cassazione: rogito non è nullo per difformità "lievi"

Oggi un post breve, di un argomento eventualmente da approfondire successivamente, riguardo alla segnalazione di una recente sentenza della Cassazione riguardo al quando un rogito possa essere annullato per vizi edilizi e difformità.

La controversia è relativa ad un preliminare di compravendita tra una società ed un privato: il privato chiede l'annullamento del preliminare per sopraggiunte variazioni illegittime all'immobile. La cassazione di fatto rigetterà le istanze del privato perché ritiene che le difformità edilizie riscontrate non sono tali da incidere sul negozio giuridico, e condanna tra l'altro il privato all'intero pagamento delle spese di controversia.

La sentenza è la numero 24852/2015: la potete estrarre inserendo il riferimento nel portale di ricerca delle sentenze della Cassazione. Non ve la linko direttamente perché contiene gli estremi delle parti.

Le opere che si contestano non sono poca cosa, perché si tratta dell'esecuzione di opere che avrebbero convertito all'uso abitativo un locale soffitta, dunque un abuso di una certa rilevanza. Tuttavia nell'iter processuale queste opere vengono classificate come "diversa distribuzione degli spazi interni" e, per tale motivo, non rilevanti al fine della validità del negozio giuridico, il quale pertanto viene ritenuto valido.

Quello che è importantissimo rilevare in questa sentenza è quanto riportato a partire dall'ultimo capoverso della pagina 6 e poi a seguire, secondo cui un rogito sarebbe sempre valido se la difformità riscontrata tra stato reale e stati precedentemente legittimanti sia contenuta entro la "soglia della parziale difformità rispetto alla concessione". Tale soglia è chiaramente individuabile nel 2% indicato nell'art. 34 comma 2 ter del DPR 380/01:

2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non  si  ha
parziale difformita' del titolo abilitativo in presenza di violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano
per  singola  unita'  immobiliare  il  2  per  cento   delle   misure
progettuali.

Alla luce di ciò, pertanto, risulta non compravendibile un immobile che abbia delle difformità superiori al 2% di quanto legittimamente autorizzato, mentre, al contrario, risulterebbe non annullabile un rogito di un immobile contenente difformità "lievi" quali possano essere diverse distribuzioni di spazi interni senza nessuna alterazione di superfici e/o volumi, difformità di prospetto (tipo finestre spostate o assenti, nella realtà o nel progetto).

Altro tema che emerge dalla citata sentenza è che la nullità del rogito non si applica nemmeno se, pur essendo in presenza di difformità gravi o totali, l'immobile nel frattempo dovesse raggiungere una condizione di legittimità, mediante per esempio un accertamento di conformità (difficile, se non impossibile, con le normative attuali: per questo sospetto che presto avremo un nuovo condono edilizio, ma questa è una mia opinione) o un condono edilizio (sebbene attualmente non sia possibile presentare nuove domande in tal senso).

Questa sentenza certamente aiuta a capire come comportarsi in numerosi contesti, stante il fatto che, purtroppo, nel nostro paese non è diffuso solo l'abusivismo volontario (da reprimere con ogni mezzo ed a qualunque costo a mio avviso), quanto anche la libertà con cui si è edificato negli anni trascorsi, in barba a quanto legittimamente autorizzato, che ha portato a tante piccole situazioni di illegittimità "involontaria" da parte degli attuali proprietari.

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Sulla questione, e più di recente, si è espressa la Cassazione a sezioni unite la quale, con sentenza n° 8230/2019 (ma anche con successiva sentenza cass. sez 3 civile n°22168/2019) ha valutato che la legge 47/85 statuisce la nullità del rogito solo se c'è l'omessa menzione della licenza, ma che lo stesso tenore di legge non si estende implicitamente anche alla verifica della conformità urbanistica. Si legge difatti nel dispositivo della sentenza 22168/19 "ciò che dunque viene richiesto dalla norma non è la corrispondenza tra la situazione dell'immobile e la conformità urbanistica che risulta dal titolo, quanto piuttosto la corrispondenza della "dichiarazione" della parte alienante [...] rispettivamente, ad un titolo edilizio realmente rilasciato [...]".

Dopo queste pronunce della Cassazione appare quindi chiaro ormai che un rogito non può essere nullo solo per l'effettiva difformità urbanistica (riscontrata anche successivamente al 1967), ma può esserlo se è omesso o errato il riferimento alla licenza edilizia di edificazione dell'immobile. Rimane comunque ferma la responsabilità civilistica connessa ad un immobile con difformità da sanare.