domenica 5 ottobre 2014

la commerciabilità degli immobili con abusi edilizi

Come da titolo, oggi parliamo di un argomento molto spinoso. Lasciamo da una parte il fatto che i media italiani attaccano sempre, giustamente, chi commette abusi edilizi, e ragioniamo sul fatto che molto spesso ci si trova per le mani un immobile con una difformità edilizia, vuoi per un acquisto incauto fatto qualche anno addietro, voi per una eredità, vuoi per una attività edilizia che si pensava consentita "perché lo facevano tutti", vuoi per dei vizi commessi dallo stesso costruttore di cui nessuno, fino ad oggi, si è mai accorto. Questa premessa è anche per spezzare una lancia a favore degli "abusivi" edilizi che sono rappresentati sia da chi con dolo commette un abuso edilizio e sia chi da perfetto innocente si trova per le mani una bomba pronta a scoppiare.
per una distinzione tra abusi "gravi" ed abusi "meno gravi" vi rimando alla lettura di quest'altro mio post, che descrive più in dettaglio i vari scenari in cui ci si può trovare.

Anzitutto, è bene distinguere due concetti essenziali: la commerciabilità del bene, ovvero la sua possibilità di essere venduto legittimamente, e la legittimità urbanistica, che è la rispondenza dello stato dei luoghi a quanto autorizzato dal Comune. In questo post vedremo che è possibile commerciare, in alcuni specifici casi, degli immobili anche in assenza della legittimità urbanistica.

Esiste uno spartiacque fondamentale in questo contesto, ed è la data del 1 settembre 1967, giorno di entrata in vigore della legge 765/67 che ha riformato la più vecchia legge urbanistica 1150/42. Senza entrare troppo nel merito di questa legge, possiamo sommariamente dire che con l'entrata in vigore della nuova norma l'autorizzazione edilizia è diventata più "seria" (non che prima fosse un gioco, ma diciamo che sono subentrate nuove implicazioni) e le opere eseguite in assenza di autorizzazione diventano più "gravi". Oggi queste leggi sono confluite nel D.P.R. 380/01 che rappresenta il testo unico dell'edilizia.

Successivamente, la legge 47/85 (la famosa legge del condono edilizio che ha anch'essa innovato le norme urbanistiche, al di là dello stesso condono) all'art. 41 stabilisce chiaramente che gli immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 1 settembre del 1967 (e vi includerei anche le modifiche ad immobili preesistenti iniziate dopo tale data) possono essere commerciati solo se si può attestare che si trovano in uno stato di legittimità. Dunque, andando per logica, gli immobili la cui costruzione è iniziata prima della fatidica data possono essere commerciati anche se privi della legittimità urbanistica. Il concetto si estende alle opere che hanno modificato gli edifici esistenti (la legge, da quando esistono le norme urbanistiche, ha sempre sancito che l'autorizzazione edilizia serve sia per costruire ma anche per modificare gli edifici: solo che in tempi remoti non era per niente stabilito quali fossero le forme di modifica assoggettate alla licenza - mentre oggi grosso modo si - , e quindi di fatto qualunque modifica, anche la più banale, era soggetta a permesso di costruire) e, quindi, possono essere commerciati immobili nei quali sono intercorse delle modifiche prive di autorizzazione, purché sia dimostrabile che tali opere sono state iniziate prima del 1 settembre 1967.

Su questo importante tema si è interrogato anche il notariato, che ha prodotto lo studio n°4509 e lo studio 5389/C di interessante lettura per gli interessati, arrivando alla conclusione che semplicemente la legge si disinteressa degli immobili, e delle relative modifiche, che sono intervenute prima del 1 settembre 1967, mentre si concentra su quello che è avvenuto posteriormente a tale data.

Secondo me in ogni caso è opportuno specificare che l'immobile si trova in tale condizione anche nell'atto di rogito, anche se il notaio vi dirà che la sola dicitura "ante 1967" e un atto di notorietà sono sufficienti a tutelare entrambe le parti. Secondo me l'assenza di legittimità, anche se ante 1967 rimane comunque problematica, e chi compra deve essere consapevole di cosa acquista. Soprattutto, per essere certi di rogitare senza problemi sarebbe opportuno verificare e far certificare da un tecnico che l'abuso edilizio è effettivamente antecedente al 1967, comprovando la cosa possibilmente anche con della documentazione che può essere tecnica, fotografica o documentale. La perizia che ne deriva potrebbe essere allegata all'atto di rogito: questo tutela tutti, il notaio e le parti.

Vediamo a cosa andate incontro se decidete di comprare un immobile con un abuso non sanato.

Anzitutto, non potrete presentare per l'immobile nessuna nuova pratica edilizia, benché banale come una CILA per spostamento tramezzi interni. Il vostro tecnico infatti non potrà asseverare la legittimità dello stato dei luoghi, requisito essenziale per ottenere nuove autorizzazioni edilizie.

La banca potrebbe sollevare problemi seri nel concedervi un mutuo su un immobile in tale stato di abuso: questo può essere un problema per chi compra e quindi anche per chi vende, perché si restringe il campo di possibili acquirenti, cioè ci si limita a quelli che hanno già la disponibilità economica per acquistare senza chiedere prestiti.

Dunque di fatto potete liberamente acquistare/vendere un immobile con un abuso che sia dimostrabile essere stato commesso prima del 1 settembre 1967, ma sappiate che da un punto di vista amministrativo l'immobile rimane abusivo fino a che non diventi possibile (o se non è già possibile) sanarlo.

Relativamente alle problematiche di cui si tratta è importante richiamare il concetto del 2% contenuto nell'art. 34 del DPR 380/01 e che è anche bene spiegato nel mio altro post a cui vi ho rimandato all'inizio: le variazioni di volume o superficie contenute all'interno del 2% della superficie o volume dell'unità immobiliare sono da considerarsi "variazioni non essenziali" e, quindi, diciamo che ci troviamo in una forma di abuso "non gravissima" come invece saremmo se superassimo tale rapporto. Ciò, comunque, non modifica il concetto di fondo secondo cui l'immobile è e resta abusivo agli occhi della normativa amministrativa.

interessante notare che la giurisprudenza si è espressa in modo indiretto sul tema stabilendo che non è possibile demolire abusi commessi prima sempre della fatidica data. Ne ho parlato tempo fa in quest'altro post di cui comunque vi suggerisco la lettura perché è in parte correlato con quanto qui discusso.

Questa sentenza lascia intendere che l'amministrazione comunale, in caso di abusi ante 67, debba concertare assieme al responsabile dell'abuso ovvero al proprietario dell'abuso una modalità per "sanare" la situazione. Purtroppo (e per fortura, data la necessità di distinzione dei poteri) la giurisprudenza non può legiferare, e quindi bisognerebbe eventualmente attendere modifiche normative che possano consentire un iter di sanatoria per abusi ante 67. Dall'altro lato occorre considerare che lo Stato ha emanato ben tre leggi che hanno consentito il condono straordinario e che avrebbero dovuto essere sfruttate da chi era in possesso di tali oggetti abusivi. Ancora, però, occorre considerare che spesso non si è nemmeno consapevoli del fatto che si possiede un immobile con abuso, soprattutto in quei casi in cui l'abuso è stato commesso dal costruttore, il quale molto spesso, in particolare a Roma tra gli anni 50 e 70, ha costruito in difformità dal titolo concesso.

Sempre la giurisprudenza, più di recente (dicembre 2015) si è poi espressa sul concetto di validità dei rogiti in presenza di abusi, stabilendo che gli abusi "lievi" non possono mai essere additati come causa di nullità: ne ho parlato in un più recente post. In questo caso, non c'è differenza di data di esecuzione.

Ovviamente, tutto il discorso fatto finora rimane valido solo ed esclusivamente per abusi commessi prima del 1 settembre del 1967; se abbiamo abusi posteriori a tale data, l'immobile è invendibile finché non viene riportato ad una condizione di legittimità o finché non viene sanato, a patto che l'abuso non rientri tra quelli "lievi", come detto poc'anzi.

120 commenti:

  1. Buonasera Arch. Campagna,
    Le scrivo per chiederle un consiglio in merito ad un caso di abuso.
    Il problema è il seguente: sono stato contattato da un cliente che ha acquistato una casa all'asta. successivamente lo stesso è stato informato che l'U.I. riportava un abuso e gli è stata consegnata la perizia del tecnico e dello stesso abuso è stata fatta menzione all'interno dell'atto di compravendita come "situazione da sanare".
    Il cliente non ha intenzione di sanare l'abuso in questione (piccolo terrazzino chiuso con copertura in lamiera e vetri), ma vorrebbe ripristinare lo stato di fatto, così come riportato in planimetria catastale.
    A questo punto può direttamente rimuovere l'abuso o è necessario effettuare una pratica al municipio competente ? ma se così fosse cosa dovrei presentare ?
    La ringrazio per i suoi sempre preziosi consigli

    Dario

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    1. non essendoci indicazioni in merito dall'ufficio centrale, ogni municipio si organizza come crede: diciamo che secondo me la procedura più corretta sarebbe quella di fare una SCIA per ripristino, ma alcuni municipi ritengono di dover applicare l'oblazione per la sanatoria, che invece secondo me non ha senso. Se l'abuso non fosse stato individuato da nessuna parte, si sarebbe potuto pure procedere alla rimozione; ma data l'evidenza, secondo me è bene che ci sia una pratica di appoggio per eventuali futuri giustificazioni. Comunque il tribunale avrebbe potuto aprire una procedura di condono per la sanatoria (è l'unico caso in cui si può condonare fuori tempo massimo), mi sembra strano che non sia stato fatto.

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  2. Salve Arch. Campagna,

    le scrivo per un consiglio riguardo un abuso su immobile acquistato all'asta da un cliente. Il CTU ha effettuato una perizia nel 2010 e ha rilevato la sanabilità dell'intervento (diversa distribuzione interna dell'unità immobiliare rispetto alla planimetria catastale); inoltre, il CTU ha provveduto a nuovo accatastamento. L'abuso risale al 2010. Volevo chiederle se, per sanare dal punto di vista urbanistico devo procedere con una SCIA in sanatoria dal presentare al Municipio dal momento che l'abuso risulta posteriore al 2003 e se le spese per la sanatoria sono tutte a carico dell'aggiudicatario dell'immobile. Il mio cliente sta proprio in questi giorni firmando il Decreto di Trasferimento. L'immobile ad uso residenziale ricade nella Città Consolidata e non presenta vincoli.
    La ringrazio per la sua cortesia e la sua disponibilità.
    Buona giornata,

    Giovanna

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    1. Sul fatto di poter sanare in SCIA o CILA dipende dall'interpretazione del municipio territorialmente competente: secondo me è più logico sanare in CILA le opere che oggi sono soggette a tale titolo, ma alcuni municpi invece sono di parere contrario. Comunque, oggi, con l'incremento della sanzione nel DPR 380/01, in città consolidata sanare in CILA o SCIA cambia poco in termini di oblazione.
      Recati presso il municipio negli orari di ricevimento al pubblico e vedi cosa ti dicono in merito e poi, se vuoi, comunicamelo sul blog per futura memoria.

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    2. In ogni caso non è previsto in questa situazione la possibilità di effettuare domanda di condono edilizio giusto? Proverò la settimana prossima a recarmi presso il municipio di riferimento e a richiedere informazioni che comunicherò qui sul blog.
      Grazie per la celere risposta e la disponibilità

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    3. No, il condono è una procedura speciale che deve essere avviata a livello nazionale, ed in questo momento i termini dell'ultimo condono sono ampiamente scaduti (2004). la sanatoria che può essere effettuata con le leggi a regime ordinario è solo per quelle opere che avrebbero potuto, e possono all'oggi, essere autorizzate; il condono invece consente, entro certi limiti, la sanatoria anche di opere non autorizzabili perché fuori parametri.

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  3. Ciao Architetto,
    un paio di quesiti:
    - secondo te, in linea di principio, è possibile procedere con 'accertamento di conformità' per una tettoia realizzata a confine?
    - è possibile 'recuperare' col piano casa, o con altre strade, dei locali interrati?
    Grazie

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    1. la tettoia sulla linea di confine è sanabile con l'esplicito assenso del proprietario del fondo confinante, che deve prendere coscienza del fatto che non potrà fare alcuna attività edificatoria a meno di 10 metri dal filo del manufatto.
      i locali interrati sono recuperabili col piano casa ma per farne abitazioni è difficile, perché dovrebbero rispettare tutti i dettami del regolamento edilizio e di igiene che sono molto restrittivit per questi ambienti.

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  4. Gentile Arch. Campagna, non so se mi trovo nella giusta sezione, in caso contrario me ne scuso, ma avrei bisogno di un suo gentile consiglio.
    Ho un'attività commerciale da circa due anni; dal mese di Marzo dovrei trasferire la mia attività in un nuovo locale commerciale, più grande formato da due locali comunicanti, uno adibito a magazzino e l'altro, con la via d'accesso, per ricevere la clientela. Il mio problema è che guardando i documenti del catasto ho notato che l'unica parte accatastata è quella adibita a magazzino per un totale di 19 mq. Il proprietario essendo disposto a regolarizzare la sua posizione, cosa dovrebbe fare ora? E quanto tempo passerà prima che io possa firmare il contratto del locale? Grazie mille Paolo Strano

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    1. bisogna far vedere le carte ad un tecnico, se il proprietario non si trova documentazione legittimante la parte commerciale, per potergli far fare un quadro chiaro della situazione. L'ipotesi milgiore è che semplicemente non è mai stata fatta la variazione catastale del locale commerciale, il che si risolverebbe in poco tempo, ma ammesso che dal punto di vista urbanistico sia tutto regolare. Se invece i problemi nascessero proprio da una non conformità urbanistica, allora in termini di tempi sarebbero dolori perché la regolarizzazione, ammesso che sia fattibile, può richiedere diversi mesi; in presenza di vincoli anche anni.

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  5. Salve, la ringrazio infinitamente per la sua disponibilità e per le informazioni che mette a disposizione nella giungla romana. Le vorrei chiedere un parere, secondo lei è sanabile un aumento di SUL su un immobile costruito prima del 34 a Roma, con planimetrie catastali almeno dal 2000 sino ad ora difformi dalla planimetria di impianto del 1939?

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    1. ho scritto un post apposito su questo argomento: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/11/fabbricati-costruiti-in-modo-difforme.html comunque in linea di massima no, o comunque ci sono strettissimi margini.

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  6. Avevo già letto molto attentamente il post sulle difformità, ed ero arrivato alla stessa conclusione, se c'è aumento di superficie è molto difficile sanare. Nel caso volessi rispristinare lo stato assentito, questo sarebbe un autodenuncia del proprietario, con conseguente magari segnalazione alla procura etc, oppure una sorta di ravvedimento operoso? Se rimanesse solo una difformità di sagoma è sempre complicato servirebbe una DIA in sanatoria?

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    1. il ripristino dello stato consentito è sempre possibile e preferibile, quando non ci sono altre possibilità, fermo restando che l'eventuale sanatoria è sempre molto costosa, così come l'auto-denuncia dell'abuso, che conviene fare in effetti solo quando sia impossibile ripristinare lo stato dei luoghi. il ravvedimento operoso in edilizia non esiste: nel campo dell'urbanistica esiste solo l'accertamento di conformità.

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    2. Questo significa che vado in municipio e gli dico che ripristino lo stato assentito (ma non riesco a capire la procedura) oppure lo faccio e basta senza dire niente a nessuno? rifaccio la planimetria al catasto (ammesso che si possa fare senza motivazione, non sono un esperto di catasto) Non vorrei che appena vado in municipio con un abuso mi scattano le procedure di abusuvismo. Comunque ancora grazie per disponibiltà e spero che questa discussione possa essere di aiuto ad altri

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  7. buongiorno arch, ho un problema con un immobile ante 67. Ho una difformità rispetto alla planimetria di progetto in un vano di 1.9 mq, vano che risulta accatastato assieme all'immobile nel 53. Mi hanno detto che posso sanarlo facendo riferimento all'art. 34 del dpr 380. cosa mi consiglia? otterrei la sanatoria?

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    1. penso le abbiano suggerito di sanare utilizzando una procedura non ortodossa ma comunque non del tutto sbagliata per quegli abusi all'interno del 2% della volumetria o superficie dell'immobile di riferimento. Non tutti i muncipi accettano questa procedura, comunque costosa, però in alcuni casi è l'unica possibilità. Ho in bozza un post apposito.

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    2. ci può stare? (mancava punto interrogativo)

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    4. difficile dare una risposta completa senza vedere i luoghi e la relativa documentazione. se siamo in centro storico, gli abbaini e la canna fumaria possono essere un grosso problema, mentre la diversa conformazione degli spazi interni generalmente non è un problema, a meno che le differenze non siano di sagoma (cioè l'immobile ha una sagoma diversa da quella dell'ultimo titolo edilizio rilasciato per l'immobile). Bisognerebbe vedere quante di queste modifiche erano rappresentate nell'autorizzazione degli anni 80.

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  9. Gentile architetto le sottopongo il mio quesito con la speranza che possa aiutarmi . Io e un parente abbiamo ricevuto per successione ereditaria ( 50 / 50 ) un immobile residenziale sito nel comune di Napoli con due abusi edilizi mai sanati . Gli abusi consistono nella chiusura di un balconcino di circa 5 / 6 mq per allargare una camera da letto e nella realizzazione di un piccolo bagno ( quest'ultimo senza aumentare la volumetria interna). L'immobile a suo parere nello stato attuale è commerciabile ( informando l'acquirente il quale dichiarerà nell'atto di accettare l'immobile con difformità)? E se decidessi di venderlo al mio parente (che accetta la difformità) potrei comunque avere problemi in caso di successiva ulteriore vendita? Se volessimo invece sanare gli abusi prima della vendita quale procedura bisognerà seguire? Grazie mille per il suo prezioso consiglio. Mario

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    1. la creazione del bagno si sana facilmente con una CILA in accertamento di conformità; la questione più delicata invece attiene alla chiusura del balconcino. Il modo più semplice per sanare la situazione in questo caso è rimuovere fisicamente l'abuso, stante il fatto che attualmente non esistono - o sono di difficile applicazione ai casi tipo il suo - norme che possano sanare tale difformità. Salvo l'applicazione eventuale del piano casa campania per il quale però dovrebbe consultare un tecnico della sua zona perché le leggi piano casa sono diverse in ogni regione.

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  10. Gent.mo Architetto,
    vorrei vendere una casa sita in Sardegna in cui è presente il vincolo paesaggistico. Nel 85 è stata presentata domanda di condono per l'ampliamento di circa 7 mq, Il Comune ha chiesto documenti integrativi ma il tecnico a suo tempo incaricato ne ha presentato solo una parte ( manca la documentazione fotografica e la richiesta di nulla osta paesaggistico). Convinti di aver presentato tutta la documentazione abbiamo nel corso degli anni presentato diverse solleciti per il disbrigo della pratica a cui non abbiamo mai avuto risposta. In questi giorni dopo l'ennesimo accesso agli atti ho potuto verificare che il Comune non ha più ( ha perso) i documenti integrativi nonostante io sia in possesso di una ricevuta protocollata di avvenuta presentazione e noi purtroppo non riusciamo a recuperarne una copia dei progetti e delle perizie allegate per concludere la pratica. Il comune è in possesso della sola domanda di condono...A questo punto che dobbiamo fare? Possiamo comunque vendere la casa se l'acquirente accetta la situazione di fatto e magari chiedere a lui di concludere la procedura di condono?
    La ringrazio per l attenzione.
    Francesca

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    1. è rischioso procedere alla cessione dell'immobile con un condono "vuoto" in essere: l'ufficio condono dovrebbe chiedere la riproduzione dell'intera documentazione, se sel'è persa, e quindi procedere all'istruttoria.

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  11. Gent.mo Architetti Marco Campagna,
    sto valutando un eventuale proposta per l’immobile dei ubicato a Roma.
    La villetta ha una scala abusivo interna del piano terra collegato al seminterrato. Com’è possibile regolarizzarla?

    Parlando con un geometra mi ha avvisato che la casa attualmente è invendibile in quanto:

    consiglio di non accollarsi un tale onere se non accompagnato da un consistente abbattimento del prezzo di acquisto. Tenga conto che, nelle condizioni attuali, la villetta è invendibile

    Le 3 difformità sono 1. Tettoia/Portico 2. Lucernai 3. Una scala dal PT al Semi interrato.

    1. con il vincolo paesaggistico sanare 1 e 2 sarà impossibile credo.

    2. Quale sono le consequenze quando non si può sanare, ci sono multe o devi ripristinare allo stato di fatto è possibile chiedere il nulla osta paesaggistico?

    3. La scala, per sanare qualè la procedura corretta? Ho capito che al rogito, per quanto riguarda il notaio l’acquisto sarebbe SENZA citare la scala oltre al Portico e lucernai.

    4. Per sanare la scala, è con una richiesta al Genio Civile poi una SCIA per lavori da eseguire ma sè poi ci vengano fatti controlli preventivi qualè sono i rischi, multe? Il Genio Civile o altre ente possono bloccare/negare la richiesta?

    5. Dichiarare “lavori da eseguire” con la scal già fatto è un "reato" ?

    6. I costi e tempi per sanare ?

    7. L’abuso della scala di che entità è medio o alto?

    8. Quale possono essere i costi per sanare la scala?

    9. La scala è sanabile al 100% o c’è una percentuale che non verà sanato?

    10. Sono curioso, Il propietario attuale per ultimi 20 - 25 anni non ha mai sanato la scala o nei ultimi aggiornamento amminstrativi che ha eseguito, per la ridistribuzione dei spazi interni, mi chiedo perche non è stato fatto anche la scala interna?

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    1. è troppo difficile dire se la situazione è sanabile o no: bisogna analizzare il tipo di vincolo e valutare in base alla documentazione pregressa. I vincoli paesaggistici comunque intervengono solo sugli esterni, quindi se la scala è interna potrebbe essere sanabile ma facendo una procedura di sanatoria anche al genio civile che è complicata dal fatto che prevede d'ufficio l'esposto in procura in quanto la modifica abusiva di elementi strutturali è un reato penalmente rilevante.

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  12. Gent.mo architetto,

    sarei interessato ad acquistare un casa all'asta, ma nella perizia il tecnico ha evidenziato che ci sono 2 abusi sanabili con una DIA e un altro invece insanabile (locale cantina trasformato in camera da letto, saloncino con camino e bagno).
    Essendo un profano nel campo, mi chiedo, nel caso volessi rivenderla e il futuro acquirente volesse la casa così com'è sarebbe ipotizzabile cederla nell'attuale stato di fatto?
    grazie

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    1. in caso di acquisto di immobile all'asta, in alcuni casi, è possibile presentare domanda di condono edilizio entro 120giorni dall'atto di assegnazione, ammesso che abbia comunque dei requisiti minimi indispensabili (almeno una finestra anche se minima) per la successiva abitabilità. nel caso in cui invece non si potesse chiedere il condono, teoricamente l'immobile non sarebbe commerciabile, secondo me, a meno di ripristinare l'originaria condizione di cantina per quell'ambiente.

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  13. Gent.Arch.Campagna, complimenti per l'articolo e per il forum.
    sto per acquistare un appartamento a Roma (est dentro il GRA). ho regolarmente stipulato presso un notaio il preliminare di vendita, che è stato registrato e trascritto. nel frattempo ho avviato delle verifica di legittimità urbanistica dell'immobile che sono durate 3-4 mesi, visti i tempi negli uffici di Roma. il risultato è stato che quest'immobile è stato edificato in forza ad una licenza di costruzione del 1974 ma è stato realizzato in modo difforme da quest'ultima. in particolare sono difformi: prospetti della palazzina, superfici interne dell'appartamento per 13-14 mq in più rispetto al progetto, distribuzione interna, forma e superficie dei balconi e per finire anche molte parti condominiali sono state realizzate in difformità da questo progetto. non esistono altri titoli autorizzativi successivi.
    a me interessa molto l'appartamento in questione e vorrei evitare contenziosi però ho un grande timore di acquistare "un problema" invece di "una casa".. a queste condizioni l'immobile risulta in qualche modo commerciabile? è possibile sanare questo tipo di abusi? aggiungo che nel quartiere so che non è possibile costruire altre volumetrie (le ultime sono state concesse nel 1990..). sono nel diritto di recedere dall'acquisto o di chiedere una riduzione del prezzo? ed infine: sarebbe meglio rinunciare a quest'acquisto anche se mi propongono una riduzione di prezzo? grazie infinite. un cordiale saluto

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  14. aggiungo solo che la superficie dell'appartamento "da progetto" è ca. 70 mq calpestabili. la superficie realizzata, ossia lo stato dei luoghi, è ca. 84 mq.
    questo "abuso" è stato fatto dal costruttore all'epoca (1975 ca.). l'immobile è stato acquistato da una persona deceduta 3 anni fa e che ha lasciato l'immobile in eredità ai familiari, che ora lo stanno vendendo.
    chi acquista (in questo caso è il sottoscritto) si assume la resp. degli abusi presenti anche se commessi dal costruttore oltre 40 anni fa?

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    1. purtroppo gli abusi sono post 67 e pertanto l'immobile non è commerciabile. può senz'altro recedere dall'acquisto in quanto manca il requisito essenziale della legittimità dell'immobile; l'immobile comunque nello stato di fatto non è compravendibile dunque non è neanche una questione di prezzo, comunque chieda al suo notaio che le darà informazioni più precise in merito. è comunque sicuro che non sia stata presentata una variante in corso d'opera che legittimi lo stato attuale?

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    2. grazie molte per la risposta.
      temevo un tipo di risposta di questo tipo.. questo immobile mi piace molto. quindi non è risolvibile neanche se mi facessero una proposta economica al ribasso?
      in tema di variante: purtroppo non è stata presentata alcuna variante in corso d'opera. il costruttore (ancora in vita) è stato sentito sull'argomento ed ha affermato, in tema di varianti in corso d'opera, che "all'epoca queste cose non si facevano..". non saprei se è vero che non si facevano all'epoca ma trovo alquanto bizzarra questo tipo di risposta.
      grazie. un cordiale saluto.

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    3. le varianti in corso d'opera esistono da sempre e per qualunque tipologia di intervento edilizio: non so (e non voglio immaginare) a cosa potesse riferirsi il costruttore. Per la commerciabilità, senta il suo notaio perché alla fine è lui che decide: il mio parere rimane quello che le ho dato più sopra :-)

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    4. la ringrazio molto. trovo molto utile il suo parere e lo condivido nonostante sia diverso da quello che avrei sperato. avrei voluto trovare una soluzione per procedere all'acquisto ma credo che in questo caso le inadempienze siano state numerose e non di lieve entità. è un peccato che queste situazioni rimangano tali per decenni senza che nessuno, p.es. gli uffici tecnici del Comune, intervengano nei tempi giusti. avrei evitato di prendere un impegno formale ed anche emotivo in questo acquisto. mi dicono che l'immobile ha anche l'agibilità, figuriamoci. un cordiale saluto.

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    5. mi scuso ma se dovesse mai uscire un nuovo condono (come quelli dell'85, '94 e 2003) in futuro lei ritiene che l'immobile sarebbe sanabile in qualche modo per la tipologia di abusi descritta? nel caso sarebbe una attività con un costo elevato? solo per avere un'ordine di grandezza.. p.es. di costo al mq. da sanare.
      qualcuno mi ha parlato di 1200 €/mq di sanzione se applico quanto previsto all'art. 34 del DPR 380/2001 47/85 (ex. art. 12 della legge 47/85) ma se dovessi usufruire di un condono mi dicono che le cifre sarebbero molto più basse.
      un tecnico mi ha anche recentemente riferito che potrei "usare" proprio il suddetto art. 34 del DPR 380/01 per "tentare" di sanare questi abusi accennando a sanzioni pari a 3 volte il valore dell'O.M.I.. onestamente non mi è chiaro se è una possibilità concreta oppure un tentativo disperato con esito molto incerto e oneri economici invece certi..
      grazie ancora. cordiali saluti.

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    6. è un tentativo disperato e con esito molto incerto: alcuni municipi accettano procedure di questo tipo, ma a mio avviso invece sarebbe sbagliato accettarle perché l'art. 34 parla di sanzioni, non di procedure di sanatoria. Comunque nell'eventualità, la sanzione sarebbe pari al doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile: dunque se il mq medio nella zona vale 3.000 euro, l'oblazione sarebbe 6.000 euro al metro. Se dovesse uscire un nuovo condono è possibile che l'opera sia sistemabile, ma dipende da come vorranno impostare la legge per la sanatoria. Se semplicemente riaprissero i termini del condono del 2003, la sanzione per ampliamento mi pare che si aggirasse intorno ai 200 euro/mq (ammesso che non aggiornino le tabelle per le oblazioni). Ci sono molti se.

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  16. Grazie del riscontro. Mi hanno informato che la palazzina ha ottenuto (non so in che data) l'agibilita'.
    È possibile che venga rilasciato questo certificato in presenza di tali difformità? E.. Tale certificato leggittima l'immobile dal punto di vista urbanistico? Grazie ancora. Cordiali saluti. Maurizio

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    1. ho visto con i miei occhi edifici con l'agibilità ma realizzati comunque in difformità dal titolo edilizio. Può comunque esserci qualche speranza se nell'agibilità ci sono delle note che fanno esplicito e chiaro riferimento alle difformità.

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    2. ho chiesto di avere questo documento di agibilità ma dubito che ci sia riferimento alle difformità. Mi sembra cmq di capire che in assenza di tali espliciti riferimenti scritti sul documento la "semplice" presenza di questo certificato non è sufficiente a legittimare l'opera.
      l'interpretazione di alcuni è che il certif. di agibilità è funzionale ad accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, e non anche nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, che è invece attestato dal titolo edilizio.. e mi sembra abbastanza logico.
      o però anche trovato fonti che affermano che "è erroneo ritenere che il cert. di agibilità sia finalizzato solo al controllo di tipo igienico sanitario, con esclusione di qualsiasi riferimento alla conformità dell'edificio al progetto approvato".
      un tecnico mi ha anche riferito che in alcuni Comuni (es. nei Castelli Romani) considerano legittimo l'immobile in presenza del solo certificato di agibilità...
      non ho idea se anche alcuni Municipi di Roma aderiscono a questa "corrente di pensiero"..
      quale potrebbe essere l'interpretazione più corretta?
      grazie. cordiali saluti.

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    3. da un punto di vista della procedura amministrativa, nella richiesta del certificato di agibilità deve essere compresa una dichiarazione del tecnico che assevera la rispondenza di quanto realizzato con il progetto edilizio. Da ciò ne deriva, per come la vedo io, che l'agibilità deve attestare anche la legittimità urbanistica e, se non lo fa, è nulla, perché basata su dichiarazioni non veritiere. Ma questa è una mia opinione: bisognerebbe spulciare eventuali sentenze in tal senso.

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    4. gent.mo Arch. credo che la sua interpretazione sia corretta. ho capito che la conformità urbanistica è un requisito essenziale per la validità del certificato di agibilità, pena la nullità dello stesso. e lo stesso certificato di abitabilità, di per se, non attesa la conformità urbanistica dell'opera realizzata.. è così?

      In merito alla possibilità di "usare" l'art. 34 lei si è già espresso ma vorrei chiederle ancora se il costo dell'oblazione ha come base il valore commerciale "attuale" dell'immobile (che è infatti 3000 €/mq come da lei correttamente riportato) o quello dell'epoca dell'abuso attualizzato (le dico questo perché un addetto di un Municipio di Roma, interpellato sull'argomento, ha affermato ciò..) e quindi si avrebbe un'oblazione forse più bassa..
      per aggiungere complessità su questo tema mi è stato anche riferito che l'oblazione potrebbe anche essere calcolata, a discrezione del dirigente responsabile dell'ufficio competente, anche con fattore 3 anzichè 2.. è mai possibile questo scenario così "pesante" ?
      grazie. cordiali saluti.

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    5. per l'agibilità, confermo che dovrebbe essere, a mio avviso, come detto. L'oblazione in caso di accertamento in base alla delibera 44 si calcola in base ai valori attuali, e si moltiplica per due. Se l'abuso non è quantificabile in termini di aumento di valore, allora va stabilito in base ad un computo metrico il quale va moltiplicato in effetti per tre. ma sono due procedure diverse, e la discrezionalità del dirigente può essere nel chiedere l'una o l'altra procedura nei casi più al limite dell'interpretazione tra le due, ma nei casi chiari, secondo me, c'è poco o niente da interpretare.

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    6. ..quindi se in modo "chiaro" sono stati realizzati "X" mq in più di superficie "calpestabile" nell'appartamento e se il valore commerciale al mq della zona è 3.000 € vuol dire che devo moltiplicare "X" per 3.000 e poi per 2 per determinare l'oblazione ?? vengono delle cifre altissime se supero i 10 mq. di abuso.. ci sono mica dei "tetti" come indicati al comma 7 della delibera 44 (pag. 11) dove vedo 30.000 € come sanzione massima.
      inoltre: pagare l'oblazione così calcolata mi sana l'abuso ? temo di no...

      e forse ritorniamo al tema che lei accennava sul fatto che l'art. 34 parla di sanzioni e non di concessioni in sanatoria..
      grazie ancora per l'utile riscontro. cordiali saluti

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    7. la sanzione non sana l'abuso, a meno che non si possa applicare l'art. 36. secondo il mio modesto parere l'art. 34 non è una procedura di sanatoria infatti.

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    8. molto chiaro, grazie.
      credo che l'art. 36 potrebbe, in linea di principio, essere applicabile a questo caso perché l'immobile è stato realizzato in forza di una licenza di costruzione il cui progetto allegato non è stato "rispettato" (quindi realizzato in difformità dalla licenza..). il problema nasce con la frase "..se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione ed al momento della presentazione della domanda.".
      il fatto che nell'area dove sorge l'immobile non ci sia più "volume edificabile" (le ultime concessioni risalgono al 1990 ca. e dopo di quella data non è stato più costruito nulla) ci mette in una condizione di valutare l'intervento (aumento di superficie utile > 2%) NON conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente ? grazie. cordiali saluti.

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    9. è tutto assolutamente esatto. bisognerebbe comunque indagare se il tessuto di PRG in effetti non preveda nuova volumetria (se si tratta di città storica o città consolidata è senz'altro così; se ne può parlare nella città da ristrutturare).

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    10. grazie del riscontro. farò anche quest'ultima verifica sul tessuto di PRG per accertare se esiste la possibilità di nuova volumetria nonostante le informazioni che mi sono arrivate da più fonti "locali" dicano di no.

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  17. Buongiorno, sono stato a vedere una bella casa. Al posto del garage il proprietario ha fatto costruire una taverna con tanto di camino e cucina. Alla mia domanda se fosse in regola, l'agente immobiliare mi ha detto che veniva venduto come garage perché il Comune non avrebbe mai dato l'agibilità. Cosa posso fare io?

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    1. temo si tratti di un uso illegittimo di uno spazio servente: probabilmente non è una situazione sanabile urbanisticamente, pertanto se decide di acquistare, valuti che quello spazio è di fatto un box e deve avere un valore corrispondente alla destinazione reale.

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    2. Grazie per la disponibilità. Credo si tratti di una diversa destinazione d'uso. Non di un "abuso edilizio". Il mio dubbio è se io compratore vado incontro a problemi o basta togliere la cucina. Grazie

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    3. basterà ripristinare lo stato legittimo originario. non sarà sufficiente togliere la cucina ma l'intero spazio non potrà essere utilizzato se non per quello che è stato in origine autorizzato.

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  18. provo a riprendere l'argomento che ho esposto nei giorni scorsi aggiungendo una informazione ed una domanda.
    l'abitazione in questione è situata in una zona che risulta, dal PRG, come "città da ristrutturare" non ho ancora info sulla disponibilità di nuova volumetria ma ritengo non ce ne sia.
    vorrei però chiederle se usando l'art. 18 della Legge Regione Lazio n. 15/2008 (indicato anche al. paragrafo 4 della Circolare prot. 11552 del 26 ago 2009) secondo lei potrebbe essere possibile sanare l'abuso sulla volumetria?
    la ringrazio molto. cordiali saluti.

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    1. l'abuso può essere sanato solo se c'è cubatura edificabile residua sul suolo in base alle attuali norme di Piano Regolatore, ed a patto che la zona ampliata rispetti le normative in vigore in termini di sicurezza delle strutture e risparmio energetico.

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    2. grazie del riscontro. nel frattempo la questione non è purtroppo ne chiusa e ne risolta. i venditori hanno incaricato un tecnico che propone di risolvere la questione con una SCIA in Sanatoria, pagando una sanzione dell'ordine di 1500 €, "usando" il documento di agibilità emesso all'epoca. non mi ha dato i riferimenti normativi che pensa di applicare e quindi nutro dei forti dubbi sulla "solidità" di questo eventuale titolo edilizio.
      in parallelo un tecnico di mia fiducia ha invece identificato nella procedura di DIA in sanatoria la soluzione. in questo caso la sanzione sarebbe molto alta, dell'ordine di 90.000 € perché si applicherebbe l'art. 34 del TU che parla del doppio del valore OMI (circa 3000 €) per i mq non legittimati che sono ca. 15.
      sinceramente, essendo questa pratica a carico dei venditori, non posso per ora discutere l'approccio che vogliono adottare (ovviamente il meno costoso).
      ma trovo strano che sembra esista un modo per sanare che costa 60 volte di meno di un'altro. uno dei due è forse sbagliato.. quale è la sua opinione?
      ammesso che fosse accettata la SCIA in sanatoria (il tecnico sembra sicuro che lo sarà..) possiamo dire che è un titolo adeguato a legittimare gli abusi presenti? (riassumo: volumetria + 22%, balconi difformi, prospetti difformi, distribuzione interna difforme).
      grazie ancora. cordiali saluti.

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    3. A meno che al certificato di agibilità non siano allegate delle planimetrie dell'"as built", non vedo come si possa sanare una situazione del genere con semplice SCIA. Così ad occhio e croce mi sembra più verosimile l'ipotesi del tecnico di sua fiducia.

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  19. Gentilissimo architetto Campagna mi hanno proposto una villetta unifamiliare di circa 500 mc che contiene due vani abusivi nel seminterrato, destinato a garage, si tratta di un lavatoio e di un cucinotto realizzati fuori dal perimetro dichiarato in una sorta di cavedio e/o vuoto tecnico non dichiarato. Cosa mi consiglia di fare? Si potrebbe sanare la cosa tenuto conto che il seminterrato non costituisce volumetria per il Comune? La ringrazio

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    1. occorre senz'altro sanare: la cosa può essere semplice ma può anche essere complessa, difficile a dirsi. conviene che se ne occupi l'attuale proprietario.

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  20. Gentilissimo architetto Campagna, ho intenzione di acquistare un immobile vincolato dalla sovrintendenza, in quanto edificio storico. Al momento della perizia per richiedere il mutuo, il perito ha riscontrato una difformità dalla planimetria catastale relativa ad un scala interna non segnata nella planimetria ed una finestra mancante. Tenuto conto che non è stata fatta nessuna modifica, ma che l'errore è di tipo grafico, attribuibile ad un geometra che ha gestito la pratica relativa ad un precedente condono edilizio, posso ugualmente comprare l'appartamento? Un geometra interpellato dai venditori afferma che non è possibile riaprire la pratica relativa al condono precedente e che i venditori devono accollarmi gli oneri di un virtuale abuso edilizio che non c'è mai stato. È questa l'unica scappatoia, e nel caso posso ugualmente fare l'atto prima che la situazione sia sanata? È il mutuo mi verrebbe ugualmente concesso?
    Grazie mille
    Andrea Barbera

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    1. la questione mi sembra delicata e sarebbe necessario vedere le carte per potermi esprimere sulla questione. Comunque mi sembra strano che un tecnico prenda un abbaglio così grande come quello di rappresentare una scala in un immobile che non cel'ha, forse approfondirei l'analisi della documentazione pregressa. Eviterei di acquistare senza prima aver nominato un tecnico per fare uno studio esteso della questione, anche e soprattutto perché l'immobile è vincolato ed ogni minima alterazione di quanto autorizzato prevede sempre e comunque l'esposto in procura.

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    2. Gentile Arch. Campagna,
      Vorrei acquistare un immobile in un centro storico, vicino al mare, che presenta un problema di "piccolo" abuso edilizio consistente nella chiusura di un terrazzino di pochi mq. L'abuso, a detta del proprietario, risalirebbe al'anno 1981. Sono in attesa di avere dall'agenzia immobiliare la documentazione di una eventuale sanatoria o di una autorizzazione (credo difficilmente esistente) che attesti la legittimità dell'immobile. Mi chiedo, ove come presumibile il proprietario non riesca a dimostrare la totale legittimità dell'immobile, quali possibilità ci sono di ottenere un'autorizzazione al ripristino dello stato dei luoghi considerato, per l'appunto, l'esiguità dell'abuso e che l'immobile è situato, come dicevo, in un centro storico.
      La ringrazio e La saluto Cordialmente

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    3. per il ripristino generalmente non ci sono mai problemi, ammesso che l'abuso non abbia interessato le strutture portanti dell'edificio e, quindi, in questo caso la cosa andrebbe valutata con maggiore attenzione.

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    4. La ringrazio per la cortese risposta e le chiedo un'ultima cosa.
      Se l'unico abuso edilizio dell'immobile è quello sopra descritto, in assenza di sanatoria, posso comunque stipulare l'atto di vendita?
      Sarà comunque valido trattandosi di un abuso di piccola entità che non comporta aumento della volumetria?
      Grazie ancora.

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    5. secondo me no: l'abuso è posteriore al 1967 dunque l'immobile si trova in uno stato di illegittimità che è ostativo alla compravendita in base alla L. 47/85. non contano le dimensioni dell'abuso.

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  21. Gent. Arch. Campagna,
    ho ricevuto in eredità un immobile ante 1967 con un aumento di superficie rispetto alla licenza edilizia contenuto tra il 2 e il 3%. L'abuso che risale sicuramente (ma come provarlo?) alla costruzione iniziale, non è stato condonato né dal proprietario precedente né dai miei genitori che lo acquistarono nel 1987 e che evidentemente non si resero conto della necessità di chiederlo. Da quanto lei scrive l'immobile dovrebbe essere vendibile; tuttavia questa mi pare un'affermazione che difficilmente può avere una realizzazione pratica, dal momento che non ci sono gli estremi per chiedere una variazione catastale, né si può dichiarare una inesistente rispondenza tra stato di fatto e mappa catastale. Dunque non c'è nessuna possibilità di redigere un contratto di compravendita che non sia nullo. Ovviamente spero che lei possa contraddire le mie affermazioni. In ogni caso la ringrazio di quanto vorrà rispondermi.

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    1. nel post credo di aver argomentato a sufficienza per poterle dare una risposta: se si può dimostrare con delle immagini o altri documenti che l'abuso risale a prima del 1967, l'immobile teoricamente è commerciabile anche se con abuso.

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  23. Buonasera architetto, sto trattando un immobile su due livelli, nel lontano 86 è stata fatta una richiesta di condono al primo piano per una superficie di circa 20 mq ed al momento non c'è richiesta in sanatoria, mentre nel piano terra che mi interessa non hanno fatto all'epoca gli allora proprietari nessuna richiesta di condono, ed attualmente è presente un muretto ed i pilastri del piano di sopra, come potrei procedere per acquistare il piano terra? grazie

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    1. mi sembra che si tratti di un rustico: in questo caso, occorre comunque stabilire quale sia la condizione di legittimità dell'immobile facendo analizzare le carte ad un tecnico.

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    2. cosa intende per legittimità, il cespite è stato ereditato i genitori hanno fatto il parziale abuso circa 20 mq di veranda dove oggi sono presenti i pilastri del proprietrario dei 20 mq al primo piano ed un muretto ad "L" di chiusura. La differenza è che all'epoca quelli del primo piano hanno fatto la richiesta di condono ancora giacente e quelli del piano terra non l'hanno fatta.

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    3. poichè siamo in una giungla normativa, dove ognuno dice la sua, ma poi è sempre l'utente finale che ne paga lo scotto, cerco di capire prima io per poi essere certo che, il tecnico a cui mi rivolgerò abbia almento cognizione di quello che sta trattando o mi sta solo succhiandoio risorse utili.

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    4. secondo me se il condono è stato chiesto solo per il sopra, non "vale" anche per il sotto. poi dipende da cosa è stato fatto in realtà: dato che la situazione è comunque delicata, andrebbe studiata da un tecnico.

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  24. Gentile Architetto, ho acquistato un locale di cat C2 appena ristrutturato con la presenza di un bagno che ho scoperto (dopo l'acquisto )non dichiarato e non regolarizzabile. Visto che non potrei rivenderlo non potendone dichiarare la conformita' edilizia, posso intraprendere l'azione di nullita'?
    Grazie

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    1. deve contattare un legale, comunque in linea di principio ritengo di sì. Tuttavia, se dall'analisi della situazione dovesse emergere che era chiaro che l'immobile avesse una situazione difforme, anche e soprattutto per la destinazione d'uso, potrebbe essere difficile ottenere un risarcimento.

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  25. Buongiorno, ho ereditato un immobile in centro abitato acquistato nel 1964 e nel quale è stato aggiunto un vano credo in quell'anno. All'ufficio tecnico del comune non esistono licenze edilizie nè per la costruzione iniziale dell'immobile, nè per la ristrutturazione avvenuta nei primi anni 60. L'immobile è vendibile? Come faccio a garantire la conformità edilizia? Grazie

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    1. se non è possibile reperire alcun documento riguardo alla legittimità, sarebbe opportuno ricercare delle fotografie certificabili in cui si può attestare che l'immobile era in quelle condizioni almeno in data anteriore al 1967: a quel punto può chiedere al tecnico di redigere una perizia sullo stato di legittimità, che si dovrà dare per acquisita salvo prova documentale contraria.

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    2. L'immobile è sicuramente stato costruito prima degli anni 60 (c'e' un rogito del 64 ma era già in pessime condizioni).

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  26. Gentile Architetto, avendo trovato molti pareri discordi, anche del Consiglio di Stato, vorrei chiederle se un immobile parzialmente abusivo e con condanna in sede penale alla demolizione e al ripristino, possa essere venduto all'asta come conseguenza di una esec. immobiliare se premina la sentenza penale non viene eseguita dal proprietario o dall'organo competente (da individuare perchè giudice dell'esecuzion penale è il P.M.). Cioè non si tratta di un procedimento amministrativo, ma di un''eseuzione penale vera e propria in capo al proprietari condannato con sentenza penale. Grazie Anticipatamente ! Jerry

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    1. non saprei dire. il trasferimento tramite tribunale certo non esenta da eventuali problemi sull'immobile, dunque tenderei a pensare che è preferibile che venga acquisito solo dopo che l'intimazione al ripristino sia stata eseguita, altrimenti poi andrà in capo a chi lo acquista.

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    2. Grazie per la gentile risposta, ma aggiungo che vi sono pareri contrastanti perchè, essendo condanna penale, ovviamente è personale e non trasferibile. Il che implica la possibilità di una serie di opossizioni e persino la nullità del decreto di traferimento. E' una situazioni molto complessa in cui si intersecano problemi amministrivi, (teoricamente in caso di inadempienta deve essere il Prefetto con l'ausilio del Genio Civile ad effettuare il ripristino essendo una condanna penale), problemi civilistici (Esec. Immobiliare dove non sempre i Giudici e i CTU sono ferratissimi) e ovviamente di esecuzione penale della condanna. Grazie per la sua gentilezza !

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  27. Gent.Arch.Campagna, sto valutando l'acquisto di un immobile all'asta o direttamente dal proprietario che conosco. L'immobile è stato oggetto di 2 aste deserte e in attesa della terza asta. L'immobile è diviso in due parti, una a destinazione abitazione, l'altra a laboratorio. Le due parti, prima separate, sono state collegate dal proprietario con una scala interna che sta ora utilizzando il laboratorio come camera aggiuntiva. La perizia tecnica allegata all'asta definisce sanabile l'abuso. Leggo sempre nella perizia che si può pagare in più affinchè "le spese di regolarizzazione siano a carico della procedura". Nell'asta le due parti sono
    Le mie domande sono:
    1) Per la tassazione, potrò utilizzare le agevolazioni prima casa? Potrò invece avvalermene solo per una porzione?
    2) Se pago affinchè le spese di regolarizzazione siano a carico della procedura, posso essere sicuro, al momento dell'aggiudicazione dell'asta di ottenere un immobile sanato che non avrò problemi a ricommercializzare in futuro?
    3) Il laboratorio è a livello S1 con circa mezzo metro fuori terra e una parete livello dei garage. Esistono possibilità che si possa cambiarne la destinazione d'uso in abitazione? Può comunque essere usata per una camera/taverna o è vietato?
    4) Se dovessi comprare direttamente dal proprietario, la vendita deve essere precedeuta da regolarizzazione con sanatoria? Ma può il proprietario sanare la situazione? Il condono non è solo un'eccezione dopo la vendita in asta?

    La ringrazio

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    1. la procedura dell'asta in sè non sana nulla: possono però esserci dei casi in cui è possibile riaprire i termini del condono, se le ragioni del credito risalgono a prima del 2003 (data dell'ultimo condono). il cambio d'uso verso abitativo attualmente non è ammesso dalla ASL: se si superasse in qualche modo il problema, il regolamento edilizio lo ammetterebbe, finché non viene modificato (e presto lo sarà). Ma il discorso ASL è difficilmente superabile. Se acquista direttamente dal proprietario, è questi che deve fornirle un immobile sanato. La cosa più semplice comunque è ripristinare la originaria conformazione dell'immobile, rinunciando all'uso abitativo del laboratorio.

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    2. 1) So che l'asta di per se non sana nulla. Se però leggo nella perizia che l'abuso è sanabile e che posso pagare affinchè "le spese di regolarizzazione siano a carico della procedura", mi aspetto che al termine dell'asta e successiva regolarizzazione a carico della procedura, di ottenere un immobile così come l'ho visionato, sanato dagli abusi e rivendibile senza problemi. E' così? Il dubbio principale è dovuto dall'abuso della scala interna che collega il bilocale al piano terra con il laboratorio seminterrato.
      2) E' corretto dire che il venditore non ha modo di vendermi l'immobile così come l'ho visionato ma che l'unica soluzione è di ripristinare la originaria conformazione dell'immobile (eliminando quindi la scala interna e ripristinando la vecchia suddivisione tra cucina e sala) prima di effettuare la vendita?
      3) Mi rimanne poi il dubbio se posso usufruire la tassazione agevolata prima casa essendo un lotto misto abitazione+laboratorio, se non posso usufruirne o se potrò usufruirne solo in parte, cioè sulla parte abitazione
      Grazie.

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    3. 1) non mi risulta che le aste giudiziarie possano incorporare procedure di sanatoria, ma magari mi sbaglio io. 2)è corretto se effettivamente la situazione è abusiva e non sanabile: non ho visto l'immobile e la documentazione quindi non posso esprimermi; 3) non lo so; sul laboratorio sicuramente no.

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  28. Gentile Architetto, sono interessato a recuperare un mio immobile, acquistato con mutuo fondiario, sul quale nel corso degli anni ho scoperto esserci alcune difformità così riassumibili: il costruttore ha edificato la parte fuori terra aumentando l'altezza del piano rialzato di circa 30 cm. Quindi un aumento di cubatura superiore al 2 % per le singole unità condominiali (3) inoltre il piano cantinato, parzialmente adibito a locale tavernetta è risultato essere non abitabile. Per vicissitudini varie si è aperta procedura esecutiva immobiliare a favore della Banca, con tanto di CTU che afferma quanto segue: per il cambio di destinazione d'uso bisogna ripristinare lo stato dei luoghi, mentre per l'aumento di volumetria -non sanabile- indica come necessario il pagamento della sanzione pecuniaria ex art.34 c.2. dpr 380. La domanda è: l'immobile è commerciabile una volta acquisito all'asta e dopo aver pagato la sanzione amministrativa per la quale mi dovrei auto denunciare? Cosa succede agli altri condomini che si trovano sostanzialmente nelle medesime condizioni pur non essendo esecutati? Potrebbero condizionare la procedura?
    L'atto di acquisto a suo tempo stipulato è valido o è nullo? Che responsabilità ha la banca che doveva verificare la fattibilità dell'emissione del mutuo e della vendita? Speranzoso in una sua gentilissima consulenza, la saluto.

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    1. se la difformità non è sanabile, la sanzione viene comminata in caso di verifica da parte del comune, il quale successivamente deve emettere ordinanza di ripristino, dunque è controproducente auto-denunciarsi. Se i crediti sono riferibili ad un periodo antecedente al 2003, però, una volta riacquisito all'asta potrebbe depositare richiesta di condono edilizio. comunque l'atto di acquisto originario, se stipulato dopo il 1985, è da considerarsi nullo, ma non ha senso andare oggi a fare causa per danno da nullità a distanza di trent'anni.

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  29. La ringrazio per l'immediatezza con cui mi ha risposto ma, forse sono stato poco chiaro e me ne scuso: immobile edificato nel 2003 (con difformità come ad oggi), io ho comprato da precedente acquirente nel 2007 con mutuo e nel 2009 per altri motivi mi sono reso conto che vi erano le difformità in questione, non ho più pagato! Ora il ctu mi dice che non posso fare accertamento di conformità per il cambio di dest. d'uso, ma una volta ripristinato lo stato dei luoghi e pagando gli oneri al doppio potrei ottenere la sanatoria. I miei dubbi (che lei gentilmente ha suffragato) si amplificano allorquando volendo partecipare all'asta (tramite familiare) io mi ritrovi ad avere un immobile sostanzialmente abusivo quindi non trasferibile a terzi, ciò anche in considerazione che l'appartamento è parte integrante di un fabbricato dove l'intero piano terra presenta le stesse difformità. come potrei io, pur autodenunciandomi e riuscendo a pagare il doppio degli oneri(ovviamente per la mia unità) ottenere il condono? La banca in tutto questo, con un atto nullo e un immobile difforme che responsabilità ha?
    posso io chiedere la sospensione dell'asta e far chiamare il ctu a chiarimenti?
    Altrimenti mi ritroverei senza casa, con un mutuo pagato in parte e con un'ipoteca pendente!
    Attendo suoi lumi e la ringrazio ancora.

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    Risposte
    1. non mi pronuncio sulle affermazioni del ctu, dovrei leggere la relazione e vedere l'immobile. se la situazione è autorizzabile ad oggi, allora è sanabile pagando; se non è autorizzabile, le sanzioni sono per l'abusivismo ma non sanano nulla.

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  30. Gentilissimo Arch. Campagna,
    innanzitutto desidero ringraziarla per l'articolo e per l'informazione che mette a disposizione di tutti.
    Le scrivo poichè mi farebbe molto piacere ricevere un suo parere riguardo un immobile con abuso che sarei interessata ad acquistare.
    Si tratta di un immobile all'asta che presenta una situazione di abuso non sanabile all'interno della perizia giudiziaria: è stata riscontrata la presenza di irregolarità edilizie nel piano sottototetto. Tale piano, infatti, è definito come "non abitabile" nel disegno di progetto dell'edificio mentre in realtà risulta attualmente destinato a civile abitazione con 2 camere da letto, un locale salotto ed un bagno.
    Considerando che la maggior parte degli immobili nello stesso comune si trova nella medesima situazione, le mie domande sono:
    - l'immobile non sarà più commercializzabile in futuro, o comunque, per essere commercializzato dovrà essere riportato ad una situazione di rispristino?
    - essendo un immobile segnalato al tribunale poichè soggetto ad asta (con foto, perizia,ecc..) è più facile, rispetto agli altri immobili dello stesso comune con le stesse caratteristiche, che subisca un controllo con relativa penale da parte del comune?
    - in caso di controllo da parte del comune, a quanto ammonterebbe la penale da pagare oltre al fatto di dover rispristinare il tutto?
    - sarebbe possibile in qualche modo sanare il locale sottotetto anche in futuro e quanto ammonterebbe?

    Mi scuso per le tante domande e spero di essere stata chiara nonostante la mia ignoranza in materia.

    La ringrazio molto e ne approfitto per augurarle Buone Feste.
    Rosa

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    Risposte
    1. se l'ambiente sottotetto ne rispetta le caratteristiche, si potrebbe ripristinare lo stato originario legittimo e poi applicare il recupero sottotetti, che non può essere attuato in sanatoria. gli immobili all'asta non mi risulti siano maggiormente soggetti ad attenzioni da parte dell'amministrazione comunale. Ovviamente finché permane lo stato abusivo al piano sottotetto l'immobile non è commerciabile.

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  31. Gentile Arch.Campagna, innanzitutto grazie per mettere a nostra disposizione la sua professionalità. Vorrei sottoporle un quesito: i miei genitori sono proprietari di un immobile che ad ottobre 2016 è stato dissequestrato (nel 2012 era stato posto sotto sequestro perché in fase di ristrutturazione, il signor architetto che seguiva il progetto aveva commesso degli abusi che accertati in sede di sopralluogo, portarono al sequestro, dopo vari passaggi finalmente è stato dissequestrato), ma occorre sanare gli abusi. A tal fine occorre che io chieda un mutuo, ma la banca richiede che l'immobile sia intestato a me: i miei genitori possono fare un atto di donazione dell'immobile a me? Oppure risulterebbe nulla? Occorre prima sanare gli abusi e poi si può procedere alla donazione?
    La ringrazio per l'aiuto se potrà darmi!

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    1. in teoria le donazioni non dovrebbero patire del problema della legittimità, ma sul punto è opportuno sentire il notaio.

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  32. Gentilissimo Arch. Campagna, la ringrazio molto per la sua pronta risposta e per le informazioni che mi ha fornito.
    Grazie ancora
    Rosa

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  33. Salve, ho da poco adocchiato un appartamento in vendita a L'Aquila in un edificio precedentemente di proprietà del comune (ovvero case popolari).. l'agenzia ci ha subito avvertito che è stato commesso un abuso edilizio di entità media nella ricostruzione post sisma... ovvero hanno chiuso in tutto l'edificio dei balconi (sul lato che non si affaccia sulla strada) trasformandoli quindi in vani interni che ovviamente non risultano al catasto.... Se compro mi è stato chiarito che potrei essere multata in quanto a conoscenza di tale abuso, caricandomi delle responsabilità economiche.... cosa posso fare per rimettere in regola l'appartamento senza dover spendere ulteriori soldi? soprattutto... l'atto di vendita rischia di diventare nullo?

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    1. anzitutto verificherei il progetto di ricostruzione e confronterei lo stato realizzato effettivamente con quello di progetto: se i due stati coincidono, allora a meno di errori o vizi formali contenuti all'interno del titolo abilitativo, la situazione può essere considerata legittima. Se invece ci fosse difformità, sinceramente sconsiglierei l'acquisto, posto comuqnue che l'atto di trasferimento sarebbe di fatto nullo ai sensi della L. 47/85 perché avente ad oggetto un immobile con delle illegittimità verificatesi posteriormente al 1967.

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  34. Buongiorno Arch. Campagna,
    io ho ereditato l'abitazione di mio padre, frugando tra le carte, ho trovato un ordine di demolizione per un pezzo di recinzione che si trova in zona cimiteriale, circa 10 metri. La casa è ante 1967 quindi presumo anche la recinzione; l'ordine di demolizione non è mai stato eseguito e stiamo parlando di una comunicazione del 1998. Visto che sto vendendo la casa, come posso procedere?
    Può rientrare negli abusi lievi di cui sopra?

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    1. a memoria ricordo che ci sono recenti sentenze che sanciscono che se trascorre un tempo "considerevole" dall'intimazione alla demolizione, la stessa perde di efficacia. converrebbe sentire il parere di un legale ed eventualmente farsi fare una consulenza scritta sul caso.

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  35. Buongiorno Arch. Io sono in procinto di vendere un appartamento ereditato da una zia. Per questo appartamento ci sono difformità urbanistiche, nonostante le stesse non siano presenti a livello catastale. Queste difformità ci sono sempre state, sin dal momento della costruzione. Gli inizi lavori hanno data 1966, anche se poi ha seguito una interruzione, una ripartenza ed una fine lavori nel 1968. Il notaio ha chiesto la relazione di conformità tecnica, però ho visto dal suo articolo che per legge, essendo un inizio lavoro 1966, non sarebbe necessaria, o sbaglio?

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    1. la legge parla di lavori abusivi "iniziati" prima del 1 settembre 1967 quindi in teoria l'immobile sarebbe commerciabile. Se sono abusi sanabili, comunque, è largamente preferibile procedere con sanatoria piuttosto che vendere un immobile abusivo.

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  36. Gentile Marco,
    approfitto anche io della sua cortesia e competenza. Sto valutando l’acquisto di un appartamento nel V Municipio, l’immobile in questione risulta difforme dalla planimetria originale agli atti risalente al 1948. In tale planimetria è ricompresa una camera in più che presumo essere invece inclusa nell’appartamento confinante.
    Il vizio in questione coinvolge tutti gli appartamenti della colonna, pare che sia stato il frutto di una variazione in corso d’opera rispetto al progetto iniziale.
    Quale sarebbe in tale fattispecie la procedura corretta da seguire per sanare l’irregolarità urbanistica-edilizia e ripristinare la conformità catastale?
    Sono consapevole che l’onere di sanare la situazione dovrebbe ricadere sul proprietario ma vorrei documentarmi ed evitare di avere grattacapi in fase di acquisto essendoci di mezzo anche un mutuo o di ereditare una situazione irregolare che sarebbe di intralcio per nuovi lavori.
    Cordialità

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    1. anzitutto, occorre estrarre la copia del progetto edilizio e dell'eventuale successiva variante: senza vedere infatti questo documento è inutile parlare di difformità, perché il catastale, essendo posteriore al 1942, non è probante. Una volta visionato il progetto, se si conferma la difformità nella fattispecie rappresentata, sarà sufficiente depositare una CILA in accertamento di conformità (alcuni che fanno una lettura molto esatta della norma dicono però che il trasferimento vani non è esplicitamente contemplato nelle MS e per tale difformità richiedono una SCIA: di questo bisognerà poi chiedere in municipio).

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    2. La ringrazio per la prontissima risposta, un ultimo dubbio , nell'eventuale pratica andrebbe coinvolto anche il proprietario dell'immobile confinante trattandosi di un trasferimento di vani con la sua unità immobiliare?

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    3. se è possibile coinvolgerlo sarebbe preferibile, ma si può procedere anche per conto proprio.

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  37. Buongiorno Marco, ho acquistato anni fa una villetta indipendente che a seguito di condono nel 1985 è stata regolarizzata e dotata di agibilità. La casa è isolata e su due piani fuori terra, il piano terra con taverna e cucina ha altezza di 240 cm (il condono segna invece 260) mentre il piano primo con le camere ha altezza media di falda pari a 240 (il condono segna invece 297). Dato che intendo risistemare l'abitazione e poi venderla mi chiedo se potrei andare incontro a problemi in comune per queste discrepanze tra la realtà e il condono, ed immagino di sì. Come è possibile sistemare la faccenda? Per il piano terra, avendo comunque la volontà di rifare il pavimento, non riesco ad immaginare altra soluzione se non quella di rifarlo abusivamente senza chiedere nessun permesso, e approfittarne per scavare e abbassarmi dei 20 cm che mi mancano. Ha idee alternative? Per il piano primo poi come posso fare? Il tetto non vorrei rifarlo... Posso dire in qualche modo al comune "guardate che nella domanda di condono si sono sbagliati, il tetto vero è questo e comunque ha altezza media in linea con il regolamento di igiene, per cui regolarizzatemelo così"? Grazie

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  38. Buongiorno Marco, una mia cliente ha acquistato nel 2008 un appartamento posto all'ultimo piano di una palazzina di 4 piani totali, costruita tra la fine degli anni '40 e l'inizio dei '50 in zona periferica Rebibbia. Nell'atto notarile è stato precisato che è ante '67, ma all'archivio progetti c'è solo una licenza del '48 per la costruzione di una casetta. Tramite i primi proprietari ho trovato il progetto autorizzato (che al IX dipartimento non hanno, e la cosa è già assurda di per se) che rimanda alla licenza, ma riguarda solo il piano terra. Ho fatto richiesta di una foto alla S.A.R.A. Nistri e l'ultimo piano in questione risultava già costruito nel 1960. L'art.1 del regolamento edilizio di Roma imponeva però già dal 1934 che per le costruzioni nel territorio di Roma venisse richiesta l'autorizzazione del Sindaco. L'appartamento è stato venduto dai vecchi proprietari nel 2008 con una diversa distribuzione non autorizzata. Ora, in assenza di legittimità urbanistica, come sanare la situazione? Possibile che l'unica via percorribile sia il P.C. in sanatoria?

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    1. Salve, secondo me se non c'è una concessione o un progetto o qualcosa dove si fa riferimento ai piani superiori non è sanabile, a meno di volumetria aggiuntiva da utilizzare, ma sarebbe un massacro in oneri e sanzioni. La distribuzione interna è facilmente sanabile. Non è che c'è qualche condono?

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    2. in presenza di un progetto che rappresenta un immobile palesemente diverso da quello attuale il problema è assai serio: di fatto l'intero fabbricato oltre il piano terra è da ritenersi abusivo. Si potrebbe in teoria fare un'altra riflessione, molto spinosa, e che necessita una ricerca documentale raffinata: passo 1. bisognerebbe trovare l'originaria stesura dell'attuale regolamento edilizio e vedere se, nel 1948 o quantomeno almeno fino al 1960, l'articolo 1 imponeva l'autorizzazione edilizia come oggi in tutto il comune o se, come nei regolamenti precedenti, oltre una certa distanza dalle mura non era pià richiesto nulla; 2. se ci si trova in una zona non regolamentata nè dall'originario PRG del 1931, nè dai piani particolareggiati attuativi successivi, o quantomeno se l'edificazione è dimostrabile come precedente all'eventuale piano attuativo che ha riguardato la zona. Se la stesura originaria del R.E. dovesse dire che la zona in cui si è non era soggetta ad autorizzazione, e se ci si trovava al di fuori di un p.p., allora secondo me si potrebbe invocare il principio secondo cui la licenza non era richiesta (anche in virtù della L. 1150/42, modificata solo nel 1967). tuttavia, se esistono progetti del 1948, è facile ritenere che già all'epoca il progetto fosse richiesto e quindi saremmo al punto di partenza.

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  40. Buongiorno Architetto!
    Abito in una piccola palazzina privata costruita dai miei nonni nel 1967/68 con regolare permesso edificatorio. All'epoca realizzarono un cantinato sottoposto, un piano terra adibito ad androne e cortile ed un appartamento sul primo piano. Successivamente cedettero a mio padre il lastrico solare per consentirgli di sopraelevare un secondo piano ed edificare a sue spese un altro appartamento regolarmente condonato nel 86. Essendo defunti i miei nonni mio padre ha ereditato il loro appartamento e tutte le pertinenze ad esso annesse. Per poter formalizzare il trasferimento della proprietà abbiamo rinvenuto unicamente questi titoli: atto d'acquisto del terreno, permesso edificatorio con allegati grafici progettuali depositati al Comune e successive planimetrie catastali. E qui nascono i problemi. Dall'attenta analisi della progettazione iniziale e dal suo confronto con le planimetrie si rilevano alcune difformità con l'attuale stato di fatto dell'appartamento, ovvero, la divisione interna di tutti gli ambienti corrisponde perfettamente a quanto indicato nelle planimetrie catastali ma è profondamente diversa da quanto previsto nei grafici progettuali. Mio padre sa con assoluta certezza che l'appartamento è identico a quando è stato costruito e che mai nessun intervento di modifica è stato attuato nel tempo. Sempre in relazione all'appartamento, il secondo problema riguarda lo stato di fatto di 2 balconi presenti sulla stessa facciata e originariamente (così come descritto nelle planimetrie), distinti e distanti ma che dieci anni dopo l'edificazione furono uniti e collegati in un'unica lunga balconata. Tale modifica non fu mai regolarizzata. Trovandoci nell'esigenza di vendere l'intera palazzina, vorrei da lei gentilmente ricevere delle indicazioni su come procedere per rendere eseguibile un eventuale rogito notarile di compravendita nello stato attuale di fatto dell'edificio. La ringrazio anticipatamente per l'aiuto che vorrà offrirmi.

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    1. occorre evidentemente procedere prima alla sanatoria delle difformità, da attuarsi in DIA/SCIA vista la presenza di difformità anche di rilevanza esterna. una volta sanato urbanisticamente, si può chiedere l'agibilità e quindi l'immobile sarà pronto per gli atti di trasferimento. Il tecnico che vorrete incaricare per questo lavoro dovrà effettuare un rilievo del fabbricato e confrontarlo attentamente con il progetto per verificare che non vi siano anche difformità di altro tenore.

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    3. Grazie mille. Eventualmente la contatterò in privato per incaricarla di seguire
      personalmente tutto l'iter

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  41. Gentile architetto,
    le propongo il seguente quesito:
    in un appartamento di una palazzina di 3 piani viene realizzato all'atto della costruzione del fabbricato (1952),direttamentre dal costruttore un BALCONE della dimensione (2,00m x 0,85m) al posto di una finestra come da progetto.Quindi la finestra diventa porta per potervi accedere sul balcone.
    Si può sanare tale balcone? E se sanabile, visto che aumenta la SNR,con quali oneri e procedure da fare?
    Lei pensa che mi chiederanno anche una verifica statica con relativo deposito al Genio.
    L'edificio si trova nel XIV municipio e non ci sono vincoli paesaggistici e di distanze.
    In attesa di una sua cortese risposta la saluto e ringrazio cordialmente.
    Francesco

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    1. se non ci sono problemi di distanze può essere sanato. occorrerà una verifica strutturale, sulla quale occorrerà sentire il genio civile e il municipio. per il resto non vedo problemi.

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  42. Salve Architetto, la ringrazio per l'interessante articolo che forse mi farà risparmiare qualche soldo di legale ..... o almeno spero.
    Le volevo esporre il mio caso .... ho venduto un immobile avuto in eredità è costruito presumibilmente nel 1930 almeno da allora risultano i primi documenti al catasto del comune di Gaeta. L'immobile è passato di mano in mano in famiglia sempre con regolari atti l'ultimo nel 79. Qualche mese fa abbiamo deciso di venderlo a terza persona esterna alla famiglia. Per tali ragioni ci sono stati richiesti documenti e una perizia. È emerso che risulta un volume inferiore al 2% della cubatura totale non presente nelle piante catastali. Si tratta di un piccolo vano che protegge l'uscita delle scale che raggiungono il tetto. Il perito incaricato dal notaio ha dichiarato dopo indagini che tale vano è stato costruito prima del 1954 ed è indicato nell'atto certificato dal notaio . Non è stato possibile ne tramite aerofotografie ne altri documenti al comune dimostrare se risponde a verità si presume sia del 54 perché in quegli anni dopo guerra si sono svolti molti lavori in quell'area . Ora l'attuale proprietario mi fa pervenire una lettera dal legale in cui mi chiede Danni in quanto il comune gli ha fatto abbattere il piccolo manufatto in quanto nel corso di una verifica per un fine lavori di una tettoia aggiuntiva regolarmente dichiarata il tecnico comunale ha denunciato l'abuso perché non risultante nelle planimetrie catastali dichiarando (a me verbalmente nn so se anche sulla denuncia) che il comune di Gaeta adotta non so quale regolamento dal 1933 che imponeva una sanatoria .... bah..... comunque l'attuale proprietario ha demolito l'abuso e ora mi chiede danni è una riduzione di costi minacciando di far annullare l'atto. Secondo lei devo preoccuparmi ? Grazie. Pasquale .

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    1. la differenza di volume assentito in effetti può essre causa di nullità del rogito, ma bisogna fare ricerche e riflessioni più approfondite per stabilire se si tratta in effetti di un abuso, il quale comunque se all'interno del 2% non è considerabile una difformità sostanziale e quindi seppure rimane una difformità, il comune non avrebbe il potere di imporre la rimozione. consiglio comunque di rispondere tramite legale, e nominare un tecnico consulente perché se si andrà in causa ci sarà sicuramente una consulenza tecnica d'ufficio.

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  43. Buongiorno posso chiederle cosa succede se c'è vincolo paesaggistico? X vendere devo ripristinare lo stato dei luoghi? Posso fare preliminare avviando la pratica? O anche la sovrintendenza accetta sanatorie x i volumi abusivi pagando? Grazie Rita

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    1. non mi ha spiegato il contesto: ha un immobile con abusi che deve vendere? in zona paesaggistica gli ampliamenti non sono sanabili per espressa previsione di norma.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.