venerdì 1 novembre 2013

fabbricati costruiti in modo difforme dal titolo edilizio

Roma è una città curiosa: culla delle leggi del Paese, è stata (ed in parte è ancora) anche l'esempio più significativo del menefreghismo più totale nel rispetto delle stesse, quantomeno dal punto di vista urbanistico. Non stiamo qui a dare colpe o a puntare dita: questo non è e non vuole essere un blog politico (la politica è un'altra mia passione, ma è meglio tenerla lontana da questi ambiti). Parliamo di problemoni reali: spesso - molto spesso - capita che ci si "accorga" che l'appartamento che abbiamo comprato ha dei "difetti" rispetto a come fu originariamente progettato. A quali elementi dobbiamo fare attenzione? vediamoli, assieme alle (non sempre) possibili soluzioni.


La legge impone un concetto molto chiaro: quando un immobile viene compravenduto, questi deve trovarsi in uno stato urbanistico "legittimo". Questo significa che tutte le modifiche che sono state eventualmente apportate all'immobile (sia internamente che esternamente) devono essere state a suo tempo autorizzate. Se siamo certi del fatto che l'immobile non ha mai subìto modifiche, allora la legittimità è attestata dall'aderenza dello stato di fatto con quanto inizialmente autorizzato dal Comune. è comunque sempre fatta salva la possibilità di "sanare" a posteriori opere realizzate abusivamente, ma con dei limiti ben precisi che vedremo.


Come si vede se un immobile è "legittimo"? bisogna fare un po di indagini, delle quali parlo in quest'altro post al quale vi rimando per approfondire. Diciamo che ogni autorizzazione edilizia rilasciata per l'immobile deve necessariamente essere accompagnata da dei disegni tecnici nei quali viene graficizzato tutto l'edificio: piano per piano, prospetto per prospetto. Visionare questo progetto è quindi l'unico modo di capire se lo stato di fatto dell'immobile è "legittimo".


A volte - spesso - capita che questo stato di fatto sia diverso, e quindi potrebbero sorgere problemi, i quali sono via via più gravi in funzione di quanto è grave la difformità riscontrata. Cercherò quindi di racchiudere le problematiche che possono manifestarsi in base al livello di "gravità" della difformità.


livello di gravità: BASSO.


le difformità di questa categoria sono quasi certamente sanabili spendendo anche non molti soldi: si tratta di modifiche che hanno riguardato esclusivamente la distribuzione interna dell'appartamento. Quindi NON sono difformi nè i perimetri verso le unità abitative confinanti, NON sono difformi i balconi, le finestre, la posizione della porta d'ingresso, e quant'altro.
Si sana generalmente con una CILA o SCIA in sanatoria e, se la distribuzione "abusiva" rispetta le norme tecniche (che potete leggere in quest'altro mio post), si può evitare di fare opere a completamento.
Costa da un minimo di 500 ad un massimo di 2.500 euro di soli diritti di segreteria e sanzioni comunali, a cui aggiungere la parcella professionale del tecnico.
Le cose si complicano se l'immobile è soggetto ad un vincolo delle belle arti che riguarda anche gli interni del fabbricato: in questo caso potrebbe addirittura essere impossibile sanare.
Rientrano nel livello basso di gravità le modifiche minori che hanno riguardato gli esterni dell'edificio, come per esempio l'aver sostituito uno o più infissi con altri aventi una partizione e/o una coloritura differente dall'originale.

Sono esempi di questo livello di gravità le seguenti difformità e/o abusi:
- distribuzione interna differente; - camera convertita in cucina o vice/versa; - bagno convertito in ripostiglio o vice/versa; - parete rimossa per unificare degli ambienti interni; - sostituiti gli infissi con altri diversi da quelli originali per forme e/o per colori, senza modifica del vano murario.

livello di gravità: MEDIO

in questo caso parliamo di difformità che possono riguardare le pareti di confine verso gli appartamenti limitrofi, che possono contemplare: frazionamenti e fusioni abusive, cessione di vani abusiva tra immobili, o anche semplicemente una diversa forma o una diversa posizione del muro di separazione.
Rientrano in questa categoria anche le opere strutturali fatte in assenza di titolo (anche semplicemente l'aver aperto un vano porta su un muro portante).
In questo caso occorre sanare con una SCIA o DIA in sanatoria, ma qui cominciamo a sconfinare in opere che possono essere più difficili da sanare. Per esempio i frazionamenti, a Roma, in alcuni tessuti non sono ammissibili e soprattutto, in ogni caso ed in ogni tessuto, il frazionamento deve aver portato all'ottenimento di delle unità immobiliari aventi almeno 45mq di SUL. Dunque se vi trovate per le mani un appartamento che è stato originato da un frazionamento abusivo e che ha una SUL inferiore ai 45mq mettetevi l'animo in pace: è abusivo e resterà tale a meno di non rifonderlo con l'altro, per ripristinare la superficie originaria.
Sempre nella stessa categoria di gravità troviamo le modifiche esterne che sono consistite nella modifica della forma e dell'ampiezza di finestrature, la creazione o la rimozione di balconi esterni, insomma tutto ciò che per essere autorizzato necessita di DIA onerosa.
Per rimanere all'interno di questo livello di gravità occorre che il perimetro verso l'esterno dell'immobile o comunque del fabbricato sia conforme a quanto autorizzato: variazioni di volume, di superficie o di sagoma rientrano nella classificazione a più elevata gravità.
Qui consideriamo un dato essenziale: se ci trovassimo all'interno delle mura aureliane di Roma, le modifiche esterne sarebbero comunque NON sanabili, in quanto la sovrintendenza, che deve tutelare tutti gli esterni della città ricompresa in questo perimetro, non rilascerà mai nulla osta in sanatoria, così come non può rilasciare nessun permesso che consenta la modifica esterna di quanto già esistente, a meno che non sia nell'ambito di più ampi progetti di restauro aventi una precisa finalità. Questo ve lo dico per esperienza diretta.

Sono esempi di questo livello di gravità le seguenti difformità:
- fusione abusiva di due appartamenti confinanti; - cambio di destinazione d'uso abusivo; - modifica del perimetro di separazione tra unità immobiliari confinanti (p.e. cessione di vani); - frazionamento abusivo in più unità immobiliari; - modifica abusiva dei vani murari esterni delle finestre; - creazione di balconi in aggetto, loggiati, tettoie o qualunque elemento che NON costituisca superficie utile lorda; - opere strutturali eseguite abusivamente;

livello di gravità: ALTO

Ci troviamo in un alto livello di gravità della difformità quando l'edificio ha dei volumi in più rispetto a quanto autorizzato: possono essere non soltanto i più classici degli abusi, ovvero le verande sui balconi, ma anche veri e proprio ampliamenti fatti dal costruttore stesso in barba al progetto da lui stesso redatto. Qui la sanatoria è assai complessa, perché oggi in molti dei tessuti già urbanizzati non è possibile ottenere aumenti di volumetria, e quindi, di pari passo, non è possibile sanarne di pregressi. Qualche speranza si può ottenere grazie ad un concetto presente nel Testo Unico dell'Edilizia, ovvero quello della difformità parziale dal titolo edilizio. In particolare, si ha difformità parziale quando le opere abusive o non conformi hanno prodotto volumi o superfici che differiscono dimensionalmente entro il 2% da quanto originariamente autorizzato.
Anche il Comune di Roma ha specificato che variazioni di volume contenute in quella percentuale rientrano non nella nuova costruzione ma nella ristrutturazione edilizia, lasciando forse intendere che entro quel due percento si possa fare qualcosa.
Anche in questo caso, se in centro storico dentro le mura aureliane, scordatevi ogni possibilità di sanatoria.
sono esempi di questo livello di gravità le seguenti difformità:
- verande realizzate su balconi o terrazzi e non condonate; - esistenza di volumi e/o pareti spostate che aumentano il volume dell'appartamento rispetto al progetto dell'edificio; - diverso posizionamento, verso l'esterno, di infissi o pareti rispetto al progetto autorizzato.

livello di gravità: MOSTRUOSO

Quando superiamo il 2% di difformità, allora siamo veramente in una zona off-limits. Sanare difformità di questo tipo è praticamente impossibile, a meno di non rivedere completamente l'assetto urbanistico dell'intera zona, ovvero operazioni da farsi a quattro mani con il Comune.
In questi casi, come in ogni caso di difformità, gli immobili sono invendibili e gli atti di rogito già stipulati sono di fatto nulli. In pratica gli immobili dovrebbero tornare tutti al costruttore, il quale nel frattempo magari è pure fallito o ha chiuso l'attività da chissà quanti decenni.
In questo caso gravissimo si possono fare due cose: 1. valutare assieme ai tecnici del Dipartimento PAU se vi sono i termini per presentare un Permesso di Costruire in Sanatoria (art. 36 TUE), magari appellandosi al fatto che l'immobile "è sempre stato così" e che magari pure il Comune qualche peccatuccio di omesso controllo cel'ha, oppure 2. valutando caso per caso, si potrebbe riuscire a dimostrare che la "rimozione della difformità" o dell'abuso è di fatto impossibile, per cause magari strutturali od altro (per esempio un volume aggettante di una palazzina, realizzato spostando i pilastri del fabbricato rispetto a quanto inizialmente autorizzato, rappresenterebbe una modifica che sarebbe , e quindi ci si potrebbe auto-denunciare per difformità urbanistica. In questo caso però si rischia la denuncia penale, che tuttavia sarebbe già prescritta per difformità su edifici con più di cinque anni di età (il reato si prescrive in cinque anni insomma). Una volta conclamato anche assieme ai tecnici municipali ed agli agenti della municipale del settore urbanistica che lo stato dei luoghi non è ripristinabile, FORSE l'immobile potrebbe tornare ad essere vendibile (questo concetto lo devo ancora sviscerare e verificare, non ne sono sicuro) pur se comunque gravato da un vizio, che però quantomeno non sarebbe più "occulto" ma evidente e conclamato.

Costi e procedure per quel che si può fare

Alcune delle difformità che abbiamo sommariamente elencato sopra possono essere sanate, altre probabilmente no.

Diciamo subito una cosa: la cosa più semplice da fare per sanare un abuso è - se possibile - rimuoverlo fisicamente e tornare alla situazione legittima. A volte non è possibile ripristinare lo stato legittimo, oppure semplicemente è più costoso che non sanare la difformità. In questo caso, per essere in regola da un punto di vista procedurale, occorre depositare una SCIA per "risanamento conservativo" ed è - a detta dei tecnici del Dipartimento PAU - una procedura che DEVE essere del tutto gratuita (a parte ovviamente i diritti d'istruttoria). Con questa procedura è possibile autorizzare il ritorno allo stato autorizzato di qualunque tipo di abuso - sempre, ammesso, che sia possibile tornare alla situazione legittima: imaginiamo infatti il caso di un edificio costruito dallo stesso costruttore in modo difforme dal titolo abilitativo e che, per esempio, abbia consistito nel creare un volume di fabbricato più grande con tanto di pilastri spostati: in questo caso occorrerebbe praticamente demolire parte della struttura portante del fabbricato...insomma un opera immensa e rischiosa.

Sanare un abuso con gravità bassa.

Generalmente gli abusi di questo tipo - diverse distribuzioni dei soli spazi interni - possono essere sanati con una CILA o SCIA in sanatoria. La sanzione - essendo queste opere abusive ma non soggette all'obbligo di ottenimento di un titolo abilitativo - è di 258 euro, a cui si aggiungono i circa 250 euro dei diritti d'istruttoria. Vi è tuttavia attualmente quella che secondo me è una stortura di interpretazione nell'applicazione della legge regionale 15/2008 sulle sanzioni edilizie: la Regione ha stabilito all'epoca che per le opere "soggette a DIA" si applica una ulteriore sanzione di 1.000 (se fuori dalla città storica) o 2.000 euro (se dentro la città storica) da sommare alle cifre di cui sopra. Ma dal 2010 le manutenzioni straordinarie non sono più "soggette a DIA" e pertanto la regione stessa ha rilasciato questo parere nel quale dice che non si applica più questa sanzione. Dunque perché i municipi continuano ad applicarla? perché il parere non è del tutto chiaro e perché loro ritengono opportuno tutelarsi contro eventuali problemi di bilancio. Occorrerebbe che la Regione chiarisse in modo definitivo la vicenda. Nel frattempo, sappiate che se sanate opere "ante 2010" vi chiederanno di depositare una SCIA e contestuale pagamento di 1.000 o 2.000 euro oltre i circa 500 citati.

ovviamente, per essere sanate, le nuove distribuzioni degli spazi interni devono essere conformi al regolamento edilizio vigente ed a tutte le varie regolette di cui ho parlato in quest'altro post.

Le sanzioni che descriverò sono quelle individuate nella delibera 44/2011 di Roma Capitale, delibera applicativa della legge regione lazio n°15/2008.

Sanare un abuso con gravità media.

parliamo di opere più gravi di quelle discusse sopra, ma che NON hanno alterato la sagoma, i volumi o le superfici totali degli immobili. La pratica edilizia da presentarsi è la stessa che servirebbe per autorizzare le opere se non fossero già state fatte, quindi la SCIA in caso di - per esempio -: fusione abusiva di due immobili confinanti; cessione di vani tra immobili confinanti; modifica degli infissi esterni con altri di diverso colore e/o partitura; cambio d'uso in categoria "CDU1"; ovvero la DIA in caso di - per esempio -: frazionamento di una unità immobiliare in due o più; cambio di destinazione d'uso in categoria CDU2 o 3; modifica delle dimensioni esterne dei vani finestra o altro tipo di variazione esterna, escluse opere che abbiano portato all'ampliamento di volumi o superfici.

la SCIA in sanatoria è soggetta alla sanzione di 1.000 euro forfetaria se l'immobile non è nei tessuti della città storica, ovvero euro 2.000 se invece vi ricade. In caso di infissi diversi, che è effettivamente un opera "abusiva" assai diffusa, il deposito di una SCIA può essere molto costoso in relazione alla "gravità" dell'abuso.

La DIA in sanatoria invece prevede un diverso sistema di calcolo delle sanzioni. Generalmente si procede stilando un computo metrico estimativo redatto sulla base del prezzario ufficiale della regione lazio (che Roma ha fatto suo) che descriva le opere abusivamente eseguite (o, in alternativa, le opere che teoricamente avrebbero dovuto essere fatte per modificare l'immobile dallo stato legittimo a quello attuale, anche se l'abuso è stato commesso dallo stesso costruttore). Questo computo metrico verrà usato per due calcoli: 1. il totale verrà usato nelle formule che descrivo in quest'altro post per calcolare gli oneri concessori relativi sia al costo di costruzione che alle urbanizzazioni e 2. il TRIPLO del TOTALE del computo metrico verrà usato per calcolare la sazione.
Nel caso di cambio di destinazione d'uso, invece, occorre calcolare la differenza di valore commerciale del bene tra l'attualità e la situazione precedente, usando come base i valori dell'osservatorio del mercato immobiliare aggiornato semestralmente dall'Agenzia delle Entrate. Tale eventuale differenza, raddoppiata, funge da sanzione per la sanatoria. Tale procedura può giungere a valori totali molto significativi, pertanto in questi casi conviene valutare seriamente se non convenga ripristinare la destinazione originaria e poi chiedere il cambio verso la nuova. Se la differenza viene zero o meno di zero, allora si procede al calcolo da computo metrico. Se nessuna opera è stata fatta per il cambio d'uso (nemmeno una ritinteggiata??), non si applica - secondo me - alcuna sanzione, ma occorre comunque corrispondere per intero gli oneri concessori. Verificare anche che tra post ed ante non ci sia differenza di standard urbanistici, nel qual caso occorre monetizzarli.

Ci sono diversi motivi per cui questo tipo di abuso potrebbe non essere sanabile: i frazionamenti per esempio sono autorizzabili solo se le unità derivate hanno almeno 45mq di SUL, e comuqnue occorre superare il concetto (secondo me desueto ma ancora usato) della "doppia conformità" (concetto sul quale ho in abbozzo un post da un po di tempo) che non consentirebbe di sanare frazionamenti eseguiti quando il vecchio PRG era in vigore (quindi diciamo fino al 2008). Non sono sanabili cambi d'uso verso destinazioni non ammissibili negli attuali tessuti di PRG, così come per le modifiche di prospetto su immobili vincolati o su aree con vincolo paesaggistico occorre preventivamente chiedere il nulla osta paesaggistico in accertamento di conformità (in questo caso occorre presentare richiesta alla Regione, e non al coque). Insomma ci sono una serie di paletti che in alcuni casi possono risultare insuperabili.

sanare abusi con gravità alta.

Qui cominciamo a sconfinare in un campo in cui l'abuso è quasi sempre NON sanabile. Il PRG di Roma non ammette ampliamenti in alcuni tessuti, se non all'interno del volume già esistente dei fabbricati e solo in casi particolari. Qualcosa si potrebbe ottenere se, come dicevamo, le difformità sono contenute all'interno del 2% del volume del fabbricato (condizione per non sconfinare negli abusi a grvità mostruosa). Se parliamo di sagoma difforme, ma a parità di volume autorizzato, allora stiamo parlando di un qualcosa che molto probabilmente si può sanare, ma negli altri casi la vedo duretta.
In questi casi è quasi sempre necessario procedere al ripristino dello stato legittimo: se non è possibile, perchè appunto magari l'abuso o la difformità consiste in qualcosa che comporterebbe una alterazione strutturale del fabbricato, allora si potrebbe pensare di sottrarre un altra superficie utile all'immobile o al fabbricato, in modo tale da rientrare in una "modifica di sagoma a parità di volume": per esempio arretrare una parete esterna creando un balconcino, significa sottrarre superficie utile all'immobile: dunque se l'abuso è localizzato sulla facciata principale dell'edificio, si potrebbe pensare di sottrarre una superficie magari dalla facciata secondaria.
In ogni caso, in centro storico questa procedura non è attuabile (a meno che non toglieste superficie utile agendo dall'interno del fabbricato, senza modificare gli esterni), mentre nella città storica esterna alle mura aureliane è necessario preventivamente ottenere il parere favorevole del coque. Al di fuori della città storica ed in aree senza vincolo paesaggistico è possibile risolvere l'intera vicenda solo al municipio.

Se la situazione è sanabile, la sanzione si calcola come per le DIA del paragrafo precedente.

sanare abusi con gravità mostruosa.

Beh qui avete una speranza davvero minuscola che l'abuso sia sanabile: occorre in questi casi quasi sempre tentare la via del ripristino dello stato originario, o almeno il discorso della "rinuncia" ad alcune superfici utili - se possibile - per tornare all'interno del volume originariamente autorizzato, e quindi effettuare una sanatoria per cambio di sagoma in DIA.

note finali

Negli abusi con gravità alta e mostruosa occorre una collaborazione da parte del Municipio, perché a volte occorre "appoggiarsi" su istanze un po "zoppe" prima di procedere alla vera e propria sanatoria, soprattutto per "saltare" il problema della doppia conformità.

Quando non si può fare davvero davvero niente, si può tentare la strada, come accennavo, dell'auto-denuncia dell'abuso o della difformità (facendo attenzione alla contestuale denuncia penale), per arrivare ad un certificato prodotto dalla pubblica amministrazione in cui si attesta che la difformità c'è ma non è rimovibile. In questo caso, non ho capito se l'immobile riacquista la sua commerciabilità - citando ovviamente il provvedimento amministrativo nel rogito - in quanto il vizio non sarebbe più occulto ma palese. Qualcuno più esperto di me in materia giuridica mi saprebbe illuminare?

Scrivo in calce questo paragrafo aggiunto a febbraio 2017, per condividere un testo secondo me molto ben argomentato (con citazione di importanti sentenze CdS) nel quale si trattano i seguenti temi: perché una agibilità rilasciata su un fabbricato difforme dal titolo edilizio non può essere considerata come "sanatoria"; perché un fabbricato realizzato senza il dovuto parere paesaggistico è da considerarsi illegittimo e passibile di intimazione al ripristino, anche se la licenza edilizia in sè si può considerare legittima.

255 commenti:

  1. Buonasera Architetto,

    mi sono imbattuta per caso nel suo sito e devo dire che lo trovo veramente ben strutturato. Le scrivo per chiederle un consiglio in merito ad un abuso edilizio in un ristorante situato nella città storica in una area di espansione otto novecentesca individuata dall'elaborato G1.a della Carta della Qualità. I proprietari del ristorante si sono rivolti a me per sanare un abuso fatto anni prima quando avevano modificano le tramezzature del bagno e aperto un varco su un muro non portante per unire due cantine di cui erano proprietari e che oggi vorrebbero accorpare. Sto preparando la SCIA in sanatoria da presentare al Municipio ma credo di dover anche richiedere un Nulla Osta alla Sovrintendenza Capitolina (di per sè l'immobile non è vincolato) anche se i lavori non hanno modificato l'esterno, non so proprio come procedere. La ringrazio, Cordialmente Valeria

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    1. ciao, se l'immobile è individuato nella carta, secondo me per accorpare è meglio chiedere il parere alla sovrintendenza. Alla sovrintendenza semplicemente dovrai mandare due copie dello stesso progetto che hai predisposto per la SCIA e corredarlo di una relazione tecnica. Vanno in silenzio-assenso dopo 60gg, ma in genere rispondono in una ventina di giorni.

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  2. Innanzitutto grazie per l'immediata risposta, inoltrandomi maggiormente nel suo blog ho trovato un riferimento ad un protocollo d'intesa del 2009 tra Ministero Beni Culturali e Comune di Roma, con il quale veniva stabilito che:
    "progetti relativi ad immobili non vincolati ai sensi del D.L. n.42/04, individuati dalla Carta per la Qualità (art. 16 delle NTA del PRG) con l'esclusione di quelli inseriti nella "morfologie degli impianti urbani" di cui all'art.16 co.1 lett. a".
    Per tali immobili deve essere acquisito il parere preventivo della Sovraintendenza Comunale.
    Dal momento che l'immobile rientra proprio nel gruppo degli esclusi tenterei di parlare prima con il Municipio, per abbreviare i tempi, e casomai chiedere alla Sovrintendenza. Non so se trattandosi proprio di accorpamento il parere della Sovr. capitolina risulti obbligatorio.
    Ancora molte grazie
    Valeria

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    1. se stai nelle morfologie degli impianti urbani la sovrintendenza è obbligatoria solo per le opere di RE, mentre invece l'accorpamento sarebbe RC e quindi non dovrebbe servire il parere. tuttavia alcuni municipi lo chiedono comunque, più che altro per un discorso di responsabilità.

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    2. Buongiorno,

      oggi finalmente ho parlato con un tecnico del Comune il quale mi ha detto che devo richiedere il Nulla Osta alla Sovrintendenza capitolina in quanto il protocollo di intesa è valido solo all'interno delle mura aureliane, fuori vige la carta qualità. Glielo scrivo così magari può tornare utile a qualche altro collega. Un saluto e buon lavoro!

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    3. Si è così, anche se in alcuni municipi interpretano le norme contenute nella convenzione anche come operanti all'esterno della città storica.

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  3. Buongiorno Arch. e complimenti per il blog. molto utile.
    le sottopongo un quesito su cui sto sbattendo la testa. una mia cliente mi ha chiesto di effettuare una pratica per ristrutturare una soffitta ampliata con verande, il tutto ottenuto residenziale con una concessione in sanatoria (con il condono del 94), la quale è stata concessa e ritirata regolarmente senza effettuare una variazione catastale o la presentazione di elaborato grafico che ne attestasse l'effettivo ingombro delle verande(requisito obbligatorio per ottenere la conc.).
    Ora quindi nell ante operam della pratica che dovrò fare devo attestare lo stato dei fatti ( soffitta+ verande) in un elaborato grafico, per il quale non so su che basarmi, se non le dimensioni di ingombro reali ad oggi.
    Secondo lei basta una variazione catastale per esatta rappresentazione planimetrica citando il prot. n. della conc. in sanatoria basandomi sullo stato di oggi o per regolarizzare l anomalia come tecnico E NON RISCHIARE NIENTE è bene che faccio una revisione del condono, per attestare la veridicità di tale sanatoria? oppure non aspetta a me ad andare ad indagare nel passato come sono state ottenute le cose e mi attengo allo stato dei fatti odierni e le carte ottenute?
    GRAZIE. RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE

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    1. è molto strano che sia stata rilasciata una concessione senza che nella pratica sia stata fatta una planimetria catastale aggiornata: o la planimetria catastale era già conforme a quello che poi era lo stato post abuso (che dovrebbe coincidere con lo stato di fatto attuale) oppure c'è qualche stranezza. Alla domanda di condono comunque deve essere allegato un progetto: se il committente non se lo ritrova, prova a chiederne visura all'ufficio condono. Se non ci fosse nulla, prova a contattare il collega che all'epoca istruì la pratica. Indagare sul passato spetta a te nel momento in cui vieni incaricato di presentare una nuova istanza urbanistica, perché tu dovrai dichiarare la legittimità dello stato dei luoghi.

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    2. l anomalia è proprio questa: ho ritirato tutta la documentazione e non c'è traccia di elaborato grafico tanto meno di veranda sulla planimetria catastale presentata per il ritiro della concessione. inoltre il tecnico è deceduto :-(
      quindi non posso fare di piùa mio avviso, quindi ti richiedo gentilmente se secondo te rischio qls a variare la planimetria catastale con riferimento della conc. in sanatoria basandomi sullo stato dei fatti ad oggi?
      ringrazio di nuovo x la disponibilità

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    3. è un po un assunzione di un rischio da parte tua in quanto tecnico, comunque se dalle carte di condono si evince in maniera chiara ed incontrovertibile che la sanatoria ha riguardato effettivamente un ampliamento, allora potresti anche pensare di correggere la planimetria catastale, indicando come causale l'allineamento al condono. Comunque, ripeto, mi sembra assai strano che sia stata rilasciata una concessione senza nessun elaborato grafico allegato alla domanda.

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  4. Ciao Marco!
    Provo a chiederti ancora una volta aiuto! A seguito di un'agibilità negata presso l'ufficio condono, credo che l'unica strada percorribile potrebbe essere quella della demolizione dei volumi che, seppur già presenti all'epoca del condono, oggi, a dir loro, non risultano legittimati in quanto il condono è stato rilasciato senza aumento di volumetria.
    Volevo chiederti quale titolo abilitativo utilizzare per la demolizione. una SCIA??
    Aspetto una tua, grazie, saluti, Paola

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    1. farei una SCIA per "risanamento conservativo" specificando poi il tutto in relazione tecnica.

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  5. Prima di Pasqua una persona amica mi aveva chiesto di indagare sulla fattibilità di un abuso realizzato qualche anno dopo la scadenza dell’ultimo condono edilizio speciale.
    Trattasi di una tettoia aderente ad abitazione (55 mq – 170 mc) struttura in legno un bel lavoro da circa 5.000 euro localizzata fuori GRA sulla Nomentana ricadente in zona vincolata ma non per via del Parco della Marcigliana ma perché è stata definita da PTPR come paesaggio agrario di notevole valore + altri dettagli sempre in regime di vincolo paesaggistico e non.
    Ovviamente il municipio III (ex IV) ha definito tale abuso un AMP/NE e quindi si sono aperti scenari abbastanza apocalittici ragione per il quale tutto si è bloccato e credo che così rimarrà.
    A quanto mi è stato detto il PdC in sanatoria in questo caso è fattibile pagando nella migliore delle ipotesi e senza entrare nei dettagli: oblazione pari al triplo del costo di costruzione + la sanzione per l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria + pratica presso il genio civile con apertura di procedimento penale. L’alternativa proposta è stata la SCIA in accertamento di conformità/ripristino stato legittimo dei luoghi e poi ricominciare tutto daccapo con le varie autorizzazioni in comune e regione, stavolta senza genio civile.
    Il vero peccato è che questo abuso (realizzato veramente bene anche dal punto di vista estetico) ricade in zona agricola di PRG (agro romano) e in tale zona il PRG consente gli AMP sull’esistente e Anche il PTPR li consente. Questo è veramente un esempio di caso limite in cui conviene sempre e sottolineo sempre 3 volte fare le cose in regola al 100%, anche se potenzialmente possono passare molti mesi. La maggiore spesa per la burocrazia non sarà mai elevata quanto la spesa delle sanzioni amministrative/penali con il regime oggi in vigore.

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  6. Buona sera, le vorrei proporre una situazione in cui mi sto imbattendo. Io ho uno stabile del 1937 dove ho difformità tra il progetto e lo stato attuale. In particolare il soggiorno nel progetto ha una volumetria maggiore rispetto allo stato attuale. In pratica il muro perimetrale è stato arretrato per far posto ad un balcone. Quindi io ho due difformità 1) la presenza di una porta finestra in sostituzione della finestra e una volumetria minore che sfortunatamente non posso ripristinare per mancanza di una parte del solaio (il balcone ha una superficie minore della lunghezza del muro perimetrale). come posso sanarla? Fortunatamente non ho nessu vincolo sullo stabile. Grazie in anticipo. Ruggiero

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    1. Sanare delle situazioni in riduzione di volume è sempre possibile su immobili non vincolati (lo ha stabilito con altre parole anche la corte di cassazione non molto tempo fa, se non vado errato): occorre predisporre una DIA per variazione di sagoma in sanatoria. Il problema è che comunque diventa notevole il conteggio delle onerosità, che possono arrivare ad incidere anche diverse migliaia di euro (se l'immobile si trova nel Lazio dove c'è una legge particolare sulle sanzioni urbanistiche; altrove invece la sanzione sarebbe irrisoria, perché per il DPR 380 si calcola sull'aumento di valore commerciale, che in caso di riduzione del volume commerciale sarebbe un valore negativo).

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  7. Lo stabile si trova a Roma - piazza Bologna.
    Volevo applicare la legge 44/2011 che a Roma stabilisce che bisogna pagare il doppio dell'incremento del valore dell'immobile calcolato con le tabelle (OMI). In questo caso specifico non vi sarebbe incremento del valore e quindi potrei fare una DIA e non pagare oneri?

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    1. No secondo me comunque faranno pagare il triplo del costo di costruzione, perché per come è impostata la normativa non si può "scappare" in quanto se non si può applicare l'aumento di valore, bisogna appunto procedere con l'altro criterio. La zona di piazza bologna dalla piazza fino alla stazione tiburtina è individuata nella carta per la qualità come morfologie degli impianti urbani, quindi bisognerebbe passare anche per la sovrintendenza capitolina in quanto sarebbero opere "in sanatoria" di rilevanza esterna. Io ho lo studio a pochi passi da piazza bologna e con il municipio in questione ho ottimi rapporti: mi contatti in privato se le occorre assistenza.

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  8. Grazie mille, sei stato chiarissimo e gentilissimo. Ora parlo con il proprietario e ti faccio sapere.

    Grazie

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  9. Salve architetto,
    devo effettuare una ristrutturazione interna su un immobile (appartamento) ricadente all'interno della Carta della qualità - fuori le mura aureliane per la quale dovrò richiedere parere preventivo alla soprintendenza capitolina (ho già avuto un colloquio preliminare con la soprintendenza in merito). Facendo successive indagini ho rilevato una difformità di distribuzione interna tra lo stato dei luoghi e la concessione. Immagino debba presentare preventivamente alla Cila per lavori da eseguire (relativi alla ristrutturazione che vogliamo fare) una Cila in sanatoria per sanare tale divergenza. Ho letto nel quadro sinottico pubblicato sul sito del comune di roma relativo alla CIRCOLARE DEL DIPARTIMENTO P.A.U. PROT. 19137 DEL 09/03/2012 che la sanzione è di euro 258 (indipendentemente dalla data di esecuzione, così è scritto); a lei risulta? Inoltre, devo presentare a questo punto una doppia pratica alla soprintendenza (dove sono già stata e non vorrei tornare visti i tempi per un appuntamento per colloquio preliminare), una per la cila in sanatoria e una successiva per quella di ristrutturazione, accollandoci tempi di attesa raddoppiati (60+60), oppure posso presentare secondo lei una pratica unica relativa ai lavori che vogliamo fare specificando che si è riscontrata un'anomalia per la quale è già stata presentata una cila in sanatoria per sanare? in fondo sarebbe un doppio parere su un'unica pratica, anche perchè potrei protocollare lo stesso giorno due richieste di parere preventivo sull'immobile da rendere entrambi entro unici 60 giorni, riempiendoli solo di carte in più. Mi chiedo che senso ha poi il parere "preventivo" su opere già fatte? in ogni caso la Cila in sanatoria-che di per se non è titolo abilitativo ma semplice comunicazione asseverata- subirebbe anch'essa una sospensione per i tempi di attesa della soprintendenza? Grazie.

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    1. io proverei a fare una unica domanda alla sovrintendenza, volta sia a sanare la situazione attuale e sia ad autorizzare le opere da svolgersi: non credo che abbiano problemi a gestirla in questo modo. Anche la CILA potrebbe seguire la stessa prassi: potrebbe essere a sanatoria per quanto già abusivamente realizzato e contestualmente autorizzare le nuove opere: per le DIA si può esplicitamente fare, nelle CILA però potrebbero pretendere la redazione di due atti separati: bisogna chiedere in municipio. Sulla questione dei 258 euro i municipi non sono tutti allineati: alcuni ritengono invece si debba applicare la SCIA per una sanzione di 2.500 euro. Anche qui, è meglio informarsi preventivamente anche telefonicamente.

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  10. Lei mi conferma quindi che occorre un parere preventivo anche per la sanatoria? In tal caso credo anche io sarebbe più logica un'unica pratica. In municipio invece credo siano meglio due se non altro per il fatto che il modello unificato predisposto non è molto flessibile e rischierei di fare confusione (nelle descrizioni degli interventi, nell'indicazione delle concessioni pregresse etc). La ringrazio molto per il parere.

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    1. in sovrintendenza, essendo capitolina e non statale, non hanno problemi per le procedure in sanatoria. poi in teoria se le opere fossero ante 2008 non servirebbe proprio, perché prima di allora la carta per la qualità non esisteva, ma è meglio non fare sofisticazioni e chiedere comunque il parere in sanatoria.

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  11. Poi perchè mi parla di SCIA? il modulo Cila Unificato già prevede la presentazione per MANUTENZIONE STRAORDINARIA ESEGUITA (art.6 comma7) alla prima pagina...

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    1. Alcuni municipi interpretano la questione in questo modo: per opere ante 2010, ovvero prima del DL40 e quindi opere che ricadevano allora in DIA, bisognerebbe chiedere per la sanatoria un titolo equivalente. Ma secondo me è una deduzione contraddittoria su diversi fronti (per esempio perché non chiedere la DIA allora?). comunque la regione si è espressa sul punto in maniera abbastanza chiara, non capisco perché molti municipi insistano ancora con questa diversa interpretazione. Di tutto ciò ne ho parlato anche in un altro post specifico.

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    2. Si. Ho letto diversi dei suoi post in merito. Proverò, visto che sembra essere a discrezione del municipio, a chiedere telefonicamente (solo per evitare di tornarci). Se Cila non fosse dovrei fare una scia per accertamentgo di conformità? Si, le opere senza titolo abilitativo sono ante 2008.

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  12. Buon giorno Architetto,
    nell'ipotesi anche del livello di gravità basso, per una diversa disposizione delle tramezzature di un appartamento, che dal punto di vista urbanistico sano senza grandi difficoltà, come posso sanare L'AGIBILITA'? Ammesso che sia richiesta anche la sola doppia conformità del contenimento energetico, come posso oggi sanare al 100% (quindi a livello urbanistico e relativa agibilità) un immobile per il quale le difformità siano state realizzate per esempio negli anni '80 ?
    Grazie

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    1. L'esecuzione di opere interne non necessita l'aggiornamento dell'agibilità, quantomeno non nella attuale visione del comune di Roma.

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    2. Ringraziando per la celere risposta, chiedo, operando purtroppo lontano da Roma, se questa visione sia supportata da riferimenti normativi o da visioni soggettive.
      Grazie mille.

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    3. No purtroppo la legge nazionale semplicemente dice che il certificato di agibilità va rinnovato "ad ogni intervento che incide sulle condizioni di salubrità, igiene, risparmio energetico" etc. Su una frase così vaga ogni comune ha costruito la propria interpretazione.

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  14. Salve,

    Innanzitutto volevo farle i complimenti per il suo blog. Volevo sottoporle la seguente questione. Qualche anno fa il comune ci ha rilasciato pdc in sanatoria a completamento dei condoni 84 e 94. Qualche mese fa a seguito di accertamenti da parte del settore pianif. e territorio sono stati revocati gran parte dei permessi rilasciati in precedenza per diverse abitazioni nel comune dove risiedo. Le motivazioni riportavano difformità dai rilievi aerofotogrammetrici. Ho dovuto (con non poche spese) fare ricorso al tar e tra qualche mese verrà CTU. Premetto che non ci sono ampliamenti esterni, in quanto la sagoma dell'edificio è la stessa condonata nel 1985, tranne un vano scala regolarmente assentito con DIA nel 2006 e di cui dispongo di tutta la documentazione (genio civile, dia, grafici ed altro..). La mia preoccupazione riguarda le divisioni interne cambiate negli anni avendo fatto più volte lavori di ristrutturazione (senza dia) man mano che si sposavano i miei figli. In particolare al piano superiore da condono risultavano due unità immobiliari di una certa metratura adesso lo stato dei luoghi riporta due appartamenti diversi ma sempre rientranti nel perimetro esterno condonato nel 1984. Adesso il CTU riporterà sicuramente lo stato attuale dei luoghi...ma sarà tutto sanabile senza dover demolire nulla (anche perchè ci abitano 3 famiglie , 2 sopra ed io sotto..)?

    Grazie per la risposta

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    1. se non ci sono variazioni di cubatura generalmente sono situazioni sanabili; certo devono essere situazioni planimetriche che rispettano le norme igienico sanitarie (p.e. dimensione minima degli ambienti, rapporti aeroilluminanti verificati, etc) e quelle di PRG (p.e. potrebbero esserci delle dimensioni minime nelle metrature degli appartamenti derivanti da frazionamento o cessione vani).

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    2. Grazie per la risposta. Come si dovrebbe procedere a conclusione del procedimento amministrativo posto che il tar emetta una sentenza di legittimità del PDC? Si deve fare una SCIA a posteriori indicando le difformità?

      Grazie

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    3. in questo momento fusioni e frazionamenti sono autorizzabili in CILA, purché non prevedano opere esterne di alcun tipo.

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  15. Gent.le collega,
    volevo sottoporti il problema che si pone a un mio cliente per l’acquisto di un appartamento.
    L’immobile è al sesto e ultimo piano di una palazzina realizzata nel 1959. E’accatastato come abitazione (con planimetria redatta nel 1995, perché prima mancante) e nel regolamento condominiale del ’59 è considerato appartamento ai fini delle tabelle millesimali, così come gli altri 3 appartamento presenti al piano. Come tale è stato più volte compravenduto e affittato.
    Dal momento che l’altezza interna è di m. 2,55 ho reperito il progetto originale e il certificato di abitabilità del ‘59 del fabbricato (redatto due mesi prima del regolamento condominiale) dai quali è risultato che tutto il piano era destinato a soffitte e aveva una sagoma arretrata di circa un metro rispetto all’attuale. Evidentemente il costruttore subito dopo la fine lavori ha taroccato le cose ricavando quattro appartamenti dal piano soffitte che ha “regolarmente” venduto. Non mi risulta che siano state presentate domande di condono.
    Attualmente l’immobile è in vendita presso un’agenzia che ha messo al corrente il compratore ma garantisce di avere un notaio disposto a rogitare anche alla luce di tutto quanto è emerso, nonché di avere una banca disposta ad accendere un mutuo per l’acquisto dell’immobile. Ha anche fatto preparare dal notaio una scrittura privata dove l’acquirente prende atto delle difformità urbanistiche e solleva il venditore da ogni responsabilità. Ovviamente il prezzo è molto allettante e il mio cliente non vorrebbe farselo scappare ed è disposto ad acquistarlo pur conoscendo i vizi di cui sopra. Mi chiede però che cosa potrebbe rischiare in futuro e, francamente, a parte la perplessità sulla legittimità dell’atto non so cosa rispondergli con certezza.
    Ti ringrazio per un tuo parere.

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    1. L'immobile è evidentemente in uno stato di illegittimità urbanistica. tuttavia, essendo l'abuso risalente a prima del 1967, secondo l'orientamento del consiglio del notariato l'immobile sarebbe comunque "commerciabile", sebbene l'abuso rimanga tale. Sul punto dovresti trovare anche un mio post più recente in cui approfondisco la questione. Il rischio nel futuro è che possa venire fuori il problema, e quindi il comune potrebbe ordinare il ripristino dello stato legittimo (quindi arretramento del primetro esterno e divieto di utilizzo dell'immobile come abitazione), ma è anche vero che finché non c'è qualcuno che solleva il problema, il comune spontaneamente non penso si potrà mai accorgere dell'abuso. Altro problema è l'impossibilità di poter presentare una autorizzazione ai lavori (ammesso che se ne vogliano fare, oggi o nel futuro), perché nessun tecnico potrebbe asseverare la legittimità dello stato dei luoghi, se non dichiarando il falso.

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    1. In effetti se il precedente tecnico avesse fatto una variante in corso d'opera prima di chiudere la pratica oggi lei avrebbe avuto molti meno problemi. Se la costruzione è recente, il direttore lavori sarebbe peraltro perseguibile in quanto i lavori non sono conformi a quanto autorizzato. Tornando al suo problema, se ci si trova in un piano particolareggiato di lottizazione e c'è anche la sovrintendenza il rischio che la sanatoria venga rigettata è concreto. Dipende però anche dal tipo di vincolo.

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    3. no è una parcella congrua, considerando che c'è anche il paesaggistico e che potrebbero esserci ulteriori problematiche.

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  18. Buongiorno Architetto, complimenti per il suo blog, utilissimo nel chiarire le particolarità normative che caratterizzano soprattutto i casi romani. Vorrei sottoporle un caso: nell’ambito di una modesta ristrutturazione, è stato necessario legittimare la preesistenza. Per l’immobile è stata presentata la planimetria catastale soltanto nel 2013, al momento della compravendita, poiché mancante al catasto. Il tecnico che l’ha presentata non si è preoccupato di legittimare la situazione pregressa e ha accatasto lo stato dei luoghi; l’unico documento attestante la legittimità esistente è il progetto degli anni ’50 reperito al PAU, che purtroppo risulta difforme da quanto realizzato (il costruttore non ha mai presentato variante finale): nello specifico per tutti i piani del fabbricato non è stata realizzata una finestra su una parete. Per poter procedere con la ristrutturazione dell’immobile mi pare evidente che sia necessaria una sanatoria, purtroppo non solo delle opere interne (nello specifico lo spostamento di un paio tramezzi), ma anche per la NON presenza dell’apertura. Con quale strumento si può sanare questa situazione e con quali costi per la sanzione? L’immobile ricade in Città Storica fuori dalle mura aureliane e non rientra nella Carta della Qualità.
    La ringrazio per la risposta.
    Saluti

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    1. le variazioni ai progetti edilizi erano molto comuni in quegli anni, ed anzi c'è da ritenersi fortunati che la variazione fosse consistita "solo" nell'assenza di una finestra. Comunque la situazione è sanabile in DIA in accertamento di conformità, e la sanzione sarà pari al triplo del costo di costruzione da individuare con computo metrico con prezzi presi dal prezzario ufficiale della regione lazio. Ad occhio e croce, potremmo parlare di un migliaio di euro di sanzione, ma bisogna vedere al municipio cosa vogliono che sia inserito nel computo metrico.

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  19. Gentile architetto,
    torno a seguire i suoi post e anche questa volta mi trovo di fronte ad una difformità da lei descritta.
    Ritirando il progetto in Archivio PAU per conoscere la storia di un immobile al fine di predisporre l'ante operam di un progetto, mi sono ritrovata di fronte ad un unità immobiliare il cui ultimo piano, con copertura a falda inclinata, che nella realtà ha la copertura inclinata a vista dall'interno (cioè altezza media 3.70 ml) nel progetto ha un "controsoffitto" interposto tra tetto inclinato e solaio di calpestio del piano a quota 3.00 m.

    Ora questa difformità comporterebbe un aumento di Volume costruito? nonostante la sagoma esterna sia invariata?

    Cosa dovrei fare? leggittimare l'intervento o ripristinare il controsoffitto?
    Il tessuto città consolidata T3 non prevede aumento di SUL ma non parla del Vc... Non saprei come comportarmi...

    Grazie mille per la cortese attenzione.
    Alessia

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    1. probabilmente nel progetto quel controsoffitto è stato rappresentato appunto come un controsoffitto e non come un vero e proprio solaio: nel caso in cui sia un controsoffitto, la rimozione secondo me non comporta aumento del volume dell'immobile in quanto comunque siamo al di sopra dei 3,2 metri di altezza lorda che convenzionalmente rappresentano il volume, moltiplicato per la superficie lorda. Secondo me comunque la rimozione di questo controsoffitto di per sè non è un abuso edilizio.

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  20. Salve Marco,
    complimenti anche da parte mia per il blog.

    Non sono un architetto e pur avendo letto i tuoi post, così come lo studio del Notariato 5839 mi rimane il dubbio seguente relativo alla possibilità di acquisto di un immobile non in centro a Roma che presenta alcuni abusi con sanatoria richiesta, ma ancora non ottenuta.

    Gli abusi, oggetto di due richieste di sanatoria, sono i seguenti:

    - 1a richiesta - Trasformazione di una porta finestra in una finestra (metà altezza circa rispetto all'apertura originale) in cucina (si tratta dell'unica finestra) e chiusura di un piccolo locale tecnico (nicchia) posto sul lato esterno dell'immobile con una porta

    - 2a richiesta - Chiusura delle aperture di un portico (era già chiuso tranne per due archi) con porta finestra ed avanzamento della porta di ingresso dell'immobile all'interno dello stesso.

    In base al citato studio del Notariato 5839, l'immobile sembra commerciabile ed il venditore è convinto del poter ottenere sanatorie, richieste nel 2005 ed aggiornate a causa di un errore formale nel 2009.

    Da potenziale acquirente mi chiedo però se gli abusi sono realmente sanabili nel Comune di Roma e se una banca concederebbe un mutuo (magari di minore entità) per l'acquisto di tale immobile.

    Grazie in anticipo!

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    1. La mia idea riguardo a situazioni del genere è che si, l'immobile è commerciabile, ma se c'è un condono in corso è fortemente consigliabile attenderne l'esito prima della compravendita. Il condono del 2003 infatti prevedeva diversi casi di rigetto, e, dato che le cause di rigetto sono state inserite dopo che molti avevano già presentato la domanda, esistono molti condoni che sono destinati a rigetto sicuro. Secondo me la questione secondo cui è possibile commerciare un immobile con abusi è da prendersi in considerazione solo laddove l'abuso non sia sanabile; se quindi si ha una istanza di sanatoria in corso, come dicevo, è preferibile attenderne l'esito, magari con sollecito.

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  21. Ciao Marco,
    Grazie per la risposta.

    A quanto ho capito qui non si tratta di condoni, ma di richieste di sanatoria fuori dagli stessi (richiesta effettuata nel 2005/6 ed integrata nel 2009).

    Ad integrazione di quanto scritto nel commento precedente, a quanto ho capito c'è anche la legge del 2010 (DL 31 Maggio 2010 n°78 art.19) ad impedire ora esplicitamente la commercializzazione, pena nullità e dichiarazione mendace in atto pubblico, di immobili non conformi. Questo DL dovrebbe superare e contraddire di fatto lo studio del Notariato 5839. È così?

    Non conosco i tempi dei rilasci e dei rigetti romani, ma ho letto che ce ne sono decine di migliaia di attesa. In caso di sollecito cosa succede? In che tempi realisticamente si dovrebbe avere una risposta positiva o negativa?

    Grazie ancora,
    Emanuele

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    1. mi sono letto l'art. 19 del decreto da te citato, e riguarda la "sanatoria catastale" fatta nel 2010: secondo il mio modesto parere non c'entra con la legge 47/85 e non ne modifica il contenuto, quindi secondo me il discorso dello studio del notariato rimane valido. l'articolo infatti al comma 14 specifica che è necessario indicare la planimetria catastale e che questa sia conforme allo stato dei luoghi: purtroppo sappiamo che le risultanze catastali possono non rappresentare compiutamente la legittimità urbanistica, e quindi una planimetria catastale aggiornata può comunque nascondere o non indicare dei vizi di legittimità.
      le sanatorie al di fuori del condono sono sempre possibili, ma con l'importante restrizione alle opere che sono realizzabili con le norme in vigore: dubito che un ampliamento ottenuto con la chiusura di un portico sia legittimamente autorizzabile al giorno d'oggi (potrebbe essere possibile se sul terreno edificabile vi fosse ancora cubatura residua, ma se così fosse, perché non hanno chiesto all'epoca l'autorizzazione per l'ampliamento?

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  22. Si sono d'accordo e guardando la circolare recentemente emessa dal Comune di Roma a Luglio 2014 sulle tipologie di abusi sanabili sotto vincoli paessagistici (http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo_condono/atti-e-delibere/ods-23-16072014.pdf), l'indirizzo mi sembra lo stesso: abusi senza aumento di cubatura ovvero le tipologie 4, 5 e 6 del D.D. n°14 del 29/03/2012 (vedi anche http://www.risorseperroma.it/it/condono-edilizio/faq.html#20).

    Insomma non capisco la sicurezza del proprietario di riuscire ad ottenere sanatoria per questi abusi nè a breve, nè a lungo termine (a meno di ulteriori condoni).

    Grazie mille per i chiarimenti ed il confronto,
    Emanuele

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    1. figurati; fammi sapere eventuali sviluppi.

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    2. Ciao di nuovo Marco,
      ho appena scoperto, presa visione dei protocolli delle richieste, che le stesse ricadono in effetti nel condono Berlusconi del 2003.

      A quanto ho capito, questo cambia sostanzialmente le tipologie di abuso sanabili. Si trattava, se ricordo bene, di una percentuale intorno al 20-30% della cubatura per ville unifamiliari.

      E' così?

      Grazie come sempre,
      Emanuele

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  23. Buongiorno Marco,
    volevo la tua opinione riguardo la seguente problematica:
    appartamento in vendita in un immobile dei primi anni '70, l'acquirente si accorge che sulla planimetria catastale risulta una finestra, che invece non è presente nell'appartamento.
    Lo stesso problema ci accorgiamo esistere anche negli appartamenti degli altri piani.
    Visionato il progetto originale, tale finestra era prevista ma non è mai stata eseguita.
    Come mi comporto?
    Io farei una variazione catastale per planimetria non conforme.
    L'acquirente (geometra) invece dice che vuole che venga effettuata una scia in sanatoria con tutti i suoi costi conseguenti.
    Grazie
    Guido

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    1. la situazione va sanata con una istanza urbanistica, non è sufficiente la variazione catastale. Secondo me serve una DIA alternativa al PdC, non una SCIA, perché c'è variazione di prospetto, con pagamento del triplo del costo di costruzione dovuto per il virtuale smontaggio della finestra e muratura del vano. Purtroppo sono problemi assai diffusi: bisogna anzi "felicitarsi" che sia una situazione sanabile.
      Se ci sono vincoli paesaggistici, occorre anche il nulla osta della Regione.

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  24. Buongiorno e complimenti per il sito . Vorrei chiedere un parere
    Giorni fa ho fatto una visura catastale al mio appartamento che ho acquistato 7 anni fa e mi sono accorto che sulla piantina non risultano i balconi,sono stato al comune ho richiesto grafici per fare una sanatoria ma nel grafico della licenza edilizia i balconi ci sono ma sono disposizione diversamente ed in verità anche l appartamento e praticamente non uguale ovvero la prima stanza farebbe parte dell'appartamento affianco. Sono andato al comune dinuovo e ho chiesto se avevo qualche sanatoria o modifica della vecchia licenza ed addirittura risultava un altra ala del palazzo . la cosa paradossale e che mio suocere che abita nella mia stessa verticale (io al 1 e lui al 4) sulla atto di compravendita io ho la licenza vecchia e lui la licenza nuova ovvero quella dell altra verticale.. . Come potrei uscirne da questa situazione . Grazie per la risposta Pasquale

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    1. la difformità dei balconi è sicuramente una situazione da sanare a livello urbanistico, così come la stanza acquisita dall'altro appartamento. Se le difformità non incidono sulle cubature edificate ed all'epoca edificabili, sono procedure che non hanno particolari problemi. Sulla questione della diversa attribuzione dei progetti, bisognerebbe vedere cosa è successo guardando le carte.

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    2. Grazie per risposta architetto
      Al comune hanno la licenza edilizia vecchia cioè quella del 67 dove è disegnata l ala dove ce il mio appartamento e poi quella a modifica della precedente cioè del 68 che è non c etra nulla con l ala del Palazzo in questione , i tecnici hanno solo questo a disposizione mi hanno detto che se ci sono state variazioni sarà stato probabile ma loro non hanno nulla altro in merito. potrei chiederli al costruttore?

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  25. Buonasera architetto,
    mi trovo ahimè davanti a una difficile scelta che riguarda un abuso "mostruoso":
    a dicembre scorso ho fatto un compromesso per l'acquisto di un appartamento a Roma, posto al piano attico e parzialmente coperto da un altro appartamento, ex soffitta condonata nel 1985.

    La palazzina è stata completata nel 1967 su licenza rilasciata nel 1965.

    L'immobile è stato acquistato nel 1972 dai genitori delle attuali proprietarie, che lo hanno ricevuto per donazione nel febbraio del 1985.
    Con la scomparsa dell'ultimo genitore, queste ultime hanno deciso di venderlo.

    La planimetria catastale, datata 1970, corrisponde sostanzialmente allo stato dei fatti, mentre il fascicolo che la scorsa settimana è stato ritirato dal Comune presenta una planimetria autorizzata (che è quella del progetto originario, alla quale non ne è seguita nessun'altra) difforme rispetto allo stato dei fatti, sostanzialmente per un aumento di cubatura corrispondente a circa 23mq di superficie (125mq effettivi contro 102mq autorizzati).
    L'abuso è stato sicuramente commesso dal costruttore e i proprietari ne sono venuti a conoscenza solo ora.

    Io ho un interesse molto forte verso questo appartamento e, a fronte di un rischio individuabile e valutabile, vorrei acquistarlo, negoziando una consistente riduzione di prezzo che copra i costi di una regolarizzazione.
    Naturalmente anche i proprietari hanno un forte interesse nello stesso senso, in quanto rischiano di dover versare il doppio della caparra ricevuta (che era di 30.000 €) e di perdere inoltre quella che nel frattempo hanno versato per l'acquisto di un nuovo immobile.

    Per andare a rogito e permettere i lavori di ristrutturazione che dovrei fare, l'agenzia mediatrice avrebbe un tecnico disposto ad asseverare la conformità, presentando oggi una CILA per redistribuzione di spazi interni e firmando poi il mio progetto di ristrutturazione appoggiandosi a quella CILA.

    Da quanto ho letto nell'articolo, saremmo nel caso di impossibilità di ripristino al progetto originario autorizzato, in quanto bisognerebbe abbattere muri perimetrali contenenti anche colonne portanti, su cui poggia peraltro anche parte del terrazzo sovrastante (l'ex soffitta condonata).

    Posto che qualora comprassi l'appartamento io vorrei regolarizzarlo (per non lasciare una grana ai miei figli, che oggi hanno 1 e 2 anni), vorrei avere un suo parere sui possibili scenari che mi si aprirebbero e sulle probabilità che realisticamente avrei di regolarizzarlo.

    Perdoni la lungaggine e grazie in anticipo.
    Federico

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    1. Salve Federico,
      come ho già descritto nel post, gli abusi di questo tipo hanno grosse difficoltà ad essere sanati. Io mi muoverei in questo modo: farei un analisi generale del fabbricato per riscontrare se vi sono altre difformità (potrebbe infatti per miracolo esserci delle "rientranze" di cubatura che ci consentirebbero di "spostare" il volume autorizzato, ma sarebbe appunto un miracolo) anche e soprattutto per capire se l'ampliamento abusivo è limitato a quell'appartamento o se si sviluppa anche su altri. Se fosse l'unico abuso, forse c'è qualche speranza di sanare sfruttando quelli che alcuni municipi interpretano (secondo me erroneamente, ma tant'è) come un margine di trattativa in tal senso, cioè il 2% di difformità rispetto al progetto edilizio. Tuttavia solo alcuni municipi accolgono questo tipo di procedura, e se si è in uno di quei municipi a cui la procedura "non piace", non ci sarebbe davvero nulla da fare. Occorre rilevare che, se anche fosse, la sanatoria sarebbe costosissima: si tratta del doppio dell'aumento di valore commerciale, calcolato in base alle quotazioni OMI: dunque ipotizzando un valore OMI di 3.000 euro/mq, per 20mq di difformità si avrebbe una sanzione di 3.000 x 23 x 2 = 138.000 euro. Valuti dunque attentamente in sede di trattativa per la riduzione del valore. L'unica cosa che, in alternativa a quando detto, potrebbe consentirle di regolarizzare sarebbe un nuovo condono edilizio, ma per ora non mi pare se ne parli.

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    2. Grazie per la pronta e puntuale risposta.
      Non immaginavo valori economici così elevati !
      Ma escludendo l'ipotesi del miracolo, se a fronte di un ordine di demolizione non fosse possibile procedere perchè il ripristino dello stato autorizzato modificherebbe la struttura dell'immobile in oggetto e di quello sovrastante, cosa accade ?
      Ci si può aspettare che nella migliore delle ipotesi sarebbero comminate comunque queste sanzioni ?

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    3. Si le sanzioni che vengono comminate sono comunque queste: derivano dalla delibera 44/11 del comune di roma in applicazione della l.r.l. 15/08. Un'altra alternativa che potete seguire, se davvero interessati all'acquisto, è quello di auto-denunciare la situazione a nome degli attuali proprietari: in effetti il municipio procederà emettendo un ordine di demolizione non eseguibile in quanto la demolizione influirebbe sulle condizioni di staticità del fabbricato. Questa procedura non si è mai capito se produce una "sanatoria" o se si conclude con un atto di "improcedibilità" alla demolizione e basta, portando l'immobile in una specie di limbo (per esempio, sarebbe ottenibile l'agibilità a seguito di questo provvedimento? non lo so, ma mi viene da rispondere di no): in ogni caso, si metterebbe un punto fermo al problema e si eviterebbe di essere denunciati a propria volta.

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    4. In ogni caso ci saranno quelle sanzioni da pagare, anche seguendo quest'altra alternativa, giusto ?

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    5. si le sanzioni sono quelle, in ogni caso.

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    6. ok, grazie ancora per la disponibilità

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  26. Buonasera Architetto,

    Le scrivo per un consiglio. Le riepilogo brevemente la questione.
    A seguito annullamento PDC in sanatoria (rilasciato 5 anni fa) da parte del comune abbiamo fatto ricorso al tar. Premetto sull'immobile insistono 2 condoni ('84 e '94) -il fabbricato è fatto da cantinato - piano rialzato (un appartamento) e primo piano (2 appartamenti); è stato nominato CTU che doveva rispondere a due quesiti : il primo corrispondenza grafici pdc con stato dei luoghi (pdc appoggiato al condono 94), e l'altro rispondenza sagoma fabbricato coi grafici allegati al condono '84. E' stato nominato CTU la cui relazione è stata conclusa così: Primo Quesito: non corrispondenza grafici allegati pdc con stato dei luoghi causa errori materiali commessi tecnici incaricati. Secondo Quesito:sagoma fabbricato corrispondente sagoma grafici allegati condono 84, a meno di una chiusura verandata al piano primo (che abbiamo specificato nelle memorie difensive condonata col condono 94). Purtroppo il Tar probabilmente in maniera superficiale ha rigettato il ricorso concentrandosi solo sul quesito relativo al pdc non corrispondente allo stato dei luoghi e non tenendo in considerazione il fatto che il fabbricato di fatto ha mantenuto la stessa sagoma del 84, quindi nessun abuso ma una semplice errata rappresentazione cartolaria del pdc rilasciato. Secondo la sua esperienza ci conviene ricorrere al consiglio di stato o lasciar perdere e cercare di trovare soluzione con nuova istanza pdc al comune che si appoggi sul condono 84 sanando le eventuali difformità che saranno rilevate? Sinceramente siamo un pò sfiduciati ...non essendo i giudci dei tecnici spesso rischiano di non sviscerare il problema a 360 e ad emanare sentenze non giuste.

    Grazie per la disponibilità

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    1. il consiglio di stato in genere produce delle sentenze che sono aderenti ala logica urbanistica, ma non saprei dire se nel caso specifico vi convenga oppure no; in genere si, ma occorre valutare col vostro avvocato. Comunque prima di fare il ricorso al CdS potreste comunque tastare il terreno con il Comune per valutare se non vi convenga di più impostare una nuova richiesta di sanatoria.

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  27. Grazie per la risposta. In che senso produce sentenze aderenti alla logica urbanistica? il mio fabbricato è aderente per sagoma al primo condono presentato, mentre col secondo abbiamo sanato la veranda (solo che al comune non si trova più l'istanza del secondo condono...e la colpa sarebbe del cittadino!); il problema è che i grafici allegati alla sanatoria finale sono errati purtroppo . La mia paura è che non ricorrendo al cds diventano esecutivi i provvedimenti impugnati. Infatti negli ultimi 3 anni il comune mi ha annullato il pdc e mi ha notificato ordinanza di demolizione dell'intero fabbricato (con due condoni fatti a distanza di 31 anni dal primo condono!) . Ho impugnato i provvedimenti..fino all'ottenimento della sospensiva dal tar , poi resa vana dalla sentenza di merito. Se adesso non faccio ricorso al cds non rischio che i provvedimenti impugnati divengano esecutivi?

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    1. di queste questioni tecniche dovrebbe chiedere al suo avvocato: io non so risponderle. comunque non penso che il comune possa chiedere la demolizione di un intero fabbricato se oggetto di domanda di condono.

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  28. Buon giorno.Ho costruito un fabbricato fermandosi solo allo scheletro con regolare concessione edilizia al momento di chiedere il rinnovo il comune mi chiede di ottenere parere paesaggistico della sovrintendenza. Scopriamo infatti che la costruzione è a 280 metri dal mare e non 300. Ora la soprintendenza Non rilascia pareri postumi !!!!! E non si trova via di uscita a questa assurda situazione. Potrei demolire e ricostruire esattamente lo stesso fabbricato seguendo l iter corretto, il parere paesaggistico sarebbe positivo perché la casa può essere costruita in quella area e il progetto rispetta tutti i canoni che la soprintendenza impone. È possibile che non ci sia una alternativa alla demolizione? Grazie

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  29. Buon giorno.Ho costruito un fabbricato fermandosi solo allo scheletro con regolare concessione edilizia al momento di chiedere il rinnovo il comune mi chiede di ottenere parere paesaggistico della sovrintendenza. Scopriamo infatti che la costruzione è a 280 metri dal mare e non 300. Ora la soprintendenza Non rilascia pareri postumi !!!!! E non si trova via di uscita a questa assurda situazione. Potrei demolire e ricostruire esattamente lo stesso fabbricato seguendo l iter corretto, il parere paesaggistico sarebbe positivo perché la casa può essere costruita in quella area e il progetto rispetta tutti i canoni che la soprintendenza impone. È possibile che non ci sia una alternativa alla demolizione? Grazie

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    1. temo che non ci sia alternativa: probabilmente è stata una enorme svista. Giusto per scrupolo, prima di procedere alla demolizione, si potrebbe provare a parlare direttamente con il sovrintendente, che è l'unico che può decidere di prendersi una tale responsabilità nel concedervi un parere postumo.

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  30. La cosa è davvero assurda è qua in sicilia è stata approvata una nuova sanatoria quindi verranno regolarizzati abusi veri e propri. Rifiutare il rilascio di una valutazione è davvero antidemocratico. Grazie marco

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  31. La cosa è davvero assurda è qua in sicilia è stata approvata una nuova sanatoria quindi verranno regolarizzati abusi veri e propri. Rifiutare il rilascio di una valutazione è davvero antidemocratico. Grazie marco

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  32. Buongiorno, ho un terreno agricolo dove è stato condonata una superficie con l 47/85 circa 31 mq, nella planimetria accatastata a suo tempo con il condono risultano mq in più, ma la concessione è rilasciata su 31 mq mentre la planimetria è circa 60 mq, si può sanare in qualche modo, ho i miei dubbi essendo zona agricola,quale soluzione? oltretutto nello stesso terreno c'è un immobile totalemnte abusivo e visto che ora dovranno fare la successione leggittima ovviamente non potrà essere considerato in successione, credo che bisognerà solo aspettare che venga accertato dal catasto, mentre vorrei capire se si si può sanare quella parte di ampliamento ovviamente non rientra nel 2% di difformità. soluzioni?
    grazie saluti

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    1. difficile valutare: la zona agricola è molto vincolate ma non è impossibile autorizzare nuove superfici, ma devono essere legate all'uso agricolo generalmente.

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  33. Gentile Architetto, per la sua esperienza una finestra con affaccio su un balcone che ha già una porta finestra, non rappresentata né nel progetto né nella variante né in planimetria catastale di un appartamento costruito nel 1961 nel quartiere Gordiani di Roma, che possibilità ha di essere sanato con una Scia in sanatoria? L'unico proprietario da allora sostiene di aver sempre ignorato la difformità, evidentemente imputabile al costruttore, tanto che l'intera facciata dell'edificio presenta questa anomalia. Secondo lei quali sono le tempistiche per la lavorazione della domanda e soprattutto è plausibile che venga richiesta la rimozione di un "abuso ereditato" di questo tipo, autodenunciato, risalente a 50 anni fa e comune a tutto il condominio? Tra l'altro la luce e l'aria offerti dalla seconda finestra sembrano onestamente fondamentali per una sala di circa 20 metri quadrati.. Grazie per il suo certamente prezioso parere tecnico.

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    1. se siamo nella zona di san giovanni interna alle mura aureliane allora occorre trattare la questione prioritariamente con la sovrintendenza statale, la quale, è da premettere, non ha possibilità di procedere ad accertamenti di conformità e quindi la strada già appare in salita. Se invece fossimo oltre le mura, dal lato di piazza re di roma, allora la procedura di sanatoria è senz'altro fattibile, anche se probabilmente occorrerà ottenere il parere della sovrintendenza ma capitolina e non statale, visto che le mura corrispondono, per quella zona, anche ad un confine di competenza.

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  34. Gentile Arch Le faccio i complimenti per il suo blog utilissimo e Le espongo un mio attuale problema, Sto acquistando un appartamento ed il notaio, nello stilare la relazione preliminare ai fini del mutuo, mi ha fatto notare una difformità tra il progetto presentato illo tempore dal costruttore al Comune e la visura catastale. Dalla visura (che corrisponde come realmente si presenta l'appartamento) si evidenzia un lungo balcone che percorre l'intera superficie alle spalle dell'appartamento, mentre dai grafici al comune risulta un balcone meno lungo, di circa la metà. L'agenzia, non so se in buona fede, mi ha assicurato che la soluzione del problema è molto semplice attraverso un accertamento di conformità che l'attuale proprietario deve presentare al Comune. Io, non avendo alcun tipo di nozione in materia le chiedo se si tratta di una situazione "facilmente" sanabile o meno. Per completezza di informazione le dico che il balcone lungo è presente in tutti gli appartamenti del condominio, tutti dunque difformi per questa particolarità dai grafici presenti al comune. Inoltre Le chiedo, se questo elemento potrebbe essere ostativo alla concessione di un mutuo.
    Grazie mille saluti

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    1. Se non ci sono vincoli di tipo architettonico o paesaggistico, la sanatoria è fattibile, ma non è una procedura "semplice" in quanto prevede il deposito di una DIA in accertamento di conformità, che necessita della risposta, per approvazione, del municipio. In caso di vincoli, tutta la procedura è appesantita dal dover ottenere il parere di compatibilità paesaggistica in accertamento di conformità, che è una procedura più lunga che complessa ed in alcuni casi prevede comunque il rigetto d'ufficio (su beni architettonici). Sarebbe utile fare una unica sanatoria a livello condominiale, ma gli oneri da pagare comunque non si diluirebbero più di tanto. L'agenzia avrebbe potuto accorgersi prima del problema, così avrebbe potuto far iniziare le procedure di sanatoria con ampio anticipo, visto che si tratta comunque di una procedura che richiede anche un paio di mesi.

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  35. Buongiorno architetto! Vorrei sottoporle un quesito al quale credo che in parte lei abbia già risposto ma vorrei essere sicura di aver capito bene. Sto per vendere un appartamento acquistato dall'ATER nel 2001 ma il notaio ha constatato che sulla piantina originale depositata nel 1954 è segnata una finestra che non è stata mai costruita nell'intero stabile. Leggendo le sue risposte ho capito che non ci dovrebbero essere problemi a modificare tale planimetria ma vorrei sapere meglio a quali costi vado incontro (è necessaria anche una sanatoria?) e se ho la possibilità di chiedere un rimborso delle spese all'ATER il cui notaio ha rogitato una vendita nonostante tale difformità. Grazie

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    1. purtroppo il catastale non è probante, perché è successivo al 1942: occorrerà perciò risalire al progetto originario di costruzione del fabbricato e vedere cosa è indicato su quello: può provare a vedere se hanno una copia del progetto all'archivio del dipartimento del patrimonio. In base a cosa verrà fuori dal confronto del progetto, si capirà se occorre fare una sanatoria urbanistica oppure no, ed in funzione di ciò eventualmente aggiornare il catastale, che è la cosa meno importante di tutte. Non so se l'ATER si accollerebbe delle spese o se preferisse fare la pratica con il proprio ufficio tecnico: se pure fosse, la procedura sarebbe molto lunga.

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    2. La ringrazio per la risposta velocissima ma non ho capito se la cosa è risolvibile presentando la planimetria corretta e/o si deve pagare una sanatoria o una multa. In quanto all'ATER avevo già accantonato l'idea di chiedere il rimborso.

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    3. solo la visura del progetto potrà dire se la situazione è sanabile ed a quali costi, oppure se è già tutto a posto.

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  36. Sono il proprietario di due appartamenti contigui, facenti parte di un palazzo di cinque piani costruito alla fine degli anni 50 e sito in Toscana.
    Nel 1989 ho aderito al condono del 1985 per sanare un errore del costruttore, che aveva presentato al comune licenza e disegni relativi a due appartamenti; che poi aveva unito, senza avvisarci di come era lo stato iniziale di licenza.
    Durante l’intervallo tra la domanda e la risposta del comune, ho provveduto al frazionamento dell’appartamento stesso, commettendo un errore; male assistito da un geometra e dal notaio che ha avallato il rogito con la divisione in due appartamenti, peraltro diversi dai due originari.
    Ho fatto la domanda di sanatoria, con l’intenzione di pagare l’oblazione dovuta e di regolarizzare il tutto,.
    Dal comune mi dicono che non è possibile, anche a causa di una legge regionale che applica il vincolo paesaggistico, per cui le soluzioni sarebbero o ripristinare l’appartamento come era all’origine, e ciò comporterebbe una spesa altissima, oppure che rimanga così, dichiarandolo non commerciabile e non potendo eseguire più nessun lavoro di modifica, diversamente dagli altri condòmini che stanno facendo migliorie varie, come aggiunta di balconi e nuove finestre.

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    1. la regione toscana ha emanato diverse leggi urbanistiche, dunque non saprei proprio dirle cosa si può eventualmente fare. Comunque se la difformità risiede esclusivamente in frazionamenti o fusioni, a meno di specifiche norme locali che lo vietino, la sanatoria sarebbe fattibile a norma del DPR 380/01. Mi sembra strano che la regione blocchi i condoni anche del 1986 con sopravvenuti vincoli paesaggistici, ma in effetti potrebbe farlo. Nel Lazio questa situazione si può verificare solo con l'ultimo condono, non con quelli precedenti.

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  37. la ringrazio molto per la sollecita risposta,a parte il problema del vincolo paesaggistico, che peraltro non so se valga per opere interne, mi piacerebbe avere un parere specifico sulla domanda di condono per opere interne, dato che il comune, per ora verbalmente, mi dice che non è possibile definire la pratica, in quanto attualmente ci sono 2 appartamenti con 2 proprietari,(uno dei 2 appartamenti è intestato a mio figlio, mi scusi, ma avevo omesso questo particolare) ma il condono è relativo ad un solo appartamento.

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    1. il condono potrebbe procedere anche per una sola unità immobiliare: in questo caso ovviamente l'altra rimarrebbe abusiva.

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  38. Buona sera, sono una collega. Faccio i miei complimenti per il suo blog sempre molto interessante e utile.
    Ho un problema con un appartamento comprato di recente dal mio cliente che ha circa 15 anni. E' su due livelli. Io dovrei presentare una cila per manutenzione straordinaria.
    Controllando il catastale, mi sono resa conto che il soggiorno è segnato con un'altezza di 4,50 m, quando nella realtà esiste un soppalco con solaio in legno, al quale si accede dalla mansarda del piano 1°. Supera il 2%! Il soffitto è inclinato e ha un'altezza da una parte di 1,30 m e dall'altra di 2,15 m. Inoltre non è segnata neanche la presenza di un lucernario sempre nella stessa stanza ricavata. Non ho per ora a disposizione il progetto originario dell'immobile, ma da quello che vedo gli altri non presentano la stessa finestra. Quindi sarà un abuso realizzato dal vecchio proprietario. Come fare per non finire nei guai?grazie

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    1. in presenza di un abuso, ammesso che sia tale, il tecnico non può asseverare la legittimità dello stato dei luoghi e, pertanto, non si potrebbe procedere ad alcuna richiesta per lavori interni.

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  39. grazie della risposta tempestiva.ok. ma credo che anche sanare sia impossibile.la vedo difficile. dovrei accertarmi del progetto originario. dopodiché se è veramente un abuso, credo che andremmo incontro ad una situazione che non è possibile sanare ma solo al massimo ripristinare lo stato dei luoghi. ma poi il cliente potrebbe avere una denuncia penale ?in realtà la responsabilità è dell'ex proprietario.io consiglierei di rivolgersi ad un avvocato rispetto alla compravendita. che ne dice? grazie

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    1. buona sera..oggi ho scoperto che né condoni né sanatorie ci sono..anzi il venditore ha sistemato a modo suo con la più classica delle strategie..ha fatto riaccatastare l'immobile con diversa distribuzione spazi interni con nuova planimetria catastale...quando nella precedente l'immobile non aveva nè lucernario nè soppalco. credo che l'avvocato sia doveroso...

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    3. temo proprio di sì. ed il venditore avrà grossissimi problemi.

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  40. buon giorno ,ho una domanda a cui nessuno riesce a rispondermi,la mia abitazione rientra nell'area di vincolo paesaggistico solo per una piccolissima parte(angolo del portico) il comune mi calcola la sanzione su tutta la casa è giusto? grazie

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    1. dipende dal tipo di abuso contestato: comunque i vigili elevano le sazioni per quanto di competenza urbanistica, e dunque potenzialmente anche indipendentemente dalla componente paesaggistica.

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    2. l'abuso è danno ambientale,il fabbricato è inserito nel condono dell'85.non mi rifiuto di pagare ma perchè il calcolo viene fatto sul valore catastale di tutta la casa se lo spazio occupato dal vincolo è parziale?

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    3. in effetti non mi ricordo esserci dei passaggi normativi che specificano una cosa del genere. può fare ricorso avverso il provvedimento cercando gli estremi per far pagare solo la porzione effettivamente soggetta a vincolo, ma altresì mi sembra di ricordare - ma vado molto a memoria e potrei sbagliarmi - che se un oggetto è inserito in parte in un vincolo, allora va considerato come se lo fosse per intero.

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    4. cercherò qualche appiglio, la ringrazio per la sua gentilezza

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  41. Buonasera Marco,
    spero che riuscirai a darmi un consiglio per una pratica che devo seguire che, inizialmente, doveva essere solo un’integrazione della documentazione per l’ufficio condono per ottenere la concessione edilizia in sanatoria.
    Si tratta di un immobile a roma per il quale è stata richiesta la concessione in sanatoria L47/85 per cambio di destinazione d’uso della soffitta in studio e apertura finestra nello stesso vano.
    Il committente a seguito di una permuta tra familiari, ha ricevuto a novembre scorso, una lettera dall’ufficio condono per integrare la documentazione della pratica stessa che risale al 1986.
    Io ho eseguito visione e copia del fascicolo stesso che è risultato privo di planimetrie e conteneva solo i bollettini pagati e una fotografia della finestra.
    Nella lettera del comune si richiede integrazione della documentazione con elaborato grafico nel quale si deve riportare superficie e volume dell’abuso.
    A seguito del sopralluogo presso l’immobile, ho verificato che la planimetria catastale, aggiornata all’epoca dell’abuso, non è conforme allo stato dei luoghi. Le differenze riguardano piccoli spostamenti dei tramezzi interni (effettuate dal mio committente), ma anche le dimensioni delle superfici finestrate che risultano più piccole e in posizioni leggermente spostate rispetto la planimetria catastale (modifiche però non eseguite dal mio committente)
    Quindi oltre la finestra della soffitta/studio per la quale è stato richiesta sanatoria, non sono state apportate altre modifiche ai prospetti quindi c’è una inesatta rappresentazione grafica che il precedente tecnico (che si è occupato dell’abuso ed attualmente irreperibile) non ha però rilevato.
    Ho chiesto copia del progetto originale al Comune, ma non so quando avrò modo di visionarlo, ma a questo punto vorrei capire come sarebbe più corretto muovermi anche secondo te, tra catasto, municipio e ufficio condono.
    Grazie in anticipo
    Francesca

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  42. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  43. Salve, ho bisogno di un consulto se può darmelo. La mia abitazione costruita nel 1990 ha un abuso forse non sanabile, presenta un innalzamento della linea di gronda di circa 45cm con conseguente aumento di volumetria di circa 120mq meno del 10% del volume totale...l'edificio si trova in Sardegna.Se non dov'esse essere sanabile in che sanzioni vado incontro?l'abuso non può essere demolito in quanto arreccherebbe danno alle parti leggitimamente autorizzate come il tetto...inoltre volevo sapere una volta pagata la sanzione l'appartamento potrebbe essere ipotecato per accedere a un mutuo?grazie in anticipo

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    1. purtroppo la difformità è abbastanza grave e, salvo la verifica delle normative locali, tendenzialmente non sanabile. L'auto-denuncia non risolve il problema della legittimità urbanistica.

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  44. Grazie per la celere risposta, mi sembra perciò di intuire che non vi sia soluzione per recuperare l'appartamento che io ho ricevuto con atto di donazione e vorrei ristrutturare con un mutuo...la legge regionale 23 dell'85 (art.16) recentemente aggiornata e coordinata dalle leggi 5/2003 e 8/2015 afferma che le opere con parziali difformità e non con variazioni essenziali sono sanabili se esiste la doppia conformità...il tecnico afferma che vi siamo in zona casi similari che hanno ottenuto conformità...la mia paura è però se non dov'esse essere sanabile nello specifico a cosa vado incontro??non avrei nessun vantaggio quindi con l'autodenuncia se anche pagando la sanzione non posso cmq ottenere un mutuo....io farei l'accertamento di conformità solo per poter ottenere il mutuo...la ringrazio se potrà consigliarmi cosa fare...

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  45. Grazie per la celere risposta, mi sembra perciò di intuire che non vi sia soluzione per recuperare l'appartamento che io ho ricevuto con atto di donazione e vorrei ristrutturare con un mutuo...la legge regionale 23 dell'85 (art.16) recentemente aggiornata e coordinata dalle leggi 5/2003 e 8/2015 afferma che le opere con parziali difformità e non con variazioni essenziali sono sanabili se esiste la doppia conformità...il tecnico afferma che vi siamo in zona casi similari che hanno ottenuto conformità...la mia paura è però se non dov'esse essere sanabile nello specifico a cosa vado incontro??non avrei nessun vantaggio quindi con l'autodenuncia se anche pagando la sanzione non posso cmq ottenere un mutuo....io farei l'accertamento di conformità solo per poter ottenere il mutuo...la ringrazio se potrà consigliarmi cosa fare...

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  46. Gentile architetto,
    Non sono un professionista del settore ma seguo il suo blog da diverso tempo e lo trovo molto chiaro.
    Sto valutando l'acquisto di un appartamento a Roma, in zona municipio III. Le scrivo per chiederle un parere circa la regolarizzazione di alcune difformità urbanistiche/catastali presenti.
    L'immobile è stato edificato prima del 1967 e presenta una veranda per la quale è stata rilasciata concessione in sanatoria. Tuttavia, la porta-finestra della veranda che affaccia sul terrazzo è in posizione diversa da quanto risulta sulla pianta catastale.
    Risultano inoltre le seguenti difformità rispetto alla planimetria catastale: errata posizione della porta di una stanza, finestra di una stanza non presente sulla pianta, errata rappresentazione della sagoma del terrazzo.
    Almeno per quanto riguarda la finestra e la sagoma del terrazzo si tratta sicuramente di caratteristiche presenti sin dalla costruzione della palazzina (sono presenti su tutti i piani). La posizione della porta-finestra è stata invece riportata in maniera errata dal tecnico che ha curato la procedura di condono. Tra l'altro, il tecnico non ha corretto neppure le altre difformità su elencate che non riguardavano la veranda da condonare.
    Innanzitutto, pensa possano esserci problemi di commerciabilità dell'immobile? Da quanto ho letto sul suo blog non mi sembra ma potrebbe essermi sfuggito qualcosa.
    Saprebbe, cortesemente, indicarmi quali procedure dovrebbe mettere in atto il venditore (SCIA, CILA) per sanare e quale potrebbe essere l'ordine di grandezza di tempistiche e costi di oblazione?
    Inoltre, pensa ci sarebbero problemi ad acquistare e sanare successivamente (in base alla legge del 2010 bisogna dichiarare la conformità con la planimetria), magari dichiarando esplicitamente le difformità sull'atto?
    Grazie mille,

    Franco

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    1. se le difformità imputabili alla originaria costruzione sono dimostrabili come essere ante 1967, allora l'immobile è da considerarsi commerciabile ma con degli abusi che rimangono tali fino a sanatoria. Per la finestra ed il balcone servirà una DIA; per la porta finestra che adesso è diventata una opera "interna", sarebbe sufficiente una CILA, ma si può far rientrare tutto nella più ampia DIA.

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    2. Mi rimane un dubbio. Il condono della veranda risale al 1986. Il fatto che la documentazione del condono, che costituisce la pratica urbanistica più recente relativa all'immobile, riporta una pianta difforme potrebbe costituire un ostacolo alla dimostrazione che tali difformità erano ante 1967?
      Grazie ancora.

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    3. sì, ma se si trova altra documentazione altrettanto "valida" si può tentare di confutare la planimetria di condono.

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  47. Grazie per la pronta e chiara risposta.
    Saprebbe darmi, cortesemente, un'indicazione di massima di tempistiche e costi di oblazione per la DIA a sanatoria (Roma, municipio III)?

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    1. le oblazioni spesso vanno "a trattativa" con il municipio. comunque una intera finestra in accertamento di confomrità potrebbe costare tra i 2 ed i 3.000 euro. Per il balcone, dipende dallo sviluppo ma probabilmente di meno.

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  48. Salve Architetto Campagna,
    Prima di tutto grazie per il suo blog, sempre utilissimo e dettagliato.
    Vorrei un suo parere su una DIA in accertamento di conformità.
    Devo regolarizzare un C1 che fu costruito nel 1964 in difformità al progetto autorizzato. Le difformità consistono in una diversa forma del profilo esterno dell'edificio (la forma realizzata riduce la superficie dell'immobile e quindi anche la volumetria, quindi si tratta di un abuso al contrario). Poi, sulle stesse facciate, è stata realizzata una vetrina dove avrebbe dovuto esserci una parete, non è stata realizzata una porta esterna, ed stata realizzata un'altra vetrina più ampia sulla facciata d'angolo. All'epoca fu accatastato il tutto con la sagoma attuale dell'edificio ma con le altre difformità non riportate. Ovviamente l'accatastamento ha valore zero, in questo caso. Il progetto originario già l'ho prelevato. Per le sanzioni da calcolare lei come procederebbe? Io sto provando a muovermi in questo ginepraio ma più approfondisco e più nascono dubbi. Il tecnico del municipio al quale ho chiesto informazioni afferma che dovrei pagare €3000 per il profilo differente (cifra che non sono riuscito a individuare né nella 15/08 né nella delibera 44), più il 3x del costo di costruzione delle vetrine, più un 10% che non ho capito bene a cosa si riferisca. Lei che idea ha su tutto questo? La ringrazio per l'aiuto!

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    1. è purtroppo una difformità notevole, in termini di onerosità dovuta: occorrerà computare tutte le trasformazioni effettuate con i prezzi regione lazio e moltiplicare il totale per tre, dunque in pratica può consistere nel ricalcolo del costo di costruzione dell'intero immobile, e quindi prodursi in cifre insostenibili (purtroppo la legge è stata fatta senza riflettere in effetti sui casi pratici, secondo me). il 10% è il contributo sul costo di costruzione, quindi calcolato sempre sullo stesso computo metrico. Non so da dove possano venire fuori i 3.000 euro: forse è bene farsi spiegare meglio.

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    2. Grazie per la risposta, che conferma quanto pensavo. Forse i 3000 li hanno presi considerando il tutto come un RE1 senza incremento di SUL in zona omogenea B (ammesso che sia un'ipotesi percorribile per sanare), ma in questo caso la sanzione non dovrebbe assorbire tutto? O va aggiunto anche il triplo del costo degli interventi? Un altro dubbio che ho è questo: visto che tutti i prospetti dell'edificio presentano difformità di questo genere, nel caso in cui il proprietario del singolo immobile volesse sostenere il costo dell'accertamento, posso presentare accertamento do conformità solo per la sua unità immobiliare o ho qualche rischio a fare questo? Dovrei segnalare che tutto l'edificio è difforme o posso limitarmi alla porzione che mi interessa? Grazie ancora!

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    3. la modifica dei prospetti è sempre RE2, e quindi di conseguenza va col triplo del computo metrico. l'accertamento si può fare parziale, cioè per una singola unità, ma ciò implicherebbe d'ufficio la denuncia di abusivismo di tutti gli altri: comunque finora non mi è mai capitato che a seguito della sanatoria di una unità poi siano scattati accertamenti sugli altri. Se comunque si può agire per effettuare la sanatoria a livello condominiale è meglio.

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  49. Salve Arch. Campagna, volevo porle un quesito riguardo un sottotetto. In pratica ho un sottotetto sanato di circa 30 mq che ha una sagoma a T fatta di tramezzature, ovviamente il tetto è molto più grande. Ora il proprietario ha modificato la sagoma facendone una rettangolare, ma i mq sono sostanzialmente gli stessi. Quindi esternamente non è stato modificato nulla, ha solo buttato giù delle tramezzature e rifatte delle altre in posizioni diverse. Ora in municipio mi hanno detto che non possono essere sanate con una cila a sanatoria, ma secondo loro serve una dia o una scia a sanatoria. Leggendo il D.P.R. 380/01 non trovo da nessuna parte che la modifica di una sagoma interna ad un sottotetto abbia bisogno di una D.I.A. o una S.C.I.A.. Lei può darmi dei lumi?
    Cordiali Saluti

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    1. in effetti mi sembra di aver capito che è stata modificata la sagoma di un sottotetto, a confine con qualcosa avente una destinazione differente: dunque in effetti può considerarsi come opera soggetta a SCIA, in quanto si tratterebbe di variazione di una perimetrazione, quasi come se fosse una variazione di sagoma esterna.

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  50. Buongiorno Arch Marco,
    ho un quesito relativo ad un appartamento che nasce con titolo in sanatoria (L.47). L'attuale proprietà ha acquistato nel 2007, non si è mai resa conto che la planimetria presentata in catasto è difforme da quanto realizzato: la plan.depositata riporta una finestra bassa che in realtà non è mai stata realizzata (la stessa modifica si ripete al piano inferiore, di altra proprietà). Ora la proprietà sta vendendo, ovviamente non c'è rispondenza catastale, quindi si deve procedere ad un accertamento di conformità per regolarizzare la cosa. (Come al solito non c'è tempo per richiedere alcun progetto all'UCE o plan pregresse in catasto!!) Trattasi di intervento RE2, da Del.44/2011 sto cercando di valutare quanto dovuto: A) è dovuta oblazione in base ad art.3, ossia CCx3 + B) SANZIONE pecuniaria come all'art.7 lett.b opere senza increm.sul: 3.000 euro!!
    E' corretto?
    Grazie per l'attenzione

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    1. si è corretto. ritengo opportuno visionare il progetto: è vero che si perde tempo ma c'è una remota possibilità di risparmiare molti soldi.

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  51. Gent.le Architetto,
    complimenti per il suo blog e per i preziosi consigli!
    Ho un quesito su una difformità in prospetto: il mio cliente vorrebbe fare un piano casa da attuare all'interno del piano terra (attualmente solo garage e cantine) di un villino unifamiliare di 2 piani fuori terra e contestualmente quindi frazionare l'immobile in due unità, una per piano.
    Ho già fatto un accesso agli atti all'Ufficio condono per verificare le planimetrie ufficiali e risultano delle difformità con lo stato attuale riguardanti unicamente il primo piano : la prima riguarda la diversa distribuzione interna; la seconda (abbastanza grave) riguarda la difformità per posizionamento e dimensione di due finestre poste in facciata su muratura portante. Tutte queste opere sono state realizzate senza autorizzazione del Genio Civile, da qui il mio problema su quale strada scegliere.
    Io mi muoverei in due modi:
    1. ripristino lo stato dei luoghi (almeno solo dei prospetti, ma non so se serve una pratica o meno) e presento una cila in sanatoria per le sole interne, riaccatastando il tutto per poi procedere con il piano casa;
    2.presento una DIA per accertamento di conformità per tutte le difformità presenti, ma a quel punto non saprei quale attestazione portare per le opere strutturali realizzate. Di richiedere una autorizzazione sismica in sanatoria non se ne parla neanche, in quanto si aprirebbe un procedimento penale per il proprietario in automatico. Alcuni colleghi mi hanno suggerito allora di fare una perizia di idoneità statica delle apertura in breccia, ma su quali dati mi attesto per redigerla, dal momento che non è stata realizzata nessuna cerchiatura?
    Qualche consiglio anche per me? Grazie

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    1. il certificato di idoneità con le nuove norme non si può più applicare in questi casi, comunque se le opere sono state fatte decenni fa, il penale andrebbe comunque già in prescrizione, fermo restando che se si tratta di interventi fatti prima del 1971 si potrebbe sanare comunque senza strutturale. il ripristino dei luoghi comporta sempre il progetto strutturale.

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    2. Grazie mille della tempestiva risposta!
      Potrebbe chiarirmi meglio il punto della norma che esclude l'utilizzo del certificato di idoneità? Devo fare riferimento alle NTC 2008?
      Grazie ancora della disponibilità.

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    3. si il riferimento è alle ntc 2008, ma le conosco superficialmente non so indicarti il punto specifico

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    4. Buonasera, mi inserisco in questa discussione: anch'io mi trovo a dover sanare opere che coinvolgono il Genio Civile (taglio del solaio per ampliamento scala e diversa scala in c.a.) eseguite nel 1996 all'epoca della costruzione, ma accatastate come da progetto. il conteggio degli anni per la prescrizione del procedimento penale avviene dal momento che l'abuso compare ufficialmente (tipo con un accatastamento, una descrizione negli atti notarili...) o basta una dichiarazione sotto forma di atto notorio? inoltre il procedimento penale parte d'ufficio?
      Grazie mille e buon we!

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    5. l'esposto in procura parte d'ufficio: il genio civile non può esimersi. bisogna poter dimostrare in modo certo, possibilmente documentale, l'avvenuta realizzazione del manufatto in difformità.

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    6. Grazie per essere operativi anche di domenica.un'ultima precisazione urbanistica: La modifica di una scala ricade in scia, ma la circolare del pua specifica" a meno che la uiu non coincida con il fabbricato". Cosa intende? Nel mio caso ho una villetta bifamiliare con piano seminterrato a cantina.

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    7. se è una bifamiliare allora comunque la uiu non coincide con il fabbricato, perché questo sarà diviso in due uiu. comunque la frase probabilmente vuole discernere il caso in cui la scala interna sia di uso comune, ma sia comune che individuale comunque all'atto pratico sempre in SCIA ricade.

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    8. Si in effetti l'intento credo sia questo. Buona serata e grazie ancora.

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  52. Bellissimo blog, davvero complimenti!
    Vorrei sottoporle, sperando di non rubarle del tempo, il mio problema.
    i miei nonni hanno lasciato a mio padre e ai suoi due fratelli, una villetta di 180 mq che vorrebbero frazionare per creare 3 mini abitazioni con pertinenze esterne (giardino). In quella di mio padre è presente un piccolo garage( 15 mq) che risulta accatastato come il resto. Mia sorella(architetto inesperto) ha scoperto che al comune ( Modica( Rg)) il garage risulta essere sul lato opposto della casa, contrariamente al catasto dove è registrato in modo corretto. Se non risolviamo la cosa non possiamo frazionare, cosa ci consiglia? ci sarebbe possibilità di sanatoria? a quali costi andiamo incontro? grazie per il suo tempo.

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    1. la sanatoria è in linea di massima possibile, basta che non ci sia stata una variazione di volumi rispetto a quanto inizialmente autorizzato, ma certamente i costi non saranno lievi. occorrerà però vedere in dettaglio la normativa della vostra regione.

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    2. Grazie mille per aver risposto!
      ci sarebbero delle soluzioni alternative per sistemare il tutto, a norma di legge ovviamente? Grazie ancora

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    3. le strade in genere sono due: la sanatoria o il ripristino dello stato dei luoghi come da progetto, o una via di mezzo tra le due. la terza via è aspettare che arrivi il quarto condono edilizio, ma non si sa nè se, nè quando.

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  53. Gent.le Architetto,
    complimenti per il lavoro che svolge nel suo blog. Avrei una domanda su una vendita che sto facendo, la piantina catastale corrisponde allo stato di fatto dell'immobile, ma il progetto presentato e approvato nel 55 è totalmente diverso dall'attuale, l'appartamento che devo vendere prenderebbe due una parte di 2 appartamenti e quindi sia la disposizione interna dei vari locali che i muri perimetrali tra i confinanti sono sbagliati. il perimetro esterno è corretto a parte una piccola finestra aperta che sul progetto non c'era. Mi hanno consigliato di fare una DIA in sanatoria, il tutto è sanabile? potrebbero non rilasciarmi la sanatoria? in quanto tempo di solito si può fare il tutto, ho il rogito da fare entro il 15 maggio, ci riesco?

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    1. la DIA è obbligatoria per la finestra, il resto potrebbe andare anche in CILA: per la sanabilità, in linea di massima non ci sono problemi a patto che l'appartamento non ecceda la sagoma ed il volume autorizzati. La DIA in sanatoria non ha silenzio-assenso, dunque va presentata e poi bisogna attendere il responso del municipio che, per esperienza, difficilmente arriva prima di un paio di mesi.

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  54. buongiorno a tutti ho acquistato una casa a mare e ci siamo accorti che in tutto il parco i box non erano nella concessione edilizia e addirittura si ipotizza che alcuni atti non sono neppure stati presentati al genio civile tipo calcoli strutturali etc a parte che si cercherà di sanare il tutto io ipotizzerei ina diffida al costruttore a regolarizzare tutto in maniera immediata, se non adempie provvedere direttamente imputando in una successiva causa nei confronti del costruttore ciò che saranno i costi e danni a questo punto di una vera e propria truffa secondo voi tale strada è percorribile?

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  55. premetto che nell'atto notarile c'è mensione del box ed all'acquisto si è addivenuti a mezzo di un agenzia immobiliare regolarmente pagata

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    1. ritengo indispensabile anzitutto procedere alla nomina di un tecnico di parte che analizzi la situazione autorizzativa e rilevi eventuali profili di difformità: sulla base di questa, il vostro avvocato vi indirizzerà sulle procedure migliori a tutela dei vostri diritti.

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  56. Salve Architetto,
    abito in Toscana e sto per acquistare (forse) un appartamento sul quale è stata riscontrata una difformita nelle misure lineari (asse x) superiore al 2%. Il progetto dell'appartamento (sito in condominio del 1970) non è quotato, le quote possono essere recuperate solo dal piano terra ma anche queste risultano essere state inserite completamente a caso (incoerenti l'una con l'altra). La questione è diventata un vero e proprio caso, sono sei mesi che stiamo studiando le carte.le dimensioni dell'intero stabile risultano essere in tolleranza. Alla fine sembra che l'appartamento (tutta la colonna del condominio in realtà) è risultata essere più grande a scapito del vano scale, costruito più piccolo. Il tecnico della parte venditrice, avendo presentato il caso in Comune (una semplice consulenza) dice che le difformità possono essere sanate. Mi chiedo come questo sia possibile. Non si tratta di difformità MOSTRUOSA? Attendo ovviamente il responso della sanatoria prima di procedere all'acquisto ma ho paura che tra qualche anno possa uscire fuori qualche altra sorpresa......
    Cosa dovrei fare? Posso tutelarmi in qualche modo?
    Grazie mille.

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    1. teoricamente si, se siamo oltre il 2% è difformità di livello molto elevato. Tuttavia alcune Regioni hanno delle leggi fatte in modo intelligente, e potrebbero prevedere delle modalità di sanatoria.

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  57. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  58. Buongiorno arch.Campagna,un'agenzia immobiliare mi ha proposto un'appartamento nella cui planimetria d'impianto,depositata al catasto,è presente un balcone che in realtà non è stato realizzato.Mi hanno detto che è sufficiente depositare al catasto la nuova planimetria conforme:penso che questo sia sufficiente solo se nell'ultimo progetto autorizzato effettivamente non sia presente il balcone,ma se invece ci fosse non è necessario fare una sanatoria?Inoltre è possibile sicuramente ottenerla?E si tratterebbe di una DIA o SCIA,con quali costi?La ringrazio
    Anna Maria

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  59. Buongiorno arch.Campagna,un'agenzia immobiliare mi ha proposto un'appartamento nella cui planimetria d'impianto,depositata al catasto,è presente un balcone che in realtà non è stato realizzato.Mi hanno detto che è sufficiente depositare al catasto la nuova planimetria conforme:penso che questo sia sufficiente solo se nell'ultimo progetto autorizzato effettivamente non sia presente il balcone,ma se invece ci fosse non è necessario fare una sanatoria?Inoltre è possibile sicuramente ottenerla?E si tratterebbe di una DIA o SCIA,con quali costi?La ringrazio
    Anna Maria

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    1. bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto originariamente autorizzato, e ripartire da quello. Se anche su quel progetto era presente il balcone, occorrerà sanare la situazione con una DIA in accertamento di conformità, calcolando il triplo del costo stimato per la demolizione del balcone.

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  60. Gent.le Architetto,
    complimenti per il suo blog e per i preziosi consigli!

    sto vendendo un immobile che risulta essere difforme dal progetto.
    in particolare sul progetto originario era presenti due balconcini che allo stato di fatto sono stati accorpati in un unico balcone (senza cambio di volumetria e superfice)
    esiste una variante al progetto (che si spera indichi tali variazioni) ma che il comune di roma tarda a fornire.
    qualora la variante indichi proprio tale modifica non dovrebbe esserci nulla da sanare. corretto?
    qualora invece tali modifiche non siano incluse nella variante di cui sopra, di che livello è classificabile l'abuso? l'immobile è commercializzabile? quale è la procedura da adottare e i relativi tempi e costi per sanare e poter vendere l'immobile?

    La ringrazio

    Giuseppe

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    1. attenderei la visura della variante di progetto (strano che non si trovava nello stesso fascicolo del progetto originario) per decidere cosa fare. Se il balcone è difforme, andrà sanato.

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  61. Gent. Arch. Campagna,innanzitutto mi complimento con lei per il suo utilissimo blog!
    Ho necessità di un suo consiglio. Vorrei comprare una casa indipendente disposta su due piani per un totale di circa 210 mq più un solaio allo stato grezzo che non mi interesserebbe se non come ripostiglio e di cui non viene fatta menzione nella descrizione dell'agenzia immobiliare. La pianta catastale che mi ha fornito il venditore risale al 1940 e non riporta alcune variazioni che evidentemente sono state apportate successivamente. Alcune ritengo siano sanabili come per esempio l'abbattimento di un tramezzo tra due stanze o la creazione di un piccolo bagno all'interno di una stanza da letto. Quello che mi preoccupa decisamente di più è che controllando la quota del soffitto del piano superiore riportata in pianta mi sono accorta che l'attuale quota è inferiore di circa un metro ed infatti il sottotetto (al grezzo) è accessibile mediante una scala a chiocciola mentre nella pianta catastale non ve ne è traccia. Se come credo è stato abbassato il solaio tra il 1940 e oggi ma tale variaziome non è mai stata né autorizzata nè regolarizzata e gli attuali proprietari (eredi) non ne sanno nulla come si potrebbe sistemare la questione per acquistare l'immobile senza problemi? La ringrazio anticipatamente e le auguro buona giornata. marcella

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    1. è probabile che sia stata fatta la modifica ipotizzata, soprattutto se le altezze dei locali originari erano al di sopra del minimo consentito. Qualora si confermasse che c'è stato un intervento, la sanatoria sarebbe possibile solo se il sottotetto continua a mantenere i caratteri dei locali che non sviluppano SUL, altrimenti, la sanatoria è assai complessa e comunque molto costosa in termini economici. Una problematica comunque sarà la sanatoria strutturale, tema molto delicato.

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  62. Buongiorno architetto, sto cercando informazioni su come risolvere la mia situazione e appprofitto del suo blog per il quale le faccio i complimenti.
    3 anni fa ho comperato un villino a schiera su due piani (del 1970), rogito ok e planimetria catastale conforme, nessun problema.Sono il secondo proprietario. Quest'anno decido di ristrutturare casa e affidandomi ad un architetto comincio ad interessarmi per accedere alle detrazioni fiscali vigenti nel 2016. Il problema nasce quando al comune (Pomezia) scopro che il progetto orginale depositato (nel 1970) di tutta la "stecca" di villini(5 in tutto) è difforme dallo stato dei fatti. Ovvero la superficie e la cubatura è la medesima ma le piantine interne compresa la scala per accedere al secondo piano risultano essere speculari. La cosa strana è che la planimetria catastale originale in mio possesso (del 1970) risulta essere conforme allo stato dei fatti. Al comune non risultano depositate varianti di costruzione e neppure negli atti di vendita precedenti al mio si fa riferimento a varianti. E' possibile che al comune abbiano smarrito la variante? Vorrei sanare la cosa ma da quanto mi hanno riferito le scale sono strutturali e dovrei auto denunciarmi al genio civile e prendermi una denuncia penale. Le chiedo gentilmente se quest' assurdità è l'unica soluzione.

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  63. Come ci si comporta nel caso di un immobile frazionato abusivamente che ha subito anche un cambio di destinazione d'uso non sanabile? Cosa si intende in queste circostanze per ripristino dello stato dei luoghi visto che ormai i proprietari delle due parti sono diversi? Mi spiego meglio: una delle due parti è stata pignorata e l'abuso non è sanabile purtroppo, cosa si intenderebbe per ripristino dello stato dei luoghi?

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    1. il ritorno al precedente stato autorizzato.

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    2. Grazie per la risposta, il problema vero è che ormai i proprietari delle due parti sono diversi e sarebbe difficile ritornare allo stato autorizzato da Licenza.

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  64. Gentile architetto, volevo porle un quesito
    negli anni novanta ho costruito uno spogliatoio di un impianto sportivo abusivamente.
    Ultimamente sto cercando di concludere la sanatoria , ma sia il mio tecnico che il tecnico del comune concordano che non vi sia la possibilità di sanarlo in quanto è costruito sul confine demaniale , allora io sarei disposto a demolirlo e ricostruirlo nei limiti della cubatura e delle distanze, ma il tecnico comunale mi dice che prima devo demolire e solo dopo mi rilascerà la concessione in sanatoria per realizzare il nuovo spogliatoio, ma cosi perderei parecchio tempo ( il mio tecnico mi dice potrebbe essere anche 2 anni ) e di conseguenza non potrei piu svolgere nessuna attività sportiva.
    quindi vorrei sapere se fosse possibile demolire e costruire in contemporanea e se c'è qualche sentenza o circolare che possa supportare questa tesi.
    La ringrazio in anticipo
    Rosario

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    1. purtroppo per chiedere nuove autorizzazioni l'immobile deve essere legittimo, l'unica possibilità è trovare eventualmente una strada col tecnico amministrativo ma questi non può essere obbligato ad accogliere una pratica ibrida, appunto perché la norma direbbe di procedere nel primo modo.

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  65. Buongiorno vorrei porle un quesito.
    Ho comprato un immobile in Lombardia ho fatto l'atto al momento di andarci a vivere e al momento di cambiare gli infissi mi sono accorto che la pianta catastale era difforme dalla realtà, in particolare una finestra rappresentata come unica era in realtà composta da due infissi divisi da un muro di 40/50 cm, si ratta di un vecchio stabile di fine anni 70 e la difformità riguarda anche la pianta comunale
    Questa difformità riguarda tutti gli appartamenti sopra e sotto al mio, quindi tutta la facciata del condominio, è una situazione sanabile? Quali sarebbe la procedura Dia Onerosa?In quel caso di che cifre parliamo? l'atto sarebbe da considerare nullo se impugnato?
    Grazie in anticipo

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    1. a Roma sarebbe sanabile in DIA, salvo eventuali vincoli paesaggistici o particolari vincoli di PRG. Sulla nullità del rogito, mi sembra una difformità minore ma comunque il Notaio per legge ha l'obbligo della rispondenza con il catastale.

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  66. Buongiorno Architetto, mi sono imbattuto in un immobile per il quale i proprietari avrebbero dovuto sanare delle modeste modifiche interne con una Cila e invece, dalla planimetria del 39, una finestra risulta in posizione diversa rispetto allo stato attuale. Ho eseguito una termografia sulla parete dove ci sarebbe dovuta essere la finestra come da planimetria di impianto ma effettivamente non vi sono discontinuità e non si vede alcuna tamponatura. Dunque trattasi di una modifica fatta dal costruttore ...l'edificio è del 1932 e rientra in carta per la qualità. Come procedo? Devo fare una Dia in sanatoria? Grazie

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    1. sì, dia in sanatoria e preventivo parere della sovrintendenza capitolina.

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    2. La ringrazio molto ....complimenti per la chiarezza e dunque la competenza che dimostra in tutti i quesiti che le vengono posti.
      Stefania

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  67. Buongiorno Architetto,
    abito a Napoli in zona con vincolo paesaggistico ed ambientale (L1497/39 e 431/85).
    Il palazzo dove abito, munito di regolare licenza edilizia, è stato costruito (1962) nel lato del cortile interno del fabbricato, in maniera difforme rispetto al progetto autorizzato.
    Quello che doveva essere un balconcino "Interno" ovvero una rientranza rispetto al perimetro del fabbricato è stato realizzato come muro esterno ed al posto del balconicino rientrante vi è una finestra: perimetro uguale ma superfice con diverso uso.
    Vi è possibilità di sanare?
    La ringrazio anticipatamente ed in caso vi fosse possibilità se lei ha qualche riferimento specifico in merito.
    Un cordiale saluto

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    1. anzitutto bisognerebbe procedere con una sanatoria paesaggistica, la quale però non incide o non prende in considerazione l'aspetto prettamente urbanistico, che quindi va prima visto con il comune. Eventualmente, si può fare una domanda di sanatoria con contestuale richiesta di recepimento di atti presupposti, ma bisogna vedere appunto come è organizzato il comune in tal senso.

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    2. Un'ultima domanda: come posso procedere? Lei si muove anche fuori Roma o ha da suggerirmi qualche collega di adeguata preparazione in loco?
      La ringrazio ancora e complimenti per la competenza e serietà

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  68. Gentile architetto, di recente mi sono accorto che un paio di finestre della mia abitazione risultano traslate di 50 cm rispetto al progetto depositato in comune.
    Volevo chiederle se una difformità del genere è sanabile e come.
    Grazie per l'attenzione

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    1. l'intervento è generalmente sanabile: possono esserci maggiori difficoltà se sono presenti vincoli di qualunque tipo.

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  69. Dovrei presentare una SCIA o una DIA? Quanto mi costerebbe sanare?
    Non penso ci siano vincoli, abito in un edificio di recente costruzione in un parco e non sono in un centro storico

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    1. se sta in un parco, potrebbe esserci un vincolo paesaggistico. l'intervento si effettua in DIA. i costi vanno quantificati vedendo il lavoro, comunque minimo, ma proprio minimo, sono almeno 1.000 euro di sole oblazioni.

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  70. Per parco intendo che il condominio si chiama "parco del sole", ma è un normale fabbricato con un cortile, una recinzione e non altro, situato in un piccolo paesino laziale, ho sbagliato io a scrivere scusami.
    Quindi penso non ci dovrebbe essere un vincolo paesaggistico.
    Un altra cosa di cui mi sono accorto è che anche il portone di ingresso è traslato di un mezzo metro nella realtà, e queste traslazioni (portone di ingresso, finestre e porte finestre) non sono riportate neanche nella planimetria catastale oltre che in quella comunale.
    In alcuni forum ho poi letto di casi simili, e ho letto di ingegneri, geologi, calcoli, genio civile, per fare la sanatoria.
    E obiettivamente mi sono un po' preoccupato, anche se l'edificio è di recente costruzione con pilastri in cemento e quindi non dovrebbero esserci muri portanti.

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    1. si se l'edificio è in calcestruzzo armato non c'è necessità di progetti strutturali in sanatoria, ammesso che le difformità non riguardino anche il telaio in calcestruzzo: questo sarebbe un grosso problema da dover risolvere però a livello condominiale.

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    2. Grazie mille per le risposte
      L'edificio è realizzato con pilastri e travi in cemento armato, quindi non con muri portanti.
      Pertanto le finestre, porte finestre e porta di ingresso traslati non vanno a toccare le strutture portanti.
      L'abitazione è stata realizzata con queste lievi difformità proprio dal costruttore, e quando l'ho acquistata non sono andato a vedere la posizione esatta delle aperture, e quindi non mi sono accorto delle loro traslazioni rispetto alla carta.
      Se per la sanatoria ci vogliono una dia (perché in sostanza si è toccato il prospetto giusto?) e minimo 1000 euro di oblazioni, quando potrei arrivare a spendere in totale approssimativamente?

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    3. compresa parcella tel tecnico, IVA e diritti di segreteria potrebbe riuscire a stare entro i 3.000 euro, ma è una stima di larga massima e la cifra effettiva potrebbe essere anche superiore.

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    4. Grazie di nuovo, insomma non dovrei sforare i 5000 euro.
      Non capisco però perché se uno cambia destinazione d'uso ad un vano (ad esempio camera che diventa cucina), se la cava con poco e con una scia, mentre il semplice spostamento di una finestra cambia tutta la procedura e fa aumentare i costi.

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    5. perché lo spostamento delle finestre esterne è considerata opera di ristrutturazione edilizia, che ha un regime sanzionatorio più severo.

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  71. grazie per tutti i chiarimenti.

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  72. salve architetto io ho un problema con il tetto e piu alto della normativa come posso sanare?

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    1. deve contattare un tecnico e fargli fare una verifica dimensionale. impossibile dire nè come nè se è possibile sanare senza fare un rilievo e senza vedere la situazione.

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  73. Gent.mo architetto, mi complimento innanzi tutto per la sua preparazione e disponibilità. Le sottopongo il mio caso: appartamento realizzato nel 71, tutto depositato e approvato; nel corso degli anni vengono realizzate modifiche alcune delle quali non denunciate. Si arriva peró ad una DIA del 2003 approvata che riporta la situazione identica allo stato di fatto attuale. Di fatto, essendo stata approvata e rispecchiando fedelmente la reale situazione interna ed esterna posso considerarla valida?

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    1. secondo me sarebbe opportuno procedere comunque ad una sanatoria, perché la DIA del 2003 se non è stata fatta in sanatoria di fatto è stata omissiva e contiene una dichiarazione non vera del progettista (che vi erano cioè i presupposti legittimi per autorizzare le opere). Tuttavia altri potranno considerare valida la DIA senza necessità di ulteriori sanatorie.

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  75. Buongiorno Gentile Architetto la ringrazio intanto per il suo utilissimo blog
    Ho bisogno di sanare a roma una diversa distribuzione in un appartamento,tutto molto semplice tranne che su un muro che sembra portante è stata chiusa una vecchia apertura e creata una nuova sullo stesso muro piu spostata sulla destra con intervento con putrelle ma non dichiarato come il resto degli interventi
    A suo avviso posso azzardare una asemplice cila,o agire con una scia e nel caso per l'intervento strutturale dela nuova aperura larga circa 1 m deve esserci qualche dichiarazione particolare??
    Esiste poi una stanza con finestra inferiore a 9 mq che utilizzano chiaramente come stanza dovrò indicare una destinazione chiaramente diversa la stanza è di circa 7 mq
    un saluto grazie
    Giuseppe

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    1. la sanatoria dell'apertura muraria deve essere fatta in SCIA, con contestuale verifica e deposito al genio civile del lavoro strutturale svolto. ciò implicherà l'esposto in procura per opere strutturali abusive.

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    2. La ringrazio per la risposta
      Volevo inoltrarle un altro quesito ovvero

      Avendo il Municipio in questione (Roma) il prortoccollo di una DIA del 2005 mai chiusa con fine lavori,i cui lavori ad oggi risultano essere conformi alla stessa pratica ,è possibile fare un fine lavori tardivo allegando
      1)la dichiarazione della propriataria nella quale la stessa dichiara che i lavori sono finiti entro i tre anni dal deposito della Dia
      2) fine lavori di un tecnico che dichiara che i lavori sono conformi a quanto depositato
      3) accatstare con protocollo della vecchia DIA mettendo la data del fine lavori del 2005(sperando che a distanza di 10 anni le sanzioni del catasto cadano in prescrizione e bastino i soliti 50 € )
      4)Mi hanno accennato che per un fine lavori tardivo bisogna comunque pagare una sanzione di € 516 ma non trovo riferimenti di legge ,potrebbe essere una possibilità che concede il municipio in un caso del genere

      Ringraziandola ancora invio
      Cordiali saluti

      Giuseppe

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    3. alcuni municipi accettano dei fine lavori taridivi, ma generalmente non "troppo" tardivi. dovete informarvi presso l'ufficio tecnico.

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    4. Grazie ...il "non troppo" ci sta tutto...

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  76. Buongiorno,
    volevo chiederle se l’ultimo atto autorizzativo rilasciato dal comune legittima eventuali difformità rispetto ai titoli precedenti.
    Grazie

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    Risposte
    1. non necessariamente. Se per esempio sono state fatte in un immobile delle opere abusive, e poi in una successiva istanza è stato rappresentato l'ante-operam come legittimo, e la pratica non è stata respinta, ciò non significa che la difformità è stata sanata.

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  77. Buongiorno,
    grazie della risposta, nel caso di una abitazione degli anni 50/60 con due stanze costruite in modo difforme dal titolo edilizio (2.20mt invece che 3 mt) e' possibile sanarle con un semplice cambio di destinazione d'uso a ripostiglio o cabina armadio ?
    Grazie,

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    Risposte
    1. l'altezza minima degli accessori diretti annessi alle unità residenziali è 2,40mt e non è derogabile per vie ordinarie; inoltre se hanno la finestra, comunque sono in violazione del regolamento edilizio. Se comunque la modifica è proprio una alterazione di sagoma del fabbricato, la questione è ulteriormente complessa.

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    2. Buongiorno,
      il regolamento edilizio del mio comune prevede i 2.20mt, supponendo la sagoma corretta, il problema potrebbero essere quindi finestre e impianti tecnologici ?
      Grazie

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    3. il regolamento edilizio del suo comune è in violazione del decreto sanità del 1975, non può consentire altezze inferiori a 2,40.

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    4. mi scusi ma qua non parla di 2.10 ?
      http://www.asl.milano.it/user/Default.aspx?SEZ=2&PAG=74&NOT=481

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    5. evidentemente il regolamento di Milano non tiene conto della norma nazionale http://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/1975_dm0507.htm che è sovraordinata. Non credo che ciò sia legittimo, ma non faccio giurisprudenza quindi non vado oltre.

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  78. Salve Marco, devo vendere un immobile costruito in difformità al progetto (1971) che ha ottenuto l'agibilità (1973). Mi chiedo: devo sanare o posso utilizzare l'agibilità come elemento legittimante a vendere? Altra domanda: nel 1971 insieme all'agibilità si doveva presentare una planimetria in modo da avere le prove di queste varianti in fase di costruzione?
    grazie mille

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  79. Buon giorno Architetto, complimenti per il Blog. Avrei una domanda da porle. Facendo una piccola ristrutturazione ho trovato difformità tra la planimetria depositata in comune e quella in mio possesso rilasciatami all'atto di compravendita nel 1979. Nella planimetria in mio possesso non sono presenti dei terrazzi che invece sono presenti nella planimetria del comune ma che in realtà non sono mai stati realizzati. La mia domanda è se sono io a dover regolarizzare lo stato di fatto dovendo sostenere una spesa (non indifferente tra sanzioni e tecnico) oppure il costruttore o progettista o studio notarile che al tempo mi ha venduto l'appartamento. da notare che l'appartamento si trova in un gruppo di 3 palazzine tutte uguali e tutte con lo stesso "difetto". La ringrazio anticipatamente

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    1. il responsabile è chiaramente il costruttore, ma non è verosimile fargli causa dopo decenni. il notaio può essere chiamato in causa se l'acquisto è recente.comunque l'obbligo di regolarizzazione e eventuali sanzioni sono in capo all'attuale proprietario.

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  80. Gent. Arch. Campagna buonasera,
    grazie al suo blog ed alle risposte che lei ha gentilmente fornito ad altri utenti, ho già una visione più chiara riguardo alla maggior parte dei miei quesiti. Avrei però bisogno di un ulteriore chiarimento. La situazione è la seguente: devo procedere con una DIA in sanatoria per un accertamento di conformità relativo ad una finestra, presente nel progetto approvato, ma non realizzata dal costruttore. L'immobile si trova a Roma II Municipio, e non ci sono vincoli particolari, per cui ho buone speranze che la pratica vada a buon fine. Il tecnico, che ha seguito numerose pratiche in tutta Roma, dice però che presso il II Municipio questo tipo di pratiche si concludono senza una esplicita risposta del Comune, cosa che invece il notaio chiede per escludere il silenzio-diniego previsto dalla l.r. 15/2008. Il tecnico dice che dopo la presentazione dell'istanza ed il versamento dell'oblazione richiesta dal Comune, è possibile presentare la fine lavori e se, dopo 30 giorni il Comune non ha avuto nulla da eccepire, lui può effettuare una dichiarazione in tal senso e ciò consentirebbe di considerare la pratica chiusa con esito positivo. Lei concorda con questa interpretazione, oppure è comunque necessario il provvedimento finale del Comune? e, se si, ritiene possibile ottenere dal II Municipio una comunicazione scritta?
    Infine, qualora la mancanza della finestra comporti delle difformità con il regolamento edilizio, secondo la sua esperienza, c'è il rischio che la pratica non vada a buon fine oppure, se ciò è possibile, il provvedimento finale potrebbe contenere delle prescrizioni volte a risolvere queste difformità? in questo caso sarebe possibile stipulare l'atto trasferendo al compratore l'obbligo di risolvere queste problematiche secondarie, eventualmente scalando i costi che questo comporterebbe dal prezzo di compravendita?
    La ringrazio in anticipo nel caso potrà fornire una risposta al mio quesito.
    Saluti

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    1. le dia in sanatoria in tutti i municipi hanno bisogno di essere esplicitamente accolte: non c'è nessuna forma di silenzio assenso, e cosi è anche mel II. se l'area non è vincolata la pratica può essere rigettata solo se l'operazione non è fattibile per violazione di norme o regolamenti amministrativi.

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  81. Salve arch. Campagna,
    la mia problematica vedo che è molto simile a quella di molti.
    Fabbricato nel III municipio costruito con progetto del 1963 e varianti del 1975, agibilità del 1977. Volevo vendere il mio appartamento così ho incaricato un geometra di fare le opportune verifiche al dip. IX PAU. E' venuto fuori che tutto il palazzo è totalmente difforme dal progetto. Più precisamente, è difforme dall'ultima variante perché il progetto del 1963 è andato perso. Un esempio di difformità: al piano seminterrato dovrebbe esserci un grande parcheggio che copre tutta l'area di sedime. Invece sono stati costruiti 9 box e 13 cantine. La centrale termica è traslata, esistono delle scalette che non dovrebbero esserci per acesso alle cantine. Nel mio appartamento sul progetto dovrebbe esserci un bagno che non c'è, dovrebbero esserci due finestre nella stanza da letto ma ce n'è solo una, stesso discorso per il salone. Inoltre quest'ultima finestra secondo progetto darebbe su un terrazzo a castello graficizzato di mia proprietà mentre nella realtà tale terrazzo è stato chiuso e ne è stata ricavata una stanza che però è di proprietà del vicino. Quindi se io volessi ripristinare lo stato dei luoghi divrei riaprire la finestra sulla stanza da letto del vicino!!
    Il geometra mi ha prospettato circa 8000€ di dia in accertamento di conformità.
    Un particolare: il certificato di agibilità del 1977 riporta al piano seminterrato 9 box e 13 cantine.
    Gli unici che hanno condonato qui dentro sono i costruttori e i loro parenti, gli unici che sapevano delle difformità.
    Ora: come posso fare?

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    1. mi sembra di capire che quantomeno è legittima la superficie e la sagoma del suo immmobile: in tal caso le conviene sanare. non ci sono molte altre possibilità. si potrebbe comunque guardare bene sulla relazione di agibilità, dove potrebbero esserci degli appunti del collaudatore, sebbene io non li ritengo mai tali da poter giustificare delle variazioni cosi sensibili.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.