domenica 28 giugno 2015

il soppalco nel DOCFA: come rappresentarlo

Spesso capita di fare delle variazioni catastali in cui sono stati realizzati, all'interno di unità edilizie esistenti, dei piccoli palchettoni o soppalchi, o magari dei veri e propri soppalchi abitabili: in questo post vorrei descrivere la procedura per rappresentarli correttamente nel DOCFA e quindi nella variazione catastale.
In verità non c'è nulla di strano: il soppalco, come ogni altra superficie dell'unità immobiliare che si sviluppa su più livelli, deve essere rappresentata a parte, accanto alla planimetria generale, indicandovi sopra "piano soppalco" o semplicemente "soppalco", come se fosse una cantina annessa all'unità in variazione (o costituzione).

nella planimetria ricordate di specificare le diverse altezze degli ambienti distinguendo tra quelli soppalcati e quelli a tutta altezza; anche nella stessa planimetria del soppalco indicate l'altezza tra il piano del soppalco e il soffitto. In teoria, nella descrizione della planimetria, laddove scriviamo "appartamento int. xx, piano yy, H media = zz", nella "H media" dovremo indicare l'altezza media della porzione di uiu rappresentata considerando gli spazi più bassi dovuti al soppalco: per esempio se abbiamo un appartamento di 100mq di cui 90mq sono alti 300cm e 10mq sono alti 240cm perché soppalcati, avremo una H media di 2,94mt (n.b.: questa è una mia interpretazione, potrebbe essere sbagliata).

Se il soppalco non esprime un aumento di superficie utile lorda allora la causale del DOCFA può essere anche la diversa distribuzione degli spazi interni (VSI), mentre invece se abbiamo un soppalco abitabile, la causale sarà ampliamento (AMP) e dunque avrete anche la soppressione del subalterno. Per le norme urbanistiche, un soppalco diventa abitabile, ovvero esprime superficie lorda, se ha una altezza superiore a 150cm: difatti nel DOCFA, quando fate i poligoni, avete la possibilità di indicare eventuali superfici al di sotto di tale valore di altezza.

Dunque per quanto riguarda la poligonazione della superficie, si seguiranno le regole che si seguono per le superfici "normali": la polilinea dovrà passare nella mezzeria delle pareti perimetrali verso altre unità abitative, dovrà comprendere i primi 50cm di spessore delle murature verso l'esterno e, in questo caso, dovrà comprendere l'intero spessore delle tramezzature di separazione verso gli altri ambienti della stessa unità immobiliare (questa è una mia interpretazione e potrebbe essere sbagliata). Il poligono da usare, nelle abitazioni è quello relativo agli ambienti principali (colore rosso) se il palchettone/soppalco in qualche modo è una sorta di spazio continuo con uno degli ambienti abitabili, ma può anche essere perimetrato con il colore giallo (locali accessori comunicanti con la uiu): valutate voi in base a cosa ritenete più giusto.
Nei locali commerciali, se il soppalco ha una funzione di solo deposito, la poligonazione deve essere in colore grigio, mentre invece nei locali che già sono accatastati come deposito (C/2) allora va poligonato con lo stesso colore degli ambienti pricipali: insomma la logica è sempre la stessa.
In ogni caso, ricordate sempre di selezionare l'opzione "altezza < 150cm" qualora sia così: solo in questo modo la superficie non viene computata nel conteggio delle consistenze. Non sarebbe comunque sbagliato, in linea di principio, poligonare tutto il soppalco, se con altezza inferiore a 150cm, con il colore bianco, cioè "superfici non rilevanti al calcolo delle consistenze": vedete voi e fatemi sapere eventuali opinioni diverse degli uffici provinciali. Per una guida sui colori dei poligoni potete leggere questo mio post già linkatovi sopra.

In genere, a meno di situazioni particolari, il soppalco non produce un nuovo "piano" dell'immobile, dunque se per esempio avete realizzato un soppalco in un appartamento che si sviluppa al quarto piano di un fabbricato, non c'è bisogno di inserire il piano 5 nel modello U, perché non è un vero e proprio quinto piano del fabbricato. Diversamente, invece, se si va a creare una sorta di torrino in sopraelevazione, anche se di uso esclusivo, potrebbe essere corretto aggiungere un piano allo sviluppo verticale dell'immobile.

2 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,
    un tecnico incaricato dal mediatore di preparare una Dia in sanatoria per la vendita di un appartamento da ristrutturare avuto in eredità, ha rilevato un piccolo palchettone ad uso ripostiglio di cm. 60x60x230 sopraelevato realmente da terra cm. 230, anziché cm. 240 come previsto dalla normativa e ci ha suggerito di dichiarare nella Dia l'altezza (virtuale) di cm. 240.
    Vista l'insignificanza del manufatto ai fini della rendita catastale, abbiamo contestato il tecnico dicendo che potrebbe anche essere omesso, ma lui insiste a volerlo rappresentare indicando l'altezza di cm. 240 da terra.
    Così siamo di fronte ad un dilemma: dichiarare una misura non vera per far passare la Dia col rischio di contestazioni da parte del futuro acquirente dell'immobile, oppure non dichiararlo e rischiare comunque di inficiare la vendita in caso di contestazioni?
    E' possibile procedere alla demolizione del piccolo manufatto senza chiedere autorizzazioni di sorta, visto che trattasi comunque di un manufatto antecedente al 1942?

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    1. premesso che ogni situazione va studiata nello specifico, tendenzialmente direi che è preferibile l'idea della rimozione, in quanto comunque non sanabile.

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