lunedì 11 gennaio 2016

cassazione: rogito non è nullo per difformità "lievi"

Oggi un post breve, di un argomento eventualmente da approfondire successivamente, riguardo alla segnalazione di una recente sentenza della Cassazione riguardo al quando un rogito possa essere annullato per vizi edilizi e difformità.
La controversia è relativa ad un preliminare di compravendita tra una società ed un privato: il privato chiede l'annullamento del preliminare per sopraggiunte variazioni illegittime all'immobile. La cassazione di fatto rigetterà le istanze del privato perché ritiene che le difformità edilizie riscontrate non sono tali da incidere sul negozio giuridico, e condanna tra l'altro il privato all'intero pagamento delle spese di controversia.

La sentenza è la numero 24852/2015: la potete estrarre inserendo il riferimento nel portale di ricerca delle sentenze della Cassazione. Non ve la linko direttamente perché contiene gli estremi delle parti.

Le opere che si contestano non sono poca cosa, perché si tratta dell'esecuzione di opere che avrebbero convertito all'uso abitativo un locale soffitta, dunque un abuso di una certa rilevanza. Tuttavia nell'iter processuale queste opere vengono classificate come "diversa distribuzione degli spazi interni" e, per tale motivo, non rilevanti al fine della validità del negozio giuridico, il quale pertanto viene ritenuto valido.

Quello che è importantissimo rilevare in questa sentenza è quanto riportato a partire dall'ultimo capoverso della pagina 6 e poi a seguire, secondo cui un rogito sarebbe sempre valido se la difformità riscontrata tra stato reale e stati precedentemente legittimanti sia contenuta entro la "soglia della parziale difformità rispetto alla concessione". Tale soglia è chiaramente individuabile nel 2% indicato nell'art. 34 comma 2 ter del DPR 380/01:
2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non  si  ha
parziale difformita' del titolo abilitativo in presenza di violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano
per  singola  unita'  immobiliare  il  2  per  cento   delle   misure
progettuali.
Alla luce di ciò, pertanto, risulta non compravendibile un immobile che abbia delle difformità superiori al 2% di quanto legittimamente autorizzato, mentre, al contrario, risulterebbe non annullabile un rogito di un immobile contenente difformità "lievi" quali possano essere diverse distribuzioni di spazi interni senza nessuna alterazione di superfici e/o volumi, difformità di prospetto (tipo finestre spostate o assenti, nella realtà o nel progetto).

Altro tema che emerge dalla citata sentenza è che la nullità del rogito non si applica nemmeno se, pur essendo in presenza di difformità gravi o totali, l'immobile nel frattempo dovesse raggiungere una condizione di legittimità, mediante per esempio un accertamento di conformità (difficile, se non impossibile, con le normative attuali: per questo sospetto che presto avremo un nuovo condono edilizio, ma questa è una mia opinione) o un condono edilizio (sebbene attualmente non sia possibile presentare nuove domande in tal senso).

Questa sentenza certamente aiuta a capire come comportarsi in numerosi contesti, stante il fatto che, purtroppo, nel nostro paese non è diffuso solo l'abusivismo volontario (da reprimere con ogni mezzo ed a qualunque costo a mio avviso), quanto anche la libertà con cui si è edificato negli anni trascorsi, in barba a quanto legittimamente autorizzato, che ha portato a tante piccole situazioni di illegittimità "involontaria" da parte degli attuali proprietari.

49 commenti:

  1. buona sera Marco. quello che tu come tecnico indipendente hai giudicato come "n abuso di una certa rilevanza" la Cassazione l'ha giudicato "non rilevante al fine della validità del negozio giuridico". mi viene da pensare che di fronte a questa divergenza possa aumentare il livello di contenzioso se magari la tua valutazione la facesse un ufficio tecnico comunale. in questi casi esiste la possibilità che in dibattimento venga coinvolto l'ufficio tecnico comunale?

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    1. non ho sviluppato apposta quella divergenza nello specifico, perché il tema del post era un altro. Con la cassazione il dibattimento si è concluso, e di fronte ad eventuali controlli il proprietario potrà esibile la sentenza che stabilisce che il sottotetto convertito abusivamente in abitativo, nel suo caso specifico, non rappresenta un abuso "grave". Non so cosa altro aggiungere.

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  4. Gentile Architetto se ho ben letto la sentenza, si parla della non nullità del rogito, per parziali difformità lievi, e nello specifico lei fa riferimento alla soglia del 2% contenuta nel TUE.

    Ora se ho ben letto la sentenza, è stata identificato come difformità non generante nullità anche un aumento contenuto di volumetria...infatti la sentenza parla di non nullità per una "irregolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della
    parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di
    un aumento, non consistente, della volumetria)"

    Ora se la sentenza parla di un aumento contenuto di volumetria, tale da esser ritenuto accettabile, forse lei ha commesso un refuso nell'ultima parte della sua analisi (glielo ho indicato usando il maiuscolo di seguito) ove scrive:

    "non annullabile un rogito di un immobile contenente difformità "lievi" quali possano essere diverse distribuzioni di spazi interni SENZA NESSUNA ALTERAZIONE DI SUPERFICI E/O VOLUMI, difformità di prospetto"

    Dal momento che la sentenza parla di aumento di volumetria e il TUE parla di "cubatura e superficie coperta"

    Mi sbaglio forse?

    Ad ogni modo questa sentenza potrebbe aprire le porte a future transazioni immobiliari non impugnabili ove ci sono irregolarità urbanistiche, anche di volumetria non condonate (penso alla classica veranda sul balcone) ovviamente se la soglia della difformità è contenuta nel 2%

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    1. la frase riportava la situazione come esempio: secondo la sentenza sono non nulli gli atti di compravendita di immobili che hanno subito anche lievi variazioni di volume o superficie.

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    2. Infatti, è che poteva risultare fuorviante la frase formulata così, anche se a titolo di esempio..ecco perchè avrei sostituito il "senza nessuna alterazione" con un "anche con lievi alterazioni"

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  5. Buonasera architetto vorrei chiederle il consiglio per l'acquisto di una mansarda con un abuso.Il proprietario ha unito i due lucernari e ha fatto una vetrata da 4 vetri di 70cm/cad. Secondo lei questo abuso è lieve, come devo comportami nell'acquisto.Grazie mille Simona

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    1. se sono state allargate aperture esistenti o create di nuove, bisognerà fare una DIA in sanatoria.

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    2. Sono state allargate due lucernari e con loro hanno innalzato un pò il tetto nella zona delle finestre. Quindi posso acquistare e fare subito la sanatoria?

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    3. l'innalzamento del tetto mi sembra preoccupante: alla sanatoria, in ogni caso, è bene che se ne occupi il venditore.

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    4. Ha ragione architetto ma vede questo venditore non ne vuol sapere, siamo veramente in una situazione difficile. Grazie mille per i suoi consigli.

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    5. eviterei di farmi carico di sanatorie che potrebbero essere sia molto costose che non necessariamente accoglibili.

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    6. Buongiorno architetto, dopo che ho letto quello che mi ha scritto o ho deciso di chiedere al venditore di ripristinarlo ( farlo com'era) e poi procediamo con la compravendita. In questo caso lui aumenterà un pò il prezzo ma vista la situazione preferisco pagare qualcosa in più la mansarda, invece di pagare una sanatoria. Lei cosa dice ho preso una buona decisione? Oggi pomeriggio ci dobbiamo sentire per definire. Grazie.

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    7. Si mi sembra un buon compromesso.

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    8. Grazie di tutto, architetto.

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  6. buonasera,
    vorrei comprare una villa all'asta. Nella perizia c'è scritto: sono state riscontrate le seguenti difformità il sottotetto é collegato da scala interna e non da botola come da progetto. nel sottotetto non abitabile abbiamo un bagno non autorizzato cosi come al piano cantina abbiamo un bagno non autorizzato in luogo della lavanderia regolarizzabili mediante messa in ripristino dello stato dei luoghi con spesa di 15.000 €. Alla luce della perizia nel caso in cui dovessi aggiudicarmi l'asta dovrei tassativamente provvedere al ripristino o solo nel caso in cui in futuro vendessi l'immobile? inoltre le banche concederebbero il mutuo con queste difformità?

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    1. la perizia serve a rendere edotto chi compra degli eventuali problemi che ricadono sull'immobile: lei di fatto dichiara di prenderne coscienza nel momento in cui deposita una offerta, dunque teoricamente avrebbe l'obbligo di messa in pristino, altrimenti l'abuso, una volta "scoperto" diventerebbe come se commesso da lei. La banca potrebbe rifiutarsi di concedere il mutuo, in effetti.

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  8. Gentilissimo arch. Campagna,
    sono in procinto di vendere un piccolo immobile di 3 vani che presenta due abusi
    - un balconcino
    - tetto di un metro piu alto che non lo rende piu spiovente ma a livello.
    L'immobile essere venduto?
    Il Notaio puo fare rogito sulla base di una perizia che dichiara che ci sono questi abusi?
    Ho letto che si potrebbe anche fare l'atto pubblico (dichiarazione mendace per superare gli ostacoli 122/2010 cosi da poter dare la possibilita al Notaio di poter fare il rogito.
    Cordialmente

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    1. se le difformità risalgono a prima del 1967, e se è possibile dimostrare questa circostanza, allora secondo me l'immobile è vendibile, ma l'abuso rimane. Converrebbe sanare.

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  9. Purtroppo risalgono a dopo il 67. Non e' vendibile nemmeno se si fa una scrittura privata da notaio con l'acquirente?

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    1. il notaio non può certificare nessun abuso. potete fare un'atto privato, senza notaio, dove il compratore prende atto degli abusi, magari con una relazione tecnica allegata che li dettaglia e descrive i rischi e gli eventuali costi di ripristino o di sanatoria, ma secondo me l'atto rimarrebbe viziato. sentite un legale sul punto.

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    2. e se gli abusi rientrano nella tolleranza del 2%?
      Ma quando si parla di tolleranza del 2% su quale valore ci si riferisce? il mq?
      Grazie per la gentile risposta

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    3. sarebbero classificati come variazioni non essenziali, ma rimarrebbero abusi che impediscono secondo me il rogito

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  10. Gentilissimo arch. Campagna,
    vorrei acquistare un fondo commerciale inserito in un condominio costruito con licenza edilizia nel 1962 in area non abitativa all'epoca.
    Dai controlli effettuati è risultata una non conformità urbanistica dovuta ad un abuso fatto aumentando le dimensioni di due lati esterni paralleli di circa 80cm su 11m.
    Questo ha comportato inevitabilmente ad un aumento della cubatura di tutto il palazzo di 5 piani.
    Il comune non consente la sanatoria dell'abuso relativo alla singola unità ma solamente in toto e ovviamente i condomini non hanno alcun interesse e voglia di sottoporsi a questo salasso. La domanda: è comunque commerciabile? Cioè posso comunque fare il rogito e provvedere alla sanatoria quando le condizioni lo permetteranno? Grazie per l'attenzione.

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    1. teoricamente se l'abuso è ante 1967 il notaio dovrebbe comunque considerarlo commerciabile, ma comunque se lo acquista per fini commerciali, non potrà essere utilizzato per nessuna attività perché non è verificata la legittimità urbanistica, requisito essenziale per qualunque licenza commerciale.

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  11. Vorrei utilizzarlo come sede della mia attività di servizi alle imprese in ambito informatico. No accesso di pubblico.

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    1. quindi come ufficio. non è soggetto a SCIA commerciale ma la questione dell'abuso edilizio può rappresentare comunque un potenziale problema.

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  12. Se in prospettiva futura auspicherei di sanarlo non appena se ne presentasse l'opportunità: condono o disposizione legislativa favorevole. Nell'immediato invece quali sono le potenziali difficoltà che potrei incontrare tenendo presente che il fondo non necessita di lavori di sistemazione ed è a posto con l'impianto elettrico, servizio igienico ed infissi? In sintesi non ho necessità di chiedere autorizzazioni per fare lavori di adeguamento alle mie attuali esigenze.

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    1. se non deve fare lavori edili nell'immediato potrebbe non avere problemi, comunque non sarà possibile fare alcuna pratica edilizia sull'immobile e, in caso di un improbabile controllo mirato, potrebbe partire un procedimento repressivo di remissione in pristino e contestuale multa abbastanza salata (se siamo nel Lazio).

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  13. La ringrazio molte per le sue risposte puntuali, chiare e competenti. Mi complimento anche per il suo diario, vera fonte di spunti di riflessione, che mi sta permettendo di comprendere meglio problematiche, enormi, con le quali voi che operate in questo settore, vi dovete confrontare quotidianamente. Leggere le molteplici situazioni alcune veramente grottesche se non addirittura Kafkiane fa capire quanta strada ci sia ancora da fare per rendere il nostro paese più civile.

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  14. Buonasera Architetto,
    stiamo per arrivare ad un preliminare di una casa che, costruita nel 72, presenta difformità rispetto a quanto presente nella pratica edilizia presentata in Comune. La differenza più eclatante è la presenza di un bagno con doccia al posto di una doccia al piano scantinato, e di un cucinino invece di una lavanderia sempre nello stesso piano. Inoltre la scheda catastale riporta i locali come ripostigli. Sono considerabili abusi minori che non pregiudicano la validità dell'atto? Possono incidere sulla erogabilità di un mutuo? La possibile sanatoria, se richiesta, prevederebbe di portare lo scarico dal pozzo perdente attualmente indicato alla pubblica fognatura?

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    1. immagino che si tratti di un immobile composto da almeno un paio terreno ed un piano interrato o seminterrato, inzialmente dichiarato come "cantina" o box auto. Questi locali non possono in nessun modo essere adibiti a residenza, perché non sono agibili, pertanto può esserci il problema in sede di erogazione del mutuo se il tecnico della banca dovesse rilevare un utilizzo non conforme dell'immobile.

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    2. La visura catastale riporta abitazione A/7 per tutti i vani ad eccezione del garage (C/6). Crediamo che il problema nasca quando aggiungeremo un bagno al piano superiore aprendo una pratica edilizia; ci troveremo un locale dichiarato come doccia al seminterrato che invece è un bagno e con le acque nere su pozzo perdente invece che connesso alla pubblica fognatura. Non so se sia necessario sistemare questa cosa e se stia al venditore sistemarla, in modo da rendere possibile la pratica edilizia che andremo ad aprire. Sul mutuo ci informeremo dal funzionario.

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    3. catastalmente i vani sono ovviamente tutti A/7, ma questo non vuol dire che siano ufficialmente abitativi. il bagno nel seminterrato è probabilmente un abuso non sanabile, comunque la situazione andrebbe valutata vedendo l'immobile e facendo delle ricerche specifiche sulla documentazione inerente la legittimità urbanistica.

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    4. La ringrazio moltissimo dei preziosi consigli. Stiamo verificando se è sanabile e che non pregiudichi l'erogazione del mutuo.

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  15. Buonasera Architetto.
    Ho scoperto che la casa che ho acquistato nel 2008, sviluppata su 2 piani,(piano terra ed un seminterrato con giardino) al piano seminterrato é accatastata come cantina e lavanderia (invece io ho la cucina, il soggiorno ed un bagno). La cucina, da planimetria, figura al piano terra dove peró non ci sono gli impianti per poterla installare.
    Ho scoperto questa difformità grazie all agente immobiliare incaricato della vendita che però ha bloccato tutto in quanto ritiene che un eventuale atto di compravendita potrebbe ritenersi nullo.
    Lei cosa mi consiglia per risolvere la situazione? Se dovessi riportare tutto come da progetto spenderei moltissimi soldi e soprattutto la casa perderebbe gran parte del valore...

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    1. l'immobile che ha acquistato probabilmente era nel medesimo stato di illegittimità quando le è stato venduto. Se le forme generali e le dimensioni del fabbricato sono comunque conformi al titolo edilizio, per effettuare la vendita sarà necessario ripristinare lo stato dei luoghi, o, comunque, provare ad accordarsi con l'acquirente. Di fatto lei possiede un piano terra con cantina al piano inferiore.

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  16. grazie per la veloce risposta. Ripristinare lo stato dei luoghi significa che dovrei portare allacci di gas, acqua ed altro eventualmente necessario al piano terra per riportare tutto come da planimetria o potrei chiedere il cambio di destinazione d' uso del seminterrato da C2 ad A2 in quanto rispetta le altezze e le proporzioni aeroilluminanti? nell' eventualità di dover riportare tutto come in planimetria catastale chi dovrebbe sobbarcarsi la diminuzione di valore dell' immobile?

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    1. il cambio d'uso lo vedo altamente improbabile su locali parzialmente o totalmente interrati, oltre comunque ad avere dei costi notevoli soprattutto in caso di sanatoria. Comunque potrebbe commissionare ad un tecnico uno studio di fattibilità per capire le eventuali possibilità. L'immobile attualmente "vale" per quello che è: un tot mq residenziali al piano terra, un tot di mq non residenziali al piano interrato.

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  17. Buongiorno,
    mi complimento per il post e l'ampiezza degli argomenti trattati nonché la professionalità con cui li tratta. Mi collego al post per avere il suo parere sulla situazione di seguito. Anni fa ho stupidamente acquistato un appartamento con ben due soppalchi abusivi in muratura. Ora mi trovo nella situazione di ristrutturare casa e vorrei rendere l'appartamento vendibile. Mentre il soppalco più grande verrà abbattuto, ho qualche dubbio su quello piccolo che è in muratura di circa 2,66 mq, ha una altezza inferiore ad 1,5 l'antibagno sottostante ha cosi una altezza di 2,05 e da qui la soletta è di 20 cm. La superficie catastale è di 64mq. Dovendo ristrutturare casa mi chiedo quindi se dichiarando il soppalco rientro in una situazione di legittimita o se a suo avviso anche dichiarandolo rischio di avere eventuali problemi in fase di vendita visto che la superficie, se l'ho calcolata correttamente rispetto alla superficie catastale, sarebbe superiore al 2%.

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    1. l'altezza del bagno a 2,05 è in violazione del DM sanità e delle disposizioni della quasi totalità dei regolamenti edilizi: per questo non può essere sanato. comunque un solaio in muratura avrebbe bisogno del progetto strutturale, dunque temo sia preferibile demolire anche quello più piccolo. Comunque si faccia consigliare dal suo tecnico di fiducia.

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  18. Buongiorno,
    attualmente in un locale cantina di un seminterrato, di pertinenza di abitazione accastata come "abitazione di tipo economico" sono stati realizzati un servizio (bagno completo) ed una cucina.
    Ora mi trovo nella necessità di vendere l'immobile.
    Partendo dal presupposto che il comune presumibilmente non intende concedere alcuna autorizzazione ad eventuale istanza di sanatoria, prima di procedere alla vendita dell'immobile, consiglia di ripristinare i luoghi rendendoli aderenti al progetto originario?
    Si può eventuale rendere il ripristino "non permanente", al fine di consentire all'acquirente, qualora interessato, di poter sfruttare gli impianti esistenti?
    I locali in questione non incidono sull'agibilità dell'immobile, in quanto il piano terra (cat.A3) è pienamente conforme all'accatastamento, completo di ogni sua parte e privo di vizi.
    La ringrazio in anticipo per la disponibilità.

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    1. dato che molto difficilmente la situazione potrà essere sanabile, conviene il ripristino, che deve essere definitivo. Poi se il futuro acquirente vorrà rifare le stesse opere, saranno affari suoi...

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.