione interna di due vani adiacenti, ma soprattutto per la presenza di finestre (ora ne ho 3, anziché 4), per la dimensione del balcone (rettangolare, anziché a trapezio, e più grande di 1mq), e per la l'assenza di una stanza (attribuita a me nel progetto, ma che appartiene all’immobile adiacente).
    Il geometra si è fermato nella ristrutturazione per non dichiarare il falso; mi ha suggerito di rivolgermi a un legale, e di investire del problema il condominio, dato che molti condòmini si trovano nella mia stessa situazione (forse a loro insaputa). Io non so bene cosa fare, ma ho urgenza di cominciare i lavori di ristrutturazione perché l’appartamento ora è quasi invivibile.
    La ringrazio in anticipo.

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    1. Purtroppo è cosa meno rara di quanto si pensi che gli edifici costruiti in quegli anni siano stati realizzati in modo difforme dal progetto originario. Di questo argomento ho parlato in quest'altro mio post: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/11/fabbricati-costruiti-in-modo-difforme.html
      ma grosso modo il suo caso non mi sembra drammatico: siamo in un tessuto storico ma fuori dalle mura aureliane, e le modifiche riguardano (salvo ulteriore e più approfondita verifica) solo vani finestra su facciata e superfici che non sviluppano SUL (il balcone), quindi ritengo in prima battuta che la situazione sia sanabile con una DIA in accertamento di conformità. L'ideale sarebbe che alla sanatoria partecipasse tutto il condominio, ma non le è preclusa la possibilità di sanare solo il suo appartamento.
      Il geometra comunque ha ragione nel dire che non può in questo momento presentare la domanda per autorizzare i lavori, perché dovrebbe dichiarare il falso: è il comportamento che anche io tengo nelle situazioni analoghe.
      Se ha fretta di inziare, essendo i suoi lavori di manutenzione straordinaria, può pure procedere senza titolo, in quanto le opere che andrà a fare oggi non prevedono il rilascio di un titolo abilitativo, e dunque le eventuali sanzioni sarebbero abbastanza blande, ed è sempre fatta salva la possibilità di presentare la comunicazione a lavori già iniziati.
      se vuole ulteriori informazioni può contattarmi se crede in privato a info@architetticampagna.it

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  80. caro architetto, non mi dilungo sui complimenti al tuo blog e alla tua competenza ... ti chiedo subito un consiglio: circa 15 anni fa una mia cliente ha fatto dei lavori interni nel suo appartamento in una palazzina degli anni 40 a Ostia (spostamento tramezzi e porte, impianto elettrico) . La ditta nel frattempo ha chiuso e lei non trova più la documentazione relativa. Al comune pare non sia stato consegnato niente. ora per sanare potrei fare una SCIA in sanatoria (costo totale sui 4000 euro !!!). se invece volessi fare una CILA dichiarando che i lavori sono stati fatti dopo il maggio 2010, dovrei trovare una ditta compiacente ... Alternative ? è possibile nella CILA dichiarare che la ditta che ha eseguito i lavori non esiste più ?
    grazie 1000 per i tuoi suggerimenti

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  81. Salve, volevo chiedere un informazione, un appartamento dove molti anni fa tipo negli anni 50 è stato creato sul balcone un bagnetto e sempre nello stesso appartamento, è stato creato un balcone, ovviamente senza autorizzazione, oggi chi sta comprando questo appartamento vuole togliere il bagno esterno e crearlo all'interno dell'appartamento, vorrei sapere bisogna fare una DIA in sanatoria? o si può fare in modo che visto che sulla planimetra catastale risulta il balcone esterno e non il bagno si può fare in modo che l'ante operam sia quello catastale e il post operam appartamento con nuovo bagno interno, l'unico problema sarebbe dell'altra balcone creato negli anni 50.
    Quale procedura utilizzare? una DIA in sanatoria o si può provare a fare una DIA normale senza fargli pagare la sanzione?

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    1. si potrebbe fare una unica DIA nella quale si dichiara la demolizione del bagno abusivo (che non può essere sanato) e la sanatoria del balcone (che può essre sanato ma con eventuali problematiche ulteriori di tipo autorizzativo). la sanzione secondo me è inevitabile.

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  82. Ciao Marco avrei bisogno di fare oro della tua esperienza e quindi di un'aiuto su una questione che mi si è appena proposta.
    Sto lavorando su di un'accertamento di conformità per dei lavori di manutenzione straordinaria (tramezzi, porte, impianti) su di un'immobile c/1 (locale commerciale) a Roma. Ora io avevo in mente una CILA ma al municipio pare che tutto cio' che viene ante 2010 vada in SCIA.Il mio dubbio sorge sul deposito del progetto degli impianti in quanto trattasi di attività commerciale che utilizza piu di 6 kw..mi spiego meglio, quando la ditta ha eseguito i lavori (2000) ha rilasciato la DC degli impianti dichiarando che gli imp. rispettavano il progetto ma non hanno rilasciato il progetto in allegato...ma per pratiche in "sanatoria" è necessario allegare il progetto degli impianti? Grazie preventivamente dell'attenzione

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    1. alla uot municipale il discorso impianti interessa fino ad un certo punto, perché comunque non sono loro i responsabili (alla faccia dello "sportello unico"). il discorso comunque è questo: verifica se era legittimo il rilascio della sola DC nel momento in cui è stato realizzato l'impianto (all'epoca eravamo ancora sotto la 46/90). Se l'impianto non ha subito nessun'altro tipo di modifica nel tempo, non devi presentare altro. Alcuni municipi per opere ante 2010 vogliono la SCIA, altri la CILA. Secondo me- ma io non conto nulla - è più corretto quando ti richiedono la CILA, ma questa è un interpretazione che è lasciata al dirigente della uot municipale, e quindi c'è differenza di vedute.

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  83. Ciao Marco, vista la tua ottima esperienza in campo avrei bisogno di un aiuto.
    Una mia amica sta per acquistare in contanti un appartamento in zona Garbatella che contiene un abuso edilizio che non verrà sanato da propietario. Tale abuso consiste nell'aver chiuso un terrazzo di circa 8/10 mq. Lei ci tiene moltissimo perchè le piace tanto, ma vorrei avvertirla di ciò a cui andrà incontro. Mi aiuteresti a riassumere tutti i problemi che ciò comporterà nel caso in cui un giorno voglia mettere in regola e magari vendere, quanto potrebbe venirle a costare la sanzione e la pratica? Ti ringrazio tantissimo e ti faccio i complimenti per quello che scrivi che è utilissimo per tutti noi.

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  84. Salve Marco, ho bisogno di un tuo prezioso consiglio in merito all'accertamento di conformità per un bagno realizzato in una cantina (sottonegozio collegato) e precisamente se l'abuso può essere individuato come ristrutturazione edilizia (RE2) e pertanto necessita di una DIA in sanatoria e con quali sanzioni?
    Grazie
    Geom. Marco V.

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    1. Se il sottonegozio è una pertinenza funzionale dell'immobile principale (cioè se è rappresentato nello stesso catastale) secondo me non sei in ristrutturazione edilizia ma in manutenzione straordinaria in quanto, pur con le dovute accortezze, non è vietato realizzare bagni nei locali interrati di pertinenza dei locali commerciali. Se ti passano per buona questa interpretazione, puoi andare in CILA in sanatoria.

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    2. Grazie sono ritornato in municipio e le tesi della MS sembra passata! ora però combatto con le sanzioni!! mi hanno suggerito di far dichiarare che i lavori sono stati fatti nel 2011 (dopo l.73/2010) per non incorrere nelle sanzioni regionali. Ti sembra corretta questa interpretazione? in questo caso l'attuale proprietà deve dichiarare un cosa non vera!
      Grazie ancora e ti terrò aggiornato sugli sviluppi

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.