realizzare posti auto su area pertinenziale

Può capitare di avere la possibilità di realizzare dei posti auto su aree private scoperte: ovviamente non è assolutamente sufficiente prendere un secchio di vernice e dipingere per terra un rettangolo, ma per ottenere un posto auto occorre chiedere una idonea autorizzazione, perché si tratta da un punto di vista sia urbanistico che catastale di creare una nuova unità immobiliare, con un proprio valore, una propria capacità di produrre reddito, un proprio impatto sulla città.

Come al solito su questo blog, focalizzerò l'attenzione procedurale sulla città di Roma, anche se le procedure catastali sono invece identiche per tutto il territorio nazionale. Altre città potrebbero avere delle sfumature autorizzative diverse, stante il fatto che anche nella stessa Roma non c'è uniformità di pensiero.

urbanistica

per realizzare un posto auto, la prima cosa da fare è presentare una richiesta di autorizzazione. Secondo la circolare dipartimentale di armonizzazione delle procedure edilizie pubblicata nel 2012 i parcheggi privati possono essere reperiti secondo differenti modalità a seconda che si tratti di posti auto a raso o interrati, ovvero che intervengano su aree libere inedificate ovvero già edificate.

La circolare, da ritenersi ancora valida, anche se non è possibile ignorare l'introduzione di una seppur generica indicazione contenuta nel decreto SCIA 2, distingue diverse casistiche, in funzione del titolo edilizio, o dell'intervento edilizio, a cui fare riferimento:

1. parcheggi privati pertinenziali, specificatamente realizzati ai sensi della L. 122/89 c.d. legge Tognoli;
2. parcheggi privati su aree inedificate;
3. parcheggi privati su aree già edificate;

per le sole categorie 2 e 3 di cui sopra, vengono individuate delle sotto-categorie. la prima sotto-categoria ha qualche differenza tra le varie applicazioni, mentre le altre due sono uguali:

1. interrati o parzialmente interrati, ma sempre con copertura a verde pensile, salvo casi specifici;
2. a raso sulla superficie ma coperti con strutture comunque stamponate tipo tettoie o loggiati (quindi esclusi i box auto a raso);
3. a raso scoperti, con sola sistemazione delle pavimentazioni esterne, seguendo le norme sulla permeabilità dei suoli.

Secondo la circolare sopra citata, gli interventi di cui al punto 2 del primo elenco (parcheggi su aree libere inedificate) sono sempre soggette a permesso di costruire, e neanche autorizzabili in SCIA ad esso alternativa, in quanto in ogni caso si ritiene intervento di nuova edificazione.

Sono invece realizzabili in autorizzazione o in SCIA alternativa gli interventi 3.1 e 3.2 (in SCIA ci si può andare solo se le superfici da realizzare non superano il 15% della SUL degli immobili cui sono asservite, come impongono le NTA del PRG nell'individuare così gli interventi di AMP e, dunque, a mio parere va da se che quando ci si trova in città storica si può andare solo in autorizzazione).

In SCIA ordinaria invece ricade il caso 3.3, secondo la circolare.

Tuttavia, come accennato, non può ignorarsi quanto descritto al punto 27 sezione II dell'allegato A del Decreto SCIA 2, secondo il quale sono attività edilizia libera le "pavimentazioni di aree esterne [...] anche per aree di sosta". Purtroppo l'allegato A citato non contempla espressamente le aree a parcheggio e quindi non le "classa" secondo le nuove definizioni delle istanze edilizie (CILA, SCIA, SCIA alt, autorizzazione), dunque da un lato si dovrebbe considerare tuttora valida la circolare dipartimentale; dall'altra invece si potrebbe considerare subentrata ormai l'attività libera ma valevole esclusivamente per la realizzazione di parcheggi a raso, comunque escluse tutte le altre casistiche. In ogni caso, di quanto detto si può dare una interpretazione più rigida: i parcheggi privati si devono considerare unità immobiliari a tutti gli effetti, che si verrebbero a creare laddove prima inesistenti: questa operazione può ritenersi urbanisticamente più invasiva, con ciò ritenendo che la dizione di "aree di sosta" sia da riferirsi per esempio alle zone di parcheggio di attività commerciali su suolo privato tipo ristoranti o similari, oppure quando, in un area cortilizia condominiale, si decide di perimetrare dei posti auto ma lasciando l'area di proprietà comune, senza cioè creare nuove unità immobiliari.

Personalmente, nel dubbio, ritengo, facendo un discorso cautelativo, che nella realizzazione anche di semplici parcheggi a raso, privati o pertinenziali, si debba operare attravero SCIA ordinaria.

Ecco dunque in sintesi la procedura autorizzativa che a mio parere va seguita per ciascuna casistica:

• SCIA ordinaria: realizzazione di parcheggi privati a raso su aree già edificate (aree di pertinenza di edifici già realizzati); interventi in attuazione della c.d. legge Tognoli;
• SCIA in alternativa all'autorizzazione o autorizzazione: realizzazione posti auto interrati o fuori terra ma coperti con strutture stamponate, se la superficie dell'intervento non supera il 15% della SUL del fabbricato cui sono asserviti (devono essere asserviti altrimenti sono nuova costruzione a prescindere);
• Autorizzazione: qualunque tipo di intervento di realizzazione di nuovi posti auto, sia interrati sia a raso, se su aree libere inedificate

Per l'ultimo punto, ovvero il caso di parcheggi realizzati su aree libere, magari anche esterne ai centri abitati, il fatto che serva il permesso di costruire è stato confermato anche da diverse sentenze tra cui una delle ultime in termini temporali è sent. Cass. pen. sez. III n°25445 del 9 settembre 2020. La ratio è che la realizzazione di parcheggi in tali casi implica il mutamento d'uso del suolo in via permanente.

Per quanto riguarda i box auto a raso può valere la pena fare un approfondimento. Questi possono essere realizzati in due modi distinti: o mediante la legge tognoli, che prevede espressamente di poterli realizzare in deroga agli strumenti urbanistici, ma purché siano resi pertinenziali di unità immobiliari esistenti, ovvero attraverso la procedura "libera" seguendo le regole del PRG di Roma. In questo secondo caso, i box possono essere realizzati fuori terra ma in questo caso devono seguire una regola precisa: la superficie di questi box non deve superare la quota di parcheggi privati prevista per il fabbricato preesistente. Altrimenti, possono comunque essere realizzati ma in questo caso "erodono" la SUL edificabile, ed ovviamente il suolo deve ammettere la destinazione a "parcheggi non pertinenziali".

ovviamente in tutti i casi di realizzazione di strutture fuori terra, siano esse tettoie o box, rientrando pienamente, per consolidata giurisprudenza, nella classificazione di "costruzioni fisse" devono rispettare tutte le regole sulle distanze tra le costruzioni.

Per i box auto interrati o comunque in generale per i posti auto ricavati in spazi interrati o emergenti non più di 80cm, se resi pertinenziali di unità immobiliari (singoli box o singoli posti auto) o di unità edilizie (autorimesse collettive ad uso condominiale), non vi sono mai problemi di superficie lorda in quanto espressamente ne sono sempre esclusi (NTA PRG, art. 4, comma 1 lett d). ovviamente il discorso non vale per le autorimesse in cui vi si svolge l'attività di parcamento a pagamento.

Va da se anche che il cambio di destinazione d'uso verso parcheggi pertinenziali nei locali interrati è da considerarsi praticamente sempre ammessa, fatta salva la indispensabile necessità di verifica in dettaglio della fattibilità (ed occhio, nel caso, ai necessari adeguamenti antincendio). In eventuali cambi d'uso, si deve considerare che la destinazione a parcheggi ha carico urbanistico nullo, dunque gli standard non sono dovuti e non vanno compensati. per quanto riguarda le urbanizzazioni, anche qui vanno ritenute destinazioni non soggette. Dunque l'unica onerosità, da valutarsi caso per caso, sarà quella relativa al contributo sul costo di costruzione.

Spesso mi è capitato di ragionare sul seguente tema: la "trasformazione" di un posto auto pertinenziale in un locale interrato in box auto, mediante semplice realizzazione di tramezzature e apposizione di una saracinesca sotto quale regime autorizzativo deve ricadere? tecnicamente si tratta di una semplice diversa distribuzione spazi interni, quindi ricadrebbe in semplice CILA, ma si potrebbe sostenere anche che vi è il cambio di natura sostanziale dell'unità immobiliare quindi potrebbe non essere sbagliata anche la SCIA: anche in questo caso occorre grande attenzione alle norme antincendio e, se il locale è già soggetto ad autorizzazione, prima di procedere occorre ottenere l'autorizzazione antincendio con la nuova distribuzione.

catasto

catastalmente, le procedure sono ovviamente completamente diverse e sono indipendenti dal discorso della pertinenzialità, che è una cosa che risulta solo a livello notarile.

Se si realizzano solo posti auto a raso, senza strutture nè interrate nè fuori terra stamponate, e se interveniamo su un area che al catasto terreni è già "ente urbano", si procederà con la costituzione di nuovi subalterni, individuati nello specifico elaborato planimetrico, che dovrà essere redatto anche se non esiste quello del fabbricato esistente.

In tutti gli altri casi, quindi in caso di strutture interrate o tettoie, bisognerà prima procedere con un tipo mappale per l'inserimento delle "costruzioni", e poi procedere con la costituzione dei nuovi sub nella idonea categoria catastale.

In caso di intervento su area che al C.T. risulta ancora non urbano, bisognerà prima portarlo all'urbano (eventualmente frazionandolo) e poi procedere come sopra.