domenica 6 maggio 2018

realizzare posti auto su area pertinenziale

Può capitare di avere la possibilità di realizzare dei posti auto su aree private scoperte: ovviamente non è assolutamente sufficiente prendere un secchio di vernice e dipingere per terra un rettangolo, ma per ottenere un posto auto occorre chiedere una idonea autorizzazione, perché si tratta da un punto di vista sia urbanistico che catastale di creare una nuova unità immobiliare, con un proprio valore, una propria capacità di produrre reddito, un proprio impatto sulla città.


Come al solito su questo blog, focalizzerò l'attenzione procedurale sulla città di Roma, anche se le procedure catastali sono invece identiche per tutto il territorio nazionale. Altre città potrebbero avere delle sfumature autorizzative diverse, stante il fatto che anche nella stessa Roma non c'è uniformità di pensiero.

urbanistica

per realizzare un posto auto, la prima cosa da fare è presentare una richiesta di autorizzazione. Secondo la circolare dipartimentale di armonizzazione delle procedure edilizie pubblicata nel 2012 i parcheggi privati possono essere reperiti secondo differenti modalità a seconda che si tratti di posti auto a raso o interrati, ovvero che intervengano su aree libere inedificate ovvero già edificate.

La circolare, da ritenersi ancora valida, anche se non è possibile ignorare l'introduzione di una seppur generica indicazione contenuta nel decreto SCIA 2, distingue diverse casistiche, in funzione del titolo edilizio, o dell'intervento edilizio, a cui fare riferimento:

  1. parcheggi privati pertinenziali, specificatamente realizzati ai sensi della L. 122/89 c.d. legge Tognoli;
  2. parcheggi privati su aree inedificate;
  3. parcheggi privati su aree già edificate;
per le sole categorie 2 e 3 di cui sopra, vengono individuate delle sotto-categorie. la prima sotto-categoria ha qualche differenza tra le varie applicazioni, mentre le altre due sono uguali:
  1. interrati o parzialmente interrati, ma sempre con copertura a verde pensile, salvo casi specifici;
  2. a raso sulla superficie ma coperti con strutture comunque stamponate tipo tettoie o loggiati (quindi esclusi i box auto a raso);
  3. a raso scoperti, con sola sistemazione delle pavimentazioni esterne, seguendo le norme sulla permeabilità dei suoli.
Secondo la circolare sopra citata, gli interventi di cui al punto 2 del primo elenco (parcheggi su aree libere inedificate) sono sempre soggette a permesso di costruire, e neanche autorizzabili in SCIA ad esso alternativa, in quanto in ogni caso si ritiene intervento di nuova edificazione.

Sono invece realizzabili in autorizzazione o in SCIA alternativa gli interventi 3.1 e 3.2 (in SCIA ci si può andare solo se le superfici da realizzare non superano il 15% della SUL degli immobili cui sono asservite, come impongono le NTA del PRG nell'individuare così gli interventi di AMP e, dunque, a mio parere va da se che quando ci si trova in città storica si può andare solo in autorizzazione).

In SCIA ordinaria invece ricade il caso 3.3, secondo la circolare.
Tuttavia, come accennato, non può ignorarsi quanto descritto al punto 27 sezione II dell'allegato A del Decreto SCIA 2, secondo il quale sono attività edilizia libera le "pavimentazioni di aree esterne [...] anche per aree di sosta". Purtroppo l'allegato A citato non contempla espressamente le aree a parcheggio e quindi non le "classa" secondo le nuove definizioni delle istanze edilizie (CILA, SCIA, SCIA alt, autorizzazione), dunque da un lato si dovrebbe considerare tuttora valida la circolare dipartimentale; dall'altra invece si potrebbe considerare subentrata ormai l'attività libera ma valevole esclusivamente per la realizzazione di parcheggi a raso, comunque escluse tutte le altre casistiche. In ogni caso, di quanto detto si può dare una interpretazione più rigida: i parcheggi privati si devono considerare unità immobiliari a tutti gli effetti, che si verrebbero a creare laddove prima inesistenti: questa operazione può ritenersi urbanisticamente più invasiva, con ciò ritenendo che la dizione di "aree di sosta" sia da riferirsi per esempio alle zone di parcheggio di attività commerciali su suolo privato tipo ristoranti o similari, oppure quando, in un area cortilizia condominiale, si decide di perimetrare dei posti auto ma lasciando l'area di proprietà comune, senza cioè creare nuove unità immobiliari.

Personalmente, nel dubbio, ritengo, facendo un discorso cautelativo, che nella realizzazione anche di semplici parcheggi a raso, privati o pertinenziali, si debba operare attravero SCIA ordinaria.

Ecco dunque in sintesi la procedura autorizzativa che a mio parere va seguita per ciascuna casistica:
  • SCIA ordinaria: realizzazione di parcheggi privati a raso su aree già edificate (aree di pertinenza di edifici già realizzati); interventi in attuazione della c.d. legge Tognoli;
  • SCIA in alternativa all'autorizzazione o autorizzazione: realizzazione posti auto interrati o fuori terra ma coperti con strutture stamponate, se la superficie dell'intervento non supera il 15% della SUL del fabbricato cui sono asserviti (devono essere asserviti altrimenti sono nuova costruzione a prescindere);
  • Autorizzazione: qualunque tipo di intervento di realizzazione di nuovi posti auto, sia interrati sia a raso, se su aree libere inedificate
Per l'ultimo punto, ovvero il caso di parcheggi realizzati su aree libere, magari anche esterne ai centri abitati, il fatto che serva il permesso di costruire è stato confermato anche da diverse sentenze tra cui una delle ultime in termini temporali è sent. Cass. pen. sez. III n°25445 del 9 settembre 2020. La ratio è che la realizzazione di parcheggi in tali casi implica il mutamento d'uso del suolo in via permanente.

Per quanto riguarda i box auto a raso può valere la pena fare un approfondimento. Questi possono essere realizzati in due modi distinti: o mediante la legge tognoli, che prevede espressamente di poterli realizzare in deroga agli strumenti urbanistici, ma purché siano resi pertinenziali di unità immobiliari esistenti, ovvero attraverso la procedura "libera" seguendo le regole del PRG di Roma. In questo secondo caso, i box possono essere realizzati fuori terra ma in questo caso devono seguire una regola precisa: la superficie di questi box non deve superare la quota di parcheggi privati prevista per il fabbricato preesistente. Altrimenti, possono comunque essere realizzati ma in questo caso "erodono" la SUL edificabile, ed ovviamente il suolo deve ammettere la destinazione a "parcheggi non pertinenziali".

ovviamente in tutti i casi di realizzazione di strutture fuori terra, siano esse tettoie o box, rientrando pienamente, per consolidata giurisprudenza, nella classificazione di "costruzioni fisse" devono rispettare tutte le regole sulle distanze tra le costruzioni.

Per i box auto interrati o comunque in generale per i posti auto ricavati in spazi interrati o emergenti non più di 80cm, se resi pertinenziali di unità immobiliari (singoli box o singoli posti auto) o di unità edilizie (autorimesse collettive ad uso condominiale), non vi sono mai problemi di superficie lorda in quanto espressamente ne sono sempre esclusi (NTA PRG, art. 4, comma 1 lett d). ovviamente il discorso non vale per le autorimesse in cui vi si svolge l'attività di parcamento a pagamento.

Va da se anche che il cambio di destinazione d'uso verso parcheggi pertinenziali nei locali interrati è da considerarsi praticamente sempre ammessa, fatta salva la indispensabile necessità di verifica in dettaglio della fattibilità (ed occhio, nel caso, ai necessari adeguamenti antincendio). In eventuali cambi d'uso, si deve considerare che la destinazione a parcheggi ha carico urbanistico nullo, dunque gli standard non sono dovuti e non vanno compensati. per quanto riguarda le urbanizzazioni, anche qui vanno ritenute destinazioni non soggette. Dunque l'unica onerosità, da valutarsi caso per caso, sarà quella relativa al contributo sul costo di costruzione.

Spesso mi è capitato di ragionare sul seguente tema: la "trasformazione" di un posto auto pertinenziale in un locale interrato in box auto, mediante semplice realizzazione di tramezzature e apposizione di una saracinesca sotto quale regime autorizzativo deve ricadere? tecnicamente si tratta di una semplice diversa distribuzione spazi interni, quindi ricadrebbe in semplice CILA, ma si potrebbe sostenere anche che vi è il cambio di natura sostanziale dell'unità immobiliare quindi potrebbe non essere sbagliata anche la SCIA: anche in questo caso occorre grande attenzione alle norme antincendio e, se il locale è già soggetto ad autorizzazione, prima di procedere occorre ottenere l'autorizzazione antincendio con la nuova distribuzione.

catasto

catastalmente, le procedure sono ovviamente completamente diverse e sono indipendenti dal discorso della pertinenzialità, che è una cosa che risulta solo a livello notarile.

Se si realizzano solo posti auto a raso, senza strutture nè interrate nè fuori terra stamponate, e se interveniamo su un area che al catasto terreni è già "ente urbano", si procederà con la costituzione di nuovi subalterni, individuati nello specifico elaborato planimetrico, che dovrà essere redatto anche se non esiste quello del fabbricato esistente.

In tutti gli altri casi, quindi in caso di strutture interrate o tettoie, bisognerà prima procedere con un tipo mappale per l'inserimento delle "costruzioni", e poi procedere con la costituzione dei nuovi sub nella idonea categoria catastale.

In caso di intervento su area che al C.T. risulta ancora non urbano, bisognerà prima portarlo all'urbano (eventualmente frazionandolo) e poi procedere come sopra.

71 commenti:

  1. gentilissimo Marco, post interessante su di un tema ampiamente lacunoso. Condivido la mia recente esperienza al municipio 5: per la richiesta di un passo carrabile per un cancello (con numero civico e risultante nell'ufficio toponomastica) per accedere a un'area pertinenziale privata di una porzione di bifamiliare, mi chiedono in principio la scia (effettivamente nella vecchia modulistica comunale c'era la voce spuntabile: parcheggio a raso su aree asservite a fabbricati esistenti) poi, visto che l'area è pavimentata e sarebbe un intervento senza opere (parcheggio scoperto.. insomma basta dipingere un rettangolo di 2,5 x 5 mt!) mi dicono che va bene la CILA (pertinenze minori) oltre ovviamente all'accatastamento.

    Ancora non ho depositato la pratica, mi avevano convinto sulla CILA ma a questo punto mi ricredo e penso che vada fatta la SCIA (con tutta la mole di lavoro, copie e pagine che comporta!) il problema è che nella nuova modulistica della SCIA non c'è la voce parcheggi! secondo te si può aggiungere?

    ti ringrazio anticipatamente e aggiornerò su eventuali sviluppi.

    Gabriele

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    1. occorre individuare l'intervento più similare tra quelli possibili. purtroppo la modulistica unificata non brilla per aderenza alla realtà. andrei anche io in SCIA "per non sbagliare".

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    2. gentilissimo Marco, ti ringrazio per la risposta. Purtroppo non esiste una voce "similare" nella nuova SCIA alla realizzazione di un parcheggio a raso privato in cortile pertinenziale! Andrò per l'ennesima volta al municipio a chiedere informazioni..ma tanto ogni volta dicono cose diverse! in ogni caso è una follia che per "disegnare" un rettangolo di 2,5x5 mt servano 40 pagine di scia, strisciata, pagamento via bonifico, fine lavori e collaudo..il tutto in triplice copia!

      aggiornerò su eventuali sviluppi!

      PS: ma secondo te proprio non potrebbe rientrare in "pertinenze minori" (in Cila)?

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    3. potrebbe, ma occorre aspettare a mio parere che venga pubblicato il glossario unico degli interventi non di attività libera, altrimenti è molto ad interpretazione. Quando c'è rischio di sbagliare interpretazione, io preferisco salire di titolo, anche se non è del tutto corretto neanche fare così.

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  2. Buongiorno Marco, mi accodo alla discussione per porti un quesito inerente alla stessa. Una mia cliente vorrebbe realizzare dei parcheggi a raso su di una corte di proprietà, su cui però grava un atto d'obbligo a favore del Comune di Roma, circa il mantenimento dell'area a giardino, stipulato per ottenere l'allora permesso di costruire dell'edificio. Secondo te è possibile realizzare i parcheggi?

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    1. nel PRG ad un certo punto c'è scritto che gli standard urbanistici sono "in genere" distribuiti tra verde e parcheggi, e non è detto che nel primo non possano essere implementati i secondi (magari con posti a raso senza pavimentazione, cioè mantenendo la superficie a verde).

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    2. Ho paura che la cosa potrebbe essere impugnata da altri condomini, che si affacciano sulla corte, in quanto nell'atto d'obbligo si parla propriamente di "giardino" e non di "verde". Il comune potrebbe opporsi, a fronte di un esposto?

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    3. non saprei occorre sentire il parere di un legale civilista dopo aver letto attentamente le indicazioni dell'atto d'obbligo.

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  3. Ciao Marco a livello urbanistico per frazionare un'autorimessa privata esistente, in tanti posti auto a raso (che poi verranno accatastati singolarmente ognuno con suo sub. + bcnc per le aree di manovra) cosa secondo te occorre presentare al municipio?

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    1. se già la destinazione è a parcheggio privato, potrebbe essere sufficiente una CILA, salvo verifica di ulteriori implicazioni urbanistiche da valutare.

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  4. Salve, secondo il suo parere, avendo a disposizione un'area di circa 1000 mq di mia proprietà dove ci sono degli alberi da frutta ormai alla fine della loro vita fruttifera, posso creare posti auto allo scoperto e a raso da affittare?
    Avrei però bisogno di creare un passo carrabile. C'é la possibilità di poterlo fare?
    Grazie per una eventuale sua risposta.
    Cordialmente, Aldo.

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    1. se non in contrasto con le norme del PRG può essere fattibile. serve comunque il permesso di costruire.

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  5. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  6. Sto vendendo un posto auto condominiale in un garage dove ci sono altri posti adiacenti, il posto auto e' accatastato ed ha assegnato un numero, il notaio contesta che non e' vendibile perchè va sistemato anche urbanisticamente,dato che la socità costruttrice non l'ha fatto a suo tempo . Attendo cortese parere se e'vendibile comunque o ha ragione il notaio

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  7. Salve Marco, sto eseguendo le pratiche (SCIA) per la realizzazione di parcheggi a raso scoperti su area già edificata. Volevo chiederle se devono essere obbligatoriamente asserviti alle unità immobiliari presenti sulla stessa area o possono anche essere venduti separatamente. Altri professionisti che hanno presentato le offerte per questo lavoro hanno specificato che con la SCIA i parcheggi devono essere di pertinenza delle abitazioni mentre con il PDC possono essere venduti. Sinceramente non ho trovato riscontro in nessuna normativa.

    Grazie anticipatamente per la sua risposta.

    Roberta

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  8. Salve, mi trovo nel caso in cui dei parcheggi pertinenziali a raso scoperti di un condominio sono stati accatastati, ma non vi è traccia di una pratica urbanistica...il notaio non stipula senza un titolo autorizzativo o una sanatoria! ma dal momento che sembra che a seguito del decreto Scia 2, questa sembra diventata attività a edilizia libera, è necessaria comunque la sanatoria? grazie

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    1. va valutato. ci si potrebbe rientrare se l'area comunque fosse destinata ab origine a parcheggio (per esempio nell'originario progetto di costruzione); altrimenti potrebbe ricadere nel caso 3.3 di cui sopra.

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    2. Buonasera, scusa se mi inserisco in questo post..ma ho anche io una situazione analoga a quella qui descritta, autorimessa collettiva condominiale, urbanisticamente rilasciata come tale, in cui la proprietà (un ente) al momento dell'assegnazione ha catastalmente frazionato l'autorimessa che era un'unica particella nei vari posti auto assegnati ai condomini. Dal punto di vista urbanistico non c'è cambio di destinazione, nè altro intervento rilevante, nessuna opera edilizia, pertanto secondo me tale divisione non richiederebbe una pratica edilizia. Potrei capire in che punto dell'attività edilizia libera, di cui al Decreto Scia 2, secondo te potrebbe rientrate? In un commento ad un post precedente di dicembre 2018, suggerivi invece la necessità della presentazione di una CILA. Ma perchè? Non capisco il riferimento normativo specifico...e comunque sei ancora di questo avviso o ci sono stati altri aggiornamenti che magari mi sfuggono? Grazie mille per la disponibilità e il confronto.

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    3. l'unico ravvisabile collegamento con l'edilizia libera è contenuto nel glossario unico, voci da 39 a 41, "pavimentazione di aree esterne pertinenziali" laddove dice che le opere di pavimentazione, "anche per aree di sosta" sono edilizia libera. La casistica non è ben circoscritta, e sembra riferirsi più ad aree esterne (giardini o spazi pertinenziali) da adibire a parcheggio per esempio per clienti (si pensi ad un agriturismo o al piazzale esterno pertinenziale di un supermercato) ma si adatta a forza invece ai casi di spazi pertinenziali di condomini o non si adatta per niente a spazi chiusi nati come autorimessa. Essendoci comunque un aumento delle unità immobiliari, anche in assenza di cambio d'uso, secondo me serve la pratichetta edilizia, che potrebbe essere anche una CILA, eventualmente, valutando caso per caso.

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    4. Grazie mille per la risposta e il confronto, scusa se rispondo solo ora ma il msg era finito in spam.

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  9. Salve, chiedo a chiunque possa aiutarmi.... Al momento del rilascio della concessione edilizia per la costruzione della mia abitazione, il comune mi ha obbligato a vincolare il piano terra come parcheggio pertinenziale. Mi chiedevo se, visto l'obbligo imposto dal comune, devo comunque richiedere e cosa ancor più dolorosa, pagare per avere l'accesso carraio con contestuale applicazione del cartello. Tengo a precisare che tra il garage e la strada pubblica vi è un marciapiede alto circa 15cm largo meno di un metro. Ringrazio chiunque possa darmi una mano a capire e un riferimento di legge da poter invocare.

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    1. il vincolo tra appartamento e box auto deriva probabilmente dal fatto che il complesso è stato edificato con strumenti agevolati o per il rispetto degli standard urbanistici; il passo carrabile invece è una questione distinta e, se vi sono i presupposti, è possibile ottenerlo facendo apposita richiesta e ottenendo l'autorizzazione per modificare - a proprie spese ovviamente - il marciapiede.

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  10. Buongiorno, Marco. Due anni fa fu presentata da terzo tecnico SCIA per la realizzazione su di un'area urbana di 30 tra posti auto e posti moto, di tipo a raso, scoperti, non pertinenziali. In realtà il progetto era - semplicemente - sbagliato, nel senso che non c'erano spazi e distacchi di manovra sufficienti. Fu presentata una SCIA in variante, senza progetto ma con la sola presentazione a fine lavori dell'elaborato planimetrico. Ciò nonostante, continuavano a sussistere in catasto due posti auto "fantasma", nel senso che esistevano soltanto su carta in quanto fisicamente non ci sarebbero entrati, nel piazzale. Al momento della vendita di alcuni tra gli ultimi posti disponibili, ad un'acquirente è venuta l'idea di contare quanti posti auto ci fossero effettivamente, rilevando una differenza con il numero di p.auto autorizzati, per cui il notaio chiede oggi venga sistemata la situazione a livello urbanistico. Due sono le domande: trattandosi di mera elisione progettuale di due posti auto non realizzati in quanto irrealizzabili, cosa è più opportuno eseguire: CILA o SCIA? Altra domanda: benché i posti auto fantasma in questione non siano stati ovviamente venduti, la pratica deve essere presentata dalla sola impresa realizzatrice, o anche da tutti i proprietari degli altri posti auto nel frattempo venduti? Grazie per il tuo parere sempre esaustivo!

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    1. non capisco perché è stata fatta una variante senza grafico: un atto amministrativo che è privo delle parti essenziali è nullo di fatto. bisogna vedere la situazione comunque credo occorra fare una sanatoria.

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  11. Gentile Marco,
    mi trovo in una situazione piuttosto complessa. Devo stimare un terreno di proprietà ecclesiastica al fine di realizzarne la vendita. Tale terreno fa parte dal punto di vista notarile di un complesso più ampio in cui ricadono una chiesa, un convento, una scuola e una stalla.
    Il terreno che si vuole vendere, estrapolato dal complesso ecclesiastico, si compone di:
    - una particella intera catastalmente a destinata a seminativo;
    - una porzione di particella catastalmente destinata a seminativo;
    - una porzione di particella catastalmente ente urbano (si tratta di una porzione di giardino su cui insiste l'ex stalla, quest'ultima però è esclusa dalla vendita del terreno).

    Secondo le NTA attuali, trattandosi di "Art. 86 - Servizi Privati", non ricadendo nel precedente PRG (1965, aggiornamento del 1974) in zona L, M2 o G4, sono esclusi interventi di Nuova Edificazione.

    Gli interventi ammessi dalle attuali NTA sono:
    - Manutenzione Ordinaria;
    - Manutenzione Straordinaria;
    - Restauro e Risanamento Conservativo;
    - Ristrutturazione Edilizia 1 e 2;
    - Demolizione e ricostruzione;
    - Ampliamento.

    Poiché però con la vendita il terreno viene slegato dal punto di vista notarile dal complesso ecclesiastico e perciò dai suoi fabbricati, viene meno la possibilità di attuare gli interventi ammessi dalle NTA (con particolare riferimento alla voce Ampliamento). Corretto?

    Dunque dal punto di vista urbanistico cosa potrei fare con tale terreno?

    Mi sento di escludere di poter realizzare dei parcheggi pertinenziali (in riferimento alla c.d. Legge Tonioli) visto che vengono a mancare i fabbricati di pertinenza a cui legarli.

    Si potrebbe pensare di poter fare dei parcheggi privati a raso o interrati su "aree non edificate"? Non farebbero cubatura e potrebbero non essere in contrasto con la non edificabilità del terreno. Corretto?

    Se non fosse possibile nemmeno realizzare dei parcheggi, il terreno in questione dovrebbe venir valutato solo come area a verde secondo i valori OMI per la categoria "seminativo"?

    La ringrazio per l'attenzione e le sue rubriche, sempre molto illuminanti,
    cordialmente
    Claudia

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    1. non credo di aver afferrato bene tutto comunque i parcheggi a raso potrebbero essere fattibili: ma va tutto approfondito con attenzione.

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  12. Dispongo di un giardino e vorrei costruire nella parte che affaccia su strada pubblica (attualmente su marciapiede da convertire in passi carrabili) in una serie di box coperti con serranda. Quale procedure e costi a Roma?

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    1. la realizzazione di box auto fuori terra salvo casi particolari richiede il permesso a costruire: occorre anzitutto valutare la fattibilità, dopodiché si può parlare di costi.

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    2. Qualora, per realizzare i box, fossero costruite delle tettoie fotovoltaiche mi sembra che non sarebbe necessaria alcuna autorizzazione in quanto rientrano nelle opere di edilizia libera. In questo caso, i box potrebbero essere chiusi lo stesso con serrande?

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  13. Salve Marco, vorrei anche io chiederti qualche delucidazione al riguardo. Mi hanno chiesto in un condominio del VIII Municipio di Roma, di trasformare un loro spazio che ad oggie una striscia di giardino/aiuola in dei parcheggi, circa n 10. I condomini sono tutti daccordo. Volevo sapere che pratica è meglio seguire, una scia? e in fase di accatastamento come funziona, va accastastato con un nuovo sub ogni singolo parcheggio o il totale.

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    1. nel post ho scritto le varie casistiche: vedi in quale rientri. se fanno una "autorimessa collettiva" può essere accatastato come unico C/6 ma poi intestato a tutti, quindi converrebbe fare singole uiu intestate ai vari soggetti.

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  14. Buongiorno, una domanda.

    Vorrei prendere in affitto un terreno (già asfaltato, sul quale fino a poco fa era presente un piccolo vivaio) e "trasformarlo" in parcheggi a raso scoperti, da "subaffittare" alle persone che nelle vicinanze hanno bisogno di posti auto (visto che ci sono molti condomini ma quasi nessuno dispone di posti auto/box privati).

    Qual è la procedura da fare?

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    1. mi sembra di poter inquadrare l'operazione come un mutamento d'uso dell'area di sedime, non essendoci fabbricati a cui i parcheggi sarebbero resi pertinenziali.

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  15. Buonasera Architetto, le chiedo se può darmi un'opinione sulla seguente situazione: ho un cliente che ha un appartamento in un condominio e su un lato possiede una corte di sua proprietà; sia l'appartamento che la corte sono piu bassi rispetto alla strada pubblica ma ci sarebbe la possibilità di realizzare una piattaforma o comunque una sistemazione che consentirebbe la realizzazione di un posto auto con accesso dalla strada pubblica. Il mio dubbio è se ci sono delle dimensioni minime da rispettare per un area di sosta di un auto in una corte privata. Diciamo che il mio committente si accontenterebbe di uno spazio piccolo poichè possiede un auto piccola e la zona in questione è molto disagiata dal punto di vista dei parcheggi (tanto è che il regolamento urbanistico comunale per quella zona cita "...il potenziamento delle aree per la sosta veicolare costituisce un esigenza diffusa...."). Cosa ne pensa ?

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    1. i posti auto privati pertinenziali delle abitazioni non fanno carico urbanistico perché sono essi stessi standard di interesse pubblico. Dunque non c'è una superficie massima. attenzione comunque alla permeabilità dei suoli.

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  16. La ringrazio per il suo parere, in realtà piu che la superficie massima mi interessava sapere se ce n'è una minima, e se c'è qualche riferimento normativo al tal proposito. Grazie.

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  17. Buon giorno Marco: la ringrazio sempre per tutto quello che fa e arrivo subito al dunque: devo trasformare un autorimessa in un parcheggio con box auto da vendere o affittare separatamente.
    - Potrebbe bastare una CILA?
    - In fase di accatastamento si redige un unico docfa con pagamento di sole 50€ o 50 x n° box?

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    1. apparentemente può sembrare una operazione banale ma potrebbe non esserlo: anzitutto, occorre verificare come è stata realizzata l'autorimessa e quale era la sua natura originaria (se per attività di parcamento auto a pagamento o se per parcheggi a servizio di un determinato fabbricato, con relativo vincolo di asservimento); successivamente, occorre capire bene come si intende operare la trasformazione: la "superficie" di parcheggio si può intendere solo quella utile, e quindi realizzare i tramezzi di separazione dei box potrebbero sottrarre superficie originariamente vincolata al rispetto di specifici standard. Insomma occorre valutare veramente molte variabili: comunque non è escluso che si possa procedere in CILA. Attenzione ai vincoli della prevenzione incendi. il docfa costa 50 euro per ogni unità immobiliare derivata.

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  18. Buon giorno Marco,ho un trattamento su un codominio che ha garage sottinterrato.un condomino ha costruito un box auto nel suo parcheggio ma non credo abbia chiesto le dovute autorizzazioni... Perché tra l'altro ha inglobato nel box una bocca di lupo del parcheggio... Come posso controllare se il box ha le dovute autorizzazioni? O sia costruito secondo le regole? Grazie

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    1. la realizzazione di tramezzature in un parcheggio collettivo, a creare dei box, non necessariamente è una attività di per sè vietata, ma vanno verificati alcuni presupposti che qui sarebbe troppo complesso ipotizzare. va comunque verificato che le opere effettuate siano conformi alla normativa prevenzione incendi e che sia stato adeguato il relativo certificato, se l'autorimessa è soggetta.

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  19. Ho un appartamento... Non trattamento

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  20. Buongiorno, un chiarimento se possibile: ho presentato una SCIA al Comune (Liguria Occ.)per l'apertura di un passo carrabile per un villino di mia proprieta' con giardino, ca 800 mq complessivi, dove parcheggero' la mia auto, per ora allo scoperto. Ho fatto tutto quanto altro e' dovuto e ottenuto l' OK anche dalle Belle Arti di Genova etc etc. Tutto ok ma il Comune mi chiede ora 4235 euro come "contributo di costruzione", calcolato su 98,88 mq di parcheggio a 42,84 euro/mq....dopo discussione hanno ridotto i mq a 25 e quindi il "contributo di costruzione " a 1059 euro ....E' corretto il carico di un contributo di costruzione per un parcheggio all'interno di un giardino privato. Grazie e saluti Adriano

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  21. Ciao Marco, ho letto con davvero molto interessante l'articolo perché è una questione che viene spesso sottovalutata. Avrei un quesito a riguardo. Progetto del 1973 e successiva variante del 1975, visionati i progetti ieri in dipartimento. In entrambe il piano interrato è composto da cantine e garage (con la variante hanno modificato disposizione e numero). Nel 1979 accatastano i posti auto esterni che però nei progetti non vengono indicati ne' come posti auto esterni né come area destinata a parcheggio, né gli stessi vengono menzionati negli atti d'obbligo (all'interno del fascicolo) e relativi alle aree a parcheggio.
    All'epoca sai cosa prevedeva la regolamentazione del Comune di Roma riguardo le eventuali necessarie autorizzazioni per la realizzazione di posti macchina esterni su corte condominiale? Ho ovviamente già anticipato al cliente l'esigenza di prendere visione anche del regolamento di condominio.
    Grazie in anticipo, non ho trovato riferimenti a riguardo e molti miei colleghi sostengono che si tratta di edilizia libera, ma sapevo che almeno Roma non la considera affatto edilizia libera
    Maria Sofia Calenne

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    1. Secondo me, in quegli anni sarebbe stata vista per quello che era: realizzazione di nuove unità immobiliari, soggette quindi a licenza edilizia. non mi risulta vi siano documenti dell'epoca che istituissero la liberazione di tali opere. Secondo me serve una sanatoria.

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    2. Grazie Marco sei sempre prezioso.
      Buon lavoro

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  22. Architetto buon pomeriggio. Vorrei porle un quesito. Palazzina di 5 unità abitative ed ognuna con relativo posto auto assegnato e inserito nelle planimetrie catastali del singolo appartamento. Suddetti posti auto sono scoperti e il condominio vorrebbe una copertura che non verrebbe montata a terra ma nei muri laterali con travi, tralasciando il costo della struttura quali altre spese ci sono e che tipo di autorizzazioni bisogna avere? Grazie

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    1. mi sembra di capire che le strutture che si vogliono realizzare rientrino nella definizione di tettoia, quindi in linea di massima rientrerebbero nella definizione di ristrutturazione edilizia: in tal caso, dovrebbero essere soggetti al solo contributo sul costo di costruzione.

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  23. Buonasera Arch. Campagna,
    mi trovo nella condizione di effettuare un cambio d'uso con cubatura acquistata, tutto sistemato tranne la questione dei mq di parcheggio pertinenziale. Il tecnico municipale mi fa riferimento alla legge 1140 del 42, in cui si dice (arti 41-sexies) di reperire 1mq ogni 10 mc di costruzione, io avendo 295 mq di cubatura sfruttata, devo reperire 29.5 mq di parcheggio? Contando anche l'area di manovra dello stesso? Altrimenti potrei monetizzarli (del tutto o in parte)? E se sì, in base a quale criterio?

    La ringrazio moltissimo per il suo lavoro.

    Saluti,

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  24. Buonasera Architetto, la ringrazio per i suoi post sempre molto utili. Io ho una situazione abbastanza particolare su un villino unifamiliare condonato e soggetto poi nel 2012 a DIA Piano casa, regolarmente accatastato se non fosse per i due posti auto nella corte esclusiva. Posti auto presenti in tutte le pratiche urbanistiche ma mai accatastati.
    Secondo lei basta effettuare un accastatamento dei due posti auto assegnandogli due sub.? E chiaramente poi andrà modificato l' elaborato di mappa (tra l' altro mancante)?
    La ringrazio per il suo cortese riscontro.

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    1. tenderei a ritenere che il solo accatastamento non sia sufficiente: farei una pratichetta.

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  25. buongiorno architetto: in autorimessa condominiale devo fare la fusione di due posti attigui di mq 10 ciascuno, non eseguendo alcuna opera edile ma cancellando semplicemente la segnaletica orizzonzale; devo istruire una CILA?

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    1. secondo me una pratica edilizia è necessaria perché si va a mutare il numero e la consistenza di delle unità immobiliari.

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  26. Salve Marco,

    ho letto con interesse e ringrazio fin da subito per l'eventuale risposta. Siamo proprietari di un'unifamiliare con giardino particolarmente scosceso, lo stesso termina su strada cieca condominiale ma non confina con altri. La domanda è possibile creare un muro di sostegno che contenga anche 1 box a quel punto ricavato dal terrapieno? Se si rientrerei nella categoria da te citata nel post? Grazie Kinga

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    1. il titolo edilizio segue sempre la tipologia di intervento da realizzare nel suo complesso, non in senso atomistico. dunque nel vostro caso non va considerata la realizzazione di un posto auto in sé, quanto piuttosto il più complesso intervento di realizzazione di muro di sostegno, scavo e quant'altro, che può classificarsi come ristrutturazione edilizia o nuova costruzione, a seconda della disciplina locale e della complessità oggettiva dell'intervento.

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  27. Buongiorno architetto, vorrei chiedere, se esiste una normativa nazionale, per il dimensionamento minimo di un posto auto privato a uso residenziale, con stallo orientato a pettine su strada pubblica a doppio senso di marcia, e cosa prevede in particolare la norma per l’aria di manovra a servizio di questo stallo. Pongo questo quesito perche' sembra che nel PDC rilasciato al costruttore dal comune era prevista un area parcheggio di forma trapezio rettangolo composta da tre identici stalli rettangolari affiancati ed in cima, da area di manovra triangolare a servizio di tre posti auto, che poi in fase di accatastamento è scomparsa ed inglobata dai singoli stalli, ora diventati di grandezza diversa e a scalare. Resta il fatto che ora il parcheggio piu' piccolo è rimasto privo della necessaria area di manovra.
    Grazie e Distinti Saluti

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    1. esistono delle regole di buona progettazione ma non mi risulta vi siano norme nazionali specifiche su tale argomento, ma potrei io ignorarle. potrebbe nel vostro caso ravvisarsi una lesione del diritto civilistico al corretto e compiuto uso della proprietà privata.

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    2. Gentile Architetto buonasera, grazie innanzitutto per il suo lavoro. Ho letto il post e ho scelto questo commento poichè simile alla mia tematica. Un mio cliente è proprietario di un fabbricato con 30 appartamenti, nell'area cortilizia esclusiva sono già situati dei posti auto, oggi il proprietario vorrebbe accatastare i posti auto per inserirli nei contratti di affitto di appartamento e posto auto. Tuttavia i posti auto esistenti hanno dimensioni ridotte e gli spazi di manovra sono assolutamente non ampi, alcuni posti auto hanno addirittura misure di 1,80 x 4 metri (ci va comoda una Smart, cosa non da poco a Roma...), mi chiedo se presentando la SCIA per parcheggi a raso mantenendo le attuali misure possano sorgere problematiche, soprattutto di carattere urbanistico, in quanto gli appartamenti e i posti auto potrebbero essere in futuro venduti. Grazie tante.

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    3. esistono regole di buona progettazione, ma, in effetti, non mi risulta che vi siano norme obbligatorie per quanto riguarda le dimensioni metriche dei parcheggi. possono però sorgere problemi di ordine civilistico.

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  28. Buongiorno architetto.
    A me sembra di capire, leggendo l'art. 9 comma 1 della legge Tognoli, che se si vogliono realizzare posti auto all'interno di una volumetria muraria chiusa (ossia i cosiddetti box-auto) li si può realizzare nel sottosuolo oppure all'interno di preesistenti locali al piano terra (quindi mediante cambio di destinazione d'uso). In altre parole, sempre se ho capito bene, box-auto al piano terra non possono essere realizzati mediante nuove costruzioni. Le sarò grato per la risposta

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    1. i box auto possono essere realizzati fuori terra, laddove ne ricorrano i presupposti e nel rispetto degli strumenti urbanistici, ottenendo un permesso di costruire. se si intende operare mediante legge tognoli, in effetti la stessa sembrerebbe prevedere, per i box auto non interrati, l'unica casistica del mutamento d'uso da locali già esistenti ed ad altro destinati.

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  29. Architetto buonasera, per la realizzazione di una copertura rigida coibendata sulla parte superiore di un posto auto scoperto in cui già insiste già telaio in legno aperto su tutti i lati è necessaria la scia?
    Grazie

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    1. mi sembra che l'opera si configuri come una tettoia: nel caso, è soggetta a titolo abilitativo a mio parere. ovviamente andrebbe analizzato il caso nel dettaglio.

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  30. Salve. ho un area scoperta pavimentats che uso comeparcheggio nel municipio 1 di roma. sto per vendere l’appartamento di cui è pertinenza e l’acquirente mi chiede il titolo Salveurbanistico. Come posso fare? l’area e’ semplicemente utilizzata come parcheggio e la pavimentazione esiste da tempo immemorabile. grazie

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    1. dimenticavo una cosa importantissima: si tratta di immobile storico vincolato

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    2. occorre effettuare una ricerca storica per capire il legittimo uso dello spazio come autorimessa.

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  31. mi chiede il titolo urbanistico.

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  32. Salve Architetto, avrei una domanda. Sono stato al comune, per una pratica che devo fare. Il cliente ha chiuso una rampa che accedeva in un garage interrato, ma siccome gli si allagava sempre ha fatto un solaio e l'ha chiusa. Al comune mi hanno detto che per giustificare la chiusura devo adibire il solaio a posto auto, ma in questo caso che pratica devo fare? posso metterlo nella SCIA in sanatoria che sto facendo per sanare altre cose oppure devo fare una pratica a parte? Grazie

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  33. Salve architetto, le chiedo un chiarimento relativamente all'inciso che ha fatto sui box a raso.
    Città consolidata, T1. Edificio costruito con licenza edilizia nella seconda metà degli anni 50, su due livelli, di SUL circa 95mq ciascuno.
    Nel lotto di pertinenza del fabbricato risulta costruito già dal 1960, ma senza licenza, anche un box auto a raso di superficie lorda 20mq e netta 16mq, quindi rientrante nella dotazione minima prevista dalle NTA.
    La domanda è se questo fabbricato pertinenziale possa essere oggetto di sanatoria con riferimento alla legge Tognoli, quindi in deroga agli strumenti urbanistici, essendo il box preesistente rispetto alla legge stessa e interpretando lo stesso come "locale sito al piano terreno del fabbricato". Grazie

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.