la commerciabilità degli immobili con abusi edilizi

Come da titolo, oggi parliamo di un argomento molto spinoso. Lasciamo da una parte il fatto che i media italiani attaccano sempre, giustamente, chi commette abusi edilizi, e ragioniamo sul fatto che molto spesso ci si trova per le mani un immobile con una difformità edilizia, vuoi per un acquisto incauto fatto qualche anno addietro, voi per una eredità, vuoi per una attività edilizia che si pensava consentita "perché lo facevano tutti", vuoi per dei vizi commessi dallo stesso costruttore di cui nessuno, fino ad oggi, si è mai accorto. Questa premessa è anche per spezzare una lancia a favore degli "abusivi" edilizi che sono rappresentati sia da chi con dolo commette un abuso edilizio e sia chi da perfetto innocente si trova per le mani una bomba pronta a scoppiare.

per una distinzione tra abusi "gravi" ed abusi "meno gravi" vi rimando alla lettura di quest'altro mio post, che descrive più in dettaglio i vari scenari in cui ci si può trovare.

Anzitutto, è bene distinguere due concetti essenziali: la commerciabilità del bene, ovvero la sua possibilità di essere venduto legittimamente, e la legittimità urbanistica, che è la rispondenza dello stato dei luoghi a quanto autorizzato dal Comune. In questo post vedremo che è possibile commerciare, in alcuni specifici casi, degli immobili anche in assenza della legittimità urbanistica.

Esiste uno spartiacque fondamentale in questo contesto, ed è la data del 1 settembre 1967, giorno di entrata in vigore della legge 765/67 che ha riformato la più vecchia legge urbanistica 1150/42. Senza entrare troppo nel merito di questa legge, possiamo sommariamente dire che con l'entrata in vigore della nuova norma l'autorizzazione edilizia è diventata più "seria" (non che prima fosse un gioco, ma diciamo che sono subentrate nuove implicazioni) e le opere eseguite in assenza di autorizzazione diventano più "gravi". Oggi queste leggi sono confluite nel D.P.R. 380/01 che rappresenta il testo unico dell'edilizia.

Successivamente, la legge 47/85 (la famosa legge del condono edilizio che ha anch'essa innovato le norme urbanistiche, al di là dello stesso condono) all'art. 41 stabilisce chiaramente che gli immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 1 settembre del 1967 (e vi includerei anche le modifiche ad immobili preesistenti iniziate dopo tale data) possono essere commerciati solo se si può attestare che si trovano in uno stato di legittimità. Dunque, andando per logica, gli immobili la cui costruzione è iniziata prima della fatidica data possono essere commerciati anche se privi della legittimità urbanistica. Il concetto si estende alle opere che hanno modificato gli edifici esistenti (la legge, da quando esistono le norme urbanistiche, ha sempre sancito che l'autorizzazione edilizia serve sia per costruire ma anche per modificare gli edifici: solo che in tempi remoti non era per niente stabilito quali fossero le forme di modifica assoggettate alla licenza - mentre oggi grosso modo si - , e quindi di fatto qualunque modifica, anche la più banale, era soggetta a permesso di costruire) e, quindi, possono essere commerciati immobili nei quali sono intercorse delle modifiche prive di autorizzazione, purché sia dimostrabile che tali opere sono state iniziate prima del 1 settembre 1967.

Su questo importante tema si è interrogato anche il notariato, che ha prodotto lo studio n°4509 e lo studio 5389/C di interessante lettura per gli interessati, arrivando alla conclusione che semplicemente la legge si disinteressa degli immobili, e delle relative modifiche, che sono intervenute prima del 1 settembre 1967, mentre si concentra su quello che è avvenuto posteriormente a tale data.

Secondo me in ogni caso è opportuno specificare che l'immobile si trova in tale condizione anche nell'atto di rogito, anche se il notaio vi dirà che la sola dicitura "ante 1967" e un atto di notorietà sono sufficienti a tutelare entrambe le parti. Secondo me l'assenza di legittimità, anche se ante 1967 rimane comunque problematica, e chi compra deve essere consapevole di cosa acquista. Soprattutto, per essere certi di rogitare senza problemi sarebbe opportuno verificare e far certificare da un tecnico che l'abuso edilizio è effettivamente antecedente al 1967, comprovando la cosa possibilmente anche con della documentazione che può essere tecnica, fotografica o documentale. La perizia che ne deriva potrebbe essere allegata all'atto di rogito: questo tutela tutti, il notaio e le parti.

Sulla questione nello specifico si è più di recente espressa la Cassazione a sezioni unite la quale, con sentenza n° 8230/2019 (ma anche con successiva sentenza cass. sez 3 civile n°22168/2019) ha valutato che la legge 47/85 statuisce la nullità del rogito solo se c'è l'omessa menzione della licenza, ma che lo stesso tenore di legge non si estende implicitamente anche alla verifica della conformità urbanistica. Si legge difatti nel dispositivo della sentenza 22168/19 "ciò che dunque viene richiesto dalla norma non è la corrispondenza tra la situazione dell'immobile e la conformità urbanistica che risulta dal titolo, quanto piuttosto la corrispondenza della "dichiarazione" della parte alienante [...] rispettivamente, ad un titolo edilizio realmente rilasciato [...]".

Dopo queste pronunce della Cassazione appare quindi chiaro ormai che un rogito non può essere nullo solo per l'effettiva difformità urbanistica (riscontrata anche successivamente al 1967), ma può esserlo se è omesso o errato il riferimento alla licenza edilizia di edificazione dell'immobile. Rimane comunque ferma la responsabilità civilistica connessa ad un immobile con difformità da sanare.

Vediamo a cosa andate incontro se decidete di comprare un immobile con un abuso non sanato.

Anzitutto, non potrete presentare per l'immobile nessuna nuova pratica edilizia, benché banale come una CILA per spostamento tramezzi interni. Il vostro tecnico infatti non potrà asseverare la legittimità dello stato dei luoghi, requisito essenziale per ottenere nuove autorizzazioni edilizie.

La banca potrebbe sollevare problemi seri nel concedervi un mutuo su un immobile in tale stato di abuso: questo può essere un problema per chi compra e quindi anche per chi vende, perché si restringe il campo di possibili acquirenti, cioè ci si limita a quelli che hanno già la disponibilità economica per acquistare senza chiedere prestiti.

Dunque di fatto potete liberamente acquistare/vendere un immobile con un abuso che sia dimostrabile essere stato commesso prima del 1 settembre 1967, ma sappiate che da un punto di vista amministrativo l'immobile rimane abusivo fino a che non diventi possibile (o se non è già possibile) sanarlo.

Relativamente alle problematiche di cui si tratta è importante richiamare il concetto del 2% contenuto nell'art. 34 del DPR 380/01 e che è anche bene spiegato nel mio altro post a cui vi ho rimandato all'inizio: le variazioni di volume o superficie contenute all'interno del 2% della superficie o volume dell'unità immobiliare sono da considerarsi "variazioni non essenziali" e, quindi, diciamo che ci troviamo in una forma di abuso "non gravissima" come invece saremmo se superassimo tale rapporto. Ciò, comunque, non modifica il concetto di fondo secondo cui l'immobile è e resta abusivo agli occhi della normativa amministrativa.

interessante notare che la giurisprudenza si è espressa in modo indiretto sul tema stabilendo che non è possibile demolire abusi commessi prima sempre della fatidica data. Ne ho parlato tempo fa in quest'altro post di cui comunque vi suggerisco la lettura perché è in parte correlato con quanto qui discusso.

Questa sentenza lascia intendere che l'amministrazione comunale, in caso di abusi ante 67, debba concertare assieme al responsabile dell'abuso ovvero al proprietario dell'abuso una modalità per "sanare" la situazione. Purtroppo (e per fortura, data la necessità di distinzione dei poteri) la giurisprudenza non può legiferare, e quindi bisognerebbe eventualmente attendere modifiche normative che possano consentire un iter di sanatoria per abusi ante 67. Dall'altro lato occorre considerare che lo Stato ha emanato ben tre leggi che hanno consentito il condono straordinario e che avrebbero dovuto essere sfruttate da chi era in possesso di tali oggetti abusivi. Ancora, però, occorre considerare che spesso non si è nemmeno consapevoli del fatto che si possiede un immobile con abuso, soprattutto in quei casi in cui l'abuso è stato commesso dal costruttore, il quale molto spesso, in particolare a Roma tra gli anni 50 e 70, ha costruito in difformità dal titolo concesso.

Sempre la giurisprudenza, più di recente (dicembre 2015) si è poi espressa sul concetto di validità dei rogiti in presenza di abusi, stabilendo che gli abusi "lievi" non possono mai essere additati come causa di nullità: ne ho parlato in un più recente post. In questo caso, non c'è differenza di data di esecuzione. Ovviamente poi questo tema è stato di fatto inglobato nelle sentenze della Cassazione del 2019 citate prima.

Il testo qui riportato è frutto di valutazioni personali del sottoscritto: non posso naturalmente assumere nessuna responsabilità in merito ad eventuali difformi visioni della giustizia passate, presenti o future.