superbonus e aumento del valore catastale

 Il superbonus 110% al momento di scrivere il presente post è ormai giunto alla sua conclusione, almeno per quanto riguarda gli aspetti dell'appetibilità e della sua concreta applicabilità, ma non si esauriscono le novità normative che lo riguardano, le quali purtroppo sono spesso negative. Una delle notizie più rilevanti dell'ultimo periodo è relativo al fatto che alcuni esponenti dell'attuale Governo hanno sollevato il tema dell'aumento di valore catastale dell'immobile conseguente all'esecuzione di opere di miglioramento edilizio: con questo post vorrei cercare di fare chiarezza e dare una guida per quanto possibile fare in un blog.

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Premetto che questo è un post lungo e complesso: in rete, prima di decidere di scrivere questo testo, ho trovato su questo tema notizie frammentate, parziali, disorientanti, soprattutto perché nessuno ha affrontato il tema del valore catastale nella sua completezza e partendo dall'inizio. Se non si parla prima del concetto di valore catastale e di come questo viene determinato e del perché non c'entra (quasi) nulla con il valore economico degli immobili, non si può comprendere appieno il criterio che si ritiene si debba applicare alla valutazione dell'impatto del superbonus sui valori catastali. Dunque mi scuserete, ma questo post non può essere breve. Attenzione inoltre al fatto che questo post è frutto delle mie personali valutazioni fatte al momento di pubblicare il testo (fate riferimento alla data di pubblicazione), dunque le riflessioni e le affermazioni che farò potranno essere smentite o superate da successivi provvedimenti o circolari (dei quali peraltro, come vedrete se leggerete fino in fondo, io stesso auspico la pubblicazione). In linea di principio, ricordate sempre che tutto quello che trovate scritto in questo blog è riportato a solo titolo di condivisione di conoscenze e di idee e di collaborazione tra tecnici e tra tecnici e cittadini, e ciascun tecnico o privato cittadino che deciderà di fare uso di quanto qui riportato lo farà sempre e solo a proprio rischio e pericolo senza che il sottoscritto possa ritenersi responsabile di alcunché.

Occorre subito sgomberare il campo dal primo dubbio: non si tratta di una questione nata con il superbonus ma, bensì, di un qualcosa già esistente nella norma italiana. Per comprendere il discorso anche per chi non è un tecnico, bisogna fare un piccolo passo indietro: il catasto è una struttura amministrativa che non ha altra finalità se non quella di tenere traccia del valore economico degli immobili ai soli ed esclusivi fini di consentire di potervi applicare una tassazione equa e proporzionata. Il catasto non ha altre finalità, sebbene i documenti depositati nel corso degli anni presso questa struttura amministrativa possano avere anche altre utilità, anche ai fini urbanistici in limitati e circoscritti casi.

La logica del catasto dunque vuole che il valore economico, che viene stimato attraverso procedimenti diversi a seconda della categoria catastale a cui l'immobile appartiene, venga riprodotto nella "rendita catastale" sulla base della quale si applicano le tasse (sostanzialmente, l'IMU e la rendita dei fabbricati a fini IRPEF): tuttavia, occorre chiarire fin da subito che la rendita catastale non è legata ai criteri del mercato immobiliare, sicché il "valore catastale" degli immobili difficilmente finisce col coincidere con il valore economico reale del bene immobiliare, soprattutto nelle zone in cui i valori immobiliari sono elevati (cioè le grandi città o le sacche economiche speciali in cui i valori immobiliari sono influenzati da altri fattori, tipo Portofino giusto per fare un esempio). Occorre quindi chiarire prima di tutto che il valore "catastale" non è il valore "immobiliare" e se vi è coincidenza fra le due è più un caso che una regola.

La rendita catastale è determinata in diversi modi, a seconda che l'immobile abbia il carattere dell'ordinarietà o meno. Gli immobili ordinari sono quelli di cui vi è abbondanza nella zona commerciale o che rivestono in assoluto un carattere di tipicità e replicazione, ma tipicamente sono le abitazioni, i negozi, i posti auto e box auto, i laboratori, ovvero tutti gli immobili che ricadono nelle categorie A, B e C. Gli appartamenti si trovano nelle categorie A ed in genere sono A/2 o A/3, più raramente A/4, A/7 e A/1. Negli immobili di queste categorie "ordinarie" la rendita catastale viene determinata in modo tabellare attribuendo all'unità la corretta categoria (A/2 o A/3 ad esempio), determinandone la consistenza (per la categoria A si determina in vani e non in metri quadri, anche se sulla visura catastale trovate anche questo dato il quale però ai fini della rendita non rileva), e stimando la corretta classe di appartenenza. Nella visura catastale di casa vostra difatti troverete questi tre dati che influenzano la rendita: la categoria (ad es. A/2) la consistenza (ad esempio 5,5 vani), la classe (ad esempio 4): questi valori sono specifici per il vostro appartamento anche se possono essere ricorrenti nel fabbricato e nel loro insieme si chiamano classamento, mentre altri parametri sono invece generali, come la zona censuaria o la sezione urbana (variano da comune a comune). la combinazione di tutti questi valori determina, come detto in modo tabellare in base ai valori d'estimo catastali, la rendita catastale.

esempio di una visura catastale, con i dati di classamento di una
unità immobiliare ad uso residenziale. il dato della "superficie catastale"
è riportato nelle visure a mero titolo informativo, non avendo
tale dato nessuna rilevanza ai fini della rendita catastale. La rendita
si ottiene per valore tabellare in base ai valori della zona censuaria,
della categoria, della classe e della consistenza.

Nella rendita, come è facile capire, alcuni valori non cambiano anche se si effettuano lavori importanti su un immobile: la categoria catastale A/2 o A/3 ad esempio non può essere cambiata perché fa parte delle caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare ma anche dell'edificio in cui è inserita, mentre la consistenza varia solo se si effettuano opere interne di diversa distribuzione spazi interni che incidono appunto sul numero dei vani (per fare un esempio per certi versi anche non del tutto corretto, se avete un appartamento con un soggiorno di 22 mq questo conta 1 vano, ma se decidete di isolare la cucina dal soggiorno creando un living di 15 mq ed una cucina di 7 mq, conteranno ciascuno 1 vano quindi la consistenza catastale aumenterà di un vano - attenzione: questa affermazione può non essere vera perché il calcolo viene eseguito da un tecnico che deve tenere conto delle caratteristiche di tutto l'immobile e non solo del singolo vano). Dunque in caso di lavori superbonus di efficientamento energetico difficilmente si avrà variazione di categoria e consistenza catastale, mentre la zona censuaria in modo assoluto non può cambiare perché dipende dalla zona territoriale.

Dunque l'unico fattore che incide sulla rendita catastale e che può fluttuare in base alle caratteristiche specifiche dell'immobile anche a seguito dell'esecuzione di opere edilizie o di efficientamento è la classe catastale. La classe è un valore che deve essere stabilito dal tecnico classatore all'interno di una scala che è predeterminata dal catasto: ci sono zone in cui le unità A/2 hanno un massimo di 6 classi, mentre altre in cui ve ne sono solo 4 o altre in cui ve ne possono essere 7 o 8: anche questo dipende dalle zone e dalla sua tipicità. la classe 1 è quella che ha le tariffe d'estimo più basse, le altre a salire hanno valori proporzionalmente maggiori; tra la classe minima e la classe massima il valore può essere anche più del doppio, quindi la forbice valutativa è ampia. Considerate che le regole che si applicano oggi al catasto sono state scritte alla fine degli anni trenta del novecento, quindi sono criteri di estimo risalenti a novanta anni fa: tuttavia anche all'epoca si sviluppò un meccanismo che non fosse necessariamente collegato al mercato immobiliare ma che potesse offrire un calcolo oggettivo e che potesse essere controllato dal catasto aggiornando le tariffe d'estimo volta per volta, cosa che poi nel tempo non è stato fatto. Rimane comunque un meccanismo che produce dei valori non rispondenti a quelli commerciali.

Facciamo un esempio di valore catastale. La rendita catastale dovrebbe rappresentare l'affitto annuo che un immobile è in grado di produrre se immesso sul mercato locativo. Un appartamento a Roma, zona est, semi-periferia (l'esempio sopra riportato) di circa 100 mq lordi ha il seguente classamento: categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, zona censuaria 5, ed ha una rendita attribuita di 1.200 euro circa (attenzione: qualunque altro appartamento che fosse A/3 di classe 4 di 5,5 vani nella stessa zona avrebbe lo stesso, identico valore): un po'poco considerando che sul mercato degli affitti potrebbe rendere da otto a dieci volte tanto. Il meccanismo per calcolare il valore "catastale" di un immobile per la finalità del calcolo dell'IMU prevede di moltiplicare la rendita per dei fattori che variano, peraltro, al variare se si tratta di prima casa o no, il che è inconcepibile riguardo al concetto del valore di mercato che non tiene conto di tale fattispecie (se vendete un immobile, il fatto che per voi o per l'acquirente sia prima o seconda casa non varia il valore di vendita): comunque considerando l'ipotesi che non si tratti di prima casa, l'appartamento dell'esempio avrà un valore pari a: rendita catastale aumentata del 5% x 120, totale circa 150.000 euro, a fronte di un valore di mercato, per esperienza, pari a circa il doppio. Dunque con un semplice esempio abbiamo visto che la rendita catastale è "sballata" di un fattore 8 rispetto al mercato, mentre il "valore catastale" lo è di un fattore 2. Questo solo per dimostrare che si tratta di valori fittizi, concepiti per far pagare le tasse in modo proporzionato ed equo, ma usando criteri che non appartengono a quelli della stima economica degli immobili: non si tratta di un errore o di un sistema sbagliato, è un criterio semplificato che per anni a funzionato e che continua ad essere congruo rispetto alle sue finalità.

Non va confuso il classamento delle unità ordinarie con la stima economica delle unità immobiliari appartenenti alle categorie speciali e particolari che sono quelle appartenenti alle categorie dei gruppi D (immobili a destinazione speciale non ordinara tipo fabbriche, impianti industriali, palestre, centri commerciali, ospedali con finalità di lucro) ed E (immobili non ordinari a destinazione particolare, si tratta in genere di strutture di uso pubblico come edifici difensivi quali caserme, oppure porti, aeroporti, cimiteri, ospedali pubblici, chiese), dove in effetti il procedimento di stima prevede di determinare una rendita secondo dei principi che sono più vicini a quelli della valutazione immobiliare del libero mercato ma, anche qui, il tutto avviene con criteri diversi mediante i quali si ottengono comunque valori non "commerciali". Ci si può confondere perché nel procedimento di stima della rendita di queste unità particolari e speciali bisogna considerare il valore degli impianti integrati nell'edificio ma, ripeto, è un qualcosa di completamente diverso rispetto a quanto si sta dicendo in questo post.

Veniamo adesso al punto: che tipo di verifica bisogna fare per capire se un immobile deve essere adeguato dopo dei lavori legati al superbonus? la legge indica che in tal caso bisogna verificare quale sia la quota di valore immobiliare su cui il superbonus ha eventualmente inciso, e determinare se tale valore supera o meno la soglia del 15% del valore iniziale dell'immobile. Vediamo anzitutto i riferimenti normativi:

• art. 1 comma 86 L 30 dicembre 2023 n°213: "L'Agenzia delle entrate, con riferimento alle unita' immobiliari oggetto degli interventi di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilita' e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell'immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati". questo è il comma che ha fatto nascere il tema di cui si parla in questo post. notate che si fa espresso riferimento alle sole procedure di superbonus;
• i commi 1 e 2 del DM 701/1994 citati nel passaggio sopra si riferiscono alla istituzione della procedura DOCFA che è l'attuale strumento attraverso il quale si presentano le variazioni o iscrizioni catastali all'agenzia delle Entrate (ad oggi esclusivamente per via telematica da parte del tecnico abilitato).

Dunque si comprende che l'eventuale adeguamento del valore catastale degli immobili deve avvenire mediante un DOCFA presentato dallo stesso interessato agli interventi dietro indicazione del direttore lavori che, secondo la norma, appare essere il soggetto preposto alla valutazione dell'incidenza delle opere superbonus sul valore, ma non necessariamente o non esclusivamente deve essere il tecnico che compila e trasmette le variazioni.

A questo punto, occorre effettuare la valutazione dell'incidenza del valore delle opere rispetto al valore complessivo dell'unità immobiliare: ma da dove deriva questo valore percentuale del 15% che non risulta riportato nella normativa? Nel Vademecum Docfa edizione 2022 pubblicato dall'Agenzia delle Entrate (un documento veramente ben fatto, a parere di chi scrive) a pag. 65 del documento è specificata la causale di variazione che, in caso, andrebbe utilizzata ovvero altre: riqualificazione parti comuni. Come indicato in questa circolare, che, attenzione, produce prassi ma non produce legge, è indicato che la variazione deve essere presentata se la redditività dell'immobile subisce un incremento maggiore del 15%, ed ammesso comunque che l'immobile non debba subire una variazione catastale per altri motivi che non siano gli interventi superbonus, nel qual caso la variazione è dovuta a prescindere.

Dunque come determinare questo incremento di valore? la procedura DOCFA al suo interno non contiene strumenti per eseguire questa valutazione, dunque è necessario che il tecnico si adoperi secondo le proprie possibilità e disponibilità ma, attenzione, si tratta a parere di chi scrive di una valutazione dell'oggettiva variazione del valore economico e non una variazione diretta della rendita catastale perché, come detto, nel DOCFA stesso non sono contenuti strumenti per il calcolo dell'incidenza del valore degli impianti comuni, a meno che non si tratti del classamento di edifici appartenenti alle categorie speciali e particolari dunque non abitazioni ed altri edifici ordinari.

Da come indica il vademecum sembra necessario eseguire una valutazione economica, ovvero una stima immobiliare, per valutare l'effettiva incidenza delle opere edilizie sul valore del bene. A questo punto appare che le regole da applicare a questa procedura non siano più quelle del catasto quanto piuttosto quelle della valutazione economica delle unità immobiliari: in questo caso occorrerà quindi fare una vera e propria stima, ma con l'accortezza di effettuarla per differenza tra il valore prima dell'esecuzione delle opere, e quello dopo. Sicuramente, uno dei criteri da tenere in considerazione sarà quello relativo al fatto che l'immobile ristrutturato avrà - almeno teoricamente - un vantaggio in termini di minor consumo energetico, dunque già in base alle previsioni future di minor spesa per riscaldamento ed acqua calda sanitaria si potrà stimare un valore da attribuire all'intervento, il tutto parametrato alla spesa effettivamente sostenuta (dallo Stato) la quale però non può confluire tutta nella differenza di valore, perché nel settore immobiliare gli investimenti non necessariamente si traducono pari pari in aumento di valore. Peraltro, l'applicazione di un cappotto termico o, in generale, l'esecuzione di opere di efficientamento energetico non necessariamente è da considerarsi un intervento di "maggior valore" rispetto al preesistente, perché come finitura estetica alla fine quasi certamente non cambierà nulla: il maggior valore, se esiste, è solo determinato dal minor consumo energetico che tale intervento comporta, ma non da un oggettivo innalzamento della preziosità o qualità estetica del fabbricato, e senza considerare il fatto che un cappotto termico eseguito all'esterno dell'involucro edilizio può esporre il fabbricato a possibili future spese di manutenzione maggiori rispetto ad un "normale" intonaco: questo tanto per fare un esempio del fatto che effettuare la stima economica di un efficientamento energetico non è una operazione affatto semplice né del tutto oggettiva. Si tratta comunque di una valutazione che deve essere eseguita da un tecnico in grado di valutare l'intervento nel suo complesso: la stessa logica catastale prevede che il tecnico classatore abbia un certo margine di discrezionalità nella determinazione dei valori della rendita, anche "forzando" i valori automatici determinati da DOCFA.

Ma andiamo avanti.

Ammesso che il tecnico abbia trovato un corretto criterio di valutazione ed abbia dunque eseguito una stima economica dell'aumento di valore dell'immobile, come si può tradurre questo in un aumento della rendita? qui torna in gioco tutto quanto detto prima, ovvero la determinazione del classamento: la rendita catastale che deriva dal DOCFA come visto si basa sui parametri di classe, consistenza, categoria, e, generalmente solo la classe è un parametro determinabile in modo non oggettivo, in quanto è frutto (anche) della valutazione estimativa del tecnico incaricato. Dunque il tecnico dovrà trovare il modo di tradurre nell'eventuale determinazione della variazione della classe il maggior valore determinato per la singola unità immobiliare. Ciò potrebbe apparire semplice da un punto di vista tecnico in quanto si potrà facilmente fare una simulazione, tramite lo stesso DOCFA, di variazione della rendita catastale al variare della classe, valutando quindi quale è più opportuna in funzione dell'incremento di valore determinato: tuttavia, come detto la classe catastale va per singole fasce e non è possibile inserire valori intermedi, dunque è probabile che tra una classe e la successiva possa esserci un salto di valore superiore al 10%. Peraltro, se l'immobile si trova già nella fascia più alta della classe, non si potrà obiettivamente procedere a nessun adeguamento della rendita.

Inoltre, la classe a parere di chi scrive non può essere scelta come "variabile" per determinare la rendita, perché essa è determinata, per stessa previsione delle regole catastali, da dei parametri oggettivi e soggettivi che riguardano non solo l'unità immobiliare in sé o il fabbricato, ma anche il contesto urbanistico e la disponibilità di servizi nell'area che sono fattori che certamente non possono essere influenzati dalle opere di miglioramento eseguite sul singolo appartamento. Sempre nel prezioso vademecum DOCFA del 2022, nel punto in cui si indica come si determina la classe (pag. 34 del pdf linkato prima), si fa questo elenco di fattori:

Ai fini dell’attribuzione della classe di redditività per le unità immobiliari a destinazione ordinaria si avrà riguardo, principalmente, a tutte le caratteristiche estrinseche e, secondariamente, alle caratteristiche intrinseche della stessa, laddove non se ne sia già tenuto conto nell’attribuzione della categoria. Per “caratteristiche estrinseche” devono intendersi: l’ubicazione: in relazione al genere della località, verrà considerata la posizione e il collegamento con il centro degli affari, dei ritrovi, dei mercati, degli uffici e, in genere, delle infrastrutture quali scuole, farmacie, supermercati, banche; la salubrità della zona; l’esistenza e l’efficienza dei servizi pubblici di acqua, luce, gas, trasporti collettivi, manutenzione e pulizia stradale; la rispondenza della zona a particolari esigenze ed abitudini locali per l’esercizio del commercio e delle professioni o anche a particolari preferenze della popolazione. Per “caratteristiche intrinseche” devono intendersi, invece: l’esposizione prevalente; il grado di finimento e l’ordinario stato di conservazione e manutenzione; le caratteristiche igieniche ed estetiche; l’importanza e lo sviluppo dei servizi interni; le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali; la consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole unità immobiliari sono destinate; l’esistenza di servizi comuni.

Dalla lettura dei parametri sopra esposti, forse l'unico che può in qualche modo riferirsi ad opere di superbonus è, tra le caratteristiche intrinseche, quello relativo alla "importanza e lo sviluppo dei servizi interni", comunque è chiaro che, come accennato, i parametri che incidono sulla classe appaiono essere anche in questo caso oggettivi e legati non soltanto alle caratteristiche specifiche dell'immobile in sé, ma anche al contesto urbano ed ai servizi condominiali del fabbricato cui l'unità appartiene. Dunque in verità, solo in parte la classe è influenzata dal miglioramento dei servizi o dell'efficienza energetica, ed a tal proposito appare incongruo eseguire una variazione catastale della rendita basata sulla variazione di uno solo di questi parametri come se tutti gli altri fossero del tutto secondari.

Ma non è tutto: chi ci dice, difatti, che il classamento attuale del nostro appartamento rispecchi davvero il valore economico? come abbiamo visto all'inizio, il valore catastale non ha (più) nessun collegamento con il valore immobiliare oggettivo dei beni, dunque è probabile che il classamento attuale non rispecchi un valore che si possa coerentemente valutare come valore iniziale ai fini del calcolo, anzi è possibile che il classamento attuale dell'immobile sia già congruo con le opere eseguite, magari perché si tratta di un classamento già superiore a quello che è il valore relativo degli immobili. Nella mia (lunga) esperienza di pratiche catastali, mi sono imbattuto spesso in fabbricati gemelli, costruiti con lo stesso progetto e durante gli stessi anni, posti nella stessa strada, che sono stati accatastati in modo diverso (ad esempio, un fabbricato tutti appartamenti A/3, l'altro tutti A/2, pur essendo di identiche caratteristiche) perché diversa fu la valutazione del tecnico classatore dell'epoca, e ciò già da solo comporta che le unità immobiliari di questi edifici pure gemelli hanno differenze di rendita di anche il 20% fra loro, pur avendo identici valori economici.

Appare comunque chiaro che se l'appartamento si trova già nella classe catastale più alta possibile, non sarà dovuto (perché impossibile) nessun aumento della rendita catastale, perché è come se l'immobile possedesse già il valore massimo teorico possibile (ma il catasto avrà sempre facoltà di rivedere gli estimi aggiungendo ulteriori classi).

A parere di chi scrive, vi è poca obiettività in questo ambito e, a meno di una riscrittura completa delle regole che dominano l'ambito catastale (auspicata da decenni), appare ambiguo operare variazioni catastali per adeguarsi alle eventuali fluttuazioni di valore superbonus. In ogni caso, ai colleghi che sono stati o sono direttori lavori di opere superbonus, soprattutto a propria tutela, suggerisco di effettuare comunque queste stime della differenza del maggior valore prodotto dalle opere di efficientamento e consegnarla alla committenza, evidenziando se tale valore superi o meno la soglia del 15% rispetto al valore economico precedente i lavori, perché questo comunque appare essere il criterio che fa scattare la necessità di valutare se dover produrre un nuovo accatastamento. Vista dalla prospettiva dell'Agenzia delle Entrate, le eventuali lettere di compliance che questa vorrà inviare potranno essere oggetto di ricorsi facili da perdere, se non vi sarà una norma specifica a cui fare riferimento per armonizzare i valori catastali con i valori immobiliari, o laddove dovesse mancare l'oggettività della valutazione in rapporto al valore teorico, senza contare il fatto che lo strumento che l'Agenzia usa per la valutazione degli immobili (l'osservatorio del mercato immobiliare) non tiene conto dei valori di efficienza energetica, o almeno non ancora.

Laddove invece potrebbe essere più semplice valutare l'aumento di valore è negli interventi di demolizione e ricostruzione eseguiti con superbonus, perché in questi vi è completa sostituzione di tutto l'elemento edilizio e dunque è prevedibile un incremento del valore di tutti i parametri di qualità dell'immobile, ma in questo caso un nuovo accatastamento è comunque e necessariamente dovuto, dunque il tecnico dovrà eseguire una valutazione del classamento partendo di fatto da zero.

Naturalmente, anche gli eventuali interventi di efficientamento sismico eseguiti in concomitanza con quelli superbonus possono aver comportato un incremento del valore immobiliare e si suggerisce, in caso, di mettere in conto anche questi che forse possono avere criteri di stima teoricamente più semplici.

in sintesi, per eseguire la verifica dell'aumento valore, suggerisco di procedere nel seguente modo:

• fare una indagine dei classamenti degli edifici limitrofi a quello in stima, per vedere soprattutto le categorie e le classi prevalenti e "tipiche", e valutare se l'immobile in stima ha una classe congrua o se già non abbia una classe "sovrastimata", nel qual caso forse il valore catastale può ritenersi già adeguato. la valutazione, però, deve essere fatta da un tecnico che sia possibilmente contemporaneamente esperto sia di catasto che di stime immobiliari;
• eseguire una stima economica del valore delle opere eseguite: se di efficientamento energetico, valutando la minore spesa futura attesa per consumi energetici ed attualizzandola (come se fossero redditi futuri da capitalizzare), ma senza ignorare eventuali maggiori presunti costi futuri per manutenzioni più onerose o nuovi costi prima assenti (per esempio nel caso di installazione di impianti più complessi di prima e che richiedono contratti di assistenza più corposi); se di efficientamento sismico, la stima è oggettivamente più complessa ma dei parametri si possono comunque trovare, il tutto rapportato all'investimento che non può essere semplicemente sommato al valore immobiliare;
• valutare se la stima di cui al punto precedente produce un valore economico superiore al 15% del valore iniziale del bene e, se sì, informare la committenza della eventuale necessità di presentare un DOCFA con causale "altre: riqualificazione parti comuni" con solo adeguamento della rendita mediante variazione della classe, trovando uno "scaglione" di nuova classe coerente con l'effettivo incremento di valore dimostrato.

Ritengo comunque che sia opportuna l'emanazione di una circolare specifica per la determinazione dei criteri posti alla base di queste valutazioni, in assenza della quale appare tutto oggettivamente aleatorio.